建筑企業(yè)常見風險及防范措施

/建筑企業(yè)常見風險及防范措施由于各種主、客觀緣由，建筑市場風險帶給建筑企業(yè)許多不同風險,建筑企業(yè)還有其它一些不行抗風險，建筑企業(yè)常見風險原委具有哪些,如何規(guī)避和防范,探討這一問題對于建筑企業(yè)的生存和發(fā)展具有特殊重要的現(xiàn)實意義和借鑒作用。所謂風險是指不以人們意志為轉(zhuǎn)移而導致經(jīng)濟損失的現(xiàn)象，它具有客觀存在性和不確定性兩個主要特點。風險的客觀存在性是指人們無論是否察覺，“風險”都可能發(fā)生。風險的不確定性是指風險發(fā)生的時間、地點、形式、規(guī)模以及損失程度等事先難以預料。筆者結合自己多年從事管理建筑企業(yè)的實踐閱歷，闡述一點想法和體會，供專家和同仁參考。一、建筑企業(yè)風險的種類按責任方可以把風險劃分為：發(fā)包人風險、承包人風險以及第三人風險等。這三種風險既可能獨立存在，也可能共同構成，即混合風險。例如,因發(fā)包人支付緣由和承包人管理水平因素而導致工期延誤等即屬混合風險。按風險因素的主要方面，又可將風險分為技術、環(huán)境方面的風險和經(jīng)濟方面的風險以及合同簽訂和履行方面的風險等三種。它們主要有以下幾類：（一）技術和環(huán)境方面的風險1、地質(zhì)地基條件。工程發(fā)包人一般應供應相應的地質(zhì)資料和地基技術要求，但這些資料有時和實際出入很大，處理異樣地質(zhì)狀況或遇到其他障礙物都會增加工作量和延長工期。2、水文氣象條件。主要表現(xiàn)在異樣天氣的出現(xiàn)，如臺風、暴風雨、雪、洪水、泥石流、坍方等不行抗力的自然現(xiàn)象和其它影響施工的自然條件，都會造成工期的拖延和財產(chǎn)的損失。3、施工準備。由于業(yè)主供應的施工現(xiàn)場存在周邊環(huán)境等方面自然和人為的障礙或“三通——同等”準備工作不足，導致建筑企業(yè)不能做好施工前期的準備工作，給工程施工正常運行帶來困難。4、設計變更或圖紙供應不剛好。設計變更會影響施工支配，從而帶來一系列問題；設計圖紙供應不剛好，會導致施工進度延誤，造成承包人工期推延和經(jīng)濟損失。5、技術規(guī)范。尤其是技術規(guī)范以外的特殊工藝，由于發(fā)包人沒有明確接受的標準、規(guī)范，在工序過程中又沒有較好地進行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，影響以后工程的驗收和結算。6、施工技術協(xié)調(diào)。工程施工過程出現(xiàn)和自身技術專業(yè)實力不相適應的工程技術問題，各專業(yè)間又存在不能剛好協(xié)調(diào)的困難等；由于發(fā)包人管理工程的技術水平差，對承包人提出須要發(fā)包人解決的技術問題，而又沒有作出剛好答復。（二）經(jīng)濟方面的風險1、招標文件。這是招標的主要依據(jù)，特殊是投標者須知，設計圖紙、工程質(zhì)量要求、合同條款以及工程量清單等都存在著潛在的經(jīng)濟風險，必需細致分析探討。2、要素市場價格。要素市場包括勞動力市場、材料市場、設備市場等，這些市場價格的變更，特殊是價格的上漲，干脆影響著工程承包價格。3、金融市場因素。金融市場因素包括存貸款利率變動、貨幣貶值等，也影響著工程項目的經(jīng)濟效益。4、資金、材料、設備供應。主要表現(xiàn)為發(fā)包人供應的資金、材料或設備質(zhì)量不合格或供應不剛好。5、國家政策調(diào)整。國家對工資、稅種和稅率等進行宏觀調(diào)控，都會給建筑企業(yè)帶來確定風險。（三）合同簽訂和履行方面的風險1、存在缺陷、顯失公允的合同。合同條款不全面、不完善，文字不細致、不嚴密，致使合同存在漏洞。如在合同條款上，存在不完善或沒有轉(zhuǎn)移風險的擔保、索賠、保險等相應條款，缺少因第三方影響造成工期延誤或經(jīng)濟損失的條款，存在單方面的約束性、過于苛刻的權利等不平衡條款。2、發(fā)包人資信因素。發(fā)包人經(jīng)濟狀況惡化，導致履約實力差，無力支付工程款；發(fā)包人信譽差，不誠信，不按合同約定進行工程結算，有意拖欠工程款。3、分包方面。選擇分包商不當，遇到分包商違約，不能按質(zhì)按量按期完成分包工程，從而影響整個工程的進度或發(fā)生經(jīng)濟損失。4、履約方面。合同履行過程中，由于發(fā)包人派駐工地代表或監(jiān)理工程師的工作效率低，不能剛好解決遇到的問題，甚至發(fā)出錯誤指令等。上述各類風險都是建筑企業(yè)生存和發(fā)展的威逼。因此，必需進行有效的風險防范。二、建筑企業(yè)防范風險的方式建筑企業(yè)防范風險一般可以實行三種方式，即限制風險、轉(zhuǎn)移風險和保留風險。（一）限制風險。這是使風險發(fā)生的概率和導致的經(jīng)濟損失降到最低程度，它包括避開風險、殲滅風險和削減風險三種。限制工程項目風險的主要措施如下：1、熟悉和駕馭工程施工階段的有關法律法規(guī)。涉及施工階段的法律法規(guī)是愛惜工程承發(fā)包雙方利益的法定依據(jù)，建筑企業(yè)只有熟悉和駕馭這些法律法規(guī)，依據(jù)法律法規(guī)辦事，才能增加用法律愛惜自己利益的意識，有效地依法限制工程風險。2、深化探討和全面分析招標文件。承包商取得招標文件后，應當深化探討和分析，正確理解招標文件，吃透業(yè)方法圖及要求；全面分析招標人須知，詳細審查圖紙，復核工程量，分析合同文本，探討招標策略，以削減合同簽訂后的風險。3、簽訂完善的施工合同?；凇袄嬖瓌t”的承包人應當綜合分析、慎重決策，不能簽訂不利的、獨立擔當過多風險的合同。施工過程中存在的許多風險，必需搞清楚由誰來擔當。削減或避開風險是談判施工合同的重點。通過合同談判，對合同條款拾遺補缺，盡量完善，防止不必要的風險；通過合同談判，使合同能體現(xiàn)雙方責權利關系的平衡和公允，對不行避開的風險，應有相應的策劃和對策。運用合同示范文本（或稱標準文本）從而簽訂合同是使施工合同趨于完善的有效途徑。鑒于中國已經(jīng)入世，合同的簽訂也要和國際慣例接軌，國際工程合同必需符合FIDIC合同條件。4、駕馭要素市場價格動態(tài)。要素市場價格變動是經(jīng)常遇到的風險，在招標報價時，必需剛好駕馭要素市場價格，使報價精確合理，削減風險的潛在因素。但在招標報價時往往對要素市場價格變更預料不周、考慮不全，特殊是可調(diào)價格合同，限制風險必需隨時駕馭要素市場價格變更，剛好依據(jù)合同約定調(diào)整合同價格，以削減風險。5、加強履約管理，分析工程風險。在合同談判和簽訂過程中，雖然已經(jīng)發(fā)覺了風險，但合同中還會存在詞語模糊，約定不詳細、不全面、責任不明確甚至沖突的條款。因此，任何施工合同履行過程都要加強合同管理，分析不行避開的風險。假如不能剛好透徹地分析出風險，就不行能對風險有充分的準備，在合同履行中就很難有效限制，特殊是對風險較大的工程項目更要強化合同分析，剛好進行工程結（決）算。6、管好分包商，削減風險事務。分包給分包商的工程，總包商負有質(zhì)量、平安、工期等協(xié)調(diào)和管理的責任，并擔當由此造成的損失。所以對分包商的承包工程和其工作，要嚴格進行管理，督促分包商細致履行分包合同，把總分包之間可能發(fā)生的風險，削減到最低程度。（二）轉(zhuǎn)移風險。包括向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)移風險和向第三方轉(zhuǎn)移風險。轉(zhuǎn)移工程風險主要有如下幾種措施：1、推行索賠制度。由于不行預料的某些風險總是存在，風險事務的發(fā)生是造成經(jīng)濟損失或時間損失的根源，合同雙方都期望轉(zhuǎn)嫁風險。所以在合同履行中，推行索賠制度是向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)移風險。但工程索賠制度在我國尚未普遍推行，建筑企業(yè)對索賠的相識還很不足，對索賠的詳細作法也還特殊生疏。因此，必需了解索賠制度轉(zhuǎn)移風險的意義，學會索賠方法，使轉(zhuǎn)移工程風險的合法、合理的索賠制度健康地開展起來，逐步向國際工程慣例接軌。2、向第三方轉(zhuǎn)移風險。包括推行擔保制度和進行工程保險。A、推行擔保制度。這是向第三方轉(zhuǎn)移風險的一種有效作法。我國《擔保法》規(guī)定了五種擔保方式，但在工程施工階段以推行保證和抵押兩種方式為宜。第一、保證。是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人依據(jù)約定履行債務或者擔當責任的行為。當前我國可以慢慢推行銀行保證或企業(yè)保證。①銀行保證。國際通行作法是在工程招投標和合同履約過程中實行銀行保函制。由承發(fā)包雙方開戶銀行，依據(jù)被保證人（即承包人或發(fā)包人）在銀行存款狀況和資信，開具保函，擔當代償責任。但目前我國銀行保函制度沒有相應法規(guī)或規(guī)章，尚未普遍推行。②企業(yè)保證。除推行銀行保函制外，也可以推行有實力的大型企業(yè)做為工程承包人或發(fā)包人的保證人，由其出具保函，擔當代償責任。其次，抵押。是指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有而將該財產(chǎn)作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依據(jù)《擔保法》規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。當債務人抵押財產(chǎn)不屬于向第三方轉(zhuǎn)移風險范疇時，以第三人抵押財產(chǎn)實行代償，它屬于向第三方轉(zhuǎn)移風險。推行該制度，要在承發(fā)包雙方簽訂工程承發(fā)包合同時，由承發(fā)包雙方或其任何一方和第三方抵押人訂立抵押合同并進行抵押物登記。B、推行保險制度。保險是指投保人依據(jù)合同約定向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生事故（風險），因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失擔當保險金責任；或者被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限時擔當給付保險金責任的商業(yè)保險行為。上述保險概念，前者為財產(chǎn)保險，后者為人生保險。工程保險是指發(fā)包人和承包人轉(zhuǎn)移風險的一種重要手段。當出現(xiàn)保險范圍內(nèi)的風險而造成經(jīng)濟損失時，工程發(fā)包人或承包人才能向保險公司索賠，以獲得相應賠償。一般在招標文件中，特殊是在投標報價說明中都要求承包人作出保險承諾。我國工程保險工作尚未和國際慣例接軌，但在《建筑工程施工合同示范文本》中對建筑工程一切險種、第三方責任險、人身傷亡險和施工機械設備險等設置了相應條款。為把工程保險制度慢慢推行，一方面要在修改施工合同示范文本時向國際慣例接軌；另一方面要制定建筑工程保險章程和必要的法規(guī)、規(guī)章，以保證建筑工程保險制度的全面推廣。（三）保留風險?；蚍Q自留風險,是指當風險不能避開或因風險有可能獲利時，由自己擔當風險的一種作法。它可分為有意識的和無意識的自留風險兩種。無意識自留風險是指不知風險的存在而未加處理，或風險已經(jīng)發(fā)生，但未意識到而未作處理。有意識自留風險是指雖然明知風險事務已經(jīng)發(fā)生，但經(jīng)分析由自己擔當風險更為便利，或者風險較小自己有實力擔當，從而確定自己擔當風險。也有實行設立風險基金的方法，在損失發(fā)生后用基金彌補。在建筑工程固定價格合同中考慮確定比例的風險金，以前通常稱為不行預見費，就是對合同中明確的潛在風險的處理基金。風險基金的比例取決于合同風險范圍和對風險分析的結果,一旦出現(xiàn)風險，發(fā)生經(jīng)濟損失，由風險基金支付。三、建筑企業(yè)防范風險的措施（一）以施工合同為基礎的索賠1、索賠的法律依拒索賠是當事人在合同實施過程中，依據(jù)法律、合同規(guī)定及管理并非由于自己的過錯，而是屬于應由合同對方擔當責任的狀況造成，且實際發(fā)生了損失，向?qū)Ψ教岢鲑n予補償?shù)囊?，它是轉(zhuǎn)移風險的主要途徑。施工索賠是合同和法律賜予受損失者的權利，對建筑企業(yè)來說是一種愛惜自己，維護自己正值權益，避開損失，增加利潤的手段。雖然我國在培育和發(fā)展建筑市場中還存在有關法規(guī)不夠健全、不夠嚴密的問題，但對慢慢推行工程施工索賠工作，客觀上還是有確定條件的?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》以及《全民全部制建筑安裝企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制實施方法》等都有涉及工程索賠的條款，可以作為推行工程索賠的法律依據(jù)。br第一，《民法通則》第106條規(guī)定：公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當擔當民事責任。如規(guī)定“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應當擔當民事責任?！边@里所指的民事責任是依據(jù)法律規(guī)定在民事上應負的給付義務。這種給付義務包括一般民事義務和侵權行為或債務不履行所造成的賠償義務。依據(jù)民事責任原則，在《民法通則》第111條對違反合同的民事責任作了如下規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者實行補救措施，并有權要求賠償損失?！钡?12條規(guī)定：“當事人一方違反合同的賠償責任，應當相當于另一方因此所受到的損失?！痹谑┕ず贤男羞^程中，發(fā)包人違反合同的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，這種違反合同的現(xiàn)象可能是合同內(nèi)因素，也可能是合同外因素；可能是發(fā)包人有意行為，也可能是客觀緣由，發(fā)包人不能履行合同或者不能完全履行合同。無論什么狀況，只要是發(fā)包人的責任使建筑企業(yè)遭受到合同價款以外的損失或影響工期，建筑企業(yè)就可以依法要求發(fā)包人實行補救措施，并有權要求賠償損失，這種要求賠償權，就是依法索賠權。其次，《合同法》第107條至114條也有上述類似規(guī)定。在施工合同履行過程中，由于發(fā)包人的過錯，建筑企業(yè)可以依據(jù)這些條款向發(fā)包人要求其支付違約金和賠償金，這種要求即為索賠。另外，《合同法》第286條及最高人民法院對其“優(yōu)先受償權”的司法說明，為建筑企業(yè)的索賠供應了優(yōu)先受償?shù)姆芍С?。第三，國家建設部、國家體改委和國務院經(jīng)貿(mào)辦發(fā)布的《全民全部制建筑安裝企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制實施方法》第34條規(guī)定，要“依據(jù)國際慣例，建立工程索賠制度?！钡?條規(guī)定，“對于建設資金不足，物資供應短缺的工程，企業(yè)有依據(jù)合同規(guī)定追究違約責任，并有權調(diào)整施工進度?！钡?條規(guī)定，“工程的承包價格應由企業(yè)和工程發(fā)包單位本著公允、合理的原則，通過投標競爭，在雙方簽訂的工程承包合同中規(guī)定。在工程施工中，如發(fā)生工程量變更，設計變更等，企業(yè)有權要求按有關規(guī)定調(diào)整預、決算?！鄙鲜鰲l款也可作為建筑企業(yè)向發(fā)包人要求索賠的依據(jù)。2、索賠的證據(jù)種類（1）投標文件。它是組成施工合同的重要部分，其內(nèi)容包括承發(fā)包雙方的要約和承諾，在索賠要求中可以干脆作為證據(jù)。（2）會議紀要。在施工管理過程中，發(fā)包人、承包人、監(jiān)理人及有關針對工程召開的一切會議紀要；但紀要必需經(jīng)過參和會議的各方簽認，或由發(fā)包人或其代理人簽章發(fā)給建筑企業(yè)才具有法律效力。（3）來往信函。合同雙方的來往信件，特殊是對建筑企業(yè)提出問題的答復或認可信等。（4）指令或通知。發(fā)包人駐工地代表或監(jiān)理工程師發(fā)出的各種指令、通知，包括工程設計變更、工程暫停等指令。（5）施工組織設計。這是指包括施工進度支配在內(nèi)并經(jīng)發(fā)包人駐工地代表或監(jiān)理工程師批準的施工組織設計或施工方案。（6）施工現(xiàn)場的各種記錄。如施工記錄、施工日報、工長日記、檢查人員日記或記錄以及經(jīng)發(fā)包人駐工地代表或監(jiān)理工程師簽認的工程中停電、停水、停氣和道路封閉、開通記錄或證明等。（7）工程照片。這是指注明日期、可以直觀的工程照片。（8）氣象資料?，F(xiàn)場每日天氣狀況記錄,或請發(fā)包人駐工地代表或監(jiān)理工程師簽證的氣象記錄。（9）各種驗收報告。如隱藏工程驗收報告、中間驗收工程報告、材料實施報告以及設備開箱驗收報告等。（10）有關原始憑證。如建筑材料的選購 、運輸、保管和運用等方面的原始憑證，各種可以公開的成本和會計資料等。（11）國家發(fā)布的相關規(guī)定及有效信息。國家頒發(fā)的法律、法令和政策性文件，特殊是涉及工程索賠的各類文件；政府有關工程造價主管部門發(fā)布的材料價格信息、調(diào)整造價的方法和指數(shù)等，確定要留意積累。3、按現(xiàn)行示范文本的索賠機會《合同文本》供應的索賠機會序號條款索賠的基礎、理由或權利工期延長費用增加14發(fā)包人要求承包人須要特殊保密的措施費，由發(fā)包人擔當√26.2工程師指令錯誤發(fā)生的費用、給承包人造成的損失，由發(fā)包人擔當√√37.3因發(fā)包人緣由，承包人在施工中實行的緊急措施，造成承包人費用增加√√48.3發(fā)包人未能完成其義務（九項工作），造成延誤，賠償承包人損失√√512.2發(fā)包人因其自身緣由，推遲工作√√612因發(fā)包人緣由暫停施工√√713工期延誤條款（7種狀況）√√815發(fā)包人要求工程部分或全部達到優(yōu)良標準;工程質(zhì)量因發(fā)包人緣由達不到約定條件√√9161）工程因工程師不正確訂正或其他非承包人緣由造成的返工，修改√2）發(fā)包人檢驗合格后，又發(fā)覺承包人造成的質(zhì)量問題，費用由承包人擔當√3）工程師影響施工正常進行，如檢驗為合格，由發(fā)包人擔當追加合同價款√1018工程師要求重新檢驗，如工程合格√√1119.5由于設計緣由試車達不到驗收要求，發(fā)包人負責修改設計；由于設備制造緣由試車達不到驗收要求，且設備為發(fā)包人選購 √√1223.3合同價款調(diào)整條款（4種狀況）√1327.4發(fā)包人供材料、設備延誤或不合格√√1429.1設計變更√√1539.3不行抗力√1643.2工程施工發(fā)覺地下障礙和文物而實行的愛惜措施√√1744.6因發(fā)包人緣由，解除合同，由發(fā)包人按合同支付已完工程價款和賠償承包人有關損失√總之，簽好合同是索賠成功的前提，但在簽訂合同時應特殊留意兩點：一是盡量為自己一方埋下索賠的機會；二是盡量使對方忽視履行合同時可能產(chǎn)生的錯誤。只有這樣，才能為履行合同時供應索賠的機會和索賠成功。（二）以《合同法》286條及其司法說明為依據(jù)的維權全國人大于1999年頒布實施的《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未依據(jù)約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除依據(jù)建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以和發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”最高人民法院又于2002年6月對“價款優(yōu)先受償權”問題進行了說明，規(guī)定“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其它債權”。《合同法》286條及其司法說明對于建筑企業(yè)維護自己合法權益而言，不啻為“一把尚方寶劍”。維護建筑企業(yè)的合法權益，化解工程項目的不同風險，是建筑企業(yè)生存和發(fā)展的必定選擇。在對業(yè)主索賠過程中，把協(xié)商或合同解決經(jīng)濟損失作為上策，若的確協(xié)商無法解決，只有收集足夠的證據(jù)，并在有效時限內(nèi)訴諸法律解決，特殊是對于那些誠信度極低且惡意“玩空手道”拖欠工程款的業(yè)主，惟有將他（她）們送上被告席。（三）防范違法工程的風險我國《建筑法》規(guī)定，允許建筑施工的工程項目應具備以下條件：（1）建筑工程用地批準手續(xù)；（2）在城市規(guī)劃內(nèi)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；（3）須要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求等。否則，即屬違法工程。對此類工程，政府通常做法主要有兩種：①對合同雙方（主要是發(fā)包方）進行確定的經(jīng)濟懲處，責成發(fā)包方補辦相應手續(xù)。②按我國《行政懲處法》對工程進行強制拆除。如廣州市政府于2000年底至2001年初曾先后多次實行這種措施。這種狀況下的建筑企業(yè)可能擔當?shù)娘L險是受到行政懲處（如：罰款、丟失確定的投標權等）及無法收回工程款。此類風險主要出現(xiàn)在議標工程中，防范的途徑主要有：（1）了解業(yè)主和有關部門落實的工程是否合法。（2）假如其合法性得不到落實，合同約定支付高比例的進度款和中間結算，切勿墊資；或要求對方和第三方提保，以保證工程款的支付及非自己緣由導致的損失，其擔保由對方擔當。（四）防范“爛尾樓”工程的風險“爛尾樓”工程是因業(yè)主資金緣由導致停工時間較長的工程。如三亞市政府分別于2001年元月15日和該年4月19日對涉及68家物業(yè)、數(shù)百家業(yè)主資產(chǎn)數(shù)額達數(shù)億元的“爛尾樓”工程進行了“轟炸”，強行拆除。很明顯，建筑企業(yè)的風險在于工程款不能回收，停、窩工損失得不到賠償。防止風險發(fā)生的途徑，不承諾墊資，履約保證金只能出具保函，一旦拖欠進度款，即向其發(fā)出限期催款函，如仍不支付，則堅決停工（這是行使合同法中的擔憂抗辯權），除非業(yè)主支付或供應了充分適當?shù)膿?，方可接著施工。（五）防范項目法人的風險有一種“發(fā)包人”,由于真正的業(yè)主為了該項工程的管理，甚至為了規(guī)避可能擔當?shù)呢熑味O立，其表面特征是注冊資金由真正業(yè)主供應，注冊資金要么遠遠低于工程標價，要么不實；項目法人的人員是真正業(yè)主的工作人員，有的項目法人的法定代表人甚至是真正業(yè)主的主要負責人；建筑工程的用地由真正的業(yè)主辦理，土地運用權大多屬于真正業(yè)主。其法律特征不具有獨立擔當民事責任的法人資格。和這類項目法人合作可能出現(xiàn)的風險是建筑企業(yè)的工程款難以收回。防范措施一般為：①到土地管理部門（國土資源局）查清土地運用權的全部人，確認是否為項目法人；②假如是，盡量不要墊資；③當出現(xiàn)進度款拖欠時，要求發(fā)包人讓真正的業(yè)主供應履約擔保；④如工程已竣工