郫縣犀浦地塊前期定位報告0720課件

犀浦東地塊前期定位方案謹呈：尺度興業(yè)2013年7月第二部分現(xiàn)狀認知目錄第三部分價值梳理犀浦之痛發(fā)展機遇城市價值區(qū)域價值交通價值產(chǎn)業(yè)價值功能價值第一部分地塊認知地塊指標地塊認知第四部分模式研究模式研究借鑒案例第五部分定位方向第六部分產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略定位定位詮釋整體定位功能定位形象定位產(chǎn)品體系商業(yè)產(chǎn)品辦公產(chǎn)品酒店產(chǎn)品居住產(chǎn)品配套產(chǎn)品第七部分項目引擎對城市的價值對社會的價值目錄地塊指標——商業(yè)主導(dǎo)的品質(zhì)型綜合體商業(yè)主導(dǎo)的品質(zhì)型綜合體——用地規(guī)劃指標優(yōu)越，地塊未來產(chǎn)品規(guī)劃的品質(zhì)獲得保障用途占地面積（㎡）容積率建筑密度建筑高度建筑面積（㎡）用地性質(zhì)商業(yè)金融464734不大于45%，高層主體不大于22%不大于45米185892商業(yè)金融住宅，住宅不大于30%商業(yè)金融140634不大于45%，高層主體不大于22%不大于48米56252商業(yè)金融住宅，住宅不大于30%合計60536242144地塊認知——城市功能西擴的首要受益者處于城市西擴的頭牌位置，擁有承接主城內(nèi)核功能先天條件本地塊成都西進犀浦成熟居住區(qū)犀浦北部新城規(guī)劃發(fā)展區(qū)為了更好的理解項目地緣母體優(yōu)勢，將項目置身城市發(fā)展的角度審視本案。主城外擴，將是成都未來二十年城市發(fā)展的主旋律。與其它區(qū)域相比，犀浦尚未利用有利地勢抓住城市外擴的有利機會繼承到主城內(nèi)核功能外擴升級的重要財產(chǎn)南向外擴——華陽獨秀北向外擴——大豐區(qū)域東向外擴——東村區(qū)域西向外擴——新光華區(qū)域西向（成灌線）——？華陽，成都通往雙流的樞紐，國際化特征早已形成，實現(xiàn)對主區(qū)功能的承接華陽新城——特色旅游產(chǎn)業(yè)、城市級商業(yè)、城際無縫對接交通網(wǎng)絡(luò)、國際化市政規(guī)劃體系等光華新區(qū)，成都通往溫江的通道，新興居住區(qū)成型，成為開發(fā)的熱土新興居住區(qū)——規(guī)模產(chǎn)業(yè)集群、城市級商業(yè)、城際無縫對接交通網(wǎng)絡(luò)、完善的基礎(chǔ)配套體系等華陽也好；溫江光華也罷；區(qū)域發(fā)展規(guī)劃無疑不是發(fā)展成為主城功能外拓的核心承接區(qū)；形成一個城市功能新核，具備有力的產(chǎn)業(yè)和發(fā)展要素的吸引力！但就目前的犀浦而言：未能承接主城功能外拓的功能，是否具備足夠條件繼承“主城外擴及功能升級”的重要財產(chǎn)？同處郫縣的郫縣新城卻占盡城市鋒芒在整個郫縣的分區(qū)規(guī)劃中，規(guī)劃有郫縣北部新城、東南部新城搶占城市鋒芒，犀浦名不見經(jīng)傳紅光犀浦東南部新城老城望叢北部新城成都方向熱點開發(fā)區(qū)域綠地國際花都中鐵瑞景茗城華宇天府花城中信.未來城龍湖弗萊明戈郫縣金融中心郫縣新城搶占城市鋒芒區(qū)域內(nèi)龍湖、華潤、中信、綠地等品牌開發(fā)進駐，區(qū)域開發(fā)水平空前巨變?nèi)A潤橡樹灣龍城國際同處郫縣的郫縣新城卻占盡城市鋒芒為何？犀浦，主城區(qū)功能外拓承接區(qū)淪為“輸紐”之痛！站在城市發(fā)展的角度尋找犀浦歷史性機遇。成都西部新城規(guī)劃出臺，犀浦紅光為未來西部新城的區(qū)域次中心之一成都總規(guī)帶來的發(fā)展之機成都總規(guī)帶來的發(fā)展之機郫縣城市發(fā)展定位清晰成都新一輪城市總體規(guī)劃確定郫縣為成都的重要組成部分“城市功能核”——承擔(dān)主城區(qū)的功能外拓次中心功能“全域成都”理念宜業(yè)宜居城鄉(xiāng)綜合示范帶成都中心城區(qū)西部生活服務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)區(qū)生態(tài)宜居創(chuàng)業(yè)城功能完善的“城市功能新核”成都西部新城國際城西排頭兵、橋頭堡未來規(guī)劃目標——百億級城市商圈、郫縣市級副中心服務(wù)業(yè)集聚區(qū)城市價值——成都西拓的排頭兵、橋頭堡紅光犀浦郫筒鎮(zhèn)成都方向成都發(fā)展方向高端機械設(shè)備、電子電器、生物制藥第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)6.4:61.5:32.1產(chǎn)業(yè)比例高端制造產(chǎn)業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)快速增長集商貿(mào)商務(wù)、樓宇經(jīng)濟、金融保險、電子商務(wù)、文化創(chuàng)意、教育科研等產(chǎn)業(yè)集聚的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)價值——特色產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)規(guī)劃——成都中心城區(qū)西部生活商務(wù)區(qū)，主要發(fā)展商業(yè)商務(wù)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)快鐵向西，融入成都15分鐘生活圈完善交通交通配套體系媲美歐美等級路網(wǎng)一軸三片四站，五橫三縱一軸：國道317線；三片：北部新城、南部老城、繞城外城市發(fā)展預(yù)留區(qū)；四站：雙鐵犀浦站、快鐵犀浦東站、地鐵兩河站、地鐵成外站五橫：XN5831、國道317、西芯大道、蜀西-科新路、西源大道三縱：天潤路、繞城高速、天河-西安路國道317北部新城南部老城繞城外城市發(fā)展預(yù)留區(qū)天潤路XN5831繞城高速蜀西路-科新路天河-犀安路西芯大道西源大道四站川西交通紐帶交通價值——川西“中樞”交通發(fā)展——城西交通門戶，未來成都15分鐘城際生活圈尷尬處境：急需功能承接外拓區(qū)城西貴胄成都向西郫縣新城城市新貴大牌商家云集土地日益稀缺犀浦？樞紐門戶主城功能外拓的必然選擇遷移涌入犀浦——主城功能外拓區(qū)與必選區(qū)主城功能外拓必選區(qū)——犀浦，成都“全域成都”戰(zhàn)略布局的必選區(qū)具有明確的城市發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)，但為何卻總與歷史性發(fā)展機遇擦肩而過？功能屬性逐步增強，主體化逐步清晰，發(fā)展方向逐步明確是城市功能核的顯著發(fā)展特征，可以指導(dǎo)我們更清晰的認知大區(qū)域的發(fā)展進程田園新城TOD新城邊緣新城產(chǎn)業(yè)新城行政中心新城政府主導(dǎo)下的由新城開發(fā)公司進行規(guī)劃建設(shè)的新城。政府的主導(dǎo)作用體現(xiàn)在地址選定、提供資金等。以捷運系統(tǒng)導(dǎo)向發(fā)展歷年為指導(dǎo)的新城建設(shè)通過與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時間，吸引居住。伴隨城市發(fā)展的加速，中心城功能逐步外遷，，在原城市邊緣形成的功能較完善，相對獨立的新城鎮(zhèn)。以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮(zhèn)，一般和大都市距離較遠。指隨著首都以及相關(guān)政府機關(guān)的遷移，而建立起來的作為新政治中心的功能區(qū)域一般選擇環(huán)境優(yōu)美的地方建設(shè)通過分擔(dān)核心區(qū)部分城市功能來實現(xiàn)城市多中心結(jié)構(gòu)的目標，一般與城市中心區(qū)保持便利的交通聯(lián)系城市功能核模式思考——城市功能核開發(fā)模式就城市功能核的發(fā)展模式來看，雖不能一蹴而就，但也有規(guī)可循關(guān)鍵點在于：借鑒案例——六本木新城一個集辦公、商業(yè)、住宅為一體的綜合性建筑群東京六本木新城建成于2003年，是現(xiàn)今東京著名的居住、購物中心和旅游中心產(chǎn)業(yè)整合+綜合開發(fā)城市功能整合交通便捷信息高速都市休閑地六本木建筑群包括森大廈、東京君悅大酒店、朝日電視臺、美術(shù)館、好萊塢美容美發(fā)世界櫸木坂六本木綜合樓，住宅樓等10棟建筑及附屬設(shè)施借鑒案例——六本木新城六本木新城呈現(xiàn)南北梯級分布，由三大區(qū)域構(gòu)成其中辦公及商業(yè)是最為主要的功能性區(qū)域A區(qū)主要功能：辦公、學(xué)校、零售總建筑面積：24500平方米層數(shù)：地上12層、地下3層高度：59.33米（最高點）B區(qū)主要功能：辦公、零售、美術(shù)館總建筑面積：380000平方米層數(shù)：地上54層、地下6層高度：238.05米（最高點）C區(qū)主要功能：住宅、辦公、服務(wù)住宅規(guī)模：840單元，約2000人借鑒案例——六本木新城完善的配套與內(nèi)部功能，構(gòu)建超大型都會復(fù)合性休閑文化商業(yè)中心的生活圈借鑒案例——六本木新城六本木新城三大理念：垂直花園城市、新都市生活、藝術(shù)文化城市強調(diào)生態(tài)花園城市和藝術(shù)文化的有機結(jié)合，注重生態(tài)和城市綠化建設(shè)借鑒案例——六本木新城36六本木新城三大理念：垂直花園城市、新都市生活、藝術(shù)文化城市強調(diào)生態(tài)花園城市和藝術(shù)文化的有機結(jié)合，注重生態(tài)和城市綠化建設(shè)垂直花園城市整合分散的土地城市功能立體復(fù)合超高層建筑緊湊型街區(qū)綠意盎然的自然開放空間借鑒案例——六本木新城濃郁的復(fù)興文化藝術(shù)氣息是六本木新城豐富的精神內(nèi)涵的具體展現(xiàn)使得六本木地區(qū)的識別性及符號感強烈的凸顯出來藝術(shù)文化城市融合——藝術(shù)、知識復(fù)興——街區(qū)活力、維也納式藝術(shù)街區(qū)借鑒案例——六本木新城區(qū)域高起點發(fā)展信心土地增值繼承升級主城產(chǎn)業(yè)奠定自己城市發(fā)展重要地位人口吸納城市形象升級高薪產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入案例借鑒點：最終六本木新城，以完善的城市功能內(nèi)核，以一己之力，拉動城市發(fā)展，更帶來了：日本東京六本木新城可借鑒之處城市內(nèi)核功能齊備：商業(yè)，文化，娛樂設(shè)施從開發(fā)之初即建設(shè)并配備個性特質(zhì)突出：注重生態(tài)和綠化建設(shè),自然和人造的景觀始終貫穿整個城市，并成為亮點和優(yōu)質(zhì)生活元素居住商務(wù)平衡：完善的配套與綠色生態(tài)自然有機結(jié)合，形成居住和商務(wù)的有力保證藝術(shù)文化提升形象：強調(diào)生態(tài)和藝術(shù)文化的有機結(jié)合具備承載產(chǎn)業(yè)的強力功能：片區(qū)化開發(fā)，產(chǎn)業(yè)整合與綜合開發(fā)并重案例借鑒點：成功要素犀浦要繼承主城外擴的重要財產(chǎn)急需一個“六本木新城”打響犀浦高起點發(fā)展的第一槍，從而帶動區(qū)域高起點發(fā)展。而本項目大體量商業(yè)指標、優(yōu)越的地理位置恰好具備了實現(xiàn)區(qū)域高起點發(fā)展的重要條件！第五部分定位方向戰(zhàn)略定位定位詮釋整體定位功能定位形象定位回顧回顧項目、城市現(xiàn)狀、城市價值研究的結(jié)論尋找項目定位的方向城市及區(qū)域研究建設(shè)功能完備的城市功能核城市樞紐、生態(tài)田園、宜居宜業(yè)是最直接的價值點資源符合程度高，價值重疊增加項目豐富程度價值梳理研究項目研究成都中心城區(qū)西部商務(wù)、居住、產(chǎn)業(yè)承接區(qū)品質(zhì)型綜合體項目國內(nèi)外新城發(fā)展模式借鑒綜合開發(fā)，配套先行居住、休閑、商業(yè)、生態(tài)平衡發(fā)展定位思考從城市發(fā)展、價值挖掘、企業(yè)訴求等因素出發(fā)，提煉項目定位的關(guān)鍵詞開發(fā)因素價值挖掘城市發(fā)展宜居地標形象文化藝術(shù)休閑生態(tài)健康生活門戶宜業(yè)形象概念規(guī)劃綜合定位詮釋項目定位應(yīng)立意于具有田園城市人文氣息及國際都市人文優(yōu)勢的代表城市門戶形象的綜合體具有生態(tài)田園優(yōu)勢的具有國際都市人文的代表門戶形象的綜合體[田園的]+[休閑的][國際的]+[人文的][門戶的]+[升級的]項目定位——整體定位成都.國際田園城市生活示范區(qū)LIFESTYLEINTERNATIONALGARDENCITY項目定位——功能定位功能完備的國際田園城市生活地標綜合體GARDENCITYLIFESTYLE項目功能定位——國際生態(tài)復(fù)合型功能體系由居住、商業(yè)、辦公、酒店、配套五大產(chǎn)品共同構(gòu)成的產(chǎn)品體系形成復(fù)合型多功能的項目產(chǎn)品組合，實現(xiàn)功能完備的國際田園城市功能示范區(qū)的整體定位成都國際田園城市生活地標綜合體項目定位——形象定位[國際的]+[品質(zhì)的][生態(tài)的]+[人文的][震撼的]+[奪目的]國際都市新生活城市田園新情調(diào)藝術(shù)生態(tài)建筑群第六部分產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品體系商業(yè)產(chǎn)品辦公產(chǎn)品酒店產(chǎn)品居住產(chǎn)品配套產(chǎn)品物業(yè)屬性：可承接主城內(nèi)核產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的功能性精神屬性：扛起城西主城內(nèi)核的城市形象項目規(guī)劃原則——功能完備的國際田園城市生活地標綜合體產(chǎn)品體系——功能完備的國際田園城市生活地標綜合體生態(tài)人文住宅SOHO先鋒公寓智慧住宅居住產(chǎn)品區(qū)域集中特色商業(yè)情趣化街區(qū)商業(yè)生態(tài)藝術(shù)主題商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)商業(yè)產(chǎn)品主題藝術(shù)酒店精品商務(wù)酒店經(jīng)濟酒店酒店產(chǎn)品SOHO辦公個性化辦公科技工作室藝術(shù)辦公空間辦公產(chǎn)品生態(tài)人文廣場國際俱樂部藝術(shù)會館配套產(chǎn)品城市精英高品質(zhì)居住功能高端生活配套功能第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能商務(wù)會議功能休閑娛樂功能初級生活消費型商業(yè)定位：城市商業(yè)功能核，繼承主城功能外擴與升級，區(qū)別傳統(tǒng)商業(yè)中心單一消費功能，打造功能更完備的商業(yè)體為消費而消費，為消費去商場多元化高端生活消費型消費僅是其中之一公園式購物中心多元化消費型商業(yè)示意：非商場，是公園：生態(tài)范的景觀、公園式休息區(qū)、公園式購物中心，利用通道，轉(zhuǎn)角等空間同時也是：非商場是展場：新型藝術(shù)展示（藝術(shù)特供類，獨式家居等）藝術(shù)、生態(tài)、人文小品全面裝飾，打造項目藝術(shù)特色國際新型藝術(shù)展示中心非商場是展場：新型藝術(shù)展示（藝術(shù)特供類，獨式家居等）藝術(shù)、生態(tài)、人文小品全面裝飾，打造項目藝術(shù)特色同時也是：時尚潮流運動中心商業(yè)體頂層空間當(dāng)然少不了服裝，但與傳統(tǒng)商場不同的是，這里的服裝只有一件：潮流服裝定制中心服裝百貨增加個性潮流定制服務(wù)與傳統(tǒng)商場相比，更多了會議、展示等功能潮品新品發(fā)布中心全球美食匯豪華國際美食盛宴還有其它：生活配套中心精品購物超市不是商業(yè)中心，而是功能復(fù)合的：生活方式中心LIFESTYLE商業(yè)定位辦公物業(yè)——城市發(fā)展的精神堡壘極具個性的地標建筑辦公產(chǎn)品定位——生態(tài)化、現(xiàn)代化、個性化的辦公空間生態(tài)、人文辦公辦公產(chǎn)品——生態(tài)化、現(xiàn)代化、個性化的辦公空間個性、藝術(shù)辦公辦公產(chǎn)品——生態(tài)化、現(xiàn)代化、個性化的辦公空間創(chuàng)意、時尚SOHO辦公特色的、生態(tài)的、個性的商務(wù)空間國際慧源中心辦公定位酒店定位人文藝術(shù)的結(jié)合體,一座城市的待客之道上海首席公館——城市文化遺產(chǎn)精品酒店特點：早期為法租界的小洋樓，后期通過舊上海符號營造懷舊氛圍，突出文化氣質(zhì)，將酒店塑造成一座歷史故事博物館（酒店大廳擺放著手搖留聲機、舊式照相機、原版梅蘭芳唱片等300余件百年歷史珍藏品，房間墻上掛著上世紀30年代的黑白老照片，每件藏品都有一段故事。）商業(yè)配套：多家高級中、西餐廳、咖啡廳，提供最高檔的魚翅及海鮮等。客群：跨國企業(yè)的CEO、總裁、國際明星和各國政要等社交名流酒店定位參考案例——成為眾多明星旅游過程中的一大目的地酒店定位——最成都的主題酒店依托成都城市文化特色，打造城市文化酒店典范之作酒店定位超五星城市文化精品酒店居住產(chǎn)品定位智能、品質(zhì)社區(qū)居住產(chǎn)品定位時尚、個性公館居住產(chǎn)品定位成都.首席智慧社區(qū)品質(zhì)、時尚、智能的人居典范特色產(chǎn)品藝術(shù)會館國際俱樂部特色產(chǎn)品迎賓廣場門戶標簽生態(tài)藝術(shù)文化第七部分項目引擎對城市的價值對社會的價值城市價值：新的城市GDP、地方稅收及就業(yè)人口增長極功能發(fā)展成熟階段功能發(fā)展起步階段開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)前期本項目的開發(fā)建設(shè)，將更加持續(xù)的促進商務(wù)、商旅及商業(yè)發(fā)展，打造城市軟實力，推動GDP持續(xù)快速增長。GDP稅收本項目預(yù)計總投資15億元，并將帶動建材、金融業(yè)、保險業(yè)、制造業(yè)、電力、煤氣及水的供應(yīng)業(yè)等多個產(chǎn)業(yè)鏈共同發(fā)展，提升地方稅收。就業(yè)本項目的開發(fā)建設(shè)和相關(guān)行業(yè)的推動，將為城市持續(xù)提供超過0.5萬個就業(yè)崗位，解決城市就業(yè)問題。城市價值：犀浦對外招商引資的新“引擎”城市功能核——定位區(qū)域發(fā)展的功能核，帶動區(qū)域規(guī)模土地、居住、商務(wù)及商業(yè)價值！城市功能核土地價值居住形象商務(wù)形象商業(yè)價值吸引眾多開發(fā)投資企業(yè)，實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)的新熱潮區(qū)域開發(fā)價值提升城市價值：犀浦城市戰(zhàn)略升級之典范犀浦宜居宜業(yè).典型樣本犀浦宜居宜業(yè).典型象征犀浦宜居宜業(yè).典型代表戰(zhàn)略升級之典范——給區(qū)域注入新的活力，帶動區(qū)域形象、功能升級！社會價值：成都生態(tài)田園城市生活新樣本生態(tài)田園城市.濃墨一筆生態(tài)田園城市.城市級地標生態(tài)田園城市.典型樣本生態(tài)田園城市新樣本——帶動區(qū)域國際化、生態(tài)化形象升級，引入新的居住、辦公、商務(wù)理念，打造與國際城南、時尚城東、商貿(mào)城北并駕齊驅(qū)的“城市新地標”！附件：項目經(jīng)濟風(fēng)險預(yù)測項目總投入項目收益預(yù)算自持資金預(yù)算按照以上規(guī)格打造項目，預(yù)計總投入約16.2億元成本費用(萬元)占比備注一.土地費用37,371.623.1%400萬/畝二.前期費用6,893.14.3%三.建筑安裝工程費用99,770.961.7%四.基礎(chǔ)設(shè)施配套7,387.64.6%五.其它費用1,233.40.8%六.管理費1,526.60.9%七.資金成本占不考慮0.0%八.不可預(yù)見費用7,632.84.7%合計161,815.93

收入風(fēng)險提示：按照400萬/畝地價，參考市場售價，且物業(yè)全部售出后，其項目收益約%，以傳