機電成本管理

機電成本管理第1頁/共17頁一、機電工程在建筑項目中的比例增長機電工程在建筑工程投資所占比例比例2%-4%5%-10%9%-20%16%-32%20%-35%年份1995-19992000-20052006-20092010-20132014-2015第2頁/共17頁二、機電工程主要增加系統(tǒng)1.智能化：智能管理系統(tǒng)（BA）、車輛管理、安全防范（賣點），智慧城市發(fā)展。2.空調工程：對溫度、濕度、空氣質量要求增加的費用（賣點，尤其后期在新風系統(tǒng)空氣質量要求增加PM2.5過濾）3.環(huán)保節(jié)能：亮化工程、雨水回收、光伏發(fā)電、直飲水等（強加）綠色建筑4.電梯：需求量增多（賣點）5.市政工程：網絡信息系統(tǒng)建設（三網合一）、管貼費、裝表費、容量費、高可靠費、檢測費（強加，部分可商談，可舉例說明）。第3頁/共17頁三、優(yōu)化與選型1.系統(tǒng)選型優(yōu)化：高低壓設備選型、空調系統(tǒng)選擇等。2.設備位置優(yōu)化：變壓器、高低壓柜（舉例說明）、水泵擺放位置。3.設備材料優(yōu)化：管材口徑、材質（舉例說明）4.設計規(guī)范優(yōu)化：了解分析項目所在地主管驗收部門對規(guī)范中以下名詞的驗收標準（宜、必須、暫定、可等），對于某些系統(tǒng)簡化或者取消5.施工優(yōu)化：非主要材料設備的選用。6.合約優(yōu)化：a.在初期合約規(guī)劃時需了解項目所在地市政工程收費標準，以專業(yè)分包工程優(yōu)惠降低收費。B.做好《施工中各專業(yè)界面表》,盡量把所有能結合的專業(yè)由一個承包人完成。7.新材料的使用（誘導風機+照明），可實際減少分管風機及照明系統(tǒng)實際成本投入。第4頁/共17頁三、優(yōu)化與選型（新設備的選用）第5頁/共17頁四、機電設備材料品牌1.結合項目定位選擇相匹配的品牌檔次2.依據系統(tǒng)功能尋求替代品牌（國外高端品牌的替換，如智能化、電氣工程控制系統(tǒng)）3.依據設備使用（包括開合次數）功能選擇相應品牌。4.根據材料設備安裝區(qū)域位置選擇品牌（舉例微斷開關公共區(qū)域與室內說明及爭論、泛光照明燈具安裝位置的選擇品牌、中央空調末端設備選擇）第6頁/共17頁1.機電工程估算設定的重要性2.估算數據的來源與編制方式3.估算數值需要與機電品牌匹配4.估算需要有前瞻性五、機電工程目標成本的設定第7頁/共17頁1.招標文件編制中需要明確的細節(jié)（變更方式、變更依據、工程量計算規(guī)則、變更單價的計價原則等）2.工程量清單編制注意點(招標清單工程量需要與招標工作內容吻合、工程量清單編制說明盡可能的詳細、工作內容描寫與施工方法一致）3.招標答疑回復準確，發(fā)現問題及時更改修正通知所有投標人，不要存在僥幸心理（漏算、少算等）或故意隱瞞事項，確保回標文件質量達到預期標準。4.商務約談前提前做好功課，詳細開列投標文件中存在的問題，條理清晰，有選擇性的做好約談記錄。六、機電工程的招標管理第8頁/共17頁七、投標單位的選擇1.選擇的投標單位資質時需要與建筑面積與建筑類型相匹配（缺點：資質越高管理費越高、執(zhí)行速度慢。）2.選擇的投標單位需要做品質調查，包括施工質量、與政府溝通能力、報驗能力（消防、智能化、配電等），選擇好的單位可以節(jié)約除施工費以外的其他費用。3.建立優(yōu)質供應商庫，分級管理。第9頁/共17頁1.針對機電工程的特殊性，重點分析主要設備、材料在報價中所占比例。

2.報價中定額子目的套用、輔材、配件的含量是否合理。3.詢標過程需要注意詢問方式，語言簡潔明了，回標分析工作細致，認真分析投標人報價策略，避免不平衡報價，尤其是對后期有可能需要變更的材料設備進行詳細測算。4.報價中定額的套用、含量的調整是否合理

分析費用定額中明確規(guī)定的不可競爭費用是否按規(guī)定報價。八、回標分析重點第10頁/共17頁5.機電工程的新品新材料新工藝呈出不窮，尤其是現行定額中沒有的子目，投標人在編制時一般會成倍放大輔材、配件、人工含量，所以在做回標分析時我們更需要提前進行市場調研。

6.在審查投標單位報價時，分析人員應克服只看投標總價不看價格構成，只看單價不看每項單價構成的工作內容的組成。7.克服只看綜合單價不看單價內容，不看施工方案，也不看施工技術要求的缺點。8.仔細分析對比，對相同材質相同工藝的單價要求報價統(tǒng)一，避免后期結算產生糾紛。八、回標分析重點第11頁/共17頁九.市政機電工程成本管理1.初期拿地時需要與政府明確供電、供水、通信的位置，最好做到政府能水、電（雙電源，互為備用）、通信送至項目紅線內，可以節(jié)約相當一部分成本（包括外線設計費、外線施工費、容量費等）。2.詳細了解項目所在地市政機電工程收費標準，對于非住宅用地性質的項目加強與其溝通，力求取到最優(yōu)折扣（如有線、供水設備等）。3.對于市政壟斷企業(yè)的機電工程（燃氣、自來水），機電成本人員需要進行實地測量工程量與實際測算消耗量，找出差異后與其商談，確認后可做總價優(yōu)惠調整。第12頁/共17頁十、機電工程變更簽證管理變更原因：1.滿足招商要求2.設計問題3.滿足施工要求4.滿足驗收規(guī)范要求5.節(jié)約成本。變更原則：1.有必要變更的，政策影響/改變使用功能的及工程內容增減的，對于此類變更要進行詳細的數據論證，確認后及時變更2.可變可不變的應考慮成本及工期要求，盡量堅持不變。變更處理：1.變更設計盡量提前，避免返工現象發(fā)生2.變更機電工程量的計算（注意合同約定的計量規(guī)則清單/定額，而非按照實際工程量計算這是經常所犯的錯誤電線電纜線盒的預留量）3.核實合同內約定的增減的幅度。4.杜絕虛假/虛高的簽證發(fā)生。第13頁/共17頁十一、目前機電招標過程中所遇到問題1.擬定中標價經常會超低/高于目標成本，經常出現反超現象。2.限額設計的標準金額不能滿足后期施工定標金額。3.詢標過程中意見不統(tǒng)一，經常會出現內部爭論發(fā)生。以上問題都直接影響了招標時間，主要原因為：1.編制目標成本時需對市場進行詳細調研。2.編制目標成本需考慮材料設備品牌。3.查找估算依據、審核制度與積累估算經驗。4.回標分析不夠仔細，對投標人價格組成分析不到位。5.詢標會議前缺乏溝通。第14頁/共17頁十二、集中采購運用集中采購優(yōu)勢是減少了招標工作，一次采購招標可以簽署較多項目材料設備供應，簡化了復雜而又費時的招投標程序，提高了工作效率，加大了供應商之間競爭，節(jié)約了大量的采購資金及采購其他成本，又方便了管理；二、對供應商而言，企業(yè)是大客戶，他們有著濃厚的興趣，他們通過增加投資，上設備或擴大經營規(guī)模，轉變經營理念。三是對商家方面，雖然在招標時壓低了價格，商品價格利潤降低，但是集中采購增加了銷售量，其經濟效益只會提高，同時，通