房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告房地樓盤目可性研報告提示：文版，下載可任意輯修改1

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告目

錄一項(xiàng)目名稱二項(xiàng)目地點(diǎn)三項(xiàng)目發(fā)展商四項(xiàng)目概況五投資商概況六發(fā)展商概況七項(xiàng)目建設(shè)條某市場分某某市場定位及形象設(shè)計八資金籌措九基本數(shù)據(jù)說十項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)十.財務(wù)分析十.項(xiàng)目評估結(jié)果2

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告珠江帝景目可行性分報告一項(xiàng)名稱珠江帝景二項(xiàng)地點(diǎn)某某區(qū)廣州大道以東赤崗涌以西、珠江河以南某某某某村以北地段三項(xiàng)開發(fā)商廣州珠江僑都房地產(chǎn)限公司四項(xiàng)概況本項(xiàng)目用地某某市規(guī)局（92）城地批字第39號、55號文，位于某某區(qū)廣州道以東、赤崗涌以西、珠江河以南某某某某村以北地段，連新港路，西至廣州大道。該項(xiàng)目總體規(guī)劃占地約1000畝，總建面積156．7萬平米，容積率為2．項(xiàng)目建設(shè)有住宅三千余套，建筑設(shè)計獨(dú)，格調(diào)典雅公建配套設(shè)完善某市政客運(yùn)碼頭商貿(mào)中心、游艇俱樂部，古塔某區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿(mào)、旅游、娛樂、中西文于一體，置業(yè)安居的理想某某區(qū)，擬建的珠江僑都將能容吸引海外人士的購房欲某某市場前景是良好的。五投商概況由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)限公司（下稱甲方）和廣東珠江投3

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告資公司（下稱乙方）英屬處女島廣大投資有限公司（下稱丙方）合作開發(fā)經(jīng)營甲方：中國廣州三聯(lián)僑房產(chǎn)有限公司是由某某市華僑房屋開發(fā)公司、廣州銀建品房產(chǎn)經(jīng)營公司、某某市國營農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)開發(fā)同組建從事珠江僑都開發(fā)建設(shè)的二級綜合開發(fā)企業(yè)企業(yè)法定地址：中國某某市麓景路號華僑賓館、室，法定代表林廣志乙方：廣東珠江投資限公司法地址：某某市中山大道號華景新城龍門閣三樓法定代表人：何國華丙方英屬處女島廣大投資有限公司，聯(lián)系地址：香港跑馬地山光道號光大廈八樓座，代表：謝世東公司各股東出資比例下：A.甲方提某某市92)城地批字第號批文及某市土地開發(fā)中心年月日補(bǔ)充文批推某某市某某區(qū)赤崗地段積共654107平方土地的使用權(quán)，并提供政府給本項(xiàng)目的購房入某某市戶口指標(biāo)、境外售房等優(yōu)惠策作為合作條件。乙負(fù)責(zé)提供本項(xiàng)目需的的注冊資金，即22887.24萬元人民幣。丙方負(fù)提供本項(xiàng)目所需的％注冊資金即相當(dāng)于萬元人民幣的等值外匯六發(fā)商概況4

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告(一商介紹成時間：一九九八年一月十六日注冊資金：萬人民幣注冊地址某某市某區(qū)夏港大道科技園號樓室經(jīng)營范圍：某某市規(guī)局92）地批字第39號、55號文同意使用的某某區(qū)州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南某某某村以北地段開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管自建的商品房。公歷史由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司和東珠江投資公司及英屬處女島大投資有限公司合作經(jīng)營的企業(yè)，主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建商品房為主。企負(fù)責(zé)人的基本情況：法人代表：林廣志總經(jīng)理：蔡春萌(二商素質(zhì)廣州珠江僑都房地產(chǎn)限公司管理架構(gòu)設(shè)置較為科學(xué)合理，獨(dú)具特色公司董事會是決策機(jī)構(gòu)，下設(shè)總經(jīng)理經(jīng)營班子司設(shè)置五個職能部門分別為：辦室：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)。財部：負(fù)責(zé)財務(wù)核算和融資、樓宇按揭。開部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作和辦理有法律手續(xù)。工部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計、勘探、施工等方面技術(shù)把關(guān)包括各種管線申報協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度。5

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告銷部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷某某市場中和辦理產(chǎn)權(quán)證件。公司各部門的主要職是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計銷售、物業(yè)管理等設(shè)置目標(biāo)是為建立一個配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人建筑格獨(dú)特具良某某區(qū)文化的大型多功能高尚某某區(qū)。公司注重功能綜合的理方式項(xiàng)目進(jìn)行某某市場策某某市場定位、設(shè)、施工、銷售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理使設(shè)計施工各職能部門的人員直接某某市場顧客的需求地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤。公司以人為本重學(xué)重才以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司現(xiàn)有職員，以具有大專文化以上水平，其中本科學(xué)歷占30%職員年齡普遍年輕化。公司已建立起一套完的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制公司各部門的責(zé)任每位工的工作崗位責(zé)任工作要求任職要求任職條件、事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循各部門遵章守法上下司整體動作協(xié)調(diào)有較高的工作效率。產(chǎn)品素質(zhì)珠江帝”是沿江最大規(guī)模，功能最齊全之項(xiàng)目地理環(huán)境分優(yōu)越高起點(diǎn)高要求品位，超前的眼光創(chuàng)造出最秀最特色的精品成為行業(yè)的6

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告領(lǐng)頭羊。(三商經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力本目投資總額約64億元人民幣由廣東珠江資有限公司和廣大投資有公司負(fù)責(zé)全部投資注冊資金5.34億元（出資比例根據(jù)同的規(guī)定執(zhí)行）項(xiàng)目銷售總收入預(yù)計為86億。中廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司，為都項(xiàng)目提供654107平方米的國有土使用權(quán)提政府給予本項(xiàng)目購房入某某市戶口指標(biāo)海外售房等政策優(yōu)惠條件。廣東珠江投資有公司擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在某某市場競爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項(xiàng)作的首位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢，從設(shè)計方案上大用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模施工建設(shè)等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模勢，有效地提高某某市場的競爭力。近年來東珠江投有限公司合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)，良好的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢。兩公司合作，織開發(fā)的華景新城、暨南花園、駿景花園，逸景翠園等大型住某某區(qū)，在某某市各具特色、燦爛一方，堪稱典范。至年6月，東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展團(tuán)有限公司在廣某某區(qū)功開發(fā)樓盤15個，建設(shè)用地面積約212萬平方米，總建筑面積約5936萬平方米，已建成面積356萬平方米所開發(fā)樓盤銷售良好，已建樓盤平均銷售達(dá)95％以某某市場反應(yīng)熱烈司在發(fā)過中融部門、合作單位建立了良好信用關(guān)系。隨著綜合實(shí)力的增強(qiáng)，公司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展外，還有計劃參與橋梁高速公路等相關(guān)項(xiàng)目的投資設(shè)，同時還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息7

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告產(chǎn)業(yè)。公司有較強(qiáng)的濟(jì)技術(shù)實(shí)力，產(chǎn)品銷售實(shí)力，具備開發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的力。廣大投資有限公司是港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司，倚靠集團(tuán)的實(shí)力在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。集團(tuán)自年在地投資以來，擁有在地注冊的十二個房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，總注冊資金為68054萬元，總建筑樓面面積約為平方米98年司股票在香港聯(lián)交某某市，籌集資金達(dá)64300萬元，加上集團(tuán)對廣房某某市場的深刻認(rèn)識，使本集團(tuán)為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。七項(xiàng)目建設(shè)條件評價（一）項(xiàng)目優(yōu)勢分析良某區(qū)域人文環(huán)境和發(fā)展?jié)摿μ烊画h(huán)境勝人一本項(xiàng)目有很長的江岸，北望規(guī)劃中海心沙公園及未來的金融、文化商業(yè)中珠江新某某區(qū)內(nèi)有重點(diǎn)文物赤崗塔，己規(guī)劃為赤崗塔園，周邊均為某某區(qū)，空氣清新怡人，自然環(huán)境得天厚，與擁擠的喧某某市相比，實(shí)在稱得上是世外桃源真正做到“離塵不離城處于某某市天河某區(qū)某某市主軸本項(xiàng)目處于天河某某中軸線，和未來某某市金融、文化、商業(yè)中心珠江新隔江相望，地理位置十分優(yōu)越，具有相當(dāng)好的發(fā)展?jié)?。本?xiàng)目鄰近廣州展中心本項(xiàng)目東部為規(guī)劃中廣州會展中心作為某某市未來8

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告的商貿(mào)中心，其發(fā)展將帶動周圍地帶房地產(chǎn)的發(fā)展。本項(xiàng)目靠近領(lǐng)某區(qū)本項(xiàng)目西部為廣州領(lǐng)某區(qū)，雖然領(lǐng)事館的概念不斷淡化，但規(guī)劃為領(lǐng)事館地塊綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。本項(xiàng)目為某某市光塔的所在地，規(guī)劃中的某某市觀光塔將在本項(xiàng)目西北面江拔起，作為某某市的標(biāo)志，也有利提高本項(xiàng)目的知名。交方便未來交通網(wǎng)絡(luò)極完善，規(guī)劃道路與廣州大道、新港路直接相通項(xiàng)目東部規(guī)劃的跨江大橋與珠江新城直接相通，與地鐵二號線相，地鐵三號線某某區(qū)東部經(jīng)過與一號線、二號線形成網(wǎng)，交通十分方便。附近設(shè)有204路公交車，可某某市某某區(qū)等商業(yè)繁之地。配完善，生活便利配套設(shè)施齊備規(guī)劃公建配套有商業(yè)醫(yī)療、文化娛樂、教育、管理等設(shè)施某某區(qū)中心部份劃一個大型會所，與之對應(yīng)的入口廣某某市民廣場)面積約l公某某市軸設(shè)有大型雕塑廣場北角靠珠設(shè)游艇俱樂部南有赤崗塔公園、歷史博物某某區(qū)內(nèi)設(shè)—間中學(xué)小學(xué)間幼兒園，9

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告一個衛(wèi)生院設(shè)在40m寬某市主干道兩側(cè)的建筑裙樓。附優(yōu)勢：從附件營銷環(huán)境析可以看出，某某市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，隨著國家取消福利分轉(zhuǎn)入貨幣分某某市民消費(fèi)欲望己逐步增強(qiáng)，住房更成居民投資與消費(fèi)熱點(diǎn)。投資商實(shí)力人所知。本項(xiàng)目投資商某某市成功開發(fā)不少大型樓盤、其知名度與實(shí)力有目共睹，種無形資產(chǎn)有助于樓盤更快建立品牌形象，可增加買信心。利用投資商品牌應(yīng)，通過宣傳策劃強(qiáng)化、穩(wěn)固公司品牌；建筑規(guī)劃風(fēng)格：筑物主要采用自然式布局形式，與道路、綠化協(xié)調(diào)，創(chuàng)造舒適、優(yōu)的建筑空間環(huán)境。層數(shù)以層主，1820層為次，局部點(diǎn)綴某某區(qū)的水系規(guī)劃設(shè)計為“東方威尼斯”風(fēng)格。物業(yè)管理：擬聘知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問，為住戶提供高質(zhì)素的務(wù)。裝修標(biāo)準(zhǔn)：豪華修及個性基本型供選擇。單位面積與比例(以下面積為關(guān)門面積)A．

65一一80m，占總面積的20；10

B．C．D．．

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告80一一100m，占總面的45％；100一m，總面積的20；120一一，占總面積的10％；150以復(fù)式單位，占總面積的％。

交通狀況：本項(xiàng)西某某市主干道廣州大道，南毗新港西路，上華南快速干只需分鐘車程而地鐵2號線經(jīng)過項(xiàng)目南面，地鐵號線經(jīng)過項(xiàng)目東面交通十分便利。硬件方面，施工材將選用能充分體現(xiàn)本項(xiàng)目特色及品位、具前瞻性的材料通過整體營銷手樹立及鞏固珠江僑都高品質(zhì)、高品味的樓盤形象。（二項(xiàng)目發(fā)展景分析珠江僑都某某市人大委會立案某某市政府組織實(shí)施的大型建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目于廣州大橋南頭東側(cè)的某某區(qū)，瀕臨珠江，與正在開發(fā)為級住宅某某區(qū)的二沙島隔江相峙，與規(guī)劃開發(fā)為金融、商中心珠江新城遙相呼應(yīng)，并與正在開發(fā)的領(lǐng)某某區(qū)及某某會展中心、笆洲島互相連接，珠江僑都某某某區(qū)珠江河岸段建設(shè)的重要組成部分。2、售潛力僑都周邊現(xiàn)有樓盤分濱江西與濱江東價格約在元平方米。海印橋至廣州大西側(cè)是高檔盤的集中地段，由于面對11

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告北面的二沙島的別墅及綠草坪價在9000元／平方米左右，某某域內(nèi)和第二排望江物業(yè)，如怡樂路或某某區(qū)綠翠某某區(qū)大部分江景被遮擋而定位下調(diào)明顯，5000—是普遍的價位準(zhǔn)。廣州大橋東側(cè)開始至項(xiàng)目，因規(guī)劃、配套的不夠完善而開發(fā)力度較某某區(qū)物業(yè)價位皆在左右／平方米。因此僑都的售價潛力依地理環(huán)境來說，售價可愛達(dá)6000-10000/M具有較在大的升值潛力。3．某市改革開放后經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展其際地位進(jìn)一步提高，海外華僑或返故里，落葉歸根，或投資置業(yè)，拓展經(jīng)濟(jì)原有的華某村己滿足不了僑務(wù)工作的需要，因此，建設(shè)一個華某村是當(dāng)前形勢發(fā)展的需要。4．珠僑都用地面積約一千畝建設(shè)有住三千余套建筑設(shè)計獨(dú)特，格調(diào)典?？紤]了海外華人、華僑的生活習(xí)慣需求都公建套設(shè)施完善某政客運(yùn)碼頭、商貿(mào)中心游艇俱樂古塔某某區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿(mào)、旅游娛樂、中西文化于一體，置業(yè)安居的理想某某區(qū)的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲某某市場景是良好的。5．目盡管我國處在經(jīng)濟(jì)調(diào)控期某市地產(chǎn)業(yè)仍趨于穩(wěn)定珠江僑都是不多某某某區(qū)住宅群無疑給投資者增強(qiáng)了信心。12

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告去年某某市政府法定對州大道實(shí)施擴(kuò)建改造并在廣州大橋南、北兩建設(shè)橋頭綠地?，F(xiàn)在，廣州大道南段的擴(kuò)建工程己面完成，路面擴(kuò)寬至雙向10車道80米寬，中央為6米寬綠化，兩側(cè)的機(jī)動車道人行道之間分別用13米化帶隔開，并配有公共交通專用道和港灣式共巴士站。這樣，廣州大道己成為一條廣某某市主道的“樣板路，代表了某某市道路建設(shè)的全新形。在二沙東段建設(shè)濱江公園和二沙島軸線廣場江設(shè)置綠化帶，并實(shí)施江欄桿改造工程。在海沁沙建生態(tài)公園，同時擬作廣州燃放煙花的所在地。在項(xiàng)目西北角將建某某市光塔作某某市的標(biāo)志性建筑。由于本項(xiàng)目鄰近江邊所以，以上的某某市政建設(shè)工程特有利于本項(xiàng)目周邊境形象的提升增強(qiáng)客戶對該項(xiàng)目的心理認(rèn)同度。

新港路的擴(kuò)建與地鐵號線建設(shè)。某某市政規(guī)劃，新港路將擴(kuò)寬為60，現(xiàn)正進(jìn)行拆遷工作。其中新港西路更將建成巾幗板路而鐵二號線工程正在進(jìn)行緊張施工，預(yù)計成時間為2004年隨著新港西路的擴(kuò)建和地鐵的車某市某某區(qū)的交通狀況將得到徹底改善新路更是整個某某區(qū)東西向的交13

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告通大動脈，更能經(jīng)廣大道直駁天河某某區(qū)交通網(wǎng)，無疑會大大增強(qiáng)本項(xiàng)某某市白領(lǐng)階層的吸引力。項(xiàng)目東規(guī)劃跨江大橋以及地鐵三號線直接與珠新城相通，將大大方本項(xiàng)目與某某市某某區(qū)的聯(lián)系。最關(guān)鍵濱江路中大隧道工程，己全面進(jìn)行施工開通后的濱江大道與下路將會連成廣州一道新的風(fēng)景線。以上幾項(xiàng)工程直接影晌本項(xiàng)目，使本項(xiàng)目所處位置的交通更加便。（三）設(shè)計單位資廣東珠江投資有限公下屬二級公司廣東珠江工程設(shè)計有限公司是國家建設(shè)部準(zhǔn)的建設(shè)工程甲級企業(yè)，具備有眾多的經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀設(shè)技術(shù)人員，曾獨(dú)立完成多個開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計任務(wù)如華景城暨花園駿景花園愉景雅苑、帝景苑等等。多個樓被某某市城建部門評為明星樓盤。（四）施工組織概廣東珠江工程總承包限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的二級總承包企業(yè)，可承建大某區(qū)和高層建筑。該公司有十多年的施工管理經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)量雄厚，聚集大批高中級施工管理人才，與廣東珠江投資限公司有長期成功的合作，其建筑質(zhì)量絕大部份達(dá)到優(yōu)良級，在消費(fèi)者中樹立了良好的聲譽(yù)，加上其施工速度快，層樓宇從開始施工到交樓僅用七個月14

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告時間，帶電梯樓宇只用10個月便能交付主使用，這為本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提了有力的保證。（五）環(huán)境保護(hù)八

某某區(qū)沿江樓盤由于圍較少污染大的企業(yè)，基本上都是某某區(qū)，氣質(zhì)量指數(shù)在某某市來說是比較好某某區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化率達(dá)，從上述噪聲、水質(zhì)衛(wèi)生等方面的環(huán)保措施來看，該目將為住戶提供一個安靜、整潔、健康的環(huán)境。某某市分析(一1999年某某市經(jīng)濟(jì)情況11999在投資需求速增長拉動下月份某某市濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的勢，為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)而有力的經(jīng)濟(jì)支柱。以下詳細(xì)分析一下月某市的經(jīng)濟(jì)情況。1社生產(chǎn)穩(wěn)定增長。至7累計某某市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值．24億元，同比增長2%，其中，第三產(chǎn)業(yè)增長10。1投快速增長，消費(fèi)需求穩(wěn)定。至月累計某某市完成固定資產(chǎn)投資27042億元，同比增其中，房地產(chǎn)投資(至月止)26億元，同比增7．40%。消某某市場銷售穩(wěn)定；至7累計某某市完成社會消費(fèi)品零售額542．31億，同比增長8．增幅比去年大。15

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告1居收入增長放緩，居民消費(fèi)支出略有增長至月累計某某市居民人可支配收入．7，同比增長．4%某市居民人均消費(fèi)性支．22元，增長0．居民用于購房的支出增加由于實(shí)行房改“末班車政策購買住房增多，房地產(chǎn)成為居民投資與消費(fèi)的熱點(diǎn)(數(shù)據(jù)來自某省經(jīng)濟(jì)委員會)社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨消費(fèi)指數(shù)的反彈明，居民的謹(jǐn)慎性消費(fèi)心逐步減輕。調(diào)查表明，居民對提高居住環(huán)境的愿望很強(qiáng)烈對房地產(chǎn)的投資將是居民未來的主要消費(fèi)。(二政府出臺刺激房地產(chǎn)消費(fèi)政策眾所周知，今年政府了很大決心啟動消費(fèi)尤其是商品房消費(fèi)，年底取消福分房、容許房改某某市、多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長按揭期限至30、降低交易契稅等等，這些政和措施某某市的走旺確實(shí)起一定作用。住貸款期限延長利率降低中國人民銀行決定從年月起，延長個人住房貸款期限，并降低率，以支某某鎮(zhèn)居民購房。各商業(yè)銀行住房貸款的最長期由現(xiàn)行的20年延達(dá)到30年。個人住房貸款利率最高水由現(xiàn)行年利率63315%為5。（數(shù)據(jù)摘自《人民日16

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告降、征收利息所得稅根據(jù)《中華人民共和個人所得稅法》規(guī)定，儲蓄存款1999年月日孳生的利息所得當(dāng)收個人所得稅。調(diào)查表明，8月份廣某某市居民家庭人均提取儲蓄款204．44，同比增長，增幅居今年各月份之首，提款額比居第二位的月份高33低的4份高98比—7份人均月提款．元高9%自某省經(jīng)濟(jì)委員會)房產(chǎn)稅費(fèi)獲減免財政部、國家稅務(wù)局出通知，從8月1日對房某某市場的營業(yè)稅、契稅土地增值稅等實(shí)行減免政策。項(xiàng)目契稅

廣州房地產(chǎn)稅費(fèi)減免后對比現(xiàn)行稅收3%

減免后稅收1．5%(自用0(空置交易管理費(fèi)印花稅土地出讓金土地增值稅

0．0．地段地價3%

不變不變不變0(數(shù)據(jù)摘自《廣州日報》17

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告某某市去年出臺減免易稅費(fèi)的政策后，二手樓宇的交易量已有了明顯的增，相信國家新出臺的減免退還政策會進(jìn)一步刺激二某某市發(fā)展，從而促進(jìn)某某市場的活躍。（三）某某市房某市場綜述經(jīng)歷了九十年代中期某某市場的低迷之后，某某市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個快速、序發(fā)展的階某某市場成交活某某市場發(fā)育趨向成熟，前景闊樂觀。中確定了以住宅產(chǎn)業(yè)為主拉動經(jīng)濟(jì)增長某市定住宅房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)優(yōu)先發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一政策上給予積極的支。1999年某某市城市設(shè)的投入是歷史上最高的，約達(dá)到171元，包括地鐵、內(nèi)環(huán)路、新機(jī)場九運(yùn)會場館等大型基礎(chǔ)設(shè)施工程開工設(shè)僅改善某某市的交通和生活環(huán)境，還直接刺激商房的需求增長。房某某市政策正式出臺和藍(lán)印戶口政策在定程序上將擴(kuò)大商品房的需求某某市的總體情況雖然1999年的總體經(jīng)濟(jì)并不分明朗每月均保持過百個項(xiàng)目進(jìn)行宣傳和銷，特別是月進(jìn)某某市峰期后某某市競爭空前烈。以9月為例，全月在售樓盤高達(dá)190個，廣告費(fèi)總額為．4萬元，分別較月增長及，且均達(dá)99年月統(tǒng)計額的最值某某市進(jìn)入推盤高峰期全某某市表現(xiàn)并不平衡，月初推18

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告盤活動并不十分活躍一周推盤數(shù)量只有50多個，但隨著月中中秋節(jié)及月底慶節(jié)的到來，推盤活動一浪高過一浪，國慶節(jié)前一周盤數(shù)量高達(dá)，推盤廣告費(fèi)突破1483萬元某某市競爭進(jìn)新一輪高潮。格分析在各項(xiàng)社會經(jīng)濟(jì)逐步蘇的跡象下，去年9月份在高層住宅一次性付款均為5786元m，較8月期略降3%某區(qū)值在售高層住宅一次性款均價均有不同程度下降，某某區(qū)、某某區(qū)某某區(qū)月在售層住宅一次性付款均價分別為元／m、元m及元成高層住宅價格下降的主要原因高層住宅推售面積增加，競爭激烈，致售出率偏低等因素有關(guān)，不少發(fā)展商被迫降價，希望過犧牲利潤某某市場。成交分析高層住宅售出率的變自98年底高住宅銷量開始下滑后，到目前為止在售高層住宅售出率續(xù)走低，未見起色某某區(qū)位分布上，除某某區(qū)外其某某區(qū)位售出率也表現(xiàn)不同程度下滑。某某區(qū)某某某區(qū)(本項(xiàng)目某某域某某區(qū)的在售高層住售出率分別為123%及137%。

14．、

綜觀99某某市某某市中心項(xiàng)目的高層售出情19

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告均經(jīng)歷過大波動，升幅度超過，而某某區(qū)的高層發(fā)售情況，則持平穩(wěn)趨勢，售出率徘徊在20%-30%間。其次，在肯定某某市某某市場利好因素的同時，對目前存在的一些不利因素不能忽。世界濟(jì)尚未從亞洲金融風(fēng)暴的影響中恢復(fù)港某某區(qū)經(jīng)濟(jì)尚在復(fù)蘇，而州的經(jīng)濟(jì)與港某某區(qū)密切相關(guān)，港澳經(jīng)濟(jì)的不景，勢必影響到廣州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從我來說，金融形勢比較嚴(yán)峻，適度從緊的幣政策一系列有關(guān)社會利制度的改革政策的出臺某某市居民普遍持幣觀望蓄備用特大水災(zāi)帶的巨大損失對農(nóng)業(yè)發(fā)的影響重大國企業(yè)的虧損還在繼續(xù)增大，下崗工數(shù)量增加，社會福利制度的不完善，直接減弱了費(fèi)者的消費(fèi)動力。房地開發(fā)經(jīng)營的稅費(fèi)過多，負(fù)擔(dān)重。政府職部門的咨詢服務(wù)公司，以有利地位吸引客戶，收取較高的中介費(fèi)重了企及購房者的負(fù)擔(dān)類的按金、保證金、押金給企業(yè)成重負(fù)。壟斷業(yè)的收費(fèi)及工程建設(shè)問題，長期以來沒解決別是水煤的指定承包公司指定價格、20

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告指定材料設(shè)備，開發(fā)不能提出異議，沒法進(jìn)行招投標(biāo)，增加了企業(yè)的負(fù)。政策勵消化空置房，對新樓盤的開發(fā)造成壓。取消利分房制度，令大盤的銷售機(jī)會減少。盡管某某市房某某市存在一些不利因素我們可以看到，今年以來，某市政府采取了許多措施來活躍房地產(chǎn)業(yè)，降低企業(yè)負(fù)擔(dān)，大力度刺激商品房消費(fèi)。一方面多次降息、利息征稅、降按揭率、延長按揭期限至年，低交易契稅等，改變辦事作風(fēng)，提高了辦事效率，對一些不合理的經(jīng)營行為進(jìn)了糾正；另一方面加緊了對土地供應(yīng)量的限制，在土地批方面實(shí)行拍賣、招標(biāo)，提高透明度，同時加大回收土地的度99年1-8月商品房成交量比批準(zhǔn)預(yù)售面積略高，與往相比有很大的轉(zhuǎn)變，為促進(jìn)供求平衡起了積極的作用。（四）、某某市居消費(fèi)行為特征1．年消費(fèi)趨勢廣州—9月社會需求增長主要來自非商品性消費(fèi)如購房、旅游、教育消費(fèi)。居民用于購建房的支有所升溫月某鎮(zhèn)居民人均購房與建房支出．元，同比長．4%，今年各月增幅首位。另外日常消費(fèi)的支也有所回升月某某鎮(zhèn)居民人21

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告均消費(fèi)性支出632．13元同比增長9，增長幅度是近幾個月來最高的。(據(jù)摘自《廣州日報》)以上數(shù)據(jù)表明，刺激費(fèi)的政策己初步顯示出效果，居民的消費(fèi)意欲增強(qiáng)而由于實(shí)行房改政策，住房更成為居民投資與消費(fèi)的熱點(diǎn)2．房產(chǎn)的消費(fèi)據(jù)統(tǒng)計1999年1—8月份批準(zhǔn)的商房預(yù)售量為329萬平方米，其中住宅2688萬平方，登記的總成交星為346萬平方米因此，今年廣某某市的總趨勢是商品房成量高某某市量，樓盤產(chǎn)銷比例較合理。第四季度由于福利分房作“最后沖刺工薪階層新增了工資某某市民一般習(xí)慣春節(jié)前購房等利好預(yù)計成交量會比前8有所提高，達(dá)到今年的新高據(jù)自《廣州日報3、房人員的比例調(diào)查顯示：某某某區(qū)100多萬個家庭有潛在住房需求的接近一半每個庭潛在需求量達(dá)3500萬m景近兩年打算購房的人％13萬左右(780m（數(shù)據(jù)摘自《廣州日（五）某某市房地發(fā)展方向某某市的未某某市發(fā)的方向是沿著珠江兩岸向東發(fā)展。近年某某市政府全力完某某市規(guī)劃某某某區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)升值提供了環(huán)境資，開發(fā)商和消費(fèi)者將直接得益，而某22

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告某市中軸線的確立，在本世紀(jì)形成新某某市中心。

隨著廣州在國際上地進(jìn)一步提高批外華僑返歸故里投資置業(yè)，有大量適合其生活習(xí)慣配套設(shè)施完善的大型某某區(qū)滿海外人士的購房需求某某市場主體需某區(qū)選擇：調(diào)查發(fā)現(xiàn)欲購房者傾向于選擇某某市東邊南某某區(qū)的住宅段是房地的生命元素人們對其偏好的程度上可判斷該地段房產(chǎn)的前景某某區(qū)位選擇的因素中以“交通狀況境”及“售價”為置業(yè)者最關(guān)心的問題。綠及配套設(shè)施：九隨著州人生活質(zhì)素地不斷提升越發(fā)覺居住境的重要性。許多購房者在格與環(huán)境之間往往首選環(huán)境，希望能在一個舒適安逸的環(huán)安居樂業(yè)，但大多數(shù)購房者（包括部分發(fā)展商）并未將環(huán)與配套某某區(qū)分開，只是認(rèn)為設(shè)有高級會所，泳池等某某環(huán)境才算好，從而忽略日后維護(hù)該類設(shè)施的成本，實(shí)用率管理維護(hù)和自身能力等因素。要求居住環(huán)境舒適是購房者本意，舒適性主要表現(xiàn)在該樓盤的間距、綠化和污染這幾面某某區(qū)的密度越小，則住某某區(qū)的舒適性越高某某市定位及形象計1、象定位：充分利用本項(xiàng)目優(yōu)越的地理置、得天獨(dú)厚的自然環(huán)境完善的劃設(shè)及發(fā)展商的實(shí)力營造一23

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告?zhèn)€健康的、有自己獨(dú)品味某某區(qū)文化的高尚生某某區(qū)，提倡“生活就是受”的概念，充分體現(xiàn)投資商合生創(chuàng)展品牌“優(yōu)質(zhì)生，完美體現(xiàn)”的經(jīng)營理念。定位原因：1定位中、高檔某某市場目標(biāo)戶群較為廣闊，有利于銷售。1本項(xiàng)目純粹定為中檔或定為高檔都是不適宜的。如定為中檔，那優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在價值，顯得浪費(fèi)且和本項(xiàng)基本相同地理位置的陽江樓盤均做成高檔(如中、珠江廣場、新理想、景灣、頤景軒)，這些樓盤雖處江邊，實(shí)存在規(guī)模小、配套不齊等缺點(diǎn)，而本項(xiàng)目作為大某某，在這方面的優(yōu)勢較為明顯，具有很強(qiáng)的競爭力。單純定位為高檔客戶群會非常狹窄。某某市尚處谷底，某某市場較為疲軟，此大規(guī)模的項(xiàng)目，在客戶群相對狹窄的條件某某市場肯承受不了本目的南邊是較為雜某某區(qū)域，景觀較差亦不宜做成高檔盤。13經(jīng)濟(jì)較為穩(wěn)定，居民的活條件、素質(zhì)逐漸提高，眾多的居民己打破“有瓦頭”的居住思維，逐漸向享受型住宅過渡。故高素質(zhì)樓盤會逐漸某某市場主導(dǎo)。14珠江兩地段經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設(shè)源越越少，越來越稀罕本項(xiàng)作為臨江的大型項(xiàng)目在某某市尚24

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告是第一個。16某某區(qū)沿江樓盤由于周較少工廠等污染大的企業(yè)基本上都是某某區(qū)質(zhì)量指數(shù)在某某市來說是比較好的，適宜居住，適合次較高、注重享受的客戶，故做成高素質(zhì)亦在情理之。1入關(guān)后，珠江城成為某某市金融、文化、商業(yè)中心，隔江相望的僑都作為江新城的后花園，必定成為白領(lǐng)、高層人士的置業(yè)選。2、象設(shè)計現(xiàn)某某市，居民生活碌而緊張，生活素質(zhì)不斷提高，對居住環(huán)境亦要求越來越，已不只是滿足于幾塊草坪，幾棵樹的綠化家園。從近期廣州熱賣幾個宅項(xiàng)目，均把人們引向健康概念為主題的生活方式，過營造生態(tài)環(huán)境引入運(yùn)動概念，以實(shí)在而又充滿想象手法為購房者描繪出誘人的“健康生活家園1999年七月面世的州奧林匹克花園科學(xué)指導(dǎo)運(yùn)動及新的醫(yī)療保健理念住宅結(jié)合在一起，熱賣一期又一期，“運(yùn)動就在家門口”健康生活方式己為普遍人接受。1999年11月新的大型住宅項(xiàng)目光大花園，其形象宣傳開某某市場露面，使人們的視覺中留下“健康”的影子。其樓盤四周皆為榕樹，空氣清新、感覺健康、舒適的25

房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目可行性研究報告印象便留在人們的腦中大樹底下，健康人家”因其綠色保而使購房者受吸引是人們便接受了光大花園，銷售也滿堂紅。某某區(qū)另一熱賣樓盤云高爾夫花園也是一個健康的項(xiàng)目，雖某某區(qū)自身套環(huán)境還未出場，但項(xiàng)目所處白云山某某區(qū)先天的良好環(huán)，加上投資者巧妙借助“高爾夫”文化，體現(xiàn)高貴與健康認(rèn)購目前己出現(xiàn)輪籌的景象。當(dāng)一種現(xiàn)象呈多個例出現(xiàn)的時候，我們就有理由把之當(dāng)作趨勢來研究。雖人們喜愛某個樓盤不會僅憑一兩個要素，但可以肯定，隨消費(fèi)理念的成熟，健康的生活方式將越來越為人們所重視因此本項(xiàng)目在形象設(shè)計上亦順應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)心理及新生的趨勢導(dǎo)是健康的生活方式”為基本形象。通過對境設(shè)計，建筑風(fēng)格某某區(qū)文化活動的具體表現(xiàn)，以實(shí)在又滿想象的手法，為購房者描繪出誘人的“享受健康生活的圖逐漸樹立起“生活就享受”的精品品牌，通過品牌策