房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地樓盤(pán)目可性研報(bào)告提示：文版，下載可任意輯修改1

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目

錄一項(xiàng)目名稱(chēng)二項(xiàng)目地點(diǎn)三項(xiàng)目發(fā)展商四項(xiàng)目概況五投資商概況六發(fā)展商概況七項(xiàng)目建設(shè)條某市場(chǎng)分某某市場(chǎng)定位及形象設(shè)計(jì)八資金籌措九基本數(shù)據(jù)說(shuō)十項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)十.財(cái)務(wù)分析十.項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果2

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告珠江帝景目可行性分報(bào)告一項(xiàng)名稱(chēng)珠江帝景二項(xiàng)地點(diǎn)某某區(qū)廣州大道以東赤崗涌以西、珠江河以南某某某某村以北地段三項(xiàng)開(kāi)發(fā)商廣州珠江僑都房地產(chǎn)限公司四項(xiàng)概況本項(xiàng)目用地某某市規(guī)局（92）城地批字第39號(hào)、55號(hào)文，位于某某區(qū)廣州道以東、赤崗涌以西、珠江河以南某某某某村以北地段，連新港路，西至廣州大道。該項(xiàng)目總體規(guī)劃占地約1000畝，總建面積156．7萬(wàn)平米，容積率為2．項(xiàng)目建設(shè)有住宅三千余套，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)，格調(diào)典雅公建配套設(shè)完善某市政客運(yùn)碼頭商貿(mào)中心、游艇俱樂(lè)部，古塔某區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿(mào)、旅游、娛樂(lè)、中西文于一體，置業(yè)安居的理想某某區(qū)，擬建的珠江僑都將能容吸引海外人士的購(gòu)房欲某某市場(chǎng)前景是良好的。五投商概況由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)限公司（下稱(chēng)甲方）和廣東珠江投3

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告資公司（下稱(chēng)乙方）英屬處女島廣大投資有限公司（下稱(chēng)丙方）合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)甲方：中國(guó)廣州三聯(lián)僑房產(chǎn)有限公司是由某某市華僑房屋開(kāi)發(fā)公司、廣州銀建品房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、某某市國(guó)營(yíng)農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)開(kāi)發(fā)同組建從事珠江僑都開(kāi)發(fā)建設(shè)的二級(jí)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)法定地址：中國(guó)某某市麓景路號(hào)華僑賓館、室，法定代表林廣志乙方：廣東珠江投資限公司法地址：某某市中山大道號(hào)華景新城龍門(mén)閣三樓法定代表人：何國(guó)華丙方英屬處女島廣大投資有限公司，聯(lián)系地址：香港跑馬地山光道號(hào)光大廈八樓座，代表：謝世東公司各股東出資比例下：A.甲方提某某市92)城地批字第號(hào)批文及某市土地開(kāi)發(fā)中心年月日補(bǔ)充文批推某某市某某區(qū)赤崗地段積共654107平方土地的使用權(quán)，并提供政府給本項(xiàng)目的購(gòu)房入某某市戶口指標(biāo)、境外售房等優(yōu)惠策作為合作條件。乙負(fù)責(zé)提供本項(xiàng)目需的的注冊(cè)資金，即22887.24萬(wàn)元人民幣。丙方負(fù)提供本項(xiàng)目所需的％注冊(cè)資金即相當(dāng)于萬(wàn)元人民幣的等值外匯六發(fā)商概況4

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(一商介紹成時(shí)間：一九九八年一月十六日注冊(cè)資金：萬(wàn)人民幣注冊(cè)地址某某市某區(qū)夏港大道科技園號(hào)樓室經(jīng)營(yíng)范圍：某某市規(guī)局92）地批字第39號(hào)、55號(hào)文同意使用的某某區(qū)州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南某某某村以北地段開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、出租及管自建的商品房。公歷史由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司和東珠江投資公司及英屬處女島大投資有限公司合作經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、出租及管理自建商品房為主。企負(fù)責(zé)人的基本情況：法人代表：林廣志總經(jīng)理：蔡春萌(二商素質(zhì)廣州珠江僑都房地產(chǎn)限公司管理架構(gòu)設(shè)置較為科學(xué)合理，獨(dú)具特色公司董事會(huì)是決策機(jī)構(gòu)，下設(shè)總經(jīng)理經(jīng)營(yíng)班子司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)分別為：辦室：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)。財(cái)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭。開(kāi)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有法律手續(xù)。工部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面技術(shù)把關(guān)包括各種管線申報(bào)協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度。5

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)某某市場(chǎng)中和辦理產(chǎn)權(quán)證件。公司各部門(mén)的主要職是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人建筑格獨(dú)特具良某某區(qū)文化的大型多功能高尚某某區(qū)。公司注重功能綜合的理方式項(xiàng)目進(jìn)行某某市場(chǎng)策某某市場(chǎng)定位、設(shè)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理使設(shè)計(jì)施工各職能部門(mén)的人員直接某某市場(chǎng)顧客的需求地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。公司以人為本重學(xué)重才以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司現(xiàn)有職員，以具有大專(zhuān)文化以上水平，其中本科學(xué)歷占30%職員年齡普遍年輕化。公司已建立起一套完的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制公司各部門(mén)的責(zé)任每位工的工作崗位責(zé)任工作要求任職要求任職條件、事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循各部門(mén)遵章守法上下司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)有較高的工作效率。產(chǎn)品素質(zhì)珠江帝”是沿江最大規(guī)模，功能最齊全之項(xiàng)目地理環(huán)境分優(yōu)越高起點(diǎn)高要求品位，超前的眼光創(chuàng)造出最秀最特色的精品成為行業(yè)的6

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告領(lǐng)頭羊。(三商經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力本目投資總額約64億元人民幣由廣東珠江資有限公司和廣大投資有公司負(fù)責(zé)全部投資注冊(cè)資金5.34億元（出資比例根據(jù)同的規(guī)定執(zhí)行）項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入預(yù)計(jì)為86億。中廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司，為都項(xiàng)目提供654107平方米的國(guó)有土使用權(quán)提政府給予本項(xiàng)目購(gòu)房入某某市戶口指標(biāo)海外售房等政策優(yōu)惠條件。廣東珠江投資有公司擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專(zhuān)業(yè)人員，在某某市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備較大的優(yōu)勢(shì)，并把控制成本放在各項(xiàng)作的首位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，從設(shè)計(jì)方案上大用、小調(diào)整，原材料大批量采購(gòu)，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模施工建設(shè)等方式，有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模勢(shì)，有效地提高某某市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。近年來(lái)東珠江投有限公司合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)，良好的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢(shì)。兩公司合作，織開(kāi)發(fā)的華景新城、暨南花園、駿景花園，逸景翠園等大型住某某區(qū)，在某某市各具特色、燦爛一方，堪稱(chēng)典范。至年6月，東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展團(tuán)有限公司在廣某某區(qū)功開(kāi)發(fā)樓盤(pán)15個(gè)，建設(shè)用地面積約212萬(wàn)平方米，總建筑面積約5936萬(wàn)平方米，已建成面積356萬(wàn)平方米所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)銷(xiāo)售良好，已建樓盤(pán)平均銷(xiāo)售達(dá)95％以某某市場(chǎng)反應(yīng)熱烈司在發(fā)過(guò)中融部門(mén)、合作單位建立了良好信用關(guān)系。隨著綜合實(shí)力的增強(qiáng)，公司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展外，還有計(jì)劃參與橋梁高速公路等相關(guān)項(xiàng)目的投資設(shè)，同時(shí)還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息7

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告產(chǎn)業(yè)。公司有較強(qiáng)的濟(jì)技術(shù)實(shí)力，產(chǎn)品銷(xiāo)售實(shí)力，具備開(kāi)發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的力。廣大投資有限公司是港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司，倚靠集團(tuán)的實(shí)力在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。集團(tuán)自年在地投資以來(lái)，擁有在地注冊(cè)的十二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，總注冊(cè)資金為68054萬(wàn)元，總建筑樓面面積約為平方米98年司股票在香港聯(lián)交某某市，籌集資金達(dá)64300萬(wàn)元，加上集團(tuán)對(duì)廣房某某市場(chǎng)的深刻認(rèn)識(shí)，使本集團(tuán)為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。七項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析良某區(qū)域人文環(huán)境和發(fā)展?jié)摿μ烊画h(huán)境勝人一本項(xiàng)目有很長(zhǎng)的江岸，北望規(guī)劃中海心沙公園及未來(lái)的金融、文化商業(yè)中珠江新某某區(qū)內(nèi)有重點(diǎn)文物赤崗塔，己規(guī)劃為赤崗塔園，周邊均為某某區(qū)，空氣清新怡人，自然環(huán)境得天厚，與擁擠的喧某某市相比，實(shí)在稱(chēng)得上是世外桃源真正做到“離塵不離城處于某某市天河某區(qū)某某市主軸本項(xiàng)目處于天河某某中軸線，和未來(lái)某某市金融、文化、商業(yè)中心珠江新隔江相望，地理位置十分優(yōu)越，具有相當(dāng)好的發(fā)展?jié)?。本?xiàng)目鄰近廣州展中心本項(xiàng)目東部為規(guī)劃中廣州會(huì)展中心作為某某市未來(lái)8

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的商貿(mào)中心，其發(fā)展將帶動(dòng)周?chē)貛Х康禺a(chǎn)的發(fā)展。本項(xiàng)目靠近領(lǐng)某區(qū)本項(xiàng)目西部為廣州領(lǐng)某區(qū)，雖然領(lǐng)事館的概念不斷淡化，但規(guī)劃為領(lǐng)事館地塊綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。本項(xiàng)目為某某市光塔的所在地，規(guī)劃中的某某市觀光塔將在本項(xiàng)目西北面江拔起，作為某某市的標(biāo)志，也有利提高本項(xiàng)目的知名。交方便未來(lái)交通網(wǎng)絡(luò)極完善，規(guī)劃道路與廣州大道、新港路直接相通項(xiàng)目東部規(guī)劃的跨江大橋與珠江新城直接相通，與地鐵二號(hào)線相，地鐵三號(hào)線某某區(qū)東部經(jīng)過(guò)與一號(hào)線、二號(hào)線形成網(wǎng)，交通十分方便。附近設(shè)有204路公交車(chē)，可某某市某某區(qū)等商業(yè)繁之地。配完善，生活便利配套設(shè)施齊備規(guī)劃公建配套有商業(yè)醫(yī)療、文化娛樂(lè)、教育、管理等設(shè)施某某區(qū)中心部份劃一個(gè)大型會(huì)所，與之對(duì)應(yīng)的入口廣某某市民廣場(chǎng))面積約l公某某市軸設(shè)有大型雕塑廣場(chǎng)北角靠珠設(shè)游艇俱樂(lè)部南有赤崗塔公園、歷史博物某某區(qū)內(nèi)設(shè)—間中學(xué)小學(xué)間幼兒園，9

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一個(gè)衛(wèi)生院設(shè)在40m寬某市主干道兩側(cè)的建筑裙樓。附優(yōu)勢(shì)：從附件營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境析可以看出，某某市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，隨著國(guó)家取消福利分轉(zhuǎn)入貨幣分某某市民消費(fèi)欲望己逐步增強(qiáng)，住房更成居民投資與消費(fèi)熱點(diǎn)。投資商實(shí)力人所知。本項(xiàng)目投資商某某市成功開(kāi)發(fā)不少大型樓盤(pán)、其知名度與實(shí)力有目共睹，種無(wú)形資產(chǎn)有助于樓盤(pán)更快建立品牌形象，可增加買(mǎi)信心。利用投資商品牌應(yīng)，通過(guò)宣傳策劃強(qiáng)化、穩(wěn)固公司品牌；建筑規(guī)劃風(fēng)格：筑物主要采用自然式布局形式，與道路、綠化協(xié)調(diào)，創(chuàng)造舒適、優(yōu)的建筑空間環(huán)境。層數(shù)以層主，1820層為次，局部點(diǎn)綴某某區(qū)的水系規(guī)劃設(shè)計(jì)為“東方威尼斯”風(fēng)格。物業(yè)管理：擬聘知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問(wèn)，為住戶提供高質(zhì)素的務(wù)。裝修標(biāo)準(zhǔn)：豪華修及個(gè)性基本型供選擇。單位面積與比例(以下面積為關(guān)門(mén)面積)A．

65一一80m，占總面積的20；10

B．C．D．．

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告80一一100m，占總面的45％；100一m，總面積的20；120一一，占總面積的10％；150以復(fù)式單位，占總面積的％。

交通狀況：本項(xiàng)西某某市主干道廣州大道，南毗新港西路，上華南快速干只需分鐘車(chē)程而地鐵2號(hào)線經(jīng)過(guò)項(xiàng)目南面，地鐵號(hào)線經(jīng)過(guò)項(xiàng)目東面交通十分便利。硬件方面，施工材將選用能充分體現(xiàn)本項(xiàng)目特色及品位、具前瞻性的材料通過(guò)整體營(yíng)銷(xiāo)手樹(shù)立及鞏固珠江僑都高品質(zhì)、高品味的樓盤(pán)形象。（二項(xiàng)目發(fā)展景分析珠江僑都某某市人大委會(huì)立案某某市政府組織實(shí)施的大型建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目于廣州大橋南頭東側(cè)的某某區(qū)，瀕臨珠江，與正在開(kāi)發(fā)為級(jí)住宅某某區(qū)的二沙島隔江相峙，與規(guī)劃開(kāi)發(fā)為金融、商中心珠江新城遙相呼應(yīng)，并與正在開(kāi)發(fā)的領(lǐng)某某區(qū)及某某會(huì)展中心、笆洲島互相連接，珠江僑都某某某區(qū)珠江河岸段建設(shè)的重要組成部分。2、售潛力僑都周邊現(xiàn)有樓盤(pán)分濱江西與濱江東價(jià)格約在元平方米。海印橋至廣州大西側(cè)是高檔盤(pán)的集中地段，由于面對(duì)11

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告北面的二沙島的別墅及綠草坪價(jià)在9000元／平方米左右，某某域內(nèi)和第二排望江物業(yè)，如怡樂(lè)路或某某區(qū)綠翠某某區(qū)大部分江景被遮擋而定位下調(diào)明顯，5000—是普遍的價(jià)位準(zhǔn)。廣州大橋東側(cè)開(kāi)始至項(xiàng)目，因規(guī)劃、配套的不夠完善而開(kāi)發(fā)力度較某某區(qū)物業(yè)價(jià)位皆在左右／平方米。因此僑都的售價(jià)潛力依地理環(huán)境來(lái)說(shuō)，售價(jià)可愛(ài)達(dá)6000-10000/M具有較在大的升值潛力。3．某市改革開(kāi)放后經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展其際地位進(jìn)一步提高，海外華僑或返故里，落葉歸根，或投資置業(yè)，拓展經(jīng)濟(jì)原有的華某村己滿足不了僑務(wù)工作的需要，因此，建設(shè)一個(gè)華某村是當(dāng)前形勢(shì)發(fā)展的需要。4．珠僑都用地面積約一千畝建設(shè)有住三千余套建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典?？紤]了海外華人、華僑的生活習(xí)慣需求都公建套設(shè)施完善某政客運(yùn)碼頭、商貿(mào)中心游艇俱樂(lè)古塔某某區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿(mào)、旅游娛樂(lè)、中西文化于一體，置業(yè)安居的理想某某區(qū)的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購(gòu)房欲某某市場(chǎng)景是良好的。5．目盡管我國(guó)處在經(jīng)濟(jì)調(diào)控期某市地產(chǎn)業(yè)仍趨于穩(wěn)定珠江僑都是不多某某某區(qū)住宅群無(wú)疑給投資者增強(qiáng)了信心。12

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告去年某某市政府法定對(duì)州大道實(shí)施擴(kuò)建改造并在廣州大橋南、北兩建設(shè)橋頭綠地。現(xiàn)在，廣州大道南段的擴(kuò)建工程己面完成，路面擴(kuò)寬至雙向10車(chē)道80米寬，中央為6米寬綠化，兩側(cè)的機(jī)動(dòng)車(chē)道人行道之間分別用13米化帶隔開(kāi)，并配有公共交通專(zhuān)用道和港灣式共巴士站。這樣，廣州大道己成為一條廣某某市主道的“樣板路，代表了某某市道路建設(shè)的全新形。在二沙東段建設(shè)濱江公園和二沙島軸線廣場(chǎng)江設(shè)置綠化帶，并實(shí)施江欄桿改造工程。在海沁沙建生態(tài)公園，同時(shí)擬作廣州燃放煙花的所在地。在項(xiàng)目西北角將建某某市光塔作某某市的標(biāo)志性建筑。由于本項(xiàng)目鄰近江邊所以，以上的某某市政建設(shè)工程特有利于本項(xiàng)目周邊境形象的提升增強(qiáng)客戶對(duì)該項(xiàng)目的心理認(rèn)同度。

新港路的擴(kuò)建與地鐵號(hào)線建設(shè)。某某市政規(guī)劃，新港路將擴(kuò)寬為60，現(xiàn)正進(jìn)行拆遷工作。其中新港西路更將建成巾幗板路而鐵二號(hào)線工程正在進(jìn)行緊張施工，預(yù)計(jì)成時(shí)間為2004年隨著新港西路的擴(kuò)建和地鐵的車(chē)某市某某區(qū)的交通狀況將得到徹底改善新路更是整個(gè)某某區(qū)東西向的交13

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告通大動(dòng)脈，更能經(jīng)廣大道直駁天河某某區(qū)交通網(wǎng)，無(wú)疑會(huì)大大增強(qiáng)本項(xiàng)某某市白領(lǐng)階層的吸引力。項(xiàng)目東規(guī)劃跨江大橋以及地鐵三號(hào)線直接與珠新城相通，將大大方本項(xiàng)目與某某市某某區(qū)的聯(lián)系。最關(guān)鍵濱江路中大隧道工程，己全面進(jìn)行施工開(kāi)通后的濱江大道與下路將會(huì)連成廣州一道新的風(fēng)景線。以上幾項(xiàng)工程直接影晌本項(xiàng)目，使本項(xiàng)目所處位置的交通更加便。（三）設(shè)計(jì)單位資廣東珠江投資有限公下屬二級(jí)公司廣東珠江工程設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部準(zhǔn)的建設(shè)工程甲級(jí)企業(yè)，具備有眾多的經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀設(shè)技術(shù)人員，曾獨(dú)立完成多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)如華景城暨花園駿景花園愉景雅苑、帝景苑等等。多個(gè)樓被某某市城建部門(mén)評(píng)為明星樓盤(pán)。（四）施工組織概廣東珠江工程總承包限公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的二級(jí)總承包企業(yè)，可承建大某區(qū)和高層建筑。該公司有十多年的施工管理經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)量雄厚，聚集大批高中級(jí)施工管理人才，與廣東珠江投資限公司有長(zhǎng)期成功的合作，其建筑質(zhì)量絕大部份達(dá)到優(yōu)良級(jí)，在消費(fèi)者中樹(shù)立了良好的聲譽(yù)，加上其施工速度快，層樓宇從開(kāi)始施工到交樓僅用七個(gè)月14

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)間，帶電梯樓宇只用10個(gè)月便能交付主使用，這為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)提了有力的保證。（五）環(huán)境保護(hù)八

某某區(qū)沿江樓盤(pán)由于圍較少污染大的企業(yè)，基本上都是某某區(qū)，氣質(zhì)量指數(shù)在某某市來(lái)說(shuō)是比較好某某區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化率達(dá)，從上述噪聲、水質(zhì)衛(wèi)生等方面的環(huán)保措施來(lái)看，該目將為住戶提供一個(gè)安靜、整潔、健康的環(huán)境。某某市分析(一1999年某某市經(jīng)濟(jì)情況11999在投資需求速增長(zhǎng)拉動(dòng)下月份某某市濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)而有力的經(jīng)濟(jì)支柱。以下詳細(xì)分析一下月某市的經(jīng)濟(jì)情況。1社生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。至7累計(jì)某某市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值．24億元，同比增長(zhǎng)2%，其中，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)10。1投快速增長(zhǎng)，消費(fèi)需求穩(wěn)定。至月累計(jì)某某市完成固定資產(chǎn)投資27042億元，同比增其中，房地產(chǎn)投資(至月止)26億元，同比增7．40%。消某某市場(chǎng)銷(xiāo)售穩(wěn)定；至7累計(jì)某某市完成社會(huì)消費(fèi)品零售額542．31億，同比增長(zhǎng)8．增幅比去年大。15

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1居收入增長(zhǎng)放緩，居民消費(fèi)支出略有增長(zhǎng)至月累計(jì)某某市居民人可支配收入．7，同比增長(zhǎng)．4%某市居民人均消費(fèi)性支．22元，增長(zhǎng)0．居民用于購(gòu)房的支出增加由于實(shí)行房改“末班車(chē)政策購(gòu)買(mǎi)住房增多，房地產(chǎn)成為居民投資與消費(fèi)的熱點(diǎn)(數(shù)據(jù)來(lái)自某省經(jīng)濟(jì)委員會(huì))社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨消費(fèi)指數(shù)的反彈明，居民的謹(jǐn)慎性消費(fèi)心逐步減輕。調(diào)查表明，居民對(duì)提高居住環(huán)境的愿望很強(qiáng)烈對(duì)房地產(chǎn)的投資將是居民未來(lái)的主要消費(fèi)。(二政府出臺(tái)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)政策眾所周知，今年政府了很大決心啟動(dòng)消費(fèi)尤其是商品房消費(fèi)，年底取消福分房、容許房改某某市、多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長(zhǎng)按揭期限至30、降低交易契稅等等，這些政和措施某某市的走旺確實(shí)起一定作用。住貸款期限延長(zhǎng)利率降低中國(guó)人民銀行決定從年月起，延長(zhǎng)個(gè)人住房貸款期限，并降低率，以支某某鎮(zhèn)居民購(gòu)房。各商業(yè)銀行住房貸款的最長(zhǎng)期由現(xiàn)行的20年延達(dá)到30年。個(gè)人住房貸款利率最高水由現(xiàn)行年利率63315%為5。（數(shù)據(jù)摘自《人民日16

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告降、征收利息所得稅根據(jù)《中華人民共和個(gè)人所得稅法》規(guī)定，儲(chǔ)蓄存款1999年月日孳生的利息所得當(dāng)收個(gè)人所得稅。調(diào)查表明，8月份廣某某市居民家庭人均提取儲(chǔ)蓄款204．44，同比增長(zhǎng)，增幅居今年各月份之首，提款額比居第二位的月份高33低的4份高98比—7份人均月提款．元高9%自某省經(jīng)濟(jì)委員會(huì))房產(chǎn)稅費(fèi)獲減免財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)局出通知，從8月1日對(duì)房某某市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)稅、契稅土地增值稅等實(shí)行減免政策。項(xiàng)目契稅

廣州房地產(chǎn)稅費(fèi)減免后對(duì)比現(xiàn)行稅收3%

減免后稅收1．5%(自用0(空置交易管理費(fèi)印花稅土地出讓金土地增值稅

0．0．地段地價(jià)3%

不變不變不變0(數(shù)據(jù)摘自《廣州日?qǐng)?bào)》17

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某某市去年出臺(tái)減免易稅費(fèi)的政策后，二手樓宇的交易量已有了明顯的增，相信國(guó)家新出臺(tái)的減免退還政策會(huì)進(jìn)一步刺激二某某市發(fā)展，從而促進(jìn)某某市場(chǎng)的活躍。（三）某某市房某市場(chǎng)綜述經(jīng)歷了九十年代中期某某市場(chǎng)的低迷之后，某某市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速、序發(fā)展的階某某市場(chǎng)成交活某某市場(chǎng)發(fā)育趨向成熟，前景闊樂(lè)觀。中確定了以住宅產(chǎn)業(yè)為主拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)某市定住宅房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)優(yōu)先發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一政策上給予積極的支。1999年某某市城市設(shè)的投入是歷史上最高的，約達(dá)到171元，包括地鐵、內(nèi)環(huán)路、新機(jī)場(chǎng)九運(yùn)會(huì)場(chǎng)館等大型基礎(chǔ)設(shè)施工程開(kāi)工設(shè)僅改善某某市的交通和生活環(huán)境，還直接刺激商房的需求增長(zhǎng)。房某某市政策正式出臺(tái)和藍(lán)印戶口政策在定程序上將擴(kuò)大商品房的需求某某市的總體情況雖然1999年的總體經(jīng)濟(jì)并不分明朗每月均保持過(guò)百個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳和銷(xiāo)，特別是月進(jìn)某某市峰期后某某市競(jìng)爭(zhēng)空前烈。以9月為例，全月在售樓盤(pán)高達(dá)190個(gè)，廣告費(fèi)總額為．4萬(wàn)元，分別較月增長(zhǎng)及，且均達(dá)99年月統(tǒng)計(jì)額的最值某某市進(jìn)入推盤(pán)高峰期全某某市表現(xiàn)并不平衡，月初推18

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告盤(pán)活動(dòng)并不十分活躍一周推盤(pán)數(shù)量只有50多個(gè)，但隨著月中中秋節(jié)及月底慶節(jié)的到來(lái)，推盤(pán)活動(dòng)一浪高過(guò)一浪，國(guó)慶節(jié)前一周盤(pán)數(shù)量高達(dá)，推盤(pán)廣告費(fèi)突破1483萬(wàn)元某某市競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)新一輪高潮。格分析在各項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步蘇的跡象下，去年9月份在高層住宅一次性付款均為5786元m，較8月期略降3%某區(qū)值在售高層住宅一次性款均價(jià)均有不同程度下降，某某區(qū)、某某區(qū)某某區(qū)月在售層住宅一次性付款均價(jià)分別為元／m、元m及元成高層住宅價(jià)格下降的主要原因高層住宅推售面積增加，競(jìng)爭(zhēng)激烈，致售出率偏低等因素有關(guān)，不少發(fā)展商被迫降價(jià)，希望過(guò)犧牲利潤(rùn)某某市場(chǎng)。成交分析高層住宅售出率的變自98年底高住宅銷(xiāo)量開(kāi)始下滑后，到目前為止在售高層住宅售出率續(xù)走低，未見(jiàn)起色某某區(qū)位分布上，除某某區(qū)外其某某區(qū)位售出率也表現(xiàn)不同程度下滑。某某區(qū)某某某區(qū)(本項(xiàng)目某某域某某區(qū)的在售高層住售出率分別為123%及137%。

14．、

綜觀99某某市某某市中心項(xiàng)目的高層售出情19

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告均經(jīng)歷過(guò)大波動(dòng)，升幅度超過(guò)，而某某區(qū)的高層發(fā)售情況，則持平穩(wěn)趨勢(shì)，售出率徘徊在20%-30%間。其次，在肯定某某市某某市場(chǎng)利好因素的同時(shí)，對(duì)目前存在的一些不利因素不能忽。世界濟(jì)尚未從亞洲金融風(fēng)暴的影響中恢復(fù)港某某區(qū)經(jīng)濟(jì)尚在復(fù)蘇，而州的經(jīng)濟(jì)與港某某區(qū)密切相關(guān)，港澳經(jīng)濟(jì)的不景，勢(shì)必影響到廣州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從我來(lái)說(shuō)，金融形勢(shì)比較嚴(yán)峻，適度從緊的幣政策一系列有關(guān)社會(huì)利制度的改革政策的出臺(tái)某某市居民普遍持幣觀望蓄備用特大水災(zāi)帶的巨大損失對(duì)農(nóng)業(yè)發(fā)的影響重大國(guó)企業(yè)的虧損還在繼續(xù)增大，下崗工數(shù)量增加，社會(huì)福利制度的不完善，直接減弱了費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)力。房地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi)過(guò)多，負(fù)擔(dān)重。政府職部門(mén)的咨詢服務(wù)公司，以有利地位吸引客戶，收取較高的中介費(fèi)重了企及購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)類(lèi)的按金、保證金、押金給企業(yè)成重負(fù)。壟斷業(yè)的收費(fèi)及工程建設(shè)問(wèn)題，長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)解決別是水煤的指定承包公司指定價(jià)格、20

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指定材料設(shè)備，開(kāi)發(fā)不能提出異議，沒(méi)法進(jìn)行招投標(biāo)，增加了企業(yè)的負(fù)。政策勵(lì)消化空置房，對(duì)新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)造成壓。取消利分房制度，令大盤(pán)的銷(xiāo)售機(jī)會(huì)減少。盡管某某市房某某市存在一些不利因素我們可以看到，今年以來(lái)，某市政府采取了許多措施來(lái)活躍房地產(chǎn)業(yè)，降低企業(yè)負(fù)擔(dān)，大力度刺激商品房消費(fèi)。一方面多次降息、利息征稅、降按揭率、延長(zhǎng)按揭期限至年，低交易契稅等，改變辦事作風(fēng)，提高了辦事效率，對(duì)一些不合理的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)了糾正；另一方面加緊了對(duì)土地供應(yīng)量的限制，在土地批方面實(shí)行拍賣(mài)、招標(biāo)，提高透明度，同時(shí)加大回收土地的度99年1-8月商品房成交量比批準(zhǔn)預(yù)售面積略高，與往相比有很大的轉(zhuǎn)變，為促進(jìn)供求平衡起了積極的作用。（四）、某某市居消費(fèi)行為特征1．年消費(fèi)趨勢(shì)廣州—9月社會(huì)需求增長(zhǎng)主要來(lái)自非商品性消費(fèi)如購(gòu)房、旅游、教育消費(fèi)。居民用于購(gòu)建房的支有所升溫月某鎮(zhèn)居民人均購(gòu)房與建房支出．元，同比長(zhǎng)．4%，今年各月增幅首位。另外日常消費(fèi)的支也有所回升月某某鎮(zhèn)居民人21

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告均消費(fèi)性支出632．13元同比增長(zhǎng)9，增長(zhǎng)幅度是近幾個(gè)月來(lái)最高的。(據(jù)摘自《廣州日?qǐng)?bào)》)以上數(shù)據(jù)表明，刺激費(fèi)的政策己初步顯示出效果，居民的消費(fèi)意欲增強(qiáng)而由于實(shí)行房改政策，住房更成為居民投資與消費(fèi)的熱點(diǎn)2．房產(chǎn)的消費(fèi)據(jù)統(tǒng)計(jì)1999年1—8月份批準(zhǔn)的商房預(yù)售量為329萬(wàn)平方米，其中住宅2688萬(wàn)平方，登記的總成交星為346萬(wàn)平方米因此，今年廣某某市的總趨勢(shì)是商品房成量高某某市量，樓盤(pán)產(chǎn)銷(xiāo)比例較合理。第四季度由于福利分房作“最后沖刺工薪階層新增了工資某某市民一般習(xí)慣春節(jié)前購(gòu)房等利好預(yù)計(jì)成交量會(huì)比前8有所提高，達(dá)到今年的新高據(jù)自《廣州日?qǐng)?bào)3、房人員的比例調(diào)查顯示：某某某區(qū)100多萬(wàn)個(gè)家庭有潛在住房需求的接近一半每個(gè)庭潛在需求量達(dá)3500萬(wàn)m景近兩年打算購(gòu)房的人％13萬(wàn)左右(780m（數(shù)據(jù)摘自《廣州日（五）某某市房地發(fā)展方向某某市的未某某市發(fā)的方向是沿著珠江兩岸向東發(fā)展。近年某某市政府全力完某某市規(guī)劃某某某區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)升值提供了環(huán)境資，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者將直接得益，而某22

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某市中軸線的確立，在本世紀(jì)形成新某某市中心。

隨著廣州在國(guó)際上地進(jìn)一步提高批外華僑返歸故里投資置業(yè)，有大量適合其生活習(xí)慣配套設(shè)施完善的大型某某區(qū)滿海外人士的購(gòu)房需求某某市場(chǎng)主體需某區(qū)選擇：調(diào)查發(fā)現(xiàn)欲購(gòu)房者傾向于選擇某某市東邊南某某區(qū)的住宅段是房地的生命元素人們對(duì)其偏好的程度上可判斷該地段房產(chǎn)的前景某某區(qū)位選擇的因素中以“交通狀況境”及“售價(jià)”為置業(yè)者最關(guān)心的問(wèn)題。綠及配套設(shè)施：九隨著州人生活質(zhì)素地不斷提升越發(fā)覺(jué)居住境的重要性。許多購(gòu)房者在格與環(huán)境之間往往首選環(huán)境，希望能在一個(gè)舒適安逸的環(huán)安居樂(lè)業(yè)，但大多數(shù)購(gòu)房者（包括部分發(fā)展商）并未將環(huán)與配套某某區(qū)分開(kāi)，只是認(rèn)為設(shè)有高級(jí)會(huì)所，泳池等某某環(huán)境才算好，從而忽略日后維護(hù)該類(lèi)設(shè)施的成本，實(shí)用率管理維護(hù)和自身能力等因素。要求居住環(huán)境舒適是購(gòu)房者本意，舒適性主要表現(xiàn)在該樓盤(pán)的間距、綠化和污染這幾面某某區(qū)的密度越小，則住某某區(qū)的舒適性越高某某市定位及形象計(jì)1、象定位：充分利用本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理置、得天獨(dú)厚的自然環(huán)境完善的劃設(shè)及發(fā)展商的實(shí)力營(yíng)造一23

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告?zhèn)€健康的、有自己獨(dú)品味某某區(qū)文化的高尚生某某區(qū)，提倡“生活就是受”的概念，充分體現(xiàn)投資商合生創(chuàng)展品牌“優(yōu)質(zhì)生，完美體現(xiàn)”的經(jīng)營(yíng)理念。定位原因：1定位中、高檔某某市場(chǎng)目標(biāo)戶群較為廣闊，有利于銷(xiāo)售。1本項(xiàng)目純粹定為中檔或定為高檔都是不適宜的。如定為中檔，那優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在價(jià)值，顯得浪費(fèi)且和本項(xiàng)基本相同地理位置的陽(yáng)江樓盤(pán)均做成高檔(如中、珠江廣場(chǎng)、新理想、景灣、頤景軒)，這些樓盤(pán)雖處江邊，實(shí)存在規(guī)模小、配套不齊等缺點(diǎn)，而本項(xiàng)目作為大某某，在這方面的優(yōu)勢(shì)較為明顯，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。單純定位為高檔客戶群會(huì)非常狹窄。某某市尚處谷底，某某市場(chǎng)較為疲軟，此大規(guī)模的項(xiàng)目，在客戶群相對(duì)狹窄的條件某某市場(chǎng)肯承受不了本目的南邊是較為雜某某區(qū)域，景觀較差亦不宜做成高檔盤(pán)。13經(jīng)濟(jì)較為穩(wěn)定，居民的活條件、素質(zhì)逐漸提高，眾多的居民己打破“有瓦頭”的居住思維，逐漸向享受型住宅過(guò)渡。故高素質(zhì)樓盤(pán)會(huì)逐漸某某市場(chǎng)主導(dǎo)。14珠江兩地段經(jīng)過(guò)近幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)源越越少，越來(lái)越稀罕本項(xiàng)作為臨江的大型項(xiàng)目在某某市尚24

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是第一個(gè)。16某某區(qū)沿江樓盤(pán)由于周較少工廠等污染大的企業(yè)基本上都是某某區(qū)質(zhì)量指數(shù)在某某市來(lái)說(shuō)是比較好的，適宜居住，適合次較高、注重享受的客戶，故做成高素質(zhì)亦在情理之。1入關(guān)后，珠江城成為某某市金融、文化、商業(yè)中心，隔江相望的僑都作為江新城的后花園，必定成為白領(lǐng)、高層人士的置業(yè)選。2、象設(shè)計(jì)現(xiàn)某某市，居民生活碌而緊張，生活素質(zhì)不斷提高，對(duì)居住環(huán)境亦要求越來(lái)越，已不只是滿足于幾塊草坪，幾棵樹(shù)的綠化家園。從近期廣州熱賣(mài)幾個(gè)宅項(xiàng)目，均把人們引向健康概念為主題的生活方式，過(guò)營(yíng)造生態(tài)環(huán)境引入運(yùn)動(dòng)概念，以實(shí)在而又充滿想象手法為購(gòu)房者描繪出誘人的“健康生活家園1999年七月面世的州奧林匹克花園科學(xué)指導(dǎo)運(yùn)動(dòng)及新的醫(yī)療保健理念住宅結(jié)合在一起，熱賣(mài)一期又一期，“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”健康生活方式己為普遍人接受。1999年11月新的大型住宅項(xiàng)目光大花園，其形象宣傳開(kāi)某某市場(chǎng)露面，使人們的視覺(jué)中留下“健康”的影子。其樓盤(pán)四周皆為榕樹(shù)，空氣清新、感覺(jué)健康、舒適的25

房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告印象便留在人們的腦中大樹(shù)底下，健康人家”因其綠色保而使購(gòu)房者受吸引是人們便接受了光大花園，銷(xiāo)售也滿堂紅。某某區(qū)另一熱賣(mài)樓盤(pán)云高爾夫花園也是一個(gè)健康的項(xiàng)目，雖某某區(qū)自身套環(huán)境還未出場(chǎng)，但項(xiàng)目所處白云山某某區(qū)先天的良好環(huán)，加上投資者巧妙借助“高爾夫”文化，體現(xiàn)高貴與健康認(rèn)購(gòu)目前己出現(xiàn)輪籌的景象。當(dāng)一種現(xiàn)象呈多個(gè)例出現(xiàn)的時(shí)候，我們就有理由把之當(dāng)作趨勢(shì)來(lái)研究。雖人們喜愛(ài)某個(gè)樓盤(pán)不會(huì)僅憑一兩個(gè)要素，但可以肯定，隨消費(fèi)理念的成熟，健康的生活方式將越來(lái)越為人們所重視因此本項(xiàng)目在形象設(shè)計(jì)上亦順應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)心理及新生的趨勢(shì)導(dǎo)是健康的生活方式”為基本形象。通過(guò)對(duì)境設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格某某區(qū)文化活動(dòng)的具體表現(xiàn)，以實(shí)在又滿想象的手法，為購(gòu)房者描繪出誘人的“享受健康生活的圖逐漸樹(shù)立起“生活就享受”的精品品牌，通過(guò)品牌策