房地產投資基礎知識3

房地產投資分析基礎知識第一節(jié)房地產的含義和特征第二節(jié)房地產投資的含義和特征第三節(jié)房地產投資分析的目標和任務第一節(jié)房地產的含義和特征【學習目標】１、理解房地產、土地、建筑物的概念；２、熟悉土地的屬性、房地產的特征；３、熟悉房地產的分類；４、能夠準確地對某一具體的房地產進行歸類；５、能根據(jù)土地的屬性、房地產的特征解析房地產是一種特殊商品。第一節(jié)房地產的含義和特征（一）房地產的含義１、房產的概念房產是指個人或者團體保有所有權的房屋連同保有使用權的地基以及依托于房屋、地基物質實體上的權益。第一節(jié)房地產的含義和特征２、地產的概念地產是指土地和固著在其上不可分割的部分所共同形成的物質實體，以及依托于物質實體上的權益。３、房地產的概念第一節(jié)房地產的含義和特征（二）房地產存在的形態(tài)１、土地土地是指地球表層的陸地部分及其以上或以下一定幅度空間范圍內的全部環(huán)境要素，以及人類社會生產、生活和活動作用于空間的某些結果所組成的自然經(jīng)濟綜合體。第一節(jié)房地產的含義和特征２、建筑物建筑物是指直接供人們進行生產、生活或其他活動的場所，是經(jīng)人工建造而成，由建筑材料、構配件和設備（如給排水、采暖、燃氣、照明、空調、消防、電梯、通信等設施）組成的整體物，是建筑施工生產活動的最終成果，包括房屋和構筑物兩大類。３、房地房地是土地與建筑物這兩種實物形態(tài)合為一體的統(tǒng)稱，體現(xiàn)了房地產的完整實物形態(tài)。第一節(jié)房地產的含義和特征（一）土地的自然屬性１、土地資源的稀缺性２、土地效用的永續(xù)性３、土地不可再生性４、土地資源的不可移動性第一節(jié)房地產的含義和特征（二）土地的經(jīng)濟屬性１、土地所有權的壟斷性２、土地的可改良性３、土地利用的多方向性４、效益級差性第一節(jié)房地產的含義和特征（一）位置的固定性（二）效用的長期性（三）價值的保值增值性１、有效需求增加２、通貨膨脹的影響３、外部經(jīng)濟環(huán)境的改善第一節(jié)房地產的含義和特征４、對建筑物本身進行的投資改造（四）權利的可分割性（五）權益的流動性（六）需求的普遍性（一）按房地產用途分類（二）按房地產實物分類第一節(jié)房地產的含義和特征（三）按房地產開發(fā)程度分類（四）按房地產的權屬關系分類（五）按房地產開發(fā)經(jīng)營內容分類知識應用一、知識訓練題１、簡述房地產概念。２、簡述土地的自然屬性和社會屬性。３、簡述房地產的特征。二、技能訓練題１、討論：為什么說房地產是一種特殊的商品。２、項目：請找出你周圍的10處不同房地產，并用不同的標準對其進行分類。３、項目：通過市場調查說明住宅、工業(yè)用房、商業(yè)用房在投資決策、規(guī)劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶的類型等方面存在的差異。第二節(jié)房地產投資的含義和特征【學習目標】１、理解房地產投資的概念；２、熟悉房地產投資的特征；３、熟悉房地產投資的優(yōu)缺點；４、熟悉房地產投資三要素并能利用這三要素對房地產進行投資。第二節(jié)房地產投資的含義和特征１、投資主體２、投資領域３、投資目的（一）投資額巨大、回收周期長（二）風險較高第二節(jié)房地產投資的含義和特征（三）對金融的依賴性較強（四）受城市規(guī)劃與環(huán)境制約較大（五）受宏觀經(jīng)濟和政策影響較大（六）房地產流動性差（七）具有保值增值性第二節(jié)房地產投資的含義和特征（一）房地產投資時機（二）房地產投資地段１、掌握并應用地段選擇的理論和經(jīng)驗２、選擇最有升值潛力的土地進行投資３、從城市規(guī)劃的角度選擇投資地段第二節(jié)房地產投資的含義和特征（三）房地產投資的質量１、房地產本身質量的影響因素分析（１）用戶的質量要求。（２）周圍房地產的質量。（３）房地產類型。第二節(jié)房地產投資的含義和特征２、房地產管理質量的影響因素分析（１）投資者的經(jīng)營方針。（２）購房者的支付能力。（３）房地產本身的質量要求。（４）管理的效益大小。第二節(jié)房地產投資的含義和特征（一）房地產投資的優(yōu)點１、通貨膨脹中的保值手段２、價值升值３、房地產投資具有易于融資性４、現(xiàn)金流和稅收５、使用財務杠桿（leverage）６、可以獲得多重非經(jīng)濟收益第二節(jié)三房三地產投三資的含三義和特三征（二）三房地產三投資的三缺點１、三流動性三差２、三投資金三額比較三大３、三政策風三險４、三道德風三險知識應三用一、知三識訓練三題１、三簡述房三地產投三資的概三念。２、三簡述房三地產投三資的特三征。３、三簡述房三地產投三資的優(yōu)三缺點三。二、技三能訓練三題１、三討論三：將房三地產三、股票三、債券三、黃金三、外匯三、藝術三品、三期貨等三投資品三的收益三與風險三進行排三序，三并說三出各自三的優(yōu)缺三點。知識應三用２、三項目三：實地三考察你三周圍的三居住房三地產項三目、三寫字樓三項目、三商業(yè)項三目、工三業(yè)項目三各一個三，三并作好三相關信三息記錄三，三同時分三析討論三是否符三合投資三三要素三，三寫出分三析報告三。３、三分析三：進入200三8年下半三年，三由于三美國“三次貸危三機”所三引發(fā)的三連鎖反三應再次三襲擊全三球金融三市場三，“三兩房”三被政府三接管、三雷曼兄三弟破產三、美林三被迅速三收購等三一系列三危機爆三發(fā)，三直接三導致了三全球市三場產生三恐慌情三緒，三國際三商品價三格波動三加大三，在三原油、三黃金大三幅下挫三的帶動三下，三國際三大宗商三品價格三普遍暴三跌，三近幾三年來形三成的房三地產大三牛市結三束了。三面對三全球金三融危機三，三投資者三應當如三何進行三房地產三投資三？第三節(jié)三房三地產投三資分析三的目標三和任務【學習目三標】１、三掌握房三地產投三資分析三的特點三，三并能運三用到具三體分析三中；２、三熟悉房三地產投三資分析三的目標三；３、三了解房三地產投三資分析三的任務三；４、三掌握房三地產投三資分析三的方法三。第三節(jié)三房三地產投三資分析三的目標三和任務（一）三客觀性三（二）三全面性（三）三策劃性三（四）三責任性（一）三總結房三地產投三資的經(jīng)三濟規(guī)律（二）三探討房三地產投三資分析三的科學三方法（三）三制定房三地產投三資合理三決策的三規(guī)范和三制度第三節(jié)三房三地產投三資分析三的目標三和任務（一）三為投資三人提供三投資方三向（二）三為投資三人預測三投資收三益（三）三為投資三人闡述三風險三，并三提供規(guī)三避風險三的方法第三節(jié)三房三地產投三資分析三的目標三和任務（一）三理論聯(lián)三系實際三的方法（二）三定量與三定性分三析相結三合（三）三靜態(tài)分三析與動三態(tài)分析三相結合（四）三宏觀分三析和微三觀分析三相結合知識應三用一、知三識訓練三題１、三簡述房三地產投三資分析三的特點三。２、三簡述房三地產投三資的方三法。二、技三能訓練三題分析材三料：三中央別三墅區(qū)作三為北京三高檔別三墅的聚三集地三，區(qū)三域內不三乏千萬三級豪宅三，三亦不缺三少大量三的小獨三棟、聯(lián)三排。三有數(shù)據(jù)三顯示三，這三里的年三租金回三報率最三高曾達三到３０三％。知識應三用作為外三國人居三住首選三的地區(qū)三，三中央別三墅區(qū)擁三有良好三的居住三環(huán)境三，高三檔的涉三外學校三、醫(yī)院三和商業(yè)三等生活三配套也三日漸齊三全，三而且三在15年的發(fā)三展過程三中，三這里三已經(jīng)形三成相對三穩(wěn)定的三消費群三體和成三熟的別三墅租賃三市場三。據(jù)統(tǒng)三計，三中央三別墅區(qū)三內獨棟三別墅共三有近700三0套，三區(qū)域三內居住三的外籍三人士達三七成三，其三中選擇三租賃方三式的占75％，三尤其三是獨棟三別墅最三受歡迎三。如