利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行墊資讓利決策

利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行墊資讓利決策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有資金密集性的特點(diǎn)，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會面臨資金短缺問題，此時企業(yè)往往會讓利尋求施工單位墊資。在墊資讓利決策中，由于稅收政策的影響，會導(dǎo)致看似不可行的方案變得可行，在進(jìn)行墊資讓利決策時需要考慮這一因素的影響。下面以一家房地產(chǎn)開發(fā)公司為例說明這一影響。一、案例介紹東方公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，正在開發(fā)四棟高層住宅樓，該工程正常預(yù)算造價為10000萬元，因資金困難擬尋求有墊資能力的施工單位。該住宅工程可售面積80000平方米，預(yù)計(jì)售價7300元/平方米，取得土地使用權(quán)所支付的價款為15000萬元，房屋開發(fā)成本每平方米2600元，房屋開發(fā)相關(guān)的管理及銷售費(fèi)用為1750萬元，工程人員預(yù)計(jì)如果資金充足12個月主體能夠順利封頂。在正常撥付工程款的情況下(即不墊資)，東方公司一般按照正常預(yù)算造價下調(diào)10％確定工程造價并與施工單位簽訂合同，達(dá)到計(jì)量支付條件后按工程計(jì)量的70％撥付計(jì)量款，主體工程封頂并驗(yàn)收合格后10日內(nèi)付至工程價款的95％，質(zhì)保金部分等質(zhì)保期結(jié)束后支付。因東方公司面臨資金困難，不墊資方案中假設(shè)東方公司可以從銀行貸款取得一年期的項(xiàng)目資金，資金成本為10％，為簡化計(jì)算假設(shè)首次付款時間為開工時(以下稱不墊資方案)。建筑企業(yè)甲公司有意為東方公司墊資施工，雙方談判墊資事宜，談判情況為：施工單位墊資至主體封頂，工程驗(yàn)收合格后10日內(nèi)一次支付除5％質(zhì)保金以外的工程價款，則工程造價按正常預(yù)算造價結(jié)算，不再做任何比例的下調(diào)(以下稱墊資讓利方案)。該住宅工程符合稅法規(guī)定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。下面比較不墊資方案與墊資讓利方案中東方公司開發(fā)銷售四棟高層住宅樓的稅負(fù)及凈利潤。方案一：不墊資方案在不墊資方案下，其涉及的各項(xiàng)稅收及凈利潤計(jì)算為：1.計(jì)算土地增值稅：(1)銷售額：8×7300=58400(萬元)(2)扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額：15000萬元房地產(chǎn)開發(fā)成本：因不墊資方案的主體工程造價在正常預(yù)算價基礎(chǔ)上下浮10％即10000×10％=1000(萬元)，故房地產(chǎn)開發(fā)成本為2600×8-1000=19800(萬元)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：(15000+19800)×5％=1740＞1000，故允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：(15000+19800)×10％=3480(萬元)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：58400×5.5％=3212(萬元)加計(jì)20％扣除：(15000+19800)×20％=6960(萬元)扣除項(xiàng)目合計(jì)：15000+19800+3480+6960+3212=48452(萬元)(3)增值額=58400-48452=9948(萬元)(4)增值額與扣除項(xiàng)目之比=9948÷48452×100％=20.53％(5)土地增值稅：增值額未超過扣除項(xiàng)目的50％，故適用的土地增值稅稅率為30％，速算扣除率為0。應(yīng)納土地增值稅：9948×30％=2984.4(萬元)2.計(jì)算凈利潤：利潤總額：58400-15000-19800-1750-1000(財務(wù)費(fèi)用)-2984.4-3212=14653.6(萬元)應(yīng)納企業(yè)所得稅：14653.6×25％=3663.4(萬元)凈利潤：14653.6-3663.4=10990.2(萬元)方案二：墊資讓利方案在墊資讓利方案下，其涉及的各項(xiàng)稅收及凈利潤計(jì)算為：1.計(jì)算土地增值稅：(1)銷售額：同方案一。(2)扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額：同方案一。房地產(chǎn)開發(fā)成本：2600×8=20800(萬元)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：(15000+20800)×10％=3580(萬元)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：同方案一。加計(jì)20％扣除：(15000+20800)×20％=7160(萬元)扣除項(xiàng)目合計(jì)：15000+20800+3580+7160+3212=49752(萬元)(3)增值額=58400-49752=8648(萬元)(4)增值額與扣除項(xiàng)目之比=8648÷49752×100％=17.38％＜20％(5)土地增值稅：由于該土地用于開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目的20％，根據(jù)稅法規(guī)定免征土地增值稅，故無需繳納土地增值稅。2.計(jì)算凈利潤：利潤總額：58400-15000-20800-1750-3212=17638(萬元)應(yīng)納企業(yè)所得稅：17638×25％=4409.5(萬元)凈利潤：17638-4409.5=13228.5(萬元)以上計(jì)算結(jié)果可匯總于下表中，因素相同部分未進(jìn)行列示。二、案例分析由以上計(jì)算過程可以看出，不墊資讓利的方案凈利潤為10990.2萬元，墊資讓利方案的凈利潤為13228.5萬元。按常規(guī)思維，在房地產(chǎn)公司資金緊張的情況下，尋求施工企業(yè)進(jìn)行墊資并讓利于施工企業(yè)，房地產(chǎn)公司的成本將會增加，凈利潤應(yīng)該有所下降，但本案例中卻相反，房地產(chǎn)公司的讓利行為不但沒有降低其凈利潤，反而比不進(jìn)行墊資讓利的凈利潤多2238.3萬元，是什么原因?qū)е氯绱瞬町惸?？第一，如果不考慮稅收政策的影響且能夠自行融資，那么墊資讓利決策實(shí)際上就是房地產(chǎn)公司自行融資的融資成本與墊資讓利成本之間的比較，若自行融資成本高于墊資讓利成本，東方公司會選擇墊資方案，反之則選擇自行融資。但是，由于稅收政策的影響，可能會改變這一決策結(jié)果。根據(jù)國家稅法相關(guān)規(guī)定，“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。”本案例中墊資讓利方案中因墊資讓利成本1000萬元計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，導(dǎo)致扣除項(xiàng)目的金額增大，使得增值額與扣除項(xiàng)目之比為17.38％，小于20％，故可以按照上述國家稅法規(guī)定免征土地增值稅，僅此一項(xiàng)，不墊資方案就比墊資讓利方案多負(fù)擔(dān)2984.4萬元的土地增值稅，并最終使得不墊資方案比墊資方案凈利潤少2238.3萬元；而不墊資方案中，因自行融資成本1000萬元計(jì)入財務(wù)費(fèi)用，導(dǎo)致增值額與扣除項(xiàng)目之比為20.53％，大于20％，根據(jù)國家稅法的相關(guān)規(guī)定，需要按照增值額的30％計(jì)算繳納土地增值稅。第二，如果考慮稅收政策的影響，那么墊資讓利決策的決策因子主要是凈利潤和現(xiàn)金流量。從凈利潤的角度看，墊資讓利方案可能是最佳選擇，但是，墊資讓利方案中主體封頂10日內(nèi)一次性支付除質(zhì)保金以外的全部工程款9500萬元(10000×95％)，如果主體封頂達(dá)到預(yù)售條件后開盤銷售成功，可能不存在問題，如果銷售不太理想，會使該公司面臨較大的資金壓力，從此角度分析，不墊資方案因分期付款可以減少一次性付款的壓力，可能不失為一種好方案。第三，本案例是一個特例，不墊資方案的增值額與扣除項(xiàng)目之比大于20％，而墊資讓利方案的小于20％，墊資讓利方案優(yōu)于不墊資方案，其他情況會不會是這樣呢？不墊資方案與墊資讓利方案的增值額與扣除項(xiàng)目之比可能出現(xiàn)均大于20％、均小于20％、一個大于20％一個小于20％三種情況，我們可以分情況分析。(1)如果不墊資方案與墊資讓利方案的增值額與扣除項(xiàng)目之比均小于20％，由于兩種方案下都不需要繳納土地增值稅，墊資讓利方案下房屋開發(fā)成本比不墊資方案多1000萬元，墊資讓利方案下的財務(wù)費(fèi)用比不墊資方案少1000萬元，他們對利潤總額的影響是一樣的，所以兩種方案下凈利潤是相等的。值得注意的是，為了說明問題簡化計(jì)算，我們題設(shè)中自行融資成本和墊資讓利成本均為1000萬元，在現(xiàn)實(shí)中可能會不相同。如果二者不同，決策時只需要比較自行融資成本與墊資讓利成本即可，這種情況下，稅務(wù)籌劃的空間不大。(2)如果不墊資方案與墊資讓利方案的增值額與扣除項(xiàng)目之比都在20％以上，假設(shè)將單方售價提高到7500元，由于墊資讓利方案中的房屋開發(fā)成本比不墊資方案下的房屋開發(fā)成本多1000萬元，從而分別使得期間費(fèi)用的扣除額和加計(jì)扣除額多扣除100萬元和200萬元，即總的扣除項(xiàng)目多1300萬元，進(jìn)而使得應(yīng)納的土地增值稅少390萬元(兩方案的增值率均在20％-30％時)，最終使得墊資讓利方案下的凈利潤比不墊資方案下的凈利潤多292.5萬元(390-390×25％)。這種情況下，只要兩種方案下的增值率都處于一個檔次，其凈利潤的差額是固定的。三、案例啟示第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行一些經(jīng)營決策時充分考慮土地增值稅優(yōu)惠政策，進(jìn)行必要的納稅籌劃，會使一些看似不可行的方案變得可行。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的住宅符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)成本并非越低越好。因?yàn)樵鲋殿~與扣除項(xiàng)目之比在20％及以下免征土地增值稅政策的存在，使得增值額與扣除項(xiàng)目之比在略大于20％的情況下，可采用適當(dāng)提高材料檔次，或適當(dāng)提高綠化品質(zhì)，或選擇好的設(shè)計(jì)院適當(dāng)提高設(shè)計(jì)費(fèi)，適當(dāng)給合作單位讓利等方法增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，進(jìn)而適當(dāng)提高扣除項(xiàng)目使增值額降低，將增值額與扣除項(xiàng)目之比控制在20％及以下，從而可以享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅20％的土地增值稅免稅政策不但在建筑成本方面有籌劃空間，還可以推廣到售價、土地取得成本等方面。如在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)預(yù)算或稅務(wù)