某項目周邊市場調(diào)查報告

后湖地塊項目周邊市場調(diào)研報告地理位置及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：后湖位于漢口東部，屬于未來漢口三個綜合組團(tuán)之一。（漢口地區(qū)包括江北核心區(qū)，二七、三陽、新華、寶豐4個中心片區(qū)，古田、常青、后湖3個綜合組團(tuán)。規(guī)劃常住總?cè)丝?70萬，其中核心區(qū)15萬，中心片區(qū)58萬，綜合組團(tuán)97萬。）確立21世紀(jì)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)區(qū)域形象整體市政配套較差，缺乏商業(yè)、醫(yī)療等設(shè)施；煤氣、等隨地塊開發(fā)跟進(jìn)較慢；交通條件一般，目前僅706路公交車經(jīng)過；在人們心目中屬于城鄉(xiāng)結(jié)合帶（后湖鄉(xiāng)）經(jīng)過兩年房地產(chǎn)的開發(fā)，部分中檔住宅小區(qū)的建設(shè)區(qū)域印象有所改觀。銷售狀況：銷售期普遍較長，一般在1.5-2.5年左右。銷售率一般未能達(dá)到理想水平，入伙階段一般樓盤銷售率在60-70%左右媒體關(guān)注度較高，戶型分析：要供應(yīng)的戶型揪主要以三房辨、二房、復(fù)繞式為主臭主要銷售戶曬型與供應(yīng)特弦性相吻合，鬧主要集中在塘中等面積的叢三房貞小面積住宅偵市場認(rèn)可度此較差沖戶型設(shè)計對違南北通透、渾方正實用要安求較高奪多層住宅的根認(rèn)可度明顯崇高于小高層宅和高層價格分析：頁對后湖片區(qū)激的樓盤來說訴，集中在多皮層普通住宅傘1600-酒1900左飯右，200市0元/平方蠻米是一個“轎檻”獄客戶群分析坊：定主要為車行龜半小時范圍銳內(nèi)居住或工景作中高收入鬼者為主要消訂費群，房地乎產(chǎn)業(yè)、公務(wù)作員、金融、惜保險、貿(mào)易卻類較多胡主要來自江負(fù)岸，部分江增漢，少量來秒自其他地區(qū)撕30-40銹歲年齡段人脆群為消費主售體。城市規(guī)劃趙后湖三大居燈住組團(tuán)之一談，規(guī)劃密度年達(dá)到膛300-5搜00添人欣/匙平方公里。圣綜合治理大言氣污染。后撓湖、四新、模南湖綜合組禁團(tuán)的部分居磁住新區(qū)大氣鋼質(zhì)量達(dá)到國債家一級標(biāo)準(zhǔn)亞。（武漢居汽住區(qū)中最好培的）林控制城市噪亦聲，后湖地概區(qū)為區(qū)域環(huán)葡境噪聲一類聚區(qū)（武漢居據(jù)住區(qū)中最好吉的）罰規(guī)劃中跨世薦紀(jì)十大公共收建筑的后湖市體育中心位網(wǎng)于后湖。開發(fā)規(guī)模音后湖先后開出發(fā)了東方恒隊星園、竹葉督苑、佳海華屈苑、后湖生讓態(tài)花園、世椒紀(jì)家園等樓故盤，明年仍堤有城開項目裙和幾個盤的練后續(xù)開發(fā)，午供應(yīng)量呈上缸漲趨勢，丈1.5遺片區(qū)競爭格光局砍漢口與后湖已片區(qū)同層面腔價位競爭區(qū)菜域目前主要虎集中在金銀療湖、常青和恒楊叉湖三個紙片區(qū)，開發(fā)尤量都很大。障各片區(qū)主要僻樓盤列舉：蓮后湖片區(qū)：病東方恒星園喂、竹葉苑、豆佳海華苑、園世紀(jì)家園、史后湖生態(tài)家亮園、城開項傍目（未動工廚）燙金銀湖片區(qū)歪：萬科四季瓜花城、碧海卡花園、書香心水榭翁楊叉湖片區(qū)吹：新華家園菜、陽光花園眾、田園小區(qū)征常青片區(qū)：停常青花園十私二期、十四喉期解放公園西北湖金融一條街后解放公園西北湖金融一條街后湖片區(qū)常青片區(qū)金銀湖片區(qū)楊叉湖片區(qū)張公堤發(fā)展大道大批國家機關(guān)悅競爭片區(qū)比裂較表華比較項目稿后湖改金銀湖抄楊叉湖永常青康目前片區(qū)集損中均價寫多層吩1800劈，小高層爺2200寸多層得1600-扭2300臉多層仍2000袋，小高層亭2500凝多層秘1800安市政配套險較差右較差叮較好猶稍好劈商業(yè)配套橋較差矛較差峽較好屋梢好卡距市中心距妖離聚較近資很遠(yuǎn)詢較近索較遠(yuǎn)烘交通蕩交通線路少炸，輕軌、地框鐵未通過兔通輕軌，目鼻前交通線路懶少萍交通線路較構(gòu)多災(zāi)通地鐵、輕卻軌？？揪/沉，莖景觀健無景觀資源揚金銀湖菌無凍無粘區(qū)域形象嫩新興片區(qū)，墳城鄉(xiāng)結(jié)合帶像向中高檔住氧宅區(qū)過渡糟新興片區(qū)中邪高檔住宅區(qū)掏相比屬于舊倚城改造巨最早的目前騾較成熟的中該低檔住宅區(qū)綱發(fā)展前景膊臨科技園，檔大型綜合居申住組團(tuán)要環(huán)湖中高檔古居住組團(tuán)傷開發(fā)潛力較陰小你已成型，建耀設(shè)用地減少份綜合評價如后湖在目前避的片區(qū)比較肥中不占優(yōu)勢康；衣片區(qū)優(yōu)勢為魄距市中心直豈線距離短、脾原有物業(yè)形固象尚可；剩項目的脫穎溪而出主要要座依靠項目本念身。喊1.6有競爭項目比傘較鑄區(qū)域內(nèi)：后爬湖生態(tài)花園學(xué)、城開項目拒、世紀(jì)家園逼區(qū)域外：萬障科四季花城沈、陽光花園耀、常青小區(qū)誘、新華家園問注：萬科四健季花城與城北開項目價格搶屬于預(yù)估，醉城開項目含撞300-4投00敘元您/照平方米左右筒的裝修變評價：本項鉤目在后湖片沿區(qū)除價格不汗占優(yōu)勢外，晚與大多項目賓相比優(yōu)勢明股顯，有超出捐一個層面的三可能。制與區(qū)域內(nèi)樓富盤價格差距誰較大，仍需打在產(chǎn)品與營校銷方面做一良定的提升；錫與區(qū)域外樓宵盤相比，不聚占明顯優(yōu)勢沒，主要優(yōu)勢梯為地段、小站區(qū)環(huán)境；敏地段的優(yōu)勢太是不可替代疲的，本項目喊距市中心直蔬線距離短，誦屬于繁華邊框緣的凈土，捎距市政府機爺關(guān)聚集區(qū)、斧火車站、長伏江二橋、金抄融街等距離渾均較近，這管同時也是后策湖出現(xiàn)局長砌樓的重要原棉因。嚴(yán)同層面主要香競爭對手鎖貿(mào)定：萬科四蛙季花城、城哥開項目、常呢青花園、陽外光花園綜合品質(zhì)低品質(zhì)高價格高品質(zhì)高價格高品質(zhì)低價格低品質(zhì)低價格

綜合品質(zhì)低品質(zhì)高價格高品質(zhì)高價格高品質(zhì)低價格低品質(zhì)低價格

鳳萬科四季花鵝城新華家園妖城開項目（填不含裝修價讀格）項目二期陽光花園項目二期常青花園恒星園一期鮮后湖生態(tài)花禿園世紀(jì)家園16001700180019002000210022002300價格16001700180019002000210022002300價格姐重點項目比戚較分析港在我們?nèi)Χㄖ斓闹饕偁幇磳κ种?，萬界科四季花城這無疑是其中爛立意最高的管，它的客戶價層面與我們皂是相近的，幟區(qū)域也有一剖定的覆蓋性勒。以萬科四凝季花城為競?cè)轄帉κ值姆诛曃鰧⑹刮覀兾空驹谝粋€比吳較高的平臺敗上來看問題砌，以確保我魚們的項目的效成功。小結(jié)：雅注意發(fā)揮優(yōu)鐵勢：箱地段：聽“魯花橋北騾”柜與城市的可學(xué)融合性為我賀們相比之下飄最大的價值阿點。啦戶型：成熟咳、集中性的套戶型脅產(chǎn)品：現(xiàn)代郵、原創(chuàng)探價格：相對罪不高方開發(fā)條件：例一期展示、把客戶可利用泰短期內(nèi)無法傍改變的劣勢扛：套品牌、周邊輕景觀（高爾他夫）、層數(shù)狼、輕軌前景勞需要規(guī)避改鼓善的劣勢：獸交通：改善繭目前交通條繡件箭社區(qū)文化：采開始建設(shè)、柄落到實處復(fù)第二章竹項目分析云2.1孤項目概況棕項目位置與豐放射區(qū)域圖西北湖西北湖廣場勝注：綠線所蓮圍區(qū)域為主慈要目標(biāo)客戶綢來源區(qū)域妄區(qū)域內(nèi)項目眉位置示意圖摔；竹葉山轉(zhuǎn)盤城開項竹葉山轉(zhuǎn)盤城開項目江岸區(qū)人民法院佳海華苑竹葉苑恒星一期恒星二期A、B地塊后湖生態(tài)花園世紀(jì)家園通往黃浦科技園通往機場岱黃公路此路未通發(fā)展大道黃浦大道注：綠色為持續(xù)開發(fā)項目；黃色為已入伙項目；紫色為未動工項目。竹葉山轉(zhuǎn)盤地塊示意圖ABAB未開發(fā)區(qū)域佳海華苑竹葉苑電廠宿舍目前爛尾恒星園一期、售樓處地塊現(xiàn)狀東方恒星園二期東方恒星園二期A、B組團(tuán)芒四至現(xiàn)狀：難北：空地顛南：竹葉苑鋼（多層、四笨層復(fù)式住宅下）、佳海華軋苑（別墅、梳復(fù)式住宅）拐西：七一寄率讀中學(xué)東：空地淋主要技術(shù)經(jīng)撞濟(jì)指標(biāo)（總砌）緣A獅、捏B轎地塊主要經(jīng)仗濟(jì)技術(shù)指標(biāo)定編號逼項目困單位凝數(shù)量釣1繡規(guī)劃用地標(biāo)公頃狹10130釀0烘2層總建筑面積賓平方米民14553色4探其中魯住宅建筑面沾積晃平方米唯12033塌9彎其中橫多層住宅建腹筑揚平方米血89689鑄小高層住宅液平方米賢30650魂公共建筑面醫(yī)積凳平方米談25195劇其中有幼托貢平方米摟1433燕會所幫平方米請1230劉超市有平方米弦2760制商業(yè)及其它管平方米鉗19772莊.8弓3巡住宅總套數(shù)茶套紋918孕4遷戶均人口沙人監(jiān)/孔戶姜3.3游5執(zhí)規(guī)劃總?cè)藬?shù)答人絡(luò)3030裹6蘭綜合容積率睜萬平方米悄/掩公頃胳1.35抵上表數(shù)據(jù)未不經(jīng)最后確認(rèn)貧A李地塊戶型分灶配表糟面積范圍幣套數(shù)意套數(shù)比摔套數(shù)比春平層肥80-90熔16通3.40%壺3.40%養(yǎng)90-10們0元0撤0.00%殖100-1勇10舉91鍛19.36溪%硬70.85章%布110-1犧20疏138熔29.36蘿%倦120-1嫂30閃104車22.13足%略130-1添40殼15誤3.20%倚4.90%紛140-1顛50恢0跳0.00%搶150腳以上受8豐1.70%導(dǎo)復(fù)式等130-1于40多4每0.85%忽15.10援%屠140-1戲50顆11模2.34%模150-1馬60導(dǎo)26纖5.53%索160-1鏡70越16滑3.40%誤170-1始80轉(zhuǎn)14傲2.98%鬧180-1蜓90漏21牌4.47%嚴(yán)5.75%月190-2巖00勺6載1.28%花合計方470浙100%黃100%尤注：撐B持地塊正在設(shè)被計中掃房型陶套數(shù)嶺套數(shù)比苦面積比搬平層闊二房霜16惑3.40%努2%首三房輛326寫69.36散%絕63%沈四房鎮(zhèn)30受6.38%題7%哄復(fù)式隙98么20.85關(guān)%攪27%拔合計瞎470鞠2.2弊一期產(chǎn)品與暢營銷分析齊一期產(chǎn)品簡擴單說明：位置：臨街慶開盤日期：泥2000.蔑5.28旋總體銷售率依：（套數(shù)）澡60%蘭左右慌規(guī)模：共賀7多棟，定335糟套，高層、韻小高層、多粒層竭入伙日期：捷已入伙毀入住率：燙5%世。辦理入住攔手續(xù)的為合20%塑物業(yè)管理：蒼自管分析：異環(huán)境、戶型窯（三房）、鳳外立面設(shè)計協(xié)較好培片區(qū)印象、認(rèn)區(qū)域配套缺席乏尤，周邊環(huán)境獸差（臨鋼材趙市場）適一層會所兼截咖啡廳過大直，無人氣?；ナ蹣谴髲d大燦而空姐主人流方向沙昭示性不夠奶合作品牌宣而傳增加了品辱牌的混淆性扶多種戶型定集位弱化了產(chǎn)補品的檔次暈分產(chǎn)品銷售司走勢分析：興多層住宅銷令售速度快，近銷售率高；急三房二廳探120究平方米殃左右，銷售模速度快、銷頓售率高；醋方正實用戶鳴型銷售速度庸快；斗復(fù)式住宅穩(wěn)掩定銷售，銷粘售率高；龜滯銷產(chǎn)品主雕要為：小高容層、不實用漂的戶型，高琴層小戶型。竭影響購買和鹿入住的問題難：無缺少相關(guān)商軟業(yè)、交通、鏈醫(yī)療配套；蚊、煤氣蛙等基礎(chǔ)配套鴨設(shè)施不到位語；片區(qū)形象差無小學(xué)整改措施：嫩Actio破n1悲：提高住戶中專車的運行釀次數(shù)或盡早澆引入公交線艦路；鐮Actio猜n2慌：設(shè)凈菜超枯市；練Actio變n3脊：盡快修路西，然后馬上沖引入線奧路、煤氣管奮道。竹Actio暢n4朗：與光華路杠小學(xué)聯(lián)姻蓬A(yù)ctio狠n5丙：與政府及蔑其他開發(fā)商噴合作，引入慨路燈，改善杠橋下積水；尼Actio嘉n6鼠：與知名大萄醫(yī)院合作，嗽引入醫(yī)療點糕；艇Actio厘n7愈：設(shè)置洗衣懸房，咖啡廳少加緊營業(yè)快闊餐。要Actio床n8聽：在開盤前猾重新改造售咱樓處奪Actio乖n9:皮在主干道車宣行入口處設(shè)外置朝南方向扁的大廣告牌粥，提高昭示炮性。覽2.3曠環(huán)境分析線通過對新地疫花都地塊之跨環(huán)境考察，還可以看出，旦該地塊具有尾以下特色：室A職：地塊位于喚漢口江岸區(qū)忌旁，區(qū)位屬打于漢口城市疊規(guī)劃建設(shè)中查的三大住宅尾新區(qū)之一，鍋目前正高速搞發(fā)展建設(shè)之致中；挎B騎：新地花都毅位于未來黃卻浦高新技術(shù)肢開發(fā)區(qū)內(nèi)，杯周邊人文氣驕息濃郁，高澡新產(chǎn)業(yè)發(fā)展取迅速，產(chǎn)值暗和效益俱佳裕且前景廣闊提；倦C土：地塊周邊膨3Km趙半徑內(nèi)市政潛配套齊全，簽距離中南商狐圈僅熊10門分鐘直線車殃程。但近距瞞離之日常生逆活所需設(shè)施資較不方便，袖如便利店、慘凈菜市場、拘超市等缺乏銳；蠢D定：地塊臨汽渴車客運站和厚鋼鐵市場，啟繁忙的車流拜將造成一定灘的噪音污染庭。在規(guī)劃設(shè)擔(dān)計中應(yīng)考慮邁在臨路邊地季塊設(shè)停車場災(zāi)和商務(wù)辦公鴨建筑等措施埋弱化噪音污攝染，最大化科地提升商住時和住宅的價辜值；猾E首：因部分漢坊口老居民知燭道此地曾是揉后湖鄉(xiāng)農(nóng)田承，在規(guī)劃和呈營銷推廣中野應(yīng)準(zhǔn)備有弱籃化措施；直F：地塊周框邊近距離有惱噪雜的棚屋呢建筑，降低贏項目的檔次繭。坐2.4鴿項目之挑SWOT斑分析柏優(yōu)勢：（盤STREN豆GTH哥）耕規(guī)模：項目奏規(guī)模大，總違建筑面積皇108社萬平方米括地段：一期除臨后湖片區(qū)勻主干道，昭僚示性明顯，燒距市中心車差行距離近。彼環(huán)境：一期訴環(huán)境展示到干位臟戶型：二期屬戶型設(shè)計結(jié)皆構(gòu)合理，面昆積適當(dāng)敬物管：開發(fā)葡商一期物管舍較到位，保窗安、保潔工斯作受到業(yè)主介的普遍好評針發(fā)展?jié)摿Γ壕d后湖片區(qū)為童漢口重點發(fā)頑展的幾個綜望合組團(tuán)之一緩，距離市中悉心直線距離趕近，升值空歉間較大。泰劣勢：（蜘WEAKN撒ESS男）下配套：區(qū)域悟內(nèi)商業(yè)、生扯活配套缺乏養(yǎng)交通：交通壯條件差，隸形象：一期私交樓時間長付，配套完善貧承諾未兌現(xiàn)內(nèi)，造成部分惡業(yè)主不滿，印另外也影響短了實際入住漂率。侮區(qū)域形象：艱后湖原來在得人們心目中暮屬于城郊和債農(nóng)村，改變撤認(rèn)識還需要軍一定的過程蹤。遺區(qū)域環(huán)境：跌距建材市場警較近婆機會：（堵OPPOR斜TUNIT哪Y宇）擋后湖市場情攏況：目前后黨湖城市規(guī)劃片目標(biāo)和幾個顛大盤的開發(fā)膠的影響，逐粱漸成為市場細(xì)的熱點，媒駝體關(guān)注度高勿。齡城市規(guī)劃方吐向：根據(jù)總罵體規(guī)劃，城頸市空心化的畫發(fā)展，后湖活成為未來漢果口最大的居推住組團(tuán)之一額。依產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：約后湖綜合組朗團(tuán)的一大重移要功能為高頁新科技，產(chǎn)媽業(yè)結(jié)構(gòu)的建巨立必然會帶膠來新一批高妖科技消費群捏體。學(xué)威脅：（叼THREA故T杯）軟同區(qū)域競爭歲：本區(qū)域內(nèi)擦2002輩年推出大量具同檔次或相燙近檔次的樓槽盤，必然會瞧加劇區(qū)域內(nèi)溫的競爭。衫區(qū)域間競爭赴：東西湖區(qū)議、常青片區(qū)填推出的大量喪同檔次樓盤啄的集中推出長會加劇區(qū)域柳間的競爭，柿受區(qū)域成熟早程度、地鐵淡、輕軌規(guī)劃寄的影響加大眨區(qū)域外的客即戶分流。蘇2.5炊賣點組織核心賣點：繁社區(qū)文化內(nèi)澡涵；關(guān)愛抖·游和諧驅(qū)·模點點關(guān)懷的趨社區(qū)文化脅地段好：花誘橋北片區(qū)，姿距市中心、妥武昌、火車愁站等地極近簡環(huán)境好：一賢期的環(huán)境與芒二期環(huán)境的半提前展示柔戶型好：南苗北通透、設(shè)踢計合理、方錄正實用起前景好：后肥湖的發(fā)展?jié)撃沉o助賣點：松規(guī)模大：淡1200約畝大盤形象發(fā)品牌好：后翁期栽規(guī)劃好：著備名大師、深努圳的設(shè)計理杜念。難配套好：自照身配套完全樣滿足需要，限規(guī)劃中的公說園實利賣點：亞折扣促銷、環(huán)幸運抽獎；哪優(yōu)惠的按揭攏方式。息2.7蝦項目總體評碌價霜后湖片區(qū)屬莫于成長片區(qū)熄，本項目有世較大的成長截空間；態(tài)目前項目樹彼立了一定的棋項目品牌形屬象，但缺乏嘆企業(yè)品牌，賤且品牌混淆控，美譽度一顏般。賢后湖地區(qū)市愁場關(guān)注度較付高，項目昭汁示性較強。稼2.8消項目發(fā)展戰(zhàn)暖略善基于項目與訓(xùn)品牌分析，違項目采取揚虹長避短的舉品牌領(lǐng)先策能略、大盤策窩略磨做市場的領(lǐng)樸跑者。堂品牌轉(zhuǎn)換：咱完成三個轉(zhuǎn)障換，由東方倡恒星園一期近轉(zhuǎn)換為樸“倉****閘”絹，由合作開災(zāi)發(fā)品牌轉(zhuǎn)換撐為自我開發(fā)璃品牌，由項荷目品牌逐漸布過渡到公司義品牌。彈多重滲透：勝通過項目形仁象內(nèi)涵賦予伯、形象與現(xiàn)蒼場包裝、一遮期實景展示復(fù)、規(guī)劃前景哀描述、媒體壩組合、客戶犧營銷多方面僻滲透，由內(nèi)時至外，由抽把象到具體，捆再由具體到爛抽象，不斷弄深化目標(biāo)人羞群的印象。爭體現(xiàn)新意：痛大盤運作的感實質(zhì)就是處悄理好各期關(guān)隨系，目前大等盤開發(fā)存在綿的一個誤區(qū)西就是商COPY括一期的形象裹、符號來引注領(lǐng)二期的開吩發(fā)、銷售，片而市場上存膽在大量的失俯敗案例。風(fēng)乞和日麗在我邁司代理前為革豐潤花園二呼期，其形象繭受到質(zhì)疑，飽于是就出現(xiàn)販了豐潤二期厚逐漸變成和風(fēng)風(fēng)和日麗第根一期風(fēng)華苑鍵，而風(fēng)和日準(zhǔn)麗二期和雅撤苑的形象在茄一期風(fēng)華苑牙“夾和諧的民風(fēng)貸、亮麗的日坊子刺”朋提升為二期混和雅苑妙“炭美麗小城、潑親愛一生鵝”凈的形象，形臨象的不斷提媽升也促進(jìn)了搜價格的提升厲，最終實現(xiàn)浸了新的成功耽。愚文化營造：牌文化的營造斃是一個大盤哥所必需的。壽而恰恰是大生盤才有把文薪化的演繹真尾正的落到實置處的空間，擴通過軟件與診硬件的配合奔營造一種生箭活方式，一薦種在武漢全趟新的社區(qū)文北化對項目與游開發(fā)商品牌雞的建立起著夫極大的作用古。具體可在檢文化廣場、吉商業(yè)街、客繞戶通訊、各晚種指示牌、蘆留言版、小仗區(qū)公共生活幫等方面做探刪討。堅抓住關(guān)鍵：航一個好的大男盤一定是一淋個有備而戰(zhàn)尼且準(zhǔn)備充分站的大盤，力鍵爭一亮相便斬吸引住改“歇情人撤“斷的眼球，成呢為媒體的熱性點，樓市的緣亮點、焦點紐，樹立最好米的第一印象宵，直接站在鉗市場的浪頭息，成為大贏脹家。當(dāng)我們衣成為眾位高奇傲的脹“允美女改”撇追逐、議論咐的對象的時賺候，我們拋劉出的一朵玫扮瑰便勝過了渾別人送出的慮鉆戒，對營忽銷費用的節(jié)善約是很有幫節(jié)助的。貴持續(xù)走高：撿大盤的成功路與否的一個礦標(biāo)志就是價逗格的維護(hù)。搞價格的持續(xù)匹走高對樹立宗和延伸項目均和企業(yè)品牌驕起著很大的狼作用，而且端一個新形象辯面市有一個桂初期的形象盛塑造過程，輩考慮價格的影時間性建議秒以稍低于預(yù)刊期的價格水瓣平來面市，駝造成超值的哨感覺吸引短送期的購買，超達(dá)到開門紅藍(lán)、樹立形象即、進(jìn)一步試唯探市場的目膠的。摘市場定位：敢花橋北漏108償萬劃m抹2講首席人文社含區(qū)喘第五章驅(qū)銷售策略慨5.1銷售華總體策略壟扎實準(zhǔn)備，截充分造勢，略穩(wěn)步入市。楚【戰(zhàn)略前提敞】嬸【一】：武蛙漢購樓者的老普遍心理是仁：勵實在愚。新地花都秋要實現(xiàn)樓花匹銷售，難度巖較大，因而悠必須在工捆地包裝，工很程進(jìn)度，樣炊板間和環(huán)境聚改造肆等環(huán)節(jié)上進(jìn)饒行扎實的工語作。贏【二】：穩(wěn)菠健、平實的側(cè)入市作風(fēng)，今可以表明發(fā)源展商雄厚的奶資金實力和劍穩(wěn)健自信的賭經(jīng)營作風(fēng)。莫發(fā)展商的姿狂態(tài)是物業(yè)入污市的信心保風(fēng)證。蛾【三】：新賀地花都地塊憑位置較偏，唯屬于新開發(fā)套住宅區(qū)，知材名度較低，愉同時需要面康對交通較為稻不便的困擾盟，要注重項畝目的展示?！窘Y(jié)論】：銹預(yù)售樓花，盲意味著需要軌更周密的準(zhǔn)洗備、更超前遷的設(shè)計思路兄、更充分的猜宣傳推廣和罪更周詳?shù)恼鄢伎壅?。本暢期的銷售是尸新地花都的蓋面世之作。千它的成功與粒否，直接影忘響后期的銷姿售和整個小延區(qū)的形象定獻(xiàn)位，因此形增象上差異、升功能和配套長上的差異都暮是物業(yè)個性目所在，樹立滔物業(yè)獨特的跡品牌形象，舌擴大知名度罰，應(yīng)是營銷謊推廣的突破命點所在。貧5.2付大盤的價值爛展示：耕大盤的開發(fā)蕉很少有全部勉建成后開始禮銷售的，如描何在銷售時繩把價值展示擦出來一直是霸一個重要的鬧問題，一個五好的價值展鬼示可以讓客滲戶在現(xiàn)場看奸樓的過程中呼逐漸的認(rèn)可燕我們樓盤將橋來的質(zhì)素，怎想象出將來賀可能存在的扯生活，并越蜓來越為這種么氣氛、前景抬而激動、沖蕉動，再加上海一點適當(dāng)?shù)氖链黉N滿足他熟的蠢“殊占了便宜齒”揀的心理，銷猾售的成功也腰就變成了非雞常自然的事秋情。隸讓沖動自然查起來，我們臟來模擬一下肆客戶買房落牧定的過程：麗報紙軟文與鉛活動營銷（虎印象）--歌--從花橋遺到銷售處的肥導(dǎo)示（認(rèn)知結(jié)）----啟銷售現(xiàn)場（藝想象空間放絲大）---撕--一期（規(guī)環(huán)境驗證）裕----景鍬觀大道（信毫心、憧憬）尖----景謎觀大道與假敬日廣場（配劫套、生活、懇沖動）--狐--樣板房已（戶型也這蟲么好）--漲--落定銳從上面的模奔擬來看，客猴戶買房的過鼻程同時也是去我們這個大冬盤價值展示檔的過程，有聰關(guān)宣傳部分閱會在本報告替的其他部分露詳細(xì)分析，當(dāng)這里主要分些析現(xiàn)場的展?fàn)N示：鴉戶外導(dǎo)示系昂統(tǒng)：浴花橋北的物輕業(yè)定位從字訪面上拉近了隨項目與較成雀熟區(qū)域的距泰離，那么傳沈達(dá)個消費者躬，讓他們認(rèn)耕可則需要我城們的進(jìn)一步事引導(dǎo)，建議漲從花橋中心捎一路設(shè)置燈劫桿旗、小型合路燈燈箱一恭直引導(dǎo)到售驕樓處，這既擠是一種路線刻上的引導(dǎo)，明同時也是一竿種區(qū)域上的角引導(dǎo)，同時院也是實力的奶表現(xiàn)，還容哈易在在武漢貼引起轟動，堵新地災(zāi)·也花都從此也困就成為人們淹的談資。加事上可在金橋棵大道設(shè)置路修燈，開展一燥個敬“號金橋大道押”它亮燈儀式則敬可以在此基洲礎(chǔ)上錦上添阻花，促成媒很體的炒做。悟同時，從客呈戶看樓的過牢程來看，一石路走來看到恰這樣的包裝曾也可適當(dāng)消艷除本身片區(qū)雅形象不佳的愧影響，當(dāng)交憤通與區(qū)域形吼象無法展示搞出來的時候羞，這就是一噸個最重要的飲戶外展示。占如圖所示：售樓處售樓處竹葉山轉(zhuǎn)盤花橋中心市直機關(guān)金融一條街市委、解放公園黃埔大道發(fā)展大道發(fā)展大道二七路、解放大道、青年路、鐵路線所圍區(qū)域三候車廳：亞小區(qū)目前還籮存在交通問斑題，類似的造問題深圳的追大盤也很多隱，比如深圳悅?cè)f科四季花彼城，如何通交過價值展示短弱化這一點材兒，是我們寧目前面臨的過一個問題之智一，萬科的索做法值得參鵲考，把候車恢廳做起來，誤做好，從效穿果來看，起用到了不小的段作用?；バ^(qū)標(biāo)識系女統(tǒng)：些我們要創(chuàng)造慎的是一種陽愈光生活，陽死光生活同時倒也是現(xiàn)代的另、時尚的，酷建議把標(biāo)識悉系統(tǒng)做成中椒英文字體，孕把樓盤塑造大成為現(xiàn)代都京市與和諧生掀活的完美結(jié)際合體。景觀大道：技基本條件：絮長約350繳-400米垂左右，寬胸20米州展示方向建訊議：篩苗杯秩道路分割：習(xí)壇只賭添活年藍(lán)人行道悲段盆栽分隔畫組車行道愈搖蘿魔僅燃12米豎左右斷雞畏憂8米展左右確道路形象：療武漢第一景翠觀大道（人劑行為主）克材質(zhì)要求：芬路面用地磚腳，中間以粗1.5米膀高左右的盆意栽植物做分莫隔，車行道虜內(nèi)的分隔以糊劃線方式甩墻面設(shè)圍板置（形象板帶伏射燈）、兩繞側(cè)路燈油—退加燈桿旗、野雕塑、休閑夠坐椅，抗上方：從景每觀道進(jìn)入1庸/2唱—儲2/3的時尖候，上方加做彩虹狀拉燈表（寬為左右于路燈之間）綠，吊掛板，產(chǎn)逐漸過渡到徐廣場幻注：考慮到筑費用的問題疼，道路的設(shè)捉置可考慮做劍在接近假日腔廣場的一半啄，但開始時允要有標(biāo)志（鉤如門）作為秒視覺上的提盟示假日廣場夏展示元素：框配套、綠化婆、標(biāo)志性物去體（如風(fēng)車粒、燈塔類）膛、兒童活動愁、廣場音樂雁、商業(yè)元素避（坐、吃、明聊、玩）槳建議：設(shè)陽浙傘、凳子、硬圓桌、爆米彎花、肉串、繩咖啡袋、報裁廳、飲水機簡、可樂機點不能展示配與套如幼兒園投了考慮以指卡示牌的形式玻告之。昆標(biāo)志性的燈巾塔、風(fēng)車景觀大道前段景觀大道前段景觀大道后段假日廣場資帥莊渣首視覺（也三維）河母程視柄覺（四維）努消鹿盛鑰視覺+聽折覺+嗅覺+豆味覺絕形象板、路奪燈、雕塑、鑒綠化帶旬上酸方彩虹燈+襖前段內(nèi)容領(lǐng)您繁胳音樂、陽傘娘、小吃、報穗紙駕從想象和一判期過渡到二膊期、環(huán)境驗夕證物實崗力驗證滲煩終贊傻配套引、生活驗證逐迫略有擔(dān)憂、晴憧憬、欣賞也恭籍信心伸、心動、沖喂動鞏揪訊參閱與、沖動放稿大片樣板房：跡樣板房強烈隊建議設(shè)在實扮體里，建議廉設(shè)在A7棟創(chuàng)（或其他臨葵近廣場的部絕分），三房辜二廳至少三翠套（三層）矩、復(fù)式至少將一套（一、垂二層）召客戶的購買吸沖動在假日甚廣場接近頂哥峰，此時的綱印象是要從每總體過渡到有個體的，前打面所有的小曬區(qū)的生活讓叢他心動，但什畢竟買房子義是要自己住艷的，一定要跨落實到房屋節(jié)面積與戶型欠上面，我們吸以前的樣板幫房存在面積電的問題，部婚分客戶可能綁有所了解，態(tài)在此打消他漁的最后一絲鏡擔(dān)心，我將角來的房子裝猴修后就是這始樣的！這就關(guān)是你未來的令家！桃5.3銷售添階段及重點染工作安排危注：各項社尊區(qū)文化活動值根據(jù)具體情歷況選擇安排貓，在此不做唇說明銷售橫道圖嶄進(jìn)場怨狼內(nèi)部認(rèn)逃購泡屠選房短屯開氏盤仆妨王1.10衫強3倆.01已元材3.16桌前掏4.20彎朵勻4.28尤政弦7.叉1纖取8評.30傍玻工作精準(zhǔn)備期瞎銷售賭導(dǎo)入期登依內(nèi)部認(rèn)購期私匪開盤期父霸距強銷期狗介鞏固期荒霸第一階段：沈工作準(zhǔn)備期行：元班月5日恰——馳2.28日悅結(jié)點1：元素月10日蝕工作前提：倍（元月10燙日前確定）銷售時間廣告公司名稱及注冊粗物料準(zhǔn)備：棚VI、項目遺名稱、LO繭GO及延展宵結(jié)點2：截二月十日吩工作前提：體2月10前選確定：銷售扯現(xiàn)場包裝援物料準(zhǔn)備：愚現(xiàn)場包裝、往包裝方案、馬活動方案、便樣板房設(shè)計漂開始貴第二階段：集銷售導(dǎo)入期怕（銷售人員延進(jìn)場接受咨夏詢）豬圈3月1日擁—陪15日康工作前提：肺銷售人員到簡位、銷售電井話到位，項權(quán)目200問球、周邊導(dǎo)示饅系統(tǒng)、斷物料準(zhǔn)備：塵總平圖、戶歉型圖、認(rèn)購高意向書、客嘗戶登記本、提條幅、入口烈導(dǎo)