山東某房地產計劃運營管理與計劃編制

房地產計劃管理與計劃編制計劃發(fā)展部1計劃管理的重要性古人云：

謀定而后動

凡事預則立，不預則廢房地產企業(yè)有著資金密集、管理密集、產品生產開發(fā)周期長、生產環(huán)節(jié)多而復雜等特點，同時受宏觀調控、市場競爭等因素制約而存在較多的不確定性和較高的風險。因此計劃管理在房地產開發(fā)過程中就顯得尤為重要。2計劃管理中的兩個基本元素

目標是企業(yè)的方向計劃是目標的落實途徑

目標是個體或組織的期望產出提供管理決策的方向構成衡量標準計劃規(guī)定了怎么實現(xiàn)目標描述了資源分配、進度以及其他實現(xiàn)目標的必要行動3計劃管理內容一、目標管理-----使企業(yè)中的上級和下級一起參與企業(yè)目標的制定，由此決定上下級的責任和分目標，并使其在目標實施中實行自我控制，以努力完成目標的現(xiàn)代管理方法二、計劃管理-----企業(yè)將各項經營活動納入統(tǒng)一計劃進行管理。4如何進行目標管理5計劃管理概述計劃是實現(xiàn)企業(yè)目標的路線圖

“忽視計劃在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要作用是一個致命的錯誤。沒有路線圖很容易偏離正確路線,浪費時間和金錢；沒有計劃就沒有依據(jù)衡量我們的進步，不能確定我們是否正在接近長期目標；沒有燈塔指引方向，人們常常會只見樹木不見森林，緊要的關頭做出錯誤的判斷?！?--勞倫斯，托勒《企業(yè)成長策略》I

6誤區(qū)：對計劃管理的重要性認識不足，觀念上需轉變

由于房地產開發(fā)環(huán)節(jié)受外部產業(yè)政策、金融政策、土地政策甚至自然的、氣候的因素影響較大,使很多企業(yè)普遍產生“計劃無用”、"計劃趕不上變化"的思想觀念。然而,房地產開發(fā)環(huán)境的多變性和不確定性恰恰反映出計劃的重要性,沒有計劃何談變化？沒有計劃前提下的變化將無一例外的陷入自由主義的陷阱，結果可想而知：項目進度延期、成本嚴重超支、質量問題層出不窮，最終導致客戶投訴率居高不下,經營業(yè)績和品牌形象嚴重受損。7從日常工作看計劃管理存在的問題趕工是開發(fā)過程的常態(tài)

制定了詳細的計劃，但是，永遠不能得到落實計劃的編制各自為政總是忽略或遺漏重要的工作內容將施工企業(yè)的計劃，作為現(xiàn)場的總控制計劃70%的項目成本超出了預算90%的項目面臨計劃超出限度

8內容我們編制項目總體進度計劃的目的何在？我們如何編制項目計劃？我們有哪些工作需要做？或者是提前做哪些工作？針對**東城項目下步工作重點目標9我們編制項目總體進度計劃的目的何在？指揮棒的功能：協(xié)調各專業(yè)它把項目進程的主線通過這個項目總體進度計劃把它串起來，先是應該做前期事情，再是設計，再是建設，到后面是銷售，最后這個項目備案，這是一個全過程，他把各個專業(yè)，通過這個邏輯和載體把它串起來，所以它要指揮各個專業(yè)，指揮項目的各個進程10我們編制項目總體進度計劃的目的何在？理清思路：找風險、統(tǒng)一思想在編計劃的時候，在組織討論的時候，我們經常會發(fā)現(xiàn)，我們把我們的思路理清了，這個項目有哪些問題？會有什么困難？會有什么變數(shù)，這就是我們找到的風險點，然后怎么應對，要統(tǒng)一思想。11我們編制項目總體進度計劃的目的何在？確定目標績效考核明確各部門目標明確關鍵要素、關鍵環(huán)節(jié)對目標的完成就是考核12我們如何編制項目計劃？原則一：自上而下，自下而上上級計劃是下級計劃的編制基準，下級計劃復核上級計劃的科學、合理和可實施性原則二：分四步走WBS分解（WorkBreakdownStructure）13我們如何編制項目計劃？WBS分解目標目標任務流程計劃由上級計劃或管理要求獲得目標為達到目標而應完成的各項任務分解如有必要，將任務繼續(xù)分解，并通過工作流程的建立，找出各任務之間的邏輯關系為工作項設定時間要求及資源配置，形成計劃14我們如何編制項目計劃？舉例：幕墻招標計劃第一步：目標任務根據(jù)上級招標計劃及管理要求的目標：在**年***月***日前完成某項目幕墻招標。15我們如何編制項目計劃？舉例：幕墻招標計劃第二步：目標分解成任務（第一次WBS分解）入圍單位資格審查+編制招標文件標前會招標確定幕墻單位合同簽署16我們如何編制項目計劃？舉例：幕墻招標計劃第三步：任務流程入圍單位資格審查：幕墻單位資質預審，明確考察單位組織考察編制考察報告，提出入圍單位建議；編制招標文件：編制技術標（明確招標范圍明確設計要求明確工程要求匯總技術標）編制商務標匯總招標文件召開標前會，確定招標文件和入圍單位招標過程：組織發(fā)標投標單位編制投標文件組織招標答疑回標確定幕墻單位：組織招標小組開標會技術標評審商務標評審招標小組評標會議，確定幕墻單位發(fā)中標通知書組織合同簽署：合同文本擬定合同談判合同審批簽署合同17我們如何編制項目計劃？舉例：幕墻招標計劃第四步：為工作項建立邏輯關系，設定時間要求，形成計劃（邏輯關系表示方法：FS、SS、FF、SF）18我們要做哪些工作？在講之前，給大家分享其他公司工作的一個邏輯關系19邏輯關系室內銷售賣場設計室外概念規(guī)劃方案擴初施工圖啟動區(qū)施工圖精裝方案戶型優(yōu)化實施安裝點位圖景觀概念市政管網(wǎng)結合景觀方案管線結合施工圖施工圖20我們要做墨哪些工作趨？項目關鍵舍節(jié)點計劃項目總妥體進度褲計劃項目專搭項計劃在項目僵進度計含劃管理售范疇，移項目總妻體計劃封起著承指上啟下連的作用紋，可以全校核關吐鍵節(jié)點烤計劃設聰定的合新理性，齊為項目裝專項計艇劃的編架制提供新參考依或據(jù)，對接項目的禍整體推泉進起著別指導作蝴用。21項目專項勒計劃一般有哪氏些專項計省劃工程進感度計劃設計專項帶計劃營銷工都作計劃招標計習劃開盤專物項計劃項目報批縮慧報建計劃樣板間裝男修專項計袖劃展示區(qū)專登項計劃入住工作獲專項計劃。。。節(jié)。?！芏嗑弑w的實鴿施計劃共都是一得個專項奇計劃22項目專項級計劃編制項級目專項索計劃應時注意的憲幾個要嘆點1、要滿歸足項目爬總體開溪發(fā)進度考計劃和她關鍵節(jié)括點計劃升的要求2、任務駱的WBS分解要落堂地，能夠叢指導具體畜工作3、不要與漏項4、如果需椒要，責任辮盡量落實奔到具體的但人5、用專業(yè)姿的劃分來催確定計劃開結構較好6、專項計杰劃一定要厲充分考慮旁項目實際牧情況23編制項目聰計劃應注惡意的要素1、任務荒名稱—在漲表達充分雖的情況下繪，盡量采竄用精干的眨詞組來表異達，多采物用業(yè)內的營一些慣例饑用詞。2、總新時間—馬要高度壇關注關檔鍵路徑稱，在合語理的情貪況下，況盡量縮剃短，并曾留出適型當?shù)膹椩跣砸詰獰捀段粗d風險的嘩影響，壞以便于咱后期管抹理可控生；要用昌“時間懼就是金尤錢”的勻態(tài)度來獨看待時融間資源孔。3、任務陷的起始時悔間—是否悟合適，或殼有其他因庫素影響，咳是否可實陣現(xiàn)。4、任扇務的邏械輯關系裹—要關壯注每項倉任務的饅前置任出務，一錘個計劃繡只設一口個起始引點，便倦于后期疾的計劃丑動態(tài)管廁理。5、該美階段任快務完成漁的成果彎標準—液以便于需評價是持否完成策。6、責跪任部門踐/人—軍利于計增劃的執(zhí)巧行和跟答蹤。24業(yè)務計劃同編制原理容和方法25針對*汪*東城它項目下處步工作竟重點目生標計劃管