房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理重點(diǎn)知識(shí)總結(jié)

ImportanceforAki——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理第一章房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)特性①位置固定性②數(shù)量有限性③用途多樣性④供求區(qū)域性⑤投資風(fēng)險(xiǎn)性⑥難以變現(xiàn)性⑦外部影響性⑧使用限制性⑨保值增值性eq\o\ac(○,10)大量投資性eq\o\ac(○,11)長(zhǎng)期使用性房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長(zhǎng)、效益高房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品保值性、增值性和地域性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受城鎮(zhèn)綜合因素的影響房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位對(duì)GDP的貢獻(xiàn)——6-12%對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)（土地出讓金、房地產(chǎn)企業(yè)稅收、向房地產(chǎn)企業(yè)的收費(fèi)）對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)——建筑業(yè)、建材、冶金、機(jī)械、電器、家具；金融、郵電通信、交通運(yùn)輸、商業(yè)……對(duì)就業(yè)的拉動(dòng)——建筑裝修、物業(yè)管理、中介評(píng)估……房地產(chǎn)投資類(lèi)型按投資形式劃分（直接投資和間接投資）按投資所處的環(huán)節(jié)劃分（開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資）按物業(yè)類(lèi)型劃分（居住、商業(yè)、工業(yè)、特殊）房地產(chǎn)直接投資和間接投資直接投資——投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的過(guò)程，參與有關(guān)管理工作，包括從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。間接投資——將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資、投資于房地產(chǎn)投資信托公司（REITs）、購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司、購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券房地產(chǎn)投資特性投資金額巨大，回收期長(zhǎng)投資不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)較大流動(dòng)性較差具有保值增值性受政府政策影響較大依賴(lài)金融部門(mén)的支持具有專(zhuān)業(yè)性投資具有相互影響性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要工作階段投資機(jī)會(huì)尋找項(xiàng)目可行性研究取得土地使用權(quán)項(xiàng)目規(guī)劃與合同談判項(xiàng)目建設(shè)房地產(chǎn)租售物業(yè)管理第二章房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的特征經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)性業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金和人才密集性不完全競(jìng)爭(zhēng)性。房地產(chǎn)企業(yè)存在專(zhuān)業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個(gè)趨勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的劃分根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得超越承擔(dān)業(yè)務(wù)。各資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)應(yīng)達(dá)到相應(yīng)的條件。一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目。四級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目。新設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視具體條件審批建設(shè)規(guī)模。房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)形式職能型組織結(jié)構(gòu)項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)矩陣型組織結(jié)構(gòu)混合型組織結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)原則——可行性原則可量化原則一致性原則彈性原則內(nèi)容——戰(zhàn)略目標(biāo)成長(zhǎng)性目標(biāo)（營(yíng)業(yè)收入與增長(zhǎng)率、資產(chǎn)總額與增長(zhǎng)率、開(kāi)發(fā)規(guī)模與開(kāi)發(fā)范圍；土地儲(chǔ)備面積）營(yíng)利性目標(biāo)（凈利潤(rùn)、利潤(rùn)率、資產(chǎn)負(fù)債率等）競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)（市場(chǎng)占有率、行業(yè)影響率、品牌價(jià)值）戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)——市場(chǎng)定位，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，價(jià)格策略，廣告策略，營(yíng)銷(xiāo)策略第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的構(gòu)成要素政治環(huán)境（政治局勢(shì)、政策制度、政府管理服務(wù)水平）經(jīng)濟(jì)環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境）社會(huì)文化環(huán)境（社會(huì)秩序、人口、就業(yè)、風(fēng)俗、宗教、價(jià)值觀念）自然地理環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境法律環(huán)境房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法道氏評(píng)估法SWOT分析法綜合評(píng)價(jià)法綜合評(píng)價(jià)法步驟確定投資環(huán)境要素由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)由統(tǒng)計(jì)分析確定各環(huán)境要素的得分分別對(duì)不同方案（選址）計(jì)算投資環(huán)境的綜合評(píng)分根據(jù)環(huán)境條件變化對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響進(jìn)行敏感性分析根據(jù)綜合評(píng)分與敏感性分析結(jié)果，作出投資選址決策市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研問(wèn)卷設(shè)計(jì)的原則和注意問(wèn)題原則——目的性原則可接受性原則順序性原則匹配性原則簡(jiǎn)明性原則注意問(wèn)題——避免提一般性的問(wèn)題避免用不確切的詞避免引導(dǎo)性的提問(wèn)避免提可能令被訪者感到難堪、禁忌和敏感的問(wèn)題問(wèn)題要考慮時(shí)效性避免問(wèn)題與答案不一致第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地的取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地取得途徑出讓轉(zhuǎn)讓租賃劃撥——經(jīng)濟(jì)適用房、土地入股城市房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)償對(duì)象：被拆遷房屋與其附屬物的所有人,不是使用人。補(bǔ)償形式：貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、被拆遷人選擇幾種情況的補(bǔ)償：出租房屋；產(chǎn)權(quán)不明確房屋；設(shè)有抵押權(quán)的房屋；臨時(shí)建筑與違章建筑。(譚術(shù)魁書(shū)p101)超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償、違章建筑不予補(bǔ)償安置對(duì)象：被拆遷房屋的使用人，不是所有人。安置規(guī)定：搬遷補(bǔ)助費(fèi)；臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究可行性研究分析的作用可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法投資決策的基本依據(jù)籌集建設(shè)資金的依據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地審批的條件開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)2、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：靜態(tài)指標(biāo)——投資利潤(rùn)率靜態(tài)投資回收期資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率動(dòng)態(tài)指標(biāo)——凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值率內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析投資利潤(rùn)率——投資利潤(rùn)率＝年利潤(rùn)總額或平均年利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資額×100％總投資額包括貸款利息。將投資利潤(rùn)率與基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率進(jìn)行比較。只有當(dāng)投資利潤(rùn)率大于基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率，項(xiàng)目才可行。同時(shí)，還可與行業(yè)的平均利潤(rùn)率相比較。比較粗略，適用于投資額小、比較簡(jiǎn)單的項(xiàng)目評(píng)價(jià)。投資利稅率——投資利稅率＝正常年利稅總額或平均年利稅額/項(xiàng)目總投資額×100％除了反映項(xiàng)目的盈利能力以外，還可反映項(xiàng)目為國(guó)家財(cái)政所作貢獻(xiàn)的大小。靜態(tài)投資回收期按平均收益額——投資回收期＝項(xiàng)目總投資/項(xiàng)目年平均收益額總投資同樣包括利息。年平均收益額等于年均營(yíng)業(yè)收入(租金收入)扣除年平均經(jīng)營(yíng)成本與各種稅金后的余額。按累計(jì)收益額——項(xiàng)目投資總額＝其中，F(xiàn)t:第t年的凈現(xiàn)金流量，n:靜態(tài)投資回收期即：使得各年累計(jì)的凈現(xiàn)金收入與項(xiàng)目總投資相等房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)分析凈現(xiàn)值(NPV)——NPV=Ft:第t年的凈現(xiàn)金流量(CI-CO現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量)i0：貼現(xiàn)率應(yīng)用——首先，可行的方案必須使NPV>0；其次，方案間進(jìn)行比較時(shí)，NPV越大越好,NPV越大，說(shuō)明方案的盈利能力越強(qiáng)。不足：貼現(xiàn)率的確定比較困難；是一個(gè)絕對(duì)指標(biāo)，沒(méi)有反映投資的單位回報(bào)。{例題見(jiàn)ppt}內(nèi)部收益率(IRR)在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命周期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的貼現(xiàn)率，即項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率。即滿足NPV==0的i0就是內(nèi)部收益率，即項(xiàng)目能承受的最高貸款利率,IRR.計(jì)算方法——內(nèi)插值法1.假定一個(gè)貼現(xiàn)率i1,求出以這個(gè)貼現(xiàn)率計(jì)算的NPV1;2.若NPV1>0,則提高貼現(xiàn)率,重新計(jì)算NPV,直到NPV<0;反之,如果NPV1<0,則降低貼現(xiàn)率,直到NPV>0。假定此時(shí)的貼現(xiàn)率為i2,此時(shí)的凈現(xiàn)值為NPV2.假設(shè)NPV1>0,NPV2<0,則內(nèi)部收益率的計(jì)算公式如下：式中,IRR:項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率i1：低貼現(xiàn)率;:低貼現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值絕對(duì)值；i2：高貼現(xiàn)率::高貼現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值絕對(duì)值。內(nèi)部收益率是項(xiàng)目貼現(xiàn)率的臨界值。在進(jìn)行獨(dú)立方案評(píng)價(jià)時(shí)，一般是將求得的項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率與同期貸款利率，同期本行業(yè)的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，以與同期同類(lèi)項(xiàng)目的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率相比較。在進(jìn)行多方案對(duì)比時(shí)，若其他因素相同，則選擇IRR較大的投資方案。{例題見(jiàn)ppt}動(dòng)態(tài)投資回收期(N)指在考慮了資金的時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，以投資項(xiàng)目所得到的凈現(xiàn)金流量抵償項(xiàng)目初始投資所需要的時(shí)間。公式——?jiǎng)討B(tài)投資回收期N=(累計(jì)凈現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1)+(上年累計(jì)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年的凈現(xiàn)值)優(yōu)缺點(diǎn)——在靜態(tài)回收期的基礎(chǔ)上引入了資金貼現(xiàn)概念，完善了投資回收期的概念，即不僅是回收資本的投入量，還是按期望的投資回報(bào)率回收投入資本所贏得的貨幣時(shí)間價(jià)值。動(dòng)態(tài)投資回收期長(zhǎng)短受所選用的貼現(xiàn)率大小的影響，只考慮了資本回收的快慢,而忽視了投入資本的盈利能力,更沒(méi)有考慮投資回收以后的收益情況，因此只能作為輔助指標(biāo)房地產(chǎn)投資不確定性因素不確定性因素租售價(jià)格與租售率開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)成本利率不確定性分析的方法盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。線性盈虧平衡分析方法C=CF+CV=CF+CXQC：總成本；CF：固定成本；CV：可變成本；CX：?jiǎn)挝划a(chǎn)品的可變成本；Q：開(kāi)發(fā)數(shù)量。S=PQ-tQS：銷(xiāo)售收入；P：銷(xiāo)售單價(jià)；t：銷(xiāo)售稅金與附加求盈虧平衡點(diǎn)即求使C=S的點(diǎn)：CF+CXQ=PQ-tQQ*=CF/（P-CX-t）Q*即為盈虧平衡時(shí)的開(kāi)發(fā)數(shù)量。敏感性性分析是研究投資效益預(yù)測(cè)中某些不確定因素對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果的影響與其影響程度的分析。敏感性系數(shù)＝評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)的百分比(變動(dòng)率)/不確定因素變動(dòng)的百分比(變動(dòng)率)敏感性系數(shù)越大，說(shuō)明該因素對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響越大，或者說(shuō)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)該因素越敏感。臨界點(diǎn)：不確定因素變動(dòng)多少個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)使評(píng)價(jià)指標(biāo)達(dá)到臨界點(diǎn)(例如凈現(xiàn)值為0的點(diǎn))。臨界點(diǎn)越低，說(shuō)明說(shuō)明該因素對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響越大，或者說(shuō)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)該因素越敏感風(fēng)險(xiǎn)度量值通常采用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行度量。R：風(fēng)險(xiǎn)的度量指標(biāo)Pi：第i個(gè)不確定結(jié)果發(fā)生的概率Ki：第i個(gè)不確定結(jié)果的數(shù)量值n：不確定結(jié)果的數(shù)目：期望值風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施風(fēng)險(xiǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控風(fēng)險(xiǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移(如保險(xiǎn))風(fēng)險(xiǎn)投資組合狹義：由不同類(lèi)型的房地產(chǎn)和不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資所構(gòu)成的投資組合。廣義：將房地產(chǎn)與股票、證券等金融資產(chǎn)進(jìn)行投資組合。在投資組合中投資類(lèi)型已經(jīng)確定的前提下，風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)呈正向運(yùn)動(dòng)關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)越大，期望回報(bào)越高；風(fēng)險(xiǎn)越小，期望回報(bào)越低。如果在一個(gè)已有的投資組合基礎(chǔ)上引入新的投資資產(chǎn)，則可以在保持風(fēng)險(xiǎn)不變的前提下增加投資回報(bào)。由于房地產(chǎn)具有保值增值功能，并且有抵御通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的功能，因此，將房地產(chǎn)引入投資組合中，有可能降低風(fēng)險(xiǎn)，并且提高投資回報(bào)。第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備：收入費(fèi)用估算與資金籌措規(guī)劃方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目招投標(biāo)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資（開(kāi)發(fā)期成本費(fèi)用）1）土地費(fèi)用2）前期工程費(fèi)3）建安工程費(fèi)4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)7）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)8）管理費(fèi)用9）銷(xiāo)售費(fèi)用10)財(cái)務(wù)費(fèi)用11)經(jīng)營(yíng)資金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全程費(fèi)用前期準(zhǔn)備階段——契稅、耕地占用稅建設(shè)施工階段——建筑安裝營(yíng)業(yè)稅、增值稅、印花稅（簽訂施工合同）、車(chē)船稅銷(xiāo)售階段——營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅保有階段——城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅資金籌措：資金來(lái)源的渠道——資本金(通常是自有資金)、銀行貸款、預(yù)售款、也有承包商帶資承包和合作開(kāi)發(fā)又可分為內(nèi)部籌資和外部籌資內(nèi)部籌資包括動(dòng)用公司留利中可轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金的部分和公司內(nèi)部職工的籌資外部籌資包括公司間的資金拆借(直接籌資)和通過(guò)金融機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行的籌資(間接籌資)間接籌資是主要的籌資方式包括股權(quán)市場(chǎng)、債務(wù)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和政策性信貸注意問(wèn)題——嚴(yán)格按照資金的需求量確定籌資額認(rèn)真選擇籌資來(lái)源渠道準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定避免利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的不利影響項(xiàng)目報(bào)建：申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和工程施工許可證第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理項(xiàng)目建設(shè)管理內(nèi)容投資控制進(jìn)度控制質(zhì)量管理安全生產(chǎn)管理影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的因素建設(shè)單位的原因施工單位的原因其他有關(guān)單位的原因施工條件的變化意外事故的出現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)一次性時(shí)效性多方全過(guò)程參與難度大主要質(zhì)量控制點(diǎn)審核施工組織設(shè)計(jì)對(duì)原材料的檢驗(yàn)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)控制混凝土質(zhì)量隱蔽工程驗(yàn)收工程監(jiān)理主要內(nèi)容設(shè)計(jì)階段招標(biāo)階段材料等物資供應(yīng)施工階段（質(zhì)量、進(jìn)度、投資）合同監(jiān)理其他委托服務(wù)竣工驗(yàn)收申請(qǐng)人——建設(shè)單位，申請(qǐng)對(duì)象——相關(guān)部門(mén)和專(zhuān)業(yè)人第八章房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理房地產(chǎn)銷(xiāo)售的特征復(fù)雜性（涉與許多程序、環(huán)節(jié)、部門(mén)）區(qū)域性（大多數(shù)都在樓盤(pán)所在地進(jìn)行）風(fēng)險(xiǎn)性（價(jià)值大、周期長(zhǎng)，導(dǎo)致很強(qiáng)的不確定性）嚴(yán)密性（需要借助律師、估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人等專(zhuān)業(yè)人員的服務(wù)）差異性（消費(fèi)者的需求各不相同，典型的一對(duì)一推銷(xiāo)）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素(了解)宏觀因素——對(duì)所有地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格水平都產(chǎn)生影響的因素。如人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化進(jìn)程、社會(huì)安定狀況、利率、財(cái)政政策和貨幣政策等中觀因素——對(duì)某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。如城市的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，城市規(guī)劃，地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，地區(qū)行業(yè)法規(guī)和政策等微觀因素——房地產(chǎn)自身狀況或條件對(duì)其價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。如項(xiàng)目的區(qū)位、景觀、公共服務(wù)設(shè)施的完備程度，建筑物本身的特征等房地產(chǎn)價(jià)格制定的理論依據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：房地產(chǎn)生產(chǎn)所需要的基本費(fèi)用預(yù)期原理：預(yù)期房地產(chǎn)能為消費(fèi)者帶來(lái)的收益或效用替代原理：競(jìng)爭(zhēng)者所能提供的類(lèi)似產(chǎn)品的替代關(guān)系供求理論：供給需求的變化與價(jià)格之間的相互影響房地產(chǎn)價(jià)格制定的方法成本導(dǎo)向定價(jià)法——成本加成定價(jià)法；目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法；變動(dòng)成本定價(jià)法需求導(dǎo)向定價(jià)法——理解價(jià)值定價(jià)法；需求差別定價(jià)法；最優(yōu)價(jià)格定價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法——隨行就市定價(jià)法；主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法房地產(chǎn)價(jià)格制定的策略新產(chǎn)品定價(jià)策略（撇脂定價(jià)、滲透定價(jià)、滿意定價(jià)）折扣與讓價(jià)的定價(jià)策略（折扣、讓價(jià)）差別定價(jià)策略(質(zhì)量、朝向、樓層、面積)心理定價(jià)策略（尾數(shù)、整數(shù)、聲望、習(xí)慣）房地產(chǎn)直接銷(xiāo)售和間接銷(xiāo)售房地產(chǎn)直接銷(xiāo)售——房地產(chǎn)企業(yè)直接面對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行銷(xiāo)售，而不通過(guò)任何中間環(huán)節(jié)的銷(xiāo)售渠道，簡(jiǎn)稱(chēng)直銷(xiāo)。直接銷(xiāo)售——優(yōu)點(diǎn)：了解市場(chǎng)，降低費(fèi)用，加強(qiáng)推銷(xiāo)，控制價(jià)格，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。缺點(diǎn)：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)能力要求較高；分散了房地產(chǎn)企業(yè)的人力物力和財(cái)力，增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；不利于房地產(chǎn)企業(yè)分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，企業(yè)必須獨(dú)自承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)和損失。房地產(chǎn)間接銷(xiāo)售：是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)中間商來(lái)向消費(fèi)者銷(xiāo)售自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而自己并不承擔(dān)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售方式。主要包括兩種形式——房地產(chǎn)中間商或經(jīng)銷(xiāo)商房地產(chǎn)代理商直接銷(xiāo)售和間接銷(xiāo)售的地位在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，直接銷(xiāo)售是主要的銷(xiāo)售渠道。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，間接銷(xiāo)售正在逐漸取代直接銷(xiāo)售成為房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴(lài)的銷(xiāo)售形式。然而也有一些有實(shí)力的大型房地產(chǎn)公司仍然保留自己的銷(xiāo)售隊(duì)伍進(jìn)行直接銷(xiāo)售。房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略（房地產(chǎn)促銷(xiāo)包括人員促銷(xiāo)和非人員促銷(xiāo)兩種方式）：房地產(chǎn)廣告策略房地產(chǎn)銷(xiāo)售促進(jìn)策略房地產(chǎn)公共關(guān)系策略房地產(chǎn)人員推銷(xiāo)策略房地產(chǎn)銷(xiāo)售促進(jìn)策略的利弊（運(yùn)用各種短期誘因，以刺激和鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的促銷(xiāo)活動(dòng)）能夠在短時(shí)間內(nèi)對(duì)產(chǎn)品銷(xiāo)售發(fā)揮較強(qiáng)的刺激作用，但這種效果持續(xù)的時(shí)間比較短，對(duì)建立長(zhǎng)期品牌沒(méi)什么幫助。如果頻繁運(yùn)用銷(xiāo)售促進(jìn)，還會(huì)讓消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和品牌信譽(yù)產(chǎn)生懷疑。第九章房地產(chǎn)物業(yè)管理物業(yè)管理的特點(diǎn)物業(yè)管理的社會(huì)化物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的企業(yè)化物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)化物業(yè)管理形式的規(guī)范化物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)（了解）權(quán)利——根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，制定物業(yè)管理辦法，如制定住戶手冊(cè)、管理公約等。依照物業(yè)管理合同對(duì)小區(qū)實(shí)施管理。選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理服務(wù)。如選聘保潔公司負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生，保安公司負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)。依照物業(yè)管理合同規(guī)定收取管理費(fèi)用。制止違反規(guī)章制度的行為?？梢詫?shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)。要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。義務(wù)——以服務(wù)業(yè)主和住戶為宗旨，正確處理物業(yè)管理公司與業(yè)主、住戶之間的關(guān)系。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)。接受物業(yè)所在地人民政府與有關(guān)主管部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)，依法注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之后方可開(kāi)業(yè)。組織或協(xié)助有關(guān)部門(mén)組織社區(qū)生活服務(wù)，開(kāi)展社會(huì)文化活動(dòng)。重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會(huì)審議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可，接受業(yè)主和住戶的監(jiān)督。寫(xiě)字樓的物業(yè)管理營(yíng)銷(xiāo)管理前臺(tái)服務(wù)安全保衛(wèi)服務(wù)設(shè)備管理清潔衛(wèi)生服務(wù)零售商業(yè)的物業(yè)管理選配承租客商做好安全保衛(wèi)工作做好消防工作做好設(shè)備設(shè)施的管理工作做好環(huán)境衛(wèi)生和車(chē)輛管理工作Eg.1有一項(xiàng)投資，投資者投資1,000,000元購(gòu)買(mǎi)一棟住宅用于出租，共租出10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為100,000元，每?jī)赡曜饨鹪黾?0%，租約期滿后，將物業(yè)出售，預(yù)計(jì)售價(jià)900,000元。貼現(xiàn)率為12%。運(yùn)用NPV方法來(lái)判斷該方案是否盈利。年期投資額租金收入貼現(xiàn)率(12%)收入現(xiàn)值1-1,000,000100,0001100,00021000000.8929(1/1.12)89,2863110,0000.7972(1/1.122)87,6914110,0000.711878,2965121,0000.635576,8986121,0000.567468,6597133,1000.506667,4338133,1000.452360,2089146,4100.403959,13310146,4100.360652,79710年末售出900,0000.3220289,776NPV=租金收益現(xiàn)值+售樓收益現(xiàn)值-投資額=100,000+89,286+…+52,797+289,776-1,000,000=30,177Eg.2某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬投資一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目固定成本