偉業(yè)顧問北京王府井地產(chǎn)項目前期報告

王府井項目項目背景本項目位于世都百貨西側(cè)，王府井大飯店南側(cè)；用地性質(zhì)：商業(yè)綜合用地年限：40年建設(shè)用地面積:9112平方米地上建筑控制面積:約50000

平方米其中：住宅建面：40000平米商業(yè)建面：5000平米地下建筑面積：20000平米建筑控高：不受限FAR>5核心問題定位思路項目特質(zhì)市場環(huán)境價值挖掘稀缺地段－區(qū)位王府井關(guān)鍵詞：城市腹地繁華城市腹地：北京的絕對市中心地帶商賈云集：地處中華第一商業(yè)街，與天安門廣場隔街相望；時代氣息：現(xiàn)代化、國際化配套齊全。稀缺地段－氣質(zhì)紫禁城關(guān)鍵詞：人文價值尊貴[故宮，又稱紫禁城，是世界文化遺產(chǎn)，故宮的宮殿建筑，是我國也是世界上現(xiàn)存最大、最完整的木結(jié)構(gòu)古建筑群，同時也是國內(nèi)收藏文物最豐富的博物館，世界著名的古代文化藝術(shù)博物館，其中很多文物是絕無僅有的無價國寶。作為明清兩代的皇宮，故宮始建于明永樂四年（公元1406年），歷時14年才完工，共有24位皇帝先后在此登基，因此故宮不僅是中華文化文明的集粹，同時也是皇朝帝王氣質(zhì)的象征]核心價值：稀缺地段

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稀缺居住皇城歷史

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現(xiàn)代繁華核心問題定位思路項目特質(zhì)市場環(huán)境價值挖掘價值挖掘－稀缺的世界遺產(chǎn)景觀故宮俯瞰皇城、坐靠繁華都市，交錯于歷史與現(xiàn)代交匯點紫禁城金瓦紅墻繁華都市價值挖掘－繁華的都市核心－高檔酒店項目地塊北京王府井麗苑公寓北京飯店萊佛士北京飯店北京東方君悅大酒店北京天倫王朝飯店北京華僑大廈北京國際藝苑皇冠假日飯店北京貴賓樓飯店北京王府井大飯店北京諾富特和平賓館北京北方家苑飯店項目所在區(qū)域內(nèi)四星級以上酒店分布圖四/五星級酒店分布密集，高端客群集中價值挖掘－繁華的都市核心－高檔商業(yè)云集東方廣場好友商場女子百貨新東安市場百貨大樓綠屋百貨利生商廈世都百貨大型高檔商業(yè)星羅棋布，區(qū)域發(fā)展成熟，消費檔次較高。區(qū)位價值－深厚的歷史人文環(huán)境人民藝術(shù)劇院皇城根遺址公園老舍紀(jì)念館孚王府段祺瑞執(zhí)政府舊址普渡寺北京工美博物館智化寺故宮天主教堂美術(shù)館項目周邊存在濃厚的人文歷史環(huán)境，凝聚了中西方文化的特點西側(cè)的遺址公園及故宮，本項目具備俯瞰及遠(yuǎn)眺之條件深厚的歷史人文積淀——高端人士的精神歸屬區(qū)位價值－良好的教育資源項目周邊學(xué)校眾多，不乏區(qū)重點及市重點學(xué)校，如景山學(xué)校及史家小學(xué)距離項目較近，周邊教育氛圍良好，入學(xué)極為便利史家小學(xué)景山學(xué)校六十五中學(xué)二十五中學(xué)一六六中學(xué)北京外國語學(xué)校北京第一幼兒園二十七中學(xué)教育配套優(yōu)勢突出——解決高端人士的后顧之憂北京景山學(xué)校北京景山學(xué)校是中宣部、北京師范大學(xué)和東城區(qū)委共同創(chuàng)辦的教改試驗學(xué)校，1977年確定為全國重點學(xué)校，1978年確定為北京市重點學(xué)校學(xué)校通過專線同中國教育科技網(wǎng)接通，成為Internet網(wǎng)上的一個站點。面向21世紀(jì)的遠(yuǎn)程教育網(wǎng)絡(luò)，已經(jīng)形成校園網(wǎng)，網(wǎng)絡(luò)學(xué)校亦將于今年9月1日正式授課中小學(xué)生部教師共257人，其中小中高級教師9人，小學(xué)高級教師24人，中學(xué)高級教師70人，含特級教師6人1999屆高中畢業(yè)生高考本科入學(xué)率為100%，重點大學(xué)錄取線達(dá)到93%以上，七科考試總成績在東城區(qū)名列前茅，其中的理科成績有四科東城區(qū)名列第一。理科考生3人名列東城區(qū)前三名。本屆考生中考入清華的18人，考入北大的15人，95%的考生被錄取到理想的專業(yè)學(xué)校有供上課的物理、化學(xué)、生物實驗室9個，計算機(jī)房3個。除了室外塑膠操場外；有室內(nèi)綜合體育館一個；8泳道標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)游泳館一個；室內(nèi)地下體育館（臺球廳、乒乓球廳、擊劍館、攀巖、羽毛球等；還有大小兩個形體館區(qū)位價值－突出的教育資源區(qū)位發(fā)展－依托“東二環(huán)交通商務(wù)帶”東二環(huán)周邊已經(jīng)聚集了煉油、能源、物流、電信、保險、旅游、貿(mào)易、文化等行業(yè)的4家世界500強(qiáng)企業(yè)。到2007年底，中國三大石油巨頭——中石油、中石化和中海油；中國物流巨頭——中鐵物流；中國旅游巨頭——中青旅；中國電信巨頭——北京移動和北京電信；中國保險巨頭——北京人保也將入駐東二環(huán)。這些企業(yè)大多集中于朝陽門至東四十條沿線，從它們的經(jīng)濟(jì)總量以及作為公眾企業(yè)的影響來看，將為東二環(huán)帶來巨大、持久的經(jīng)濟(jì)活力?！敖煌ㄉ虅?wù)區(qū)”東城區(qū)的定位，將構(gòu)建東二環(huán)總部商業(yè)帶，本項目可作為它的居住配套臨近長安街及二環(huán)等城市主干道，交通通達(dá)性好；公共交通系統(tǒng)十分便利，數(shù)十條公交線路；但車行路線偶爾會受戒嚴(yán)限制。區(qū)域價值－交通二環(huán)路本項目長安街王府井大街王府井大街通達(dá)性較好，但步行街限行嚴(yán)格。區(qū)位價值－人口素質(zhì)人口素質(zhì)崇文門商圈項目地塊王府井商圈西單商圈朝陽門商圈市行政中心區(qū)皇城景觀區(qū)王府井－中華第一商業(yè)街，以老北京民俗文化為主；來自全國及世界各地的外來人口眾多，流動性大；常住人口相對較少，以平房的老北京為主，素質(zhì)較低。思考：歸隱高貴VS古城民宅市民商業(yè)人口流動性皇城：紫禁城之巔·景山·中南海王府井：中華第一商街古今VS古都景觀歷史遺跡皇城風(fēng)貌現(xiàn)代商業(yè)街繁華都市頂級精致酒店地段價值梳理城市核心區(qū)近年幾乎無住宅供應(yīng)世界級絕版景觀：看得到紫禁城的住宅與長安街及東二環(huán)商務(wù)帶咫尺之遙稀缺地段配套齊備AND高端酒店云集/自身精致酒店配套坐擁王府井高檔商圈商業(yè)休閑俯首可得周邊突出的教育資源解決后顧之憂稀缺地段+絕版景觀+成熟都會配套=頂級居住價值項目價值梳理提煉核心問題定位思路項目特質(zhì)市場環(huán)境價值挖掘購買目的：買皇城（地段）OR買房產(chǎn)（舒適度）？1、目標(biāo)客群的購買目的？核心問題：目標(biāo)客群：頂端消費OR高端消費？產(chǎn)品形式：皇城大宅/城市豪宅決定“加分＋擠加分”“減分－減耗分”2、風(fēng)險暴的降低（投入與棋產(chǎn)出之間鏡的平衡）開發(fā)商杜利益最景大化？核心問毫題：3、豪地橋——〉豪誘宅核心問題私：頂級居住獄理念的實邪現(xiàn)規(guī)劃設(shè)需計景觀園林配套設(shè)鴨施物業(yè)服務(wù)安全防衛(wèi)…B.A.博Cons商ulti業(yè)ng核心問題定位思路項目特質(zhì)市場環(huán)境價值挖注掘北京典型愈城市豪宅攪項目案例周邊酒店采狀況項目基蚊本情況位置：東協(xié)城東直門內(nèi)大街9面號建筑面積粒：7萬平方米建筑形式敘：塔樓總套數(shù)：99套標(biāo)準(zhǔn)層賭面積：扶120純0平米會所面積柴：8千平平米藝術(shù)兵俱樂部綠化率：驢45.1環(huán)0%開盤日期渣：200彼5年12厭月入住日期望：200言6年5補(bǔ)月銷售均篇價：380刷00元陸/平方孟米NAGA剛上院城市豪宅私認(rèn)知——昌典型項目懇分析區(qū)域文井化基殿項目地處釋東二環(huán)內(nèi)仇著名的簋矮街南臨東直暮門內(nèi)大街北靠3萬憤平米面積服的南館公窗園百年國業(yè)槐、銀繼杏列守答項目西遍側(cè)東面緊鄰蘭擁有千年訓(xùn)帝王文化折積淀的雍菜和宮、國氣子監(jiān)地理位撤置屬于真皇城絕源版，歷核史人文強(qiáng)有時得堡天獨厚NAG袖A上院梨用地中距，保留蹈了一座悠古四合齒院，該贊院落原濤系康有礙為次女雹康同壁懼住所，刑又稱羅寬家大院啄，該院慈落更增桿添了項著目的精合神價值NAG辣A上院辨實現(xiàn)了播現(xiàn)代建推筑與古且老四合倉院，西圖方建筑框美與東色方建筑甩美的奇團(tuán)異結(jié)合NAG殲A上院產(chǎn)品情況整體規(guī)劃咸遵循新都釘市主義城贈市機(jī)理，沿襲中式近建筑的圍錘合、中軸習(xí)對稱特征以四合芝院為社榜區(qū)步行吹入口，購將東方戒古典庭匯院美學(xué)武的居住于理念與韻現(xiàn)代簡仍約建筑心有機(jī)融噸合，使悼項目的虹文化特括性更為放突出以黑、果白、灰鏡為主色蘋調(diào)，立面書簡潔現(xiàn)眠代城市豪宅栗認(rèn)知——度典型項目沉分析戶型情齒況該項目標(biāo)些準(zhǔn)層面積董1200丹平米分割成4戶、2戚戶，面積分副別為300平筍米，600個平米，同樣支注持一層一波戶300平錢米600平辰米NAGA炸上院城市豪緣瑞宅認(rèn)知紛——典兵型項目錫分析裝修標(biāo)準(zhǔn)提供全精阿裝，裝修標(biāo)準(zhǔn)面對外報價疏3000租元/平方畜米地面選匯用意大頌利Gr間ant你iFi丑and屑re珍牧稀石材墻及高檔役地板德國Sc蒸hüco蘋落地窗，恥采用低輻路射（Lo袍w-E）辰技術(shù)衛(wèi)裕選級用德國討Vil奸ler筐oy&具Boc覺h潔具廚房使錄用Po鮮gge品npo晴hl櫥盛柜、G陷AGG居ENA傭U品牌梨電器NAGA脖上院城市豪宅嬸認(rèn)知——我典型項目所分析NAG險A上院銷售情往況本項目目誓前共計銷貞售16套慘，月均銷訊售套數(shù)3套實現(xiàn)成擇交均價蠻為26榆056碰元/平裕米，總價在780夢-16雹00萬豪元總價較礙高影響臺銷售速父度，銷譯售情況循一般城市豪宅犁認(rèn)知——閥典型項目城分析參考價值該項目位扁置坐落于好皇城腳下齒，周邊緊堡鄰雍和宮產(chǎn)、國子監(jiān)夸等歷史古武建，擁有找千年帝王吧文化積淀項目從茂規(guī)劃形顛式上以付圍合的筐方式進(jìn)盞行設(shè)計微，并且烈保留了欠一座古裕四合院控---鳳---練--羅師家大院綱。結(jié)合貞王府井遙區(qū)域項荷目應(yīng)該運從建筑蒼、文化記等角度漿充分融企合故宮罷及周邊撥老四合起院的歷蹤蝶史背景物業(yè)管緒理由開助發(fā)商牽鉛頭成立識物業(yè)管傷理公司清，股份胳分配給荒所有業(yè)叉主，模千式十分鞋新穎獨憂特NAG形A上院項目地成段稀缺廳，屬沿貸襲區(qū)域塌文化的篩豪宅，豈與古建脆筑合理志融合客戶情棄況客戶為頂曉級人士，百大部分為組各行業(yè)私箏營老板，覽有部分演次藝界人士拌和社會名遣流，據(jù)銷霉售人員稱闖影星成龍縫訂購了一緣瑞套整層1丹200平母米的戶型客戶擁箏有一定射的社會誘地位，紗自身修紙養(yǎng)普遍洞較高，食并且對船北京皇仇城文化鉆高度認(rèn)丟可置業(yè)動機(jī)才主要為自臨住，含有檔私人會所鉛及部分社素交功能城市豪圍宅認(rèn)知殲——典披型項目腹分析銀泰中心項目基紛本情況位置：朝只陽區(qū)建外大街建筑面足積：3設(shè)5萬平澆方米建筑類害型：公捏寓

酒械店服務(wù)惠式公寓步、寫字率樓、商傍業(yè)總套數(shù)妄：公寓律236附套柏悅居漢216壓套；柏泥悅府2科0套綠化率蠶：30短%開盤日球期：柏掏悅居2音005煮年12灣月，柏首悅府2便006駱年9月奏6日入住日卡期：2武007槍年1月銷售均茶價：4000太0元/平北方米城市豪宅那認(rèn)知——益典型項目舌分析人保大廈銀泰寫字樓柏悅生活（商業(yè)）柏悅居柏悅酒店柏悅府柏悅酒店大堂主樓6言3層2疼49.仆9米；襪東西寫雀字樓4垂2層1徹86米周；裙樓朽商業(yè)4客層24哲米主樓7-議33層柏朱悅居；3牲7-49首層柏悅酒反店；50吩層以上柏鴿悅府；6筒0層柏悅肥酒店大堂寫字樓A鏡為人保大盒廈，B為浮銀泰寫字笨樓城市豪準(zhǔn)宅認(rèn)知已——典剃型項目穗分析項目基帶本情況北京銀延泰中心彎由國際著墻名建筑穩(wěn)設(shè)計大狹師Jo壓hn奇Por燈tma搖n&仗As居soc浴iat距es約翰?址波特曼此建筑設(shè)南計事務(wù)盡所設(shè)計北京銀泰惹中心擁有牲凱悅國際攻酒店集團(tuán)辛在大中華紗地區(qū)首家柏悅膀酒店，酒店大堂烘位于中央終主樓的頂獎部60層，佇立酒驅(qū)店大堂，種可俯瞰北涼京全景北京銀愁泰中心與擁有C估BD最楊豪華的拍極品公買寓：216套恭酒店服務(wù)毅式公寓柏毛悅居，面積133平逃米、24祝0平米20套柏度悅府為國際農(nóng)級商業(yè)捧首腦度云身定制器，全部串在銀泰雕中心的50層以獲上樓層，定位為錫空中to故wnho端use，最小戶吸型面積焰為50原0平米北京銀言泰中心丸租賃對都象主要減為國外企轎業(yè)及在屋國內(nèi)長蠟期工作銹或居住孟的高收坡入、高要求止的外籍陣商家或胡人士城市豪菊宅認(rèn)知押——典畏型項目龍分析銷售情況銀泰中圖心柏悅居整味體成交情缺況較好，恰銷售率達(dá)膝到85％，月均銷似售套數(shù)約20套，實現(xiàn)皆成交均叛價3896復(fù)9元/平肚米，套總娃價在50班0-11幣00萬元經(jīng)之間；項目開盤頂價格持續(xù)葬走高，4顯-5月相腔對熱銷，壇戶型多以往133-覽138平框米為主，惰目前已進(jìn)研入尾盤銷蒸售，成交均價蹲高達(dá)48宿500元蒸/平米戶型銷聲售情況城市豪邁宅認(rèn)知踩——典盒型項目潔分析客戶情況銀泰中籃心圖表所閣示為項抖目柏悅靠居客戶系購買情計況，普迅遍以華僑歡及外省凡人士購工買由于其職高端產(chǎn)吩品柏悅屢府剛開滋盤，目治前沒有峽銷售，少無法進(jìn)點行統(tǒng)計城市豪宅警認(rèn)知——積典型項目們分析銀泰中稅心參考價磨值該項目康位置坐記落于長饒安街南飛側(cè)，C渾BD地情標(biāo)式建畏筑，交慚通可達(dá)摔性好。由于顯災(zāi)貴的地呼理位置角及高度頂?shù)膬?yōu)勢切，大戰(zhàn)部分戶閃型全面沫無遮擋羅，可遠(yuǎn)遺眺及俯挑瞰景觀哲，與王稻府井項暴目在可播觀景觀急上具有俱一定的叢差異性本項目宋具有明島顯的城題市綜合判體性質(zhì)逆，綜合南體的功鈴能復(fù)合姨，表現(xiàn)址為諸多渴功能的吩疊加，覽這種疊位加并非旦簡單的堵物理疊勵加，而煤是內(nèi)部速各種功戰(zhàn)能互相雷發(fā)生化濾學(xué)反應(yīng)突而形成蠶的一個填有機(jī)整紛體，本吊項目這界方面處廊理比較憂好城市豪宅艘認(rèn)知——旁典型項目黨分析昆侖公遣寓項目基本右情況位置：朝拖陽區(qū)昆侖胞飯店西側(cè)總套數(shù)堆：23套建筑設(shè)計悄：國際大填師亞瑟立.埃里克騾森建筑事坡務(wù)所做方育案設(shè)計；360度菜全景豪宅戶型：393平湖米及72宴0平米，一梯一降戶物業(yè)：昆搜侖飯店提棕供五星級部酒店式管程家服務(wù)開盤日鈔期：未月定銷售均價舅：預(yù)計600獄00元雜/平方威米項目總督價：5000眾萬元/套以上本項目下定位為唐頂級豪頁宅，依許靠昆侖肌飯店及略京城大社廈的配炎套，地孫段的優(yōu)孟越條件負(fù)，還可燒遙眺望牽京、西涉山，將趁會吸引傭全國乃江至全世振界買家城市豪聲宅認(rèn)知孕——典淹型項目纖分析北京公嘉館項目基本喇情況位置：朝弦陽區(qū)新源飯南路與新養(yǎng)源街路口泰西北角占地：8灘053.阿87平米總建筑票面積：瓶696兇26平臭米總套數(shù)：80套樓型層數(shù)蔑：22層套/25層乎，塔樓戶型：600磚-20垂00平你米，平層、遍兩層躍層頁、三層躍浙層裝修：精裝修，五家灑設(shè)計公竟司菜單殊式選擇開盤日期彩：200該5年11蘇月入住日教期：2纖006葵年6月銷售均忍價：300蹄00元核/平方役米城市豪瞞宅認(rèn)知搜——典倍型項目癢分析北京公毯館北京公館燙外立面為蘿“雙層呼白吸式玻璃狹幕墻”北京公館漢以獨特的景觀設(shè)祥計圍合條了高私青密的館伶藏式園籠林北京公館皂在建筑內(nèi)描部大量使遼用“灰空間墊”理念，模糊室輝內(nèi)與室晚外的硬盯性分隔，使建客筑內(nèi)外索充分體韻現(xiàn)專屬唐、私密糕與自然噸的屬性北京公館嫌南側(cè)緊鄰纖京城大廈仿，周邊有次昆侖飯店毀，可與緩昆侖公寓擔(dān)相望城市豪迅宅認(rèn)知滿——典禽型項目抄分析豪宅參數(shù)NAGA上院柏悅居本案評價位置東直門國貿(mào)王府井本項目更靠近皇城中心自然景觀南宮公園/百年古槐無無城市豪宅對自然景觀依賴少人文景觀雍和宮、國子監(jiān)CBD/長安街建筑景觀紫禁城天安門本案“紫禁城景觀”的唯一性、珍貴性人文景觀價值更突出塔樓一梯2-4戶一梯9戶－豪宅對產(chǎn)品相對不敏感朝向南北純北向/東/西/南向－對南北朝向不敏感對景觀要求高面積（平米）300/600133/240－需求各異總價（萬元）780-1600500-1100－總價承受能力較高月均銷售套數(shù)220－千萬元以下的城市豪宅銷售表現(xiàn)較好北京典適型城市滔豪宅主火要指標(biāo)脾對比分有析城市豪宅而認(rèn)知——秩典型項目俘分析項目地塊其中貞代表酒店橡代表流市政部門北京王府債井富豪賓咳館北京云龍盈之星王府火井泰龍賓涂館北京王府于井富華金溜寶酒店北京王濫府井麗哈苑公寓王府飯貍店北京王府靈井大萬酒飛店臺灣飯店諾富特和瞞平賓館北京北躁方家苑鳳飯店北京飯呀店北京沙精灘賓館北京貴蟲賓樓飯浪店輻射區(qū)渾域周邊酒店爆認(rèn)知輻射區(qū)裳范圍內(nèi)蜂共有酒濤店36汁家，其歌中：低星級酒店24立家，共有蠶客房數(shù)3拿102套杰；四星及以以上酒店1定2家，肉共有客斗房數(shù)4跑598藝套。低星級酒昌店競爭激帳烈；四星環(huán)及以上酒浸店相對集晝中，壟斷把勢力強(qiáng)。周邊酒店壇認(rèn)知輻射區(qū)域擺內(nèi)，四星落及以上酒坑店：門市價格之集中在2圈000-喜3000梢元之間折扣后價悲格集中在廟800-付1500暗元之間標(biāo)間價格勁分析周邊酒掃店認(rèn)知標(biāo)間面積械分析低星級贈酒店，銹標(biāo)間面值積集中鞭在20躺平方米繞左右；四星及治以上酒粱店，標(biāo)紐奉間面積齒集中在或30平均米左右敬，同時呢存在個絨性化設(shè)屈計，最緩大面積叉達(dá)60緞平方米燭。低星級四星及以席上周邊酒屈店認(rèn)知北京王府繡井大飯店

面積門市價折扣價樓層

（平方米）（元）（元）行政標(biāo)準(zhǔn)間302658109912行政標(biāo)準(zhǔn)間故宮景房303548119912行政豪華間452988149913行政豪華間故宮景房453988159913行政商務(wù)套間603328169914行政套間故宮景房604318179914同樣配置星套房，門宿市價看，政故宮景房煮比普通房忽高近千元蝦；折扣后袋價格相差坊百元。周邊酒場店認(rèn)知炊－觀故真宮景酒坦店個案啊分析北京貴劑賓樓飯勤店

面積門市價折扣價樓層

（平方米）（元）（元）豪華標(biāo)間30345014004-9豪華標(biāo)間(外賓價)30345016004-9花園套間44-66517518004-9花園套間(外賓價)44-66517525004-9故宮景房36460020007-9故宮景房(外賓價)36460020007-9北京貴憐賓樓飯雪店套房口設(shè)置相貪對多元斯化：在7-束9層設(shè)役置了觀沫故宮景盤套房在4-小9層局梨部設(shè)置訂陽臺，村可以觀勾賞花園虜大廳提高了賤產(chǎn)品附恢加值周邊酒溝店認(rèn)知舍－觀故統(tǒng)宮景酒哄店個案賺分析B.A.鋸Cons籍ulti孫ng核心問題定位思路項目特臥質(zhì)市場環(huán)境價值挖攜掘SWOT秒分析S優(yōu)恒勢位置：位木于王府井冠以北，距束天安門、鳳紫禁城舉快步之遙交通：緊偉臨長安街覺，道路四番通八達(dá)，拔地鐵、公培交齊備配套：具搖商務(wù)和生疾活雙重配字套文化：北寶京傳統(tǒng)老郵城區(qū)，且霧有紫禁城銜概念，具后有濃厚的柄歷史文化躲積淀產(chǎn)品：東塞側(cè)臨街面聾長利于形進(jìn)象樹立，款5萬平米夕高檔居住周物業(yè)填補(bǔ)桌城市腹地濤產(chǎn)品空缺關(guān)鍵詞暴：王府井、做紫禁城、融天安門、搬城市腹地高檔公枝寓、景撈山學(xué)校項目分析W道劣勢區(qū)域未缸形成高做檔居住裹區(qū)周邊小城環(huán)境一睡般，與暴北側(cè)南柿側(cè)建筑絲式距離很爭近，私物密性較革差用地容積牙率高，可姑能會出現(xiàn)謠東西向，緞及對視問睛題用地局鏡促，內(nèi)偵部景觀霧營造弱摟，居住釋舒適性真一般關(guān)鍵詞跳:居住舒適爛度一般、創(chuàng)高密度、移小環(huán)境差SWO睛T分析項目分割析O機(jī)橫會全市城市綠豪宅稀缺艦，能在紫曠禁城旁擁浩有產(chǎn)權(quán)的感居住類物頑業(yè)更是珍值貴包括東背二環(huán)交肝通商務(wù)著帶“總張部經(jīng)濟(jì)藏”的升龜級，周漆邊區(qū)域刮的改造蜂將打造抄地段國脹際化、郵高品質(zhì)革的整體學(xué)形象、異區(qū)域價議值將會慚得到整考體提升區(qū)域高陰檔酒店族、商業(yè)鑰氛圍濃店厚、高括檔住宅發(fā)類物業(yè)換稀缺關(guān)鍵詞巖:稀缺識珍貴燥發(fā)展曬升值潛力SWOT清分析項目分析T威牽脅區(qū)域頂級繳居住環(huán)境逢未形成，羞未來市場丸認(rèn)可有待堡檢驗新政嚴(yán)銹格限制豆大戶型成物業(yè)開尤發(fā)比例政策對外獨籍人士購則房的限制鉗性政策等宏觀調(diào)控淡及政策的申不確定性關(guān)鍵詞：市場認(rèn)警可度筐政這策風(fēng)險SWOT軌分析項目分春析核心價憤值提煉市場定位權(quán)貴身份升級升值都市繁華國際化趨勢王府井商圈絕版“皇研城”城市腹男地核心價值揭：絕版土地礦價值核心賣身點梳理市場定位皇城概異念傳統(tǒng)人文千情節(jié)地域價哈值寸土動寸金國際化甲趨勢未來升闖值潛力都會繁華壺氛圍城市豪乒宅高端品箏質(zhì)身份標(biāo)吐簽尊崇“會慘所”專屬空匆間“實力”通階層核心價值顫梳理市場定竄位紫禁城譽(yù)邊，私冤屬pa公lac恩e私屬pala紡ce：專輕用、高貴五、神秘市場定位市場定位本項目整狗體定位于筒北京頂級窯城市公寓德，“城市康豪宅”死＋“精距致酒店披”，針對頂膝級消費人肥群。項目定位低端客戶職業(yè)經(jīng)理率人白領(lǐng)階雖層峰頂人士CEO貼階層皇城領(lǐng)碎域的頂溜級空中仰府邸主力客群高端實力罰階層訴求客戶境“看不見菜的頂層”外地客牙戶：以錄具有較菜強(qiáng)“皇藝城情結(jié)怠”，習(xí)駁慣以“司紫禁城嗚”作為吸衡量心安理距離茶的尺度贊為滿足慚“炫耀瀉心理”哀將物業(yè)南作為身緒份的標(biāo)稠簽，或代為滿足喚商務(wù)往評來的居百住、接膨待、洽妻談等需漿求的客員戶為主本地客戶妻：以東部魚及周邊投紗資、自住介兼投資客揚戶為主海外客戶遙：具有濃摔烈的“中耗國情結(jié)”邪，將北京處老城作為脅內(nèi)心的情言感歸屬，奇看好另王府井的懶升值潛力內(nèi)，將稀缺緞物業(yè)作為旁投資甚至蝴收藏層峰客戶闖：看不清紡的權(quán)貴頂雀端階層，作身份神秘壟、生活“遺隱形”斗，對私屬本的社交場從所有極致塊要求，追雙求尺度的仗宣揚和空四間的完美筆。購買用途自住、投資、自住兼投資客戶來源外地、本地、海外目標(biāo)客戶危描述用地條件爹分析長條地形件，南北長適、東西短券；容積率犧高較長臨絨街面；產(chǎn)品定位東西向清居住單移元突出皇母城景觀愛（窗窗踩見景）立體組裹合（空咱中會所狹、酒店址的組合孝）解決方案紅：整體規(guī)劃麥建議考慮退線規(guī)及用地的哭局限性，謊建議精致掩酒店設(shè)置潤在用地的架南側(cè)，公你寓部分設(shè)巡壽置在用地鉛的北側(cè)。如果能突圣破限高，勉則公寓部尊分盡量拔弄高，10嚷層以上交景觀價可值突出伏，是項徒目核心透賣點所態(tài)在。公寓單襲體設(shè)計瞧應(yīng)充分軌發(fā)揮西側(cè)、西斯南側(cè)觀“紫禁踏城”的景稠觀優(yōu)勢，折盡量使最狡多的戶型剛擁有觀景客可能。底部可考圣慮滿鋪架墓空的設(shè)計跌方式，緊維鄰?fù)醺I大街部分突低層挖掘跪商業(yè)價值焦，與世都壓百貨、王丹府井大飯斬店連動，營造高飛端、主喝題型商醒業(yè)。引入空中種庭院，采彈用局部挖礙空等設(shè)計音手法，實屬現(xiàn)空中王犁府概念。公寓戶型醒在高層景障觀極佳位鉛置設(shè)計躍熊層或大戶鄰型，突出順觀景及奢筋華生活品立質(zhì)。產(chǎn)品定位精致酒娛店高檔公嘆寓物業(yè)配合公寓部分羊是本項目慘最大的利尼潤實現(xiàn)點商業(yè)部嗽分是雙翻刃劍（宣商業(yè)價硬值vs艇對高端瞞居住的辮干擾）精致酒店娃的狹義配拐套概念—草—精致酒勸店主題的坑延伸產(chǎn)品定位精致酒店高檔公寓高端客戶掘需求描述造：對私屬何的居住和葛社交場所娃有極致要拉求，追求眨尺度的宣饅揚和空間拍的完美，允對稀缺價估值的追求黃。高端客戶臭敏感性分躁析：對價垮格不敏感偏，對品質(zhì)峽敏感產(chǎn)品定位產(chǎn)品設(shè)計暈原則“追求嫩某種極縫致體驗可”——放大聲豪宅體驗歇的某一部膚分水療健身組中心（S微PA健康墻主題會所魔）高級俱傭樂部，抬皇家景吧觀空中充私屬會壯所產(chǎn)品定位“極致石體驗”－私屬谷雙會所敢概念社區(qū)物業(yè)購由國際頂埋級物業(yè)管湯理/酒店帥管理公司虹提供一流夾服務(wù)會所由會郊所管理公量司提供專棒業(yè)服務(wù)“極致體濁驗”－雙物管產(chǎn)品定嶼位一梯一美戶，領(lǐng)挺地專屬主仆分梯后，功能明老確電梯入理戶，彰淚顯尊貴產(chǎn)品建皺議仆人電梯主人電梯主人電梯（350荒M2）四室載二廳二摟衛(wèi)主臥系列虧，私密完妄整“極致體批驗”－舒適的戶型設(shè)螺計要點產(chǎn)品建餓議240M女2二壘室二廳三草衛(wèi)起居空移間放大雙主臥設(shè)聯(lián)計“極致體遭驗”－戶型近設(shè)計要仿點美國曼哈齒頓PER繞RY住宅城市豪宅怠－國外參印考案例研要究美國曼掀哈頓P厚ERR紐奉Y住宅位于紐約歲曼哈頓P數(shù)ERRYSTR怖EETRIC寸HAR活DM冰EIE倚R設(shè)涌計臨哈迪遜努河，有良抓好的景觀優(yōu)勢現(xiàn)代風(fēng)圈格，東顏西南三嗚個方向均為通徒透的玻璃美國曼哈暗頓PER威RY住宅城市豪宅菠－國外借即鑒案例一梯一擱戶除臥室，間衛(wèi)生間外逢，起居餐漂廳均為開沾放流動空今間，具有惹良好的觀船景效果四面采光美國曼優(yōu)哈頓P歉ERR葵Y住宅城市豪宅哄－國外借確鑒案例中央公園態(tài)周邊的高叛檔公寓城市豪獻(xiàn)宅－國董外借鑒測案例中央公尼園周邊豆的高檔歸公寓夜色中完的中央蒼公園周喂邊高檔她公寓從高檔公盒寓俯瞰中封央公園中央公干園周邊縣的高檔永公寓城市豪宅?。瓏饨韪阻b案例中央公園碰周邊的高樸檔公寓高檔公寓皮頂層露臺城市豪白宅精致酒店產(chǎn)品定拍位BOUT睡IQUE典HOT啦EL：指提冊供精致化狐、高品景位、創(chuàng)讓意設(shè)計的居住梢空間及常更為個性化的服務(wù)風(fēng)壟格為特色停的簡約型先酒店產(chǎn)品雞，又稱精六致酒店、約精品酒店市。非標(biāo)準(zhǔn)車化的極朗致展現(xiàn)主形象區(qū)配合商益業(yè)裙樓礙部分，匠共同提允升整體沾檔次帶動公寓測部分檔次終及銷售休閑度假掠：通過酒店芬環(huán)境營造嬌，為賓客盡提供一個女比家更理療想好去處笛；商務(wù)旅鵲行：以其特有惕的“管家嚇式服務(wù)”暮為賓客提憑供全方位抬全過程的輩服務(wù)，親獻(xiàn)切、殷勤爽、專署的熊服務(wù)讓賓計客留戀忘妻返；會議業(yè)務(wù)：面向高想消費階層網(wǎng)的小型或希中型的公頁司會議、遺培訓(xùn)課程柜和產(chǎn)品發(fā)顆布、新聞項發(fā)布會和疊娛樂業(yè)的男宣傳發(fā)布義會。國際化生洽活場景、盾個性化奢駛?cè)A生活空信間、無干邀擾酒店服們務(wù)城市豪宅精致酒店需－經(jīng)營方式產(chǎn)品定服位如仕達(dá)屋甘集團(tuán)的第歉一家w飯僵店只專著挎于客房經(jīng)虜營，餐廳推由dre橫wni楚epre蝴nt經(jīng)營歲，威士忌像酒吧由r招ando鍬ger掌ber運凍作。最出名頂?shù)脑O(shè)計蹤蝶師、最疊時尚的螞設(shè)計、壞最具個羞性的風(fēng)煩格舊金山阿塌果諾特的基Kimp刃ton酒么店集中資掏源和精良力經(jīng)營瞞特色產(chǎn)息品，其多他服務(wù)講采取外雹包設(shè)計風(fēng)裹格主題繁為“航膚?！?，稀酒店的際大堂鋪縮慧著木地啟板，大薪堂內(nèi)休熊閑沙發(fā)得是一只盛只仿造獅的蒸汽影船；酒店會脹在客人哪入住時平給他們節(jié)提供一樂條金魚遲來飼養(yǎng)罵。12城市豪拖宅精致酒鑼店－操作要狹點產(chǎn)品定位高收入智人群：“Y沿ou騾are鍋wh晝ere直yo積us散lee暴p”、禿“品位蔥和地位咽的象征翠”高級商叛務(wù)人群：城市中輛心區(qū)域、料便捷交通點、成熟生添活及商務(wù)令配套——圈“繁華中贏心的私人攪空間

”城市豪宅精致酒店－客戶群產(chǎn)品定位地理位置復(fù)：位于香港旗銅鑼灣伊律榮街1-每5號，周亭圍云集高泊檔時裝店距銅鑼灣景地鐵站步陵行3分鐘香港首芳間精品拖酒店，聲天才設(shè)焰計大師杏設(shè)計，啄在異鄉(xiāng)材的另一慘個家外觀設(shè)箏計：內(nèi)在精暴美、外難在低調(diào)由銅鑼遮灣一幢境15年陡樓齡的相住宅大居廈改裝如而成除了低伯層部分潑多了一載個灰黑潑外墻，過整個外梳形及周忠遭幾乎似沒有任量何改動扶。門前沒有捐霓虹燈、鹿沒有招牌繁、沒有旋磁轉(zhuǎn)大門、漿沒有任何成高調(diào)的標(biāo)述志。精致酒店－JIA巧HO難TEL產(chǎn)品定份位簡約的牛柚木家糖具配上夏雪白垂伯簾的墻哈，豪華誦的絨毛蹤蝶長沙發(fā)愛依偎著勻大理石體桌子，蛙華麗的縮慧吊燈和澇由非洲茂搜回來翅的擺設(shè)翻品產(chǎn)品定叢位精致酒店－JIA末HOTE次L除了在渣香港地康區(qū)，J贏IA已駐經(jīng)在三磚個地方欺開店精致酒蘭店－JIA儀HO泊TEL產(chǎn)品定位目前全球鄭共有18答家W酒店位于紐區(qū)約、芝勞加哥、遺洛杉機(jī)杏、新奧晶爾良、遼舊金山歪、西雅冒圖、檀溪香山、脫硅谷、家亞特蘭謠大、圣爆地亞哥屢、悉尼如及墨西裂哥城。另有9兆家W酒刃店在建欺或籌備掠中：W蒙特利旨爾大酒店赴（200剪4年9月昂）；Mald妥ives博-Fes志dhu蜘度假村（低2006蠻）；W霍伯畝肯酒店碗與公寓疊（20亡06）歪；W達(dá)拉斯鎖酒店與公咱寓（20鉆07）；W羅德岱叢堡酒店與絲式公寓（2打007）融；W斯酷戴針爾酒店與前公寓（2巖007）骨；W巴塞羅糧那酒店（尚2008轟）；W香港大喂酒店（2郵008）賺；W上海大肯飯店（2姑008）徐。精致酒店－WHO增TEL產(chǎn)品定虹位世界經(jīng)典PLA甘ZA鎖ATH最ENE榜