旅游休閑衛(wèi)星城控制性詳細規(guī)劃

PAGEPAGE64目錄TOC\o"1-1"\h\u676第一章概述 27266第二章現(xiàn)狀分析 53954第三章2003年版總體規(guī)劃實施情況以及相關(guān)規(guī)劃的銜接 105523第四章規(guī)劃理念與規(guī)劃重點 2617581第五章規(guī)劃原則與功能定位 295274第六章用地布局規(guī)劃 3126645第七章土地使用與綜合控制規(guī)劃 4221261第八章道路交通規(guī)劃 485207第九章綠地與景觀規(guī)劃 5329331第十章城市設(shè)計導引 5714215第十一章市政工程設(shè)施規(guī)劃 6914313第十二章環(huán)境保護與環(huán)境衛(wèi)生規(guī)劃 7415991第十三章防災抗災規(guī)劃 7729537第十四章規(guī)劃實施措施 817127附錄一：XX市XX城區(qū)（1）控制性詳細規(guī)劃現(xiàn)狀用地匯總表 8210755附錄二：XX市XX城區(qū)（1）控制性詳細規(guī)劃現(xiàn)狀城市建設(shè)用地一覽表 824418附錄三：XX市XX城區(qū)（1）控制性詳細規(guī)劃用地匯總表 8327888附錄四：XX市XX城區(qū)（1）控制性詳細規(guī)劃城市建設(shè)用地構(gòu)成表 83第一章概述一、規(guī)劃背景1、新的發(fā)展機遇XX，XX省的省會，全國35個特大城市之一，自古以來就有“物華天寶、人杰地靈”的美譽。它有著2200多年的歷史和深厚的文化底蘊，是國務院命名的“歷史文化名城”。XX市作為XX省的政治、經(jīng)濟、文化的中心，工業(yè)實力雄厚，已形成相當規(guī)模的經(jīng)濟總量，是XX省最大和現(xiàn)代化程度最高的產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，具備良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。綜合科技實力居全省前列，人才優(yōu)勢明顯，擁有實力雄厚的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。而且，交通信息網(wǎng)絡發(fā)達，這一地區(qū)將進一步發(fā)揮其既有的優(yōu)勢，實現(xiàn)經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化、高度化、現(xiàn)代化和國際化的目標，成為更具競爭實力的區(qū)域經(jīng)濟實體，其經(jīng)濟發(fā)展必將對周圍地區(qū)產(chǎn)生重大影響。XX依托XX市，處于贛撫之濱，因而，XX進一步開發(fā)建設(shè)和未來發(fā)展，離不開XX市輻射和帶動作用。隨著XX的投資環(huán)境的改善，進入1990年代后，XX市XX區(qū)加快了二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷趨于合理。XX區(qū)的發(fā)展以原有典型的單中心格局為基礎(chǔ)，在新一輪的城市總體規(guī)劃中，為了改善城市用地形態(tài)，提出了城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略為“西控、東拓、南伸、北接、中秀”，這為XX區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的機遇。2、優(yōu)越的發(fā)展條件從經(jīng)濟地理和區(qū)位條件的角度，XX行政區(qū)位于XX中心城西20公里處，因地處西山山脈中段，自然條件得天獨厚，境內(nèi)風景秀麗、氣候宜人，素有“小廬山”之稱。從交通運輸經(jīng)濟的輻射半徑來分析，XX位于XX市的邊緣地帶，XX定位為XX市后花園。3、城市總體規(guī)劃的細化為進一步貫徹實施XX市XX區(qū)城市總體規(guī)劃（2003—2020），科學、合理地開發(fā)XX城區(qū)，使XX城區(qū)建設(shè)和發(fā)展適應現(xiàn)代化建設(shè)的需要，保證公共利益不受損害，為XX城區(qū)的發(fā)展提供規(guī)劃管理的依據(jù)，以更好地引導和控制其開發(fā)和建設(shè)。XX市XX區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局特委托XX師大城市規(guī)劃設(shè)計研究院與XX市XX區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計院共同編制本次控制性詳細規(guī)劃。二、規(guī)劃依據(jù)1．《XX市總體規(guī)劃（2003——2020）》；2．《XX市XX區(qū)總體規(guī)劃（2003——2020）》；3．《XX市XX區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（2005——2010）》；4．《XX市XX區(qū)城區(qū)專項工程規(guī)劃（2006）》；5．《XX城區(qū)城市設(shè)計》；6．《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；7．《城市規(guī)劃編制辦法》（2005）；8．《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GBJ137—90）；9．XX省控制性詳細規(guī)劃編制導則；10．XX市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；11．《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》（GB50289-98）；12．《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50220-95）；13．《城市給水工程規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50282-98）；14．《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（GB50293-1999）；15．《城市排水工程規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50318-2000）；16《梅嶺——滕王閣風景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2007——2025）》17．其它規(guī)劃設(shè)計相關(guān)的現(xiàn)行法規(guī)、技術(shù)規(guī)定、基礎(chǔ)資料等。三、規(guī)劃范圍及規(guī)模規(guī)劃范圍位于XX市XX城區(qū)，北起烏井水庫——翠巖寺，南至XX中醫(yī)學院，東到XX果樹試驗場，西臨幸福水庫。規(guī)劃總用地面積約14.59平方公里，規(guī)劃人口10萬人。

第二章現(xiàn)狀分析一、XX區(qū)基本概況1、區(qū)域位置XX行政區(qū)劃位于XX市中心城西20公里處，其地理坐標是東經(jīng)115°37'～115°49'，北緯28°40'～28°55'，該區(qū)東南與新建縣毗鄰，西與安義縣接壤，北與永修縣交界，土地總面積254平方公里。XX城區(qū)位于西山山脈中段雷公尖山腳下，三面環(huán)山，處于一個南大北小、南低北高的鐘形山谷平丘地內(nèi)，東南鄰新建縣，西接招賢鎮(zhèn)，北靠梅嶺鎮(zhèn)。南北長約6公里，東西寬0.4～4公里，城區(qū)面積20余平方公里，建成區(qū)6.77平方公里。2、自然條件XX區(qū)以山區(qū)為主，地形自西南向東北傾斜，中間高，兩頭低。西部海拔高程（黃海，下同）400～500米之間，中部海拔350～700米之間，東北海拔300～350米之間，平均海拔高程243.5米。主要河港有：烏源港、銅源港、茶嶺水、蕭嶺水、青嵐水、羅亭水、牛嶺水。平均年徑流量1.98億立方米。XX屬濕熱性亞熱帶氣候，雨量充沛，濕度較大，溫差懸殊。夏季長而炎熱，四季分明，冬季偶有冰雪，霜長霧多，日照較短。年平均氣溫14.5～17.6℃，比XX城區(qū)低2℃左右。全區(qū)年平均降雨量1732～1920毫米，年平均相對濕度78%，蒸發(fā)量1386.4毫米。XX城區(qū)降雨量比山區(qū)偏少。XX區(qū)全年主導風向為北風（發(fā)生頻率35%）和東北風（發(fā)生頻率22%）。夏季白天多西南風，傍晚后多北風。冬季多北風，常隨冷空氣侵入，風力可達6～8級。3、歷史沿革與行政區(qū)劃XX是特定歷史條件的產(chǎn)物。1969年因戰(zhàn)備需要成立XX地區(qū)戰(zhàn)備外遷指揮部。1970年將新建縣、安義縣、永修縣三縣邊緣地區(qū)劃出組成梅嶺管理區(qū)革命委員會，1971年外遷指揮部與梅嶺管理區(qū)合并稱梅嶺管理區(qū)革命委員會。1972年改名為XX市XX管理區(qū)革命委員會。1981年改名為XX市XX區(qū)人民政府，是XX市轄縣級行政區(qū)。XX土地面積共254平方公里，現(xiàn)轄一鄉(xiāng)三鎮(zhèn)（太平鄉(xiāng)、羅亭鎮(zhèn)、梅嶺鎮(zhèn)、招賢鎮(zhèn)），四十六個中心村。圖2-1：城區(qū)鳥瞰二、規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀圖2-1：城區(qū)鳥瞰XX區(qū)現(xiàn)狀城區(qū)建設(shè)用地總面積為6.77平方公里（此次控制性詳細規(guī)劃區(qū)域現(xiàn)狀建設(shè)用地面積4.51平方公里），現(xiàn)狀城區(qū)人口5.2萬人(包括民辦大中專在校生)，人均城市建設(shè)用地為122.7平方米。XX地處三面環(huán)山的“人”字形南北狹長地帶，邊緣山勢陡峭，坡度均大于30%，不宜作為城市建設(shè)用地。城市用地擴展受到很大局限。磨盤山以東與招賢大道之間為保留的整片農(nóng)田，地勢平坦、低洼，稍加工程措施可作為城市建設(shè)首選地。衛(wèi)生材料廠東南地帶，為低丘緩坡，亦可作為城市發(fā)展用地。隨著城市人口規(guī)模的擴大，城市用地必然相應擴張，而現(xiàn)在北部老城區(qū)均已建成，東、西兩面受地形阻隔，無擴展余地，城區(qū)向南發(fā)展是必然趨勢。城西片區(qū)位于貨場以南，是現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)較集中的老工業(yè)地段。城南片區(qū)位于磨盤山路以南，是重點發(fā)展的城市新區(qū)。圖2-2：建筑質(zhì)量分析三、規(guī)劃區(qū)建筑質(zhì)量評價圖2-2：建筑質(zhì)量分析規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的建筑質(zhì)量遵循以下標準進行分類，一類建筑主要是指2000年前后建設(shè)，外觀較新的框架結(jié)構(gòu)建筑，包括政府事業(yè)單位辦公樓及附屬建筑、新建住宅區(qū)樓盤、正在生產(chǎn)的工廠和古建，對于此類建筑采取整體保留的處理方式。二類建筑指1990～2000年左右建設(shè)，外觀為清水墻或一般粉刷的建筑，主要為各類城中村，對此類建筑尤其沿街立面應采取整治、修繕、改造，并疏通內(nèi)部道路和改善其基礎(chǔ)設(shè)施。三類建筑指1990年以前建設(shè)，外觀上破爛，嚴重影響城市風貌的危舊樓房，規(guī)劃進行拆除。從建筑分布上看，規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的城中村建筑大多數(shù)劃分為二類，其中的危舊樓房劃分為三類。較多廢舊工廠位于磨盤山四周與幸福路中部和南部沿線。沿招賢路和幸福路沿線商住建筑基本上都予以保留。從圖上也可看出，沿磨盤山周邊以及緊鄰山體的建筑大部分為三類建筑，給人以破舊之感，與XX城區(qū)作為居住特區(qū)和旅游服務接待中心的功能不符。四、規(guī)劃區(qū)發(fā)展優(yōu)劣勢分析（一）優(yōu)勢條件1、 區(qū)位優(yōu)勢XX地處長江中下游，鄱陽湖西南岸，是唯一一個與長江三角洲、珠江三角洲和閩東南經(jīng)濟區(qū)相毗鄰的省會城市，承東啟西，縱貫南北。從經(jīng)濟學意義上看，XX已成為國際和東部沿海發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的理想地區(qū)。圖2-3：圖2-3：XX與周邊地區(qū)聯(lián)系圖2-4：區(qū)位分析XX區(qū)位于XX市老中心區(qū)西20公里處，隨市級行政中心紅谷灘的快速發(fā)展，XX“一江兩岸”城市格局的逐步形成，不僅縮短了XX與XX市區(qū)的距離，而且接受城市輻射的能力得到進一步增強。圖2-4：區(qū)位分析2、交通優(yōu)勢XX交通便利，歷為“襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越”之地。公路全部成網(wǎng)，所有鄉(xiāng)村均通公路，是105、316、320三條國道的交匯處，已開通昌九和梨溫高速公路，贛粵高速縱貫南北。從XX驅(qū)車安徽、湖北、湖南、浙江等周邊省省會的距離全部在5小時左右，形成了一個以XX為中心的“5小時經(jīng)濟圈”。水路可通贛江、撫河、錦江和鄱陽湖沿岸城鎮(zhèn)及長江各口岸。民航已開辟了直達北京、上海、廣州、深圳、香港、福州、廈門、西安、昆明、珠海、?？诘?0多個城市的航線。XX區(qū)境內(nèi)的鐵路――XX支線遠期可規(guī)劃為輕軌，使XX區(qū)與XX的聯(lián)系頗為便捷，并減輕許多道路交通的壓力。公路運輸在XX區(qū)各種運輸方式中占有重要的作用。在現(xiàn)有公路網(wǎng)中，城市對外交通主要干線有招賢大道—省店公路、云灣公路、紅灣公路、高速公路西環(huán)線。XX區(qū)航空運輸主要依靠XX昌北機場，機場距XX僅10公里路程，并通過高速西外環(huán)線在紅灣與昌灣公路之間的立交組織交通。浙贛電力機車線路則通過高架穿越XX城區(qū)的東西邊界線。3、資源優(yōu)勢（1）旅游資源區(qū)內(nèi)梅嶺是省級重點風景名勝區(qū)、國家級森林公園，其秀麗、素雅的自然風光，悠久豐富的歷史文化內(nèi)涵為XX區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件。（2）水力資源XX全區(qū)各江河水量豐沛，按出境流向可分為潦河修河、贛江兩大水系。城區(qū)有三條水系：烏源港、東源水和銅源港。年平均徑流量為1.98億立方米，徑流量分布趨勢由東南向西北遞減。（3）土地資源全區(qū)土地總面積254平方公里，大部分處于西山山脈中段梅嶺山區(qū)，山地占總面積的85%。全區(qū)有耕地4.81萬畝，山地27.46萬畝，水面1.85萬畝，村鎮(zhèn)及道路用地2.5萬畝，其他5.07萬畝。（二）制約因素產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍不盡合理，第三產(chǎn)業(yè)仍缺乏優(yōu)勢，而且農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不高。工業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)有待于進一步優(yōu)化，投入與產(chǎn)出失調(diào)，重點產(chǎn)品和支柱產(chǎn)業(yè)少?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后。城區(qū)道路雖已加大建設(shè)力度，但仍不成系統(tǒng)；目前市政設(shè)施標準低，排澇、排污能力差。污水處理設(shè)施嚴重滯后，環(huán)境污染日趨嚴重。旅游服務設(shè)施落后。XX有較豐富的旅游資源，但旅游業(yè)發(fā)展規(guī)模不大、速度不快，主要由于接待設(shè)施檔次不高、數(shù)量不足，旅游線路開發(fā)不完善。交通、餐飲、旅館和其他社會服務業(yè)跟不上旅游業(yè)的發(fā)展。用地的開發(fā)分布無序，部分項目已經(jīng)起動，增加了土地開發(fā)調(diào)整的難度。第三章2003年版總體規(guī)劃實施情況以及相關(guān)規(guī)劃的銜接由于此次控規(guī)的主要依據(jù)為2003年版XX區(qū)總體規(guī)劃，因此，有必要對上輪總規(guī)及其實施情況作一簡要評析和反思。圖3-1：XX2003年版總體規(guī)劃——圖3-1：XX2003年版總體規(guī)劃——規(guī)劃結(jié)構(gòu)示意2003年編制的XX市XX區(qū)總體規(guī)劃，是原《XX市XX區(qū)總體規(guī)劃（1997-2010年）》的延續(xù)和發(fā)展，是在原公布實施的各項規(guī)劃的基礎(chǔ)上修訂編制而成的。2003年版總體規(guī)劃年限為2003年至2020年。城區(qū)規(guī)劃控制范圍為：包括兩個街道(站前街道和幸福街道)和招賢鎮(zhèn)行政區(qū)部分范圍，北起烏井水庫－翠巖寺，南至XX中醫(yī)學院，東到禹港李家，西臨幸福水庫。面積約為23.5平方公里。規(guī)劃將XX市XX區(qū)城區(qū)性質(zhì)定為：XX市的衛(wèi)星城、后花園，西部的居住和文化教育基地，以休閑度假旅游接待為特色的山水生態(tài)城區(qū)。規(guī)劃建成區(qū)人口規(guī)模2010年8.5萬，2020年11萬人。規(guī)劃建成區(qū)用地規(guī)模近期（到2005年）城區(qū)建設(shè)用地7.25平方公里，到2020年城區(qū)建設(shè)用地達到12.0平方公里。規(guī)劃確定城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略為“西控、東拓、南伸、北接、中秀”。城區(qū)布局結(jié)構(gòu)為“一核三心四片七脈”（如圖3-1），其中一核指磨盤山綠核及其周邊的商業(yè)服務設(shè)施，還有磨盤山南路和云灣大道交叉口西北側(cè)行政中心，共同構(gòu)成全區(qū)的主中心。三心指城區(qū)北部翠巖路為中心的老城區(qū)商貿(mào)文教中心，南部新區(qū)的招賢大道兩側(cè)原交警大隊東南側(cè)的新商業(yè)體育中心，旅游度假基地北側(cè)的旅游服務中心。四片指四塊南北向的功能片區(qū)，由東至西分別為教育事業(yè)綜合片區(qū)、城區(qū)生活片區(qū)、旅游休閑片區(qū)和原有產(chǎn)業(yè)發(fā)展片區(qū)。七脈指由綠核向外延伸出的七條綠線，貫穿全圖3-2：XX2003版總體規(guī)劃——圖3-2：XX2003版總體規(guī)劃——居住用地規(guī)劃示意規(guī)劃至2020年居住用地397公頃，占城市總建設(shè)用地的33.1%，人均36.1平方米。城區(qū)的居住用地主要由五大組團構(gòu)成。包括老城組團、幸福組團、磨盤組團、天寧組團和賢甫組團（如圖3-2）。各組團內(nèi)部分別配以相應的服務設(shè)施和中、小學。規(guī)劃形成點、線、面相結(jié)合的公共設(shè)施空間網(wǎng)絡系統(tǒng)。以各組團公共設(shè)施集中的中心區(qū)為節(jié)點，通過幾條主要的商業(yè)街，由節(jié)點出發(fā)向一定方向延伸，將各組團的中心點通過商業(yè)街或綠帶有機結(jié)合起圖3-3：XX2003版總體規(guī)劃——圖3-3：XX2003版總體規(guī)劃——公共設(shè)施規(guī)劃示意圖3-4：XX2003版總體規(guī)劃——圖3-4：XX2003版總體規(guī)劃——交通規(guī)劃示意二、2003年版總體規(guī)劃實施的基本情況（一）實施基本情況城市總體規(guī)劃實施4年多來，堅持規(guī)劃為經(jīng)濟建設(shè)中心服務，認真組織城市總體規(guī)劃實施工作，調(diào)整城市用地和產(chǎn)業(yè)布局，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)步伐，嚴格城市規(guī)劃監(jiān)督管理，使規(guī)劃在合理利用城市空間和土地資源、優(yōu)化城區(qū)布局結(jié)構(gòu)、改善城市環(huán)境和形象、完善城市服務功能、促進區(qū)域經(jīng)濟社會跨越式發(fā)展方面，發(fā)揮了積極的重要的作用。1、實施城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，不斷優(yōu)化城區(qū)空間結(jié)構(gòu)按照城市總體規(guī)劃“西控、東拓、南伸、北接、中秀”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，各片區(qū)按照功能定位協(xié)調(diào)發(fā)展,城區(qū)功能明顯完善，城區(qū)擴展初具規(guī)模，其“一核三心四片七脈”的大體框架在以道路結(jié)構(gòu)為載體的情況下初現(xiàn)端倪。老城區(qū)商貿(mào)文教中心在原有基礎(chǔ)上加快了舊城改造過程，完善了部分公共服務設(shè)施，尤其是市民生活急需的集貿(mào)市場，新商業(yè)體育中心正在規(guī)劃建設(shè)中，而旅游服務中心由于野生動物園用地的重新定位，需進行新的探討。此外，建設(shè)過程中對磨盤山進行了嚴格控制，形成了以磨盤山公園為核心的公共綠地系統(tǒng)，景峰山莊、洪恒山莊、九州依云郡等住宅小區(qū)項目的相繼建成，不僅有力地緩解了老城中心的居住壓力，也提供了與XX發(fā)展旅游服務定位相協(xié)調(diào)的居住環(huán)境。圖3-5：老城區(qū)的整治、更新圖3-5：老城區(qū)的整治、更新圖3-6：對老城商貿(mào)中心加強商業(yè)氛圍的營造圖3-7：幸福路綜合市場圖3-8：招賢路集貿(mào)市場圖3-9：洪恒花園圖3-10：新建小區(qū)2、調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，促進城區(qū)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展根據(jù)總體規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)布局，采用大中規(guī)模片狀產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)的模式，充分利用城區(qū)道路、國道、高速公路、鐵路等交通優(yōu)勢，依托水、電等市政公用設(shè)施，規(guī)劃集中布置1片產(chǎn)業(yè)區(qū)，即位于幸福南路兩側(cè)的幸福產(chǎn)業(yè)園區(qū)，主要改造原有企業(yè)，通過革新，引進新技術(shù)，該區(qū)主要發(fā)展旅游休閑產(chǎn)品加工業(yè)，規(guī)劃用地面積約130公頃。目前，該產(chǎn)業(yè)園區(qū)依據(jù)2003年版的總體規(guī)劃，仍保持機械制造、汽車配件為主，但具有一定的污染，對城區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。此外，原規(guī)劃在紅灣公路－高速公路西環(huán)線－鐵路西環(huán)線之間建設(shè)大規(guī)模的現(xiàn)代物流中心，發(fā)展對外物資的集散聯(lián)合托運，規(guī)劃占地面積7公頃左右，但近幾年該區(qū)的建設(shè)以產(chǎn)業(yè)用地為主，且已初具規(guī)模，因此在總體規(guī)劃修編或者下一層次的規(guī)劃中，應根據(jù)現(xiàn)狀以及XX的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，重新進行規(guī)劃定圖3-11：幸福產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的汽車配件企業(yè)圖3-12:幸福產(chǎn)業(yè)園內(nèi)新建低密度廠區(qū)位圖3-11：幸福產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的汽車配件企業(yè)圖3-12:幸福產(chǎn)業(yè)園內(nèi)新建低密度廠區(qū)按照“退二進三”戰(zhàn)略，結(jié)合企業(yè)改制，XX對中心區(qū)內(nèi)效益差、污染重、布局散亂的中小工業(yè)企業(yè)采取“關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)、遷”等措施，實行工業(yè)向園區(qū)集中，以工業(yè)化促進城市化，使得老城區(qū)的工業(yè)用地逐步搬遷，促進了人居環(huán)境的改善和三產(chǎn)發(fā)展。3、加快城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，提高城市現(xiàn)代化水平城區(qū)道路交通不斷改善。重視城區(qū)公共交通規(guī)劃，加快了城區(qū)道路及對外交通建設(shè)步伐，“環(huán)狀＋放射”城區(qū)道路骨架和對外交通格局基本形成，完善了紅灣大道、云灣大道和昌灣大道所構(gòu)架的主干路骨架，高速公路西環(huán)線和鐵路西環(huán)線均處于建設(shè)過程之中，并在XX城區(qū)外圍形成了不同的交通節(jié)點。在高速西環(huán)線和昌灣大道立交口的下口處規(guī)劃了綜合交通樞紐，且用地已經(jīng)確定，處于待建之中。城區(qū)市政公用設(shè)施進一步完善。供水能力大為增強，排水系統(tǒng)逐步完善，正逐步將雨污合流制改為截流式合流制排水系統(tǒng)。供電線網(wǎng)更加完善，通訊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展迅猛，已擁有比較完善的信息網(wǎng)絡，強大的信息傳輸和交換能力。對城區(qū)公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站等進行更加完善的規(guī)劃和建設(shè)。圖3-13：城區(qū)園林綠化建設(shè)取得明顯成效圖3-14：水系的綜合整治圖3-13：城區(qū)園林綠化建設(shè)取得明顯成效圖3-14：水系的綜合整治加大了城區(qū)生態(tài)環(huán)境保護和整治力度。全面實施烏源巷水系綜合整治、水環(huán)境綜合整治、城區(qū)建綠工程等項目，加強城區(qū)周邊大環(huán)境的綠化建設(shè)，利用有條件的山頭、溪河沿岸地帶，擴大和開辟林地、果園及防護林帶，初步形成了以磨盤山為核心，周邊山體為滲透面的綠色網(wǎng)絡。XX區(qū)不斷擴大城區(qū)的園林綠化面積，逐步提升綠化品位。城區(qū)的園林綠化和生態(tài)環(huán)境得到了明顯的改善。城區(qū)及外圍各風景名勝區(qū)和丘陵地帶基本被綠化覆蓋，綠化覆蓋率達40%，園林綠化建設(shè)取得明顯成效。環(huán)境污染、惡化勢頭基本得到遏制，城區(qū)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量有了進一步提高，城區(qū)環(huán)境品位得到提升。圖3-15：XX圖3-15：XX區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（2006——2010年）依據(jù)XX區(qū)2006年住房調(diào)查，XX全區(qū)住房總建筑面積90萬平方米，人均住房建筑面積25平方米，戶均人口3.3人；以小家庭為單元居住成為主要居住方式；戶均住房建筑面積75平方米。戶均住房建筑面積90平方米以下的中小戶型家庭占70％以上；低保戶中的無房戶和人均居住面積7平方米以下的住房困難戶50戶，人均建筑面積10平方米以下的低收入家庭224戶，住房保障工作依然艱巨。為了達到XX區(qū)居住環(huán)境最佳，編制完成了《XX區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（2006--2010）》（如圖3-15），要求人均住房面積不低于28平方米，規(guī)劃期內(nèi)新增住宅總需求226.64萬平方米。每年需求量30～40萬平方米，年均增長5％。居住區(qū)內(nèi)綠地按30％以上設(shè)計，居住建筑間距嚴格按1：1．2規(guī)劃，居住小區(qū)四周空透率70％。形成環(huán)境優(yōu)雅，通行便利，工作生活方便，社會服務設(shè)施齊全的人居環(huán)境。表：近二年普通商品住房建設(shè)安排一覽表序號地塊位置用地面積（畝）規(guī)劃情況住宅面積（㎡）中小戶型面積（㎡）套型控制備注1紅灣公路北側(cè)龍灣161居住用地16000010400030%

2紅灣公路南側(cè)怡明200居住用地175712.7

70%以上

3紅灣公路兩側(cè)280居住用地215430.2

70%以上

4衛(wèi)生材料廠用地出讓136.68商業(yè)住870%以上存量土地5洪恒機械廠用地出讓83.996居住用地89595.858237.280%以上存量土地6XX電爐廠用地出讓74.4555商業(yè)住宅84382.954848.970%以上存量土地7紫清路紫廬6號26.6居住用地

90%

8招賢北路龍泉灣學村266.66居住用地

20%

9鹿聚路永惠山城163.836居住用地130937.586418.7566%

10招賢中路電視機廠用地出讓60.6975居住用地

70%以上存量土地11招賢路中威山莊196居住用地

70%以上

12招賢路起重設(shè)備廠用地出讓73.605商業(yè)住宅

70%以上存量土地13磨北路梅嶺造紙廠23居住用地

70%以上存量土地14磨北路恒茂公司桃花源220居住用地

15紅灣公路鼓風機廠用地出讓57商業(yè)住宅

70%以上存量土地16竹山路摩擦材料廠用地出讓44.32居住用地

70%以上存量土地17磨南路新華醫(yī)院周邊用地出讓101居住用地7482248634.365%存量土地18虎山路XX糖果廠用地出讓33.525居住用地402302816170%以上存量土地19下澤路經(jīng)濟適用房10.78居住用地

95%以上

20紅灣公路西外環(huán)高速北側(cè)4400綜合用地

70%以上

（二）存在的問題根據(jù)上述XX上輪總體規(guī)劃的實施基本情況，尤其是近幾年的城市建設(shè)，經(jīng)過詳細調(diào)查，可看出實施過程中仍然存在以下一些問題。1、城區(qū)用地布局、土地出讓與上輪總體規(guī)劃城市性質(zhì)定位的偏離在2003年版XX區(qū)總體規(guī)劃中，將XX區(qū)的城市性質(zhì)定位為XX市的衛(wèi)星城、后花園，西部的居住和文化教育基地，以休閑度假旅游接待為特色的山水生態(tài)城區(qū)。城區(qū)用地布局規(guī)劃并沒有專屬的休閑旅游度假用地，這些都是與城市性質(zhì)不相符的。城區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)和現(xiàn)有建設(shè)沒有彰顯XX的環(huán)境特色，應盡可能的顯山露水。此外，如下表，近幾年的用地適用情況也表明土地出讓主要為居住用地，并不能體現(xiàn)上輪總體規(guī)劃城市性質(zhì)中休閑度假旅游接待為特色的定位。已出讓用地一覽表編號用地性質(zhì)項目名稱建設(shè)情況用地面積（畝）1CXX區(qū)供電公司用地待建4.882CRXX電爐廠用地在建74.45553MXX礦山機械有限公司用地待建41.344CRXX摩擦材料總廠地塊用地待建41.985CXX區(qū)磨盤山南路地塊用地在建108.336CRXX電視機廠地塊用地待建9.75757CRXX電視機廠用地待建21.5558MXX寶馬箱包廠用地已建10.3889CRXX衛(wèi)生材料廠招賢大道地塊在建113.3410C招賢鎮(zhèn)政府用地已建2411CXX區(qū)紅灣公路生態(tài)花園用地待建161.112CXX區(qū)招賢鎮(zhèn)敬老院用地待建11.213CXX現(xiàn)代焙藝技工學校用地待建174.614C國稅局在建13.68815CXX市慈愛老年公寓待建76.7416C供銷社在建15.9917RXX市機械新動管理處待建117.21418C09-001計生服務站待建219R永慧用地規(guī)劃說明2在建16620CR洪恒山莊在建83.99621CR翠巖路地塊待建7.4722RXX鵬泰翔實業(yè)有限公司待建36.3823UXX區(qū)紅灣陳勇（只有CA待建）在建5.6924RXX區(qū)城市投資有限公司已建10.7825R山水雅苑用地待建23.526CXX二中用地在建26.6427MXX市洪崖油脂化工有限公司在建2928CXX區(qū)人事勞動與社會保障局待建12.7729C420國庫在建12.7730D中國人民解放軍XX軍分區(qū)用地紅線圖已建48.7431R09-002廉租房紅線圖待建26.8132R09-003房管局拆遷安置房紅線圖待建24.7933C09-006XX公路分局待建7.9934R半上楓景安置房待建4.5235C名人藝術(shù)苑200902待建68.6836C市政所紅線圖新待建10.3937R蔬菜村昌灣拆遷紅線已建12.3138R蔬菜村昌灣大道安置補征已建10.1839RXX區(qū)安置房待建35.2240Ca-5-04（志達景豪21f）政府招待所用地規(guī)劃說明在建9.0641CRXX茂敏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃已建10.93242RXX工具廠用地規(guī)劃說明待建20.025343CXX空調(diào)設(shè)備廠及周邊地塊待建30.6644CXX市第四醫(yī)院用地規(guī)劃說明待建20.145CXX市新華醫(yī)院用地規(guī)劃說明在建87.3646RXX糖果廠用地規(guī)劃說明待建33.52547CR起重設(shè)備廠宿舍用地規(guī)劃說明已建4.6548CR起重設(shè)備廠用地規(guī)劃說明待建68.95549R省外貿(mào)資產(chǎn)公司用地規(guī)劃說明待建26.470550C順強大酒店地塊用地已建2.99151CXX區(qū)一中教工宿舍用地規(guī)劃說明已建1552CR紫廬6號用地規(guī)劃說明在建13.2553R中基硅業(yè)用地規(guī)劃說明待建55.5254R伯爵山莊已建14.3455R贛源安置待建427.9合計2747.9數(shù)據(jù)來源：XX區(qū)建設(shè)局2、旅游服務的功能與城市建設(shè)的矛盾依然存在作為XX旅游風景區(qū)的服務城區(qū)，XX城區(qū)承擔著部分旅游服務功能，在建設(shè)過程中，應將重點放在旅游服務設(shè)施的建設(shè)上，而近幾年的城市建設(shè)由于受其他方面，如注重工業(yè)發(fā)展、住區(qū)環(huán)境的改善、道路基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等的影響，使得旅游基礎(chǔ)設(shè)施遠遠不能滿足游客的需求，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相應受到波及，隨著旅游的發(fā)展，城區(qū)內(nèi)旅游環(huán)境營造、服務設(shè)施安排等問題逐步暴露，旅游服務的功能與城市建設(shè)的矛盾日益突出，需要在下一層次的規(guī)劃中加強旅游服務設(shè)施的布置，以滿足不斷發(fā)展的休閑旅游產(chǎn)業(yè)。3、城區(qū)骨架尚未完全拉開，城區(qū)空間結(jié)構(gòu)模式尚需進一步形成。在規(guī)劃實施中，由于缺乏政策、用地等方面的引導，導致外圍組團的發(fā)展不能步入良好的發(fā)展軌道。城區(qū)工業(yè)用地與居住用地混雜，布局散亂。現(xiàn)有的各項用地比例不合理，工業(yè)用地比重過大，居住用地相對偏??；缺乏必要的公共文化設(shè)施、體育設(shè)施、文教設(shè)施；居住質(zhì)量不高，城區(qū)綠化雖初具系統(tǒng)，但良好的自然條件（山地、林地、水系等）沒有加以利用，仍有待改善。4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略仍值得商榷，城區(qū)目前主導產(chǎn)業(yè)機械加工業(yè)等都是污染嚴重的工業(yè)，對大氣、水體造成污染，噪聲污染也較嚴重，對風景旅游區(qū)的環(huán)境有影響。工廠大多呈倒閉狀態(tài)，應加速產(chǎn)業(yè)更新替換，加快土地置換，圖3-16：良好的自然條件沒有加以利用圖3-17：廢棄工廠為XX圖3-16：良好的自然條件沒有加以利用圖3-17：廢棄工廠圖3-18：街道立面缺乏統(tǒng)一的城市設(shè)計圖3-19：新建小區(qū)對視覺通廊的破壞圖3-18：街道立面缺乏統(tǒng)一的城市設(shè)計圖3-19：新建小區(qū)對視覺通廊的破壞圖3-20：山體破壞現(xiàn)象圖3-21：城區(qū)缺乏公共空間圖3-20：山體破壞現(xiàn)象圖3-21：城區(qū)缺乏公共空間圖3-22：管線缺乏統(tǒng)籌安排圖3-23：急需改造的城中村7、“城中村”圖3-22：管線缺乏統(tǒng)籌安排圖3-23：急需改造的城中村三、上輪總體規(guī)劃對本次控規(guī)的指導與兩者之間的銜接1、總體規(guī)劃中城市性質(zhì)對本次控規(guī)的指導此次XX控規(guī)應依據(jù)上輪總體規(guī)劃中確定的城市性質(zhì)，在用地布局、綠地景觀、控制指標的制定等方面充分體現(xiàn)XX作為以休閑度假旅游接待為特色的山水生態(tài)城區(qū)，增加旅游服務配套設(shè)施用地，景觀要做到透景、透綠、透氣，形成良好的景觀特色。在空間管制上也應體現(xiàn)XX作為XX后花園的特色，并從“四線”提出嚴格要求，具體細化各控制線的起訖點。對于XX定位為XX市最適宜居住的城區(qū)，更應在控規(guī)里通過居住用地的布局，建筑高度、建筑密度、容積率等指標的確定，創(chuàng)造出良好的居住環(huán)境。2、總體規(guī)劃中規(guī)劃范圍和規(guī)模對于此次控規(guī)的限定上輪總體規(guī)劃將城市規(guī)劃控制區(qū)范圍控制在北起烏井水庫－翠巖寺，南至XX中醫(yī)學院，東到禹港李家，西臨幸福水庫，面積約為23.5平方公里的范圍，規(guī)劃建成區(qū)人口規(guī)模2020年11萬人。此次控規(guī)也盡量遵循總體規(guī)劃范圍的界定，控制在23.5平方公里的范圍之內(nèi)。人口和用地規(guī)模根據(jù)現(xiàn)狀和規(guī)劃，控制在10萬人和15平方公里的范圍內(nèi)，尤其是各居住組團的人口，符合上輪總規(guī)的限定。3、此次控規(guī)與上輪總體規(guī)劃中規(guī)劃結(jié)構(gòu)和用地布局的銜接此次控規(guī)編制中有關(guān)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和用地布局是對上輪總體規(guī)劃內(nèi)容的具體深化，是地塊劃分和地塊性質(zhì)確定的主要依據(jù)，因此，需較詳細了解上輪總體規(guī)劃中有關(guān)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和用地布局的內(nèi)容，將控制規(guī)劃中用地布局和各大項用地與總體規(guī)劃銜接，并根據(jù)實際情況和近幾年的建設(shè)作適當調(diào)整。尤其城區(qū)的公共設(shè)施用地和市政設(shè)施用地，應在上輪總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)人口規(guī)模的分布和服務半徑進行布局。對于經(jīng)濟適用房和安置房用地的布局，可綜合考慮住房建設(shè)規(guī)劃合理布置。4、道路交通框架的細化和深化2003年版總體規(guī)劃中XX城區(qū)的道路交通框架在近幾年的建設(shè)過程中已基本形成，此次控規(guī)道路交通規(guī)劃內(nèi)容主要在原有框架的基礎(chǔ)上，對主、次干道進行細化，包括不同斷面形式、交叉口處理方式等，并深化道路交通網(wǎng)絡，增加道路網(wǎng)密度，布置停車場地。圖3-24：《梅嶺——滕王閣風景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2007——2025）》梅嶺片區(qū)的總體布局四、圖3-24：《梅嶺——滕王閣風景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2007——2025）》梅嶺片區(qū)的總體布局XX境內(nèi)梅嶺是省級重點風景名勝區(qū)、國家級森林公園，旅游興區(qū)已成為振興XX區(qū)國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略舉措。立足于XX市的后花園，XX如何在進一步優(yōu)化整合自己的資源的同時，大力提高軟硬件的建設(shè)，以提高自己的知名度，擴大自己的旅游市場，我們必須協(xié)調(diào)好梅嶺風景名勝區(qū)旅游規(guī)劃和XX城區(qū)建設(shè)規(guī)劃，兩者相輔相成，互相促進發(fā)展。因此此次控制性詳細規(guī)劃應處理好與梅嶺風景名勝區(qū)規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容相銜接，在規(guī)劃建設(shè)城區(qū)的同時，為旅游發(fā)展提供良好的環(huán)境。圖3-26：《梅嶺——滕王閣風景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2007——2025）》XX城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃圖3-25：《梅嶺——滕王閣風景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2007——2025）》XX城區(qū)游覽設(shè)施規(guī)劃根據(jù)《梅嶺——滕王閣風景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2007圖3-26：《梅嶺——滕王閣風景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2007——2025）》XX城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃圖3-25：《梅嶺——滕王閣風景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2007——2025）》XX城區(qū)游覽設(shè)施規(guī)劃此外，XX城區(qū)建設(shè)應與旅游發(fā)展相協(xié)調(diào)，如圖3-26，城區(qū)內(nèi)部和周邊景區(qū)、景點包括了洪崖丹井景區(qū)、長春湖、天寧寺等，除了符合各文物保護單位和景點控制范圍之外，還應控制好進出各景點的路線，對沿路影響旅游形象的建筑予以拆除，對新建、改建建筑后退距離、建筑高度、建筑色彩等進行嚴格規(guī)定和控制，創(chuàng)造一個適合旅游的環(huán)境優(yōu)美的城區(qū)。第四章規(guī)劃理念與規(guī)劃重點一、規(guī)劃理念在對上輪總體規(guī)劃以及近幾年規(guī)劃實施情況等方面作出分析和反思后，并根據(jù)XX的自然地理、交通區(qū)位、社會經(jīng)濟情況，在此次控制性詳細規(guī)劃的編制過程中，遵循以下規(guī)劃設(shè)計理念。1、融合共生理念圖4-1：XX城區(qū)空間形態(tài)（現(xiàn)狀）傳統(tǒng)的風水理論就是依據(jù)可持續(xù)發(fā)展原理，選擇的聚居地都顯示了山水、風向、土壤、氣候等生態(tài)平衡的特征。為此，我們要根據(jù)XX現(xiàn)有的山體和水體的類型（自然、天然），山體、水體的組成形態(tài)（如圖4-1），構(gòu)建合理城市結(jié)構(gòu)，引導城區(qū)持續(xù)發(fā)展。從整體角度綜合平衡各社會經(jīng)濟要素，順應原有的自然格局，避免城區(qū)規(guī)模過度蔓延發(fā)展，為XX區(qū)未來的發(fā)展建設(shè)奠定可持續(xù)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)。通過合理布局城區(qū)各項功能，提高土地資源的集約高效利用；促進城市化與旅游的協(xié)調(diào)發(fā)展；在規(guī)劃中充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計思想，力求做到“環(huán)境——人——建筑圖4-1：XX城區(qū)空間形態(tài)（現(xiàn)狀）2、超前、延續(xù)發(fā)展理念首先，XX區(qū)發(fā)展必須嚴格貫徹城市總體規(guī)劃的戰(zhàn)略意圖，在用地布局、主干路走向等方面必須按總體規(guī)劃要求執(zhí)行。同時，又應在規(guī)劃中針對不斷出現(xiàn)的新情況，作相應的調(diào)整，堅持適度超前，延續(xù)發(fā)展，保證XX區(qū)建設(shè)不落后，維護各時期發(fā)展的完整性。在規(guī)劃區(qū)內(nèi)各地塊進行細分的同時，規(guī)劃充分考慮未來進駐項目的實際情況，制定相應的控制性條款和引導性指標，進一步加強規(guī)定性與靈活性相結(jié)合的控制內(nèi)容，為后續(xù)規(guī)劃和日常規(guī)劃管理起到承上啟下的作用。3、城市設(shè)計理念將城市設(shè)計方法貫徹到規(guī)劃過程之中，強化規(guī)劃區(qū)的整體價值和環(huán)境特色，塑造整體的景觀特色和空間秩序，實現(xiàn)高品質(zhì)的環(huán)境質(zhì)量和生活質(zhì)量的目的。在規(guī)劃的全過程中，運用城市設(shè)計方法，綜合考慮XX區(qū)自然環(huán)境、人文因素和居民生產(chǎn)、生活需要，對城區(qū)空間環(huán)境作出統(tǒng)一規(guī)劃，提高城區(qū)的環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和城市景觀的藝術(shù)水平。做好XX區(qū)的環(huán)境設(shè)計，特別是公共活動空間的環(huán)境設(shè)計，綜合處理好建筑、道路、廣場、院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動之間的相互關(guān)系。為市民創(chuàng)造安全、舒適、方便和優(yōu)美的工作和生活環(huán)境，做到經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。4、環(huán)境、個性發(fā)展理念XX區(qū)最大的優(yōu)勢體現(xiàn)在其得天獨厚的自然環(huán)境，因而本次控制性詳細規(guī)劃工作要最大限度地捍衛(wèi)這個優(yōu)勢。不能為了發(fā)展經(jīng)濟而犧牲了優(yōu)美的自然景觀，山體、河流等是不可再生的自然資源，我們要給我們的子孫后代留下更好的生存空間。因此在編制規(guī)劃時都應注重環(huán)保，突出XX得天獨厚的自然景觀。分別進行“綠線規(guī)劃”（保護山體與綠化）與“藍線規(guī)劃”（保護水體），明確限制城市發(fā)展中可能出現(xiàn)的破壞山體、水體的行為。盡量將建設(shè)對環(huán)境的破壞降到最低限度，合理利用水資源、土地資源、林木資源等，避免盲目開發(fā)，實現(xiàn)對自然資源和能源的合理利用。同時，在規(guī)劃過程中要特別注重對個性的認識與張揚，借用山水環(huán)境創(chuàng)造具有個性、特點的XX區(qū)。對城區(qū)意象空間的構(gòu)建以及與地域背景、歷史地理特點相應的文脈的表達。而作為毗鄰梅嶺旅游區(qū)的城區(qū)，更應強調(diào)地域特色的展現(xiàn)，把握地域歷史文化和地理特點，深刻了解其文化的發(fā)展脈絡，研究整體空間環(huán)境的品質(zhì)意境，從而確定空間的藝術(shù)特色，構(gòu)筑城區(qū)形象整體景觀框架，形成良好的城區(qū)意象空間，展示城區(qū)的個性風格。5、經(jīng)營城市理念適應市場經(jīng)濟的需求，采取剛性指標和彈性指標相結(jié)合的方式，提高土地使用的混合性和兼容性。適應城市經(jīng)營要求，充分發(fā)揮城市的土地價值，合理配置城市空間，推進資源的節(jié)約，合理確定土地使用性質(zhì)及土地使用強度，為經(jīng)營城市提供切實可行的規(guī)劃管理依據(jù)。盡可能減少基礎(chǔ)設(shè)施重復投入。堅持城市基礎(chǔ)設(shè)施、及配套公共服務設(shè)施、生態(tài)環(huán)境和城市安全設(shè)施共享，避免重復建設(shè)造成的浪費用地的優(yōu)先保障。在規(guī)劃設(shè)計和管理中嚴格依照技術(shù)規(guī)定，使交通設(shè)施、道路系統(tǒng)和功能布局在尊重現(xiàn)實和科學的基礎(chǔ)上，保證規(guī)劃管理的科學性和建設(shè)的可行性，使科學規(guī)劃和科學管理相結(jié)合。加強市場觀念，堅持可持續(xù)開發(fā)原則，統(tǒng)一規(guī)劃，立足當前，遠近結(jié)合，分期實施，增強彈性，引導并控制實施過程中的開發(fā)建設(shè)，促進經(jīng)濟、社會、生態(tài)的協(xié)調(diào)發(fā)展。二、規(guī)劃重點1、尊重總體規(guī)劃對各組團片區(qū)的用地建設(shè)發(fā)展思路。用地符合城區(qū)的發(fā)展性質(zhì)和規(guī)模，布局科學合理，用地緊湊，功能清晰，保障現(xiàn)代化城區(qū)活動的基本要求；2、各項規(guī)劃用地既要合理分區(qū)，避免相互干擾，又要注意有機結(jié)合；詳細規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界限，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件允許建設(shè)建筑類型；3、堅持實事求是，因地制宜的方針，針對城市不同功能分區(qū)，制訂體現(xiàn)各功能區(qū)自身特點的有關(guān)控制指標（包括：建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率、建筑間距、建筑后退紅線距離、機動車出入口方位等）；制定相應的土地使用及建筑管理規(guī)定；4、形成通暢安全、快速和便捷的對外交通網(wǎng)絡和城區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)，合理布局各類交通服務設(shè)施；確定各級主、支路的紅線位置、控制點坐標和標高；5、發(fā)展綠化系統(tǒng)，形成良好的城區(qū)園林綠化和景觀系統(tǒng)；明確“藍線”、“綠線”的劃分；6、明確“黃線”范圍，建立完善的市政設(shè)施系統(tǒng)，根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線；重視防災設(shè)施系統(tǒng)的建設(shè)和完善，加強對城區(qū)環(huán)境的治理，促進環(huán)境質(zhì)量提高；7、劃定“紫線”的范圍；8、整合自然環(huán)境資源，延承自然的水體山體，在保護環(huán)境的前提下進行有限度的開發(fā)，體現(xiàn)“山水園林城市”的特征，促進城市可持續(xù)發(fā)展，突出城市特色與文化品質(zhì)；第五章規(guī)劃原則與功能定位一、規(guī)劃原則1、注重規(guī)劃構(gòu)思的前瞻性。針對城區(qū)新的需求，規(guī)劃在建設(shè)模式、交通組織、生態(tài)環(huán)境及開發(fā)對策上，具有一定的前瞻性。2、注重城市空間的整體性。針對XX市XX城區(qū)總體布局特點，規(guī)劃考慮與未來的城市形態(tài)相協(xié)調(diào)，在空間和形態(tài)上形成整體性。3、注重建設(shè)實施的可行性。針對XX市XX城區(qū)的特點，規(guī)劃具有一定的彈性，力求適應不同階段、不同投資者的需求，達到建設(shè)實施的可操作性。4、堅持科學的態(tài)度和實事求是的精神，注重規(guī)劃的科學性、系統(tǒng)性和可行性，指導城區(qū)建設(shè)與發(fā)展。二、規(guī)劃區(qū)功能定位根據(jù)XX市XX區(qū)總體規(guī)劃，XX區(qū)城市建設(shè)發(fā)展目標及現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展對城市建設(shè)的基本要求，規(guī)劃確定XX城區(qū)的性質(zhì)為：XX市的衛(wèi)星城、后花園，西部的居住和文化教育基地，以休閑度假旅游接待為特色的山水生態(tài)城區(qū)。第六章用地布局規(guī)劃以XX市XX區(qū)城市總體規(guī)劃（2003—2020）為依據(jù)，經(jīng)過比較分析，研究城區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)和布局調(diào)整的可能性，以及考慮在建和待建的項目建設(shè)狀況、用地規(guī)模等因素，綜合用地發(fā)展方向的特點，深化、細化各項用地功能，具體落實各類用地的空間位置，理順路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。一、布局結(jié)構(gòu)圖6-1：布局結(jié)構(gòu)如前述，XX2003年版總體規(guī)劃中城區(qū)布局結(jié)構(gòu)為“一核三心四片七脈”，并根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)示意圖可看出，XX城區(qū)布局結(jié)構(gòu)形成了老城組團、幸福組團、磨盤組團、磨盤山、天寧組團、賢甫組團、幸福工業(yè)園、教育事業(yè)綜合用地、旅游度假基地、遠景用地和其他片區(qū)。不過隨著近幾年建設(shè)與總體規(guī)劃的偏離，部分教育事業(yè)綜合用地和遠景用地片區(qū)已逐步轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)用地和居住用地，原有的野生動物園由于項目開發(fā)的原因需重新定位，原規(guī)劃的小產(chǎn)業(yè)組團為了與發(fā)展旅游的戰(zhàn)略相適應，所以在保持其他組團片區(qū)不變的情況下，將原規(guī)劃的野生動物園重新定位，修改為旅游度假基地，并劃入天寧組團，小產(chǎn)業(yè)組團用地改為以居住用地為主，相應配置商業(yè)服務設(shè)施以及市政設(shè)施，產(chǎn)業(yè)集中用地為紅灣組團。雖然此次規(guī)劃用地并非XX城區(qū)上輪總體規(guī)劃中的全部用地，但此次控規(guī)用地所包含的城市功能結(jié)構(gòu)基本與總體規(guī)劃的布局結(jié)構(gòu)相吻合，所以才在上輪總體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)沿襲的基礎(chǔ)上，將此次控制性詳細規(guī)劃將XX區(qū)規(guī)劃為“兩片八組團”的用地結(jié)構(gòu)形態(tài)。圖6-1：布局結(jié)構(gòu)以幸福路——旅游度假基地和以招賢路——天寧湖為軸線，規(guī)劃區(qū)東、西各形成兩大片區(qū)，其中又可細分為“八大組團”，分別為：1、老城組團：北至翠巖寺，南到南堡路－花園路－愛民路，東西兩側(cè)均為山麓，面積175.99公頃。規(guī)劃以現(xiàn)有的大學校園用地、居住用地和沿路的商業(yè)用地進行局部的改、擴建，改善空間環(huán)境，對于比較破舊的街區(qū)進行改造更新。2、幸福組團：位于老城組團南側(cè)，磨盤山西側(cè)，北至南堡路，南到坑王路，東臨磨盤山麓-陳家路，西達坑王路，面積164.14公頃。該組團主要為居住用地。3、磨盤山：以磨盤山為基礎(chǔ)，向東北、西北和南部延伸的綠帶和水系構(gòu)成XX城區(qū)的綠肺，此區(qū)域內(nèi)嚴格控制各類用地開發(fā)，對新建的建筑也應從景觀視線角度控制其高度。4、磨盤組團：位于磨盤山東，北至花園路－愛民路，南至內(nèi)環(huán)路，東至竹山路－昌灣大道，西到磨盤山北路－云灣大道。用地面積約74.78公頃。主要規(guī)劃了區(qū)域行政中心、醫(yī)院、中小學和居住用地。5、天寧組團：北至磨盤山南路，南至旅游度假基地，東至云灣大道，西到陳家路。用地面積約535.04公頃，規(guī)劃布局公共服務設(shè)施用地、中小學用地和居住用地，部分道路兩側(cè)布置商業(yè)金融用地。6、賢甫組團：位于磨盤山組團南側(cè)，北至內(nèi)環(huán)路，南至江中制藥廠，東至商貿(mào)路，西到云灣大道。用地面積約129.66公頃，規(guī)劃該片區(qū)作為XX發(fā)展的新區(qū)，包括了沿高速公路兩側(cè)的綠帶、中小學用地、居住用地和相應規(guī)模的公共服務設(shè)施用地。7、紅灣組團：區(qū)位于高速西環(huán)線和鐵路西環(huán)線之間，該區(qū)為開發(fā)的新區(qū)，定性為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，以發(fā)展技術(shù)密集型和資本密集型的加工產(chǎn)業(yè)為主，用地面積約219.88公頃。8、居住組團：位于旅游度假基地西側(cè)，幸福南路兩側(cè)，主要布置居住用地，面積約77.69公頃。二、居住用地（一）居住現(xiàn)狀概況圖6-4：現(xiàn)狀小學分布圖6-2：質(zhì)量較好的居住建筑圖6-3:質(zhì)量較差的居住建筑圖6-4：現(xiàn)狀小學分布圖6-2：質(zhì)量較好的居住建筑圖6-3:質(zhì)量較差的居住建筑（二）中小學發(fā)展現(xiàn)狀城區(qū)現(xiàn)有中小學校（園）7所，其中（高中1所、初中1所、小學4所、公辦幼兒園1所），校園占地面積83392平方米（折合125.1畝）。從現(xiàn)有校園校址布局來看，分布位置合理，但從近幾年來城區(qū)人口的居住分布看，一小、五小服務的居住人口少，學校學生少，三?。ㄒ?guī)劃范圍之外）、四小屬城區(qū)中心地段，服務的居住人口多，加之近年來隨XX經(jīng)濟發(fā)展和商品房的開發(fā)，今后區(qū)屬學校生源會逐年遞增。目前各校的校園、校舍面積遠不能滿足今后的辦學條件。（三）布局原則1、合理確定居住用地結(jié)構(gòu)與各項用地指標，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的同時，努力提高城市土地利用率。2、以市場為導向，兼顧公平原則，滿足多樣化的市場需求，為不同收入階層的居民提供高質(zhì)量的居住區(qū)。3、強調(diào)效益、生態(tài)、文化統(tǒng)一的原則，充分利用山水自然環(huán)境，塑造有地方特色的優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。4、加強居住區(qū)軟、硬件條件的完善，把社會文化教育、物業(yè)管理等納入整個建設(shè)過程。普及中小學教育，在新區(qū)開發(fā)的同時，注意按國標配置中小學，重視幼托的規(guī)劃與建設(shè)，完善學前教育。（三）居住用地規(guī)劃本次控規(guī)對原有零散居民點整合，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一管理，創(chuàng)造一個舒適、便利、衛(wèi)生、安全、美觀的居住環(huán)境。對居住用地中一、二類用地規(guī)模和選址按照實際的需求，進行合理調(diào)配，并充分結(jié)合自然環(huán)境。遵循城市“新陳代謝”的客觀規(guī)律，在嚴格控制舊城改造開發(fā)強度的前提下，緩和配套設(shè)施及城市基礎(chǔ)設(shè)施的壓力，增加綠地面積，從根本上改善舊城的環(huán)境質(zhì)量，控制住宅的容積率和建筑密度，滿足日照、通風、綠化、停車、消防等基本要求，防止以犧牲城市環(huán)境效益為代價的“眼前利益”及短期行為，避免出現(xiàn)人口高密度的鋼筋混凝土“森林”。此次控規(guī)范圍并非全部總體規(guī)劃范圍，由于原總體規(guī)劃中部分發(fā)展備用地的使用，以及為了符合XX城區(qū)作為XX市居住特區(qū)的性質(zhì)定位，以及發(fā)展低密度的居住模式，因此，此次控規(guī)中的居住面積446.03公頃，可容納的人口規(guī)模為10萬人，人均居住用地46.60平方米。綜合考慮居民的不同居住消費層次需要，以及房地產(chǎn)開發(fā)對住宅建設(shè)的影響等因素，居住用地主要分兩種類型：一種是一類居住用地，主要為低層住宅區(qū)，居住環(huán)境優(yōu)美、安靜、舒適、交通便捷。容積率控制在0.8以下，綠地率在45%以上。二類居住用地主要為多層及少量小高層居住用地，以開發(fā)商品房和經(jīng)濟適用房、安置房等為主，容積率控制在1.6以下，綠地率40%以上。城區(qū)的居住用地主要由五大組團構(gòu)成。各組團內(nèi)部新建居住區(qū)或居住小區(qū)均需按國家有關(guān)標準配置中學、小學、幼兒園、托兒所，各類學校設(shè)施的數(shù)量和用地均應充裕，中小學要配備必要的體育活動場所，如操場、跑道等。（1）老城組團：居住用地面積約127.55頃，居住容量約2.9萬人。該區(qū)由于歷史原因，商業(yè)主要沿翠巖路分布，人口密度相對較高，主要以大宇學院的學生宿舍為主。新區(qū)開發(fā)后，將有一部分人口遷至新區(qū)。規(guī)劃結(jié)合大宇學校的改、擴建，改善周邊地區(qū)城區(qū)居民居住條件，以提供基礎(chǔ)設(shè)施和綠地廣場等開放空間為主。組團內(nèi)保留小學1所（XX一?。?。中學一所（XX一中）。（2）幸福組團：居住用地面積約87.57公頃，規(guī)劃居住容量2.0萬人。磨盤山周邊用地、幸福路和南堡路之間用地規(guī)劃為低密度開發(fā)的一類居住用地，以別墅為主，控制開發(fā)強度，強調(diào)環(huán)境營造；其余為二類居住用地，以多層為主。居住密度較老城區(qū)略低，可接納一部分由老城區(qū)外遷的居民。組團內(nèi)規(guī)劃中學1所（XX三中）、小學2所（XX五小、XX二?。?。（3）磨盤組團：用地面積約27.5公頃，規(guī)劃居住0.6萬人。該片區(qū)作為XX新區(qū)老區(qū)的銜接區(qū)，將建設(shè)多層為主的二類居住區(qū)。沿招賢大道局部可規(guī)劃建設(shè)小高層，組團內(nèi)規(guī)劃中學1所（XX二中）、小學1所（XX四小）。（4）天寧組團：居住用地面積約109.5公頃，規(guī)劃居住人口2.5萬人。西部和西南部山邊結(jié)合地形規(guī)劃建設(shè)一類居住用地以及旅游度假基地；其余為二類居住用地，以多層為主，沿帝景路和云灣大道局部可規(guī)劃建設(shè)小高層。組團內(nèi)規(guī)劃中學2所（XX四中）、小學3所（雅戈爾希望小學、XX六?。?。（5）賢甫組團：位于磨盤山組團南側(cè)，北至內(nèi)環(huán)路，南至江中制藥廠，東至商貿(mào)路，西到云灣大道。用地面積約35.1公頃，規(guī)劃居住0.7萬人。該片區(qū)作為XX發(fā)展的新區(qū)，將建設(shè)檔次較高的多層住宅和別墅區(qū)，應注重城區(qū)現(xiàn)代化景觀與鄉(xiāng)村景觀的協(xié)調(diào)。組團內(nèi)規(guī)劃高級中學1所（XX五中）、小學1所（XX七小，規(guī)劃范圍之外）。（6）居住組團：位于旅游度假西側(cè)，幸福路西側(cè)，居住用地面積約31.52公頃.規(guī)劃居住人口0.71萬人.組團內(nèi)規(guī)劃高級中學1所（XX七中）、小學1所（XX十?。?。（四）住房建設(shè)規(guī)劃1、住房建設(shè)總量目標到2010年，完成住房建設(shè)面積226.64萬平方米，約2.38萬套；其中，新出讓用地建設(shè)住房面積75.5萬平方米，存量用地置換重建住房面積151.14萬平方米。

套型建筑面積90平方米以下中小戶型普通商品住房建設(shè)面積158.65萬平方米，達到住房建設(shè)總量的70％以上；其中政策性住房（經(jīng)濟適用住房等）建設(shè)面積20萬平方米；在政策性住房中選取5％作為廉租住房，完成廉租住房面積1萬平方米，共計120套。2、住房建設(shè)空間布局指引按照主城區(qū)“一核三心四片七脈”總體布局結(jié)構(gòu)，以及近期建設(shè)規(guī)劃組團發(fā)展梯度推進向南延伸的空間發(fā)展方向，住宅建設(shè)布局結(jié)合城市近期重點發(fā)展地區(qū)、重點整治地區(qū)，總體上形成一核三心四片七脈的布局：

重點建設(shè)紅灣公路、云灣公路居住板塊，規(guī)劃期內(nèi)，應繼續(xù)對這些地區(qū)在土地供應、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施和建設(shè)資金等方面給于優(yōu)先安排，為疏散舊城區(qū)人口提供發(fā)展空間，為XX區(qū)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供居住配套。

幸福路等以西居住片區(qū)主要結(jié)合產(chǎn)業(yè)用地的生活配套以及周邊存量用地改造置換、低洼危舊房改造，重點建設(shè)中低價位、中小套型住房為主，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比例按70％以上控制；

合理選擇政策性住房(含經(jīng)濟適用房和廉租住房)建設(shè)地點，結(jié)合城中村改造、拆遷安置等，重點發(fā)展城鄉(xiāng)結(jié)合部等用地周邊，依托現(xiàn)有居住用地，相對集中建設(shè)。

以磨盤山核心區(qū)、城區(qū)主干道兩側(cè)、以及城區(qū)核心地塊，原則上中小套型不超過70%作為優(yōu)質(zhì)優(yōu)價地段。3、住房用地供應規(guī)劃期內(nèi)主城區(qū)新增住房用地供應總量為2平方公里，其中新增商品住房用地約1平方公里，存量置換（企業(yè)退城進郊、危舊房改造更新等）用地約1平方公里。住房用地供應結(jié)構(gòu)指引。規(guī)劃期內(nèi)住房用地供應總量中，約0.9平方公里用地用于供應中小套型普通商品住房，約0.5平方公里用于供應政策性住房用地，兩項用地合計所占比例達住房用地供應總量的70％。（五）教育圖6-5：2003年版總體規(guī)劃中小學分布示意依據(jù)2003年版總體規(guī)劃，XX區(qū)中小學布局（如圖6-5），但由于近年用地的調(diào)整，部分原規(guī)劃的學校用地有所變化，如原規(guī)劃五中和七小的位置因原用地的出讓和服務半徑的問題，都需要重新選址，所以本次控制性詳細規(guī)劃在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)用地調(diào)整情況，并按國家建設(shè)標準，同時考慮規(guī)劃期內(nèi)的人口發(fā)展，對各組團內(nèi)的中小學數(shù)量、規(guī)模進行調(diào)整配置。規(guī)劃中小學設(shè)置標準為高中規(guī)劃用地40平方米/人，50人/班；初中規(guī)劃用地24平方米/人，48人/班；小學規(guī)劃用地22平方米/人，45人/班。本次控規(guī)范圍內(nèi)共規(guī)劃中學七所，小學十所（如下表）。圖6-5：2003年版總體規(guī)劃中小學分布示意規(guī)劃學校設(shè)施一覽表名稱用地面積（m2）位置班級數(shù)（班）XX一中13267招賢路南山路交叉口東側(cè)24XX二中15869昌灣大道紅灣大道交叉口北側(cè)24XX三中60978幸福路符家路交叉口南側(cè)二小的南側(cè)36XX四中32766軍教路內(nèi)環(huán)路交叉口西南側(cè)30XX五中41339賢莆路麥家路交叉口西側(cè)36XX一小10838洪崖丹井南側(cè)翠巖寺西側(cè)12XX二小21136南堡路符家路交叉口東側(cè)24XX四小8169紅灣大道與消防路交叉口北側(cè)10XX五小8099幸福路袁家路交叉口東北側(cè)之間10XX六小35838內(nèi)環(huán)路下澤路交叉口東南側(cè)30XX七小28572賢莆路麥家路交叉口西側(cè)26雅戈爾希望小學19707下澤路磨盤山南路交叉口西南側(cè)24XX八小15631江中路35XX九小15000紅灣公路與西環(huán)高速交叉口30XX六中30305江中路30XX七中18489幸福南路江鈴路交叉口西側(cè)24XX十小13715幸福南路江鈴路交叉口東側(cè)24三、公共設(shè)施用地（一）行政辦公用地1、現(xiàn)狀概況XX城區(qū)是XX區(qū)人民政府所在地?，F(xiàn)狀行政辦公用地主要分布在工農(nóng)路、幸福路、洪崖路一帶。目前區(qū)政府設(shè)在工農(nóng)路，用地狹小，缺乏停車場地；區(qū)委及武裝部設(shè)在洪崖路，毗鄰風景名勝洪崖丹井。舊城區(qū)內(nèi)部分道路邊亂設(shè)攤點現(xiàn)象較為嚴重，辦公、商業(yè)、交通混雜，互相干擾，與其作為XX區(qū)核心機構(gòu)所在地不相協(xié)調(diào)。區(qū)政府辦公樓設(shè)施較為陳舊，不能滿足行政辦公的需要，需新建。2、用地規(guī)劃布局根據(jù)2003年版總體規(guī)劃，行政中心南遷，新址位于磨盤山南路和云灣大道交叉口西北側(cè)行政中心，用地面積12.7公頃。新行政中心的建設(shè)將帶動南部新區(qū)的整體開發(fā)。老城區(qū)內(nèi)原分散的行政辦公用地部分保留，部分進行土地置換，建設(shè)商業(yè)設(shè)施和公共開放綠地。具體地塊如下：地塊編號用地性質(zhì)代碼用地性質(zhì)名稱總用地面積(M2)容積率建筑密度(%)綠地率(%)A-5-06C11市屬辦公用地235132.53040B-6-01C11市屬辦公用地86851.53045D-10-01C11行政辦公用地69531.53045D-10-04C11市屬辦公用地153120.61545E-2-01C11市屬辦公用地634581.53045E-5-04C11市屬辦公用地1038312045E-7-06C11市屬辦公用地971323540F-1-01C11市屬辦公用地134720.82845F-1-05C11市屬辦公用地33850.31060F-1-06C11市屬辦公用地39481.22845G-3-03C11市屬辦公用地69301.22540A-4-02C12非市屬辦公用地389933540C-2-03C12非市屬辦公用地757433540E-4-08C12非市屬辦公用地1458223040E-5-02C12非市屬辦公用地586733540E-10-03C12非市屬辦公用地159181.82545G-3-01C12非市屬辦公用地107030.81645（二）商業(yè)、金融業(yè)用地規(guī)劃布局城市商業(yè)用地分為商業(yè)、金融業(yè)、服務業(yè)、旅館業(yè)和市場等用地。1、現(xiàn)狀概況城區(qū)現(xiàn)狀商業(yè)服務并不發(fā)達，除沿路的商鋪外，大型的商場很少。城區(qū)現(xiàn)有四個綜合商場，分別在雙馬石、井岡山、工農(nóng)路和翠巖路，規(guī)模較小。此外，有綜合性市場一處，農(nóng)貿(mào)市場三處，多為棚頂市場，設(shè)施簡陋。金融業(yè)的現(xiàn)狀等級規(guī)模均偏低。規(guī)劃的目標是要和XX作為XX的后花園相匹配。2、用地規(guī)劃布局商業(yè)金融業(yè)設(shè)施呈區(qū)級和組團級的二級結(jié)構(gòu)分布。老城區(qū)集中發(fā)展幸福路、翠巖路商業(yè)街，形成服務全區(qū)的商業(yè)金融業(yè)中心。南部新區(qū)在招賢大道東北側(cè)和交警大隊東南側(cè)規(guī)劃區(qū)級商業(yè)批發(fā)中心。居住區(qū)內(nèi)各自規(guī)劃相對獨立的組團商業(yè)中心。在新行政中心南側(cè)，發(fā)展一定規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，形成城區(qū)新的生活服務中心。原規(guī)劃的野生動物園因旅游發(fā)展的需要調(diào)整為旅游服務用地。各居住區(qū)內(nèi)結(jié)合公建中心規(guī)劃集貿(mào)市場。具體地塊如下：地塊編號用地性質(zhì)代碼用地性質(zhì)名稱總用地面積(M2)容積率建筑密度(%)綠地率(%)A-4-03C21商業(yè)用地1386723540A-4-07C21商業(yè)用地565023540A-8-05C21商業(yè)用地634623540B-5-03C21商業(yè)用地725613535C-2-02C21商業(yè)用地906123540C-3-02C21商業(yè)用地104621.53240D-8-03C21商業(yè)用地452913540E-3-01C21商業(yè)用地869823540E-6-02C21商業(yè)用地1631523540E-7-03C21商業(yè)用地691123540E-9-02C21商業(yè)用地1641423540E-10-01C21商業(yè)用地1312023540F-2-03C21商業(yè)用地106821.53240H-5-01C21商業(yè)用地160881.54030H-6-01C21商業(yè)用地4431523530H-7-05C21商業(yè)用地117691.54030H-7-06C21商業(yè)用地178251.54030A-4-04C22金融保險業(yè)用地426833530B-6-06C24服務業(yè)用地28132.94835A-5-05C25旅館業(yè)用地89685.042535.2E-2-03C25旅館業(yè)用地201741.53045E-12-01C25旅館業(yè)用地3730113045E-12-03C25旅館業(yè)用地1356513045E-13-01C25旅館業(yè)用地2759813045E-13-02C25旅館業(yè)用地1296513045E-13-03C25旅館業(yè)用地1009213045E-13-04C25旅館業(yè)用地1279813045E-13-05C25旅館業(yè)用地987913045E-13-06C25旅館業(yè)用地1798213045E-13-07C25旅館業(yè)用地615113045E-15-01C25旅游業(yè)用地255871.23045G-7-04C25旅館業(yè)用地1089671.32040A-5-07C26市場用地130951.24030（三）文化娛樂設(shè)施用地1、現(xiàn)狀概況現(xiàn)狀硬件設(shè)施陳舊落后，有線廣播電視網(wǎng)絡有待升級；文化市場規(guī)模小，相對分散，檔次較低，有新建的群眾文化活動中心，但城區(qū)仍然缺乏綜合性大規(guī)模的文化娛樂設(shè)施；影劇院上座率不高，設(shè)施利用率低，常?？罩茫晃幕瘡V電事業(yè)缺乏能體現(xiàn)本地特色、風貌的綜合性、標志性的廣播電視中心。2、用地規(guī)劃布局規(guī)劃建設(shè)南北兩處文教旅游中心。充分利用現(xiàn)有學校內(nèi)部的文化設(shè)施，對外開放，服務全區(qū)人民。于云灣大道西側(cè)規(guī)劃全區(qū)的文體中心。其他各居住區(qū)結(jié)合居住區(qū)級中心和公園綠地規(guī)劃相應規(guī)模的青少年、老年文化活動中心與健身休閑中心，占地面積0.8-1.2公頃。小區(qū)內(nèi)設(shè)文化活動站。具體地塊如下：地塊編號用地性質(zhì)代碼用地性質(zhì)名稱總用地面積(M2)容積率建筑密度(%)綠地率(%)D-9-02C32文化藝術(shù)團體用地534391.23045E-7-02C32文化藝術(shù)團體用地749423540（四）體育設(shè)施用地1、現(xiàn)狀概況XX區(qū)的體育設(shè)施水平較低，區(qū)內(nèi)尚無大型室內(nèi)運動場所，體育設(shè)施數(shù)量不足，缺乏如健身房、游泳池、溜冰場等運動、娛樂相結(jié)合的體育設(shè)施。2、用地規(guī)劃布局在天寧寺的北側(cè)規(guī)劃一射擊館及訓練用地，占地約24.49公頃。另城區(qū)各中、小學校的運動場館節(jié)假日均應對外開放，各居住區(qū)應配套相應的室外活動場地。按國家標準在新區(qū)和老區(qū)中建設(shè)區(qū)級和居住區(qū)級的中、小型運動館，形成合理完善的體育設(shè)施系統(tǒng)。（五）醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地1、現(xiàn)狀概況目前，XX城區(qū)擁有綜合性醫(yī)院（市四醫(yī)院）1所，中醫(yī)院1所，防疫保健機構(gòu)各1所，新區(qū)現(xiàn)有醫(yī)療設(shè)施不足，隨著城區(qū)的進一步發(fā)展，面積不斷擴大，將無法滿足居民的就診要求。2、用地規(guī)劃布局規(guī)劃的醫(yī)療衛(wèi)生用地按要求，床位數(shù)以4床/千人計算：共需醫(yī)療床位480張。規(guī)劃醫(yī)院3所（包括干休所），平均100床/所。衛(wèi)生防疫站、保健站、門診所(0.3-0.5公頃/所)、衛(wèi)生站等結(jié)合各居住小區(qū)的開發(fā)合理配置，達到合適的服務半徑的要求，供市民就近求醫(yī)。具體地塊如下：地塊編號用地性質(zhì)代碼用地性質(zhì)名稱總用地面積(M2)容積率建筑密度(%)綠地率(%)C-4-06C51醫(yī)院用地209520.61550E-1-01C51醫(yī)院用地474360.61550A-3-03C53休療養(yǎng)用地174641.52545（六）教育、科研設(shè)施用地1、現(xiàn)狀概況XX城區(qū)現(xiàn)有4所民辦學校（XX大宇專修學校，現(xiàn)有在校學生約6000余人、新亞職業(yè)技術(shù)學校，現(xiàn)有在校學生約5300余人、創(chuàng)世紀學校，現(xiàn)有在校學生約1320余人、XX五中）。XX區(qū)沒有專門的科研設(shè)計用地。2、用地規(guī)劃布局規(guī)劃保留現(xiàn)有的教育設(shè)施用地布局，使各自的用地符合其發(fā)展，同時對大宇學院用地進行擴建和增建。具體地塊如下：地塊編號用地性質(zhì)代碼用地性質(zhì)名稱總用地面積(M2)容積率建筑密度(%)綠地率(%)A-3-02C61高等學校用地313321.53045F-1-03C63成人與業(yè)余學校用地602871.53045F-2-02C63成人與業(yè)余學校用地336801.23045（七）其它規(guī)劃敬老院一所于內(nèi)環(huán)路下澤路交叉口西南側(cè)，占地3.92公頃。建設(shè)老年公寓，充分落實“老有所養(yǎng)”的政策。結(jié)合翠巖寺、天寧寺，規(guī)劃傳統(tǒng)文化教育基地，弘揚XX的悠久歷史和文化積淀，同時開發(fā)旅游服務業(yè)。另外，積極發(fā)展城區(qū)各級社會福利事業(yè)的建設(shè)，保留區(qū)內(nèi)的宗教活動場所及宗祠等，并與居住小區(qū)的活動中心相結(jié)合，形成融宗教活動、人際交往于一體的活動空間。四、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及倉儲用地用地布局指導思想：綜合考慮城市現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)用地分布，以現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)區(qū)為基礎(chǔ)，并考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，采用大中規(guī)模片狀產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)的模式；產(chǎn)業(yè)區(qū)的分布要充分利用城市道路、公路、鐵路等交通優(yōu)勢，并依托水、電等市政公用設(shè)施，使產(chǎn)業(yè)區(qū)與居住區(qū)既聯(lián)系緊密，又減少相互之間的干擾。規(guī)劃集中布置紅灣產(chǎn)業(yè)園區(qū)：位于高速西環(huán)線和鐵路西環(huán)線之間，該區(qū)為開發(fā)的新區(qū)，定性為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，以發(fā)展技術(shù)密集型和資本密集型的加工產(chǎn)業(yè)為主，用地面積47.89公頃。規(guī)劃在紅灣公路－高速公路西環(huán)線－鐵路西環(huán)線之間建設(shè)大規(guī)模的現(xiàn)代物流中心，發(fā)展對外物資的集散聯(lián)合托運，占地面積15公頃左右。另設(shè)相應規(guī)模的物流配送點（隸屬于物流中心）和倉儲設(shè)施，集約管理，統(tǒng)一操作。其它較零散倉儲區(qū)分別為各產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)部自用庫房或堆場。地塊編號用地性質(zhì)代碼用地性質(zhì)名稱總用地面積(M2)容積率建筑密度(%)綠地率(%)F-6-05M1一類工業(yè)用地71652≥0.7≥30≤20G-3-04M1一類工業(yè)用地70807≥0.7≥30≤20G-4-01M1一類工業(yè)用地627190.73020G-4-02M1一類工業(yè)用地409850.73020G-4-05M1一類工業(yè)用地20911≥0.7≥30≤20G-4-06M1一類工業(yè)用地42686≥0.7≥30≤20G-5-04M1一類工業(yè)用地13694≥0.7≥30≤20G-6-08M1一類工業(yè)用地155564≥0.7≥30≤20H-8-02M1一類工業(yè)用地408640.73020H-9-02M1一類工業(yè)用地408430.73020H-10-02M1一類工業(yè)用地783320.73020五、城中村改造與農(nóng)民安置（一）城中村改造經(jīng)驗借鑒在城中村、城邊村的改造方面，國內(nèi)一些城市已經(jīng)在實踐中積累了一定的經(jīng)驗。借鑒這些經(jīng)驗，對XX區(qū)村莊的成功改造具有重要意義。1、珠海的城中村改造——“珠海模式”珠海市通過“政府引導、政策推動、市場運作”，達到政府、開發(fā)商、村民“三贏”目的的城中村改造經(jīng)驗，已經(jīng)得到了建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的肯定，認為值得在全國推廣。按照中心城區(qū)總體發(fā)展要求，珠海市對城中村進行統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施，并按照實事求是，因地制宜的原則，對每個村制定一個拆遷方案。（1）針對開放商：提供“拆一、免二或免三”的優(yōu)惠政策；在3年內(nèi)暫停審批新開工住宅項目，為城中村改建騰出了市場空間；對已出讓土地進行清理回收，作為市政府土地儲備；全面停止機關(guān)、企事業(yè)單位自建住宅，引導居民二次置業(yè)。（2）針對村民：采取保證村民利益的回遷補償政策。拆遷面積和補償面積視舊房建成年份按1:1.1或1:1.2計算；村民的回遷房還可免收土地配套費、人防費、消防費等，并可立即進入市場流通。2、廣州的城中村改造廣州改造“城中村”分兩步走：第一步是轉(zhuǎn)制：集體土地全部轉(zhuǎn)為國有；農(nóng)民變居民；集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)制為股份制企業(yè)；市政基礎(chǔ)設(shè)施納入統(tǒng)一管理。轉(zhuǎn)制后的居民享受城市居民同樣的社會保障。對已參加工作的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民，按規(guī)定參加相應的社會保險，享受有關(guān)的社會保險待遇。從征用土地補償金和村集體經(jīng)濟組織的公積金及其它收益中提取社會養(yǎng)老保險費，多渠道實施養(yǎng)老保險。第二步是有步驟地推進“城中村”改造：首先抓“城中村”老百姓急需解決的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和自來水供應問題，清理村內(nèi)街道兩旁的違章建筑，逐步增加綠化、路燈和消防設(shè)施的設(shè)置，安排市政排污設(shè)施的建設(shè)。3、深圳的城中村改造深圳是我國的經(jīng)濟特區(qū)之一。到1992年，經(jīng)過十年發(fā)展特區(qū)內(nèi)仍有68個行政村，176個自然村，4萬多農(nóng)村戶口，形成了“都市里的村莊”。為此，深圳市頒布了《關(guān)于深圳經(jīng)濟特區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定》（1992年），以政府規(guī)范性文件的形式主動推動特區(qū)的農(nóng)村城市化：將特區(qū)內(nèi)原農(nóng)民一次性轉(zhuǎn)為城市居民；原村民委員會的發(fā)展集體經(jīng)濟和組織村民自治的兩大職能分開，分別由新的集體經(jīng)濟組織、居民委員會和街道辦事處承擔；對原村辦企業(yè)以集體股、個人股和募集股的形式實行股份制改造，使集體經(jīng)濟組織成為自主經(jīng)營、自負盈虧的城市集體所有制企業(yè)；特區(qū)農(nóng)村集體所有土地一次性轉(zhuǎn)為國有，已劃給原農(nóng)村的集體工業(yè)企業(yè)用地和私人宅基地的使用權(quán)仍屬于原使用者；原農(nóng)村的各項社會保險和福利有條件繼續(xù)實行的保持不變，集體企業(yè)的在職人員全部參加全市社會保險；政府創(chuàng)造條件，促進原農(nóng)村未就業(yè)人員在全市范圍內(nèi)應聘就業(yè)。通過這些措施的實施，實現(xiàn)了政府對特區(qū)絕大部分土地的全面控制，使城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)活動基本置于城市規(guī)劃與土地開發(fā)供應計劃的統(tǒng)一引導與調(diào)控之下，不僅樹立了特區(qū)現(xiàn)代化大都市的形象，而且培育了全國最成熟的房地產(chǎn)市場。4、上?！叭小辈渴鹣碌倪w村并點1985年，上海市土地局和農(nóng)委等部門針對郊區(qū)農(nóng)村的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況，提出了推動城市化的“三集中”模式：耕地向種田能手集中，工業(yè)向園區(qū)集中，居住向城鎮(zhèn)集中。并首先在松江縣（今松江區(qū)）取得成功。1993年，上海市委市政府將“三集中”確立為指導郊區(qū)農(nóng)村城鎮(zhèn)化的基本方針，加以推廣。上海在遷村并點過程中得出的反思如下：（1）農(nóng)村住區(qū)的建設(shè)需要研究農(nóng)民的需要：一方面需要設(shè)計者充分了解農(nóng)民的實際需要和偏好，此外還要研究農(nóng)村家庭的變化趨勢。通過公共參與使農(nóng)村住區(qū)最大程度滿足農(nóng)村居民需和偏好不失為一條可行思路。（2）村民更多愿意選擇鎮(zhèn)區(qū)而不是中心村，其原因是中心村的功能過于單一，不足以支持1所小學或其它公共設(shè)施和市政設(shè)施，村民生活不便，可能面臨第二次遷并。（3）農(nóng)村住區(qū)建設(shè)資金切忌顧此失彼，除了在道路、綠化、住宅等方面進行投入外，還要考慮地下部分的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。5、小結(jié)從這些城市的經(jīng)驗可以得到以下幾點啟示：（1）村莊改造應與城市的戰(zhàn)略目標相結(jié)合。（2）多渠道籌措資金是舊村改造成功的重要保障。（3）村莊改造需要政府的強力支持。政府對舊村改造的扶持表現(xiàn)在政策扶持、資金支持和規(guī)劃支持三個方面。（4）村莊的自身特點決定改造方式。（5）村莊改造應充分考慮村民的生活出路和社會保障。（6）應加強村莊改造過程中的村民參與。（二）農(nóng)居安置1、農(nóng)居安置的基本思路（1）建設(shè)目標：通過規(guī)劃、政策手段的調(diào)控，促進農(nóng)村地區(qū)向城市地區(qū)的順利過渡；通過改善居住環(huán)境、豐富文化生活，引導生活觀念的城市化，徹底實現(xiàn)農(nóng)村到城市社區(qū)、村民到市民的轉(zhuǎn)變。（2）改造模式：打破行政村界線限制，統(tǒng)籌布局，采用原地改造與異地新建模式相結(jié)合。易地安置后的宅基地收為國有。（3）安置方式：區(qū)內(nèi)的農(nóng)居安置以公寓式住宅安置為主。（4）改造時機：農(nóng)居改造應同步于或適當超前于新區(qū)建設(shè)進行，避免在新區(qū)建設(shè)中產(chǎn)生“城中村”。（5）相關(guān)政策與措施：深化基層管理組織政策，將村民納入城市社區(qū)管理體系進行管理。在農(nóng)村改造的同時完成農(nóng)轉(zhuǎn)非、村改居等工作。通過加強對村民的教育與培訓工作，提高村民的文化水平和職業(yè)素質(zhì)，增強村民的勞動競爭能力，降低村民失業(yè)比例。在征地過程中，應切實解決村民的社會保障問題，解決村民的后顧之憂。2、留用地安排以村為單位，打破行政村的地域界線，由市政府統(tǒng)一規(guī)劃留地安置。留地安置用于被征地村集體經(jīng)濟發(fā)展和家庭工業(yè)生產(chǎn)安置，建議土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國有土地。第七章土地使用與綜合控制規(guī)劃一、用地分類標準為了與土地開發(fā)建設(shè)和土地出讓的具體條件相適應，規(guī)劃充分考慮功能布局的同時，對土地進行了用地細分。根據(jù)用地使用功能，按照國標《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地