昆明云嶺盛世佳園項目營銷策劃報告

本報告屬于保密文件云嶺盛世佳園營銷策劃報告匯報時間：2008年3月14日2008-2010云嶺盛世佳園我們圍繞云嶺星華而展開目標均價4850元/平米(毛坯房);借助項目成功銷售，建立云嶺星華地產(chǎn)在云南市場的影響力和地位；項目整盤銷售63></a>.5個億;資金快速回籠價格穩(wěn)步提升建立企業(yè)品牌【項目銷售目標曲線圖】第2批房號95%銷售第2批房號第1批房號第1批房號第2批房號匯報內(nèi)容市場及政策背景研究1項目競爭環(huán)境研究2營銷攻略5項目定位43項目自身研究Part1市場及政策背景研究宏觀經(jīng)濟與昆明城市經(jīng)濟特征研究昆明消費者特征研究昆明房地產(chǎn)市場整體研究昆明房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟、政策影響研究作為云南省的經(jīng)濟中心，昆明近年來經(jīng)濟增長快速，為房地產(chǎn)市場高速發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ)2002年-2006年昆明市歷年GDP與固定資產(chǎn)投資情況GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的關(guān)系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展昆明市歷年人均GDP發(fā)展狀況過10%，而且增速不斷加快；昆明城市經(jīng)濟特征研究昆明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中二次、三次產(chǎn)業(yè)相當，旅游、煙草、水電等支柱產(chǎn)業(yè)核心地位突出，產(chǎn)生了大量的有支付力人群昆明市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況旅游業(yè)3煙草制品業(yè)%7醫(yī)藥制造有色冶金三產(chǎn)比例總產(chǎn)值(千元)企業(yè)數(shù)業(yè)昆明市二次三次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員昆明產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對其他大城市總體較落后，主要依靠旅游、煙草、水電等幾個支柱產(chǎn)業(yè)，其中旅游業(yè)占比高，旅游收入占第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值30%以上昆明城市經(jīng)濟特征研究旅游業(yè)是昆明市的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對GDP的貢獻高達19%，遠高于其他全國旅游城市平均水平.從歷年數(shù)據(jù)來看，昆明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)二、三產(chǎn)業(yè)相當；對比國內(nèi)核心城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，昆明第三產(chǎn)業(yè)比例達到平均昆明旅游收入占第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的30%以上，旅游業(yè)占GDP的19%，高于國內(nèi)其他旅游城市，對昆明經(jīng)濟增長產(chǎn)生很大拉動作用。7.1%%旅游業(yè)對GDP貢獻桂林煙臺連杭州旅游總?cè)藬?shù) 旅游總收入(億元)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例昆明城市經(jīng)濟特征研究城市經(jīng)濟特征分析總結(jié)經(jīng)濟增長快速，為房地產(chǎn)市場高速發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ)；旅游業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展快，規(guī)模大，處在由以“觀光”為主的窮旅游向以“休閑”為主的富旅游轉(zhuǎn)化的階段，為城市帶來大量外來休閑度假人口；Part1市場及政策背景研究宏觀經(jīng)濟與昆明城市經(jīng)濟特征研究昆明消費者特征研究昆明房地產(chǎn)市場整體研究昆明房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟、政策影響研究昆明具有高原地貌，長年充沛的陽光，現(xiàn)了昆明的飲食文化的都市中品味那一杯的寧靜...............城市特質(zhì)1：悠閑適然的城市生活方式——氣候宜人、自然環(huán)境優(yōu)越、城市節(jié)奏散漫.昆明城市消費者特征研究城市特質(zhì)2：多元、融合、追求時尚的城市文化——缺少強勢本土文化，具有較高的開放度與融合性歷史層面容事物。MoMa、創(chuàng)意英國、列儂溪谷等一批具有現(xiàn)代特色和國外建筑風(fēng)格的樓盤在昆明獲得良好的市場反應(yīng)側(cè)面反映出昆明人對于時尚的追求，以及對于創(chuàng)新事物和外來文化的開放、接受與追隨的態(tài)度從歷史與現(xiàn)實兩個層面都能明顯的反映昆明人樂于接受創(chuàng)新事物和對外來文化保持的開放、接受與追隨的心態(tài)市場現(xiàn)狀昆明城市消費者特征研究城市特質(zhì)3：追求品質(zhì)生活的城市心態(tài)——建立在崇尚消費、敢于消費的城市消費心態(tài)基礎(chǔ)上的內(nèi)需強勁77.7%，高于其他大城市；昆明市人均消費占比與其他城市比較私家車擁有量高，平均每10人就有1輛私家車，僅比汽車擁有量最高的城市北京低2個百分點，遠高于全國每130擁有一輛汽車的平均水平；昆明城市消費者特征研究全國主要城市人均占有私家車擁有量由于良好的消費環(huán)境和文化特質(zhì)，昆明人的消費者樂于并敢于消費昆明市場對于外來文化更加樂于接受并且表現(xiàn)出追求時尚的趨勢。城市文化融和特質(zhì)明顯昆明城市整體氣候宜人，環(huán)境良好，生活節(jié)奏較慢，造就了優(yōu)質(zhì)的生活方式，具備較好的消費基礎(chǔ)環(huán)境。城市消費市場背景良好昆明城市消費者特征總結(jié)Part1市場及政策背景研究宏觀經(jīng)濟與昆明城市經(jīng)濟特征研究昆明消費者特征研究昆明房地產(chǎn)市場整體研究昆明房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟、政策影響研究根據(jù)與房地產(chǎn)市場發(fā)展緊密聯(lián)系的相關(guān)指標的分析，昆明房地產(chǎn)市場具有較大發(fā)展空間.恩格爾系數(shù)與住房支出比重我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”在10％左右，發(fā)達國家一般達到25％。昆明市的住房支出比重與其恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，住房支出比重偏低是我國長期存在的問題，盡管住房絕對數(shù)城鎮(zhèn)居民人均住房面積昆明市2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積29平方米。發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，在人均住宅建筑面積達到35至40平方米之前會保持較旺盛的住房需求，房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間。恩格爾系數(shù)住房支出比重昆明市區(qū)2005年數(shù)據(jù)40?45小康型40以下型溫飽型住房支出比重(%)恩格爾系數(shù)(%)生活水平昆明房地產(chǎn)市場整體研究受房地產(chǎn)政策調(diào)整影響，2004年以來昆明房地產(chǎn)投資與銷售大幅度上升，進入爆發(fā)式增長期，整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀.2001~2004年昆明房地產(chǎn)市場竣工施工面積與銷售面積情況%2001-2005昆明固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資與增長率土地供應(yīng)實施宏觀調(diào)控。200主要是因為歷史遺留補償用地的入市、治理整頓土地市場相關(guān)用地手續(xù)的完善和招商引資力度的加大導(dǎo)致。房地產(chǎn)投房地產(chǎn)開發(fā)增長空置面積減小昆明房地產(chǎn)市場整體研究商品房關(guān)鍵指標與杭州、成都對比分析表明，昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)實需求遠大于與其經(jīng)濟發(fā)展水平相當?shù)某鞘信c行政區(qū)城市地位類似、城市特質(zhì)相同的杭州和成都相比，2005年昆明城市GDP總量以及城鎮(zhèn)居民可支配收入均處于落后水平，杭州GDP是昆明的2.7倍，人均可支配收入是昆明的都的GDP以及可支配收入分別是昆明的在經(jīng)濟實力和城市人口數(shù)量均少于成都和杭州的情況下，2005年昆明商品房銷售總量接近700萬，與杭州相差僅100萬平米；三個城市(昆明、杭州、成都)人均商品銷售量分別為1.14、1.07和1.32，幾乎相當2005年昆明/成都/杭州三城市經(jīng)濟指標對比2005年昆明/成都/杭州三城市常住人口對比2005年昆明/成都/杭州三城市商品房銷售對比昆明房地產(chǎn)市場整體研究房地產(chǎn)價格的上漲幅度與人均可支配收入上升幅度基本保持一致，相比中國其他城市昆明市場處于良性健康的發(fā)展狀態(tài).發(fā)展中國家房價收入比與房地產(chǎn)市場發(fā)展房價收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)房價收入比偏低，房價偏低，需求增加房價收入比偏高，房價偏高，需求減少房價收入比6.1市場供給市場供給市場需求市場需求昆明房價收入比6.26房價收入比杭州13房價收入比上海昆明深圳北京城市2002~2005年昆明人均支配收入與房價2005年，我國最具有影響力的37大城市市區(qū)每平方米商品房平均房價排名，昆明房價排處于中等水平一般研究認為，發(fā)達國家的房價收入比在1.8-5.5之間，而發(fā)展中國家由于人口增加和城市化進程之間8.77太原7.8合肥鄭州南昌武漢昆明房地產(chǎn)市場整體研究昆明人對于居住品質(zhì)具有較高的追求，再次置業(yè)比例高達49%，居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的本地市場需求.昆明置業(yè)人群結(jié)構(gòu)二次置業(yè)比例達36%，三次置業(yè)比例達13%，再次置業(yè)比例高別墅和類別墅產(chǎn)品為再次置業(yè)客戶的主要產(chǎn)品類型昆明再次置業(yè)目的包括，個人生活品質(zhì)的提高，個人商務(wù)的需要，養(yǎng)老需求等多種類型數(shù)據(jù)來源：2006年昆明房地產(chǎn)市場報告昆明房地產(chǎn)市場整體研究宜人的環(huán)境吸引了大量外來人口，非本地購房者占到總體的40%，存在大量置業(yè)目的為非投機性質(zhì)的休閑度假或自住客戶.昆明市個人購買商品住房占市民所購商品住房銷售額的95%以上，居民私有住房的比例已市域外購房者約占40%,外地消費者已經(jīng)成為昆明房地產(chǎn)市場增長的重要力量。也已經(jīng)成為一個面對國內(nèi)為主的區(qū)域市場。2004年省內(nèi)州市及省外購房者占昆明房屋交易量的40%,其中省內(nèi)州市占25%,外省購房者占15%。而數(shù)據(jù)現(xiàn)在顛倒了過來,外省購房者占22%,省內(nèi)各州市購房者退居16%,雙昆明市已成為中國房地產(chǎn)市場“候鳥式置業(yè)”的又一個熱點地區(qū)。而昆明市四季如春的氣候特點和良好的自然生態(tài)環(huán)境,特別是現(xiàn)代新昆明建設(shè)的宏偉目標,把昆明建設(shè)成為最適宜人居環(huán)境的美好前景,吸引著海內(nèi)外投資人士,外地人到昆明購房置業(yè)呈現(xiàn)上升趨勢。昆明的很大部分購房群體主要還是購房自住,投機炒房者很少。據(jù)調(diào)查,在炒房的主要行為中,炒休閑度假、自住目的置業(yè)非本地置業(yè)者比例高昆明房地產(chǎn)市場整體研究從分布特征上看,昆明房地產(chǎn)市場以城市中心為核心形成了三個基礎(chǔ)不同特征各異的圈層昆明房地產(chǎn)分布圖心城(二環(huán)以內(nèi))二環(huán)以內(nèi)區(qū)域產(chǎn)品以高層和小高層為主均價超過4500元/平方米點式小規(guī)模供應(yīng),未來開發(fā)強度持續(xù)走高放量逐漸減少城市近郊及新城發(fā)展帶包括城鄉(xiāng)結(jié)合部和主城與呈貢新城連接高速沿線產(chǎn)品復(fù)合,產(chǎn)品線全,包括小高層、多層、洋房、聯(lián)排、獨棟普通住宅價格平臺3000/平米,洋房4000元/平方米,連排5000-7000元/平方米,獨棟7000-10000元/平方米組團式發(fā)展,組團特征明顯未來昆明商品房主要供應(yīng)地城市遠郊地帶城市遠郊區(qū)域產(chǎn)品以別墅為主別墅類產(chǎn)品價格為4000-5000元/平方米依托自然資源和高爾夫設(shè)施資源土地供應(yīng)空間大,為低密度度假型物業(yè)主要供應(yīng)區(qū)二環(huán)中心地帶城市近郊及新城發(fā)展帶城市遠郊地帶昆明房地產(chǎn)市場整體研究其中城市近郊及新城發(fā)展地帶為未來主要住宅供應(yīng)地區(qū),內(nèi)部呈組團式聚集發(fā)展,各組團特征明顯.北市區(qū)滇池板塊世博園板塊西市區(qū)官南片區(qū)廣福路沿線依托世博會良好的自然生態(tài)環(huán)境和因世博會召開對于區(qū)域周邊交通環(huán)境的改善和配套設(shè)施的建立，形成高品質(zhì)樓盤的聚集區(qū)3326元/平米世博園向，隨著交通設(shè)施的改善，城市配套建設(shè)，未來市政府和學(xué)校的搬遷，價格上漲迅速2980元/平米廣福路沿線3053元/平米3272元/平米2687元/平米2662元/平米是一個以普通住宅為主的小區(qū)，近年來開發(fā)量逐漸減小，樓盤價值一直處于較低水平北市區(qū)快速提升官南片區(qū)以城市核心的區(qū)位、悠久的文脈資源以及自然資源為依托形成的檔城市低密度居住區(qū)，具有高起的價格平臺滇池板塊西市區(qū)昆明房地產(chǎn)市場整體研究從未來的供應(yīng)上看，昆明市場的后續(xù)供應(yīng)仍然較大，且主要分布在城市近郊及新城發(fā)展帶.后續(xù)大盤的供應(yīng)量世博生態(tài)城：占地5000畝的大盤，共分八期開發(fā)。新亞洲體育城：占地2500畝的大盤。世紀新城：占地3500畝。滇池衛(wèi)城：占地2500畝。西山3000畝地塊，太平村度假5600畝地塊，恒大集團10000畝，俊發(fā)官南區(qū)1100多畝。未來土地供《昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃2006-2010》的住房發(fā)展布局，普通商品房二環(huán)路以內(nèi)90平米以下小戶型供應(yīng)比例不低于50%，二環(huán)路以外區(qū)域適合建設(shè)90平米以上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心區(qū)的居住功能。2007年商品房建設(shè)面積500萬平米，經(jīng)濟適用房40萬平米。劃期內(nèi)商品房供地規(guī)模12894畝，折合860公頃。從2007年開始平均每年商品房土地供應(yīng)3000畝。昆明房地產(chǎn)市場整體研究2007.3.27-12.20，昆明共拍賣土地6869.911畝。其中居住用地拍賣成交13宗，共2073.125畝；商：商業(yè)用地拍賣成交6宗，共405.977畝；工業(yè)用地拍賣成萬/畝；商住、辦公用地均價為468.93萬/畝；商業(yè)用地均價為34.41萬/畝；工業(yè)用地均價為26.44萬/畝；生態(tài)旅游用地均價為9.79萬/畝。07年昆明一級土地供應(yīng)以住宅為主,土地價格進一步攀升.昆明房地產(chǎn)市場整體研究07年昆明一級土地供應(yīng)二環(huán)較集中,以東/南板塊為主.從地域性來看，9.943北市區(qū)無土地拍出。與2006年相比，昆明二環(huán)周邊土地成交價格有所下降，與此對應(yīng)的是南市區(qū)、西市區(qū)和東市區(qū)的土地拍賣價格都有所上升。昆明房地產(chǎn)市場整體研究07年昆明房地產(chǎn)受昆明房地產(chǎn)政治事件影響，出現(xiàn)市場供給項目數(shù)量和面積總量同比下降的特征.數(shù)據(jù)來源:至祥研究部官南及東南市區(qū)占總體供應(yīng)25%從月份上看，七月份面市的新盤最多，其次是九月和昆明房地產(chǎn)市場整體研究銷售量、商品房開發(fā)投資漲幅明顯，2007年以后，漲幅趨于平穩(wěn)。同時，房價上漲趨緩，消化速度下降。市場處于爆發(fā)之后的盤整階段。強，城市總體經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的后勁足，07年后價格補漲存在可能性。發(fā)展期.時間走勢盤整期爆發(fā)期爆發(fā)期平穩(wěn)期快速/爆發(fā)式發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段供求特征產(chǎn)品大量出現(xiàn)，價格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；市場需求較為旺盛，樓盤銷售較快產(chǎn)品注重質(zhì)量，形式逐漸多樣化，價值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值開始提高。供給增加，市場消化速度減緩價格走勢價格增長迅速均價漲幅逐漸減緩產(chǎn)品特征產(chǎn)品形式較為單一，同質(zhì)化嚴重產(chǎn)品形式逐漸豐富，出現(xiàn)小高層、高層、別墅等多種物業(yè)形態(tài)戶型特征戶型面積較大，強調(diào)居住舒適性主流戶型面積趨向緊湊、經(jīng)濟，也有較大面積的高端產(chǎn)品出現(xiàn)主流客戶出現(xiàn)客戶細分。中等收入的工薪階層也加入到置業(yè)群體之中；高端和中高端人群仍然是主流置業(yè)群體高端客戶是市場上最活躍的購房群體，市場在爭奪同一撥客戶。戶：市場的領(lǐng)袖客戶，的要求較高昆明房地產(chǎn)市場整體研究昆明房地產(chǎn)05-07年整體供應(yīng)集中放量,供需比例結(jié)構(gòu)性失衡.07年昆明推盤70余個,供應(yīng)11442套，住宅市場消化能力下降,銷售速度逐漸放緩,整體供需求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾.07-08年數(shù)據(jù)來源:昆明市建設(shè)局昆明房地產(chǎn)市場整體研究02001年2002年2003年2004年2005年2006年0房價人口2007年-2008年房價趨勢人口趨勢房價和人口數(shù)量呈正相關(guān)發(fā)展:05年后昆明人口自然增長率及房價增速放緩,08年整體房價漲幅空間和人口增長空間有限.注：07年-08年人口增長和房價漲幅為回歸分析后趨勢表示. (數(shù)據(jù)來源：至祥數(shù)據(jù)庫)04年開始,昆明房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期,人口總量激增,房價達到歷史高點;05年-07年人口/房價增速放緩,預(yù)計08年常住人口總量將突破600萬人;全市均價突破4400元/平米---地產(chǎn)進入穩(wěn)定增長期.昆明人口增量與房價漲幅正相關(guān)發(fā)展,房地產(chǎn)整體價格上漲空間存在.昆明房地產(chǎn)市場整體研究工作日上門量周末上門量套/天都市楓林西山別墅現(xiàn)代城極少墅錦泰花園玫瑰灣69967574024好的幾個項目，日上門量也不足20組。客戶普遍處于觀望狀態(tài)，08年初房地產(chǎn)消費不積極。周期影響,市場平臺上門量工作日5-10組，周末10-15組，整體市場上門量不足，客戶處于一定的觀望狀態(tài)。領(lǐng)域開盤后,上門量平時10組左右，周末20組。一般客戶的成交周期是看房2-3次，成交率10-20%不——訪銀海銷售主任張經(jīng)理昆明房地產(chǎn)市場整體研究昆明房地產(chǎn)市場總結(jié)昆明房地產(chǎn)市場目前已形成以城市中心為核心三個不同特征的圈層，初步形成板塊競爭。城市房地產(chǎn)板塊初步形成昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)實需求遠大于與其經(jīng)濟發(fā)展水平相當?shù)某鞘校饕捎诒镜鼐用駥τ诰幼「纳菩偷闹懈叨宋飿I(yè)具有較大的市場需求，具有相當?shù)膭傂孕枨?。風(fēng)險與機會并存城市未能例外，市場觀望氣氛濃厚。板塊和廣福路新城板塊為房地產(chǎn)市場核心供應(yīng)區(qū)，競爭激烈。未來供應(yīng)持續(xù)旺盛市場競爭激烈08年昆明市場進入平穩(wěn)發(fā)展階段，市場將出現(xiàn)產(chǎn)品形式多樣化，供給增加，消化速度減緩的特征.市場預(yù)期Part1市場及政策背景研究宏觀經(jīng)濟與昆明城市經(jīng)濟特征研究昆明消費者特征研究昆明房地產(chǎn)市場整體特征研究昆明房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟、政策影響研究世界經(jīng)濟——啟示假設(shè)國內(nèi)房貸危機一旦出現(xiàn)，一定會率實體經(jīng)濟紊亂，誘發(fā)經(jīng)濟領(lǐng)域深層次矛盾集中爆發(fā)……炒房危機或?qū)⒌絹?，次貸危機的警示作用不容忽視示雙刃劍傷及普通購房者提高房貸首付殺手锏次貸危機對我國房地產(chǎn)市場的影響：美國次貸危機：以人們始料未及的兇猛方式繼續(xù)蔓延，全世界的間接投資者都宣布巨虧等等消息傳出之。本次次貸危機給與我國房地產(chǎn)行業(yè)的啟示：啟示一：政府將加大宏觀政策的調(diào)控，更傾向于市場化改革的深加大對風(fēng)險的準備，降低貸款信任危機帶來的風(fēng)險；國內(nèi)經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)市場的影響樓市的投機可能與股市的投資之間存在一定的相關(guān)性，當房地產(chǎn)投機者認為房地產(chǎn)市場投機的時機不好時，而恰好此時股市的投資機會很好，他就會把一部分或者全部資金從樓市撤出，轉(zhuǎn)而投到股市中去。中國式通貨膨脹推高了房地產(chǎn)市場價格，從而使得絕大多數(shù)低收入者遠離房地產(chǎn)市場；隨后又制造了廣大居民基本生活消費“昂貴化”，增加低收入者負擔。股市對房地產(chǎn)市場的帶動效應(yīng)并不是很明顯代表著股票平均價格的上證指數(shù)從2006年6月迄今上漲了350％，從2007年初迄今上漲了100％。08年2月份，居民消費價格總水平同比上漲8.7%。其中，城市上漲8.5%，農(nóng)村上漲9.2%；CPI指數(shù)持續(xù)上漲刺激房價的推高對房地產(chǎn)市場的影響經(jīng)濟特征經(jīng)濟因素07年01月15日1%.5%07年02月25日2%07年04月16日3%07年05月15日4%07年06月5日5%07年08月15日6%07年09月25日7%07年10月25日8%07年11月10日907年12月8日調(diào)整幅度調(diào)整后調(diào)整前次2007年存款準備金率歷次調(diào)整上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0.27%2007年03月18日1一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準利率上調(diào)2007年0.18個百分點05月19日2上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0.27個百分點2007年07月20日3一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點；2007年08月22日4一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點；2007年09月15日5一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點；2007年12月21日6調(diào)整內(nèi)容調(diào)整時間2007年利率歷次調(diào)整情況2007年-金融政策一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點07年受通貨膨脹影響,金融政策集中在準備金利率上調(diào),尤其是開發(fā)貸款和消費型房貸緊縮銀根緊縮對房地產(chǎn)市場開發(fā)產(chǎn)生巨大影響。宏觀經(jīng)濟影響宏觀經(jīng)濟影響各項目建筑類型，建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)計風(fēng)格的差異，建筑材料用量也會有較大差異。以小高層為例，剪力墻14%。原材料價格上漲，導(dǎo)致建安費每平方米上漲200?300元成本。地成本才是決定開發(fā)成本的決定要素之一。宏觀政策影響2007年-宏觀政策2007年3月5日上午召開的十屆全國人大五次會議開幕會上，溫家寶總理發(fā)表講話指出：必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?！?2007年8月7日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》2007年9月30日國土資源部下發(fā)《關(guān)于認真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入….2007年10月31日國家發(fā)改委聯(lián)合商務(wù)部發(fā)布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007…2007年11月14日財政部正式出臺《廉租住房保障資金管理辦法》2007年11月27日建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務(wù)總局和國家統(tǒng)計局等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》。2007年11月30日建設(shè)部、發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。限外政策、經(jīng)濟適用房及廉租房政策以及一系列的金融政策對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠影響,政策壓力導(dǎo)致行業(yè)面臨新一輪洗牌.國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從2月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％?60％不等的土地增值稅。這意味著從1993年就出臺的土地增值稅這一稅種將開始實行嚴格征收。土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項目應(yīng)該進行土算。建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，對通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)代收代付客戶交易結(jié)算資金的支付方式作了多項重點“規(guī)范”。2007.03.16十屆全國人大五次會議閉幕式上，中華人民共和國物權(quán)法草案獲得通過。融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的2.52％提高到2.79％；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的6.12％提高到6.39％。根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知》，同時上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.18個百分點。房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房和廉租房的市場供應(yīng)量。今年我們準備動工建設(shè)25000套經(jīng)濟適用房和公共租賃房，在年底之前保證市場提供量達到6000套。對信息披露必須要公開，要真實的信息披露，我們現(xiàn)在已經(jīng)研究了一套方法來加大這個信息的披露力度。2007年3月5日2007年3月5日上午召開的十屆全國人大五次會議開幕會上，溫家寶總理發(fā)表講話指出：必須促進房地產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。業(yè)界一致認為，講話明確了2007年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路，把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置。2007年-房地產(chǎn)政策07年上半年房地產(chǎn)政策主要集中在土地增值稅以及對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的剛性調(diào)整,由于二線城市昆明地區(qū)性政策調(diào)節(jié)空間,市場波動不明顯。宏觀政策影響2007年5月23日2007年8月7日要求各地商務(wù)和外匯管理部門依法加強對外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批和監(jiān)管。其中規(guī)定，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)須上報商務(wù)部備案。《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺。這一《意見》被業(yè)界稱為“24號文”，它標志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵是要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應(yīng)體制的實施。首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。其中指出要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。2007年9月30日應(yīng)調(diào)控的通知》，就進一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署。其中要求，在編制土地供應(yīng)計劃時，要“優(yōu)先”安排這一部分的用地。在制定年度土地供應(yīng)計劃時，住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。依法報國務(wù)院和省級人民政府批準的城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，必須單獨列出，其中廉租住房等的建設(shè)用地也不得低于70%。2007年10月31日國家發(fā)改委聯(lián)合商務(wù)部發(fā)布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》，其中指出，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制。同時，將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”從鼓勵投資類別中刪除。2007年11月14日財政部正式出臺《廉租住房保障資金管理辦法》。規(guī)定廉租住房保障資金實行專項管理、分賬核算、?？顚Ｓ?，明確了廉租住房保障資金來源的八大渠道，這些渠道包括公積金收益，以及市縣財政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金等。2007年11月27日建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務(wù)總局和國家統(tǒng)計局等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》。其中進一步明確了廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”，即城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民建設(shè)部、發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。明確指出只有城市低收入住房困難家庭可以限定在60平方米左右。2007年11月30日07年下半年,政策密集度加大,政策明確指向房價,受一線城市劇烈市場波動影響,昆明下半年市場投資/消費信心受挫。宏觀政策影響小結(jié)及啟示提高產(chǎn)品附加值,強化合理戶型配比90/70;經(jīng)濟適用房,產(chǎn)品層面具體對策具體政策方向影響面利率上調(diào),預(yù)售條件限制限制境外資金注入，原材料價格上漲導(dǎo)致運營風(fēng)險增大二/三貸款首付提高;二手房交易受限土地清查,禁止屯地,土地增值稅整體規(guī)劃,分期銷售營銷層面加強資金鏈監(jiān)控，業(yè)務(wù)打包降低成本，增強抗風(fēng)險能力資本運營層面合理控制總價,強調(diào)一次置業(yè)剛性需求釋放消費者層面強化土地利用強度,縮短土地運營周期土地層面08年國內(nèi)房地產(chǎn)面臨的是一個政策周期性調(diào)整的節(jié)點,市場在長期看好的背景下,面臨短期各個層面調(diào)整市場風(fēng)險與機會并存“拐點論”的出現(xiàn)與萬科帶頭降價的種種跡象，標志著房地產(chǎn)行業(yè)新一輪洗牌即將開始，市場風(fēng)險加大。但對于資金雄厚及融資渠道廣闊的開發(fā)商來說其實是個“以大吃小”的機會。Part2項目競爭環(huán)境研究板塊競爭研究區(qū)域競爭研究個案競爭研究按昆明一核四片的習(xí)慣分區(qū),昆明房地產(chǎn)可進行以下粗獷地分類(靜態(tài)):中心區(qū)/俊發(fā)東線(崛起的新城)/市城投系西(產(chǎn)業(yè)區(qū))西房系北(鐘擺式副城市區(qū))/江東,倫華系西市區(qū)已無大規(guī)模集中使用地，加之政府對高新開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)的限制，西市區(qū)作為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)和科技園區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)始終缺乏賣點.第一次城市化浪潮的敗筆南(城市擴張區(qū))/外資系東城區(qū)是通往新城的要沖，擁有其他市區(qū)所缺乏的資用東城的資源優(yōu)勢，使其發(fā)展為未來昆明城的核心區(qū)。3-5年品牌開發(fā)商未來開發(fā)企業(yè)必爭之地不夠.近年中大盤熱點開發(fā)區(qū)域內(nèi)動型地產(chǎn)消費市場南市是(滇池版塊)傳統(tǒng)低密度/中高端物業(yè)開發(fā)片區(qū).加之新城市建設(shè)大勢,呈貢和老主城之間過渡板塊(官南/昆洛)大盤林立.城市格局一核四片,片區(qū)開發(fā)特征明顯,昆洛板塊土地供應(yīng)量大,品牌開發(fā)企業(yè)日趨集中.板塊競爭研究房地產(chǎn)的昆洛板塊時代城市擴張一環(huán)環(huán)三環(huán)1)昆明主流地產(chǎn)開發(fā)商被迫迎合離心式的城市化擴張模式；2)境外政治/資金大鱷乘勢而入,開始了以資源為主導(dǎo)圈地運動;3)政府以新城建設(shè)的大旗幟,以土地運營為先導(dǎo),扮演了利益的裁判者.1)中心區(qū)以配套發(fā)達,人口稠密,對外輻射力大.2)未來幾年的市場空間,取決于中心區(qū)自身交通/配套/商業(yè)/環(huán)境等的完善和更新.板塊動態(tài)競爭模式政府著力實踐新城規(guī)劃,5-10年昆洛板塊將面臨呈貢”低價”房競爭,以及客戶分流.板塊競爭研究Part2項目競爭環(huán)境研究板塊競爭研究區(qū)域競爭研究個案競爭研究別墅、洋房、高層、小高層250畝銀海?暢園別墅、洋房、高層、小高層250畝彼岸洋房、小高層、別墅世紀城洋房、別墅、小高層洋房3800(06年底價格)；別墅11000；小高層4200；新亞洲體育城建筑類別均價(元/平米)項目名稱彼岸世紀城體育城區(qū)域今明兩年以大盤供應(yīng)為主,新亞洲體育城為片區(qū)價值奠定者;片區(qū)產(chǎn)品類型綜合,洋房產(chǎn)品漲幅較快,小高層次之.階段均價走勢27002200100020003000400050006000700005年06年08年當期均價(單位：元)區(qū)域競爭研究——整體印象銀海?暢園商業(yè)價格住宅價格區(qū)域逐步成熟,05-07年內(nèi)市場銷售價格跳躍式增長,目前整體均價3400元/平米.區(qū)域競爭研究——價格區(qū)域競爭研究——未來樓盤預(yù)期供應(yīng)量據(jù)目前掌握區(qū)域內(nèi)土地情報預(yù)測，未來區(qū)域樓盤供應(yīng)量巨大，市場競爭約93萬平米700畝土投公司約30萬平米232畝云路地產(chǎn)約37萬平米280畝華升地產(chǎn)約15萬平米113.07畝武警總隊總計土地存量按平均容積率2.0推算未來供應(yīng)量開發(fā)商約13.3萬平米約99萬平米金色之源地產(chǎn)約25萬平米綠色地產(chǎn)約326萬平米約13.6萬平米云嶺星華供應(yīng)面積預(yù)測按戶均100平米推算區(qū)域未來供應(yīng)戶數(shù)，推算未來套型供應(yīng)量超過32600套，按戶均2人算，區(qū)域人口超過65000人。區(qū)域內(nèi)未來供求失衡。Part2項目競爭環(huán)境研究板塊競爭研究區(qū)域競爭研究個案競爭研究彼岸、體育城星體花園、銀海?暢園本項目銀海。暢園彼岸星體花園冠江物業(yè)物業(yè)管理阿特森泛華景觀2157套規(guī)劃戶數(shù)250畝最高價2640元/m起價每個人心中都有一個彼岸，每個人心中都有一個家。推廣口號一、二期已售完銷售進度開盤日期會所面積毛坯交房標準完工(一期)施工進度車位數(shù)建筑面積排列式建筑布局框架、磚混建筑結(jié)構(gòu)小高層、多層、花園別墅、別墅建筑類型容積率綠化率包豪斯置業(yè)銷售代理順江集團投資商冠江集團開發(fā)商官渡新昆洛路寶象河邊(世紀城與體育城中間)項目位置彼岸地段離市區(qū)較遠，社區(qū)配套不足，周遍環(huán)境較差。項目劣勢戶型種類多滿足各種層次需求，戶型較好，贈送面積較多，價格相對星體花園有優(yōu)勢。項目優(yōu)勢1、彼岸相對價格較低，房屋戶型合理，房屋單價總價都較低，符合置業(yè)人群心理預(yù)期。2、總價在30萬左右的戶型最受消費者青睞，這些戶型銷售率達到100%。。銷售分析借鑒彼岸的價格策略和銷控存在一定失誤，定價過低與銷售節(jié)奏未把握其樣板房堪稱經(jīng)典，體驗式營銷策略值得借鑒；決定客戶購買的關(guān)鍵之一是總價而非單價，通過總價控制原則進行產(chǎn)品設(shè)計抓住客戶?？們r控制原則應(yīng)遵循面積控制而非單價控制，注重產(chǎn)品質(zhì)素。戴德梁行物業(yè)管理澳洲U/A設(shè)計集團4600元/m2均價星體花園已售90%以上銷售進度1.6容積率40%綠化率3000多套規(guī)劃戶數(shù)300多畝占地面積現(xiàn)代風(fēng)格等建筑風(fēng)格廣州博智營銷策劃星耀集團投資商星耀集團開發(fā)商昆洛路與廣福路交接處項目位置星體花園戶型配比主要由公寓和洋房組成53%主要指標2兩室兩廳洋房川(公寓)110-222四室兩廳、三室兩廳%62917132-222四室兩廳、三室兩廳所占比例套數(shù)層數(shù)面積(平米)戶型總體均價在4500-4600之間，電梯公寓總價38-41萬。暢銷戶型分析上下層復(fù)式，贈送多個陽臺和露臺，房間開間采光充足。組團中央有生態(tài)公園，綠地較多。戶型二(觀景洋房2)：三室兩廳的觀景洋房戶型一(觀景洋房3)：兩室兩廳的電梯公寓星體花園產(chǎn)品更注重室內(nèi)外景觀的聯(lián)動和相互呼應(yīng)，擺放，實現(xiàn)每戶甚至每個窗都能享受景觀面。中間，下沉庭院等。周遍配套成熟，星耀集團多年的運作，市場美譽度較高，推出的產(chǎn)品銷售良好，95%左右的房源都已售出。價格策略采用低開高走模式，在市場風(fēng)險和利潤最大化之間取得平衡，值得參考借鑒。借鑒銀海?暢園項目位置銀海.暢園位于廣福路與官南路交叉口以南。比鄰世紀城、官渡古鎮(zhèn)、昆九中、體育城，處于新城與舊城連接處，城市向南發(fā)展，銀海暢園在南市誕生。處于廣福路和官南路交叉口以南，交通較便利；市內(nèi)可乘149、154、161、162、31路車到達，通達性較好。聯(lián)排別墅2.1%合院別墅3%房9%87-137三房房戶數(shù)面積(平米)戶型戶型比例2-3層別墅多層洋房20棟8-15層小高層總戶數(shù)棟數(shù)層數(shù)類型建筑規(guī)模與類型產(chǎn)品配比開盤產(chǎn)品配比暢銷戶型Y-4A戶型花園洋房：約景觀陽臺和生活陽臺大面寬，享受更多景觀；客廳4.8米開間，其他房間開間都有保證，采光充足。景觀陽臺和生活陽臺大面寬，可享受更多景觀客廳4.8米開間，其他房間開間都有保證，采光充足。暢園與目前同區(qū)域內(nèi)在案銷售的項目價格對比正式開盤時小高層的均價和別墅的均價比內(nèi)部認購時略高，洋房略低?；旧希介_盤的均價整體要略高于認購時的均價。價格策略分析2、優(yōu)越的地理位置3、規(guī)劃設(shè)計和景觀打造4、市政南遷，廣福路興起2、公共交通不便利4、定價高，戶型偏大總價高2、景觀3、高端定位項目優(yōu)劣分析及特色賣點1、2007年10月20日，銀海暢園產(chǎn)品展示中心正式開放2、2007年11月3-4日，銀海泊客會會員根據(jù)泊客卡積分高低排選房順序3、2007年11月10-11日，公布泊客會員選房順序號4、2007年12月8日，泊客會員內(nèi)部認購特色營銷活動及銷售方式一個新的花花世界一花一凈土一人一世界項目定位及推廣語項目營銷信息關(guān)注，鎖定目標消費人群，高姿態(tài)進入市場，迅速掌握區(qū)域市場主動權(quán)。小規(guī)模批次放量無疑比一次性大規(guī)模投放更為穩(wěn)妥安全。爆，帶動價格走高(從價格分析上也可看出這一點)，達到持續(xù)熱賣效果節(jié)奏讓銀海暢園具有非常良好的市場適應(yīng)性和靈活性，在制造出眾多的銷售節(jié)點的同時，可以根供應(yīng)量。再配以到位的推廣策略，暢園出貨量和價均節(jié)節(jié)上升。借鑒Part3項目基本屬性及自身條件研究項目綜述片區(qū)中遠期規(guī)劃區(qū)位與交通條件81畝(68540.34平米)90平米以下房型比例需占建筑總面積50%,其中15%為經(jīng)濟適用住房內(nèi)部團購250套，約30000平米官渡古鎮(zhèn)安居小區(qū)云南大劇院云南省博物館用地武警云南省總隊滇池星晨住宅云嶺盛世佳園項目用地官渡古鎮(zhèn)安居小區(qū)云南大劇院云南省博物館用地武警云南省總隊滇池星晨住宅云嶺盛世佳園項目用地村民自建房地塊地塊四至與現(xiàn)狀區(qū)與本項目間有條規(guī)劃道路，臨路部分底層商業(yè)，尚未開始營業(yè)。小區(qū)社區(qū)環(huán)境一般，入住率一般。析：其為村民自建房，一般品質(zhì)較低，會對本項目造成一定影響。東南：武警云南省總隊滇池星晨住宅與本項目之間有一條60米寬南北向規(guī)劃主干道；目前為地基施工階段，正在打樁。地塊以圍墻圍擋，上標軍事管理區(qū)。分析：其為武警云南總隊自建房，目前未知對外是否有銷售；60米主干道會產(chǎn)生較大噪音，對本項目形成影，將誕生作為全國殘運會主場館的體育場館，云南民族大劇院、省博物館新館等三大新昆明的地標性建筑。隨著周邊地標建筑的落定和建成,區(qū)域規(guī)劃逐步實現(xiàn),區(qū)域價值快速兌現(xiàn).地標建筑地塊特征遠望西山近觀星體博物館大劇院特征1:地塊交通外部交通通達性強，但進入性一般;特征2:規(guī)劃路對地塊可能形成噪音、油氣污染;特征3:開發(fā)成熟度不足,地塊價值期待兌現(xiàn)；特征4:云南省大劇院與博物館新館對地塊的作用有利有弊，需要合理應(yīng)對。Part3項目基本屬性及自身條件研究項目綜述片區(qū)中遠期規(guī)劃區(qū)位與交通條件套項目價值初步印象境良好，風(fēng)貌特色鮮明的綜合型新城區(qū)。公共設(shè)施用地包括居住區(qū)及居住區(qū)級別以上的行政、經(jīng)濟、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計等機構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地。道路廣場用地包括寬度15米以上的城市主次干道、已實施的寬度15米以下的部分城市支路、廣場和停車和居住級的公共綠地、生產(chǎn)防護綠地等。政府規(guī)劃以上資料來自昆明市規(guī)劃局未來板塊發(fā)展將以物流和新都市生活區(qū)為主,在昆洛路和廣福路的帶動下,周邊沿線產(chǎn)業(yè)也將得到帶動發(fā)展。將大大提速。目前，新建成的朱家村立交橋周圍已經(jīng)成為汽配、物流、建材、家居等市場的集散區(qū)，其連接昆玉、昆石兩條高速路以及東三環(huán)、昆洛路等，其區(qū)位優(yōu)勢不言而喻。中心、超五星級酒店、商業(yè)街、學(xué)校、醫(yī)院，還有排名全國第五的萬人體育館等。——帶動沿線產(chǎn)業(yè)事餐飲和小商品零售等成為大家的主要收入之一。與此前連接呈貢與昆明的兩條路(昆玉高速、老昆洛公路)相比，新昆洛路不但沒有老路的顛簸和堵車，還不收過路費，成為大量鮮花蔬菜銷往城市的快捷綠色通道。遠期規(guī)劃云南大劇院、博物館省博物館新館位于昆明市廣福路普自村，占地150畝，建設(shè)總投資3.8億元省博物館新館建設(shè)將分為4個區(qū)域：展覽大樓；文物庫房區(qū)；辦公行政區(qū)；地下車庫與設(shè)備用房(空調(diào)配電室等)。云南大劇院也已定址在省博新館隔壁，占地150畝，將在“十一五”后期，建成類似上海大劇院的高檔次高省博新館和云南大劇院對面，是新亞洲體育城一流的體育場館以及體育用品市場。廣福路東端，這一館(省博新館)、一院(云南大劇院)、一城(體育城)舞起了廣福路的文化龍頭，為廣福路這條“黃金通道”注入Part3項目基本屬性及自身條件研究項目綜述片區(qū)中遠期規(guī)劃區(qū)位與交通條件區(qū)域配套項目價值初步印象3地塊同在昆明官渡區(qū),昆明城市東南新中心--昆洛板塊，沿廣福路延長線現(xiàn)型分布.昆洛板塊連接昆明城區(qū)與呈貢新城區(qū),距昆明中心區(qū)15分鐘車程,距呈貢20分鐘車程.昆洛路是連接新老城區(qū)的大動脈，昆洛板塊也成了連接新老城區(qū)的必經(jīng)之地。昆洛板塊包括北至朱家村，南至路與新昆洛路交接以南，東至昆洛路，西至廣福路。包括官渡園大商圈、官渡古鎮(zhèn)新老昆洛路間片區(qū)。老城新城本項目昆洛板塊交通便利，橫向廣福路和縱向昆洛路及昆洛公路交叉形成該板塊當前的主力交通高起點的規(guī)劃也奠定城市景觀價值。主力交通——昆洛路昆洛路起點為朱家村立交橋，終點為呈貢吳家營，連接呈貢新區(qū)，全程22.7公里，道路紅寬80米、雙向十車道，設(shè)計時速為60公里每小時，是一條標準的城市景觀大道、生態(tài)走廊，全線綠化率超過36%，綠化面積達48萬平方米?！獜V福路廣福路道路紅線寬45—68米，雙向10車道，設(shè)計車速60公里每小時。道路等級提升為城市玉路，是昆洛板塊連接其余板塊和輻射昆明及周邊地區(qū)的交通物流大道?！ヂ骞防ヂ骞菲鹱岳ッ?，經(jīng)玉溪、元江、普洱、思茅、景洪、勐海，止于中緬交界的打洛，初建規(guī)劃交通昆明城市軌道交通規(guī)劃線1號線和5號線開通1號線：1號線起于金龍飯店，經(jīng)過火車站向東南連接呈貢東城，線路全長23.7公里。5為米軌改造線路，西起石嘴站，沿米軌線路經(jīng)過中心區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，進入呈貢新城，全長08年動工的昆明城市軌道交通規(guī)劃線1號線和5號線開通對昆洛板塊的價值有很大的提升作用。Part3項目基本屬性及自身條件研究項目綜述片區(qū)中遠期規(guī)劃區(qū)位與交通條件區(qū)域配套項目價值初步印象昆洛板塊已初步奠定昆明新物流中心地位大型專業(yè)市場和社區(qū)型商業(yè),為區(qū)域帶,沿廣福路的來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的巨大機會.昆洛板塊有多個家裝市場和商貿(mào)中心。東盟商品貿(mào)易中心單幢面積52萬平方米SHOPPINGMAL(東盟商品貿(mào)易中心)是集購物、休閑、娛樂、飲食、科普等復(fù)合業(yè)態(tài)于一體，引領(lǐng)時尚前衛(wèi)的消費方式一種新業(yè)態(tài)。西能第一家商貿(mào)城廣福國際商貿(mào)城位于廣福路與昆洛路交接處，建筑面積64萬平方米，是全省、西南乃至東南亞最大的服裝、鞋帽、小商品專業(yè)市場之一，它集中了國內(nèi)外多家知名品牌。世紀城商業(yè)配套購物、休閑、餐飲、娛樂、超市等大規(guī)模商業(yè)配套。官渡古鎮(zhèn)商業(yè)配套官渡古鎮(zhèn)，廣福路沿線最具民族風(fēng)格的商業(yè)群落，多樣鋪型、多種業(yè)態(tài)。區(qū)域配套世紀城和新亞洲體育城的優(yōu)質(zhì)教育配套以及大型運動配套,為未來項目業(yè)主提供就近消費便利.鎮(zhèn)。現(xiàn)目前官渡古鎮(zhèn)商業(yè)主要為滿足周遍日常需要及旅游商業(yè)、休閑為主，鎮(zhèn)上有診所、藥店、銀行、教育世紀城教育配套5.5萬平方米的1所云南師大附屬世紀金源學(xué)校(小學(xué)到高中)，3所幼兒園為業(yè)主提供良好的教育環(huán)部分寫字樓，已設(shè)立的世紀城派出所等休閑、文教、綠化、運動、其他配套新亞洲體育城體育配套配套設(shè)施占地近1000畝，萬人體育場館、全國最大規(guī)模網(wǎng)球場館等十大運溫泉休閑中心等等，同時還引入了著名學(xué)府云大附中合作辦學(xué)等。Part3項目基本屬性及自身條件研究項目綜述片區(qū)中遠期規(guī)劃區(qū)位與交通條件區(qū)域配套項目價值初步印象云嶺盛世佳園云南大劇院云南博物館體育城宜居價值軸向生長+文體中心視角1、城市發(fā)展—新都市主義:視角2.文藝中心運動中心輕軌的獨特城市資源視角3.區(qū)域氣質(zhì)類比:民族文藝復(fù)興時代,藝術(shù)生活首席居所2008年區(qū)域帶給我們的巨大機會下，和諧城市和諧發(fā)展，區(qū)域和諧建設(shè)，構(gòu)建和諧社會云嶺盛世佳園官渡古鎮(zhèn)農(nóng)民安居房武警總隊和諧篇章2.武警云南省總隊宿舍(兵)和諧篇章3.云嶺盛世佳園經(jīng)典人居(工)工農(nóng)兵三大階層共同構(gòu)建區(qū)域和諧人居和諧篇章1、第四代社會主義新農(nóng)村(農(nóng))Part4項目定位項目開發(fā)戰(zhàn)略與開發(fā)模式定位項目主題概念定位項目產(chǎn)品定位及價格定位客戶定位土地價值區(qū)位優(yōu)勢設(shè)施資源(輕軌/博物館/大劇院/運動場)中售價高銷售速度廣泛發(fā)的分階段開發(fā)策略？甲方擁有極強的土地運作能力和獨特的投資眼光,項目低土地成本獲取和區(qū)域價值的逐步兌現(xiàn)相得益彰。昆洛板塊獨特市政設(shè)施資源,為項目帶來強有利升值因素,項目順勢而為,借勢而生,后期運作成本低昆明高層/小高層逐步為市場接受，文化地產(chǎn)運作是關(guān)鍵,項目產(chǎn)品力若形成超越；項目的品牌資源可通過項目的持續(xù)開發(fā)建立文化資源針對項目現(xiàn)實具備或可能具備的多種資源，作為3中大規(guī)模的項目首先需要建立基于開發(fā)主體目標和條件的分階段目標體系客觀資源主觀資源資源，同時能夠有效地減少由于與城市核心區(qū)距離帶來的物業(yè)價值貶損。土地成本區(qū)域價值：資源價值認知度高，輻射范圍廣，便于利用的大眾化資源，是擴大項目客戶群體，集聚重要資源。品牌：品牌是基于項目先期在市場上的熱銷以及樹立的良好形象的基礎(chǔ)上形成的，能夠在項目后期開發(fā)中體力，可假設(shè)較高品質(zhì)產(chǎn)品競爭力貫穿項目始終。文化資源：依托云南省大劇院和云南省博物館昆明新文藝中心的建設(shè)契機，挖掘文化資源，豐富項目文化內(nèi)涵,同時為社區(qū)帶來豐富的人文氣息和人文消費。建立分階段開發(fā)戰(zhàn)略——項目資源特點分析不同階段資源的價值組合，是我們開發(fā)的基礎(chǔ)條件，也是我們建立分階段開發(fā)目標的基礎(chǔ)區(qū)域資源產(chǎn)品力產(chǎn)品力價值對開發(fā)企業(yè)實力與能力的認可，貫穿項目始終文化標志價值/市政設(shè)施和宜居價值文化運營價值逐漸提升，中高端資源，取決檔次及營運水平隨著項目在市場的成功逐漸提升市場成功項目品牌價值市場中高端項目品牌價值第一階段第二階段貫穿始終，高認知資源。文藝中心資源價值始終資源價值不同階段的表現(xiàn)土地成本優(yōu)勢區(qū)域配套優(yōu)勢文化底蘊優(yōu)勢文化底蘊優(yōu)勢品牌積累優(yōu)勢運營價值優(yōu)勢建立分階段開發(fā)戰(zhàn)略一一分階段資源組合實現(xiàn)項目平臺價格和品牌價值的逐漸提升保證項目的滾動開發(fā)實現(xiàn)項目的中高端市場定位通過中高端項目品牌建立，樹立企業(yè)形象實現(xiàn)項目順利市場消化實現(xiàn)資金的快速回籠，保證項目的滾動開發(fā)階段開發(fā)目標首期項目旺銷形成的品牌價值體現(xiàn)，對項目本期營銷形成很大影響力文化中心建成并投入使用，文化價值體現(xiàn)項目吸引區(qū)域置業(yè)客戶，項目的高端品牌價值體現(xiàn)設(shè)施資源、文化與品牌價值、文化運營與商業(yè)運營價值為核心價值第二階段位于昆洛知名度高的區(qū)域輕軌建設(shè)剛啟動，價值尚未到峰值目品牌初具規(guī)模，人流增大，同時商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)期價值逐漸增大階段開發(fā)背景土地為核心價值資源價值組合第一階段第一階段項目成功啟動建立項目品牌第二階段實現(xiàn)高額利潤建立企業(yè)品牌演繹企業(yè)文化內(nèi)涵根據(jù)項目不同階段的資源組合特征，結(jié)合企業(yè)的開發(fā)目標，我們制定項目的分階段開發(fā)目標如下:建立分階段開發(fā)戰(zhàn)略——分階段資源組合“低開低走”開發(fā)模式在當?shù)厥袌鲎銐蛑畵蔚那闆r下，通過較低的市場定位可實現(xiàn)大量的資金回流，但難以實現(xiàn)項目與高端客戶對接.優(yōu)勢分析銷售速度較快，實現(xiàn)一定的資金回籠定位區(qū)域本地居民為核心客戶，以低端產(chǎn)品入市，銷售速度相對較快，實現(xiàn)資金一定回籠，但回款總額有限資金安全性高以高性價比產(chǎn)品入市，保證項目旺銷，實現(xiàn)資金快速回籠，為后期高端產(chǎn)品開發(fā)提供經(jīng)濟基礎(chǔ)劣勢分析項目定位難以提高由于首期市場定位低，難以實現(xiàn)客戶的置換和升級--配套投入相對較大由于客戶多為當?shù)乜蛻?，社區(qū)需要較完備的生活配套，相對投入較大。當?shù)厥袌鋈萘看缶哂懈咧Ц赌芰θ巳壕邆渫恋爻杀緝?yōu)勢當?shù)胤績r平臺相對高適用條件項目開發(fā)模式比較結(jié)合開發(fā)商開發(fā)目標和本項目的實際情況，“低開高走”的開發(fā)模式為本項目最佳選擇路徑本地市場容量大具有高支付能力人群具備土地成本優(yōu)勢當?shù)胤績r平臺不低房地產(chǎn)陌生區(qū)域區(qū)域具有一定認知度交通與城市直接聯(lián)系區(qū)域陌生度高項目規(guī)模巨大周邊城市配套匱乏開發(fā)商資金實力雄厚具備土地成本優(yōu)勢資金安全性高投資回報高穩(wěn)步發(fā)展快速奠定高端定位實現(xiàn)高額利潤高舉高打資金回籠快低開低走低開高走發(fā)展開發(fā)模式啟動的核心競爭力：產(chǎn)品取勝，高性價比，低總價；開發(fā)目標項目實際情況房地產(chǎn)陌生區(qū)域，具有一定區(qū)域認知度，交通與城市直接聯(lián)系啟動快速銷售／保證資金安全性/高投資回報項目開發(fā)模式確定Part4項目定位項目開發(fā)戰(zhàn)略與開發(fā)模式定位項目主題概念定位項目產(chǎn)品定位及價格定位客戶定位職業(yè)月收入年收入資產(chǎn)總額普通企業(yè)員工1200-1500元2-3萬元5-8萬元國有企業(yè)員工1400-1800元2.5-3.5萬元8-10萬元國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)4500-6000元10-20萬元50萬元左右自由職業(yè)者1500-8000元3-30萬元6-60萬元個體經(jīng)營戶3000-8000元5-15萬元10-100萬元IT行業(yè)(藍領(lǐng))6000-8000元7-13萬元20萬左右白領(lǐng)28004-5萬元10萬元金領(lǐng)5000-600020萬元左右職業(yè)經(jīng)理人2-8萬元20-100萬元200萬元創(chuàng)業(yè)型企業(yè)老總2-3萬元20-100萬元50-200萬元以上企業(yè)高管8000-10000元20-40萬元60-80萬元政府官員3000-5000元100萬元以上泛公務(wù)員3000-4000元2萬元20-40萬左右教師2000-5000元3-8萬*以上為2006年昆明各行業(yè)收入統(tǒng)計,資料來源昆明市統(tǒng)計局昆明資產(chǎn)總額在20萬元以上的人群主要職業(yè)為國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、自由職業(yè)者、個體經(jīng)營戶、IT行業(yè) (藍領(lǐng))、金領(lǐng)、職業(yè)經(jīng)理人、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)老總、企業(yè)高管、政府官員、泛公務(wù)員、教師。昆明消費者收入分析泛中產(chǎn)階級職業(yè)年齡客戶細分家庭結(jié)構(gòu)購房目的驅(qū)動因素置業(yè)需求特征25-35歲較高文化2-3人投資為主升值潛力2、3房有一定積蓄，月供能力較強，家中人口多，一般為3口之家個體經(jīng)營戶28-38歲較高文化2-3人投資為主升值潛力IT行業(yè)(藍領(lǐng))25-32歲技術(shù)人才1-2人自用項目區(qū)位價格大2房年輕，積蓄不多，月供能力一般，對價格較為敏感金領(lǐng)25-35歲管理人才2-3人自用投資價格，產(chǎn)品2、3房有一定積蓄，月供能力較強，家中多有小孩，中年，對價格敏感職業(yè)經(jīng)理人32-42歲管理人才2-3人自用投資品質(zhì)感2、3、4經(jīng)濟實力強，對價格不太敏感，家庭人口多，對戶型要求大，昆明人更注重生活的舒適性創(chuàng)業(yè)型企業(yè)老總40歲左右管理人才3人以上尊貴感3、4、5國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)40-50歲本地人3人以上第二居所舒適性3、4房企業(yè)高管0管理人才品質(zhì)、產(chǎn)品3、4、5積蓄豐厚，經(jīng)濟實力強，對價格不敏感，講究品質(zhì)。對產(chǎn)品要求高政府官員40-50歲本地人2次置業(yè)居家舒適性，戶型3、4、5積累多，經(jīng)濟實力強，家中人口多，要改善生活泛公務(wù)員25-35歲本地人2-3人2次置業(yè)配套交通3、4房對素質(zhì)要求高，離上班地點近，有補貼及隱性收入，對價格敏感教師30歲左右本地人3人自用配套，交通3、4房昆明消費者階層特征泛中產(chǎn)階層:這部分人看中片區(qū)發(fā)展?jié)摿?，具有一定?jīng)濟實力，受到環(huán)境和新亞新亞洲體到現(xiàn)代化的都市生活當中；周邊生意人＋目標客戶定位核心客戶游離客戶目標客戶的價值提取物業(yè)配置品質(zhì)Quality服務(wù)Service聰明購物Smartshopping物業(yè)服務(wù)投資回報產(chǎn)品標簽化星級服務(wù)租住兩宜公共空間核心價值提取目標客戶描述——家庭年收入在12萬元到50萬元之間，教育程度為大學(xué)以上，年齡在35到50歲之間，是最年富力強、最能接受新事物、又受過中國傳統(tǒng)文化熏陶的那一族，他們對建筑的理解，包括對空間的使用和生活方式的詮釋，都有著屬于自己的獨特而時髦的觀點。Part4項目定位項目開發(fā)戰(zhàn)略與開發(fā)模式定位項目主題概念定位項目產(chǎn)品定位及價格定位客戶定位項目主題形象定位昆明文藝新中心高檔大型生活社區(qū)真正國際化標準的全球價值同步的城市住宅國際化城市人居價值極致空間文藝新中心的藝術(shù)生活高尚社區(qū)，自然環(huán)境與人文環(huán)境的完美結(jié)合利用項目外在的各種顯性資源組合，在戰(zhàn)略導(dǎo)向下提煉項目主題昆明文藝新中心云南省博物館新館云南省大劇院五甲塘濕地公園寶象河?xùn)|岸生活理想化產(chǎn)品差異化 (面積、戶型、會所)商業(yè)誘導(dǎo)化 主義) 主義) (主打文化牌)(區(qū)位、環(huán)境、人文)項目主題概念定位掀起云南的“文藝復(fù)興運動”--東岸藝術(shù)生活擁有社會責任感的開發(fā)商整體項目推廣主題建議藝術(shù)之城陽光、東岸、文化、藝術(shù)、家云嶺星華為云南打造的東岸生活品位、情趣、格調(diào)、文藝、懷舊、運動、環(huán)保Part4項目定位項目開發(fā)戰(zhàn)略與開發(fā)模式定位項目概念定位項目產(chǎn)品定位及價格定位客戶定位土地價值最大化原則，在保證啟動成功的前提下優(yōu)良資源的土地開發(fā)盡量后置，通過土地升值為項目創(chuàng)造更土地價值最大化未來市場競爭的復(fù)雜與不可控性決定產(chǎn)品線的供應(yīng)要時刻保證彈性，即在開發(fā)周期的每段時間都要保證現(xiàn)金流產(chǎn)品和標桿性產(chǎn)品的同時存在以增大抗風(fēng)險性能力。規(guī)避風(fēng)險的彈性原則不同客戶群體需求不同，產(chǎn)品的確定應(yīng)以核心客戶的需求為基礎(chǔ)，滿足主流客戶群體需產(chǎn)品屬性與客戶需求對應(yīng)與本階段開發(fā)目標相對應(yīng)。產(chǎn)品屬性與分階段目標對應(yīng)項目產(chǎn)品與配比建議原則科學(xué)規(guī)劃布局避開不利景觀，采用先進建材隔音降噪產(chǎn)品差異化競爭，避開競爭威脅產(chǎn)品創(chuàng)新，提高產(chǎn)品競爭力?；诳蛻魞r值分析，提出客戶滿意方案。附近60M主要交通干道，存在噪音及環(huán)境污染；與周邊競爭項目對比，項目不具備規(guī)模優(yōu)勢；受到位置及規(guī)劃條件限制，無法做出拔高產(chǎn)品形象的物業(yè)類型借助區(qū)域開發(fā)大勢，強調(diào)區(qū)域升值潛力，打消客戶抗性。充分借助項目周邊大盤的配套優(yōu)勢，打消客戶對項目環(huán)境要求。利用經(jīng)濟適用房的擺布，回避噪音及周邊城中村的影響。WT基地指向：克服劣勢避開威脅劣勢(Weaknesses)WO基地指向：借助機會克服劣勢項目周邊及同片區(qū)新樓盤眾多，項目存在巨大競爭威脅宏觀調(diào)空政策對項目開發(fā)的影響，增加了不確定性。強調(diào)交通便捷性，輕軌對物業(yè)價值提升。充分利用項目的商業(yè)價值，提升項目整體形象。昆洛板塊大力開的開發(fā)，完善了項目周邊的配套設(shè)施。未來昆明重點開發(fā)區(qū)域，市場潛力巨大。威脅(Threats)核心策略(Strategy)機會(Opportunities)如何合理利用地塊進行合理有效的規(guī)劃創(chuàng)造高到市中心區(qū)域項目距離大劇院、博物館、體育城較近，可以充分借勢。開發(fā)商戰(zhàn)略眼光，地價較低。充分利用輕軌優(yōu)勢，營造項目賣點；利用片區(qū)開發(fā)升值潛力吸引投資客；充分利用區(qū)域未來規(guī)劃所帶來的機會搶占市場，確立目標客戶；針對地塊特有的商業(yè)價值，提升項目品質(zhì)，確立項目地標性。ST基地指向：發(fā)揮優(yōu)勢戰(zhàn)勝威脅優(yōu)勢(Strengths)SO基地指向：發(fā)揮優(yōu)勢利用機會以不同客戶的價值關(guān)注點以及項目核心競爭力為基礎(chǔ)進行產(chǎn)品定位云嶺盛世佳園大型洋房社區(qū)中高層+退臺洋房+街墅現(xiàn)代風(fēng)格外立面兼容性強階段建筑形式定位文化中心科技住宅生態(tài)住居節(jié)能產(chǎn)品原創(chuàng)建筑景觀大盤階段核心競爭力階段開發(fā)目標項目成功啟動實現(xiàn)資金安全保證持續(xù)開發(fā)建立品牌市場指向指標指向規(guī)劃用地條件：用地：130畝(86667.1平方米)凈用地:102.81畝(68540.34平方米)代征道路用地:27.19畝(18126.76平方米)容積率：小于等于2.0。建筑密度：小于25%。建筑限高：小于36米，并滿足民航部門有關(guān)凈空高度的要求。其他要求:90平米以下建筑套型面積不得少于住宅建筑面積的50%,并按市政府規(guī)定配建15%印象一：本項目規(guī)劃指標指向多層/小高層(12F或以下),建筑面積約為137000平米.印象二:經(jīng)濟適用房約10000平米，內(nèi)購約30000平米，其對項目整體品質(zhì)的影響非同小可，需要謹慎處理它們之間的關(guān)系。根據(jù)本項目的特征，在不同容積率下凈利潤、凈成本利潤率和開發(fā)成本走勢圖，項目的容積率在1.9-2.0之2.項目的利潤額隨容積率增大而增大，到2.0時出現(xiàn)最大值；3.項目的成本利潤率隨容積率增大而增大，到1.9時出現(xiàn)最大值，后又下滑；經(jīng)濟指向多戶點式小高層的產(chǎn)品，減少對建筑空間的要求，以利于商品房的環(huán)境營造；采用一梯形式，增加了產(chǎn)品品質(zhì)和土地利用率；利潤。項目整體思路建筑配比建議導(dǎo)向；增加洋房的面積對利潤影響其次；建安成本對項目利潤的影響較弱；在滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常利潤率25%的條件下，本方案可以承受的最高地價為126萬/畝；本項目由于對容積率=<2.0和建筑密度=<25%有嚴格的要求,又存在7.5%配比的經(jīng)濟適用房和3萬平方米的公司內(nèi)部團購房，要實現(xiàn)開發(fā)商利潤最大化，我們對項目方案建議采取最優(yōu)化處理。得出現(xiàn)在的利潤額16581萬元，成本利潤率34.01%的方案；可見，即使存在經(jīng)濟適用房和公建配套，采用最合理產(chǎn)品方案和銷售策略，仍然可以使項目的效益達到最好；地下建筑面積公廁+垃圾站+物業(yè)配套+幼兒園型街墅2.50%洋房產(chǎn)品.4小高層產(chǎn)品(12層)29%經(jīng)濟適用房(12層)地上建筑面積建筑總面積268540.3凈用地面積建筑限高45%綠化率規(guī)劃條件1售價面積比例容積率2.0配比項目名稱序號配比原則:1、政府指導(dǎo)原則3、強調(diào)居住功能2、總價控制原則舒適4、快速銷售原則戶型22.29%120－140內(nèi)部購房創(chuàng)新戶型8.92%80-120創(chuàng)新街墅頂層復(fù)式21%135—190四室兩廳兩衛(wèi)緊湊戶型75—90三室兩廳一衛(wèi)按政府規(guī)定7.5%60以下經(jīng)濟適用房舒適戶型120—140三室兩廳兩衛(wèi)居住投資產(chǎn)品66—76二室一廳一衛(wèi)備注套數(shù)比例面積 戶型戶型配比建議經(jīng)濟適用房政策回顧地方：《昆明市經(jīng)濟適用房管理實施辦法》，要求向社會公布經(jīng)適房的建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模，套型、面積、銷售價格，接受社會監(jiān)督；新建經(jīng)濟適用房單套建筑面積調(diào)整為60平方米左右，享受過福利分房或購買過經(jīng)濟適用住房的家庭將不得申購。目前暫停辦理經(jīng)適房(含單位集資合作建房)的上市交易，待新的政策出臺后再行辦理。適用向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)?！敝圃?%以內(nèi)。對套型面積、銷售價格、銷售對象以及開工、竣工時間等提出控制性要求，并在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，向社會公示，接受社會監(jiān)督。地塊功能區(qū)初步建議ABC寶象河大劇院博物館村民搬遷用地武警總隊商品房官房安居用房A區(qū)為4+1創(chuàng)新墅街區(qū)域。B區(qū)為多層洋房區(qū)域,其中穿插部分點式小高層。C區(qū)為小高層區(qū)域,主要布置團購房及經(jīng)濟適用房。車行交通組織建議車流:車流主要由30米及25米規(guī)劃道路一側(cè)進入地塊。60米規(guī)劃路為快速路,根據(jù)規(guī)劃條件,不得設(shè)置機動車出入口。靜態(tài)交通：主要由地下停車解決,部分采用地上停車。車流從主入口進入地塊后進入地下停車區(qū)域,住區(qū)內(nèi)部盡量做到人車分流。結(jié)論：車流出入口設(shè)置于武30米及25米規(guī)劃道路一側(cè)。警總品房車流組織車流入口官房安居用房寶象河大劇院博物館村民搬遷用地廣福路主入口次入口60米規(guī)劃路人行交通組織建議入口設(shè)置：根據(jù)功能分區(qū),沿相臨每條道路均設(shè)置人行出入口。在大劇院與博物館相臨面處布置商業(yè)墅街，考慮為街區(qū)式或廣場式，進入性相對靈活。結(jié)論：人行進入相對靈活,社區(qū)人流主要由兩側(cè)道路入口進出武,外部人流主要集中于墅街部分。警總60米規(guī)劃路人流組織人流入口官房安居用房寶象河大劇院博物館村民搬遷用地廣福路次入口次入口主入口(墅街)與公建的關(guān)系:館公共建筑技術(shù)限高不超過24米。樓盤最低層高:4+1墅街建筑高度16米。樓盤最大層高:12層小高層建筑高度36米。天際線由北向南逐漸增高,具有較強的空間序列節(jié)奏感和較強的韻律性。與周邊建筑的關(guān)系:從天際線看,項目與周邊建筑關(guān)系不突兀,不局促,相互襯托,互成背景。大劇院云嶺盛世家園云嶺盛世家園武警總隊商品房官房安居用房與大劇院博物館相鄰一側(cè)的空間關(guān)系與官房安居用地及武警總隊用地相鄰一側(cè)的空間關(guān)系建筑空間關(guān)系物業(yè)發(fā)展建議——小高層外立面構(gòu)思考慮到大劇院和博物館建設(shè)周期可能較本項目晚，而建議采用兼容性較強的現(xiàn)代風(fēng)格外立面。關(guān)鍵詞:空中院落觀景露臺結(jié)構(gòu)附送“點式”“板式”結(jié)合產(chǎn)品豐富物業(yè)發(fā)展建議——小高層戶型品鑒物業(yè)發(fā)展建議——花園洋房外立面構(gòu)思考慮到大劇院和博物館建設(shè)周期可能較本項目晚，而建議采用兼容性較強的現(xiàn)代風(fēng)格外立面。物業(yè)發(fā)展建議——洋房戶型品鑒使用率11.6或11.7米南向面寬12.8米建筑軸線進深套內(nèi)建筑面積建筑面積標準戶型頂部躍層三居戶型街墅的創(chuàng)新概念具有濃厚的藝術(shù)氣息，有具有極高的商業(yè)價值。物業(yè)發(fā)展建議——創(chuàng)新街墅物業(yè)發(fā)展建議——創(chuàng)新街墅戶型品鑒93%使用率面寬建筑軸線進深78.47平米套內(nèi)建筑面積84.43平米建筑面積標準戶型開放空間，由住戶自己分隔房間功能，創(chuàng)造富有個性的居住空間，居住設(shè)計參與感強；每戶贈送露臺，面積約14平米。南北兩戶邊單元還可以利用屋頂?shù)拇舐杜_空間，面積約55-75平米；通過室外鋼梯，到達公共平臺，在進入居室。也可由公共平臺進入私家露臺。每隔兩層設(shè)置一個綠化平臺，形成垂直綠化體系。架空層+平臺花園。物業(yè)發(fā)展建議——架空層/平臺花園/空中綠化物業(yè)發(fā)展建議——景觀構(gòu)思主景觀噴泉小品文化廣場鵝掌楸御道國槐樹王帶有傳統(tǒng)紋樣的透空景墻竹林物業(yè)發(fā)展建議——重點植被選擇建議拓寬了太陽能熱水器的使用條件，使得非頂層住戶也可安裝使用太陽能熱水器，解決了高層建筑無法安裝的問題，而且使太陽能與建筑融為一體(如陽臺)，快速提供熱水，具有自動控制系統(tǒng)。百葉式真空管集熱遮陽壁掛式分體太陽能集熱疊合方式示意物業(yè)發(fā)展建議——太陽能利用物業(yè)發(fā)展建議——雨水節(jié)能系統(tǒng)/中水處理系統(tǒng)垃圾回污系統(tǒng)的建立是打造綠色建筑/生態(tài)建筑重要標志，目前這套系統(tǒng)應(yīng)用廣泛,運營成本低,對建設(shè)綠色小區(qū)/生態(tài)小區(qū)意義重大。物業(yè)發(fā)展建議——垃圾回污系統(tǒng)關(guān)操作確保自然采光、取暖、通風(fēng)，使自然資源有效利用設(shè)有空中庭院，將過濾后的空氣引入室內(nèi)，減少空調(diào)的使用時間物業(yè)發(fā)展建議——垂直遮陽板＋空中庭院獨立會所，位置靠近小區(qū)主入口，打造精致民族文化，既服務(wù)小區(qū)住戶，也為商業(yè)及商務(wù)辦公人群服務(wù)。章顯藝術(shù)氛圍的商務(wù)會客廳，業(yè)態(tài)設(shè)有咖啡茶座，西餐，茶藝。物業(yè)發(fā)展建議——人文會所車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心業(yè)主論壇物業(yè)管理公告在線服務(wù)萬能IC卡寬帶網(wǎng)絡(luò)視頻接收端子24小時酒店服務(wù)大堂清潔中心洗衣中心配送中心寄存中心物業(yè)發(fā)展建議——特色服務(wù)宅價值估算，選取其中具有參考價值的個案作為本案的比較對象來進行計算：0.812/擬合程度///18%主題提煉0.16218%配套設(shè)施1115%產(chǎn)品設(shè)計113%立面設(shè)計10.1350.915%社區(qū)景觀0.1510.1050.70.715%外部環(huán)境0.080.80.090.910%區(qū)域位置0.56%建筑規(guī)模比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度彼岸世紀城體育城權(quán)重比較內(nèi)容價格定位1