北京市土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收工作交流和分析報(bào)告

北京市土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收工作交流現(xiàn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收工作簡(jiǎn)介一、驗(yàn)收依據(jù)二、驗(yàn)收范圍三、驗(yàn)收審核材料四、驗(yàn)收流程五、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)六、其他注意事項(xiàng)七、案例分析2一、驗(yàn)收的依據(jù)3根據(jù)《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》（京國(guó)土市〔2005〕540號(hào)）

第二十一條：土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)完成后，由市國(guó)土局組織有關(guān)部門對(duì)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收北京市土地整理儲(chǔ)備中心供地驗(yàn)收（現(xiàn)場(chǎng)）工作手冊(cè)（2015年第一版）（2017年修訂版）關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行供地驗(yàn)收項(xiàng)目前期審核工作的通知（京土整儲(chǔ)開(kāi)二[2016]3號(hào)）關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行供地驗(yàn)收項(xiàng)目審核及企業(yè)為主體項(xiàng)目驗(yàn)收后移交入庫(kù)有關(guān)工作的通知（京土整儲(chǔ)開(kāi)二[2017]3號(hào)）供地驗(yàn)收內(nèi)審會(huì)會(huì)議紀(jì)要通過(guò)土地市場(chǎng)公開(kāi)出讓的宗地均需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收1、市、區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)、收購(gòu)（儲(chǔ)）項(xiàng)目；2、企業(yè)為主體實(shí)施的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；3、工業(yè)用地或產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地；4、文保項(xiàng)目；5、危改項(xiàng)目；6、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目；7、規(guī)劃為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的“城中村”項(xiàng)目；8、企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房項(xiàng)目；9、其他通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)出讓的項(xiàng)目。4二、驗(yàn)收范圍上會(huì)條件各類型項(xiàng)目完成開(kāi)發(fā)后（例如針對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需完成征地、拆遷工作，取得二級(jí)釘樁或二級(jí)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、完成成本預(yù)審和地價(jià)審議工作），在土地市場(chǎng)公開(kāi)交易前開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收工作。5三、驗(yàn)收審核材料前期手續(xù)土地開(kāi)發(fā)成本房屋、土地產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)建（構(gòu)）筑物的拆除工作是否完成必要的大市政等基礎(chǔ)設(shè)施是否完成現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收6三、驗(yàn)收審核材料需提交的材料1、驗(yàn)收申請(qǐng)2、前期手續(xù)（聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要、授權(quán)批復(fù)、立項(xiàng)、規(guī)劃條件、釘樁、征地結(jié)案、各主管部門咨詢意見(jiàn)等）3、權(quán)屬調(diào)查材料4、市政工程建設(shè)相關(guān)材料：5、土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議及相關(guān)材料、實(shí)物還建協(xié)議、企業(yè)搬遷補(bǔ)償協(xié)議6、地形及地上物測(cè)繪成果報(bào)告7、其他文件（區(qū)政府函等）8、土地入庫(kù)確認(rèn)單7三、驗(yàn)收審核材料1、法定代表人（或授權(quán)委托人）簽字并加蓋一級(jí)開(kāi)發(fā)單位公章的《土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議》；2、一級(jí)開(kāi)發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；3、一級(jí)開(kāi)發(fā)單位企業(yè)法定代表人身份證明；4、一級(jí)開(kāi)發(fā)單位企業(yè)法定代表人身份證復(fù)印件；5、《土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議》為授權(quán)委托人簽字時(shí)，需提供一級(jí)開(kāi)發(fā)單位企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書(shū)及被授權(quán)人身份證復(fù)印件。上述材料均需加蓋一級(jí)開(kāi)發(fā)單位公章。8《土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議》及相關(guān)材料的具體要求《實(shí)物還建協(xié)議》及相關(guān)材料的具體要求9對(duì)于項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及的勞動(dòng)力就業(yè)安置等商業(yè)還建內(nèi)容，需要在項(xiàng)目提請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收會(huì)時(shí)同步審議實(shí)物還建協(xié)議。協(xié)議中需明確還建規(guī)模、回購(gòu)價(jià)格、雙方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)及其他權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。1、實(shí)物還建主體為集體經(jīng)濟(jì)組織(或征地協(xié)議約定補(bǔ)償對(duì)象）的，需提供集體經(jīng)濟(jì)組織(或征地協(xié)議約定補(bǔ)償對(duì)象）的法定代表人（或授權(quán)委托人）簽字并加蓋該單位公章的《實(shí)物還建協(xié)議》；2、對(duì)于非宅拆遷進(jìn)行實(shí)物還建的，若實(shí)物還建主體為法人的，需提供機(jī)構(gòu)的法定代表人（或授權(quán)委托人）簽字并加蓋該單位公章的《實(shí)物還建協(xié)議》；若實(shí)物還建主體為個(gè)人的，需提供經(jīng)個(gè)人簽字的《實(shí)物還建協(xié)議》；3、對(duì)于住宅拆遷進(jìn)行實(shí)物還建的，原則不細(xì)化到被拆遷人。由區(qū)縣政府指定單位組織房源分配、購(gòu)房合同簽訂、房款繳納、房屋接收及辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等相關(guān)工作的，需提供區(qū)政府指定單位的法定代表人（或授權(quán)委托人）簽字并加蓋該單位公章的《實(shí)物還建協(xié)議》。入庫(kù)的有關(guān)要求10（一）土地入庫(kù)的條件1.通過(guò)供地現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收；2.地價(jià)審議情況獲得市政府批準(zhǔn)或已報(bào)市政府；3.取得撥地釘樁成果；4.取得相關(guān)權(quán)屬核實(shí)文件；5.簽訂《土地入庫(kù)及安保服務(wù)協(xié)議》、《土地入庫(kù)確認(rèn)單》、《政府交地協(xié)議》、《政府交地確認(rèn)單》（二）土地入庫(kù)的程序入庫(kù)申請(qǐng)——簽訂《土地入庫(kù)及安保服務(wù)協(xié)議》及《土地入庫(kù)確認(rèn)單》等文件——區(qū)縣儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將《土地入庫(kù)確認(rèn)單》提交市儲(chǔ)備中心，市儲(chǔ)備中心發(fā)布出讓公告。（三）現(xiàn)場(chǎng)管護(hù)費(fèi)用的支付入庫(kù)土地的現(xiàn)場(chǎng)管護(hù)費(fèi)用、圍墻砌筑費(fèi)用及防塵費(fèi)用由一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)或原用地單位承擔(dān)，納入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位應(yīng)于會(huì)議審核通過(guò)之日起五個(gè)工作日內(nèi)（距離入市時(shí)間短于五個(gè)工作日的，以入市時(shí)間為準(zhǔn)）按照關(guān)于規(guī)定完成土地入庫(kù)工作(棚改項(xiàng)目參照?qǐng)?zhí)行)四、驗(yàn)收流程(儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)分中心組織項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收并形成初審意見(jiàn)市中心部門內(nèi)審核查項(xiàng)目資料核實(shí)權(quán)屬情況供地驗(yàn)收內(nèi)審會(huì)地上物測(cè)繪及現(xiàn)場(chǎng)踏勘企業(yè)為主體項(xiàng)目入市交易前現(xiàn)場(chǎng)移交儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)（入庫(kù)）其他項(xiàng)目：市場(chǎng)部組織土地入市分中心驗(yàn)收申請(qǐng)區(qū)政府承諾準(zhǔn)備土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議等11四、驗(yàn)收流程(企業(yè)利用自有用地項(xiàng)目)企業(yè)提出驗(yàn)收申請(qǐng)市中心部門內(nèi)審核查項(xiàng)目資料核實(shí)權(quán)屬情況供地驗(yàn)收內(nèi)審會(huì)地上物測(cè)繪及現(xiàn)場(chǎng)踏勘市場(chǎng)部組織土地入市企業(yè)申請(qǐng)企業(yè)向分中心申請(qǐng)，并出具區(qū)政府函準(zhǔn)備土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議等企業(yè)出具承諾函121.基本原則：場(chǎng)光地凈2.需永久（或臨時(shí)）保留的地上物如裝置設(shè)施（電力電信設(shè)施、水務(wù)設(shè)施、燃油燃?xì)庠O(shè)施、熱力設(shè)施、市（路）政設(shè)施等）、建（構(gòu)）筑物（臨時(shí)看護(hù)用房、無(wú)人居住可作為施工臨建的臨時(shí)用房等）及其他地上物（樹(shù)木、圍墻等）的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：a、永久保留——需規(guī)劃部門在建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件中明確可以保留；b、臨時(shí)保留——（1）不需遷改的，無(wú)償交由二級(jí)競(jìng)得人自行處理；（2）若需遷改的，由項(xiàng)目所屬區(qū)政府出具意見(jiàn)，落實(shí)具體遷改時(shí)間，并保證不影響二級(jí)競(jìng)得人的開(kāi)工建設(shè)及竣工驗(yàn)收工作。注意：承諾時(shí)間不要安排在公告期13五、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)五、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)143.其他特殊地上物：（1）高壓線涉及第三方使用的，需取得經(jīng)電力主管部門批準(zhǔn)的遷改方案后方可臨時(shí)保留；（2）修建地鐵（或其他重點(diǎn)工程）搭建的臨時(shí)施工設(shè)施，需市重大辦及建設(shè)方出具有關(guān)意見(jiàn)，明確拆除騰退時(shí)間，并保證不影響二級(jí)競(jìng)得人的開(kāi)工建設(shè)及竣工驗(yàn)收工作。（3）軍纜、輸油管道等明顯影響二級(jí)建設(shè)的地下管線需完成遷改。（4）建設(shè)用地內(nèi)未按照市政管線綜合實(shí)現(xiàn)的市政管井原則上應(yīng)在建設(shè)用地入市前完成導(dǎo)改工作;對(duì)于建設(shè)用地內(nèi)已按照市政管線綜合實(shí)現(xiàn)的市政管井，應(yīng)交由二級(jí)競(jìng)得人按照國(guó)家及北京市有關(guān)規(guī)定依法依規(guī)處理。建設(shè)用地確需永久（或臨時(shí)）保留的地上物如裝置設(shè)施（電力電信設(shè)施、水務(wù)設(shè)施、燃油燃?xì)庠O(shè)施、熱力設(shè)施、市（路）政設(shè)施等）、建（構(gòu)）筑物（臨時(shí)看護(hù)用房、無(wú)人居住可作為施工臨建的臨時(shí)用房等）及其他地上物（樹(shù)木、圍墻等）處理原則如下：a、確需永久保留的地上物：規(guī)劃部門在建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件中明確可以保留XX地塊：XX地塊：五、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)15建設(shè)用地b、確需臨時(shí)保留的地上物需權(quán)屬清晰、補(bǔ)償完畢，不涉及第三方權(quán)利義務(wù)，具體有以下處理方式：1）不需遷改的，無(wú)償交由二級(jí)競(jìng)得人自行處理；2）若需遷改的，項(xiàng)目所屬區(qū)（縣）政府出具意見(jiàn)，落實(shí)具體遷改時(shí)間，并保證不影響二級(jí)競(jìng)得人的開(kāi)工建設(shè)及竣工驗(yàn)收工作。五、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)16五、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)17代征、代拆用地（1）同步驗(yàn)收，且須于最后一宗經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市時(shí)完成全部代征、代拆用地的場(chǎng)地平整工作；（2）應(yīng)在通過(guò)驗(yàn)收后盡快（原則上不超過(guò)1個(gè)月）完成代征（代拆）用地的移交工作（簽訂移交協(xié)議）a、項(xiàng)目整體入市：需按照項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)范圍，對(duì)于除建設(shè)用地范圍外的所有土地進(jìn)行同步驗(yàn)收，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)同前述用地的標(biāo)準(zhǔn)。b、大項(xiàng)目分地塊入市：原則上需明確代征地的驗(yàn)收時(shí)序，并保證在最后一塊建設(shè)用地驗(yàn)收時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)整體項(xiàng)目一級(jí)規(guī)劃用地范圍的驗(yàn)收工作。同時(shí)在對(duì)每個(gè)地塊進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，結(jié)合二級(jí)規(guī)劃條件中對(duì)代征地的要求，區(qū)政府須來(lái)函說(shuō)明：區(qū)政府負(fù)責(zé)組織完成該項(xiàng)目周邊代征道路及代征綠地的實(shí)施和移交工作，在實(shí)施和移交時(shí)完成地上物的處置工作，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。特殊情況：（1）若由于特殊原因暫時(shí)無(wú)法完成移交工作的，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況扣押部分前期成本，直至代征用地移交協(xié)議正式簽訂后予以返還。（2）區(qū)政府確因城市建設(shè)、總規(guī)落實(shí)、加快供地等原因，項(xiàng)目代征（代拆）用地存在暫時(shí)無(wú)法拆除的地上物的，屬地區(qū)政府來(lái)函承諾拆除時(shí)限的（原則上不超過(guò)1年）可予以支持。為優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，減少企業(yè)資金壓力，同時(shí)確保地上物能夠按期拆除，屬地區(qū)政府應(yīng)額外預(yù)留一倍未拆除地上物預(yù)計(jì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用（預(yù)留金額不應(yīng)包含在5%項(xiàng)目尾款之內(nèi)）。在代征（代拆）用地達(dá)到地上物驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后，區(qū)政府按現(xiàn)行政策將剩余預(yù)留資金返還項(xiàng)目主體。18五、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)市政情況a、臨時(shí)三通：（需提供市政咨詢）通施工臨時(shí)用水通施工臨時(shí)用電通可供施工車輛通行的道路b、四通及以上：（市規(guī)劃委會(huì)議紀(jì)要及市政管線綜合方案）通路通上水（自來(lái)水、中水）通下水（雨水、污水）通電（管溝和電纜/僅管溝）通訊（電信、有線電視）通燃?xì)馔崃Γㄊ姓崃芫W(wǎng)供熱/項(xiàng)目?jī)?nèi)自建鍋爐房）污染審查情況（區(qū)政府函中也需文字描述）是否涉及污染？涉及污染的是否完成污染治理及場(chǎng)地評(píng)價(jià)，區(qū)環(huán)保局召開(kāi)專家會(huì)審議通過(guò)？五、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)19六、其他注意事項(xiàng)201、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收期限驗(yàn)收結(jié)果原則上有效期為三個(gè)月，超過(guò)期限需重新上會(huì)審議（通報(bào)）2、測(cè)繪機(jī)構(gòu)選取我中心于2013年3月采用公開(kāi)招標(biāo)方式確定了3家測(cè)繪單位開(kāi)展土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收及土地收儲(chǔ)交地環(huán)節(jié)地形及地上