地產(chǎn)投資管理體系

龍湖地產(chǎn)投資管理體系解讀

2012年9月一、房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境

分析與決策1.目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資形勢課題：當(dāng)前國家經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展與抑制通貨膨脹的矛盾解決辦法：“硬著陸”還是“軟著陸”？2012年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的宏觀形勢.doc2010—2011房地產(chǎn)重要文件和調(diào)控目標(biāo)2010年4月“國十條”房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)為“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”，2011年1月出臺的“國八條”強(qiáng)調(diào)“鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果”，2011年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”。2010年以來的政策調(diào)控，調(diào)控效果開始顯現(xiàn)：實(shí)施限購城市的投機(jī)性需求基本得到抑制，房價(jià)過快上漲勢頭得到遏制，一些城市房價(jià)漲幅明顯收縮，部分房價(jià)上漲過快的城市房價(jià)開始松動。但是，調(diào)控效果還不夠明顯，部分城市房價(jià)過高的狀況仍未改變，促使房價(jià)反彈的因素依然存在。2.現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向2011年關(guān)于房地產(chǎn)政策調(diào)控問責(zé)文件匯總.xls2011年房地產(chǎn)政策2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控為2010年調(diào)控的延續(xù)和深化。2011年，為進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央升級調(diào)控力度，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)手段，仍以抑制投資投機(jī)需求、增加供給為總體思路。行政措施上，限購嚴(yán)厲程度繼續(xù)加深、范圍不斷擴(kuò)大，各地方政府出臺年度房價(jià)控制目標(biāo)，實(shí)行考核問責(zé)制，差別化信貸更加嚴(yán)厲。貨幣信貸方面，為管理通貨膨脹，央行年內(nèi)加息3次，提高存準(zhǔn)率6次，貨幣政策持續(xù)緊縮。此外，房產(chǎn)稅改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建設(shè)仍是2011年的重頭戲，2011年已完成開工建設(shè)1000萬套保障房任務(wù)，中央政府加大保障房融資支持，重視保障房建設(shè)質(zhì)量和公平分配。

2010—2011年限購程度和范圍限購嚴(yán)厲程度遞增，抑制不合理需求。中央在2010年4月“國十條”中首次提出地方政府可根據(jù)實(shí)際情況采取臨時(shí)限購措施；“9.29新政”，中央再次提出“房價(jià)過高，上漲過快、供應(yīng)緊張的城市要限購”。截至2011年1月“國八條”之前有20個(gè)城市出臺限購措施，但限購條件比較寬松。2011年中央加大力度，“國八條”明確列出必須限購的城市和限購條件，7月限購范圍擴(kuò)大到地級縣級城市，限購進(jìn)一步擴(kuò)容。截至2011年11月，已有47個(gè)城市出臺限購令，另有4個(gè)城市以限價(jià)代替限購。保障房發(fā)展?fàn)顩r2011年，在《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中提出，未來5年，我國將開工建設(shè)3600萬套保障房，2011年和2012年各1000萬套，后面三年1600萬套，“十二五”末使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，2011年的保障房計(jì)劃中大量增加公租房數(shù)量，比例超過20%，以租賃方式為主將是未來保障房發(fā)展的趨勢，保障房發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向公租房。近幾年全國保障房計(jì)劃及完成情況（單位：萬套）

保障性建設(shè)2011年金融支持政策匯總.xls調(diào)控政策與房產(chǎn)稅上海、重慶房產(chǎn)稅比較.doc運(yùn)行一年的現(xiàn)象與成果（以重慶為例）：1.一年收稅1億元，用于保障房建設(shè)。2.開發(fā)商造高檔房的積極性明顯下降，以前開發(fā)商一拿到地就想建150平方米以上的大房子，而今年90平方米以下房屋開發(fā)量增加20％，而高檔房、大房子的建設(shè)量下降。3.高檔房的銷售量下降３０％，別墅類客戶到訪量下降50%。4.高檔房銷售價(jià)格下降１０％。14家已公布2011年年報(bào)上市房企業(yè)績及預(yù)期一覽表

上市房企不約而同地選擇了加強(qiáng)銷售，放緩開工，暫停拿地的應(yīng)對策略。萬科表示在拓展新項(xiàng)目方面會更加嚴(yán)格，堅(jiān)決貫徹“寧可錯過，絕不拿錯”的方針。但招商地產(chǎn)的反其道而行。2012年招商地產(chǎn)計(jì)劃新開工面積290萬平米，比較其2010年年報(bào)中277萬平方新開工面積，增長4.69%。搶占剛需市場，擴(kuò)大銷售規(guī)模，同時(shí)堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)策略，加快資金回籠速度；去年存貨達(dá)到歷史最高點(diǎn)的招商地產(chǎn)將“保銷售”列為其2012年工作的重中之重。課題：面對房地產(chǎn)調(diào)控，廣大中小企業(yè)、民營地產(chǎn)企業(yè)明天的奶酪在哪里？形勢：1.中國城市化率大致為50%，目標(biāo)為70%。（發(fā)達(dá)國家80%—100%）

2.在城市化率高速增長的前期，追求的基本上是量的增長，是外延的擴(kuò)大。后期應(yīng)該是內(nèi)涵的擴(kuò)大再生產(chǎn)（對產(chǎn)品品質(zhì)的追求，還是房地產(chǎn)發(fā)展模式的定位）

3.未來10年房地產(chǎn)的投資方向與模式探索未來10年地產(chǎn)企業(yè)的投資選擇我們的機(jī)會在哪里？——“危中有機(jī)”國營企業(yè):中小城市品牌民營企業(yè):特殊的產(chǎn)品模式(如城市綜合體、養(yǎng)老型地產(chǎn)等）中小企業(yè)：中小城市（調(diào)控政策失靈地區(qū)）、西北地區(qū)、東北地區(qū)中等城市、民族政策地區(qū)（如貴州黔南州等）4.城鎮(zhèn)化與中小城市投資機(jī)會分析

中小城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資機(jī)會及敏感點(diǎn)分析.doc5.龍湖2010—2014年的戰(zhàn)略目標(biāo)和投資策略2010—2014年龍湖戰(zhàn)略和投資策略.doc二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資模式的研究1.城市運(yùn)營的開發(fā)模式

案例：天津項(xiàng)目\京津新城項(xiàng)目推介.ppt案例：天津項(xiàng)目\新城項(xiàng)目推介.ppt2.城市運(yùn)營與大盤開發(fā)結(jié)合模式案例：釣魚城圖片.rar釣魚城項(xiàng)目\釣魚城半島旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目框架性協(xié).doc釣魚城項(xiàng)目\釣魚城及半島補(bǔ)充協(xié)議.doc特點(diǎn)：1.土地規(guī)模大、建設(shè)規(guī)模大2.物業(yè)形態(tài)多樣化3.建設(shè)運(yùn)營周期5—8年3.現(xiàn)金流項(xiàng)目的投資模式

案例：紫都城高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目.xls紫都城（50萬平米）5.稀缺資源項(xiàng)目的投資模式特點(diǎn)：1.對山、海、湖、地?zé)峒奥糜蝿俚刭Y源的部分或全部占有（流轉(zhuǎn)）2.優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)同樣突出

3.項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營通常是一二級聯(lián)動。案例：重慶市長壽湖西岸旅游開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析.ppt4.保障房的投資模式保障房主要發(fā)展形式：公租房住房調(diào)控思路：高端有約束、中端有市場、低端有保障

公租房資料.doc

形勢：資金參股、項(xiàng)目承建三、龍湖置對土地的唐認(rèn)知然和衛(wèi)地塊價(jià)值業(yè)的判斷如果一個(gè)櫻房地產(chǎn)項(xiàng)甜目成功開摩發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)話分是100分的話，精準(zhǔn)的克投資管看理工作堪在開發(fā)扔全流程度工作中蜻的占比漿至少是70分。1.投資管假理的戰(zhàn)適略認(rèn)知地塊認(rèn)識湊理念沒有絕對扮好的地，破也沒有絕押對不好的悲地！每一塊地碑都具有自鄙己的獨(dú)特脹性和稀缺袋性，這是土袋地價(jià)值果判斷的歪重要依啞據(jù)。23地塊投生資理念堅(jiān)決抵制逐誘惑，在激企業(yè)不同位的發(fā)展階蜻段，適合企業(yè)附戰(zhàn)略的地繡塊就是最譜好的！24252.龍湖如何富看地A.從城市角姜度看地塊政府在閃干什么拳？市場發(fā)汗展程度匹？城市GDP？本地人怎古么看這個(gè)地側(cè)方？城市人口獄素質(zhì)？26B.城市區(qū)猶域分析當(dāng)代中鮮國城市嬌擴(kuò)張主擔(dān)要模式準(zhǔn)確判斷替發(fā)展模式就看清了硬商機(jī)！向心增長離心增長一般不會是單一模式，不同時(shí)期會有實(shí)際表現(xiàn)27向心增卵長在城突市空間贈形態(tài)上匹的現(xiàn)象漲：代表城食市（北圾京）：材攤大餅B內(nèi)城再開發(fā)聚集特點(diǎn)：規(guī)模不大、高密度、高容積率，中心區(qū)綜合價(jià)值的提升。難點(diǎn)：高容積率建設(shè)周期拉長和周邊改造的不確定性。A外圍蔓延式擴(kuò)展特點(diǎn)：依賴中心城區(qū)服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施和交通設(shè)施。難點(diǎn)：難以準(zhǔn)確判斷城市擴(kuò)張速度，選擇介入開發(fā)的時(shí)機(jī)28離心增長喘在城市空狐間形態(tài)上孔的現(xiàn)象（挽上海）：城市建灑成區(qū)相缸對飽和依托一計(jì)些重要沙基礎(chǔ)設(shè)怨施跳躍姻式空間萄布局對中心區(qū)抱的公共服刃務(wù)設(shè)施依規(guī)賴降低，參形成相對獵比較獨(dú)立用的綜合配軋?zhí)追?wù)體策系主導(dǎo)因素職有：產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)面的擴(kuò)張：皺各地的高泉新區(qū)交通主導(dǎo)低的擴(kuò)張：民軌道交通郊區(qū)轉(zhuǎn)型威的擴(kuò)張：捐村鎮(zhèn)改造30多中心忌組團(tuán)式秋發(fā)展在泛城市空判間形態(tài)紀(jì)上的現(xiàn)坊象（重鹿慶）：城市主鞭要發(fā)展踐組團(tuán)是幸多個(gè)；各個(gè)組團(tuán)絲式之間通過皇交通廊道窗相連呈帶呈狀結(jié)構(gòu)；不同組逗團(tuán)在功鏡能上既堵有一定述的獨(dú)立厘綜合性睬也有職呼能分工境；不同組團(tuán)旅的發(fā)展階跳段、發(fā)展院特點(diǎn)與相龍應(yīng)的居住哨需求成為糧開發(fā)時(shí)機(jī)御選擇重要類考慮因素艷。江北商楚圈渝中商房誠圈大渡口鋒商圈楊家坪商斬圈南坪商圈沙坪壩太商圈大坪商圈C.從場地膛角度看“地塊”1.地塊高口差2.地塊規(guī)鵝整程度3.地塊與周租邊事物的傻銜接關(guān)系4.地塊內(nèi)贊部可利插用或不坡可利用攀的因素3233前提：符旨合項(xiàng)目的媽開發(fā)意圖峽！考慮要尊素：1、政府耕層面2、企業(yè)自嘴身層面3、市場層捆面4、項(xiàng)目目語標(biāo)平衡方年面D.規(guī)劃設(shè)增計(jì)要點(diǎn)元解讀34規(guī)劃設(shè)計(jì)妖基本指標(biāo)姐：1、規(guī)劃跪指標(biāo)列租示2、地塊特港征認(rèn)識3、規(guī)劃沾布局分厲析4、動態(tài)艇交通特眨征分析5、靜態(tài)畝交通分鴉析6、公建配草套規(guī)劃分鋸析案例：南昌項(xiàng)罷目土地蜻價(jià)值認(rèn)濾知.pptE.地塊定位掃角度龍湖萬達(dá)集團(tuán)郊區(qū)大塊土地分析分析結(jié)論結(jié)論差地好地適合35362.投資管左理的戰(zhàn)另略要素價(jià)格（區(qū)域勻房屋售房誠價(jià)、目沙標(biāo)地塊事價(jià)格、踏周邊地嘉塊價(jià)格跨、靜預(yù)期爬房價(jià)、造二手房麥價(jià)位等鼻）區(qū)位（城市建色成區(qū)、城溫市發(fā)展區(qū)屬、城郊結(jié)鼓合區(qū)、衛(wèi)沿星城）交通（區(qū)域交柜通、地塊栗對外交通懇、地塊內(nèi)啊部交通）配套（大市政視、已建或斯正運(yùn)營的種配套項(xiàng)目抖）景觀（城市忌風(fēng)貌人仙文景點(diǎn)認(rèn)、自然昏景觀、胡地塊內(nèi)上景）3、國內(nèi)標(biāo)戲桿房地產(chǎn)鴉的投資管伯理類型粗放型：銀廣東企業(yè)印為代表。社如碧桂園招、合生創(chuàng)漲展等投資管理替方式：老腥板拍腦袋主要影陵響因素鎮(zhèn)：政府森公共關(guān)當(dāng)系、最鉛低的樓膚面地價(jià)精細(xì)型：聚萬科、龍重湖等投資管理密方式：投準(zhǔn)資委員會賣決策主要影響隙因素：企裹業(yè)發(fā)展戰(zhàn)央略、產(chǎn)品曠與市場的桃關(guān)系、“好看”的財(cái)務(wù)指存標(biāo)、品牌野占領(lǐng)與成碌長。中間型辮：諸多頂企業(yè)投資管情理方式離：綜合欣企業(yè)特沃點(diǎn)設(shè)置五或變化主要影響謀因素：依勁據(jù)不同項(xiàng)瓜目，綜合到以上兩種斷方式。4、投資轎管理在燥龍湖系對統(tǒng)中的賤地位如果把更龍湖地醋產(chǎn)全程術(shù)開發(fā)某故個(gè)項(xiàng)目賺比喻成爐一支軍昌隊(duì)快速說打贏一鴨場局部妥戰(zhàn)役。叔龍湖各改部門與浙這支軍禍隊(duì)的大她致對應(yīng)證關(guān)系如脖下:龍湖地產(chǎn)某區(qū)域公司發(fā)展部偵查部、戰(zhàn)略部設(shè)計(jì)部參謀部工程部（含總包)戰(zhàn)斗部隊(duì)營銷部宣傳部財(cái)務(wù)部、造價(jià)采購部后勤保障部四、品擋牌房企野對宏觀類調(diào)控的借對策1.近年來們龍湖投幻玉資決策瓣的應(yīng)對漫策略1.面對2008年的行業(yè)懲危機(jī)，龍午湖的對策接：快賣多邪賣、控制邀成本、減煩少支出，掀確保現(xiàn)金全流。堅(jiān)持霉以銷定產(chǎn)申，小步快踢走，低開手高走的銷鼻售策略，姨寧可犧牲虎利潤，也圾要保證品醒質(zhì)。原則屢上不再拿該新地。2.20唱09年，在淡香港上繼市成功該前后，夸龍湖再扒度出擊變，在無修錫、常衰州、青布島、沈棟陽等地覺多處拿就地，總緒計(jì)拿地例資金超致過100億元，切進(jìn)入了11個(gè)城市拿嶄地，200卵9年當(dāng)年癢土地獲象取的每朋平方米臉平均成精本僅為蔑人民幣186餓9元。3.截止到201勾0年3月31日，土珍地儲備詠增至2504萬平方欣米，土上地儲備慶總量保忘證集團(tuán)獎未來5—7年開發(fā)嶼之用?？焖俜磻?yīng)盞的保證（1）老板的納危機(jī)意識哥。利用人脈儀，在新政犁策正式執(zhí)屢行前，最詢大限度爭辨取政策扶同持；直接焦督促各地波區(qū)公司決東策層最快難時(shí)間制定盆的應(yīng)對政莖策。（2）戰(zhàn)略窮部的基憤本思路通過新瞧政策的調(diào)深度研衰究和行河業(yè)發(fā)展?jié)L沿革的頃較理性天判斷，償制度集蹲團(tuán)規(guī)避致政策風(fēng)典險(xiǎn)的基非本思路鏟和操作旗原則。（3）各地談區(qū)公司射的快速幕反應(yīng)根據(jù)本制地區(qū)的辯實(shí)際情嫁況，制瘦定公司逝層面和蠟項(xiàng)目層丘面的對初策。2.娃201牽1年宏觀魯調(diào)控前共后，龍辟湖投資愈決策的僵應(yīng)對201跪1年前后龍應(yīng)湖投資決敢策的“三數(shù)條線”原蘆則.doc政策空白轉(zhuǎn)空間的土身地拓展方掏向龍湖投子資的核柏心競爭鄙力在哪款里？把控節(jié)奏慘的能力：銅領(lǐng)先一步踩準(zhǔn)市礙場節(jié)奏撲，領(lǐng)先虎市場一賞小步掌握城市役發(fā)展方向涂，領(lǐng)先同神行一步進(jìn)抽入新區(qū)新處城洞察產(chǎn)業(yè)增先機(jī)，領(lǐng)讀先同行一案步進(jìn)入與賄地產(chǎn)相關(guān)營的新產(chǎn)業(yè)龍湖的大熱盤、造城灑優(yōu)勢：重嬌慶、北京2000畝及以上捆的大盤造所城經(jīng)驗(yàn)龍湖的快面速開發(fā)能報(bào)力：通常200麻0畝左右邀的規(guī)模畏開發(fā)周止期在2-3年左右龍湖的英多業(yè)態(tài)呼同時(shí)啟擔(dān)動的能遭力：一皮個(gè)大項(xiàng)稈目中可屈以同時(shí)拒開別墅遷、洋房但、高層應(yīng)公寓龍湖特單別擅長牛商業(yè)運(yùn)渣營的能注力：有向獨(dú)立的半商業(yè)運(yùn)場營團(tuán)隊(duì)斑，目前者管理著摟龍湖天岡街、龍平湖星悅蠻薈等200多萬方商舍業(yè)物業(yè)（2014年底）論，有近諷千個(gè)個(gè)堤商家資畝源，可源以快速扮招商開紡業(yè)龍湖在全苗國排名數(shù)逐一數(shù)二的謊物業(yè)管理龍湖一貫枝在各地的侄納稅水平龍湖在年香港上期市的背森景及外蕉資引進(jìn)羨的能力龍湖的核放心優(yōu)勢是店什么？北城天撇街（15萬平米虛）拓展方向—龍湖商業(yè)項(xiàng)目水晶國戲際（10萬平米?。㎝OC鮮O中心（16萬平米看）頤和天街躲（5萬平米）晶酈館（3萬平米）藍(lán)調(diào)天街偷（5萬平米）代表性割項(xiàng)目—商業(yè)項(xiàng)務(wù)目西城天街賣（20萬平米）星悅薈熟約15萬平米3.對目標(biāo)部地塊前歷期介入襯研究案例：案例庫\大學(xué)城土古地競買反避思.doc4.土地優(yōu)臟惠政策挎的博取給技巧（1）根據(jù)螞項(xiàng)目特有點(diǎn)向政救府爭取象一級開商發(fā)政策案例:鴻恩寺項(xiàng)績目（2）項(xiàng)目前甜期、中期姨博弈政策館的技巧2011年龍湖忘對策分謙析.do國c龍湖博弈惑房地產(chǎn)政申策龍湖博鎖弈房地四產(chǎn)優(yōu)惠昏政策的柱常用技滋巧.doc后工項(xiàng)遙目協(xié)議五、當(dāng)前流宏觀調(diào)控步下的拿地裕策略1.勾地及其變技巧狹義勾地恨概念：土地在乓正式掛杏牌出讓瘋前，由座單位或丘個(gè)人對傷感興趣才的土地微向政府汽表明意輔向并出辰價(jià)，如惰果申請拒人資格球符合條抗件且其令所提出繭的報(bào)價(jià)敏符合政悉府預(yù)期電，政府峰再以“零招拍掛洲”方式觸公開出勒讓該宗盡土地。究進(jìn)入“接招拍掛壟”階段脫，如有墨人競價(jià)臂，則價(jià)沫高者得逮；而一費(fèi)旦無人們競價(jià)，剖申請方須應(yīng)當(dāng)參伴加該宗涼地的招惡標(biāo)拍賣負(fù)掛牌出恐讓活動干，且報(bào)繡價(jià)不得轎低于其理承諾的疲土地價(jià)談格，其急用意就忠是防止忠土地流輪拍和賤企賣。勾地制或源于香掉港，當(dāng)包時(shí)，受輔亞洲金賢融危機(jī)階的沖擊讀，香港疊的樓市江泡沫破姻滅，樓鏡市進(jìn)入伐低迷時(shí)榆期，香扮港政府哲擔(dān)心土鍋地被“竟賤賣”倦，便暫井停了“尚賣地”度轉(zhuǎn)而采馬用“勾催地”制瓶度，這殿是勾地盆在香港裳實(shí)行的餐最初目徒的。濾如：哭廣東2011年實(shí)施其的用地氣預(yù)申請分制度（疤即“勾校地制度府”），全則為如挑何保證令有效供燭給提供何了積極竄思路炎（10%的保證維金)。圍繞“伯合理避訊讓稅費(fèi)說”這個(gè)術(shù)總原則有展開，北從繞開苗“招拍衰掛”到肺規(guī)避強(qiáng)砌制性程巡壽序，從宋而達(dá)到元低代價(jià)朱的協(xié)議沙拿地目患的。八大勾堅(jiān)地方式甜攻略.do姑c廣義的勾即地概念：3.土地競揀買條件棟設(shè)置分欲析土地掛牌鄙條件設(shè)置哨匯總參考電（龍湖）.doc典型企缸業(yè)新項(xiàng)蒜目獲取亂標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)：2012龍湖新被城市拿皂地策略.do銀c六、龍湖鼠前期如何抵控制土地1.國內(nèi)地產(chǎn)武企業(yè)通行姻的地塊獲先取方式1.股權(quán)收購2.招拍掛3.土地合畫作（企刮業(yè)與企得業(yè)、政伶府與企疑業(yè)）4.一、二圍級聯(lián)動5.概念地產(chǎn)籃（旅游、扯公園、酒橡店、商業(yè)愁等配開發(fā)溪用地）6.利用品牌捏優(yōu)勢，在受三四線城貼市圈地7.以上方式升的組合運(yùn)理用2.各種方肅式組合管運(yùn)用效初果1.同產(chǎn)品線肯不同地域到的運(yùn)用（如：優(yōu)天街系炮的產(chǎn)生擊（重慶限）——發(fā)展（擠成都）——升級（北顫京）——復(fù)制（全驢國））2.同城不魂同項(xiàng)目島的運(yùn)用（如：江業(yè)與城（中侍外合作）—西城天街民（股權(quán)收朱購）——紫都城骨（勾地技）—時(shí)代天街車（招拍掛翁））3.同一項(xiàng)任目不同煌階段的事運(yùn)用（如龍湖云倆南玉溪1781畝（4.4億元）項(xiàng)趕目：集騙合度假酒捎店、風(fēng)情逃商業(yè)街以與及養(yǎng)生中蛛心在內(nèi)的緒生態(tài)旅游砍地產(chǎn)（前小期概念勾桿地）——土地整逝治階段瘡和出讓艇（中期廊一二級使聯(lián)動）——再拿新震地（后寇期利用套品牌，享在三四肚線城市樸圈地）3.企業(yè)前犯期土地覆談判的雀方式及吹階段性趟成果方式：1.與平臺良公司談季判2.與政府談您判（含管固委會、開英發(fā)區(qū)等）3.與土地階出讓方賽談判階段性爽成果：長安廠項(xiàng)逢目龍湖前期麻獲取方式1.19侮97—2挺004年，依伙靠政府丙劃地或品獲取搬緞遷國企較的原有稿廠區(qū)地室塊或城汁市棚戶劫區(qū)地塊盡。2.2糊004笑—20閣10年，依狀托境外報(bào)基金和仙境內(nèi)信泄托，在精公開市尿場，通糞過招拍率掛獲取病地塊。3.2震007聞—20何11年，用討概念地禍產(chǎn)在異常地勾地澤。4.20戀08—2毀010年，參與晶公租房等那保障性住之房的建設(shè)餃，用建設(shè)故資金換開悉發(fā)用地。3.20辮08—至今，多昂種方式組缺合運(yùn)用。站如在云南負(fù)旅游地產(chǎn)李配開發(fā)用錯地，在江跳蘇參與招潛拍掛等。4.龍湖典存型土地耕協(xié)議案驢例..\6偵.25\項(xiàng)目合同\茶園項(xiàng)目女用地協(xié)議班書（確定付稿）嘉遜赤地.doc七、集團(tuán)化潑企業(yè)投資需管理標(biāo)準(zhǔn)化的殘形成和發(fā)擾展1、龍湖不王同發(fā)展階剩段的投資足模式第一階段油：1997臟—200肺0，依靠克政府強(qiáng)念力人脈過，劃撥700畝土地——龍湖南苑完（建設(shè)部鈴小康住宅席試點(diǎn)項(xiàng)目掩）。第二階主段：2000帥——20火05年，三烈種方式輛獲取地畜塊。（1）依托果品牌，巖在原有刪地塊周止邊擴(kuò)大繪，形成捧龍湖西弓苑、水遮晶酈城手等。（2）在城轎市中遠(yuǎn)悔期發(fā)展朗地帶，螺以較低烤的價(jià)格欲獲取大董片土地想。如占運(yùn)地160壺0畝的藍(lán)丹湖郡項(xiàng)億目。（3）獲取諸原有國橋有企業(yè)啊的城市協(xié)中心區(qū)飄地塊。暢如北城還天街城周市綜合秩體項(xiàng)目膨。第三階勾段：200續(xù)5——疏200顏9年，以上溝市為目的待，在公開墳市場通過天招拍掛獲仰取土地。茅如成都三慈千里、晶探藍(lán)半島、每重慶大學(xué)鋪城地塊。第四階烏段：2009年上市后豪至今，上循述方式在室不同城市耀的組合運(yùn)該用。龍湖（某懸子公司）泡投資管理寫部的演變1.1以997論—20徐00年.行政部——前期政府罪和國土手拍續(xù)；工程惱部——辦理施佩工許可妖證；總電工室——方案審宋查、規(guī)逢劃許可縫證；營嫌銷部——預(yù)售或旱銷售許花可證。2.2講001年12月24日，撐成立發(fā)晉展部——負(fù)責(zé)所有董證照的辦方理（含協(xié)指調(diào)水、電銷、氣等市樓政）3.20閃02年—至今，發(fā)到展部——前期政煤府手續(xù)姨、國土鮮手續(xù)、廣全程協(xié)箱調(diào)。工插程部——辦理施扁工許可謀證、設(shè)軍計(jì)部——方案審聚查、營界銷部——預(yù)售或違銷售許?？勺C。2.投資管理蛋系統(tǒng)的標(biāo)悄準(zhǔn)化步驟龍湖投資炒拿地“六貝步曲”.doc3、投資標(biāo)泉準(zhǔn)化管理捐體系框架寨的建立與稈步驟1.集團(tuán)投資訂體系架構(gòu)演：龍湖集團(tuán)汪投資發(fā)展嗓中心架構(gòu)瞞分析.do井c2.地區(qū)公洋司發(fā)展敗部體系吃架構(gòu)地區(qū)公惰司投資則發(fā)展部拋管理架特構(gòu).ppt佳宇地她塊靜態(tài)溪指標(biāo)（川高層）.xl腦s..\惡6.2飛5\項(xiàng)目模型\春森彼皇岸項(xiàng)目露投資分贊析模型.xls4、標(biāo)準(zhǔn)送化測算汁工具和憤投資建頁議書投資委狼員會的硬權(quán)威決升策依據(jù)—投資建搭議書案例：201游0-2下011最新文件\濟(jì)南大學(xué)墊城項(xiàng)目投驕資建議書-201薦1.pp微t八、龍剛湖投資顧管理典掏型表格拿地流程龍湖拿肆地標(biāo)準(zhǔn)恐工作流些程.doc重點(diǎn)地額塊儲備博計(jì)劃表部門工作剛計(jì)劃\年度計(jì)勾劃\20誼06-剖200衣8年度土價(jià)地儲備恩計(jì)劃.xls部門工作洽計(jì)劃\年度計(jì)劃\土地信注息收集細(xì)及跟蹤固表.xls土地儲備證及供應(yīng)部門工作舅計(jì)劃\年度計(jì)題劃\某年發(fā)冒展部土絡(luò)地儲備透思路.土地儲澤備表.xl痰s年度總結(jié)韻資料\某年度謠公示地愈價(jià)表.xl厭s月度總結(jié)楚及計(jì)劃表部門工作呼計(jì)劃\發(fā)展部11月總結(jié)12月計(jì)劃.xls區(qū)域土地秒成交分析年度總增結(jié)資料\區(qū)域地夕價(jià)及競批爭對手哥拿地分刪析.xls年度總結(jié)可資料\某年度重襖慶主城區(qū)浮土地交易灶特征分析.do泡c關(guān)鍵節(jié)兆點(diǎn)分析開發(fā)關(guān)湊鍵節(jié)點(diǎn)切管理辦握法.do吵c投資中斗心月度撈報(bào)告九、投資夠體系組織率機(jī)構(gòu)建立下與培養(yǎng)1.投資人消員的精岸細(xì)化選爪擇和培顆養(yǎng)（1）2000年以前極，老板腎負(fù)責(zé)對浩外拿地始和拓展些。（2）2000隱—200款7年，從工悄程、營銷晉部門，發(fā)寧現(xiàn)具備對慢外拓展和居項(xiàng)目協(xié)調(diào)贊能力的人執(zhí)才，調(diào)入諒發(fā)展部任賣職。（3）200弊7—至今，蔑按老員犯工帶新塌員工的單原則，債遴選優(yōu)耍秀的研尾究生作隊(duì)為發(fā)展綁部人才醉，進(jìn)入帆發(fā)展部騎磨練。發(fā)展部對鋤員工的特勉殊性要求1.新員工景需要經(jīng)毒過多個(gè)果部門的約培養(yǎng)和肌鍛煉或碎相當(dāng)能刊力的人煎才