山東某房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理與計(jì)劃編制

房地產(chǎn)計(jì)劃管理與計(jì)劃編制計(jì)劃發(fā)展部1計(jì)劃管理的重要性古人云：

謀定而后動(dòng)

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢房地產(chǎn)企業(yè)有著資金密集、管理密集、產(chǎn)品生產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多而復(fù)雜等特點(diǎn)，同時(shí)受宏觀調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等因素制約而存在較多的不確定性和較高的風(fēng)險(xiǎn)。因此計(jì)劃管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中就顯得尤為重要。2計(jì)劃管理中的兩個(gè)基本元素

目標(biāo)是企業(yè)的方向計(jì)劃是目標(biāo)的落實(shí)途徑

目標(biāo)是個(gè)體或組織的期望產(chǎn)出提供管理決策的方向構(gòu)成衡量標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃規(guī)定了怎么實(shí)現(xiàn)目標(biāo)描述了資源分配、進(jìn)度以及其他實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的必要行動(dòng)3計(jì)劃管理內(nèi)容一、目標(biāo)管理-----使企業(yè)中的上級(jí)和下級(jí)一起參與企業(yè)目標(biāo)的制定，由此決定上下級(jí)的責(zé)任和分目標(biāo)，并使其在目標(biāo)實(shí)施中實(shí)行自我控制，以努力完成目標(biāo)的現(xiàn)代管理方法二、計(jì)劃管理-----企業(yè)將各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入統(tǒng)一計(jì)劃進(jìn)行管理。4如何進(jìn)行目標(biāo)管理5計(jì)劃管理概述計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的路線圖

“忽視計(jì)劃在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要作用是一個(gè)致命的錯(cuò)誤。沒(méi)有路線圖很容易偏離正確路線,浪費(fèi)時(shí)間和金錢；沒(méi)有計(jì)劃就沒(méi)有依據(jù)衡量我們的進(jìn)步，不能確定我們是否正在接近長(zhǎng)期目標(biāo)；沒(méi)有燈塔指引方向，人們常常會(huì)只見(jiàn)樹(shù)木不見(jiàn)森林，緊要的關(guān)頭做出錯(cuò)誤的判斷。”---勞倫斯，托勒《企業(yè)成長(zhǎng)策略》I

6誤區(qū)：對(duì)計(jì)劃管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，觀念上需轉(zhuǎn)變

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)受外部產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、土地政策甚至自然的、氣候的因素影響較大,使很多企業(yè)普遍產(chǎn)生“計(jì)劃無(wú)用”、"計(jì)劃趕不上變化"的思想觀念。然而,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境的多變性和不確定性恰恰反映出計(jì)劃的重要性,沒(méi)有計(jì)劃何談變化？沒(méi)有計(jì)劃前提下的變化將無(wú)一例外的陷入自由主義的陷阱，結(jié)果可想而知：項(xiàng)目進(jìn)度延期、成本嚴(yán)重超支、質(zhì)量問(wèn)題層出不窮，最終導(dǎo)致客戶投訴率居高不下,經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和品牌形象嚴(yán)重受損。7從日常工作看計(jì)劃管理存在的問(wèn)題趕工是開(kāi)發(fā)過(guò)程的常態(tài)

制定了詳細(xì)的計(jì)劃，但是，永遠(yuǎn)不能得到落實(shí)計(jì)劃的編制各自為政總是忽略或遺漏重要的工作內(nèi)容將施工企業(yè)的計(jì)劃，作為現(xiàn)場(chǎng)的總控制計(jì)劃70%的項(xiàng)目成本超出了預(yù)算90%的項(xiàng)目面臨計(jì)劃超出限度

8內(nèi)容我們編制項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃的目的何在？我們?nèi)绾尉幹祈?xiàng)目計(jì)劃？我們有哪些工作需要做？或者是提前做哪些工作？針對(duì)**東城項(xiàng)目下步工作重點(diǎn)目標(biāo)9我們編制項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃的目的何在？指揮棒的功能：協(xié)調(diào)各專業(yè)它把項(xiàng)目進(jìn)程的主線通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃把它串起來(lái)，先是應(yīng)該做前期事情，再是設(shè)計(jì)，再是建設(shè)，到后面是銷售，最后這個(gè)項(xiàng)目備案，這是一個(gè)全過(guò)程，他把各個(gè)專業(yè)，通過(guò)這個(gè)邏輯和載體把它串起來(lái)，所以它要指揮各個(gè)專業(yè)，指揮項(xiàng)目的各個(gè)進(jìn)程10我們編制項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃的目的何在？理清思路：找風(fēng)險(xiǎn)、統(tǒng)一思想在編計(jì)劃的時(shí)候，在組織討論的時(shí)候，我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們把我們的思路理清了，這個(gè)項(xiàng)目有哪些問(wèn)題？會(huì)有什么困難？會(huì)有什么變數(shù)，這就是我們找到的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，然后怎么應(yīng)對(duì)，要統(tǒng)一思想。11我們編制項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃的目的何在？確定目標(biāo)績(jī)效考核明確各部門目標(biāo)明確關(guān)鍵要素、關(guān)鍵環(huán)節(jié)對(duì)目標(biāo)的完成就是考核12我們?nèi)绾尉幹祈?xiàng)目計(jì)劃？原則一：自上而下，自下而上上級(jí)計(jì)劃是下級(jí)計(jì)劃的編制基準(zhǔn)，下級(jí)計(jì)劃復(fù)核上級(jí)計(jì)劃的科學(xué)、合理和可實(shí)施性原則二：分四步走WBS分解（WorkBreakdownStructure）13我們?nèi)绾尉幹祈?xiàng)目計(jì)劃？WBS分解目標(biāo)目標(biāo)任務(wù)流程計(jì)劃由上級(jí)計(jì)劃或管理要求獲得目標(biāo)為達(dá)到目標(biāo)而應(yīng)完成的各項(xiàng)任務(wù)分解如有必要，將任務(wù)繼續(xù)分解，并通過(guò)工作流程的建立，找出各任務(wù)之間的邏輯關(guān)系為工作項(xiàng)設(shè)定時(shí)間要求及資源配置，形成計(jì)劃14我們?nèi)绾尉幹祈?xiàng)目計(jì)劃？舉例：幕墻招標(biāo)計(jì)劃第一步：目標(biāo)任務(wù)根據(jù)上級(jí)招標(biāo)計(jì)劃及管理要求的目標(biāo)：在**年***月***日前完成某項(xiàng)目幕墻招標(biāo)。15我們?nèi)绾尉幹祈?xiàng)目計(jì)劃？舉例：幕墻招標(biāo)計(jì)劃第二步：目標(biāo)分解成任務(wù)（第一次WBS分解）入圍單位資格審查+編制招標(biāo)文件標(biāo)前會(huì)招標(biāo)確定幕墻單位合同簽署16我們?nèi)绾尉幹祈?xiàng)目計(jì)劃？舉例：幕墻招標(biāo)計(jì)劃第三步：任務(wù)流程入圍單位資格審查：幕墻單位資質(zhì)預(yù)審，明確考察單位組織考察編制考察報(bào)告，提出入圍單位建議；編制招標(biāo)文件：編制技術(shù)標(biāo)（明確招標(biāo)范圍明確設(shè)計(jì)要求明確工程要求匯總技術(shù)標(biāo)）編制商務(wù)標(biāo)匯總招標(biāo)文件召開(kāi)標(biāo)前會(huì)，確定招標(biāo)文件和入圍單位招標(biāo)過(guò)程：組織發(fā)標(biāo)投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件組織招標(biāo)答疑回標(biāo)確定幕墻單位：組織招標(biāo)小組開(kāi)標(biāo)會(huì)技術(shù)標(biāo)評(píng)審商務(wù)標(biāo)評(píng)審招標(biāo)小組評(píng)標(biāo)會(huì)議，確定幕墻單位發(fā)中標(biāo)通知書(shū)組織合同簽署：合同文本擬定合同談判合同審批簽署合同17我們?nèi)绾尉幹祈?xiàng)目計(jì)劃？舉例：幕墻招標(biāo)計(jì)劃第四步：為工作項(xiàng)建立邏輯關(guān)系，設(shè)定時(shí)間要求，形成計(jì)劃（邏輯關(guān)系表示方法：FS、SS、FF、SF）18我們要做哪些工作？在講之前，給大家分享其他公司工作的一個(gè)邏輯關(guān)系19邏輯關(guān)系室內(nèi)銷售賣場(chǎng)設(shè)計(jì)室外概念規(guī)劃方案擴(kuò)初施工圖啟動(dòng)區(qū)施工圖精裝方案戶型優(yōu)化實(shí)施安裝點(diǎn)位圖景觀概念市政管網(wǎng)結(jié)合景觀方案管線結(jié)合施工圖施工圖20我們要做墨哪些工作趨？項(xiàng)目關(guān)鍵舍節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目總妥體進(jìn)度褲計(jì)劃項(xiàng)目專搭項(xiàng)計(jì)劃在項(xiàng)目僵進(jìn)度計(jì)含劃管理售范疇，移項(xiàng)目總妻體計(jì)劃封起著承指上啟下連的作用紋，可以全校核關(guān)吐鍵節(jié)點(diǎn)烤計(jì)劃設(shè)聰定的合新理性，齊為項(xiàng)目裝專項(xiàng)計(jì)艇劃的編架制提供新參考依或據(jù)，對(duì)接項(xiàng)目的禍整體推泉進(jìn)起著別指導(dǎo)作蝴用。21項(xiàng)目專項(xiàng)勒計(jì)劃一般有哪氏些專項(xiàng)計(jì)省劃工程進(jìn)感度計(jì)劃設(shè)計(jì)專項(xiàng)帶計(jì)劃營(yíng)銷工都作計(jì)劃招標(biāo)計(jì)習(xí)劃開(kāi)盤專物項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目報(bào)批縮慧報(bào)建計(jì)劃樣板間裝男修專項(xiàng)計(jì)袖劃展示區(qū)專登項(xiàng)計(jì)劃入住工作獲專項(xiàng)計(jì)劃。。。節(jié)。?！芏嗑弑w的實(shí)鴿施計(jì)劃共都是一得個(gè)專項(xiàng)奇計(jì)劃22項(xiàng)目專項(xiàng)級(jí)計(jì)劃編制項(xiàng)級(jí)目專項(xiàng)索計(jì)劃應(yīng)時(shí)注意的憲幾個(gè)要嘆點(diǎn)1、要滿歸足項(xiàng)目爬總體開(kāi)溪發(fā)進(jìn)度考計(jì)劃和她關(guān)鍵節(jié)括點(diǎn)計(jì)劃升的要求2、任務(wù)駱的WBS分解要落堂地，能夠叢指導(dǎo)具體畜工作3、不要與漏項(xiàng)4、如果需椒要，責(zé)任辮盡量落實(shí)奔到具體的但人5、用專業(yè)姿的劃分來(lái)催確定計(jì)劃開(kāi)結(jié)構(gòu)較好6、專項(xiàng)計(jì)杰劃一定要厲充分考慮旁項(xiàng)目實(shí)際牧情況23編制項(xiàng)目聰計(jì)劃應(yīng)注惡意的要素1、任務(wù)荒名稱—在漲表達(dá)充分雖的情況下繪，盡量采竄用精干的眨詞組來(lái)表異達(dá)，多采物用業(yè)內(nèi)的營(yíng)一些慣例饑用詞。2、總新時(shí)間—馬要高度壇關(guān)注關(guān)檔鍵路徑稱，在合語(yǔ)理的情貪況下，況盡量縮剃短，并曾留出適型當(dāng)?shù)膹椩跣砸詰?yīng)煉付未知禿風(fēng)險(xiǎn)的嘩影響，壞以便于咱后期管抹理可控生；要用昌“時(shí)間懼就是金尤錢”的勻態(tài)度來(lái)獨(dú)看待時(shí)融間資源孔。3、任務(wù)陷的起始時(shí)悔間—是否悟合適，或殼有其他因庫(kù)素影響，咳是否可實(shí)陣現(xiàn)。4、任扇務(wù)的邏械輯關(guān)系裹—要關(guān)壯注每項(xiàng)倉(cāng)任務(wù)的饅前置任出務(wù)，一錘個(gè)計(jì)劃繡只設(shè)一口個(gè)起始引點(diǎn)，便倦于后期疾的計(jì)劃丑動(dòng)態(tài)管廁理。5、該美階段任快務(wù)完成漁的成果彎標(biāo)準(zhǔn)—液以便于需評(píng)價(jià)是持否完成策。6、責(zé)跪任部門踐/人—軍利于計(jì)增劃的執(zhí)巧行和跟答蹤。24業(yè)務(wù)計(jì)劃同編制原理容和方法25針對(duì)*汪*東城它項(xiàng)目下處步工作竟重點(diǎn)目生標(biāo)計(jì)劃管