美城機(jī)構(gòu)研究部1月月報(bào)1課件

研究部2016年1月市場月報(bào)-美城市場研究中心-報(bào)告架構(gòu)

宏觀政策宏觀經(jīng)濟(jì)行業(yè)動(dòng)態(tài)重點(diǎn)城建規(guī)劃全國重點(diǎn)城市監(jiān)測西安月度項(xiàng)目排行榜西安月度項(xiàng)目開盤監(jiān)測西安市場動(dòng)態(tài)市場動(dòng)態(tài)宏觀市場樓市觀察西安房地產(chǎn)市場項(xiàng)目排行市場綜述2016房地產(chǎn)政策將更加寬松新年伊始，房地產(chǎn)市場進(jìn)入淡季，成交明顯下滑。數(shù)據(jù)顯示，2016年1月監(jiān)測的主要城市面積環(huán)比下跌17.55%，72%的城市環(huán)比下降，同比去年1月上漲17.76%。西安1月份房地產(chǎn)市場與全國市場一致，商品房成交量環(huán)比下滑8%，同比上漲37%。進(jìn)入2016年1月，房企在沖刺業(yè)績后推盤節(jié)奏放緩，樓市進(jìn)入盤整期。截止2016年1月末，主要城市庫存量環(huán)比下降7.4%，從政府調(diào)控的角度來看，如果單純依靠市場力量實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場出清，完成去庫存進(jìn)程所需要的時(shí)間相對會(huì)較長，并將對國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行產(chǎn)生影響。在這一背景下，政府會(huì)出臺相應(yīng)的政策措施來加快房地產(chǎn)去庫存的進(jìn)程，避免房地產(chǎn)開發(fā)投資的過度下滑，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)。預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)市場的銷售形勢將持續(xù)向好，去庫存步伐加快。樓市將持續(xù)向好政策環(huán)境

分城施策，因地制宜。本月政策面較為平靜，主要是住建部確定了“分城施策”去庫存，這意味著，2016年將不會(huì)出現(xiàn)統(tǒng)一的、一刀切的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是根據(jù)地方城市、不同房地產(chǎn)市場情況的局面，出臺針對性的措施。這也意味著，大量二三線城市，將會(huì)考慮出臺更多地方性政策，對“新市民”購房通過補(bǔ)貼、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等方面的手段，活躍房地產(chǎn)市場交易。而二三線城市對第三套住房的各類限制，有望逐漸放開。其次是國土部表示要減少乃至停止庫存較大地區(qū)商品住宅供地。通過減少土地供應(yīng)甚至是零增長，讓此類地區(qū)的庫存潛在壓力減小，并且鞭策地方政府加快尋找其他財(cái)政收入來源。PART1：宏觀市場政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境行業(yè)動(dòng)態(tài)重點(diǎn)城建規(guī)劃經(jīng)濟(jì)環(huán)境

經(jīng)濟(jì)開局不佳，下行壓力依舊。1月份全國制造業(yè)PMI微升至48.4，仍連續(xù)11個(gè)月處于榮枯線下方，制造業(yè)依然處于萎縮狀態(tài)。從1月份公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，貿(mào)易增速疲弱、CPI季節(jié)性回升、信貸增長強(qiáng)勁?？傮w來看在當(dāng)前貨幣寬松的條件下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)依然較為疲弱,穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長依然需要寬松政策保駕護(hù)航。未來穩(wěn)增長政策將繼續(xù)加碼，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升。一方面,貨幣政策將繼續(xù)保持寬松,除常規(guī)降準(zhǔn)降息之外,將繼續(xù)通過地方政府債務(wù)置換、專項(xiàng)金融債以及城投債加速發(fā)行等推動(dòng)社會(huì)融資總量擴(kuò)張;另一方面,財(cái)政政策將有效發(fā)力,財(cái)政赤字率將突破3%。行業(yè)動(dòng)態(tài)本月行業(yè)動(dòng)態(tài)主要包含以下幾點(diǎn)：1、據(jù)中指統(tǒng)計(jì)2016年1月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為11026元/平方米，環(huán)比上漲0.42%，漲幅較上月收窄0.32個(gè)百分點(diǎn)；2、西安購房可申請“公”“商”組合貸款；3、萬達(dá)集團(tuán)在西安第五個(gè)項(xiàng)目落戶西高新木塔寨板塊，西安高新區(qū)萬達(dá)廣場預(yù)計(jì)2017年9月29日正式開業(yè)；4、2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%；商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%；商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。PART2：樓市觀察全國重點(diǎn)城市監(jiān)測

西安房地產(chǎn)市場分析123成都北京、上海、廣州、深圳一線城市杭州、南京、武漢、寧波二線中東部城市二線中西部城市全國重點(diǎn)城市住宅市場監(jiān)測PART2：樓市觀察全國重點(diǎn)城市監(jiān)測西安房地產(chǎn)市場分析2016年1月西安市土地市場掛牌土地成交土地1月份西安市共推出28宗掛牌土地，成交12宗

。2016年1月西安市土地供銷及樓面價(jià)走勢圖1月西安市土地成交面積為367.15畝（244892.27平米）、住宅本月成交6宗，土地成交均價(jià)213萬元/畝，住宅樓板均價(jià)885元/㎡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，

2016年1月，西安市共推出掛牌土地28宗，推出土地面積67萬平方米，相較上月環(huán)比下滑59%；共成交土地12宗，共成交面積24.49萬平方米，環(huán)比上月下滑85%。本月成交用地居住類用地為6宗，商業(yè)用地6宗。2016年1月份西安市商品房銷售面積160.63萬平米，環(huán)比下滑8%，同比上漲37%，創(chuàng)下了近10年同比最大漲幅；1月份商品房銷售均價(jià)7948元/㎡，環(huán)比下滑7%，同比下滑12%。2016年1月份西安商品房銷售可謂是開門紅，近161萬㎡商品房銷售面積創(chuàng)下了同期銷售歷史記錄?？傮w來看1月份商品房銷售量漲價(jià)跌主要是由于開發(fā)商促銷力度加大，以價(jià)換量。西安商品房月度供銷價(jià)走勢截止2016年1月末西安商品房庫存為3346.65萬平米，庫存面積連續(xù)4個(gè)月下降，去化周期為24個(gè)月，較2015年1月份減少6個(gè)月。目前西安市商品房庫存壓力依然較大，2016年“去庫存”仍將是西安房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。西安商品房近18個(gè)月庫存及去化周期情況2016年1月份西安商品住宅銷售面積132.32萬平米，環(huán)比下滑6，同比上漲40%，同樣創(chuàng)下了近10年當(dāng)中同期最大漲幅；1月份商品住宅銷售均價(jià)6705元/㎡，環(huán)比下滑5%，與2015年1月份持平。1月份商品住宅銷售132萬㎡，環(huán)比正?；芈?，創(chuàng)下了西安市商品住宅有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來同期銷售歷史記錄。西安商品住宅月度供銷價(jià)走勢2016年1月份西安市商品住宅各面積段成交占比90㎡以下占比有所增加，反映受去年降準(zhǔn)降息，降低首付比例等政策的影響，西安房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，購房者對房地產(chǎn)市場預(yù)期有所上升，市場上的剛需客戶持續(xù)入市，投資類客戶也較之前有所增長，長期來看未來占據(jù)市場主力的仍將是剛需及剛改類型客戶。西安商品住宅各面積段成交占比情況西安商品住宅1月成交面積熱力圖2016年1月份西安市商品住宅成交12398套，銷售面積132.32萬㎡，其中曲江和高新為成交面積最大的兩個(gè)區(qū)域，分別達(dá)到23.54萬平米和21.01萬平米。由圖可以看出2016年1月份西安市商品住宅成交熱點(diǎn)區(qū)域集中在曲江南三環(huán)與地鐵4號線交匯區(qū)域、高新區(qū)丈八北路和昆明路附近以及城北鳳城十路附近。西安商品住宅1月成交單價(jià)熱力圖2016年1月份西安市商品住宅成交均價(jià)6705元/平米，由圖可以看出曲江和高新為成交單價(jià)較高的區(qū)域，成交均價(jià)分別為7850元/平米和7530元/平米，其中大唐芙蓉園區(qū)域和南門區(qū)域?yàn)槲靼彩?月份商品住宅成交單價(jià)熱點(diǎn)區(qū)域。截止2016年1月末西安市商業(yè)物業(yè)庫存量為659.7萬平米，庫存面價(jià)較上月有所增長，去化周期為85個(gè)月，較2015年1月份上升了13個(gè)月?？傮w來看近18個(gè)月西安市商業(yè)物業(yè)庫存量及去化周期持續(xù)上周，居高不下的庫存量以及受電商沖擊導(dǎo)致西安市商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格持續(xù)出現(xiàn)下滑。目前西安市商業(yè)物業(yè)庫存量嚴(yán)重過剩，未來一段時(shí)間商業(yè)的銷售價(jià)格將繼續(xù)探底。西安商業(yè)近18個(gè)月庫存及去化周期情況西安商業(yè)1月成交面積熱力圖2016年1月份西安市商業(yè)成交519套，銷售面積8.02萬㎡，其中浐灞和城東為成交面積最大的兩個(gè)區(qū)域，分別成交2.46萬平米和1.07萬平米。由圖可以看出2016年1月份西安市商業(yè)成交熱點(diǎn)區(qū)域集中在半坡立交附近、曲江立交附近以及丈八北路區(qū)域。截止2016年1月末西安市辦公物業(yè)庫存面積321.94萬平米，連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)下滑，去化周期為37個(gè)月，較2015年1月份下降了11個(gè)月?？傮w來看西安市辦公物業(yè)庫存量自2014年9月份以來持續(xù)升高，庫存壓力嚴(yán)重過剩，導(dǎo)致辦公物業(yè)銷售均價(jià)持續(xù)下滑，未來西安市辦公物業(yè)的仍將以去庫存為主，以價(jià)換量大勢難改。西安辦公物業(yè)近18個(gè)月庫存及去化周期情況西安辦公1月成交面積熱力圖2016年1月份西安市辦公成交1152套，銷售面積18.02萬㎡，其中曲江和高新為成交面積最大的兩個(gè)區(qū)域，分別成交6.86萬平米和2.74萬平米。由圖可以看出2016年1月份西安市辦公成交熱點(diǎn)區(qū)域集中在曲江南三環(huán)附近區(qū)域。西安辦公1月成交單價(jià)熱力圖2016年1月份西安市辦公成交均價(jià)12552元/平米，由圖可以看出曲江為成交單價(jià)最高的區(qū)域，成交均價(jià)為17387元/平米，其中南三環(huán)與長安路交匯區(qū)域?yàn)槲靼彩?月份辦公成交價(jià)格熱點(diǎn)區(qū)域。PART3：項(xiàng)目排行西安月度各物業(yè)項(xiàng)目排行榜商品住宅項(xiàng)目銷售排行榜（按備案面積）序號項(xiàng)目名稱備案面積（㎡）備案金額（萬元）備案套數(shù)（套）1龍城銘園3333221457.563852萬科·城市之光3159919871.292103天浩·上元郡3159112118.682484金地西灃公元3088723515.763215金水灣29890——1696華洲城2978220138.913497香繽國際城2607211945.332518龍湖·弗萊明戈1920812890.771829盛龍廣場1728810585.8320210國賓中央?yún)^(qū)1702310322.8618511哈佛印象166749664.3617812隆源國際城140097394.1815613城市·錦上137428558.1914014天香心苑135077259.6414115恒基碧翠錦華131888980.4711416天朗·曲院庭香118928659.8711317山水香堤11688——7518御錦城113836654.8513819中海城112769672.5910720鑫苑大都匯111286919.971042016年1月份西安商品住宅項(xiàng)目銷售業(yè)績排行榜本月西安市商品住宅前20項(xiàng)目備案面積合計(jì)395159平米，在全市商品住宅備案面積中占比30%，比上月下降5個(gè)百分點(diǎn)。本月7個(gè)項(xiàng)目備案面積在2.5萬平米以上，較上月增加5個(gè)項(xiàng)目。從區(qū)域分布看，1月商品住宅TOP20中，高新獨(dú)占4席領(lǐng)跑全市。商業(yè)項(xiàng)目銷售排行榜（按備案面積）序號項(xiàng)目名稱備案面積（㎡）備案金額（萬元）備案套數(shù)（套）1西安華南城1216010780.281012興慶宮館45014726.0713科達(dá)·東御蘭汀37225765.08124鑫龍·天然居34065831.3885華帝金座28357777.7636林隱天下27066317.52187中海城25216975.9188高科麓灣國際社區(qū)24204297.11139富爾頓國際財(cái)富中心22104254.85310上上城20392364.052811曲江鳳凰池19987570.28312雅居樂·御賓府16512146.3513中登家園15523026.81114陸港·金海岸14801876.95715東城新一家13282749.51716天賜苑13111433.38317太奧廣場12942239.794418景寓學(xué)府12873417.77919泉石·北奧中心10621168.68120曲江·華著中城10271888.6852016年1月份西安商業(yè)項(xiàng)目銷售業(yè)績排行榜本月西安市商業(yè)TOP20項(xiàng)目備案面積合計(jì)52510平米，在全市商業(yè)備案面積中占比65%，比上月下降9個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域分布看，1月商業(yè)TOP20中，浐灞和曲江分別占據(jù)4席。辦公項(xiàng)目銷售排行榜（按備案面積）序號項(xiàng)目名稱備案面積（㎡）備案金額（萬元）備案套數(shù)（套）1曲江萬眾國際62483112468.54292長安國際中心989916354.4173天朗·經(jīng)開中心95868818.82324泰華·金匯時(shí)代71445590.46305林隱天下69354796.131766太奧廣場66614900.04837鳳凰大廈66115633.611058龍福佳園60774255.24569華帝金座56404786.374610南飛鴻廣場55885117.3512311華商豪盛旺座城45524060.92212歐亞國際42993653.7769