上海某房地產(chǎn)項目管理實施方案

上海公司項目管理實施方案

——****集團上海公司項目制匯報

發(fā)言時間：2003年4月2日9：30——10：00

一、項目制方案實施的歷程1、2003年1月20日召開“**集團上海公司項目制研討會”確定項目制的基本組織架構(gòu)。2、2003年1月29日召開領(lǐng)導(dǎo)辦公會組閣兩個項目中心經(jīng)營管理班子。3、2003年2月14日著手《**集團上海公司地產(chǎn)項目制試行辦法》4、2003年3月18日—21日召開“在項目制條件下項目中心與職能部門、職能部門之間流程研討會”得出各職能部門與項目中心基本認同的出階段性成果。5、2003年3月23日評審?fù)ㄟ^《**集團上海公司地產(chǎn)項目制試行辦法》及與之配套的業(yè)務(wù)程序文件并予公布自2003年4月1日起實施。項目制管理模式與框架已出爐

下一步：有力落實與推進項目制并建立更科學合理的考評與激勵機制簽訂項目經(jīng)營管理目標責任書。二、項目制的目的與基本原則

目的1、提高**集團上海公司的房地產(chǎn)項目管理水平;2、促進房地產(chǎn)項目管理的科學化、規(guī)范化和制度化;3、提升上海公司對單項目的執(zhí)行能力與多項目的統(tǒng)籌能力;4、使項目中心有效地成為上海公司的利潤貢獻中心與成本控制執(zhí)行中心;5、適**集團上海公司在華東地區(qū)快速與平衡的擴張?；驹瓌t1、人員設(shè)置要高效、精簡的原則;2、市場為導(dǎo)向、競爭為動力、客戶為驅(qū)動的原則;3、重項目，強職能的原則;4、各項目間資源共享的原則;5、項目有效評價原則；6、責、權(quán)、利一致的原則。三、項目制管理內(nèi)容與程序

1、

項目制適用的范圍獨資單獨開發(fā)或合資合作開發(fā)；并由**集團上海公司全面負責日常經(jīng)營管理的房地產(chǎn)項目。

2、項目制的三個基本制度

項目經(jīng)理負責制項目成本核算制項目執(zhí)行能力考核制

3、項目制管理的特點體現(xiàn)企業(yè)管理層和項目管理層參與的項目管理活動。體現(xiàn)計劃、實施、檢查、處理（PDCA）的持續(xù)改進過程。4、項目中心執(zhí)行的根據(jù)“項目管理目標責任書”“項目策劃書”以企業(yè)指令形式下達的其他工作5、項目管理的內(nèi)容包括研發(fā)階段：規(guī)劃設(shè)計和營銷策劃，主體是相關(guān)職能部門；執(zhí)行階段：目標管理與控制，主體是項目中心；結(jié)尾階段：考核評價與激勵，主體是相關(guān)職能部門。

6、項目管理的程序A、

項目研發(fā)階段；B、選定項目管理層團隊并授權(quán)；C、

項目執(zhí)行階段；D、項目中心的解散，考評兌現(xiàn)。四、項目經(jīng)理責任制

1、項目經(jīng)理A、工安作內(nèi)容裙與權(quán)限處；B、工衣作范圍率；C、組?？楆P(guān)系邪；D、基本摟素質(zhì)。2、項目經(jīng)理茫的責任工作重咬點有：A、履為行“項鋤目管理罵目標責慮任書”瓜中規(guī)定衫的任務(wù)丈與經(jīng)營欲目標；B、對項罷目生產(chǎn)要剛素進行優(yōu)甜化配置和收動態(tài)管理添；C、建浩立、實貿(mào)施和控褲制目標羅管理體樹系；D、項目嘗現(xiàn)場工程蒸與銷售的眾管理；E、組予織工程教竣工驗滿收與移櫻交入伙籃。3、項目經(jīng)理吸的權(quán)力A、參角與項目遷研發(fā)工歷作B、組嚇建項目熱中心C、簽訂有關(guān)耕合同D、考核獎法懲；E、協(xié)調(diào)和處晌理內(nèi)部與刷外部事項4、項目經(jīng)理類的利益A、物關(guān)質(zhì)待遇楊與獎勵姑；B、精查神待遇悟與獎勵宣；C、處罰熟。五、項目中心納編制、成曾立與解散1、組織架熱構(gòu)與人親員編制A、組織架構(gòu)B、人員羞編制：10—1禿2個人踢。項目總車經(jīng)理（簡稱“仙項目經(jīng)理別”）；項目副總予經(jīng)理（簡稱“肆項目副經(jīng)積理”）；基地經(jīng)蠢理：設(shè)計管紫理人員護、工程魚管理人震員；營銷經(jīng)得理：營銷主腎管組成剖。2、項目中糠心設(shè)立叔的步驟A、確定銅項目中心獵團隊（由考總經(jīng)理提嬌名，經(jīng)領(lǐng)午導(dǎo)辦公會猶議）；B、項酒目中心翁其他管派理人員鳥（項目戰(zhàn)中心負網(wǎng)責招聘寸）C、確究定各位障人員的菜具體職逃責與權(quán)農(nóng)限；D、分解尚“項目管行理目標責緞任書”穿；E、制定制肺度。3、項目中誘心運行A、在鵝公司授壓權(quán)的范闊圍內(nèi)制店訂各項宵規(guī)章制遺度報送饞公司或太其授權(quán)兵職能部闖門批準鵲。B、學習飽項目的規(guī)御章制度，宜檢查執(zhí)行倉情況和效害果，并根例據(jù)反饋信押息改進工遣作方法與冠管理制度掛。C、根據(jù)躬責任目標罪進行檢查鑄、考核與暈獎懲。4、項目中心朱解體的條件A、竣工器驗收且環(huán)電境做好。B、結(jié)武算完畢苗。C、簽坑訂“工帶程質(zhì)量掀保證書敬”。D、完成惱“責任書刊”上的銷鉗售目標。E、物業(yè)抵管理已入北場。F、通過領(lǐng)油導(dǎo)辦公猴會議討漆論。六、公司對樓項目中減心的目蹄標控制喚體系通過綜合柏計劃體系馬、過程控鍵制及過程攔控制來實角施目標管覺理是以費市場為睡導(dǎo)向，它即以目待標的完真成能不榴能完成狼集團對抱上海公在司的利衣潤要求寒、能不肅能完成悅公司對橫項目中淚心的下銅達的銷儀售目標療為主要扯衡量標胖準。1、主要目標薄控制A、項目工程榜進度B、項目銷畢售C、項目質(zhì)量D、項目盼成本2、其他9個目標控制A、項目安忌全管理球；B、項目團伯隊管理；C、項目現(xiàn)遮場管理；D、項目合成同管理；E、項產(chǎn)目信息斬管理；F、生產(chǎn)要噴素管理梁；G、項歪目組織握協(xié)調(diào)；H、項目竣工聾驗收管理絮；I、項目移針交入伙耀管理。七、對項目中蛋心的考核饅與激勵機棟制1、考核評價A、項目海執(zhí)行能力降考核制。B、突出蹦對項目經(jīng)噴理考核評王價。C、依據(jù)荒簽訂的“倚責任書”獸。D、過程帥考核評價吉與綜合性數(shù)終結(jié)考核類結(jié)合。E、兌現(xiàn)辮“項目管虹理目標責奔任書的獎尊勵和處罰豎。2、激勵機制A、借鑒成功忠經(jīng)驗，并永結(jié)合實際晉情況制定僻，不與激炮勵精神相狡違背。B、在遠蓮期能有利偽于促進公亞司戰(zhàn)略目配標的實現(xiàn)神；在中期稠能有利于笑保證公司樓業(yè)務(wù)快速咬增加的要棒求；在近孩期能有利賭于促進公友司項目制漢的順利實筍施。C、建航立在具碌有**刃上海公蛇司特色棵企業(yè)文哀化基礎(chǔ)怖上的系牛統(tǒng)體系隸。D、做秋到公平閣、公開拉、公正談的“三刺公”原照則。E、為益分公司預(yù)與項目駐兩個層火面來考拿慮。F、激勵桌方法結(jié)合卵的、具有鐵個性化的探綜合項目釋激勵機制沾。八、各職能籮部門、冬職能部郵門與項定目中心棟之間的誦組織關(guān)升系與業(yè)糟務(wù)流程項目制實景施：通過業(yè)鋤務(wù)流程搖在各職悶?zāi)懿块T額與項目厭中心的葡重組來繳實現(xiàn)的姥。業(yè)務(wù)重組漁：@理順各傅個部門叮工作的撫輸入條盾件與輸綿出結(jié)果萬；@明確各撫自的責津職與權(quán)黎利；@使企業(yè)各掛部門與項徹目中心的弄更具有系男統(tǒng)性與自捎組織性。1、報批報額建工作2、營銷工雀作3、設(shè)計工作4、配套工位作職能部門濁工作A、設(shè)計工研作邊界致職能界熄定B、招標與合父同管理工批作邊界職宋能界定C、工程邊界睛職能界定D、費用與復(fù)成本邊尖界職能飄界定E、報批報建胃、市政配蕩套邊界職仁能界定F、驗收及筍資料交儲接邊界牧職能界脈定G、營銷工作枯邊界職能寺界定職能部門潤與項目中描心

的業(yè)陰務(wù)接口九、相關(guān)問題辮說明1、營車銷和銷料售能否色分家？偵如果分勸家，那延么銷售再不暢的堤主要責愚任應(yīng)歸秧于營銷鏟方還是澡銷售方斧？后期嫂的營銷前工作放榜在哪里牢？是公紹司還是友項目部燭？2、為什蹄么上海萬訪科、大華在集團、凱嘆德置業(yè)以刪及廣州很隨多同行（遭如合生、層珠江地產(chǎn)脫）都把銷征售放在公誼司層面？這而上海公搞司要進行漢這樣的項遲目制改革困。3、*市*上海庫項目改眼革后的費人力成克本是不托是降低驢了，效饅率是不聰是提高免了？萬科集團

**集團上海公司

2002年開工面積（M2）

1,668,5942002年預(yù)計開工面積（M2）529,840地產(chǎn)開發(fā)在冊員工人員：1、

營銷人員262人2、地產(chǎn)專業(yè)人員866人3、其它專業(yè)人員491人

1619（120*）地產(chǎn)開發(fā)估計員工人員：1、

本部54人2、四個項目中心48人102人均開工面積（M2/人）

10301113*人均開工面積（M2/人）51944、有傘人會為沸上海公借司擔心前：四個賴項目中漢心依據(jù)澇現(xiàn)在的弟編制要躁48人妹，除項免目經(jīng)理塔、基地釀經(jīng)理和芒營銷經(jīng)枕理等部壘分管理續(xù)人員可懷由上海辟公司派閉出，還跌需要招鞠聘大量丸人員，蔽