某爛尾樓的策劃案2

某爛尾樓的策劃案第一章．辦公樓市場分析一．辦公樓及其發(fā)展空間辦公樓是因商務(wù)活動(dòng)的需要、集中在一群小房子中的、各自獨(dú)立又相互緊密聯(lián)系的相關(guān)業(yè)務(wù)群體。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時(shí)間與距離考慮，開始將這些分散的小房子堆在一起向高發(fā)展，把各行業(yè)的客戶集中在一起。隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后，又需要解決他們的其他生活需求如喝咖啡、吃飯、休閑健身等問題，又開始在辦公樓中增加相應(yīng)的功能設(shè)施。經(jīng)過長期的發(fā)展，辦公樓有了其特定的含義及概念。也有人給出了新的名字——寫字樓。獨(dú)立的寫字樓盡管功能齊全，但容量有限，不可能包羅萬象，于是人們就將相關(guān)行業(yè)用更多的寫字樓集中在一起，并配以旅館、酒店、商業(yè)等，使這成片的寫字樓形成中央商務(wù)區(qū)——CBD。CBD成為城市主要商務(wù)活動(dòng)的核心區(qū)域之一，大大提高了城市空間的利用和商務(wù)活動(dòng)與交往的效率。高速成長與發(fā)展中的中小企業(yè)，常常無能力也無必要獨(dú)立擁有這種帶有標(biāo)志性的巨大寫字樓，因此這些中小型企業(yè)大多租用或購買大型寫字樓中的一部分，形成不同企業(yè)的合并辦公。這既保證有獨(dú)立的私密的辦公地點(diǎn)，又減少相關(guān)的自身配套設(shè)施，利用社會(huì)化的服務(wù)方式減少相關(guān)成本。因此，寫字樓就要充分考慮這些用戶的特點(diǎn)而力求使相關(guān)配套設(shè)施齊全，服務(wù)功能齊全。二．辦公樓的環(huán)境這里指的是大環(huán)境，即辦公樓所在的區(qū)域、地段、位置、市政配套設(shè)施、小區(qū)配套設(shè)施、空間規(guī)劃布局等一系列影響辦公人員的生理、心理的因素。寫字樓給人印象是聳入云端的玻璃幕墻、富麗堂皇的大堂、行色匆匆的白領(lǐng)、門口擁堵的車流。這種寫字樓是完全程序化、事務(wù)性工作的場所，而非企業(yè)張揚(yáng)個(gè)性、推崇創(chuàng)造力的工具。但是，建筑本身其實(shí)不過是一個(gè)水泥做的盒子，最終賦予建筑個(gè)性的其實(shí)是身在其中的住戶、是人、是企業(yè)。目前最通行的說法，健康的寫字樓是指符合人們對工作環(huán)境質(zhì)量的要求，擁有現(xiàn)代建筑所具有的各種優(yōu)勢，兼具健康性與環(huán)境性的寫字樓。對“兩空一綠”有很高的要求?！皟煽铡敝缚諝赓|(zhì)量、空間感，“一綠”指綠化率。歸納起來，評價(jià)一個(gè)寫字樓是否是健康寫字樓，應(yīng)包含以下條件：（一）交通交通便利是辦公樓的基本條件，其決定了員工上下班的方便與所需時(shí)間的長短。員工在選擇公司時(shí)，如果要轉(zhuǎn)幾次車才能到公司的話，往往還是要考慮考慮的。轉(zhuǎn)車一是耽誤時(shí)間，二是可能會(huì)影響到員工的心情、增加疲勞度。因此，地鐵沿線、交通樞紐等都是做辦公樓的首選。（二）氛圍除了交通外，是否有辦公氛圍也至關(guān)重要。如莘莊地鐵站附近，盡管擁有軌道交通的便利，但并不適于辦公。建筑不僅僅是鋼筋水泥的混合體，它同樣具有生命力，而這種生命力與周圍環(huán)境氛圍息息相關(guān)，寫字樓對于氛圍的要求更是不可或缺。這種氛圍就是中央商務(wù)區(qū)（CBD）的氛圍，陸家嘴、徐家匯、淮海路等均屬中央商務(wù)區(qū)，其寫字樓的租價(jià)也是較高的。（三）品質(zhì)寫字樓本身的品質(zhì)也十分重要，除了樓層、房間朝向、面積、空間布局的合理性、通風(fēng)、采光情況等硬件條件，同時(shí)還應(yīng)具有完善的配套服務(wù)體系，如設(shè)立員工快餐廳、咖啡廳、休閑會(huì)所，為員工解除疲勞、放松心情營造良好的空間。而衛(wèi)生系統(tǒng)以及運(yùn)輸系統(tǒng)的考慮也是符合健康標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)。（四）景觀白領(lǐng)階層每天都在一種高壓強(qiáng)度的狀態(tài)下工作，容易產(chǎn)生壓抑感，也需要一種事物使他們放松心情，或是激發(fā)他們的工作興趣和創(chuàng)作靈感，這就要求寫字樓周圍要有一定的綠化或者是景觀。（五）精神良好的工作氛圍可以讓人精神煥發(fā)，與建筑相得益彰的外形設(shè)計(jì)能讓人心情愉快。而在這些淺層理解以外的健康，則是精神或者是心理健康的滿足與真正保障。對有些人來講，在金茂大廈、恒隆廣場上班就是一種不可名狀榮耀。三．辦公樓的市場狀況（一）現(xiàn)狀上海寫字樓市場自2000年年中起開始復(fù)蘇，一方面租金開始上調(diào)，出租率也穩(wěn)步提高；另一方面上海GDP已經(jīng)連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外商的投資信心，為上海寫字樓市場的發(fā)展提供了無限機(jī)遇。戴德梁行執(zhí)行董事認(rèn)為，目前上海住宅市場經(jīng)歷一段時(shí)間的發(fā)展，已經(jīng)日趨成熟，競爭也比較激烈。而銷售型寫字樓，特別是甲級寫字樓，作為一種新產(chǎn)品，市場正處于成長階段，并擁有廣闊的成長空間，應(yīng)該有機(jī)會(huì)獲得較高的投資回報(bào)。目前，上海寫字樓市場供需基本持平，空置率也處于10％～15％的正常范圍。未來幾年，上海寫字樓市場將呈現(xiàn)需求強(qiáng)勁、供應(yīng)適量，從而租金穩(wěn)中有升的總體發(fā)展趨勢。深（二）行篩業(yè)特征不同啊行業(yè)、不同節(jié)規(guī)模、不同焦辦公性質(zhì)的島企業(yè)對辦公火環(huán)境的要求純是不一樣的慌。大型企業(yè)碗的運(yùn)作模式蠻比較成熟，戶員工辦公時(shí)扎間較為規(guī)律燕，工作內(nèi)容法有章可循。妻而中小企業(yè)農(nóng)多處于事業(yè)倍的增長期，足沒有固定的疫工作模式，陽辦公時(shí)間彈失性很大，工遞作內(nèi)容多涉斑及創(chuàng)造性、尋開拓性領(lǐng)域餡。這種工作野性質(zhì)、運(yùn)作為模式的差異央最終表現(xiàn)為持對企業(yè)辦公忍環(huán)境需求的神不同。害寫字樓的分喝布逐漸顯現(xiàn)晉行業(yè)特征：艙如陸家嘴地問區(qū)寫字樓的飄租客以金融骨業(yè)為主，南棵京西路和淮籍海中路寫字龜樓的租客則紹以咨詢業(yè)和工服務(wù)業(yè)為主旦。未來，這根種行業(yè)特征膛將更為鮮明慮，以形成積梢聚效應(yīng)。因都此寫字樓的術(shù)租售率受某憶一行業(yè)興衰核的影響將更捷為明顯。趣（三）前村景據(jù)戴德梁雕行資料顯示鼠，目前上海礙市場甲級寫硬字樓的建筑岔面積僅有3駁70萬平方素米，較之每駝年上海增長魯近1200贊萬平方米的毒住宅用房總?cè)f量較少。2鋒003至2澇007年預(yù)傾計(jì)推出市場晝的新甲級寫論字樓總面積瘦約為410餅萬平方米，臥其中供出售滋的新甲級寫任字樓面積約擴(kuò)為70－8摘0萬平方米組，占17－于20%，同欺時(shí)會(huì)有部分晌現(xiàn)有的寫字持樓物業(yè)帶租偶約向市場推茂出。酷一些企業(yè)出搞于投資自用驗(yàn)和扎根上海秒進(jìn)行中長期享發(fā)展的打算喚，已經(jīng)開始妄考慮變租賃醫(yī)為購買寫字乏樓，這客觀旁上加大了甲餡級寫字樓的耍需求量。近岡來十分活躍萬的民營和私新人企業(yè)已日旺漸成為寫字抖樓投資群體量中不可小視擱的力量。連餐年攀升的寫艷字樓租金消卷耗了公司的啟一部分利潤騙。隨著公司哈的發(fā)展和對疑上海經(jīng)濟(jì)信監(jiān)心的增強(qiáng)，窗他們正打算暴購買屬于自陷己的寫字樓活，雖然一次桌性投入增加酸了很多，但融同時(shí)兼具了貍投資的用途柜，從長遠(yuǎn)來亂看還是劃算夫的。種國內(nèi)各地的話中大型企業(yè)就集團(tuán)爭相在高上海設(shè)立營游銷中心、研壁發(fā)中心，需開要大量的寫綠字樓。上海削寫字樓租金壇繼續(xù)平穩(wěn)攀減升已成趨勢瓶。溪這兩方面的蛛因素帶動(dòng)了回銷售型寫字欄樓強(qiáng)勁的發(fā)與展后勁和由擁租轉(zhuǎn)買的投砍資趨勢。漂四．周邊途區(qū)域辦公樓撓分布狀況軍由于本區(qū)域無內(nèi)不是辦公京區(qū)域，因此詞，周邊辦公牢樓數(shù)量較少緣，這里僅列響舉以下辦公賠樓項(xiàng)目以供斤參考：（一粒）陽光世娃界位于浦東箏大道、近崮恢山路。大廈柄高28層，炸建筑高度為栽99.95刺米然，其中1-煤5層為商業(yè)綠裙房，6-炊14層為純糖辦公用房，訂15-28郵層為公寓式憤辦公房。務(wù)6部進(jìn)口“窗瑞士Sch拘indle陸r”電梯、列兩部自動(dòng)扶莫手電梯。1態(tài)-14層采床用“YOR啄K”中央空究調(diào)系統(tǒng)。美寶國Arms葬t(yī)rong菊地板、印尼里進(jìn)口春茶木光門、“立邦冰Nippo蔽n”高級涂檔料、衛(wèi)生間歲地面采用進(jìn)紋口防滑地磚病、地面鑲有放葡萄牙瓷磚眾、美標(biāo)Am摧erica范nSta柳ndard抱潔具、意大絡(luò)利五金配件盯等。6—酸27層，每咬層9—10掛戶。房型面朵積范圍70燥—洋222平方攀米害，售價(jià)70袋00元/平拿方米，租價(jià)腥1.7元/感平方米/天榮。昆（二）招列商局大廈上州海招商局大趟廈是一幢現(xiàn)暖代化、智能罷型的純甲級世寫字樓。大災(zāi)廈總建筑面撓積拳74642卸.11平方尸米來，總高度樸186米察。大廈一至惱五層設(shè)有銀鄉(xiāng)行、商務(wù)、電郵局、餐飲掩、康樂等各蜓種配套設(shè)施許。三十八至裂三十九層擬互開設(shè)會(huì)員制填銀行家俱樂惱部，地下二鋒層共提供2翼85架汽車竄泊位。大廈儉坐落在陸家乎嘴金融中心慨的心臟地帶悲，周圍證券磚、保險(xiǎn)及各合銀行大廈林渡立。經(jīng)延安簡東路隧道到遠(yuǎn)外灘僅需1齒分鐘，經(jīng)南襯浦大橋至虹圍橋機(jī)場僅需性三十分鐘路獨(dú)程。18哨—24層每用層16戶，未8部電梯，喝房型面積范即圍80—撥148平方速米友，售價(jià)31者00美元/渠平方米，租攻價(jià)0.7美僵元/平方米壞/天。農(nóng)（三）上將海期貨大廈透位于浦電路濃，地上37什層，地下3柄層，總建筑餐面積達(dá)7萬頌多平方米，桐由美國著名狀建筑師設(shè)計(jì)宿，是一集期梁貨交易、信悲息、結(jié)算、尋辦公為一體億的智能化樓紫宇。大廈設(shè)冰計(jì)先進(jìn)，布秀局合理，各尿類配套設(shè)施吸齊全，設(shè)有駝停車庫、國意際會(huì)議廳、祥多功能廳、逐銀行、餐廳瘦等各種便利肢設(shè)施。上海搜期貨大廈設(shè)巡有345只涉座位和完整設(shè)的舞臺(tái)設(shè)施忌、放映室及揮同聲翻譯系膜統(tǒng)的國際會(huì)晚議中心。5縮00多平方談米的多功能蘋廳可用懸掛析式隔斷板分耗隔成六個(gè)不積同面積但可坦獨(dú)立使用的等空間。2書0部原裝德壞國OTIS傭自動(dòng)扶梯，牲14部原裝松三菱垂直梯婆。房型范圍爛72—蒼200平方謹(jǐn)米承，租價(jià)0.俘6美元/天僅/平方米。勇五．結(jié)論橫目前銷售型默的辦公樓房拘源不多，辦撿公樓由出租嶄向出售轉(zhuǎn)變托，銷售型辦勾公樓的市場皮前景普遍看煩好。懼銷售型辦公家樓的幾個(gè)條惱件不可或缺伐，如環(huán)境、勁氛圍、樓盤驢品質(zhì)、配套創(chuàng)設(shè)施等。地往段和氛圍是舟影響辦公樓冠盤價(jià)格的主調(diào)要因素。兄本案的大環(huán)講境是以中檔窩居住為主的扮地區(qū)，小區(qū)掠域沒有大型攻的商場、中耍高檔的餐飲頁、娛樂等配男套設(shè)施。觀日景系數(shù)不高棉，南面是棲堂山路多層民則居，東西方衡是高層和多底層住宅、舊歐式建筑或待武開發(fā)地塊。村綜上所述，扎本案缺少寫氧字樓應(yīng)有的木氛圍，不具夢備作為辦公充樓進(jìn)行推廣慕的優(yōu)勢。串第二章．宜住宅樓市場麻分析遙一．浦東市大道沿線樓勻盤分析浦東伯大道是沿黃社浦江從陸家滾嘴到浦東東刃北部的交通租紐帶。西起創(chuàng)陸家嘴，東參到東高路。期黃浦江對面諷是浦西楊浦究區(qū)沿岸部分特，各項(xiàng)建設(shè)燥和改造正緊布鑼密鼓地進(jìn)濁行中。楊浦蹄區(qū)到浦東大擁道，現(xiàn)在有營楊浦大橋，旬規(guī)劃中的大未連路越江工達(dá)程完成之后殊，交通將更砍加方便。浦飾東大道是浦萌東新區(qū)東北任地區(qū)到陸家罷嘴的主要交宴通干道，沿們線有三四十陡條公交線路立。路面不寬匆，車流量和易人流量大，膏沿線的粉塵痕和噪音污染赴較大。浦東搬大道的路段東價(jià)值隨著與欣陸家嘴距離麻的遠(yuǎn)近不同當(dāng)而有較大差幅異。橡（一）A貢級路段源深稻路以西、靠憤近陸家嘴辦贈(zèng)公區(qū)路段，彼該區(qū)域?qū)傩C陸家嘴范圍取。沿線開發(fā)匠改造成熟，多路面衛(wèi)生狀岡況良好，公穿交線路近四買十條。兩旁句建筑以高層確為主，高檔塵美觀，近來覆出現(xiàn)較多的看酒店式公寓宴項(xiàng)目。這里欺的酒店式公纏寓，擁有兩鑄方面獨(dú)特的婆優(yōu)勢，一方譜面靠近陸家寬嘴辦公區(qū)，碧充分體現(xiàn)了錫酒店式公寓宿的特點(diǎn)；另授一方面，在繞黃浦江邊，且可以擁有黃袖浦江景觀等浮等，是酒店醋式公寓的主畫要賣點(diǎn)。這京一段酒店式匹公寓的房價(jià)兩在1000盈0－130較00元/平扇方米。目前嶺主要有以下牛樓盤：承海悅苑精裝塞修酒店式公膠寓。小區(qū)位遼于浦東大道慚東方路，近里黃浦江，屬圓陸家嘴CB催D區(qū)域。3呆1層高層，正是度身瘦定做的酒店愈式物業(yè)，全南明獨(dú)立櫥衛(wèi)杏，獨(dú)立陽臺(tái)塵，動(dòng)靜分區(qū)優(yōu)，大面寬，狐居住功能完齒整?，F(xiàn)在推學(xué)出的為21嗎—31層，莖面積約文56平方米仔，價(jià)格約為綠13000寺元/平方米連。撈萬源晶典房1幢全裝修摔酒店式公寓六，共510磨套。樓盤位愛于東方路、湯浦東大道，在住宅面積近乞3萬平方米矩，配有躍3500平犧方米右商業(yè)設(shè)施和逐豪華會(huì)所。靜房型為一室掙32－趨62平方米暗。交通有9濱80路、新互川線、隧道跨三線等公交則線路和地鐵攝二號線東昌掩路站，規(guī)劃效中的大連路銳隧道將更方漏便溝通浦東凈浦西；生活慈設(shè)施齊全，潤有易初蓮花調(diào)、世紀(jì)聯(lián)華摸，出行購物灑便利。預(yù)計(jì)澡2004年釋交房。預(yù)售瘦均價(jià)130泉00元/平印方米，現(xiàn)已具全部售完。替名門濱江苑益精裝修酒店亦式公寓，物吐業(yè)管理由香裳港怡高物業(yè)纏代理。樓盤勞位于浦東大藝道、源深路計(jì)口，占地面披積2.螞3萬平方米施，建筑面積睛5萬平方米禍，容積率2稻.2，綠化慈率40%，駱擁有高層、膛小高層和多且層各一幢。附房型有三房課130－水150平方楊米惠，四房徑180平方犧米莊。儉附近教育設(shè)寧施有梅園小現(xiàn)學(xué)、上海實(shí)質(zhì)驗(yàn)小學(xué)、海公運(yùn)學(xué)院等。逐另還有77蟲4、791閱、81、8警5等多條公沒交線路。好旱美家超市、注聯(lián)華超市、洗好德便利店丘等。中國銀施行、交通銀肅行、工商銀票行等?，F(xiàn)推檔出高層，2貫8層以上價(jià)趨格約150樣00元/平羨方米，低層紋9000元撫左右。三（二）B薦級路段源深認(rèn)路以東到羅的山路路段，磚因?yàn)樵诹_山暑路高架西側(cè)往，所以在浦聽東居民的心翻理上類似浦相西的“環(huán)線龜內(nèi)”區(qū)域，根仍可憑借陸鐵家嘴的優(yōu)勢更來提高自身著地位。沿線妥高檔物業(yè)不述多為，新開狗發(fā)樓盤較少勤，屬于待開悉發(fā)地區(qū)。抽距本路段較北近的現(xiàn)僅有隙“維多利華經(jīng)庭”和“心票中家園”在鮮售?！熬S多坊利華庭”處市于張楊路和尤浦東大道中正間，位于定魄水路苗圃路胡口。小區(qū)總烤建筑面積約及11萬平方朵米，由兩棟粉12層小高露層，7棟1勝4層小高層隙以及1棟1璃8層高層組鏟成。規(guī)劃總敏戶數(shù)約為8拿00戶。主厭要房型有兩誕房兩廳，三稠房兩廳，躍亮層復(fù)式等。磁周圍有二十惑多條公交線駱路。在保證辭交通便利的螺同時(shí)，又避無開了浦東大豆道和張揚(yáng)路治兩條主干道賢的噪音影響劑，鬧中取靜鐵?！靶闹屑覊膱@”基本屬饅于張楊路樓必盤。浦東大寧道桃林路口感的“格力H拖2O”是一懇個(gè)辦公居住再兼?zhèn)涞臉潜P齒，借助陸家徹嘴商務(wù)與北淹外灘景觀的補(bǔ)優(yōu)勢，推出棵“home夾2of趟fice咽的”概念。沃強(qiáng)調(diào)“有h減ome，也參有offi呆ce；是h仍ome，也璃是offi獻(xiàn)ce?！睘槿〈?，規(guī)劃了壽1300平韻方米朋的名人健康眠主題會(huì)館。桃“格力H霸2O”的價(jià)凍格約為75暮00元/平察方米，比?？脨傇访科椒椒勖椎木鶅r(jià)低晴了4000狐元左右。針（三）C像級路段羅山荒路至金橋路宴路段，這一郊路段屬于浦晝東大道B級燦路段的延伸擦，同時(shí)借助污楊浦大橋的根影響，成為票一個(gè)中低檔教的聚居點(diǎn)。洞沿線多為住堡宅、廠房、孔倉庫和小商栽鋪等。公交哥線路由源深鄭路的四十條妄減為二十幾驚條，也說明鐵了本路段與匙A級路段的史地級差異。階近一年內(nèi)該備路段開發(fā)的因樓盤主要有營“上房金豐恢苑”、“金嶄樟花苑”、殃“昕泰苑”梁等，在去年脾年底或今年胞年初均已售坊完，當(dāng)時(shí)的釘價(jià)格約在4墨500~5查000元/烏平方米。脾（四）D職級路段金橋玻路至東高路濾路段，這一微路段除了有厚幾條公交線釀路可以直達(dá)韻陸家嘴外，樂基本脫離與饞陸家嘴的連蹲帶關(guān)系，沿隔線環(huán)境較差元，基本屬于累居住區(qū)，居錯(cuò)民層次不高例。沿線在售昏樓盤有“景添源佳苑”，充為多層住宅位小區(qū)，均價(jià)頃約4400死元/平方米董。諒“景源佳苑猴”位于東高河路，西臨黃夾浦江，東接溫趙家溝，內(nèi)秧擁湖泊。交普通方便，基薦地附近主要盡公交線路有淘610、5猛92、31惕3、申高線光等。至地鐵針口的公交線領(lǐng)路有81、這640、陸傷高專線、滬揚(yáng)合線等。冠“景源佳苑澇”周邊市政狀利好，軌道雕交通6號線過即將動(dòng)工，嚴(yán)翔殷路隧道灰2005年衛(wèi)竣工連接浦溪江兩岸，五閃洲大道20抖05年通車玩橫貫東西，仗3—5年濱傅江綠化帶美繁麗現(xiàn)身?？偨g規(guī)劃占地面階積4440蟻0多平方米潤，建筑面積宇6000多伍平方米。分許兩期開發(fā)，粘一期推出8娘幢多層，得贈(zèng)房率89%涉左右，綠化挑率35%。粗“景源佳苑餓”最大的賣弄點(diǎn)就是小區(qū)闖依水而筑，洞伴水而居。狂一覽東外灘鑰美景。周圍未生活機(jī)能比匪較方便。陽丘光房型：5詳9.97-薦137.4嫂7平方米，水一房至三房蹦，八種房型蘇。約480示0元/平方心米。200朝3年8月開允盤，200哈4年10月壤交房。內(nèi)二．浦興敵路沿線樓盤即分析援浦興路從羅牽山路到高行六鎮(zhèn)環(huán)北大道腔，是張楊路隨的延伸段。侮地下是在建至的軌道交通票六號線，預(yù)轎計(jì)將于20野05年年底份竣工，在金兼橋板塊中主禾要有羅山路廢站、云山路躁站、金橋路施站、長島路壩站、五蓮路測站、巨峰路短站東靖路站敘等。痰正是由于軌典道交通帶來法的未來交通政優(yōu)勢促進(jìn)了英浦興路沿線勾樓盤的大面魂積開發(fā)。浦蝕興路的新開散樓盤占了金救橋板塊樓盤亂的相當(dāng)大的眉比例，目前漸正在預(yù)售的甚樓盤幾乎都羊在浦興路沿利線，如“上撇海未來”、挑“東方知音叢”、“融都掙金橋園”、蒜“碧云新天粒地家園”、可“中大麗都某”、“景源稅佳苑”等。掩具體如下：意（一）上鵲海未來樓盤昏地址博山缺東路655非號（棗莊路撈口）物業(yè)類立型總建筑面爆積泳15000火0平方米悶，由小高層隔和別墅構(gòu)成鏟。小高層已仍售完，疊加委別墅11月軟左右開盤。偷價(jià)格小秘高層均價(jià)5恰600元/公平方米。綠以化率45里%房型配小高層的二震房兩廳嚇104平方施米辟左右、三房章兩廳113旅~阿129平方費(fèi)米諸左右、四房映157平方歪米咐左右，另外菠有復(fù)式房型具，面積約割204.6濕1平方米探。時(shí)間智2003年甚7月10日掀開盤，20狗04年4月?lián)p底交房。幅簡析：7候87、隧六滲、774、滋788、7儉91等十余瞇條公交線路職。距浦興路滲和規(guī)劃中的尾軌道交通六緩號線云山路改站較近，交束通便利。煉（二）東睬方知音樓盤攪地址博山浸東路699廁號（棗莊路因口）物業(yè)類福型高層、小柱高層住宅，弓占地耗12438儀0平方米丙，總建筑面認(rèn)積擾18000諸0平方米份。擁有23節(jié)50平米的什商業(yè)設(shè)施及擺1900平賠米的運(yùn)動(dòng)主戰(zhàn)題會(huì)所。樓陷盤結(jié)構(gòu)多層骨外墻為防水挨涂料、小高濟(jì)層采用涂料念及局部粘貼拜外墻面磚；協(xié)電梯為三菱詢電梯，公共畫部位樓梯采錢用木扶手、劈走道地面鋪吧設(shè)地磚。綠案化率40冬%容積率跳1.4穿房型二房襪面積宵89平方米薪、玩101.3著平方米液、三房11魯7.29—斬134.0猛5平方米耕、復(fù)式面積洋163.2雜1—172構(gòu).38平米漿。價(jià)格烤5500—醬6800倆時(shí)間舍2003年愛4月30日惜開盤，20抹04年1月拆底交房。僅與剩E型房（動(dòng)3+1約均134平方吸米續(xù)），價(jià)格6服600元/垮平方米。后簡析：該案息為黃山新村里的大型個(gè)案欺，地處金橋霸成熟住宅區(qū)敲，位于浦東壘大道與張楊慘路中間，東嚇臨金橋路,秩發(fā)展無限。黑多層電梯房置，11層小片高層簡約戶刺型、配比精劫致。五重保黎安系統(tǒng)。樓垃盤地處浦東仍金橋，臨近嗓金楊商業(yè)圈交。附近有建賄平實(shí)驗(yàn)學(xué)校舅、金橋花鳥壞市場，還有金多條交通線頓路；如77俯2、787矛、573、狹622、6墳18等。建左平實(shí)驗(yàn)學(xué)校杰給孩子一個(gè)插更好的未來迅，區(qū)域開創(chuàng)齊五層景觀房兇，多層電梯片房，簡約戶歌型、配比精啟致。小區(qū)引片伸天然河道蠟資源，大造圍金橋水景社敏區(qū)。催（三）融適都金橋園樓唐盤地址浦俊東金橋路1醉221弄。波物業(yè)類型傍總建筑面積攏4萬平方米綱，由7幢小尊高層構(gòu)成，得共176戶命。樓盤結(jié)構(gòu)牌其外墻采用柔HJG金屬際光澤涂料，夠部分仿石材停料；電梯為速通力無機(jī)仿死電梯；小區(qū)街還安裝了對倦講系統(tǒng)、住燈宅紅外線報(bào)橡警系統(tǒng)等十點(diǎn)大智能化系管統(tǒng)。綠化率盒40%摩得房率8責(zé)2%~86夾%房型瞇二房、三房答、四房，面踏積90.3懂5—籍148.9爪6平方米巧;復(fù)式房面尼積190.站49—宵240.8飾平方米允。價(jià)格船5100-屯--670店0時(shí)間還熊2003年劫7月1日拖開盤，20跪04年12跟月底入住。亡簡析：地處倡浦東金橋，診緊臨金楊社柿區(qū)、金橋社闊區(qū)、臨近碧刷云國際社區(qū)搜。與規(guī)劃中姻的M6線相倆臨；附近學(xué)循校有金茂小店學(xué)、金陸小繳學(xué)、陸行中求學(xué)、致遠(yuǎn)中索學(xué)；其它設(shè)決施有金橋醫(yī)賤院、郵局、綿金橋大酒店命等，但缺乏弊大型商業(yè)設(shè)厲施。為了打我造金橋的白旱領(lǐng)社區(qū)，融閃都金橋園還疏借用了旁邊挺的一條西溝博港水景，建已造了水岸江泉南小區(qū)。不具管是否名實(shí)給相符，至少著，為了在金咸橋打造高檔短住宅區(qū)，融沃都金橋園很鎖下了一番功虧夫。桑（四）碧術(shù)云新天地（尋二期）樓盤暴地址浦東景浦興路25晴8號。物業(yè)遺類別高層意、小高層住獵宅，建筑面載積窩24000腥0平方米凈。開發(fā)酸商上海金圓橋出口加工敲區(qū)房地產(chǎn)發(fā)致展辛綠化率4坊0%物業(yè)感配套小區(qū)內(nèi)