南充COCO香江商業(yè)定位及招商運(yùn)作方案課件

南充COCO香江商業(yè)定位及招商運(yùn)作方案四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理事業(yè)部二〇一三年十一月二十五日董事長(zhǎng)審批：總裁審批：審核：編制：文件標(biāo)題：南充COCO香江商業(yè)定位及招商運(yùn)作方案文件管理記錄報(bào)出：批復(fù)：發(fā)放：文件編號(hào):(2013)-11-70文件類別：

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）主辦單位：商業(yè)策劃中心主送單位：藍(lán)光集團(tuán)總裁發(fā)放范圍：密級(jí)：申明：本文檔系四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司為經(jīng)營(yíng)、管理之需要而制定，其知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司所有，屬本公司商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得外傳。任何人擅自復(fù)制、拷貝、摘抄、對(duì)外傳播或未經(jīng)本公司許可擅自使用本文檔的全部或部分內(nèi)容皆視為對(duì)本公司商業(yè)秘密的侵犯，是觸犯《中華人民共和國(guó)刑法》的行為，當(dāng)事人將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。Page2編制說明南充COCO香江分三期開發(fā),2013年4月開始一期銷售,為有計(jì)劃、有保障、高效率促進(jìn)住宅及商業(yè)資源的快速去化,現(xiàn)分別從項(xiàng)目商業(yè)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)布局、商業(yè)招商策略,商業(yè)招商執(zhí)行計(jì)劃等方面制定提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目住宅及商業(yè)銷售等相關(guān)支撐。Page3商業(yè)核心要點(diǎn)梳理一、項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境外部環(huán)境1.區(qū)域發(fā)展1.發(fā)展現(xiàn)狀——青泉片區(qū)濱江路以西屬于較成熟片區(qū),項(xiàng)目片區(qū)是生地2.發(fā)展趨勢(shì)——未來屬于高層品質(zhì)生活區(qū)，檔次為中高端2.交通環(huán)境3.人群結(jié)構(gòu)1.主干道——濱江路與規(guī)劃道路,路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但受高差影響，導(dǎo)入較弱2.次級(jí)街道——濱江規(guī)劃道路3交通站點(diǎn)——有2個(gè)站點(diǎn),附近有3條公交線路1.客戶數(shù)量——1.5公里范圍內(nèi)3萬(wàn)人，3公里范圍約8萬(wàn)人，未來區(qū)域規(guī)劃人口15萬(wàn)2.客戶群體需求——中端時(shí)尚特色消費(fèi)為主4.商業(yè)環(huán)境1.商圈特征——周邊屬于傳統(tǒng)型臨街商業(yè)配套為主,濱江路以西較為成熟，

未來5年后將形成以青泉片區(qū)為主的區(qū)域商業(yè)中心2.現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)——濱江路以西社區(qū)零售為主，兼有餐飲、零售社區(qū)配套服務(wù)等,無(wú)主題特色項(xiàng)目片區(qū)無(wú)經(jīng)營(yíng)商業(yè)內(nèi)部環(huán)境1.商業(yè)發(fā)展規(guī)?！虡I(yè)總面積：46105㎡，其中：

地上商業(yè)：38905㎡(底商+獨(dú)棟）

地下商業(yè)：7200㎡2.商業(yè)物業(yè)類型——獨(dú)棟+主題內(nèi)街+社區(qū)底商+地下商業(yè)3.商業(yè)價(jià)值——項(xiàng)目位于新老城區(qū)結(jié)合部,具備一定消費(fèi)人群，體量較大,適合打造區(qū)域型商業(yè)生活中心,形成商業(yè)標(biāo)桿二、項(xiàng)目發(fā)展定位2、三大商業(yè)功能體系主題內(nèi)街1、項(xiàng)目定位1.項(xiàng)目主題定位：嘉陵江畔.國(guó)際濱江休閑娛樂區(qū)2.商業(yè)功能定位：以“區(qū)域型商業(yè)生活中心”為核心，打造“國(guó)際濱江休閑娛樂區(qū)3.商業(yè)業(yè)態(tài)定位：以時(shí)尚特色娛樂、餐飲、休閑、零售以及地下超市以濱江休閑、風(fēng)情餐飲、時(shí)尚娛樂特色活動(dòng),形成獨(dú)具一格的主題商業(yè) 獨(dú)棟商業(yè)以大型主力店及品牌特色店,形成消費(fèi)人群的驅(qū)動(dòng)力地下商業(yè)引進(jìn)品牌超市，填補(bǔ)區(qū)域空白,滿足區(qū)域需求當(dāng)前問題——1、區(qū)域成熟度低,無(wú)大型商業(yè)配套,超市對(duì)住宅及商業(yè)高溢價(jià)2、項(xiàng)目開盤約7個(gè)月,已推售商業(yè)去化速度較慢；3、4.6萬(wàn)平商業(yè)未簽約主力店,缺乏對(duì)于住宅和商業(yè)銷售的支撐4、商業(yè)開售,不能辦理按揭(商業(yè)性質(zhì)為非住宅),提高置業(yè)門檻當(dāng)前需要解決的問題——1、需深化商業(yè)招商定位,整體商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃；2、需確定地下商業(yè)業(yè)態(tài)方向，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的支撐；3、需確定商業(yè)的招商進(jìn)度計(jì)劃；4、通過外聯(lián)部門爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)商鋪可辦商業(yè)貸款按揭；Page4核心要點(diǎn)梳理五、核心計(jì)劃四、商業(yè)招商策略商業(yè)招商1.總體運(yùn)營(yíng)思路1、重商業(yè)主題、項(xiàng)目商業(yè)形象打造及包裝，形成對(duì)項(xiàng)目商業(yè)銷售溢價(jià)的支撐；

2、以濱江風(fēng)情為載體，時(shí)尚餐飲、風(fēng)情休閑、時(shí)尚零售，打造以耍街特色的區(qū)域消費(fèi)目的地；3、地下以超市商業(yè)招商對(duì)項(xiàng)目形成支撐，提升整體商業(yè)價(jià)值，追求銷售溢價(jià)最大化；2.招商重點(diǎn)策略1、重招商，以地下商業(yè)品牌店引進(jìn)，風(fēng)情街品牌店落位,實(shí)現(xiàn)商業(yè)主題元素在招商、推廣、運(yùn)營(yíng)、氛圍等環(huán)節(jié)全面落地2、以地下商業(yè)招商成功,帶動(dòng)地面商業(yè)招商、銷售。3、階段性自持9.2%(面積3606平米),剩余多業(yè)權(quán)商業(yè),保證商業(yè)主題的延續(xù)性與完整性2014年—2018年運(yùn)作目標(biāo)核心事項(xiàng)完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)責(zé)任單位COCO香江協(xié)議招商2014年1月31日,從戰(zhàn)略資源庫(kù)簽定10家戰(zhàn)略意向商家（含地下超市）招商中心階段自持招商2014年3月30,完成22、22兩個(gè)獨(dú)棟3606平米2家框架協(xié)議招商商業(yè)街招商運(yùn)營(yíng)（多業(yè)權(quán)整合招商）一期2015年3月，完成一期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商30%,2015年6月，完成一期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商40%,2015年9月，完成一期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商50%,2015年12月，實(shí)現(xiàn)一期商業(yè)街50%開攤率,招商率60%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）2016年3月，實(shí)現(xiàn)一期商業(yè)街55%開攤率,招商率65%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）2016年3月，實(shí)現(xiàn)一期商業(yè)街65%開攤率,招商率70%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）2016年12月，實(shí)現(xiàn)一期商業(yè)街70%開攤率,招商率80%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）二期2015年9月，完成二期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商30%,2015年12月，完成二期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商40%,2016年3月，完成二期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商50%,2016年6月，實(shí)現(xiàn)二期商業(yè)街50%開攤率,招商率60%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）2016年9月，實(shí)現(xiàn)二期商業(yè)街55%開攤率,招商率65%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）2016年12月，實(shí)現(xiàn)二期商業(yè)街65%開攤率,招商率70%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）2017年6月，實(shí)現(xiàn)二期商業(yè)街70%開攤率,招商率80%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）三期2015年9月，完成三期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商30%,2016年12月，完成三期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商40%,2017年3月，完成三期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商50%,2017年6月，實(shí)現(xiàn)三期商業(yè)街50%開攤率,招商率60%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）2017年9月，實(shí)現(xiàn)三期商業(yè)街55%開攤率,招商率65%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分)2017年12月，實(shí)現(xiàn)三期商業(yè)街65%開攤率,招商率70%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）2018年6月，實(shí)現(xiàn)三期商業(yè)街70%開攤率,招商率80%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）注：以上時(shí)間節(jié)點(diǎn)參照:一期2015年6月清水交付,二期2015年12月清水交付;三期2016年12月清水交付Page5目錄第一部分項(xiàng)目基本情況………………6一、項(xiàng)目基本概況……………7二、項(xiàng)目周邊人口及商業(yè)情況………………8三、項(xiàng)目商業(yè)銷售及招商情況………………10四、項(xiàng)目總控時(shí)間節(jié)點(diǎn)………………………11五、項(xiàng)目現(xiàn)階段需解決問題…………………12第二部分項(xiàng)目發(fā)展定位………………13一、商業(yè)主題定位……………14二、商業(yè)功能定位……………15三、商業(yè)業(yè)態(tài)定位……………16四、地下商業(yè)定位……………19第三部分項(xiàng)目商業(yè)招商策略…………21一、項(xiàng)目招商策略……………………………22二、招商計(jì)劃排期……………………………25三、項(xiàng)目招商費(fèi)用測(cè)算………………………26附件——項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境/地下超市招商基本情況……………………………………27第一部分項(xiàng)目基本情況Page6一、總規(guī)劃用地面積：

（一）、規(guī)劃凈用地面積29322.96m2二、規(guī)劃總建筑面積：123687.59m2（一）、地上計(jì)入容積率的建筑面積：73304.51m21、住宅建筑面積：57244.02798戶2、非住宅建筑面積：16060.49m2（1）商業(yè)用房建筑面積：15750.74m2（2）配套設(shè)施建筑面積：309.75m2A、消防控制室30.02m2B、門衛(wèi)16.30m2C、地上物管用房（含業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)室）263.43m2（二）地上不計(jì)入容積率的建筑面積693.16m2（1）架空層建筑面積：（作為公共活動(dòng)空間）693.16m2（三）、地下建筑面積及層數(shù)：49689.922層其中：1、地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積：37317.40m2

2、地下非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積：4000m2

3.地下設(shè)備用房建筑面積：1045.95m2

4.地下商業(yè)建筑面積：7200.94m2

5、地下物管用房建筑面積：125.63m2三、容積率總?cè)莘e率：2.50

大地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)小地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目商業(yè)總體量約46105㎡(地面下7200平米)，商業(yè)形態(tài):內(nèi)街商業(yè)+廣場(chǎng)+獨(dú)棟+地下商業(yè)，商業(yè)風(fēng)格:底商與高層住宅相呼應(yīng)的Art-Deco風(fēng)格，獨(dú)棟商業(yè)采用中式的風(fēng)格獨(dú)棟商業(yè)一期二期三期商業(yè)面積一期二期三期合計(jì)11716平米11174平米23214平米46105平米Page8二、項(xiàng)目周邊人口及商業(yè)情況區(qū)域人口:現(xiàn)片區(qū)人口主要集中在濱江路內(nèi)側(cè),清泉壩區(qū)域規(guī)劃未來人口約20萬(wàn),但現(xiàn)在無(wú)居住人群區(qū)域商業(yè):區(qū)域除臨濱江路底商外，項(xiàng)目片無(wú)經(jīng)營(yíng)商業(yè),更無(wú)大型商業(yè)體,本項(xiàng)目的打造將在區(qū)域內(nèi)形成商業(yè)新中心與人流的聚集效應(yīng).佳兆業(yè)廣場(chǎng)海潤(rùn)濱江泰合尚渡泰合青年城五星花園佳兆業(yè)君匯上品英倫城邦上層上品天乙華府凱旋城火車站大潤(rùn)發(fā)三橋香榭春天小學(xué)醫(yī)院中學(xué)大學(xué)本案COCO香江35萬(wàn)方2萬(wàn)精英人士清泉壩未來20萬(wàn)濱江休閑居住人群周邊眾多高端小區(qū)強(qiáng)大消費(fèi)力地段輻射半徑左接老城右接新城本案輻射半徑商業(yè)街商業(yè)集中節(jié)點(diǎn)周邊街區(qū)租金檔次分級(jí)：圖例：50-130元/㎡/月30-100元/㎡/月40-120元/㎡/月30-80元/㎡/月三、項(xiàng)目周邊商業(yè)租金情況商圈特征：項(xiàng)目位于清泉壩片區(qū)，區(qū)域處于開發(fā)起步期，與濱江路有近30米的高差，車流及消費(fèi)人流的導(dǎo)入困難,項(xiàng)目周邊現(xiàn)是農(nóng)田,區(qū)域多社區(qū)底商，無(wú)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，缺乏主力店。本案Page10三、項(xiàng)目銷售及招商情況已推資源已推售資源已推未售剩余資源3,9,10棟剩余資源30套,面積約3477平米,主要集中在3,10號(hào)樓,集中面積區(qū)間60-180平米COCO香江是13年新開盤項(xiàng)目,截止11月19商業(yè)推3、9、10棟6887平米,已推未售3477平米,剩余未推資源32017平米(不含地下商業(yè)7200平米),項(xiàng)目商業(yè)銷售處于新盤階段,商業(yè)現(xiàn)無(wú)整體業(yè)態(tài)規(guī)劃;無(wú)招商團(tuán)隊(duì)介入,無(wú)商業(yè)主力店做支撐;商業(yè)不能辦按揭貸款已推商業(yè)資源未推商業(yè)資源3號(hào)10號(hào)9號(hào)4號(hào)5號(hào)16號(hào)15號(hào)6號(hào)7號(hào)1號(hào)8號(hào)2號(hào)11號(hào)12號(hào)13號(hào)14號(hào)獨(dú)棟商業(yè)獨(dú)棟商業(yè)17號(hào)18號(hào)19號(hào)20號(hào)22號(hào)23號(hào)24號(hào)25號(hào)Page11項(xiàng)目關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)四、項(xiàng)目總控時(shí)間節(jié)點(diǎn)COCO香江2013年4月通過規(guī)劃局審查2013年4月29日項(xiàng)目住宅開盤2013年7月一期商業(yè)開盤一期2015年6月清水交付二期2015年12月清水交付三期2016年12月清水交付2014年10月1日二期商業(yè)開盤2015年6月1日三期商業(yè)開盤Page12五、項(xiàng)目需解決的問題問題問題因素區(qū)域商業(yè)氛圍項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆谛吕铣菂^(qū)結(jié)合部,商業(yè)成熟度低,缺乏大型商業(yè)支撐商業(yè)定位問題①商業(yè)主題不明確產(chǎn)品去化問題①不能提供商業(yè)貸款按揭商業(yè)招商問題①商業(yè)招商基本未介入,無(wú)協(xié)議簽約商家②無(wú)整體商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃③暫未啟動(dòng)招商,未簽約大型主力店及地下商業(yè)主力商家解決辦法1、通過項(xiàng)目商業(yè)主題深化,塑造項(xiàng)目的靈魂,展示項(xiàng)目特色魅力,促進(jìn)項(xiàng)目成交2、落地性的整體商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,展示一個(gè)具有國(guó)際濱水風(fēng)情的區(qū)域商業(yè)中心,滿足購(gòu)買者對(duì)商業(yè)藍(lán)圖的期望3、招商快速簽約地下及臨江主力店,形成主力店定盤,鞏固項(xiàng)目形象提升項(xiàng)目信心,加速住宅及商業(yè)的去化4、對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)商業(yè)進(jìn)行多業(yè)權(quán)銷售整合招商(極其個(gè)別位置進(jìn)行返租銷售),統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),解決后顧之憂5、后期運(yùn)營(yíng):商業(yè)氛圍營(yíng)造、主題活動(dòng)、商家聯(lián)合促銷會(huì)、整合媒體推廣展示藍(lán)光商業(yè)運(yùn)營(yíng)專業(yè)性第二部分項(xiàng)目發(fā)展定位Page13關(guān)鍵詞：濱江商業(yè)、特色餐飲、主題休閑—“嘉陵江畔首席國(guó)際濱江休閑娛樂區(qū)”—Page14商業(yè)主題定位方向一一、商業(yè)主題定位定位理由：底商Art-Deco新古典主義風(fēng)格,獨(dú)棟中式建筑風(fēng)格,人群年輕,消費(fèi)能力強(qiáng),追求一定的品質(zhì)定位思路：依托水岸資源與區(qū)位優(yōu)勢(shì)，把都市休閑娛樂的概念從白天到黑夜詮釋到極致COCO香江紅街Page15二、商業(yè)功能定位商業(yè)功能定位COCO香江紅街青泉壩區(qū)域商業(yè)生活中心集“濱江獨(dú)棟商業(yè)、風(fēng)情商業(yè)街、活動(dòng)廣場(chǎng)、地下商業(yè)、社區(qū)生活配套商業(yè)”于一體的區(qū)域商業(yè)中心。社區(qū)生活配套商業(yè)風(fēng)情街活動(dòng)廣場(chǎng)獨(dú)棟商業(yè)風(fēng)情街商業(yè)業(yè)態(tài)比例及面積規(guī)劃以滿足區(qū)域商業(yè)配套為基本要求，以餐飲、休閑、娛樂為主、配合區(qū)域購(gòu)物、配套便利性消費(fèi)為輔，體現(xiàn)整體形象品質(zhì)，能吸引人氣，為后續(xù)運(yùn)營(yíng)作支撐，另一方面要考慮區(qū)域的消費(fèi)支撐。三、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)面積比例餐飲16136.7535%娛樂922120%休閑4610.510%零售(含地下超市)11526.2525%配套服務(wù)4610.510%商業(yè)小計(jì)46105100%商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例圖三、商業(yè)業(yè)態(tài)落位規(guī)劃商業(yè)分布規(guī)劃原則:

區(qū)域的功能規(guī)劃以主題業(yè)態(tài)為主,在保證主題的情況下,業(yè)態(tài)可以進(jìn)行互相疊加臨濱江路業(yè)態(tài)分布：

中高端品牌酒樓、酒吧、KTV主力店大小地塊相鄰內(nèi)街區(qū)域業(yè)態(tài)分布：

餐飲、娛樂、休閑大地塊內(nèi)街區(qū)域業(yè)態(tài)分布：

社區(qū)服務(wù)配套商業(yè)休閑娛樂餐飲

社區(qū)配套零售酒樓嘉陵江主力店主力店主力店主力店P(guān)age18花間大型酒樓,時(shí)尚西餐盡可能引入認(rèn)知度高配套商業(yè),滿足社區(qū)基本生活需求餐飲—酒樓、西餐餐飲—休閑餐、快餐、冷餐娛樂—紅酒吧、酒吧、KTV休閑—咖啡、奶茶、茶樓休閑—SPA、美容美發(fā)零售—超市、精品零售配套-銀行、藥店、干洗等由風(fēng)情餐飲、激情娛樂、時(shí)尚休閑、精品零售、社區(qū)配套構(gòu)建五大商業(yè)業(yè)態(tài)。小型餐飲滿足大眾消費(fèi)休閑突出休閑品質(zhì)休閑突出休閑品質(zhì)差異路線，忌大品牌，以潮流、快時(shí)尚及女性品牌為主三、項(xiàng)目主題商業(yè)業(yè)態(tài)品牌建議品牌超市，個(gè)性零售小店、創(chuàng)意制作等小店面提升情調(diào)Page19地下商業(yè)業(yè)態(tài)方向選擇四、地下商業(yè)定位業(yè)態(tài)解決方向方向：品牌超市市場(chǎng)支撐因素區(qū)現(xiàn)無(wú)此大型品牌超市,區(qū)域未來有20萬(wàn)居住人口物業(yè)匹配條件長(zhǎng)條形不滿足業(yè)態(tài)布局要求(長(zhǎng)約240米,寬約40米),需要對(duì)布局重新調(diào)整，增加主入口及卸貨平臺(tái)價(jià)值支撐商業(yè)無(wú)大型配套,超市對(duì)住宅、商業(yè)溢價(jià)大造活能力具有很好的商業(yè)造活功能，對(duì)區(qū)域人群有力的人氣吸附作用招商運(yùn)營(yíng)難度客群及商家資源支撐面大，招商難度較低，市場(chǎng)培育期預(yù)計(jì)0.5-1年租金實(shí)際回收周期按照28元/㎡租金測(cè)算收益測(cè)算（無(wú)造活成本），實(shí)際成本回收周期需15年確立引進(jìn)“品牌超市”形成商業(yè)驅(qū)動(dòng)，提升項(xiàng)目住宅及商業(yè)銷售溢價(jià)但綜合項(xiàng)目商業(yè)主題及對(duì)項(xiàng)目銷售能形成一定的效溢價(jià)支撐角度，確立COCO香江地下商業(yè)方向：品牌超市地下商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃四、地下商業(yè)定位240米35米原地下商業(yè)分布情況建議地下商業(yè)調(diào)整方向示意,盡量做到方正庫(kù)房地下商業(yè)調(diào)整原則:商業(yè)7200平米面積不變第三部分項(xiàng)目招商策略Page21具體解決方式：1、重招商，以地下商業(yè)簽定主力店協(xié)議支撐項(xiàng)目銷售,2、自持10%商業(yè)面積,以引進(jìn)獨(dú)棟特色主力店，后期帶租約銷售3、后期形成多業(yè)權(quán)招商對(duì)銷售的支撐

4、在確定地下商業(yè)物業(yè)改造后一個(gè)月簽定超市合作協(xié)議

5、在住宅2014年4月12日開盤前,從來戰(zhàn)略資源庫(kù)簽定20家戰(zhàn)略意向商家一、招商策略強(qiáng)招商、強(qiáng)化主力店對(duì)營(yíng)銷支撐，提升整體商業(yè)價(jià)值，追求銷售溢價(jià)最大化；確保地下商業(yè)主力店成功招商帶動(dòng)商業(yè)招商和成功運(yùn)營(yíng)推進(jìn)獨(dú)棟商業(yè)主力店招商快速促進(jìn)住宅及商業(yè)的銷售追求銷售溢價(jià)最大化Page22Page23項(xiàng)目招商范圍二、招商策略樓棟號(hào)商業(yè)面積(平米)一期5857二期3724三期10147地下7200合計(jì)26929地下商業(yè)地面商業(yè)招商范圍嘉陵江酒樓獨(dú)棟自持招商二、招商策略自持三期樓棟號(hào)自持商業(yè)面積(平米)獨(dú)棟221729獨(dú)棟231877合計(jì)3606自持9.2%商業(yè)面積,以引進(jìn)獨(dú)棟特色主力店(大型餐飲、娛樂)，后期帶租約銷售嘉陵江2322棟Page25招商核心計(jì)劃節(jié)點(diǎn)根據(jù)目前項(xiàng)目情況，制定階段性運(yùn)作目標(biāo)指導(dǎo)工作推進(jìn)。四、招商計(jì)劃2014年—2018年運(yùn)作目標(biāo)核心事項(xiàng)完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)責(zé)任單位COCO香江協(xié)議招商2014年1月31日,從戰(zhàn)略資源庫(kù)簽定10家戰(zhàn)略意向商家（含地下超市）招商中心階段自持招商2014年3月30,完成22、22兩個(gè)獨(dú)棟3606平米2家框架協(xié)議招商多業(yè)權(quán)招商一期2015年3月，完成一期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商30%,2015年6月，完成一期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商40%,2015年9月，完成一期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商50%,2015年12月，實(shí)現(xiàn)一期商業(yè)街50%開攤率,招商率60%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）2016年3月，實(shí)現(xiàn)一期商業(yè)街55%開攤率,招商率65%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）2016年3月，實(shí)現(xiàn)一期商業(yè)街65%開攤率,招商率70%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）2016年12月，實(shí)現(xiàn)一期商業(yè)街70%開攤率,招商率80%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）二期2015年9月，完成二期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商30%,2015年12月，完成二期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商40%,2016年3月，完成二期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商50%,2016年6月，實(shí)現(xiàn)二期商業(yè)街50%開攤率,招商率60%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）2016年9月，實(shí)現(xiàn)二期商業(yè)街55%開攤率,招商率65%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）2016年12月，實(shí)現(xiàn)二期商業(yè)街65%開攤率,招商率70%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）2017年6月，實(shí)現(xiàn)二期商業(yè)街70%開攤率,招商率80%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）三期2015年9月，完成三期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商30%,2016年12月，完成三期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商40%,2017年3月，完成三期商業(yè)街多業(yè)權(quán)整合招商50%,2017年6月，實(shí)現(xiàn)三期商業(yè)街50%開攤率,招商率60%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）2017年9月，實(shí)現(xiàn)三期商業(yè)街55%開攤率,招商率65%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分)2017年12月，實(shí)現(xiàn)三期商業(yè)街65%開攤率,招商率70%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）2018年6月，實(shí)現(xiàn)三期商業(yè)街70%開攤率,招商率80%（含業(yè)主自招或自營(yíng)部分）注：以上時(shí)間節(jié)點(diǎn)參照:一期2015年6月清水交付,二期2015年12月清水交付;三期2016年12月清水交付一期經(jīng)營(yíng)造活經(jīng)費(fèi)分配一期商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積11716㎡運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用351.48萬(wàn)元階段開業(yè)前造活期（1年造活）開盤前住宅開盤商業(yè)開盤交付階段第1年第2年第3年費(fèi)用比例5%5%10%40%30%10%——費(fèi)用分?jǐn)傤~度17.617.635.1140.6105.435.1備注按照300元/㎡測(cè)算,經(jīng)營(yíng)造活費(fèi)使用報(bào)權(quán)限領(lǐng)導(dǎo)審批經(jīng)營(yíng)造活費(fèi)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)：按照300元/平米進(jìn)行預(yù)算，納入項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書，經(jīng)營(yíng)造活周期按1年計(jì)算。二期經(jīng)營(yíng)造活經(jīng)費(fèi)分配一期商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積11174㎡運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用351.48萬(wàn)元階段開業(yè)前造活期（1年造活）開盤前住宅開盤商業(yè)開盤交付階段第1年第2年第3年費(fèi)用比例5%5%10%40%30%10%——費(fèi)用分?jǐn)傤~度16.816.833.5134.1100.633.5備注按照300元/㎡測(cè)算,經(jīng)營(yíng)造活費(fèi)使用報(bào)權(quán)限領(lǐng)導(dǎo)審批三期經(jīng)營(yíng)造活經(jīng)費(fèi)分配一期商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積23214㎡運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用351.48萬(wàn)元階段開業(yè)前造活期（1年造活）開盤前住宅開盤商業(yè)開盤交付階段第1年第2年第3年費(fèi)用比例5%5%10%40%30%10%——費(fèi)用分?jǐn)傤~度34.834.869.6278.6208.969.6備注按照300元/㎡測(cè)算,經(jīng)營(yíng)造活費(fèi)使用報(bào)權(quán)限領(lǐng)導(dǎo)審批附件項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境/地下超市/已推未售剩余資源基本情況Page27-28-市場(chǎng)環(huán)境研究及分析外部交通通達(dá)度與達(dá)到性：【路網(wǎng)較發(fā)達(dá)】項(xiàng)目位于青泉壩，臨濱江路，屬于城市主交通道,區(qū)域性交通發(fā)達(dá)?！窘煌▍^(qū)隔限制】項(xiàng)目現(xiàn)在僅濱江路一條岔道可進(jìn)入項(xiàng)目，且項(xiàng)目與濱江路存在約30米的高差,導(dǎo)入和區(qū)域?qū)幽芰τ邢蕖卷?xiàng)目周邊交通干道】濱江路規(guī)劃道路【項(xiàng)目周邊公交線路】13路（玉屏公園—羅瑞卿紀(jì)念館）15路（五星花園—絹紡廠）區(qū)域有城市主干道濱江路，具有較高的交通通達(dá)度，但項(xiàng)目與濱江路存在30米的高差，導(dǎo)致到達(dá)項(xiàng)目便捷度受限，項(xiàng)目輻射范圍明顯向西側(cè)傾斜。一級(jí)土地整治區(qū)域品質(zhì)小區(qū)品質(zhì)小區(qū)（在建）品質(zhì)小區(qū)（在建）舊城小區(qū)還房小區(qū)江東新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)學(xué)校COCO香江規(guī)劃道路-29-樓盤分布情況及客戶特征：【發(fā)展不均衡】社區(qū)主要集中與濱江路西側(cè)，且發(fā)展比較成熟，入住率較高；項(xiàng)目片區(qū)是生地,基本無(wú)居住人口【客戶層級(jí)較高】區(qū)域客戶多為老城居民、首置、首改人群為補(bǔ)充、南充周邊輻射進(jìn)城人群為主，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。【人口數(shù)量】區(qū)域社區(qū)較多，整體入住率較高。為項(xiàng)目商業(yè)打造提供了較為豐富的人口支撐,但項(xiàng)目片區(qū)無(wú)居住人口【人口質(zhì)量】區(qū)域居住人口多為首置、首改人群為補(bǔ)充、南充周邊輻射進(jìn)城人群，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)化打造奠定基礎(chǔ)。市場(chǎng)環(huán)境研究及分析區(qū)域社區(qū)主要集中與濱江路西側(cè)，多為成熟型社區(qū)，人口聚集度較高，為項(xiàng)目提供一定消費(fèi)市場(chǎng),項(xiàng)目區(qū)域是生地,3-5年支撐力偏弱.佳兆業(yè)廣場(chǎng)海潤(rùn)濱江泰合尚渡泰合青年城五星花園佳兆業(yè)君匯上品英倫城邦上層上品天乙華府凱旋城火車站大潤(rùn)發(fā)三橋香榭春天小學(xué)醫(yī)院中學(xué)大學(xué)宗地輻射半徑-30-區(qū)域商業(yè)分布：【臨街商業(yè)為主】區(qū)域商業(yè)分布在濱江以西的臨街商業(yè)為主，缺乏大型商業(yè)或特色商業(yè)街區(qū)；項(xiàng)目片區(qū)屬于開發(fā)起步階段,無(wú)經(jīng)營(yíng)商業(yè),市場(chǎng)環(huán)境研究及分析區(qū)域商業(yè)除主濱江干道西側(cè)以社區(qū)臨街底商為主，項(xiàng)目片區(qū)無(wú)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)。未來規(guī)劃有大型商業(yè).生活配套設(shè)施（超市）互惠超市、永新超市、家順超市、萬(wàn)家樂超市等中小規(guī)模超市Page31合同年限商洽后為20年，其中包含免租期6個(gè)月；合同期內(nèi)平均租金單價(jià)28元/㎡，租金總收益4877萬(wàn)元。租金收益分析三、地下商業(yè)招商測(cè)試基本情況COCO香江超市商業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)客戶名稱客戶租賃建筑面積（㎡）年份年遞增方式租金單價(jià)（元/平米/月）月租金年租金品牌超市7200.00第一年前10個(gè)月為免租期不遞增0.000.00360000.00第1年后2個(gè)月開始為計(jì)租期25.00180000.00第2年25.00180000.002160000.00第3年25.00180000.002160000.00第4年2.0%25.50183600.002203200.00第5年2.0%26.01187272.002247264.00第6年2.0%26.53191017.442292209.28第7年2.0%27.06194837.792338053.47第8年2.0%27.60198734.542384814.53第9年2.0%28.15202709.242432510.83第10年2.0%28.72206763.422481161.04第11年2.0%29.29210898.692530784.26第12年2.0%29.88215116.662581399.95第13年2.0%30.47219419.002633027.95第14年2.0%31.08223807.382685688.51第15年2.0%31.71228283.522739402.28第16年2.0%32.34232849.192794190.32第17年2.0%32.99237506.182850074.13第18年2.0%33.65242256.302907075.61第19年2.0%34.32247101.432965217.12第20年2.0%35.01252043.463024521.47合同期內(nèi)租金總計(jì)（萬(wàn)元）4877.06合同期內(nèi)的月平均租金單價(jià)（元/平米/月）28.22備注：裝修與免租期共計(jì)為10個(gè)月，均計(jì)入合同期內(nèi)，客戶要求前三年不遞增，從第四年開始序號(hào)樓棟樓層房間代碼銷售狀態(tài)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)1810棟商業(yè)1HJ-070-10棟商業(yè)-190待售64.721,167,942.001910棟商業(yè)1HJ-070-10棟商業(yè)-196待售57.791,123,765.002010棟商業(yè)1HJ-070-10棟商業(yè)-84號(hào)附1號(hào)待售62.251,162,047.002110棟商業(yè)2HJ-070-10棟商業(yè)-208待售69.03648,464.002210棟商業(yè)2HJ-070-10棟商業(yè)-212待售69.03635,103.002310棟商業(yè)2HJ-070-10棟商業(yè)-213待售105.06970,761.002410棟商業(yè)11HJ-070-10棟商業(yè)1-1108待售55.11,040,465.002510棟商業(yè)11HJ-070-10棟商業(yè)1-1112待售119.422,169,327.002610棟商業(yè)11HJ-070-10棟商業(yè)1-1118待售73.91,332,896.002710棟商業(yè)11HJ-070-10棟商業(yè)1-1120待售65.361,169,322.002810棟商業(yè)11HJ-070-10棟商業(yè)1-1122待售65.361,155,898.002910棟商業(yè)12HJ-070-10棟商業(yè)1-201待售61.62579,391.003010棟商業(yè)12HJ-070-10棟商業(yè)1-202待售30.78301,812.003110棟商業(yè)12HJ-070-10棟商業(yè)1-203待售138.91,304,238.003210棟商業(yè)12HJ-070-10棟商業(yè)1-204待售56.38572,256.003573棟商業(yè)1HJ-070-3棟商業(yè)-166待售62.711,190,901.003583棟商業(yè)1HJ-070-3棟商業(yè)-168待售116.772,268,434.003593棟商業(yè)1HJ-070-3棟商業(yè)-176待售58.021,131,597.003603棟商業(yè)1HJ-070-3棟商業(yè)-180待售127.552,778,935.003613棟商業(yè)1HJ-070-3棟商業(yè)-附3號(hào)待售67.021,367,254.003623棟商業(yè)2HJ-070-3棟商業(yè)-201（56號(hào)）待售68.36911,364.003633棟商業(yè)2HJ-070-3棟商業(yè)-201（82號(hào)）待售24.9339,634.003643棟商業(yè)2HJ-070-3棟商業(yè)-202（56號(hào)）待售60.25