房地產(chǎn)市場調(diào)研理論

房地產(chǎn)市場調(diào)研理論

成本高昂的房地產(chǎn)項目保證成功的第一步是什么？

我們在競爭環(huán)境中辯別營銷機(jī)會的前提是什么？

面對愈加理智的消費(fèi)者，如何令營銷過程更有說服力？一切從這里開始本次內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)研定義房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用房地產(chǎn)市場調(diào)研特征調(diào)研工作要素調(diào)研流程調(diào)研類型調(diào)研范圍及內(nèi)容項目調(diào)研報告提綱項目調(diào)研執(zhí)行進(jìn)度房地產(chǎn)信息路徑調(diào)研方法常規(guī)調(diào)研問卷信息處理房地產(chǎn)市場預(yù)測調(diào)研報告房地產(chǎn)市場調(diào)研的定義

對那些可用來解決房地產(chǎn)市場管理和營銷問題的信息，所進(jìn)行的設(shè)計、收集、分析和報告的過程。房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用提供信息市場環(huán)境市場供應(yīng)市場需求市場交易解決問題市場管理市場營銷項目建議項目推廣后期服務(wù)相關(guān)信息常規(guī)市場調(diào)研特征針對性及時性基礎(chǔ)性客觀性房地產(chǎn)市場調(diào)研特征專業(yè)性目的性基礎(chǔ)性客觀性行業(yè)性數(shù)據(jù)化時效性1.調(diào)研對象調(diào)研工作要素2.調(diào)研目的3.調(diào)研時間4.調(diào)研內(nèi)容5.調(diào)研方法調(diào)研流程1.定義課題2.設(shè)計方案3.信息設(shè)定4.調(diào)研方法5.抽樣問卷6.數(shù)據(jù)采集7.整理分析8.形成報告定義問題和解決問題的因素調(diào)研類型、范圍和內(nèi)容，報告提納，調(diào)研進(jìn)度，分組及責(zé)任信息類型，信息路徑，數(shù)據(jù)庫設(shè)定信息收集方法，調(diào)研道具問卷設(shè)計，抽樣方案，樣本容量調(diào)研執(zhí)行，抽樣、控制與復(fù)核樣本處理，數(shù)據(jù)庫操作，圖表制作，資料分析，單元小結(jié)單元匯總，初步結(jié)論，調(diào)整與補(bǔ)充，正式結(jié)論，文稿排版印制，PPT制作調(diào)研類型探測性調(diào)研描述性調(diào)研因果性調(diào)研

通過調(diào)研對房地產(chǎn)市場中某一未知或知之甚少的問題達(dá)到初步認(rèn)知。

通過收集房地產(chǎn)市場或項目的有關(guān)信息，以若干統(tǒng)計指標(biāo)描述其基本狀況或運(yùn)行過程。

尋找產(chǎn)生某一房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象或問題的原因，并對此作出解釋。預(yù)測性調(diào)研

通過搜集、分析研究過去和現(xiàn)在的市場信息，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，估計未來一定時期市場發(fā)展趨勢。調(diào)研范圍及內(nèi)容供應(yīng)需求環(huán)境什么是市場？調(diào)研范圍及內(nèi)容？房地產(chǎn)市場走勢調(diào)研房地產(chǎn)區(qū)域市場調(diào)研房地產(chǎn)分類市場調(diào)研房地產(chǎn)供需調(diào)研相關(guān)因素調(diào)研房地產(chǎn)市場走勢調(diào)研過去一定時期房地產(chǎn)市場走勢房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀未來一定時期房地產(chǎn)市場走勢房地產(chǎn)市場走勢調(diào)研主城區(qū)住宅商品房銷售量（合同登記）單位：萬平方米房地產(chǎn)區(qū)域市場調(diào)研宏觀市場中觀市場微觀市場國際和國內(nèi)市場青島和區(qū)域市場項目和周邊市場房地產(chǎn)區(qū)域市場調(diào)研2003-2006年青島各區(qū)商服用房累計投資量區(qū)域分布房地產(chǎn)區(qū)域市場調(diào)研主城區(qū)區(qū)域商品房交易量均價（元/平方米）房地產(chǎn)分類市場調(diào)研住宅寫字樓商鋪其它房地產(chǎn)分類市場調(diào)研2002-2005主城區(qū)分類商品房銷售價格走勢單位：元/平方米房地產(chǎn)供需調(diào)研市場供應(yīng)市場需求缺口分析供應(yīng)總量供應(yīng)結(jié)構(gòu)供應(yīng)分布供應(yīng)價格廣告推廣供應(yīng)個案動態(tài)研究消費(fèi)者背景需求總量需求結(jié)構(gòu)需求分布支付能力信息路徑?jīng)Q定因素動態(tài)研究房地產(chǎn)供需調(diào)研青島二手住房需求面積變動示意圖單位：平方米房地產(chǎn)供需調(diào)研家庭月收入水平與住房需求面積的對應(yīng)關(guān)系收入單位：元/月面積單位：平方米2003年相關(guān)因素調(diào)研政策與經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃交通與基礎(chǔ)設(shè)施人流量與車流量生活配套商務(wù)配套商業(yè)配套其它因素門樓照壁雕刻與彩繪白族民居白族民居照壁麗江木府低中高低中高階層年代80年代中期以前80年代中期至90年代初期90年代中后期2000年至20102010年至2030年理想結(jié)構(gòu)中國社會階層結(jié)構(gòu)演變相關(guān)因素調(diào)研2007青島住宅消費(fèi)者行業(yè)分布相關(guān)因素調(diào)研

房價收入比即住房總價與居民戶均年收入之比，是衡量房價和城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)。

世界銀行數(shù)據(jù)顯示，發(fā)達(dá)國家房價收入比一般在1.8—5.5倍之間，發(fā)展中國家一般在3—6倍之間，根據(jù)我國目前情況，普遍認(rèn)為6—8倍較為合理。2004年6月25日中國房產(chǎn)之窗網(wǎng)指出：“房價收入比達(dá)到或超過12倍時需要警惕……低于8倍時，說明該城市的房價仍有較大上漲潛力?！?/p>

房價收入比相關(guān)因素調(diào)研青島市平均房價收入比（2006年）項目計量單位計算值城市居民人均可支配收入元/年15328城市戶均家庭人口（2006）人3.04

戶均總收入元/年46597.12城市居民人均住房建筑面積（2006）平方米23.73城市居民戶均住房建筑面積（2004）平方米72.14主城區(qū)住宅商品房交易均價元/平方米6334

戶均總房款元/套456934.76房價收入比—9.8本案項目調(diào)研報告提綱宏觀市場中觀市場微觀市場市場環(huán)境市場現(xiàn)狀市場預(yù)測結(jié)論總體結(jié)論我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況及政策環(huán)境青島（區(qū)域）地理、自然、人口、交通、經(jīng)濟(jì)、政策及規(guī)劃項目地理、自然狀況、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、交通與配套、片區(qū)規(guī)劃我國房地產(chǎn)（分類市場）投資、銷售量、房價走勢及空置分析青島房地產(chǎn)（分類物業(yè)）投資、施竣工、銷售量、房價及空置分析，市場供需分析，市場版塊分析項目周邊市場（分類物業(yè)）供需分析，市場版塊分析，競爭對手分析，參考個案經(jīng)濟(jì)走勢、政策影響及房地產(chǎn)市場走勢經(jīng)濟(jì)及政策預(yù)測，房地產(chǎn)市場走勢，區(qū)域前景片區(qū)房地產(chǎn)市場走勢及市場機(jī)會宏觀結(jié)論中觀結(jié)論微觀結(jié)論總體結(jié)論調(diào)研范圍項目調(diào)研執(zhí)行進(jìn)度工作項目工作摘要小組執(zhí)行日期宏中觀調(diào)研市場環(huán)境、宏中觀市場供應(yīng)A項目調(diào)研區(qū)位地形、技術(shù)指標(biāo)、初步規(guī)劃、項目及開發(fā)商背景B周邊環(huán)境交通及人流量、配套、規(guī)劃B周邊市場片區(qū)市場供應(yīng)、板塊特征C市場需求分類市場需求D市場初識口頭交流、數(shù)據(jù)調(diào)整與補(bǔ)充報告形成數(shù)據(jù)整理、統(tǒng)計、分析，個案分析，報告匯總，PPT制作內(nèi)部答辯發(fā)展、策劃、評估、銷售部門和專家顧問團(tuán)參與報告調(diào)整數(shù)據(jù)修正,結(jié)論完善,排版制作交付與答辯書面報告，PPT交流，后期調(diào)整與補(bǔ)充房地產(chǎn)信息路徑統(tǒng)計局規(guī)劃局建委國土房管局房交所銀行資金中心媒體樓盤購房者GDP，投資，收入，商貿(mào)，人口，區(qū)域經(jīng)濟(jì)，銷售，空置

城市規(guī)劃，區(qū)域功能、交通、市政、人口、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，動態(tài)

政策，初設(shè)，施工，竣工，開發(fā)企業(yè)

政策，土地，預(yù)售，拆遷，交易，物管，開發(fā)企業(yè)，中介機(jī)構(gòu)

區(qū)域商品房銷售，存量房轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押，房屋租賃

政策，房地產(chǎn)開發(fā)貸款，個人購房貸款，利率

政策，住房公積金歸集，公積金貸款

行業(yè)信息，廣告投放，新盤推介，業(yè)界評論

項目背景，技術(shù)指標(biāo)，產(chǎn)品，價格，促銷，交通，配套，賣場

背景特征，消費(fèi)特征，居住與投資需求，信息渠道，引導(dǎo)因素信息路徑信息資源調(diào)查方法案頭調(diào)研電話調(diào)研問卷調(diào)研現(xiàn)場調(diào)研訪談?wù){(diào)研德爾菲法常用調(diào)查問卷供應(yīng)調(diào)查問卷需求調(diào)查問卷樓盤調(diào)查詳表配套調(diào)查詳表商鋪經(jīng)營調(diào)查表住宅需求調(diào)查表商鋪需求調(diào)查表辦公需求調(diào)查表會展需求調(diào)查表酒店需求調(diào)查表酒店經(jīng)營調(diào)查表會展經(jīng)營調(diào)查表信息處理審核及預(yù)處理分類與整理制表繪圖與計算綜合鑒定描述與分析報告與反饋

量和量化的研究質(zhì)的研究研究目的證實(shí)普遍情況，預(yù)測尋求共識 解釋性理解，尋求復(fù)雜性，提出新問題研究內(nèi)容事實(shí)、原因、影響、凝固的事物、變量故事、事件、過程、意義、整體探究研究設(shè)計結(jié)構(gòu)性的，事先確定的，比較具體靈活的，演變的，比較寬泛研究手段數(shù)字、計算、統(tǒng)計分析語言、圖象、描述分析研究工具量表、統(tǒng)計軟件、問卷、計算機(jī)研究者本人（身份、前設(shè)），錄音機(jī)抽樣方法隨機(jī)抽樣，樣本較大目的性抽樣，樣本較小資料收集方法封閉式問卷、統(tǒng)計表、實(shí)驗(yàn)、結(jié)構(gòu)性觀察開放式訪談、參與觀察、實(shí)物分析資料的特點(diǎn)量化的資料，可操作性的變量，統(tǒng)計數(shù)據(jù)描述性資料，實(shí)地筆記，當(dāng)事人引言等分析方式演繹法，量化分析，收集資料之后歸納法，尋找概念和主題，貫穿全過程研究者客觀的權(quán)威反思的自我，互動的個體研究者所受訓(xùn)練理論的，定量統(tǒng)計的人文的，人類學(xué)的，拼接和多面手的研究者心態(tài)明確不確定，含糊，多樣性研究關(guān)系相對分離，研究者獨(dú)立于研究對象密切接觸，相互影響，變化，信任研究階段分明，事先設(shè)定演化、變化、重疊交叉注：摘自陳向明著《質(zhì)的研究方法與社會科學(xué)研究》，北京：教育科學(xué)出版社。2000。P11。2.定性研究法1.定量研究法研究方法模擬研究品牌比較及選擇如何對寶姿女裝及纖牌女裝進(jìn)行比較，最終選擇購買纖品牌企業(yè)業(yè)主滿意度問卷尊敬的業(yè)主，您好！耽誤您幾分鐘，我們正在進(jìn)行一項有關(guān)房地產(chǎn)品牌企業(yè)的顧客滿意度調(diào)查，希望得到您的意見，我們確保對所有信息嚴(yán)格保密。非常感謝您的支持和幫助！業(yè)主年齡：從事行業(yè)：家庭年收入：聯(lián)系：居住小區(qū)：居住戶型：訪問員：訪問時間：顧客滿意要求最高分值A(chǔ)企業(yè)B企業(yè)C企業(yè)對房屋是否滿意10對價格是否滿意10對小區(qū)環(huán)境是否滿意10對物管是否滿意10對售房接待是否滿意10對小區(qū)附近交通是否滿意10問卷品牌企業(yè)業(yè)主滿意度問卷尊敬的業(yè)主，您好！耽誤您幾分鐘，我們正在進(jìn)行一項有關(guān)房地產(chǎn)品牌企業(yè)的顧客滿意度調(diào)查，希望得到您的意見，我們確保對所有信息嚴(yán)格保密。非常感謝您的支持和幫助！業(yè)主年齡：36從事行業(yè)：汽車生產(chǎn)家庭年收入：10萬聯(lián)系：62903911居住小區(qū)：麗江水岸居住戶型：三室兩廳訪問員：付春暉訪問時間：8月20日顧客滿意要求最高分值A(chǔ)企業(yè)B企業(yè)C企業(yè)對房屋是否滿意10878對價格是否滿意10977對小區(qū)環(huán)境是否滿意10874對物管是否滿意10684對售房接待是否滿意10687對小區(qū)附近交通是否滿意10987填寫品牌企業(yè)業(yè)主滿意度分析顧客滿意要求權(quán)重完美值A(chǔ)企業(yè)B企業(yè)C企業(yè)對房屋是否滿意1010878對價格是否滿意910977對小區(qū)環(huán)境是否滿意810874對物管是否滿意810684對售房接待是否滿意810687對小區(qū)附近交通是否滿意710987顧客滿意度分值（完美）=(10×10)+(9×10)+(8×10)+(8×10)+(8×10)+(7×10)=500個體分析顧客滿意度指數(shù)（A企業(yè)）(10×8)+(9×8)+(8×8)+(8×6)+(8×6)+(7×9)==77％500顧客滿意度指數(shù)（B企業(yè)）(10×7)+(9×7)+(8×7)+(8×8)+(8×8)+(7×8)==75％顧客滿意度指數(shù)（C企業(yè)）(10×8)+(9×7)+(8×4)+(8×4)+(8×7)+(7×7)==62％500500品牌企業(yè)業(yè)主滿意度問卷編碼（主體部分）

顧客滿意要求編碼對房屋是否滿意1對價格是否滿意2對小區(qū)環(huán)境是否滿意3對物管是否滿意4對售房接待是否滿意5對小區(qū)附近交通是否滿意6合計7統(tǒng)計分析品牌企業(yè)業(yè)主滿意度問卷編碼（背景部分）

業(yè)主年齡A.24歲以下B.25-29歲C.30-34歲D.35-39E.40-49F.50歲以上從事行業(yè)A.農(nóng)林牧漁B.公務(wù)員C.制造業(yè)D.商貿(mào)E.科教文衛(wèi)F.金融G.法律/司法H.服務(wù)業(yè)I.退休/待業(yè)/學(xué)生J.其它家庭年收入A.5萬元以下B.5-10萬元C.10-15萬元D.15-20萬元E.20萬元以上居住小區(qū)A.星?；▓@B.東湖花園C.麗江水岸D.四季花城E.美林閣居住戶型A.1居室B.2居室C.3居室D.4居室E.5居室及以上統(tǒng)計分析樣本號碼主體