溫州房地產(chǎn)泡沫案例

溫州房地產(chǎn)分析

——房地產(chǎn)泡沫

小組成員及任務(wù)分工房地產(chǎn)泡沫定義如何判斷房地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)泡沫帶來的經(jīng)濟(jì)和社會危害如何預(yù)防房地產(chǎn)泡沫我國是否進(jìn)入房地產(chǎn)泡沫時(shí)代PPT的制作與總結(jié)

溫州房地產(chǎn)簡介1、溫州，中國浙江省下轄市，位于中國東南部，甌江下游南岸，是沿海的港口城市。2、全市陸域面積11786平方公里，海域面積約11000平方公里；全市常住人口接近1000萬（2013年）。3、溫州是中國民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先發(fā)地區(qū)與改革開放的前沿陣地，在改革開放初期，“溫州模式”與同時(shí)期的“吳川模式”并駕齊驅(qū)，在當(dāng)時(shí)以“南有吳川，北有溫州”享譽(yù)全國。2001年、基本都在3000元/平方米以下2005年、市區(qū)標(biāo)志性的房價(jià)誕生，大南門區(qū)域房價(jià)開始超過萬元2006年、市區(qū)的平均房價(jià)已經(jīng)超過了8000元/平方米。2008年、金融危機(jī)之前已經(jīng)有很多樓盤價(jià)格超過20000元/平方米。2009年、溫州市房價(jià)均價(jià)達(dá)到26000元/平方米2010年、房價(jià)跨過30000元/平方米大關(guān)。2011年、溫州全市均價(jià)28474元/平方米位居全國榜首2011年、溫州頒布“限購令”頒布限購令之后到現(xiàn)在連續(xù)25個(gè)月暴跌

盤點(diǎn)近幾年溫州房價(jià)走勢

2001年前后，“溫州購房團(tuán)”一夜間名聲鵲起，胃口之大，以至于將整個(gè)樓盤，乃至整個(gè)社區(qū)買下。

2004年和2009年，溫州相繼爆發(fā)兩輪房產(chǎn)投資熱潮。房產(chǎn)投資熱點(diǎn)從上海、北京轉(zhuǎn)移到海南、東南亞和中東。一個(gè)溫州老板在越南芒街建成中國輕工城，溫州同鄉(xiāng)買走所有商鋪；柬埔寨，十個(gè)溫州人中至少有六個(gè)從事地產(chǎn)投資；2004年，叫價(jià)960萬的迪拜“耶穌島”別墅，溫州人是最大的主顧。

2009年，溫州人又成為“海南島開發(fā)熱”的主力軍。溫州人的巔峰時(shí)刻盤點(diǎn)

最新統(tǒng)計(jì)顯示，8月份中國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格同比上漲的有69個(gè)，最高漲幅為19.3%。其中，房價(jià)同比價(jià)格唯一下降的城市就是溫州，降幅達(dá)2.3%。事實(shí)上，自2011年8月以來，溫州房價(jià)已連續(xù)24個(gè)月同比下降。2012年底數(shù)據(jù)顯示，和2011年同期相比，溫州地區(qū)規(guī)模較大的企業(yè)出現(xiàn)停產(chǎn)、減產(chǎn)情況的高達(dá)60%。2013年，減產(chǎn)停產(chǎn)現(xiàn)象并沒有緩解，甚至比2012年還要嚴(yán)重。為什么溫州走在改革開放前沿的一個(gè)弄潮兒，今天會變成這樣的情況、其中又有怎么的經(jīng)濟(jì)規(guī)律、讓我們通過下面的講解，能讓大家更明白。一、房地產(chǎn)泡沫的定義二、如何判斷房地產(chǎn)泡沫三、房地產(chǎn)泡沫帶來的經(jīng)濟(jì)和社會危害四、如何預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生五、判斷我國是否進(jìn)入房地產(chǎn)泡沫時(shí)代

內(nèi)容提要

一、房地產(chǎn)泡沫的定義房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者，隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。

房地產(chǎn)泡沫的特征1.房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài)；2.房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出的陡升陡降的波動(dòng)狀況，振幅較大；3.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；4.房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生主要是由于投機(jī)行為，是貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。二、如何判斷房地產(chǎn)泡沫1.房價(jià)表現(xiàn)：售價(jià)畸高，全面高漲，實(shí)際租金下降2.需求表現(xiàn)：房屋銷售急劇增長，抵押貸款大幅增加，國內(nèi)外資金大量進(jìn)入3、供給表現(xiàn)：供給超常增長，房屋空置率過高（1）土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。（2）由于土地的有限性，從而使人們對房地產(chǎn)價(jià)格的上漲歷來就存在著很樂觀的預(yù)期。（3）我過處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)有很大的市場，吸引著很大的資金前來投資。房地產(chǎn)交易十分火爆，加上人們對經(jīng)濟(jì)前景看好，再用房地產(chǎn)抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價(jià)格狂漲。4、土地稀缺5、投機(jī)需求膨脹

投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動(dòng)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。6、過度放貸

金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。

此外，銀行部門還會過于樂觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。

三、房地產(chǎn)泡沫帶來的經(jīng)濟(jì)和社會危害1、經(jīng)濟(jì)和社會結(jié)構(gòu)失衡2、金融危機(jī)3、生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)4、引發(fā)政治和社會危機(jī)1、經(jīng)濟(jì)和社化會結(jié)構(gòu)失有衡房地產(chǎn)泡彼沫的存在判意味著投小資于房地宅產(chǎn)有更高頌的投資回季報(bào)率，大量的資禿金向房地曠產(chǎn)行業(yè)集陳聚，投機(jī)禍活動(dòng)猖獗封。溫州更王是夸張縱，幾乎余到了全毫民炒房鋼的地步種。一方面，懼由于城市裝地價(jià)持續(xù)欠高漲，使憶得本來就奴稀少的土柏地大量閑香置或者低捏度使用，卵土地投機(jī)歪的傾向日路益凸現(xiàn)。另一方薯面，由于眠房地產(chǎn)似價(jià)格的裳上漲，使民眾的資產(chǎn)差遷距越來越棄大，招致畏社會分配猜新的不公鉆，嚴(yán)重挫隔傷勞動(dòng)者狗的積極性控，帶來了癥深刻的社木會問題。2、金融危察機(jī)房地產(chǎn)夕業(yè)與銀灰行的關(guān)醬系密切，這與冠需要大旬量資金咽有關(guān)，有資料傍表明，洽目前房貨地產(chǎn)開做發(fā)企業(yè)累項(xiàng)目投越入資金縱中約20%曲～30貸%是銀行居貸款；門建筑公割司往往晴要對項(xiàng)倉目墊付昆約占總鐘投入30%桿～40遠(yuǎn)%的資金，楊這部分資弊金也多是蛙向銀行貸勒款。此外合，至少一慌半以上的暗購房者申冬請了個(gè)人禽住房抵押鳳貸款。這計(jì)幾項(xiàng)累加鳳，房地產(chǎn)鎮(zhèn)項(xiàng)目中來鉛自于銀行的資疫金高達(dá)6氧1%。因此爭一旦房乒地產(chǎn)泡談沫破裂吊，銀行觀就成為港最大的嗎買單者虜。應(yīng)該截注意到港：銀行倡的倒閉疫不僅僅畏是這家兩銀行自己身的事貸情，而爆且往往范會引起文連鎖反恢應(yīng)，使獲其他銀邊行也面論臨擠兌洋風(fēng)險(xiǎn)。3、生產(chǎn)和消顫費(fèi)危機(jī)1、房地產(chǎn)雨泡沫的浩破滅往泡往伴隨鳥著經(jīng)濟(jì)御蕭條，框股價(jià)下嗓跌，企盞業(yè)財(cái)務(wù)互營運(yùn)逐其漸陷入收困境2、地價(jià)和插股價(jià)下豬跌也使籠企業(yè)承疏受了巨路大的資屠產(chǎn)損失柜。企業(yè)練收益的錢減少又肢使得投腥資不足糊，既降繭低了研欺究開發(fā)但投資水張平，又驚減少了持企業(yè)在牛設(shè)備上迷的投資教。生產(chǎn)嚷的不景幸氣又導(dǎo)抗致雇傭巨環(huán)境的焦惡化和稼居民實(shí)卡際收入絕的下降蘆。企業(yè)乳倒閉意嘗味著大勇量的失皆業(yè)員工紛，即使憶沒有倒蛛閉的企也業(yè)，由田于收益則的下降插也要不誦斷裁減繞人員3、地價(jià)的償下跌還灰使得居刪民個(gè)人頓所保有樓的土地俯資產(chǎn)貶立值。由還于經(jīng)濟(jì)比不景氣拋和個(gè)人迷收入水技平的下衣降，居惜民對未訪來懷有糠不同程模度的憂健心，因奏此會減共少當(dāng)期裕的消費(fèi)緞，擴(kuò)大漠收入中艇的儲蓄浪部分，呆以防不花測。個(gè)籃人消費(fèi)詢的萎縮呆又使生便產(chǎn)消費(fèi)屯品的產(chǎn)堤業(yè)部門普陷入困哈境。4、引發(fā)政深治和社驗(yàn)會危機(jī)隨著房地慚產(chǎn)泡沫破干裂和經(jīng)濟(jì)村危機(jī)的發(fā)戚生，大量屢的工廠倒垃閉，失業(yè)吵人數(shù)劇增明。房地產(chǎn)暢泡沫是發(fā)府生于19擁23年—伍1926況年的美國奴佛羅里達(dá)刺房地產(chǎn)泡建沫（Pr抵oper毀tyB晌ubbl棄es)，黃這次房地畏產(chǎn)投機(jī)狂思潮曾引發(fā)淘了華爾街俗股市大崩睜潰，并導(dǎo)挽致了以美態(tài)國為首的飯20世紀(jì)領(lǐng)30年代劑的全球經(jīng)磁濟(jì)大危機(jī)貍，最終導(dǎo)負(fù)致了第二伏次世界大索戰(zhàn)的爆發(fā)竟。從20鴉世紀(jì)70格年代開始認(rèn)積累，到浩90年代響初期破裂陜的日本地親價(jià)泡沫，夸是歷史上特影響時(shí)間揭最長的房御地產(chǎn)泡沫融，從19霜91年地慚價(jià)泡沫破危滅到現(xiàn)在虎，日本經(jīng)兵濟(jì)始終沒心有走出蕭下條的陰影泉，甚至被前比喻為二鞏戰(zhàn)后日本鬼的又一次勿“戰(zhàn)敗”音。隨著溫荷州房價(jià)烘的繼續(xù)意下跌，皺上海易葉居房地菌產(chǎn)研究五院高級慌評論員躺楊紅旭惑則向記尋者表示扭：“目娛前，溫曉州正處隙在三重灣危機(jī)之裹中。一苦是民營是經(jīng)濟(jì)危榨機(jī)，二系是民間羞高利貸晉泡沫，景三是樓年市危機(jī)均。三者句是相互撓聯(lián)系的貢，一榮濃俱榮，康一損俱蘇損?！笨悼梢姕叵粗莸慕?jīng)鄉(xiāng)豐濟(jì)處在怒風(fēng)雨飄播搖之中壓。溫州提制造業(yè)萍日漸萎蜜縮。，伐就在溫橡州信貸慮危機(jī)不煎久，就洲有消息脆爆出：洞因涉民良間借貸短，鄂爾擦多斯一攝房地產(chǎn)醬老板自供殺，其奧商業(yè)伙辜伴遭追倆捕，此桑前三起濃億元非疲法集資貴案正在鉤偵辦。匯一時(shí)間麻，鄂爾勾多斯也害處于瘋買狂民間扛借貸的酒整頓氣第氛中，扒至此，來鄂爾多脹斯政府驢相關(guān)部膛門已將絹抗風(fēng)險(xiǎn)深能力一介般的融傘資大戶倡列入重鍬點(diǎn)監(jiān)控汽，以防柄事態(tài)進(jìn)帖一步惡競化。，敗溫州民泳間所積醉累的信午貸量遠(yuǎn)礦遠(yuǎn)超過飛相關(guān)部紗門所統(tǒng)浴計(jì)的千辛億元，辱其中大違規(guī)模進(jìn)禮入了房窮地產(chǎn)市店場。而惹這部分矮資金絕墻不可能殘?jiān)诎肽甓坊驇讉€(gè)屈月內(nèi)被劇消化掉簡，換言折之，溫息州很難揉在短期敵內(nèi)恢復(fù)跨元?dú)?。慘賺錢有吼風(fēng)險(xiǎn)，并投資需孕謹(jǐn)慎！1、加鳥強(qiáng)對房嫩地產(chǎn)市遇場的宏貼觀監(jiān)控橫和管理2、建講立全國統(tǒng)良一的房地鐵產(chǎn)市場運(yùn)站行預(yù)警預(yù)閥報(bào)制度3、強(qiáng)汁化土地資柔源管理4、加饑強(qiáng)金融圍監(jiān)管力口度，合換理引導(dǎo)查資金流笑向四、如何雷預(yù)防房地暑產(chǎn)泡沫的蔽產(chǎn)生（1）首先，要迷加強(qiáng)對房矩地產(chǎn)建設(shè)葡的投資管閘理，根據(jù)覺收入的水濟(jì)平來確定編投資規(guī)模強(qiáng)，使房地夢產(chǎn)的產(chǎn)與眨銷基本適瓜應(yīng)，不至唯于過多積匠壓；（2）其次，彈要加強(qiáng)歸房地產(chǎn)弦二級市畢場的管墨理，防陵止過分抽炒高樓過市，使竹房地產(chǎn)虜泡沫劇門增；（3）調(diào)整房地維產(chǎn)開發(fā)結(jié)逮構(gòu)，大力加發(fā)展安居染型房地產(chǎn)暴，同時(shí)應(yīng)柳加強(qiáng)市場凡統(tǒng)計(jì)和預(yù)企測工作，刮從而使房店地產(chǎn)行業(yè)荒成為不含碰泡沫的實(shí)浸實(shí)在在的比主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)偽。1、加強(qiáng)恭對房地產(chǎn)粒市場的宏閥觀監(jiān)控和饑管理2、建舌立全國足統(tǒng)一的贊房地產(chǎn)嫩市場運(yùn)行預(yù)警預(yù)投報(bào)制度加強(qiáng)和完套善宏觀監(jiān)押控體系應(yīng)墾當(dāng)通過對森全國房地捆產(chǎn)市場信老息及時(shí)歸吐集、整理盟和分析，俘就市場運(yùn)括行情況做過出評價(jià)和塞預(yù)測，定掛期發(fā)布市兔場分析報(bào)卸告，合理臨引導(dǎo)市場傭，為政府礦宏觀決策州作好參謀澆。近年來輝，我國房四地產(chǎn)業(yè)持嗽續(xù)以較快秒的速度增長，吸引劈燕了大量的毯企業(yè)進(jìn)行覆房地產(chǎn)投赴資。因此毛，國家要說加快建立盜和完善房火地產(chǎn)業(yè)的何宏觀監(jiān)控矛體系，通行過土地供挖應(yīng)、稅收接和改善預(yù)撞售管理等面手段進(jìn)行否必要的干喘預(yù)和調(diào)控舌，有效地柏防止房地燥產(chǎn)"泡沫倆"的產(chǎn)生3、憐強(qiáng)化土看地資源笛管理政府應(yīng)當(dāng)既通過土地他資源供應(yīng)款量的調(diào)整驚，控制商郊品房價(jià)格妻的不合理陶上漲。要而根據(jù)房地太產(chǎn)市場的朽要求，保裁持土地的凳合理供應(yīng)塊量和各類趟用地的供澡應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)朋行土地羅出讓公嫩開招標(biāo)批制度，糟控制一浸些城市匪過高的狂地價(jià)。時(shí)要堅(jiān)決土制止高銹檔住宅科的盲目慘開發(fā)和皂大規(guī)模再建設(shè)，轎防止出訴現(xiàn)新的菠積壓、午出現(xiàn)由盾結(jié)構(gòu)性稱過剩引攻發(fā)的泡哨沫。要播嚴(yán)格懲虧處各類罰違規(guī)行階為，嚴(yán)遠(yuǎn)厲查處暑房地產(chǎn)沈開發(fā)企騎業(yè)非法餃圈地、縱占地行戴為，避危免為獲緣瑞取臨時(shí)祖和短期奮的土地朋收益而養(yǎng)擅自占善用和交崇易土地另，對凡還是超過懸規(guī)定期妥限沒有增進(jìn)行開洪發(fā)的土覆地，政方府應(yīng)立膨即收回?zé)Ｈ婺壳謇硗镣械厥袌鲠?，?jiān)決項(xiàng)打擊開呢發(fā)商的柱圈地和尸炒地行辜為，從蒙源頭上應(yīng)防止土勉地批租脖領(lǐng)域的萄不正之臘風(fēng)和腐拆敗行為源。4、加強(qiáng)億金融監(jiān)管織力度，合湊理引導(dǎo)資婆金流向首先，斷要進(jìn)一斃步健全蓬金融監(jiān)聲管體系磚，增加駕監(jiān)管手輪段，增軋強(qiáng)監(jiān)管縣能力，嫁提高監(jiān)蛙管水平?。黄浯瘟埽硬藦?qiáng)信用蔽總規(guī)模贈的控制跑，不使耕社會總愧信用過地度脫離周實(shí)質(zhì)經(jīng)戰(zhàn)濟(jì)的要墓求而惡處性膨脹粒，從源洽頭上防雙止現(xiàn)代乘泡沫經(jīng)暫濟(jì)發(fā)生讓；再次樂，要加網(wǎng)強(qiáng)投資稼結(jié)構(gòu)的守調(diào)控，器通過利顆率、產(chǎn)剩業(yè)政策類等，引嚴(yán)導(dǎo)資金慨流向生伴產(chǎn)經(jīng)營扣等實(shí)質(zhì)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)部蠻門；最辮后，要戶加強(qiáng)外丹資和外勵(lì)債的管糊理，盡冒可能引勁進(jìn)外資謙的直接短投資和原借長期某外債。旅推動(dòng)房塌地產(chǎn)泡招沫產(chǎn)生仰的資金編，絕大脊部分都時(shí)是從銀凝行流出白的。因趣此，要敵加強(qiáng)對脂銀行的懲監(jiān)管，罪從源頭周上控制淡投機(jī)資鎮(zhèn)本。溫州位象于中國縫東部沿反海，這斤里的商犧人們素簽以商業(yè)蛙嗅覺敏已銳著稱壇，曾經(jīng)板專注于她生產(chǎn)商件品并將普其銷往通全世界意的實(shí)業(yè)叼者們很其早就察辟覺房地啟產(chǎn)投資白帶來的鄙豐厚回劍報(bào)。據(jù)阿統(tǒng)計(jì)，悠早在2鏟010態(tài)年，溫州市100旁強(qiáng)制造業(yè)鞠企業(yè)中就勻有72家眉涉足房地雁產(chǎn)業(yè)。大批溫岸州炒房贈客以投子資為目劈燕的“全臭民參戰(zhàn)牧”，當(dāng)系時(shí)相當(dāng)故寬松的剝貨幣政愛策極大晴地刺激詳了樓市警，各個(gè)刻銀行又送匹配十慮分寬松成、優(yōu)惠辰的信貸承政策鼓吧勵(lì)企業(yè)澤、個(gè)人鑄過度融創(chuàng)資，造吳成大批彼民資“鴿熱錢”脹和實(shí)業(yè)裝資金涌卡入房地珍產(chǎn)市場棋，導(dǎo)致短樓市狂排飆發(fā)展?jié){。溫州這灶樣的三使線城市苗缺乏有要效需求期支撐，取除了能語夠炒房島的本地色人外，們聚集在耕溫州的升外來人貫群主要化是購房芹能力不幸足的務(wù)竭工者。姐兩極分體化嚴(yán)重核、缺少表中間階俱層，這存種消費(fèi)胞結(jié)構(gòu)決稼定了溫花州樓市芽不存在香長期上峰漲的基謎礎(chǔ)。據(jù)悉，孕上半年艷，中國頃房地產(chǎn)漲開發(fā)投叢資直接魚拉動(dòng)G下DP增哀長2.球7個(gè)百使分點(diǎn)。閃“關(guān)鍵徹的問題動(dòng)還是地販方政府話不調(diào)控巨?！弊蟀咝±俦沓?，無煙論是樓陜市對G適DP的徐貢獻(xiàn)，著還是對壤財(cái)政收雖入的助秧益，都萬使得地距方政府習(xí)既沒有俱從實(shí)質(zhì)之上限購紗，也沒版有從實(shí)唐質(zhì)上限粥貸，房虛價(jià)市值銅一旦下毅跌，跌依過了貸番款規(guī)模腐，就會低產(chǎn)生危陣機(jī)。五、我國欠是否進(jìn)入臺房地產(chǎn)泡雁沫時(shí)代泡沫經(jīng)濟(jì)險(xiǎn)與房地產(chǎn)課泡沫仍是村當(dāng)今世界拋上的熱門撒話題，我渠覺得我國謹(jǐn)大約在0陳8年就進(jìn)知入房地產(chǎn)拉泡沫時(shí)