2015年下半年西藏房地產(chǎn)估價師理論與方法：估價報告含義模擬試題

2015年下半年西藏房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價報告含義模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、下列說法不正確的是_。A.委托代理是基于被代理人的委托而發(fā)生的代理關(guān)系，通常以完成特定事項為代理內(nèi)容B.法定代理是根據(jù)法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系，法定代理人的權(quán)限來自法律的規(guī)定C.指定代理是根據(jù)人民法院或有關(guān)單位的指定而發(fā)生的代理D.指定代理的實質(zhì)是一種實現(xiàn)委托代理的方式2、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%,則該抵押貸款的實際年利率為。（2008年試題）A：7.50%B：7.56%C：7.71%D：7.76%E：借款合同3、工程建設(shè)的招標(biāo)投標(biāo)和的推行是建筑市場管理體制改革的兩個重要方面。A：建設(shè)施工制度B：建設(shè)投資規(guī)定C：建設(shè)規(guī)劃制度D：建設(shè)監(jiān)理制度E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、編制招標(biāo)工程標(biāo)底的工作應(yīng)由—來完成。A.投標(biāo)單位B.政府部門C.招標(biāo)單位D.房地產(chǎn)學(xué)會5、以下不屬于外部性的事件有。A：房地產(chǎn)出售之前業(yè)主對其進(jìn)行重新裝修提升房地產(chǎn)價值B：由于距離1000m處修建了地鐵路口，提升了房地產(chǎn)價值C：由于修建一座化工廠，降低了房地產(chǎn)價值D：城市政府對原來的排污河進(jìn)行治理，抬升了周邊物業(yè)的價值E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、現(xiàn)有一套總售價為11萬元的住宅，八成15年按揭，按年貸款利率6%計，月還款額為二。439元1230元743元928元7、建筑物的已使用年限與估計的尚可使用年限之和—耐用年限。A.等于B.大于C.小于D.A、B、C均有可能8、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%,應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2,買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方—元/m2。2020.802214.292336.452447.379、建筑物內(nèi)可出租面積與總建筑面積之比稱為_。A.空置率B.有效面積系數(shù)C.建筑密度D.建筑容積率10、在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于2001年8月31日，經(jīng)濟壽命為60年，后于2011年8月31日補辦了建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年（自2011年8月31日起計），建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對建筑物按殘余價值給予補償。2012年8月31日對該辦公樓進(jìn)行評估，經(jīng)測算，該辦公樓的土地重新取得價格為3000萬元，建筑物重置價格為4500萬元，殘值率為0。該辦公樓在2012年8月31日的評估價值為萬元。A：5850B：6125C：6510D：6675E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、在房地產(chǎn)估價中，首先需要明確的估價基本事項主要包括。A：估價目的、估價原則、估價時點B：估價目的、估價原則、委托人C：估價原即、估價對象、估價時點D：估價目的、估價對象、估價時點E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、長期趨勢法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為_。A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來繼續(xù)存在B.房地產(chǎn)市場無明顯季節(jié)性波動C.忽略了政府宏觀調(diào)控因素對價格的影響D.市場上能夠找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料13、不屬于法人成立必須具備的條件是_。A.獨立承擔(dān)法律責(zé)任B.依法成立C.必要的經(jīng)費D.自己的名稱、組織機構(gòu)和場所14、辦理商品房預(yù)售證明時，應(yīng)出具投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資—以上的證明。10%15%20%25%15、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日?5月30日，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年抵押貸款，則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于年。A：15B：16C：17D：20E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、土建工程計劃利潤的計算基數(shù)是。A：人工費B：直接工程費C：間接費D：直接工程費+間接費E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、提議召開業(yè)主大會臨時會議的業(yè)主達(dá)到以上，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。A：10%B：15%C：20%D：25%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、某可比實例的成交價格為2400元/m2,建筑面積100m2,首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%,則該可比實例的實際價格為（）元/m2。2290.912326.41C.2344.16D.2308.6619、指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。A：利息備付率B：償債備付率C：資產(chǎn)負(fù)債率D：流動比率E：借款合同20、收益乘數(shù)法是將估價對象一年的某種收益，乘以相應(yīng)的—來求取其價值的方法。A.資本化率B.收益率C.收益乘數(shù)D.利息率21、城市基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的_。A.基準(zhǔn)價格B.平均價格C.正常價格D.市場價格22、關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯誤的是。A：房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場B：房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置也固定不變C：房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費D：房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1500萬元，土地開發(fā)成本3000萬元，管理費用400萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值10000萬元，則該房地產(chǎn)的成本利潤率為_。36%62.07%73.47%80%24、某可比實例實際成交價格為3400元/近，以估價對象為100,可比實例交易情況分值為102,房地產(chǎn)狀況因素分值為98,則估價對象的比準(zhǔn)價格為元/近。A：3401.36B：3398.64C：3538.78D：3266.67E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、個人公積金貸款利率實行_。A.浮動匯率B.固定匯率C.一年一定D.半年一定二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、下列對核算內(nèi)容說法正確的是_。A.管理費用支出核算B.住房公積金的繳存核算C.業(yè)務(wù)收入核算D.業(yè)務(wù)支出核算2、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權(quán)后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權(quán)的最高年限為一年384068703、凡綜合風(fēng)險度超過的，即為高風(fēng)險貸款，對高風(fēng)險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。A：50%B：60%C：70%D：80%E：借款合同4、根據(jù)對比指標(biāo)的性質(zhì)差異和說明問題的特點，統(tǒng)計中的相對指標(biāo)包括。（2007年試題）A：價值相對指標(biāo)B：結(jié)構(gòu)相對指標(biāo)C：強度相對指標(biāo)D：動態(tài)相對指標(biāo)E：時期相對指標(biāo)5、某城市住宅市場調(diào)查結(jié)果顯示，該城市約總需求與總供給量基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積120以上的住宅供過于求，70以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場處于狀態(tài)。（2008年試題）A：均衡B：非均衡C：結(jié)構(gòu)性失衡D：失衡E：借款合同6、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬m2,土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2,預(yù)測銷售價格為8000元/m2,則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為_。1.41.51.61.87、需求量與價格負(fù)相關(guān)的關(guān)系稱為需求規(guī)律。下列選項中，此規(guī)律的例外有。A：炫耀性物品B：“吉芬”物品C：低檔商品口：高檔商品E：急需商品8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取—的方式銷售商品房。A.分期付款B.收取預(yù)售款C.收取定金D.返本銷售9、關(guān)于建筑面積的計算，下列說法不正確的是_。A.室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、自動扶梯、滾梯、室內(nèi)提物井、管道井、抽油煙機風(fēng)道、通風(fēng)排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪等，應(yīng)按自然層計算建筑面積B.設(shè)有結(jié)構(gòu)層的書庫、立體倉庫、立體車庫，應(yīng)按結(jié)構(gòu)層計算建筑面積C.坡屋頂內(nèi)和場館看臺下的建筑空間，設(shè)計加以利用時，凈高超過2.2m及以上的部位，按水平面積計算建筑面積D.建筑物外有圍護結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊、陽臺、落地櫥窗等，應(yīng)按其圍護面積計算建筑面積10、房產(chǎn)測量的成果包括。A：房產(chǎn)簿籍B：房產(chǎn)數(shù)據(jù)C：房產(chǎn)測量要求D：房產(chǎn)圖集E：房產(chǎn)測量規(guī)范11、某房地產(chǎn)開發(fā)項目，當(dāng)=14%時，凈現(xiàn)值為450萬元；當(dāng)=15%時，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資金成本率為13.2%,基準(zhǔn)收益率為10%。該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為。（2009年試題）A：13.20%B：14.31%C：14.69%D：14.80%E：借款合同12、建筑物的功能折舊原因不包括。人：自然環(huán)境惡化B：消費觀念變更C：設(shè)備陳舊落后D：城市規(guī)劃改變E：政府政策變化13、保險活動所特有的內(nèi)在功能是。A：組織經(jīng)濟補償B：分散風(fēng)險C：融通資金D：防災(zāi)防損E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、按照規(guī)定，下列劃撥建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)的包括。A：繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外B：非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的C：國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的D：在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的E：國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的15、征收集體土地，地上附著物和青苗補償費應(yīng)當(dāng)歸—所有。A.縣級以上人民政府土地管理部門B.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府C.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織D.地上附著物和青苗的所有者16、國家一級的城市房屋拆遷管理部門是_。A.國務(wù)院B.國務(wù)院建設(shè)行政主管部門C.城市規(guī)劃主管部門D.土地管理局17、收入具有的特點包括。A：是從企業(yè)的日?；顒又挟a(chǎn)生的B：可能表現(xiàn)為企業(yè)資產(chǎn)的增加C：可能表現(xiàn)為企業(yè)負(fù)債的減少D：不可能同時引起資產(chǎn)的增加和負(fù)債的減少E：將引起企業(yè)所有者權(quán)益的增加18、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%,年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%,風(fēng)險報酬率為安全利率的60%,則該商場在2005年10月的價值最接近于一萬元。53654955781619、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為_。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格20、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2,土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6,樓面地價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價（）萬元。37545050060021、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%,則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為一萬元。458055806580758022、注冊房地產(chǎn)估價師未按規(guī)定辦理變更注冊仍執(zhí)業(yè)的，應(yīng)限期改正，逾期不改正的，可處以元以下的罰款。A：1000B：5000C：10000D：30000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)