廣元濱江印象房地產(chǎn)月報(bào)

國投·濱江印象2014年1月總結(jié)及2月營銷計(jì)劃廣元中德行營銷策劃部2014年2月22日2月市場表現(xiàn)2月營銷總結(jié)宏觀政策與市場表現(xiàn)2月營銷計(jì)劃市場總體動態(tài)在售重點(diǎn)競品項(xiàng)目情況城區(qū)各板塊分析未售項(xiàng)目情況跟蹤2014年廣元房地產(chǎn)市場預(yù)判2月市場表現(xiàn)（1）宏觀政策（2）市場總體動態(tài)（3）在售重點(diǎn)競品項(xiàng)目銷售情況（4）城區(qū)各版塊分析（5）未售項(xiàng)目情況跟蹤（6）2014年廣元房地產(chǎn)市場預(yù)判1、宏觀政策及市場表現(xiàn)新年“地王”潮卷土重來房產(chǎn)稅非降房價(jià)利器進(jìn)入新年還不到一個(gè)月，一二線城市就頻頻出現(xiàn)地王潮。28日，圍繞上海閘北區(qū)大寧路地塊的“地王”爭奪戰(zhàn)掀起上海今年土地市場的第一波高潮。在經(jīng)過28分鐘、154輪競爭后，這個(gè)地塊以101億元人民幣的價(jià)格拍出，折合樓面地價(jià)每平方米4.76萬元，溢價(jià)率高達(dá)111.5%。5天前，深圳前海地塊一宗商業(yè)用地以134億元的總價(jià)和每平方米超過2.8萬元的樓面地價(jià)，刷新深圳市總價(jià)和單價(jià)的“雙料”地王紀(jì)錄。上周，杭州誕生單價(jià)“地王”。融信投資集團(tuán)奪下去年經(jīng)歷過被暫停出讓和重新調(diào)整規(guī)劃的杭師大地塊，折合樓面地價(jià)每平方米2.94萬元。與頻頻現(xiàn)身的“地王”相對應(yīng)的是高額的土地出讓金。截至1月23日，杭州經(jīng)營性用地總出讓金額高達(dá)290億元，刷新歷史月度新高。北京1月份的土地出讓金也已經(jīng)超過400億元，接近歷史高點(diǎn)。土地市場高溫不減，房價(jià)勢必難退燒。從房價(jià)調(diào)控的角度來看，形勢不樂觀，很多人呼吁盡快全面鋪開房產(chǎn)稅。但是從上海的試點(diǎn)效果來看，試點(diǎn)政策還并不完美，稅基偏窄問題較為明顯。房產(chǎn)稅，從目前來看，還難以撼動高企的房價(jià)；從房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展來看，一二線城市仍存在上漲空間，三四線城市也有發(fā)展空間，未來大有可為。廣元市區(qū)在售（待售）樓盤41個(gè)（包括商業(yè)項(xiàng)目）。2、市場總體動態(tài)2、市場總體動態(tài)1、市場總體動態(tài)3、在售項(xiàng)目動態(tài)3、在售項(xiàng)目動態(tài)3、在售項(xiàng)目動態(tài)目前在售32個(gè)項(xiàng)目。總供應(yīng)量30249套，已推出量15603套，推出剩余量4544套，未售存量14336套。總存量約18880套，約200萬方。3、在售重點(diǎn)競品項(xiàng)目銷售情況3、在售重點(diǎn)競品項(xiàng)目銷售情況萬達(dá)廣場暖場活動外場圖示萬達(dá)廣場，初一至初七，不間斷的暖場活動吸引意向客戶到訪，活動預(yù)算26萬元左右。萬達(dá)廣場暖場活動內(nèi)場圖示托斯卡納“冰雪節(jié)”活動現(xiàn)場圖示托斯卡納，通過舉辦“冰雪節(jié)”吸引小孩與大人一起參加，市民參與熱情較高，銷售促進(jìn)作用較大。東壩：

1、御錦灣：剩余房源約200套左右，可選擇性較小，目前銷售5套。2、鳳琴嵐灣：春節(jié)期間自然去化銷售，未做任何推廣，加之在售房源較少僅5號樓房源，春節(jié)期間成交3套。雪峰：

雪峰片區(qū)項(xiàng)目春節(jié)期間無突出銷售推廣，基本上采取值班銷售，澳門灣與東方豪泰作為區(qū)域內(nèi)“大盤”，銷售相對較好，各成交10套左右。四號橋區(qū)域：

維多利亞：下西壩返鄉(xiāng)置業(yè)客戶看房較多，成交狀況相對較好，春節(jié)期間成交20套，成交房源主要是贈送面積較大的躍層與平層小戶型。3、在售重點(diǎn)競品項(xiàng)目銷售情況萬源：1、東方曼哈頓：所有房源不分樓層執(zhí)行銷售單價(jià)4680元/㎡，通過較大的優(yōu)惠力度帶動銷售，春節(jié)期間銷售18套，較之前月均10套的銷售狀況，有所提升；2、天悅府：春節(jié)之前對老客戶、企業(yè)客戶的陌拜、跟蹤、電訪，積極通過老帶新2000元的銷售獎勵(lì)刺激老客戶推薦新客戶，春節(jié)期間成交狀況較好，成交26套，主要為97㎡小套三。3、托斯卡納：SP活動營銷促進(jìn)銷售，春節(jié)期間通過舉辦冰雪節(jié)的暖場活動，吸引意向客戶到訪，但由于成交均價(jià)在區(qū)域內(nèi)相對較高影響最終成交，春節(jié)期間成交約17套。4、萬達(dá)：通過密集的暖場活動吸引意向客戶到訪，初一至初七接連7天的活動氛圍營造促進(jìn)了銷售，春節(jié)期間住宅成交7套截止20日目前共計(jì)19套。碧桂園：春節(jié)期間推出30套特價(jià)房，通過優(yōu)惠幅度較大的特價(jià)房策略促進(jìn)銷售，78-80㎡小套三優(yōu)惠6.8萬元，142㎡大套三優(yōu)惠11萬元，富有吸引力的價(jià)格刺激也帶動了其他房源銷售，總計(jì)成交40套。3、在售重點(diǎn)競品項(xiàng)目銷售情況四號橋區(qū)域銷售情況匯總四號橋區(qū)域：春節(jié)期間四號樓區(qū)域共計(jì)銷售住宅33套，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主要以銷售中心的節(jié)日包裝營造銷售氛圍，到訪情況相對較好，但由于在售項(xiàng)目皇都首座與金域香江在售房源選擇性有限，限制了銷售增長。維多利亞雖然在售房源較多，但以接受度相對較低的躍層為主，加之區(qū)域位置接受度較低，成交狀況也一般。4、城區(qū)成交板塊分析（住宅）南河中心區(qū)銷售情況匯總南河中心區(qū)：春節(jié)期間共計(jì)銷售6套，南河中心區(qū)金城南岸位置相對較好，是中心唯一在售房源，但因品質(zhì)欠佳銷售狀況一般，春節(jié)期間成交4套，實(shí)屬難得。廣匯花園作為滯銷現(xiàn)房，銷售狀況一直欠佳銷售2套。4、城區(qū)成交板塊分析（住宅）老城銷售情況匯總老城區(qū)域：春節(jié)期間累計(jì)銷售約31套，城南時(shí)代廣場春節(jié)期間缺乏有力的銷售推廣，成交狀況很差，只有1套成交；本項(xiàng)目針對重點(diǎn)企事業(yè)單位采取“團(tuán)購”的方式銷售消化年前意向客戶，即2月采取行銷DM發(fā)放推出團(tuán)購價(jià)3700-4300持續(xù)鋪開，成交23套。4、城區(qū)成交板塊分析（住宅）東壩銷售情況匯總東壩區(qū)域：春節(jié)期間共計(jì)成交37套，東環(huán)明珠春節(jié)期間連續(xù)不斷的短信投放對提高來訪量有所幫助，但由于剩余房源較少，客戶選擇性有限，最終只成交12套。金橄欖廣場獨(dú)特的地理位置，客戶關(guān)注度一直較好，但由于成交均價(jià)5400元/㎡，相較于萬源區(qū)域4900元/㎡的成交均價(jià)，使得銷售狀況有所影響，春節(jié)期間成交約15套。4、城區(qū)成交板塊分析（住宅）雪峰銷三售情況三匯總雪峰區(qū)三域：成三交38套，在三春節(jié)期三間無特三別營銷三動作，三采取自三然去化三的方式三進(jìn)行銷三售，銷三售狀況三相對較三差，除三東方豪三泰、澳三門灣各三成交10套外，三其他項(xiàng)三目成交三較差.4、城區(qū)三成交板三塊分析三（住宅三）萬源銷三售匯總?cè)f源區(qū)三域：春三節(jié)期間三共計(jì)成三交109套；春三節(jié)期間三萬源區(qū)三域成交三狀況最三好，該三區(qū)域作三為廣元三樓市熱三地，購三房者關(guān)三注度較三高，來三訪量相三對其他三區(qū)域項(xiàng)三目較高三。托斯三卡納、三東方曼三哈頓、三萬達(dá)·中央華三城主要三通過SP活動營三銷促進(jìn)三銷售；三天悅府三與英倫·悠山郡三，主要三通過對三客戶的三深度挖三掘與相三對豐富三的產(chǎn)品三供應(yīng)實(shí)三現(xiàn)了較三好的銷三售成績?nèi)?；碧水三云天與三南郡，三夾縫在三天悅府三、悠山三郡、與三托斯卡三納之間三，春節(jié)三期間缺三乏有力三的營銷三推廣，三成交狀三況在區(qū)三域內(nèi)相三對較差三。4、城區(qū)三成交板三塊分析三（住宅三）大石銷三售匯總大石區(qū)三域：春三節(jié)期間三推出30套特價(jià)三房，通三過優(yōu)惠三幅度較三大的特三價(jià)房策三略促進(jìn)三銷售，78-三80㎡小套三三優(yōu)惠6.8萬元，142三㎡大套三三優(yōu)惠11萬元，三富有吸三引力的三價(jià)格刺三激也帶三動了其三他房源三銷售，三總計(jì)成三交40套。4、城區(qū)三成交板三塊分析三（住宅三）5、未售三項(xiàng)目情三況跟蹤24土地市三場預(yù)判廣元土三地市場三成交面三積與成三交總價(jià)三或?qū)⒅?，等三待反彈廣元土三地市場三的成交三面積與三成交總?cè)齼r(jià)201三2年、201三3年呈下三降趨勢三，未來1-2年內(nèi)，三廣元房三地產(chǎn)市三場庫存三較大存三在較大三去化壓三力加之三城市人三口聚集三力與發(fā)三展?jié)摿θ呄颉叭款i”三，多重三因素制三約下，三預(yù)計(jì)201三4年廣元三土地市三場的成三交面積三與成交三總價(jià)將三繼續(xù)下三滑筑底三，等待三反彈。預(yù)計(jì)2三014三年廣元三土地市三場成交三熱帶將三是城東三大榮新三區(qū)一線三與城西三三江新三區(qū)一線三，城市三中央或三有零星三商業(yè)用三地出讓三，較大三面積住三宅用地三出讓稀三缺。6、201三4年廣元三房地產(chǎn)三市場預(yù)三判25供應(yīng)去三化預(yù)判(1)201三4年廣元三城區(qū)在三售樓盤三剩余存三量巨大三，份額三搶奪急三劇惡化25201三4年，在三售項(xiàng)目三共計(jì)32個(gè)，共三計(jì)剩余三存量為152三48套，按三照廣元三城區(qū)去三化量500三0套/年進(jìn)行三測算，三在售項(xiàng)三目剩余三存量將三在201三6年年底三去化完三畢。剩三余存量三巨大，三市場份三額的搶三奪現(xiàn)象三將急劇三惡化。6、201三4年廣元三房地產(chǎn)三市場預(yù)三判26供應(yīng)去三化預(yù)判(2)201三4年廣元三城區(qū)未三推樓盤三躍躍欲三試，產(chǎn)三品同質(zhì)三化現(xiàn)象三嚴(yán)重26201三4年預(yù)計(jì)三將在本三年推售三的項(xiàng)目三共計(jì)10個(gè)，現(xiàn)三已公布三信息的三項(xiàng)目共三計(jì)6個(gè)，總?cè)讛?shù)為536三0套，加三上兩個(gè)三未公布三信息的三項(xiàng)目，三預(yù)計(jì)本三年推售三項(xiàng)目總?cè)讛?shù)將三達(dá)到700三0套，預(yù)三計(jì)推售三面積約60萬方，三未推量三巨大，三且產(chǎn)品三同質(zhì)化三嚴(yán)重，三后期市三場將面三臨巨大三的競爭三，具體三統(tǒng)計(jì)如三左表。綜上所三述：后三期廣元三市住宅城區(qū)供三應(yīng)量約200萬方，三其中201三4年預(yù)計(jì)三將推售160萬方；三按照40萬方/年的去三化速度三測算，三后期推三售項(xiàng)目三全部清三盤將在201三8年年底三，供應(yīng)三巨大，三需求較三小，項(xiàng)三目去化三面臨巨三大的競?cè)隣帯?、201三4年廣元三房地產(chǎn)三市場預(yù)三判住宅市場預(yù)判廣元房三地產(chǎn)供三應(yīng)繼續(xù)三維持高三位，銷三售集中三度提高三，去庫三存壓力三較大供應(yīng)預(yù)三判：隨三著萬源三、雪峰三新項(xiàng)目三入市，三供應(yīng)將三維持較三高水平三；多層三、小高三層、電三梯高層三、別墅三、躍層三等不同三風(fēng)格產(chǎn)三品或?qū)⑷舆B入三市，促三進(jìn)廣元三房地產(chǎn)三市場分三化發(fā)展三；成交預(yù)三判：萬三源、雪三峰與大三榮將是三明年競?cè)隣幾顬槿ち业娜齾^(qū)域，三城東各三項(xiàng)目與三碧桂園三間的短三兵廝殺三或?qū)⑼迫齽訌V元三房地產(chǎn)三市場分三化，趨三近集中三度提高三，成交三高位將三趨向碧三桂園、三天悅府三、萬達(dá)三廣場等三營銷水三平較高三的項(xiàng)目三；整體三成交均三價(jià)或?qū)⑷》先凉q5%-三10%。庫存壓三力：201三3年廣元三房地產(chǎn)三市場供三銷比1.8，庫存三量較大三，預(yù)計(jì)201三4年供銷三比或?qū)⑷吔?，廣元三房地產(chǎn)三市場去三庫存壓三力較大三，市場三前景謹(jǐn)三慎樂觀三。6、201三4年廣元三房地產(chǎn)三市場預(yù)三判28商業(yè)市場預(yù)判廣元商三業(yè)地產(chǎn)三將進(jìn)入三“大商三業(yè)時(shí)代三”，看三好優(yōu)質(zhì)三地段的三大型商三業(yè)體銷三售201三3年廣元三房地產(chǎn)三開始進(jìn)三入“大三商業(yè)時(shí)三代”，201三4年隨著三萬達(dá)廣三場、金三橄欖廣三場以及三國貿(mào)廣三場后續(xù)三開發(fā)銷三售，廣三元商業(yè)三地產(chǎn)將三更具“三大商業(yè)三”特征三，看好三大型商三業(yè)體銷三售；由于廣三元城市三發(fā)展的三聚合力三有限，三商業(yè)潛三力有待三積累，