房地產(chǎn)項(xiàng)目投資講義

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究

1第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)過(guò)去與現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)狀況及動(dòng)態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者預(yù)測(cè)其未來(lái)發(fā)展、制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。2第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的方向●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品更新?lián)Q代●市場(chǎng)調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者制定科學(xué)的銷(xiāo)售和生產(chǎn)計(jì)劃●市場(chǎng)調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者實(shí)施正確的價(jià)格策略●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)，提高經(jīng)濟(jì)效益3第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

市場(chǎng)調(diào)查研究的一般原則●準(zhǔn)確性原則

●時(shí)效性原則●全面性原則

●針對(duì)性原則

●創(chuàng)造性原則

4第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的誤區(qū)●輕視調(diào)研（市場(chǎng)太大了，做都做不過(guò)來(lái)，還調(diào)研干什么？）

●輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)做調(diào)研，一切都萬(wàn)事大吉？）

●盲目調(diào)研

（不考慮實(shí)際需要，在不把握調(diào)研方向、不對(duì)調(diào)研方法進(jìn)行把關(guān)的情況下貿(mào)然實(shí)施調(diào)研）

5第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段劃分

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段準(zhǔn)備階段實(shí)施階段分析和總結(jié)階段6第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟一、準(zhǔn)備階段二、實(shí)施階段三、分析和總結(jié)階段1.提出問(wèn)題，確定目標(biāo)2.初步情況分析（非正式調(diào)查）3.制定調(diào)查方案、計(jì)劃4.建立調(diào)查組織5.收集第二手資料6.收集第一手資料7.數(shù)據(jù)的分析與解釋8.編寫(xiě)調(diào)研報(bào)告9.總結(jié)、反饋7第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查準(zhǔn)備階段●提出問(wèn)題，確定目標(biāo)

●初步情況分析（非正式調(diào)查）●制定調(diào)查方案、計(jì)劃

8第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

討論：調(diào)查什么？以南沙項(xiàng)目為例，明確調(diào)查的目的、范圍、方法等9第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序10第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序11第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序調(diào)研計(jì)劃表(示例)項(xiàng)目?jī)?nèi)容調(diào)查目的為何要做此調(diào)查，需要了解些什么調(diào)查方法采用詢問(wèn)法、觀察法或?qū)嶒?yàn)法等調(diào)查區(qū)域被調(diào)查者居住地區(qū)、居住范圍等調(diào)查對(duì)象、樣本對(duì)象的選定、樣本規(guī)模等調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)調(diào)查所需時(shí)間、開(kāi)始日期、完成日期、地址等調(diào)查項(xiàng)目訪問(wèn)項(xiàng)目、問(wèn)卷項(xiàng)目（附問(wèn)卷表）、分類(lèi)項(xiàng)目等12第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序調(diào)研計(jì)劃表(示例)（續(xù)）項(xiàng)目?jī)?nèi)容分析方法統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目、分析和預(yù)測(cè)方法等提交調(diào)查報(bào)告報(bào)告書(shū)的形式、份數(shù)、內(nèi)容等調(diào)查進(jìn)度表策劃、實(shí)施、統(tǒng)計(jì)、分析、提交報(bào)告書(shū)等調(diào)查費(fèi)用各項(xiàng)開(kāi)支數(shù)目、總開(kāi)支額等調(diào)查人員策劃人員、調(diào)查人員、負(fù)責(zé)人姓名和資歷等13第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)施階段●建立調(diào)查組織

●收集第二手資料●收集第一手資料

14第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序樣本設(shè)計(jì)中幾個(gè)需要考慮的問(wèn)題：1.調(diào)研總體調(diào)研總體又稱為母體，是指要調(diào)研的對(duì)象的總和。明確調(diào)研總體有助于保證抽樣的規(guī)范和樣本的合格。

2.樣本單位樣本單位就是抽樣的基本單元，有時(shí)是個(gè)人，有時(shí)是家庭，有時(shí)是公司。

3.抽樣框抽樣框是代表調(diào)研總體對(duì)象的樣本列表。

15第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序樣本設(shè)計(jì)中幾個(gè)需要考慮的問(wèn)題：4.抽樣設(shè)計(jì)根據(jù)調(diào)研方法的不同而采取的不同抽樣技術(shù)，可分為隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。

5.樣本規(guī)模樣本規(guī)模是指所抽取的樣本量的多少。

16第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析和總結(jié)階段●數(shù)據(jù)的分析與解釋

●編寫(xiě)調(diào)研報(bào)告●總結(jié)、反饋17第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序調(diào)研報(bào)告包括的主要內(nèi)容有：●調(diào)查目的、方法、步驟、時(shí)間等說(shuō)明；●調(diào)查對(duì)象的基本情況；

●所調(diào)查問(wèn)題的實(shí)際材料與分析說(shuō)明；●對(duì)調(diào)查對(duì)象的基本認(rèn)識(shí)，做出結(jié)論；●提出建設(shè)性的意見(jiàn)和建議；●統(tǒng)計(jì)資料、圖表等必要附件。18第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容

住宅市場(chǎng)調(diào)研

辦公樓市場(chǎng)調(diào)研

商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研

19第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容

住宅市場(chǎng)調(diào)研

住宅市場(chǎng)特性：

1、住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜，附帶相關(guān)因素較多

2、住宅的區(qū)位或地段、價(jià)格差異較明顯3、購(gòu)買(mǎi)頻率較低、購(gòu)買(mǎi)決策復(fù)雜

4、住宅市場(chǎng)與消費(fèi)者的長(zhǎng)期收入關(guān)系較為密切5、消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)決策與融資機(jī)制相關(guān)6、住宅購(gòu)買(mǎi)和持有決策與人們的資產(chǎn)組合狀況聯(lián)系密切20第三節(jié)拼房妖地產(chǎn)市營(yíng)場(chǎng)調(diào)查勢(shì)研究的蛛主要內(nèi)昌容住宅市乓場(chǎng)調(diào)研住宅市場(chǎng)祝調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)池經(jīng)濟(jì)分拴析2、人口統(tǒng)匯計(jì)特征分查析（見(jiàn)美強(qiáng)國(guó)西雅圖縣研究報(bào)告侄）3、供求關(guān)最系分析（么三層次）4、價(jià)格央分析5、購(gòu)買(mǎi)力否分析6、競(jìng)爭(zhēng)分綁析7、產(chǎn)品分堪析21第三節(jié)終房鞠地產(chǎn)市隙場(chǎng)調(diào)查羊研究的虜主要內(nèi)娃容辦公樓市對(duì)場(chǎng)調(diào)研辦公樓鑄市場(chǎng)特性：1、與地區(qū)盈經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)奧前景密切懷相關(guān)2、區(qū)位質(zhì)線量對(duì)辦公戀樓市場(chǎng)的住影響較大3、辦公樓曲沿重要交穗通線呈帶唉狀或在城米市中心區(qū)阻、次中心裝區(qū)塊狀分鴨布、集聚客效應(yīng)明顯4、辦公樓誼本身與客趙戶品質(zhì)的車(chē)一致性5、受交蹦通、通慮訊等基路礎(chǔ)設(shè)施暈配套情壟況的影射響22第三節(jié)館房地產(chǎn)句市場(chǎng)調(diào)查鏡研究的主擋要內(nèi)容辦公樓市懇場(chǎng)調(diào)研辦公樓桑市場(chǎng)調(diào)惰研的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)經(jīng)負(fù)濟(jì)分析2、產(chǎn)品宵分析3、市場(chǎng)港區(qū)分析4、需求駕分析5、供給士分析6、市場(chǎng)諒吸納速早度分析7、競(jìng)爭(zhēng)分商析23第三節(jié)次房賓地產(chǎn)市賽場(chǎng)調(diào)查鏡研究的加主要內(nèi)圾容辦公樓蛾市場(chǎng)調(diào)葵研辦公樓萬(wàn)市場(chǎng)調(diào)主研的注意事鋪?lái)?xiàng)：1、研究魔方法選螺擇2、抽樣檢方法24第三節(jié)急房地產(chǎn)鵲市場(chǎng)調(diào)查顫研究的主里要內(nèi)容商業(yè)用梁房市場(chǎng)窮調(diào)研商業(yè)用房及市場(chǎng)特性：1、對(duì)商轉(zhuǎn)業(yè)用房層的需求俱是一種姻引致需贏求2、與地區(qū)序經(jīng)濟(jì)發(fā)展敵狀況密切貍相關(guān)3、與人口懷聚集度密群切相關(guān)4、受中冤等收入原家庭的研收入水劉平和需強(qiáng)求偏好浴影響較棵大5、受交通西狀況的影多響較大25第三節(jié)子房地產(chǎn)柳市場(chǎng)調(diào)查爽研究的主謙要內(nèi)容商業(yè)用做房市場(chǎng)昨調(diào)研商業(yè)用茫房市場(chǎng)宣調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)介經(jīng)濟(jì)分你析2、商業(yè)用妥房產(chǎn)品分炕析3、商業(yè)響經(jīng)營(yíng)領(lǐng)稿域分析4、競(jìng)爭(zhēng)看分析5、市場(chǎng)容竹量分析6、供求關(guān)鋸系分析7、商業(yè)用銀房盈利潛捉力分析26第三節(jié)仙房地產(chǎn)游市場(chǎng)調(diào)查塔研究的主閘要內(nèi)容商業(yè)用房檔市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)用色房市場(chǎng)叼調(diào)研的注意事項(xiàng)：1、研究方也法選擇2、抽樣方縱法27第三節(jié)專(zhuān)房續(xù)地產(chǎn)市爛場(chǎng)調(diào)查繁研究的垮主要內(nèi)戰(zhàn)容市場(chǎng)環(huán)境梁調(diào)研●宏觀環(huán)光境調(diào)研●區(qū)域環(huán)債境調(diào)研●項(xiàng)目微夫觀環(huán)境靠調(diào)研28第三節(jié)曬房夜地產(chǎn)市管場(chǎng)調(diào)查茶研究的籠主要內(nèi)文容宏觀環(huán)布境調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)肚境政策環(huán)境人口環(huán)重境城市發(fā)展膠概況文化、行造業(yè)、技術(shù)漆等各種環(huán)壯境29第三節(jié)表房餐地產(chǎn)市多場(chǎng)調(diào)查準(zhǔn)研究的跨主要內(nèi)幕容區(qū)域環(huán)境俊調(diào)研區(qū)域規(guī)添劃、景縫觀、交馬通、人弟口構(gòu)成交通條件胸研究影響區(qū)蠟域發(fā)展摸的其他鼻因素研班究（歷艘史、文偏化等）區(qū)域內(nèi)花總體價(jià)鋸格水平福與供求沒(méi)關(guān)系分時(shí)析30第三節(jié)樸房葉地產(chǎn)市藏場(chǎng)調(diào)查矮研究的掌主要內(nèi)秀容項(xiàng)目微源觀環(huán)境炸調(diào)研用地狀況悶及開(kāi)發(fā)條朽件分析項(xiàng)目所尸在地周毅邊環(huán)境據(jù)分析（更主要針綢對(duì)配套稍設(shè)施情氏況、人口數(shù)撐量和素侵質(zhì)分析等）對(duì)外聯(lián)嚴(yán)系程度平、交通求組織分哭析31第三節(jié)摟房地產(chǎn)撤市場(chǎng)調(diào)查醬研究的主編要內(nèi)容消費(fèi)者調(diào)蠶研●消費(fèi)者的摩購(gòu)買(mǎi)力水予平●消費(fèi)者的戒購(gòu)買(mǎi)傾向●消費(fèi)者的蘋(píng)共同特性32第三節(jié)青房阻地產(chǎn)市廉場(chǎng)調(diào)查劫研究的返主要內(nèi)屯容消費(fèi)者生調(diào)研要制解決的作幾個(gè)問(wèn)者題：買(mǎi)家是誰(shuí)(Wh摘o)？倒購(gòu)買(mǎi)失者（Occu銅pant）買(mǎi)什么(Wh撐at)？柿購(gòu)字買(mǎi)對(duì)象(Ob松jec爪t)為什么買(mǎi)(Wh斑y)？?jī)S購(gòu)買(mǎi)目瓣的(Obj沾ecti農(nóng)on)參與購(gòu)買(mǎi)(Who肯m)？灶購(gòu)買(mǎi)組陜織(Org喉aniz跌atio份n)什么時(shí)搜候買(mǎi)(Wh積en)購(gòu)買(mǎi)時(shí)鳳機(jī)(Oc趙cas銅ion點(diǎn)s)在哪里詞買(mǎi)(Wh眾ere夫)？君購(gòu)買(mǎi)地點(diǎn)(Out轉(zhuǎn)let)如何購(gòu)買(mǎi)(Ho限w)？媽購(gòu)買(mǎi)電行為(Ope彩rati帳on)33第三節(jié)按房地產(chǎn)建市場(chǎng)調(diào)查排研究的主采要內(nèi)容競(jìng)爭(zhēng)樓繡盤(pán)調(diào)研（一類(lèi)象是與所澡在項(xiàng)目勢(shì)處在同炮一區(qū)域軌的樓盤(pán)化；另一掛類(lèi)是不番同區(qū)域境但定位屈相似的辱樓盤(pán)）●產(chǎn)品（區(qū)馳位、產(chǎn)品格特征、公嗓司組成、攤交樓時(shí)間籃等）●價(jià)格（搶單價(jià)、智總價(jià)、雨付款方煮式等）●廣告（售樓諸部、媒淚體、廣勤告投入習(xí)強(qiáng)度、招訴求點(diǎn)們等）●銷(xiāo)售情況挖（銷(xiāo)售率嶺、銷(xiāo)售順胖序、客戶稻群分析等淡）●物業(yè)管恐理（管建理內(nèi)容目、管理產(chǎn)情況、討管理費(fèi)扒以及管智理公司來(lái)等）34第三節(jié)乳房地產(chǎn)披市場(chǎng)調(diào)查拾研究的主啄要內(nèi)容競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手線調(diào)研●確定調(diào)蹲研內(nèi)容●分析，監(jiān)評(píng)價(jià)競(jìng)怖爭(zhēng)對(duì)手銀的優(yōu)勢(shì)貼與劣勢(shì)●為機(jī)構(gòu)未調(diào)整及勁開(kāi)發(fā)戰(zhàn)懂略提供印準(zhǔn)確依攝據(jù)35第四節(jié)近房地產(chǎn)需市場(chǎng)調(diào)查艷方法分類(lèi)按調(diào)查目放的分類(lèi)探測(cè)性脾調(diào)查、僑描述性略調(diào)查、典因果性塔調(diào)查、已預(yù)測(cè)性腹調(diào)查按調(diào)查范奸圍和對(duì)象濱分類(lèi)全面普救查、重伏點(diǎn)調(diào)查忌、隨機(jī)混抽樣與板非隨機(jī)塊抽樣按調(diào)查資獅料的來(lái)源標(biāo)分類(lèi)收集第二舒手資料的仍案頭研究刃和收集第鑒一手資料菠的初級(jí)研棚究36第四節(jié)遣房地產(chǎn)點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查釘方法分類(lèi)按調(diào)查目既的不同：探測(cè)性聯(lián)調(diào)查又稱非帽正式調(diào)什查。幫航助找出恐問(wèn)題的鄰癥結(jié)所某在，然圓后再作摧進(jìn)一步止研究，曠以明確哨調(diào)查對(duì)肆象，確忙定調(diào)查庫(kù)重點(diǎn)，呆選擇調(diào)過(guò)查方法忍，尋找膀調(diào)查時(shí)進(jìn)機(jī)?；卣ù鸬氖菢恰翱梢詰妥鍪裁淳€”的尿問(wèn)題。描述性調(diào)招查指對(duì)確限定調(diào)查護(hù)的問(wèn)題寸通過(guò)收熟集資料匪、做更影深入、耳更全面程的分析搖，確認(rèn)哈問(wèn)題真廣相，并刷對(duì)問(wèn)題槍的性質(zhì)舌、形式病、存在洽、變化束等具體廉情況做繳出現(xiàn)象股性和本姿質(zhì)性的霜描述。今回答的取是“是騙什么”六的問(wèn)舉題。因果性調(diào)胃查是對(duì)導(dǎo)致叮研究對(duì)象蠢存在或變當(dāng)化的內(nèi)在宋原因和外驗(yàn)部因素的隙相互聯(lián)系部和制約關(guān)漠系做出說(shuō)否明，并對(duì)帖諸因素之到間因果關(guān)嘗系、主從眠關(guān)系、自模變量與因芳變量的關(guān)嘆系進(jìn)行定暢量與定性輕的分析，圍指出調(diào)查哀對(duì)象產(chǎn)生廳的原因及析其形成的竄結(jié)果?；睾来鸬摹盀槟甘裁础钡乃鲉?wèn)題。預(yù)測(cè)性禍調(diào)查是在經(jīng)巖過(guò)調(diào)查號(hào)研究的堆基礎(chǔ)上挖，對(duì)市縣場(chǎng)的發(fā)女展趨勢(shì)跑及其未徹來(lái)變遷黨形態(tài)、即變遷原鼠因、變聲遷時(shí)間嗚進(jìn)行估杜算、預(yù)戲測(cè)?；貛X答的是粉“將來(lái)城怎么樣步”的問(wèn)孟題。37第四節(jié)撓房減地產(chǎn)市窯場(chǎng)調(diào)查設(shè)方法分販類(lèi)按調(diào)查循范圍和違對(duì)象不浪同：全面普馳查全面普牲查是指廣對(duì)調(diào)查抓對(duì)象總裝體所包襯含的全廢部單位椅無(wú)一例姻外地逐儲(chǔ)個(gè)進(jìn)行璃調(diào)查。重點(diǎn)調(diào)查在調(diào)查班對(duì)象中努選擇一牲部分對(duì)砍全局具艦有決定小性作用猾的重點(diǎn)討單位所嚇進(jìn)行的張調(diào)查。隨機(jī)抽貝樣是從母體壓中任意抽度取樣本，熱根據(jù)調(diào)查侄樣本空間之的結(jié)果來(lái)烏推斷母體罷的情況。鑼?zhuān)ê?jiǎn)單隨聰機(jī)抽樣、骨分層隨機(jī)益抽樣、分弓群隨機(jī)抽番樣）非隨機(jī)抽篇樣是指市排場(chǎng)調(diào)查剝?nèi)藛T在沒(méi)選取樣潑本時(shí)并勞不是隨疏機(jī)選取被，而是惜先確立請(qǐng)某個(gè)標(biāo)長(zhǎng)準(zhǔn)，然眉后再選木取樣本銷(xiāo)，這樣歡，每個(gè)室樣本被名選擇的夏概率并怖不是相蘿等的。軍（任意鼓抽樣、緩判斷抽困樣、配痕額抽樣獻(xiàn)）38第四節(jié)邪房地產(chǎn)坐市場(chǎng)調(diào)查贏方法分類(lèi)隨機(jī)抽陶樣簡(jiǎn)單隨機(jī)蜂抽樣使用隨機(jī)斥選擇的方友法，保證狐總體中的權(quán)每一個(gè)成怖員被選中認(rèn)的機(jī)會(huì)都伏相同。分層隨機(jī)餃抽樣即對(duì)整供體按某被種特征瘡（如年陪齡、收朽入、職戀業(yè)等）售分組（紀(jì)分層）果，然后子從各組搖（層）碼中隨機(jī)部抽取一燈定數(shù)量規(guī)的樣本筑。分群隨惡機(jī)抽樣即將總仔體按一嬌定特征影分成若千干群體顛，隨機(jī)剖抽取其僅中一部肥分作為畜樣本。39第四節(jié)響房地產(chǎn)危市場(chǎng)調(diào)查超方法分類(lèi)隨機(jī)抽欄樣分層隨培機(jī)抽樣Vs分群隨機(jī)卸抽樣分群抽樣村是將樣本忠總體劃分歇為不同群泰體，這些參群體間性伏質(zhì)相同，挪然后再將燙每個(gè)群體減進(jìn)行隨機(jī)杜抽樣，這便樣，每個(gè)凍群體內(nèi)部山存在性質(zhì)頓不同的樣野本，即“群間也差別小鑄，群內(nèi)初差別大吼”；分層抽甲樣則是哲將樣本捆總體劃躺分為幾揮大類(lèi)，跳這幾大蓋類(lèi)之間贊是有差尤別的，呼每一類(lèi)捕則是由僵性質(zhì)相基同的樣鐵本構(gòu)成榆。即“層間差偷別大，層繡內(nèi)差別小首”。40第四節(jié)閑房紋地產(chǎn)市菠場(chǎng)調(diào)查錫方法分錘類(lèi)非隨機(jī)嗎抽樣任意抽浮樣又稱偶螞遇抽樣伸，即市燈場(chǎng)調(diào)查勇人員根囑據(jù)最方奮便的時(shí)億間、地貍點(diǎn)，在緞?wù){(diào)研對(duì)重象范圍柏內(nèi)任意妖選擇一駕定數(shù)量候的樣本西進(jìn)行調(diào)煉查。判斷抽騰樣又稱目皇的抽樣葵，即市典場(chǎng)調(diào)查祖人員根付據(jù)自己匆的主觀隨意愿、蘿經(jīng)驗(yàn)和幼知識(shí)，恰從總體逐中選擇的具有典僻型代表帥性樣本省作為調(diào)亮查對(duì)象堡的一種衡抽樣方藥法。配額抽樣首先將總嗽體中的所鬧有單位按挎一定的標(biāo)飛志分為若憐干類(lèi)（組仰），然后知在每個(gè)類(lèi)值（組）中嘉用任意抽殿樣或判斷盜抽樣方法惰選取樣本類(lèi)單位。采用配撿額抽樣茂，事先過(guò)要對(duì)總奪體中所薄有單位心按其屬止性、特乎征分為粒若干類(lèi)尋型，然斧后按各航個(gè)控制秩特征分斯配樣本勺數(shù)額。41第四節(jié)駛房然地產(chǎn)市薦場(chǎng)調(diào)查冷方法分劣類(lèi)按調(diào)查資擱料來(lái)源的智不同：案頭研究又稱為二段手資料研潤(rùn)究，是指某利用第二妥手資料來(lái)值進(jìn)行部分鳥(niǎo)或全部的貸研究工作綢。初級(jí)研究又稱為殿第一手闖資料的紅研究。址必須在噴制訂詳晨細(xì)的調(diào)峰查方案獵的基礎(chǔ)廚上，由帽調(diào)查人認(rèn)員通過(guò)笑訪問(wèn)、真實(shí)驗(yàn)或聞?dòng)^察方礙法來(lái)獲蟻取資料里。1.觀察鋪法（如直香接觀察數(shù)、親自旗經(jīng)歷、沸痕跡觀醒察、行租為紀(jì)錄造等）2.實(shí)驗(yàn)陽(yáng)法3.詢問(wèn)法（如小摘組座談叛法、深鄙度訪談藏法、投板影技法胖、面訪曲調(diào)查法蔬、電話調(diào)魄查法、郵寄調(diào)燃查法等）（注意每拼種方法的僚定義、應(yīng)膏用范圍和專(zhuān)優(yōu)劣）參蹤蝶見(jiàn)教材p120飛-12442第四節(jié)捎房木地產(chǎn)市炕場(chǎng)調(diào)查壟方法分或類(lèi)按調(diào)查結(jié)鹿果的不同皂性質(zhì)分類(lèi)參：定性研究傳遞了一畢種看法或級(jí)直覺(jué)，可浮以為定量肺研究提供尖作進(jìn)一步砌深入探索覺(jué)的關(guān)鍵性盲信息，為傘定量調(diào)研億指明方向縮慧。可分為平直接調(diào)研圈和間接調(diào)援研兩種。定量研究定量研究蛙的方法主醬要包括詢仗問(wèn)法中的并入戶面訪孤調(diào)查、郵礦寄調(diào)查、炮電話調(diào)查襖、留置問(wèn)醫(yī)卷以及實(shí)浩驗(yàn)法等。43第五節(jié)舉房地產(chǎn)摧市場(chǎng)調(diào)查淹問(wèn)卷設(shè)計(jì)問(wèn)卷功能能將所要燙調(diào)查的問(wèn)脈題明確地瘋傳達(dá)給被恨調(diào)查者；設(shè)法取屢得對(duì)方?jīng)Q合作，誕最終取紅得真實(shí)魂、準(zhǔn)確木的答案夸。問(wèn)卷設(shè)計(jì)宵原則●目的性還原則：要求在侄問(wèn)卷設(shè)旺計(jì)時(shí)重靈點(diǎn)突出●可接受前性原則鐮：要能地薯比較容星易地讓布被調(diào)查遲者接受●順序性奶原則：要講究紹問(wèn)卷的習(xí)排列順青序，使碎問(wèn)卷?xiàng)l協(xié)理清楚●簡(jiǎn)明性閘原則:內(nèi)容要簡(jiǎn)怖明、調(diào)查仗時(shí)間要簡(jiǎn)漢短、形式使要簡(jiǎn)明易不懂、易談●匹配性原士則：要使被填調(diào)查者責(zé)的回答廢便于進(jìn)辨行檢查賭、數(shù)據(jù)擦處理和飲分析44第五節(jié)乎房地產(chǎn)方市場(chǎng)調(diào)查丑問(wèn)卷設(shè)計(jì)問(wèn)卷的更一般結(jié)嗓構(gòu)●問(wèn)卷標(biāo)齡題●問(wèn)卷后說(shuō)明●被訪住者基本情域況●調(diào)查主題指內(nèi)容●編碼●作業(yè)證明門(mén)的記載（參見(jiàn)教歐材P126頁(yè)）45第五節(jié)梳房地產(chǎn)摧市場(chǎng)調(diào)查兄問(wèn)卷設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)春卷的提矩問(wèn)形式●封閉式插提問(wèn)封閉式軋?zhí)釂?wèn)是艦指事先判已設(shè)計(jì)浸出了問(wèn)責(zé)題的各穩(wěn)種可能增的答案毫，被調(diào)苦查對(duì)象鏈只要或逼只能從囑中選擇深一個(gè)或撿幾個(gè)現(xiàn)件成答案伴的提問(wèn)歲方式。田這種提赴問(wèn)方式行便于統(tǒng)齊計(jì)，但池回答的錦伸縮性牧較小。46第五節(jié)閑房地產(chǎn)擔(dān)市場(chǎng)調(diào)查丹問(wèn)卷設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)印卷的提悉問(wèn)形式●封閉式郵提問(wèn)（猶續(xù)）二項(xiàng)選露擇法：提出一個(gè)測(cè)問(wèn)題，僅繼有兩個(gè)答反案可供選魔擇。例：“請(qǐng)挎問(wèn)您是否性打算在近苗年內(nèi)購(gòu)房隨？”是（）否（）多項(xiàng)選貸擇法：提出一翁個(gè)問(wèn)題坡，給出衣兩個(gè)以貴上的答改案，被餅調(diào)查對(duì)燦象可從爐中任選悠一項(xiàng)或昨幾項(xiàng)作縣為回答留。例：“請(qǐng)問(wèn)您探打算購(gòu)買(mǎi)滑的住宅類(lèi)愚型是什么輩？”（單叔選）多層住宅賓（6層或以酸下），更沒(méi)有電紋梯（）多層住尤宅（6層或以被下），默有電梯（）小高層浴住宅（芬約8—10層）（）高層住宅昏（超過(guò)1佳0層）廊（糞）47第五節(jié)攝房俱地產(chǎn)市施場(chǎng)調(diào)查潛問(wèn)卷設(shè)婚計(jì)調(diào)查問(wèn)卷湊的提問(wèn)形堅(jiān)式●封閉式限提問(wèn)（桶續(xù)）程度評(píng)定輩法：對(duì)提出的付問(wèn)題，給臨出程度不槐同的答案羨，被調(diào)查頓對(duì)象從中腸選擇同意持的一個(gè)做掀出回答。例：“懸在購(gòu)買(mǎi)腳商品房剝時(shí)，您豬認(rèn)為品墓牌得重三要性如紅何？”很重要濤（馬）較重要塔（震）一面般棍（在）不太重要亭（去）很不重要槽（）48第五節(jié)芹房地產(chǎn)乘市場(chǎng)調(diào)查筐問(wèn)卷設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)疼卷的提鈴問(wèn)形式●封閉式糞提問(wèn)（亂續(xù)）語(yǔ)意差元?jiǎng)e法北：列出兩憲個(gè)語(yǔ)意持相反的叢詞，讓倉(cāng)被調(diào)查快對(duì)象做傘出一個(gè)債選擇。例：“請(qǐng)氧問(wèn)您對(duì)XX花園小堅(jiān)區(qū)的看霧法如何舌？”（端每對(duì)只泡選1個(gè)個(gè)）建筑新穎軍（炭）慌建蜂筑風(fēng)格陳氣舊（通）品味高脾（敢）慨品味低劃（浙）戶型設(shè)躲計(jì)合理比（轉(zhuǎn)）哨戶型設(shè)攔計(jì)不合蹦理（致）價(jià)格合計(jì)理（）價(jià)格偏完高（）49第五節(jié)桑房籃地產(chǎn)市忙場(chǎng)調(diào)查雙問(wèn)卷設(shè)辰計(jì)調(diào)查問(wèn)柴卷的提廁問(wèn)形式●開(kāi)放式娛提問(wèn)開(kāi)放式體提問(wèn)是梨指對(duì)所減提出的附問(wèn)題，醉回答沒(méi)筒有限制哪，被調(diào)襲查對(duì)象配可以根勸據(jù)自己薪的情況萍自由回怨答。此傾種提問(wèn)糧方式，曾答案不六惟一，里不易統(tǒng)燥計(jì)，不墻易分析迫。50第五節(jié)忘房地產(chǎn)泡市場(chǎng)調(diào)查賠問(wèn)卷設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)歉卷的提友問(wèn)形式●開(kāi)放式夫提問(wèn)（粒續(xù)）自由式螞：被調(diào)查快對(duì)象可議以不受米任何限狗制回答它問(wèn)題。例：請(qǐng)給丈出給您印威象最深刻極的一個(gè)房竹地產(chǎn)廣告泡（潤(rùn)）。語(yǔ)句完腐成式：提出一個(gè)久不完整的齡句子，由鄉(xiāng)豐被調(diào)查對(duì)拋象完成該驕句子。例：如智果您欲話購(gòu)房，竭您購(gòu)房營(yíng)的主要采理由是。字眼聯(lián)近想式：調(diào)查人員思列出一些滅詞匯，每慶次一個(gè)，癥由調(diào)查對(duì)倉(cāng)象說(shuō)出或剛寫(xiě)出他所繩聯(lián)想到的貞第一個(gè)詞兆。例：當(dāng)您蘿聽(tīng)到以下怒詞句時(shí)，患首先會(huì)想拉到什么？麗江花扁園（）祈福新村規(guī)（）碧桂嘴園（幟）51第五節(jié)混房腔地產(chǎn)市惡場(chǎng)調(diào)查把問(wèn)卷設(shè)另計(jì)調(diào)查問(wèn)徹卷的提梯問(wèn)形式●開(kāi)放式提獎(jiǎng)問(wèn)（續(xù)）順問(wèn)式：要求被月調(diào)查對(duì)池象根據(jù)帥自己的腰態(tài)度來(lái)止評(píng)定問(wèn)礙題的順碰序。例：購(gòu)房物時(shí)您所看或中的因素嶄依次為（姨請(qǐng)根據(jù)您切認(rèn)為的重殖要程度分縣別標(biāo)上序桑號(hào)）地段訪（并）價(jià)格滑（濟(jì)）配套慣（爛）環(huán)境（睡）設(shè)計(jì)列（香）服務(wù)（湖）品牌奮（強(qiáng)）其他：巾___德___喘___訊(取)52第五節(jié)仍房地產(chǎn)知市場(chǎng)調(diào)查某問(wèn)卷設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)戒卷的提貿(mào)問(wèn)形式●開(kāi)放式己提問(wèn)（脆續(xù)）過(guò)濾法課：又稱“章漏斗法媽”，是溝指最初術(shù)提出的關(guān)問(wèn)題較甚為廣泛慣，離主譯題較遠(yuǎn)卷，再根俘據(jù)調(diào)查蘇者回答蓄的情況穴逐漸縮許小提問(wèn)敞范圍，析最后有始目的地竊引向要淺調(diào)查的衰某個(gè)專(zhuān)必題性問(wèn)凱題。例：請(qǐng)賤問(wèn)您近講年內(nèi)打侄算購(gòu)房兔嗎？是（攀）綠否沙（棉）如果是糧，您打喇算購(gòu)買(mǎi)樣住宅的孟建筑面省積為：站___竿___格___53第五節(jié)桂房拐地產(chǎn)市羞場(chǎng)調(diào)查姨問(wèn)卷設(shè)養(yǎng)計(jì)問(wèn)卷設(shè)背計(jì)中應(yīng)猴注意的幟幾個(gè)原登則●原則1：避免使份用術(shù)語(yǔ)刪和縮略食語(yǔ)例：你是帳否認(rèn)為現(xiàn)情在房地產(chǎn)舅開(kāi)發(fā)企業(yè)播的DCR普遍過(guò)挽低？●原則2：避免用夸不確切黨的詞或燭指代不包清的詞例：你最近是否打妨算購(gòu)買(mǎi)秧新房子錄？你在哪里出生？●原則3：避免帶有吵偏見(jiàn)的提甲問(wèn)例：你是康否認(rèn)為開(kāi)巖發(fā)商應(yīng)該存降低高昂的房?jī)r(jià)？54第五節(jié)窮房地產(chǎn)拌市場(chǎng)調(diào)查休問(wèn)卷設(shè)計(jì)●原則4：避免雙鞋向問(wèn)題例：你是彈否打算明戰(zhàn)年賣(mài)掉現(xiàn)在鞭居住的房觀子，再購(gòu)買(mǎi)一個(gè)房咸子呢？●原則5：避免帶有憑導(dǎo)向性的賓問(wèn)題例：很多專(zhuān)家腐都認(rèn)為上海的房屢價(jià)超出了握正常水平寺，你同意惑嗎？●原則6：避免串提出超浴越被調(diào)妹查者回掩答能力舊的問(wèn)題例：你幼家去年在買(mǎi)菜上一共花了多羽少錢(qián)？55第五節(jié)絮房糖地產(chǎn)市額場(chǎng)調(diào)查伯問(wèn)卷設(shè)依計(jì)●原則7：避免擴(kuò)使用雙半重否定糊的問(wèn)題例：物駝業(yè)管理斑維修基嘉金的使賊用不需要獲得業(yè)主旁大會(huì)的同狹意，你同曾意嗎？①同意②不同意●原則8：避免不平茅衡或重復(fù)也的問(wèn)答范壁疇例：你認(rèn)寇為房地產(chǎn)紋投資分析守教師的授集課水平如線何？①非常出毀色②很好③令我滿意④一般56第五節(jié)壞房基地產(chǎn)市禁場(chǎng)調(diào)查妖問(wèn)卷設(shè)鋼計(jì)問(wèn)卷設(shè)貍計(jì)中應(yīng)瞞注意的鬧其他問(wèn)逝題問(wèn)題