房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第1頁(yè)/共33頁(yè)2第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義

價(jià)格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣來(lái)表示，雖然不一定要用貨幣形式來(lái)償付。——現(xiàn)象 價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)；價(jià)值是凝結(jié)在商品中的抽象人類(lèi)勞動(dòng)?！举|(zhì)

房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)——貨幣額、商品或其他有價(jià)物。

第2頁(yè)/共33頁(yè)3第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件

3個(gè)條件：有用性稀缺性有效需求

價(jià)格實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對(duì)有用且稀缺的物品的一種分配方式。

分配方式：武力、禮讓、抽簽、排隊(duì)、計(jì)劃、價(jià)格第3頁(yè)/共33頁(yè)4第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格相同之處：

都是價(jià)格；都有波動(dòng)，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價(jià)地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格形成時(shí)間較長(zhǎng)房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響第4頁(yè)/共33頁(yè)5第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價(jià)格一、房地產(chǎn)需求

房地產(chǎn)需求的概念

房地產(chǎn)需求：是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)數(shù)量。

決定房地產(chǎn)需求量的因素該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平消費(fèi)者的收入水平消費(fèi)者的偏好相關(guān)物品的價(jià)格水平消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期第5頁(yè)/共33頁(yè)6第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價(jià)格一、房地產(chǎn)需求

房地產(chǎn)的需求曲線(xiàn)

價(jià)格數(shù)量SD1D2PP10D0第6頁(yè)/共33頁(yè)7第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價(jià)格二、房地產(chǎn)供給（一）房地產(chǎn)供給的概念 房地產(chǎn)供給：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者（買(mǎi)賣(mài)）在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。 供給量=存量-拆除量-轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量

+其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量第7頁(yè)/共33頁(yè)8第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價(jià)格二、房地產(chǎn)供給決定房地產(chǎn)供給量的因素該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期第8頁(yè)/共33頁(yè)9第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價(jià)格二、房地產(chǎn)供給決定房地產(chǎn)供給量的因素價(jià)格數(shù)量SP0第9頁(yè)/共33頁(yè)10第三節(jié)房地產(chǎn)的供求與價(jià)格三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格

房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線(xiàn)與市場(chǎng)供給曲線(xiàn)相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格。均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)的價(jià)格與其需求呈正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)。價(jià)格數(shù)量SD1DPP10MM1HhFfE第10頁(yè)/共33頁(yè)11第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)不同的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格，所起的作用不盡相同，評(píng)估時(shí)采用的依據(jù)和考慮的因素也不盡相同第11頁(yè)/共33頁(yè)12一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值使用價(jià)值：該種商品能滿(mǎn)足人們某種需要的效用。交換價(jià)值：該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例。沒(méi)有使用價(jià)值則不會(huì)有交換價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第12頁(yè)/共33頁(yè)13二、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格評(píng)估價(jià)格成交價(jià)格：一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易，買(mǎi)者支付、賣(mài)者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。是買(mǎi)價(jià)和賣(mài)價(jià)的折衷?xún)r(jià)格。形成正常成交價(jià)格的條件：公開(kāi)市場(chǎng)；交易對(duì)象具備市場(chǎng)性；眾多的買(mǎi)賣(mài)雙方；買(mǎi)賣(mài)雙方不受任何壓力，出于自愿；理性的經(jīng)濟(jì)行為；買(mǎi)賣(mài)雙方具有完全信息；適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來(lái)劃分。例如土地交易，招標(biāo)成交價(jià)、拍賣(mài)成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第13頁(yè)/共33頁(yè)14第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)二、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格評(píng)估價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格：某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。理論價(jià)格：經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。評(píng)估價(jià)值：估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果。評(píng)估價(jià)值可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱(chēng)呼。如比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格、收益價(jià)格。從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格第14頁(yè)/共33頁(yè)15三、市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值：市場(chǎng)價(jià)值是假定估價(jià)對(duì)象在符合一系列條件下進(jìn)行交易而最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)。交易雙方是自愿進(jìn)行交易的交易雙方是處于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并了解交易對(duì)象知曉行情交易雙方有充裕的時(shí)間進(jìn)行交易不存在買(mǎi)者因特殊興趣而給與附加出價(jià)。第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第15頁(yè)/共33頁(yè)16快速變現(xiàn)價(jià)值謹(jǐn)慎價(jià)值在用價(jià)值殘余價(jià)值投資價(jià)值：某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值?！⒃谥饔^(guān)、個(gè)人因素基礎(chǔ)上同一房地產(chǎn)對(duì)于不同的投資者會(huì)有不同的投資價(jià)值。投資者評(píng)估的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是其投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第16頁(yè)/共33頁(yè)17第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)四、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值和征收價(jià)值買(mǎi)賣(mài)價(jià)格：房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。租賃價(jià)格：房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。抵押價(jià)值：假設(shè)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)債務(wù)人不履行債務(wù)，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。保險(xiǎn)價(jià)值：為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。計(jì)稅價(jià)值：為課稅的需要，估價(jià)人員評(píng)估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。征收價(jià)值：政府取得房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予的補(bǔ)償金額。第17頁(yè)/共33頁(yè)18五、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格這是一組按照所交易或評(píng)估的房地產(chǎn)權(quán)益來(lái)劃分的價(jià)格。所有權(quán)價(jià)格：主要指房屋所有權(quán)，涉及國(guó)家土地制度，嚴(yán)格意義上不存在土地所有權(quán)價(jià)格。使用權(quán)價(jià)格：主要指土地使用權(quán)價(jià)格。其他權(quán)益價(jià)格：泛指所有權(quán)、使用權(quán)以外的各種權(quán)益的價(jià)格，如租賃權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格、典權(quán)價(jià)格等。第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第18頁(yè)/共33頁(yè)19六、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值

會(huì)計(jì)上使用的一組價(jià)值概念原始價(jià)值：一項(xiàng)資產(chǎn)在取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本。簡(jiǎn)稱(chēng)原值、原價(jià)。賬面價(jià)值：一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額。公允價(jià)值：在公平交易中，熟悉情況的雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。市場(chǎng)價(jià)值：一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格。原始價(jià)值是始終不變的，賬面價(jià)值隨時(shí)間流逝而減少，市場(chǎng)價(jià)值隨時(shí)間而波動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第19頁(yè)/共33頁(yè)20七、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)這是一組與政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。政府指導(dǎo)價(jià)：政府價(jià)格主管部門(mén)或其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。政府定價(jià)：政府價(jià)格主管部門(mén)或其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第20頁(yè)/共33頁(yè)21八、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格這是《城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)日期的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類(lèi)土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。房屋重置價(jià)格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn)。第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第21頁(yè)/共33頁(yè)22九、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來(lái)劃分的價(jià)格。土地價(jià)格：簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)，不含建筑物價(jià)格在內(nèi)的價(jià)格。根據(jù)土地的生熟程度，相應(yīng)的有生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格建筑物價(jià)格：不含所占用土地價(jià)格在內(nèi)的價(jià)格。房地價(jià)格：建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。等同于一般人們所說(shuō)的房?jī)r(jià)。房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第22頁(yè)/共33頁(yè)23十、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)這是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格表示單位劃分的價(jià)格?？們r(jià)格：某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。單位價(jià)格：按照單位面積或其他計(jì)量單位表示的價(jià)格。樓面地價(jià)：按地上建筑面積均攤的土地價(jià)格。樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。例：現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價(jià)分別是：甲為1000元/平方米，乙為800元/平方米，丙為500元/平方米，其容積率分別為6、4、2。如此三塊地其他條件完全相同，則明智的買(mǎi)者應(yīng)購(gòu)買(mǎi)（

）

A、甲；

B、乙；

C、丙；

D、無(wú)法確定。

第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第23頁(yè)/共33頁(yè)24十一、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格：在成交日期一次付清的價(jià)格，或者將不是一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格：成交日期講明，但不是一次付清的價(jià)格。例：一套建筑面積100m2、每平方米建筑面積3000元的住房，總價(jià)為30萬(wàn)元，其在交易中的付款方式有以下幾種（年折現(xiàn)率為5%）：1.在成交日期時(shí)一次付清2.如在成交日期時(shí)一次付清，給予折扣，優(yōu)惠4%3.首期付10萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩次支付，每隔半年支付10萬(wàn)元4.約定二年后一次付清5.以抵押貸款方式支付，首付5萬(wàn)，余款在外來(lái)十年按月等額支付。第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第24頁(yè)/共33頁(yè)25十二、現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格現(xiàn)貨價(jià)格：交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)進(jìn)行商品交割的價(jià)格。期貨價(jià)格：交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格?，F(xiàn)房?jī)r(jià)格：房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格。當(dāng)房地產(chǎn)的建筑物為已建成時(shí)，即為現(xiàn)房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格：以目前尚未建成而在將來(lái)建成的房屋為交易標(biāo)的的價(jià)格。期房?jī)r(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格－從期房到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償例：某期房還有一年才可投入使用，與其類(lèi)似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為3300元/m2，出租的年末凈收益為330元/m2。設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房的2%，計(jì)算該期房目前價(jià)格。解：V=3300－330/（1+10%）－3300*2%=2934（元/m2）第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第25頁(yè)/共33頁(yè)26十三、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)

這是在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中出現(xiàn)的一組價(jià)格。起價(jià)：所銷(xiāo)售的商品房的最低價(jià)格。標(biāo)價(jià)：即賣(mài)方的要價(jià)。成交價(jià)：買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際交易價(jià)格。均價(jià)：所銷(xiāo)售商品房的平均價(jià)格。第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第26頁(yè)/共33頁(yè)27十四、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)這是在房地產(chǎn)拍賣(mài)活動(dòng)中出現(xiàn)的一組價(jià)格。評(píng)估價(jià)：對(duì)擬拍賣(mài)的房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果。保留價(jià)：又稱(chēng)拍賣(mài)底價(jià)，拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售的最低價(jià)格。起拍價(jià)：又稱(chēng)開(kāi)叫價(jià)格、起叫價(jià)，拍賣(mài)師拍賣(mài)時(shí)首次報(bào)出的拍賣(mài)標(biāo)的的價(jià)格。應(yīng)價(jià)：競(jìng)買(mǎi)人對(duì)拍賣(mài)師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或自己報(bào)出的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。成交價(jià)：拍賣(mài)師以公開(kāi)表示買(mǎi)定的方式確認(rèn)后的競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)。第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第27頁(yè)/共33頁(yè)28十五、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值無(wú)租約限制價(jià)值——市場(chǎng)租金出租人權(quán)益價(jià)值——租約期按合同租金、期滿(mǎn)后市場(chǎng)租金承租人權(quán)益價(jià)值——合同租金價(jià)值與市場(chǎng)租金價(jià)值差額第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第28頁(yè)/共33頁(yè)29補(bǔ)地價(jià)：國(guó)有土地使用者因改變土地用途等而向國(guó)家補(bǔ)交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有以下三類(lèi)：土地使用者改變土地用途或規(guī)劃限制條件；土地使用者延長(zhǎng)土地使用年限；土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。對(duì)于第一類(lèi)情形，一般情況下：補(bǔ)地價(jià)=改變后的地價(jià)-改變前的地價(jià)補(bǔ)地價(jià)第29頁(yè)/共33頁(yè)30補(bǔ)地價(jià)例1：某宗面積為3000m2的土地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2。變更用途后，容積率為5，樓面地價(jià)為960元/m2。計(jì)算應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。解：補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=960*5－700*0.8=4240（元/m2）補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=4240*3000＝1272（萬(wàn)元

）例2：某宗土地總面積1000m2，容積率為3，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為450元/m2，現(xiàn)允許將土地容積率提高到5，樓面地價(jià)不變。計(jì)算應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。解：樓面地價(jià)=450/3＝150（元/m2）補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=150*（5－3）＝300（元/m2）補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=300*1000＝30（萬(wàn)元

）第30頁(yè)/共33頁(yè)31甲土地的樓面地價(jià)2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)1500元/m2,建筑容積率為7，若兩塊土地面積等其他條件相同，其總價(jià)比有。

A.甲等于乙B.甲大于乙C.甲小于乙D.難以判斷在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率是（）。

A社會(huì)一般折現(xiàn)率B收益法中的資本化率

C投資者要求的滿(mǎn)意折現(xiàn)率D投資者要求的最低折現(xiàn)率某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬(wàn)，余款80萬(wàn)在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1%，該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（）A.87