房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)投資九種模式

商業(yè)地產(chǎn)資的九種式產(chǎn)權(quán)酒店只管投資很多開發(fā)商看到商業(yè)地產(chǎn)是一塊“肥肉”，都競相介入，但又不愿和商鋪正面較量，于是另辟蹊徑，在風景區(qū)或城市繁華地段修建類似于酒店的房子賣給購房者（即投資者），再由專門的管理公司或有品牌的酒店管理公司來進行統(tǒng)一管理、經(jīng)營。點評：投資者只管投資，當蹺腳老板，到時候分錢。安逸是安逸，但回報或折舊率如何實現(xiàn)是關(guān)鍵。分時度假居住投資兩相宜又有一些開發(fā)商認為，產(chǎn)權(quán)酒店模式呆板，不靈活。于是費盡心機想出了一種新的模式———分時度假，投資者買下酒店或類似于酒店的房子以后，可以選定一年之中一定時間自己居住，同時還可以到其他城市相互聯(lián)姻的開發(fā)商開發(fā)的酒店居住而不需付費用，其余時間由管理公司按酒店的模式進行統(tǒng)一管理和經(jīng)營，購房者不參與管理和經(jīng)營，只得到固定的有一定年限的折舊率。點評：這種模式有二大好處：一，房子是按套數(shù)賣，在面積上不會被欺騙；二，經(jīng)營方式靈活，自用投資兩相宜。但值得關(guān)注的是固定的回報式折舊率最終如何兌現(xiàn)，特別是經(jīng)營不善時。所以選擇景點應是關(guān)鍵，游人多的地方好經(jīng)營。

認購建筑面積挖掘中小客戶這種模式在歐美一些發(fā)達地區(qū)非常盛行，成都目前只萬國熊貓城執(zhí)行這種模式，有業(yè)內(nèi)人士指出，這種模式必將是商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢。認購建筑面積具體的操作方法是，地產(chǎn)商把位于黃金地帶的商場或?qū)懽謽牵瑒澇蓭状髤^(qū)域，每個區(qū)域再劃成若干份，每個購房者可購買其中的一份或幾份，所有購房者共同擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證。點評：這種模式有二大特點：一，一般都是價格昂貴的商場或?qū)懽謽怯捎诿娣e大、價格貴才用這種模式；二，本錢少的中小投資者也可以購買，實際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏。銀行擔保保障回報一些商業(yè)地產(chǎn)項目都作出了不得低于8％的投資回報承諾，針對這種現(xiàn)象，一些開發(fā)商推出了銀行擔保模式，給投資者吃了定心丸，這種模式即使后期經(jīng)營不善，達不到這個最低標準就由銀行來為購房者付清。點評：值得提醒的是銀行的投資擔保一般只有幾年期限，幾年以后呢？誰承擔責任。畢竟購買物業(yè)尋求回報是較長期的投資行為。投資保障招攬顧客

投資本身就是風險和收益并行，收益又是一個未來的不確定的預期值，誰敢對這個預期值做出承諾？而在電訊廣場、世都大廈，開發(fā)商都給出了不少于8％的投資回報承諾。開發(fā)商表示，在一定期限內(nèi)，如果低于這個最低標準將由他們自掏腰包補上。點評：這種模式確實能給投資者一定的信心，但如果達不到這個標準開發(fā)商能否兌現(xiàn)還得讓時間去檢驗。產(chǎn)權(quán)商場兩權(quán)分離所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的房地產(chǎn)商鋪投資形式，在蓉城悄然走俏。商鋪業(yè)主出于投資目的，將產(chǎn)權(quán)商鋪通過發(fā)展商和第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期的投資回報。點評：這種模式主要避免了以前一些開發(fā)商把商鋪賣完以后一拍屁股走人的毛病。再加上統(tǒng)一經(jīng)營和管理，避免了以前一些商場各自為政的現(xiàn)象，對品牌經(jīng)營確實大有裨益。商企聯(lián)姻巨頭搖旗商企聯(lián)姻模式是著名開發(fā)商與零售巨頭進行聯(lián)姻，即開發(fā)商與零售巨頭進行捆綁合作，事先由開發(fā)商量身定做零售巨頭認可的商業(yè)物業(yè)，零售巨頭隨之進駐，如SM和沃爾瑪，萬達與普爾斯馬特。這種強強聯(lián)合使開發(fā)商地產(chǎn)開發(fā)的風險大大降低。

點評：誰敢像沃爾瑪那樣“?！?，說“我在哪里，口岸就在哪里”呢？這種物業(yè)當然可以考慮投資了，和“老大”一起操，總是可以少挨飛刀的。品牌營運整合優(yōu)勢眾所周知，大地城市脈搏引進了香港的歐來特、匯發(fā)摩爾引進了百盛，紫微銀座與太平洋，金色夏威夷引進了歐寶公司，在招商過程中都獲得了巨大成功在開發(fā)項目時引進一個國際知名品牌營運商來進行商場管理經(jīng)營和招商使開發(fā)商與品牌營運商之間能最大限度地實現(xiàn)優(yōu)勢互補。點評國際知名的專業(yè)品牌商有點石成金之術(shù)和良好的經(jīng)營業(yè)績和規(guī)模效應以及強大的號召力能確保投資者持續(xù)穩(wěn)定的財富增長，也整合了優(yōu)勢資源，是目前地產(chǎn)商最熱衷的手法。新步行街先招商后賣房步行街主要是為了迎合人們休閑之余愛逛街的習俗。這種模式是在城市的商業(yè)中心或非常繁華的地帶，修建一條只能讓人進出，小車和自行車都免進的一條街，所以取名為步行街。步行街，迎合了人們的習慣和口味，但是先招商后經(jīng)營，把蛋糕做大后再賣房，在成都的步行街中還不多見。

點評：女人逛街最愛閑庭信步，誰愿推著自行車走馬觀花呢？比起繁華大街，步行街不受車水馬龍的影響，從左到右，從右到左，只讓時尚牽著眼線走。這種物業(yè)形態(tài)適合成都人購物習慣，有投資前景。投資者眼的商鋪推代”這不么流，也。對，商是的風們的鋪如。樓和不拿市出投一望判價是資？看人氣永旺是時旺鋪說市商東選價小大上的，這它域的。里兩大：消是一段有消，態(tài)區(qū)對商和日量群他

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錦繡花園推廣策劃案前言錦繡花園已經(jīng)銷售了相當長一段時期，但是區(qū)內(nèi)人氣不旺，商鋪經(jīng)營狀況不佳。有鑒于此，本策劃案重點放在住宅的推廣銷售上。以期通過引爆住宅的銷售帶旺區(qū)內(nèi)的人氣，從而促進商鋪的銷售和經(jīng)營。?故本案略去了商鋪的推廣銷售一節(jié)，側(cè)重打造錦繡花園個性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤形象。由于作者水平有限，見識亦有限，不周之處，尚望諒解。

一、東莞樓市分析東莞的地產(chǎn)在上個世紀末就跨入了個性化和形象化時代。進入紀的東莞地產(chǎn)業(yè)，個性化、形象化競爭日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花園、金澤花園相繼樹起了“超前的戶型”、“讓富有成為一種品味”、“繁華與悠然共享”、“關(guān)愛人性，和諧自然”、“青青園林我的家”等旗幟。東莞各鎮(zhèn)的地產(chǎn)競爭盡管不似市區(qū)一樣白熱化，但個性化、形象化已日漸凸顯。大朗碧水天源已經(jīng)率先打出了“碧水天源——自然的家”。相信在以后相當長一段時期內(nèi)，個性化和形象化將成為各鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展的潮流。故錦繡花園要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤。?

二、錦繡花園物業(yè)概述（略）?三、錦繡花園的優(yōu)勢與不足優(yōu)勢：?1、?位置優(yōu)越，交通便捷?位置優(yōu)越：①錦繡花園座落于東莞市黃江鎮(zhèn)中心，與常平、樟木頭成為香港人的置業(yè)金三角；②徒步2分鐘即可到達鎮(zhèn)中心，酒店、

食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設施一應俱全。交通便捷：①屋苑設有中港豪華直通巴士站，往返香港僅需分鐘；②常平火車站近在咫尺，每天班直通火車及高速列車往返九龍及深圳。?2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設施一應俱全?錦繡花園大型豪華會所，占地逾萬平方尺。?室外設施：25米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場等；

室內(nèi)設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉酒廊等。?3、小戶型，統(tǒng)一裝修2廳、房2廳，面積68.79——106.92平方米之間的戶型，以及購房即可入住的高檔裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。不足：?

1、環(huán)境建設缺乏吸引性景觀?環(huán)境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標購房群興趣；不利于提升錦繡花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮?譽感代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）?2、物業(yè)管理缺乏特色服務

物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標購房群的職業(yè)特點和實際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務，使錦繡花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。四、目標購房群1、?年齡在35——60歲之間經(jīng)濟富?；蛴泄潭ㄙY產(chǎn)投資看中黃江置業(yè)位置的香港中老年人家庭構(gòu)成：1—3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年?2、年齡在28——45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在5000元以上時尚、享受在莞工作的臺灣老板、管理者或內(nèi)地老板、管理者?

家庭構(gòu)成：1—3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年?3、年齡在28——40歲之間??月收入5000元以上??時尚、享受在田美工業(yè)園、黃金工業(yè)園、裕元高科技工業(yè)園工作的管理階層

五、錦繡花園營銷阻礙及對策阻礙：1、錦繡花園廣告宣傳力度不夠，?強勢賣點尚未盡竭挖掘，尚未樹立起應有的產(chǎn)品形象，公眾知名度、美譽度不高，記憶不深。2、錦繡花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。?3、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。?

對策：1、盡竭挖掘錦繡花園的強勢賣點進行媒體宣傳；?在莞惠沿線人行天橋及繁華路段、黃江鎮(zhèn)中心、裕元大酒店對面、常平火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建筑物廣告；舉辦各種公共活動，樹立錦繡花園美好形象，迅速提升錦繡花園的知名度、美譽度和記憶度。2把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之

間的落差以及增值贈送來促進銷售。3、商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。?一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是錦繡花園離鎮(zhèn)中心太近。故對策有二：一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售；二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。

六、形象定位根據(jù)錦繡花園的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把錦繡花園定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。?主體廣告語：?輝煌人生，超凡享受?——錦繡花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……?

輝煌人生：錦繡花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。?超凡享受：享受入住方便?享受交通便捷?享受特別服務?

享受都市繁華?享受至尊榮譽?七、兩點整體建議1、?建錦繡廣場和寓意噴泉?針對錦繡花園缺乏吸引性景觀一點建議在二期工程中建錦繡廣場和寓意噴泉為黃江鎮(zhèn)增一別致夜景鎮(zhèn)上居民添一處夜來休閑、

散步散心的好去處。?試想：當夜幕降臨的時候，沿鎮(zhèn)中心一路走來。遠遠的看到錦繡廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。?如此一來，一方面能夠增加錦繡花園的吸引性，提高錦繡花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標購房群的認同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。2、?物業(yè)管理方面提供特色家政服務?錦繡花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務、清掃居所、照看孩子。故錦繡花園在物業(yè)管理

方面可以根據(jù)居民的實際需要提供免費送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利于增強錦繡花園對目標購房群的吸引力。八、廣告宣傳錦繡花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：?1、?盡竭傳達錦繡花園的優(yōu)勢與賣點；?2、?盡快樹立起錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象；?

3、?直接促進錦繡花園的銷售。?基于以上三個目的和錦繡花園一直以來的廣告攻勢。我們把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。?在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達錦繡花園的優(yōu)勢與賣點；在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場直接促進樓盤的銷售。?

廣告切入期（1——2個月）?1、報紙軟文章??主題1：輝煌人生，超凡享受??——記“我”為什么選擇錦繡花園?主題2：事業(yè)生活輕松把握?

——記錦繡花園特別的家政服務2、系列報紙硬廣告?主題