淺談如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題

Word版本，下載可自由編輯淺談如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題淺談如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題文/賈奇

物業(yè)管理收費(fèi)難是長(zhǎng)久困擾物業(yè)管理公司進(jìn)展的老大難問(wèn)題，不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見(jiàn)慣的現(xiàn)象，它已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和進(jìn)展的瓶頸，如何解決好物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題也成為了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。

一、物業(yè)管理費(fèi)收不上來(lái)的緣由通俗地講物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)全部人的托付，依據(jù)物業(yè)管理托付合同，對(duì)物業(yè)的房屋建造及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目舉行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)全部人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。因此物業(yè)管理費(fèi)開(kāi)支主要包括修理、保安、保潔、綠化、道路、稅費(fèi)等幾個(gè)方面。

同時(shí)物業(yè)管理又是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它應(yīng)貫通于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷(xiāo)售和服務(wù)三個(gè)環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見(jiàn)的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的管理行為，這種市場(chǎng)化的運(yùn)作是以有價(jià)值的服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場(chǎng)中必定的要求是“誰(shuí)受益，誰(shuí)交費(fèi)”。結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)主要存在以下緣由：1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際涵蓋因?yàn)闃I(yè)主并非物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員，因此他們不行能全面了解物業(yè)管理這個(gè)系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對(duì)物業(yè)管理的熟悉只停歇在表面上。目前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時(shí)還認(rèn)為房屋浮現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題也所有應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，所以一旦房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)。他們并不知道這些問(wèn)題是由開(kāi)發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)染売稍斐傻?，其?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主個(gè)人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責(zé)范圍。

2、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不愜意目前，因?yàn)閲?guó)家對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目還沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn)，支付多少物業(yè)管理費(fèi)，達(dá)到什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，怎樣達(dá)到質(zhì)、價(jià)對(duì)等也沒(méi)有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上熟悉偏差較大。物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益動(dòng)身，按照物業(yè)管理費(fèi)的收繳狀況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，對(duì)此，部分業(yè)主就會(huì)認(rèn)為質(zhì)、價(jià)“不符”；同時(shí)，在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也的確存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位的狀況。這樣，業(yè)主就會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)不愜意，對(duì)物業(yè)管理公司產(chǎn)生看法，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。

3、工程質(zhì)量存在問(wèn)題因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的緣由，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問(wèn)題，尤其是屋面、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、有水房間、下運(yùn)河等專(zhuān)有部分的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)想法見(jiàn)更大，對(duì)此，業(yè)主并不知道應(yīng)當(dāng)找開(kāi)發(fā)商舉行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費(fèi)。4、僥幸心理毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)具有社會(huì)性，服務(wù)對(duì)象是廣闊業(yè)主而不是某個(gè)單體，因此，不行能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)就不舉行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，逃避、躲避交納物業(yè)管理費(fèi)。他們不交費(fèi)也享受到了與交費(fèi)業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)峻挫傷廣闊已交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主的樂(lè)觀性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。

二、如何解決收費(fèi)難的問(wèn)題針對(duì)上述物業(yè)管理收費(fèi)難的成因，筆者按照實(shí)際工作閱歷提出以下幾點(diǎn)解決方法：

1、加強(qiáng)物業(yè)管理學(xué)問(wèn)的宣揚(yáng)為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和睦的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，應(yīng)對(duì)業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理學(xué)問(wèn)的宣揚(yáng)。物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、上級(jí)主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)共同討論、研究、制定，并在業(yè)主大會(huì)上公布。同時(shí)，也應(yīng)堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中通過(guò)不同宣揚(yáng)的形式如公告欄、宣揚(yáng)欄等向業(yè)主舉行宣揚(yáng)，提升廣闊業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的熟悉，讓業(yè)主知道按照物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主的法定義務(wù)，交費(fèi)合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅傷害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的修理、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是傷害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對(duì)廣闊業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，合理地解決這個(gè)問(wèn)題。2、轉(zhuǎn)變收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式以往，物業(yè)收費(fèi)員實(shí)行的收費(fèi)方式經(jīng)常是定期到業(yè)主家上門(mén)收取，因?yàn)榉N種緣由，收費(fèi)準(zhǔn)時(shí)率和收取率都不是很高。收費(fèi)點(diǎn)多、面廣，收費(fèi)員勞動(dòng)強(qiáng)度大，難免會(huì)浮現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的交流、溝通不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司故意見(jiàn)而不肯交納物業(yè)營(yíng)理費(fèi)。針對(duì)這一狀況，物業(yè)管理公司應(yīng)按照實(shí)際狀況實(shí)行一些方法，轉(zhuǎn)變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。例如：可實(shí)行遠(yuǎn)程抄表、電話通知交費(fèi)、與當(dāng)?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務(wù)、讓業(yè)主預(yù)存費(fèi)用等方式，避開(kāi)上述問(wèn)題的發(fā)生。

3、采取信誓廣告牌制度對(duì)于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)舉行須要的表?yè)P(yáng)和批判，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門(mén)入口處或人員流淌性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”。特殊是對(duì)經(jīng)說(shuō)服教導(dǎo)無(wú)效的業(yè)主，實(shí)行“上牌”手段將會(huì)更有效，讓廣闊業(yè)主知道是誰(shuí)侵害了大家的利益，是誰(shuí)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會(huì)輿論起到應(yīng)有些監(jiān)督作用。

4、對(duì)業(yè)主產(chǎn)權(quán)采取限制對(duì)無(wú)正值理由，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級(jí)主營(yíng)行政部門(mén)——房產(chǎn)局物業(yè)處匯報(bào)，請(qǐng)上級(jí)主管部門(mén)出面協(xié)助協(xié)調(diào)，對(duì)協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁方法。例如可與房產(chǎn)局聯(lián)合，對(duì)這部分業(yè)主采取產(chǎn)權(quán)限制，使他們?cè)诜慨a(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無(wú)法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，這樣將會(huì)迫使業(yè)主從自身的利益動(dòng)身，交納或補(bǔ)繳物業(yè)管理費(fèi)。

5、加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提升服務(wù)質(zhì)量為提升業(yè)主、使用人的愜意率，主動(dòng)從物業(yè)管理公司自身上找緣由。物業(yè)營(yíng)理公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè)，提升服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)節(jié)內(nèi)部機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提升服務(wù)質(zhì)量，并嚴(yán)格按lS09000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行，從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和愜意。

6、用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。按照《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主舉行須要的溝通、交流，對(duì)經(jīng)做工作仍無(wú)效的業(yè)主，可利用法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

7、與開(kāi)發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接為避開(kāi)在業(yè)主入住后房屋