房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研理論

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研理論

成本高昂的房地產(chǎn)項(xiàng)目保證成功的第一步是什么？

我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)環(huán)境中辯別營(yíng)銷機(jī)會(huì)的前提是什么？

面對(duì)愈加理智的消費(fèi)者，如何令營(yíng)銷過程更有說服力？一切從這里開始本次內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研定義房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研特征調(diào)研工作要素調(diào)研流程調(diào)研類型調(diào)研范圍及內(nèi)容項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告提綱項(xiàng)目調(diào)研執(zhí)行進(jìn)度房地產(chǎn)信息路徑調(diào)研方法常規(guī)調(diào)研問卷信息處理房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)調(diào)研報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的定義

對(duì)那些可用來解決房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和營(yíng)銷問題的信息，所進(jìn)行的設(shè)計(jì)、收集、分析和報(bào)告的過程。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用提供信息市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求市場(chǎng)交易解決問題市場(chǎng)管理市場(chǎng)營(yíng)銷項(xiàng)目建議項(xiàng)目推廣后期服務(wù)相關(guān)信息常規(guī)市場(chǎng)調(diào)研特征針對(duì)性及時(shí)性基礎(chǔ)性客觀性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研特征專業(yè)性目的性基礎(chǔ)性客觀性行業(yè)性數(shù)據(jù)化時(shí)效性1.調(diào)研對(duì)象調(diào)研工作要素2.調(diào)研目的3.調(diào)研時(shí)間4.調(diào)研內(nèi)容5.調(diào)研方法調(diào)研流程1.定義課題2.設(shè)計(jì)方案3.信息設(shè)定4.調(diào)研方法5.抽樣問卷6.數(shù)據(jù)采集7.整理分析8.形成報(bào)告定義問題和解決問題的因素調(diào)研類型、范圍和內(nèi)容，報(bào)告提納，調(diào)研進(jìn)度，分組及責(zé)任信息類型，信息路徑，數(shù)據(jù)庫設(shè)定信息收集方法，調(diào)研道具問卷設(shè)計(jì)，抽樣方案，樣本容量調(diào)研執(zhí)行，抽樣、控制與復(fù)核樣本處理，數(shù)據(jù)庫操作，圖表制作，資料分析，單元小結(jié)單元匯總，初步結(jié)論，調(diào)整與補(bǔ)充，正式結(jié)論，文稿排版印制，PPT制作調(diào)研類型探測(cè)性調(diào)研描述性調(diào)研因果性調(diào)研

通過調(diào)研對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中某一未知或知之甚少的問題達(dá)到初步認(rèn)知。

通過收集房地產(chǎn)市場(chǎng)或項(xiàng)目的有關(guān)信息，以若干統(tǒng)計(jì)指標(biāo)描述其基本狀況或運(yùn)行過程。

尋找產(chǎn)生某一房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象或問題的原因，并對(duì)此作出解釋。預(yù)測(cè)性調(diào)研

通過搜集、分析研究過去和現(xiàn)在的市場(chǎng)信息，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，估計(jì)未來一定時(shí)期市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。調(diào)研范圍及內(nèi)容供應(yīng)需求環(huán)境什么是市場(chǎng)？調(diào)研范圍及內(nèi)容？房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)調(diào)研房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)分類市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)供需調(diào)研相關(guān)因素調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)調(diào)研過去一定時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀未來一定時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)調(diào)研主城區(qū)住宅商品房銷售量（合同登記）單位：萬平方米房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研宏觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)國(guó)際和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)青島和區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目和周邊市場(chǎng)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研2003-2006年青島各區(qū)商服用房累計(jì)投資量區(qū)域分布房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研主城區(qū)區(qū)域商品房交易量均價(jià)（元/平方米）房地產(chǎn)分類市場(chǎng)調(diào)研住宅寫字樓商鋪其它房地產(chǎn)分類市場(chǎng)調(diào)研2002-2005主城區(qū)分類商品房銷售價(jià)格走勢(shì)單位：元/平方米房地產(chǎn)供需調(diào)研市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求缺口分析供應(yīng)總量供應(yīng)結(jié)構(gòu)供應(yīng)分布供應(yīng)價(jià)格廣告推廣供應(yīng)個(gè)案動(dòng)態(tài)研究消費(fèi)者背景需求總量需求結(jié)構(gòu)需求分布支付能力信息路徑?jīng)Q定因素動(dòng)態(tài)研究房地產(chǎn)供需調(diào)研青島二手住房需求面積變動(dòng)示意圖單位：平方米房地產(chǎn)供需調(diào)研家庭月收入水平與住房需求面積的對(duì)應(yīng)關(guān)系收入單位：元/月面積單位：平方米2003年相關(guān)因素調(diào)研政策與經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃交通與基礎(chǔ)設(shè)施人流量與車流量生活配套商務(wù)配套商業(yè)配套其它因素門樓照壁雕刻與彩繪白族民居白族民居照壁麗江木府低中高低中高階層年代80年代中期以前80年代中期至90年代初期90年代中后期2000年至20102010年至2030年理想結(jié)構(gòu)中國(guó)社會(huì)階層結(jié)構(gòu)演變相關(guān)因素調(diào)研2007青島住宅消費(fèi)者行業(yè)分布相關(guān)因素調(diào)研

房?jī)r(jià)收入比即住房總價(jià)與居民戶均年收入之比，是衡量房?jī)r(jià)和城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)。

世界銀行數(shù)據(jù)顯示，發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比一般在1.8—5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家一般在3—6倍之間，根據(jù)我國(guó)目前情況，普遍認(rèn)為6—8倍較為合理。2004年6月25日中國(guó)房產(chǎn)之窗網(wǎng)指出：“房?jī)r(jià)收入比達(dá)到或超過12倍時(shí)需要警惕……低于8倍時(shí)，說明該城市的房?jī)r(jià)仍有較大上漲潛力。”

房?jī)r(jià)收入比相關(guān)因素調(diào)研青島市平均房?jī)r(jià)收入比（2006年）項(xiàng)目計(jì)量單位計(jì)算值城市居民人均可支配收入元/年15328城市戶均家庭人口（2006）人3.04

戶均總收入元/年46597.12城市居民人均住房建筑面積（2006）平方米23.73城市居民戶均住房建筑面積（2004）平方米72.14主城區(qū)住宅商品房交易均價(jià)元/平方米6334

戶均總房款元/套456934.76房?jī)r(jià)收入比—9.8本案項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告提綱宏觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論總體結(jié)論我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況及政策環(huán)境青島（區(qū)域）地理、自然、人口、交通、經(jīng)濟(jì)、政策及規(guī)劃項(xiàng)目地理、自然狀況、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、交通與配套、片區(qū)規(guī)劃我國(guó)房地產(chǎn)（分類市場(chǎng)）投資、銷售量、房?jī)r(jià)走勢(shì)及空置分析青島房地產(chǎn)（分類物業(yè)）投資、施竣工、銷售量、房?jī)r(jià)及空置分析，市場(chǎng)供需分析，市場(chǎng)版塊分析項(xiàng)目周邊市場(chǎng)（分類物業(yè)）供需分析，市場(chǎng)版塊分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，參考個(gè)案經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、政策影響及房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)經(jīng)濟(jì)及政策預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，區(qū)域前景片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)及市場(chǎng)機(jī)會(huì)宏觀結(jié)論中觀結(jié)論微觀結(jié)論總體結(jié)論調(diào)研范圍項(xiàng)目調(diào)研執(zhí)行進(jìn)度工作項(xiàng)目工作摘要小組執(zhí)行日期宏中觀調(diào)研市場(chǎng)環(huán)境、宏中觀市場(chǎng)供應(yīng)A項(xiàng)目調(diào)研區(qū)位地形、技術(shù)指標(biāo)、初步規(guī)劃、項(xiàng)目及開發(fā)商背景B周邊環(huán)境交通及人流量、配套、規(guī)劃B周邊市場(chǎng)片區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)、板塊特征C市場(chǎng)需求分類市場(chǎng)需求D市場(chǎng)初識(shí)口頭交流、數(shù)據(jù)調(diào)整與補(bǔ)充報(bào)告形成數(shù)據(jù)整理、統(tǒng)計(jì)、分析，個(gè)案分析，報(bào)告匯總，PPT制作內(nèi)部答辯發(fā)展、策劃、評(píng)估、銷售部門和專家顧問團(tuán)參與報(bào)告調(diào)整數(shù)據(jù)修正,結(jié)論完善,排版制作交付與答辯書面報(bào)告，PPT交流，后期調(diào)整與補(bǔ)充房地產(chǎn)信息路徑統(tǒng)計(jì)局規(guī)劃局建委國(guó)土房管局房交所銀行資金中心媒體樓盤購房者GDP，投資，收入，商貿(mào)，人口，區(qū)域經(jīng)濟(jì)，銷售，空置

城市規(guī)劃，區(qū)域功能、交通、市政、人口、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，動(dòng)態(tài)

政策，初設(shè)，施工，竣工，開發(fā)企業(yè)

政策，土地，預(yù)售，拆遷，交易，物管，開發(fā)企業(yè)，中介機(jī)構(gòu)

區(qū)域商品房銷售，存量房轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押，房屋租賃

政策，房地產(chǎn)開發(fā)貸款，個(gè)人購房貸款，利率

政策，住房公積金歸集，公積金貸款

行業(yè)信息，廣告投放，新盤推介，業(yè)界評(píng)論

項(xiàng)目背景，技術(shù)指標(biāo)，產(chǎn)品，價(jià)格，促銷，交通，配套，賣場(chǎng)

背景特征，消費(fèi)特征，居住與投資需求，信息渠道，引導(dǎo)因素信息路徑信息資源調(diào)查方法案頭調(diào)研電話調(diào)研問卷調(diào)研現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研訪談?wù){(diào)研德爾菲法常用調(diào)查問卷供應(yīng)調(diào)查問卷需求調(diào)查問卷樓盤調(diào)查詳表配套調(diào)查詳表商鋪經(jīng)營(yíng)調(diào)查表住宅需求調(diào)查表商鋪需求調(diào)查表辦公需求調(diào)查表會(huì)展需求調(diào)查表酒店需求調(diào)查表酒店經(jīng)營(yíng)調(diào)查表會(huì)展經(jīng)營(yíng)調(diào)查表信息處理審核及預(yù)處理分類與整理制表繪圖與計(jì)算綜合鑒定描述與分析報(bào)告與反饋

量和量化的研究質(zhì)的研究研究目的證實(shí)普遍情況，預(yù)測(cè)尋求共識(shí) 解釋性理解，尋求復(fù)雜性，提出新問題研究?jī)?nèi)容事實(shí)、原因、影響、凝固的事物、變量故事、事件、過程、意義、整體探究研究設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)性的，事先確定的，比較具體靈活的，演變的，比較寬泛研究手段數(shù)字、計(jì)算、統(tǒng)計(jì)分析語言、圖象、描述分析研究工具量表、統(tǒng)計(jì)軟件、問卷、計(jì)算機(jī)研究者本人（身份、前設(shè)），錄音機(jī)抽樣方法隨機(jī)抽樣，樣本較大目的性抽樣，樣本較小資料收集方法封閉式問卷、統(tǒng)計(jì)表、實(shí)驗(yàn)、結(jié)構(gòu)性觀察開放式訪談、參與觀察、實(shí)物分析資料的特點(diǎn)量化的資料，可操作性的變量，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)描述性資料，實(shí)地筆記，當(dāng)事人引言等分析方式演繹法，量化分析，收集資料之后歸納法，尋找概念和主題，貫穿全過程研究者客觀的權(quán)威反思的自我，互動(dòng)的個(gè)體研究者所受訓(xùn)練理論的，定量統(tǒng)計(jì)的人文的，人類學(xué)的，拼接和多面手的研究者心態(tài)明確不確定，含糊，多樣性研究關(guān)系相對(duì)分離，研究者獨(dú)立于研究對(duì)象密切接觸，相互影響，變化，信任研究階段分明，事先設(shè)定演化、變化、重疊交叉注：摘自陳向明著《質(zhì)的研究方法與社會(huì)科學(xué)研究》，北京：教育科學(xué)出版社。2000。P11。2.定性研究法1.定量研究法研究方法模擬研究品牌比較及選擇如何對(duì)寶姿女裝及纖牌女裝進(jìn)行比較，最終選擇購買纖品牌企業(yè)業(yè)主滿意度問卷尊敬的業(yè)主，您好！耽誤您幾分鐘，我們正在進(jìn)行一項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)品牌企業(yè)的顧客滿意度調(diào)查，希望得到您的意見，我們確保對(duì)所有信息嚴(yán)格保密。非常感謝您的支持和幫助！業(yè)主年齡：從事行業(yè)：家庭年收入：聯(lián)系：居住小區(qū)：居住戶型：訪問員：訪問時(shí)間：顧客滿意要求最高分值A(chǔ)企業(yè)B企業(yè)C企業(yè)對(duì)房屋是否滿意10對(duì)價(jià)格是否滿意10對(duì)小區(qū)環(huán)境是否滿意10對(duì)物管是否滿意10對(duì)售房接待是否滿意10對(duì)小區(qū)附近交通是否滿意10問卷品牌企業(yè)業(yè)主滿意度問卷尊敬的業(yè)主，您好！耽誤您幾分鐘，我們正在進(jìn)行一項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)品牌企業(yè)的顧客滿意度調(diào)查，希望得到您的意見，我們確保對(duì)所有信息嚴(yán)格保密。非常感謝您的支持和幫助！業(yè)主年齡：36從事行業(yè)：汽車生產(chǎn)家庭年收入：10萬聯(lián)系：62903911居住小區(qū)：麗江水岸居住戶型：三室兩廳訪問員：付春暉訪問時(shí)間：8月20日顧客滿意要求最高分值A(chǔ)企業(yè)B企業(yè)C企業(yè)對(duì)房屋是否滿意10878對(duì)價(jià)格是否滿意10977對(duì)小區(qū)環(huán)境是否滿意10874對(duì)物管是否滿意10684對(duì)售房接待是否滿意10687對(duì)小區(qū)附近交通是否滿意10987填寫品牌企業(yè)業(yè)主滿意度分析顧客滿意要求權(quán)重完美值A(chǔ)企業(yè)B企業(yè)C企業(yè)對(duì)房屋是否滿意1010878對(duì)價(jià)格是否滿意910977對(duì)小區(qū)環(huán)境是否滿意810874對(duì)物管是否滿意810684對(duì)售房接待是否滿意810687對(duì)小區(qū)附近交通是否滿意710987顧客滿意度分值（完美）=(10×10)+(9×10)+(8×10)+(8×10)+(8×10)+(7×10)=500個(gè)體分析顧客滿意度指數(shù)（A企業(yè)）(10×8)+(9×8)+(8×8)+(8×6)+(8×6)+(7×9)==77％500顧客滿意度指數(shù)（B企業(yè)）(10×7)+(9×7)+(8×7)+(8×8)+(8×8)+(7×8)==75％顧客滿意度指數(shù)（C企業(yè)）(10×8)+(9×7)+(8×4)+(8×4)+(8×7)+(7×7)==62％500500品牌企業(yè)業(yè)主滿意度問卷編碼（主體部分）

顧客滿意要求編碼對(duì)房屋是否滿意1對(duì)價(jià)格是否滿意2對(duì)小區(qū)環(huán)境是否滿意3對(duì)物管是否滿意4對(duì)售房接待是否滿意5對(duì)小區(qū)附近交通是否滿意6合計(jì)7統(tǒng)計(jì)分析品牌企業(yè)業(yè)主滿意度問卷編碼（背景部分）

業(yè)主年齡A.24歲以下B.25-29歲C.30-34歲D.35-39E.40-49F.50歲以上從事行業(yè)A.農(nóng)林牧漁B.公務(wù)員C.制造業(yè)D.商貿(mào)E.科教文衛(wèi)F.金融G.法律/司法H.服務(wù)業(yè)I.退休/待業(yè)/學(xué)生J.其它家庭年收入A.5萬元以下B.5-10萬元C.10-15萬元D.15-20萬元E.20萬元以上居住小區(qū)A.星?；▓@B.東湖花園C.麗江水岸D.四季花城E.美林閣居住戶型A.1居室B.2居室C.3居室D.4居室E.5居室及以上統(tǒng)計(jì)分析樣本號(hào)碼主體