商業(yè)地產(chǎn)房策劃師基礎知識培訓

房地產(chǎn)策劃師（基礎知識）目錄<一>CHAPTER1.職業(yè)道德房地產(chǎn)策劃知識CHAPTER2.房地產(chǎn)策劃知識CHAPTER3.相關法律法規(guī)知識第一章:房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德與職業(yè)守則一.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德的概念二.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德規(guī)范三.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)守則1.遵紀守法,尊重知識產(chǎn)權2.忠誠敬業(yè),恪盡職守3.公正誠信,杜絕欺詐房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的基本知識結(jié)構(gòu)1.企業(yè)策劃知識2.房地產(chǎn)經(jīng)濟知識3.市場營銷知識4.項目管理知識5.城市規(guī)劃及建筑設計知識6.人文基礎知識7.房地產(chǎn)政策與法規(guī)知識8.房地產(chǎn)策劃基礎知識和專業(yè)能力房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)能力掌握全局的能力充分的實戰(zhàn)經(jīng)驗出色的創(chuàng)新能力敏銳的洞察能力較強的合作能力房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)素質(zhì)1.對民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認識2.對當代國際精神\流行文化\生活形態(tài)有著較為深入的理解.3.對特定區(qū)域\特定城市的歷史文脈、城市精神、價值取向和民眾的生活習慣有著系統(tǒng)而深刻的認知。4.對民族以及世界的建筑歷史\建筑文化\建筑思潮有著較為全面的了解.5.對各種營銷理論\微觀經(jīng)濟理論有著系統(tǒng)而深刻的認識.6.深諳各種廣告\品牌傳播理論的精髓,熟練運用宣傳造勢手法,同時具有較強的駕御語言的能力.7.對藝術和美的想象能力和領悟能力,以及溝通執(zhí)行的能力8.對設計的技術處理和建筑施工有一定的認識第二章房地產(chǎn)策劃基礎知識房產(chǎn)/地產(chǎn)/房地產(chǎn)/房地產(chǎn)業(yè)國土開發(fā)的基本目標:尋求經(jīng)濟\人口\資源\環(huán)境之間的最佳組合.城市開發(fā)的基本目標:謀求規(guī)模效益(“統(tǒng)一規(guī)劃\統(tǒng)一開發(fā)\統(tǒng)一建設\統(tǒng)一管理)房地產(chǎn)綜合開發(fā):指城市土地和房屋的規(guī)劃\設計\開發(fā)\建設和經(jīng)營是綜合性的,兼有生產(chǎn)與流通兩個領域的經(jīng)濟活動.從縱向來看,要對建設的全過程,從立項論證\規(guī)劃設計\征地拆遷\招標投標\土地平整\組織施工\完工驗收\一直到房屋經(jīng)營管理,做到各環(huán)節(jié)緊密銜接\互相配合\協(xié)調(diào)發(fā)展,以達到較高經(jīng)濟效益,較好社會效益,較優(yōu)環(huán)境效益的統(tǒng)一.小知識點七通一平:供水\排水\供電\供熱\供氣\電信\道路通暢\場地平整獲得土地方式（協(xié)議），招標，拍賣《土地法》及國土資源部相關的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。招、拍、掛制度最初起源于歐美，后來在我國的香港廣泛推廣使用。我國目前地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營性土地招、拍、掛的形式，正是以香港的土地拍賣規(guī)則而參照制定的。經(jīng)營性土地使用權招標拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。外延型開發(fā)和內(nèi)涵型開發(fā)外延性開發(fā)：單純增加土地面積內(nèi)涵性開發(fā)：在原有土地上通過增加土地的附加值（包括容積率，更新基礎設施，新建和翻新，擴建房屋等形式來實現(xiàn)）房地產(chǎn)開發(fā)的特點綜合性長期性時序性地域性風險性房地產(chǎn)開發(fā)策劃的內(nèi)容開發(fā)區(qū)位和地段的分析與選擇開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇開發(fā)時機和開發(fā)進度的分析與選擇（比如上海金融中心）開發(fā)合作方式的分析與選擇項目融資方式的分析與選擇開發(fā)完成后產(chǎn)品推廣方式的分析與選擇開發(fā)商資金來源自有資金，預售或預租收入，抵押貸款，合作方出資，集資或發(fā)行債券，融資性租賃融資租賃：非常適合小企業(yè)。對于房產(chǎn)項目比如電梯、中央空調(diào)等設備。房地產(chǎn)開發(fā)程序項目立項階段項目前期準備階段項目建設階段項目銷售及售后服務階段項目立項階段投資機會研究——申領項目選址意見書及項目立項批文——申請定點——申請購置土地，辦理土地產(chǎn)權手續(xù)——申領規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設計條件通知書等文件——編制規(guī)劃設計總圖——提交總圖，申領建設用地規(guī)劃許可證項目前期準備階段選擇勘察隊伍和設計單位——申領建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證——申領房屋拆遷許可證——做好七通一平工作——選擇承包單位——選擇監(jiān)理單位項目建設階段組織承包商進場——加強開發(fā)項目工程管理與控制——申領商品房預售許可證——項目的竣工驗收項目銷售及售后服務階段辦理竣工后的產(chǎn)權登記手續(xù)——申領商品房銷售許可證——與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同——提交相關資料——與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同——做好物業(yè)管理工作第二節(jié)：城市規(guī)劃城市規(guī)劃的概念、任務“合理、有效和公正地創(chuàng)造有序的城市生活空間環(huán)境”城市規(guī)劃的原則1.人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧的原則2.歷史環(huán)境與未來環(huán)境相和諧的原則3.城市環(huán)境中各社會集團之間社會生活相和諧的原則城市規(guī)劃的層面及主要內(nèi)容城市發(fā)展戰(zhàn)略層面的規(guī)劃：確定城市發(fā)展目標、原則、戰(zhàn)略部署等重大問題。建立在市民參與和法律法規(guī)的基礎上。我國城市總體規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃屬于這個范疇建設控制引導層面的規(guī)劃：對具體每一地塊未來開發(fā)利用做出法律規(guī)定，它必須尊重并服從城市發(fā)展戰(zhàn)略對其所在空間的安排?？刂菩栽斊寮氁?guī)劃和永修建性詳積規(guī)P43城市總體般規(guī)劃的調(diào)衡整、修改蛋和審批城市總結(jié)體規(guī)劃寺的調(diào)整袖由城市襖人民政向府作出流，并報咬同級人津民代表弊大會常蘋務委員桑會和原內(nèi)批準機炊關審批修改總脊體規(guī)劃俱由城市柜人民政礦府組織蕉，并需灣經(jīng)同級販人民代頓表大會堡或常務贊委員會煌審查同法意后報勉原批準州機關審請批。第三節(jié)：如房地產(chǎn)策氣劃房地產(chǎn)猛策劃的反概念：本章節(jié)見美自編教擊材第四節(jié)：川房地產(chǎn)項羨目規(guī)劃與吹設計規(guī)劃設計遭的基本內(nèi)爪容：1）土地是使用、廈用地邊往界與面違積2）環(huán)境容款量：建筑抽容積率，雄建筑密度貸，人口密齡度，綠地斑率3）建筑控迷制：建筑應高度，建疾筑后退，袍建筑間距4）城市奔設計5）建筑空菠間，功能免及其經(jīng)濟召性6）基地港停車車陳位，總因體布置己，出入匪口房地產(chǎn)弄項目規(guī)抬劃內(nèi)容代及審批希程序“一書兩證挺”制度：叔實行選址屢意見書，吐建設用地鍬規(guī)劃許可朵證，建設叼工程規(guī)劃墓許可證制唐度1、選址司意見書領制度：逼項目基伸本情況/選址依嫩據(jù)2、建設日用地規(guī)奸劃許可乳證制度魯：現(xiàn)場補勘察/征求意見/提供設計啟條件/審查總平漁圖和用地卻面積/核發(fā)建修設用地粘規(guī)劃許鄙可證3、建設沸工程規(guī)扁劃許可固證制度脂：建設倆工程規(guī)饞劃許可忙證申請/初步審剝查/規(guī)劃設愈計要點刺意見書/方案審查/核發(fā)建設晉工程規(guī)劃黃許可證工程勘姑察與工艘程設計勘察過魔程：資禍料分析串（1：500艙0）/初步勘葉察（1：2000）/詳細勘禁察（1：100笨0）/施工勘察辛（不一定壘做）勘察工作體內(nèi)容：地鍛形測量/工程勘細察/地下水禁地表水桌的勘探/氣象調(diào)查設計過程伏：初步設氣計/技術設計/施工圖設霞計設計工作推具體內(nèi)容眉：總體設自計/單體設計/建筑構(gòu)刻造設計/抗震設露防城市土地指分類城市土蹈地分為樹六大類囑：居住愁用地、年公共活撐動中心倍用地、論工業(yè)用轎地、倉錯儲用地念、市政茂公用設韻施用地刮及綠地環(huán)境容量福指標：居住區(qū)疲人口凈諒密度=住宅區(qū)總峽人口/住宅區(qū)者建筑總蓬用地人均住疊宅區(qū)用勒地=住宅區(qū)總銷用地/住宅區(qū)總蝴人口住宅區(qū)吩建筑密眨度=住宅區(qū)總?cè)菇ㄖ揍u面積/住宅區(qū)總富用地面積住宅區(qū)容妖積率=住宅區(qū)總纖建筑面積/住宅區(qū)斥總用地恐面積參見各巧容積率懷對應的撿建筑形沸態(tài)容積率是菠不是越高笨越好？設施與布臉局公共服務漸設施道路與脂停車設柄施教育設施綠地與戶填外活動場煎地設施管理設叼施市政設施從人本角達度考慮：至這些設勁施規(guī)劃時葡應該注意殺什么？道路交通玻組織路網(wǎng)布局絕體系人車分躺行和人園車混行居住區(qū)級竟道路/居住組團愛級道路/宅間小路出入口停車位建筑控制建筑高度類：還要考磚慮到航線癢、氣象觀耐測、通信首消防、城陵市景觀建筑后攤退：道須路寬度廉和建筑伙高度的擋對比，亭叫做路衰幅比一般路段孝沿路建筑津高度不得鳳超過規(guī)劃飛道路紅線渣寬度，并惡為晶建筑后退辰距離的1。5倍建筑間距額：按照嗎冬至日、沃大寒日兩岸級日照標束準設置多研層和高層墨住宅間距城市設聽計總體“形、色、榮質(zhì)”單體建筑“點、線越、體”內(nèi)外環(huán)情境的轉(zhuǎn)連換關系建筑空間劣、景觀和厘形象開放式討肚論：空間聯(lián)的創(chuàng)新突攀破景觀和形繭象：軟質(zhì)喚景觀和硬偶質(zhì)景觀（參考尾資料：濤綠城景體觀成本裕）住宅建泰筑設計功能定位建筑風召格和造輸型定位房型設計具體空纏間設計譯（臥室竿、廚房略、衛(wèi)生錘間、起鴨居室、墊書房、從儲藏室江、車庫稱）公共建筑狀配套千人指標交：居住區(qū)鉆三級公建勻配置的重房誠要依據(jù)千人指幣標規(guī)定邊之外原則：“詠誰投資，留誰經(jīng)營，羽誰受益”各地政策妨差別比較棗大：各地在律開發(fā)過頃程中，爸除了繳妹納土地爽出讓金俘之外，穿還需繳廟納大配擺套費用盒、小配攔套費用驅(qū)若干。悅據(jù)悉，貢所謂大婆配套費填用，大敢配套一救般是指沒房地產(chǎn)炕項目中憂政府提佩供到地嶼塊接口眉（路由悲）的市殼政項目泉，包括衫自來水完、燃氣從、排水彎及道路朋及其他坦，一般吹不含兩孤電一熱蓬（電力仙、電信鋪、供熱訊），小夸配套一睛般是指虎小區(qū)非蠟營業(yè)性浙公建費羨用，包累括中小墾學、幼旁兒園、晴老年公電寓、居狗委會、舟派出所說、垃圾顧站、交挑通站等7項，一逗般小配悶套的費地用包括喚在房地惹產(chǎn)開發(fā)捆前期中角。房地產(chǎn)投碰融資房地產(chǎn)開拖發(fā)項目融萬資的特點及：融資規(guī)努模大，償傍還期長，緞房地產(chǎn)資撒金缺乏流慢動性投資種坐類：住真宅地產(chǎn)/商業(yè)房居地產(chǎn)/工業(yè)房倒地產(chǎn)/旅游房國地產(chǎn)/綜合房熄地產(chǎn)商業(yè)房地疏產(chǎn)類細分倡：辦公/總部經(jīng)濟蜓辦公/孵化器/生態(tài)園分區(qū)辦公商業(yè)街SHOP堆PING凱MAL方L房地產(chǎn)開獅發(fā)項目融豪資的基本維要求1、確定箏合理的論融資規(guī)劑模2、正確選芹擇渠道和浩方式、降水低融資成蛛本3、統(tǒng)籌襖考慮房差地產(chǎn)開滔發(fā)的融鍵資與投愛資，提提高房地撲產(chǎn)開發(fā)吐資金的旦使用效葬益。4、按規(guī)定異建立資本奔金制度5、優(yōu)化房積地產(chǎn)開發(fā)送的資金結(jié)昌構(gòu)案例某公司捐擁有100萬股本，哨現(xiàn)投資一印項目，投侄資收益率揉為12%。如果以10%的利率借堆入100萬元，與笨原始股本憲一并投資敵，收益水換平仍然是12%。那么由蜂于財務杠繡桿的作用貿(mào)，100萬原始鋸股的凈鞋收益是鎖多少？如果借貸榆利率為10%，而收益膏水平由于叮市場風險科跌到8%，那么帖，同樣肆由于財烤務杠桿舍的作用份，100萬原始股概的凈收益騰只有6萬元，收腿益率為多柔少？房地產(chǎn)開仔發(fā)項目融面資的決策1、欲籌鄙集資金炊的幣種稻、數(shù)額2、融資流置量3、資金來憂源構(gòu)成4、融資何風險分惜析及風稈險管理友措施5、融資射成本預屯算6、融資方祝法7、明確融牌資的權力鉛責任關系融資三大蠅衡量指標安全性經(jīng)濟性可行性房地產(chǎn)項征目開發(fā)的紐奉融資來源自有資金口：不只包捆括現(xiàn)金，因還包括各營種速動資懼產(chǎn)。速動資密產(chǎn)：包鳥括用于粱透支貸洲款，保冒函，或加信用證產(chǎn)的補償鄭余額的迎凍結(jié)資謝金。如路能爭取砌早日解膜除凍結(jié)邊，也屬樂于現(xiàn)金率一類。展速動資旬產(chǎn)包括存各種應勵收的銀峰行票據(jù)通、股票舅和債券剛（可以柄抵押、呆貼現(xiàn)而順獲得現(xiàn)塔金的證伴券），傅以及其柿它可立療即售出瀉的建成糊樓宇的圓回款和柄近期可項立即售涉出的各砍種物業(yè)悅的應收過款。銀行貸款參見文章《銀行利率跨與房地產(chǎn)誤價格之間功的關系》參見文敵章《我國房地暫產(chǎn)開發(fā)資誤金來源情交況報告》我國利率環(huán)政策對房蜜地產(chǎn)價格襖的影響.doc中國房地溝產(chǎn)資金來疤源狀況分貓析報告.doc證券化堅資金房地產(chǎn)股溫票房地產(chǎn)債搞券信托資金產(chǎn)業(yè)基金爭取外單垮位投資、運外資、墊菜資、預售匆款、合作逐開發(fā)外資如何洲挑選國內(nèi)娘的房地產(chǎn)扶項目？我們更傾裙向于擁有適成熟現(xiàn)金旱流的商業(yè)昨地產(chǎn)或者畜是具有升般值空間的涉項目第六節(jié)腳房地注產(chǎn)市場究營銷市場營教銷的概相念指企業(yè)虎通過向暗顧客提管供能滿簽足顧客毫需要的恐產(chǎn)品和湖服務，習促使顧鋤客消費殖企業(yè)提饒供的產(chǎn)撲品和服腎務，進低而實現(xiàn)茫企業(yè)目步標的經(jīng)勵營理念自和戰(zhàn)略赴管理活斗動。營銷與崇推銷的挪關系市場營銷獸學的發(fā)展純：初創(chuàng)時期漲：19世紀末團至20世紀20年代、周呢期性經(jīng)濟妙危機應用時稀期：20年代至烤二戰(zhàn)結(jié)屑束形成和發(fā)幟展時期：芝戰(zhàn)略意義摔上的4PPRO防DUC俘TPRI盜CEPLA西CEPROM逝OTIO授NPOW凝ERPUB途LIC途RE焦LAT駐ION市場營銷效在企業(yè)中魂的地位與生產(chǎn)職添能、財務怎職能、人秧事職能處拆于同樣重撐要的地位當市場需列求不足時凈候，競爭伶激烈，銷諸售下降，滿成本提高智時，營銷嘴職能會更抄加重要市場營銷激在我國的苗發(fā)展197英8年以后古重新發(fā)劣展，一蛙門綜合輝性特點姓的科學緊，一門損研究企收業(yè)經(jīng)營斑管理的“軟科學”企業(yè)經(jīng)營奪觀念：生產(chǎn)觀限念產(chǎn)品觀薯念推銷觀念市場營銷架觀念社會營純銷觀念經(jīng)營觀念方的最新發(fā)罷展：CUS續(xù)TOM求ERCOSTCON課VEN愧IEN掏CECOM柜MUN瓶ICA叉TIO剪NREL咽EVA普NCYREAC皇TIVI口TYRELA逗TIONRET搭URN4RS營旅銷4要素塊：與顧客茫建立關呆聯(lián)提高市紗場反應弊速度關系營銷音越來越重秤要（AIDA模型）注意ATTE感NTIO煉N-興趣INT頭ERE踏ST-渴望DESI旦RE-行動ACT慮ION回報是采營銷的房誠源泉不是取代犬關系是完病善發(fā)展關綠系。最終啊結(jié)果是促郵成交換。成功把握拉客戶需要