房地產(chǎn)投資國(guó)民經(jīng)濟(jì)

第六章

房地產(chǎn)投資

國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的基本原理，重點(diǎn)掌握國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的方法，熟悉國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的程序，理解國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)分析的區(qū)別，了解影子價(jià)格在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的重要作用，一般了解影子價(jià)格的測(cè)算方法。第一節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析概論

一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的概念

國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析是按照資源合理配置的原則，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，用一套國(guó)家參數(shù)計(jì)算、分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理性的經(jīng)濟(jì)分析方法。國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析是房地產(chǎn)投資分析的重要組成部分，是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)。

二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的必要性在經(jīng)濟(jì)分析中，僅僅做財(cái)務(wù)分析是不夠的。財(cái)務(wù)分析使用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算項(xiàng)目的效益和成本的，由于種種原因，我國(guó)現(xiàn)行價(jià)格嚴(yán)重失真，主要表現(xiàn)為比價(jià)不合理。另外，財(cái)務(wù)分析只局限以現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算項(xiàng)目自身的收益和成本，而沒(méi)有考慮項(xiàng)目建成使用后使國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門(mén)所產(chǎn)生的效益和付出的代價(jià)。也就是說(shuō)，財(cái)務(wù)分析只考慮了內(nèi)部效益和內(nèi)部費(fèi)用，而沒(méi)有考慮項(xiàng)目所帶來(lái)的外部效益和外部費(fèi)用。三、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)分析的區(qū)別項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析目標(biāo)企業(yè)盈利最大化國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益最大化出發(fā)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的企業(yè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)價(jià)格現(xiàn)行價(jià)格影子價(jià)格參數(shù)官方匯率或調(diào)劑外匯匯率；因行業(yè)而異的基準(zhǔn)收益率或銀行的貸款利率作為折現(xiàn)率。影子匯率；全國(guó)統(tǒng)一使用的社會(huì)折現(xiàn)率外部性不計(jì)計(jì)入計(jì)算指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值等四、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的原理1.費(fèi)用－效益分析的基本原理和方法

費(fèi)用－效益分析是從國(guó)家和整個(gè)社會(huì)的角度出發(fā)，全面地、綜合地分析和評(píng)價(jià)項(xiàng)目的一種科學(xué)的方法。

基本問(wèn)題是計(jì)算影子價(jià)格、影子匯率及項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益和費(fèi)用，估算對(duì)未來(lái)效益和費(fèi)用折現(xiàn)的社會(huì)折現(xiàn)率，并對(duì)凈效益，即每年的經(jīng)濟(jì)效益與費(fèi)用之差進(jìn)行折現(xiàn)，最后對(duì)計(jì)算出的一系列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析和判斷。

基本要求是要以最小的費(fèi)用取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

基本指標(biāo)是經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值和經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率。經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值是用社會(huì)折現(xiàn)率對(duì)各年凈效益進(jìn)行折現(xiàn)而獲得的。當(dāng)經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)，該項(xiàng)目值得實(shí)施；經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率大于或等于社會(huì)折現(xiàn)率，該項(xiàng)目方能接受。

2.費(fèi)用與效益國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的費(fèi)用是指因項(xiàng)目建設(shè)而使國(guó)民經(jīng)濟(jì)所付出的代價(jià)，包括項(xiàng)目自身的和其他國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門(mén)所付出的代價(jià)。該費(fèi)用包括內(nèi)部費(fèi)用和外部費(fèi)用兩部分。

內(nèi)部費(fèi)用和外部費(fèi)用

內(nèi)部費(fèi)用是指用影子價(jià)格計(jì)算的項(xiàng)目投入物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

外部費(fèi)用是指社會(huì)為項(xiàng)目付出了代價(jià)，而項(xiàng)目本身并不需要支付的那部分費(fèi)用。項(xiàng)目的費(fèi)用是用機(jī)會(huì)成本來(lái)度量。顯而易見(jiàn)，項(xiàng)目投入物作為一種稀缺的資源，有多種用途，投入到某項(xiàng)目上，就失去了用于別的用途獲得效益的機(jī)會(huì)。機(jī)會(huì)成本實(shí)質(zhì)上是一種被放棄的效益。用機(jī)會(huì)成本度量費(fèi)用，就可以把項(xiàng)目的效益和費(fèi)用放在一個(gè)共同可比的標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行度量和分析，即取得的效益與放棄的效益的比較，若前者大于后者，項(xiàng)目可以接受；反之，項(xiàng)目不可以接受。項(xiàng)目效益和外部效應(yīng)項(xiàng)目效益是指項(xiàng)目為國(guó)民經(jīng)濟(jì)做的貢獻(xiàn)，分為內(nèi)部效益和外部效益。

內(nèi)部效益是項(xiàng)目產(chǎn)出物用影子價(jià)格計(jì)算的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

外部效益是項(xiàng)目為社會(huì)做出的貢獻(xiàn)，而項(xiàng)目本身并未得到的那部分效益。

外部效應(yīng)就是項(xiàng)目帶來(lái)的外部費(fèi)用和效益。項(xiàng)目本身反映不出來(lái)，而反映在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他部門(mén)。外部效益可以是有形的，也可以是無(wú)形的；有的可以計(jì)量，有的不可以計(jì)量。

國(guó)家參數(shù)

國(guó)家參數(shù)是在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析中為計(jì)算效益和費(fèi)用，衡量技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)而使用的一些參數(shù)。國(guó)家參數(shù)包括影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等。從原則上講，國(guó)家參數(shù)應(yīng)該對(duì)所有部門(mén)，地區(qū)和項(xiàng)目都是一樣的。只有在非常特殊的條件下才可能不一致。國(guó)家參數(shù)隨時(shí)間、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件的變化而應(yīng)該不斷變化，也就是說(shuō)它應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。在不同的時(shí)期，國(guó)家有不同的經(jīng)濟(jì)政策和價(jià)值判斷，所以應(yīng)該有不同的國(guó)家參數(shù)。五、房地產(chǎn)投資國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的程序

國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析有兩種方式：一是在財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行,二是直接做國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析。（一）在財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析１.效益和費(fèi)用范圍的調(diào)整（１）剔除已計(jì)入財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用的轉(zhuǎn)移支付。（２）識(shí)別項(xiàng)目的外部費(fèi)用和外部效益，對(duì)能進(jìn)行定量的應(yīng)進(jìn)行定量計(jì)算，對(duì)不能或無(wú)法進(jìn)行定量的應(yīng)做定性描述。

２.效益和費(fèi)用數(shù)值的調(diào)整

（１）建設(shè)投資的調(diào)整剔除屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付的引進(jìn)設(shè)備、材料的關(guān)稅和增值稅，并運(yùn)用影子匯率、影子運(yùn)費(fèi)和貿(mào)易費(fèi)用對(duì)引進(jìn)設(shè)備價(jià)值進(jìn)行調(diào)整；對(duì)于國(guó)內(nèi)設(shè)備價(jià)值則用其影子價(jià)格、影子運(yùn)費(fèi)和貿(mào)易費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整。

根據(jù)建筑工程消耗的人工、三材、電力等，用影子工資、貨物和電力影子價(jià)格調(diào)整建筑費(fèi)用，或通過(guò)建筑工程影子價(jià)格換算系數(shù)直接調(diào)整建筑費(fèi)用。若安裝工程中的材料費(fèi)占較大比重或有進(jìn)口安裝材料，也應(yīng)按材料的影子價(jià)格調(diào)整安裝費(fèi)用。用土地的影子費(fèi)用代替占用土地的實(shí)際費(fèi)用。剔除漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。調(diào)整其他費(fèi)用。

（2）流動(dòng)資金的調(diào)整調(diào)整由于流動(dòng)資金估算的基礎(chǔ)的變動(dòng)引起的流動(dòng)資金占用量的變化。（3）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的調(diào)整對(duì)于出租性房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，存在對(duì)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的調(diào)整問(wèn)題。分析時(shí)，可以先用影子價(jià)格、影子工資等參數(shù)確定經(jīng)營(yíng)期的各項(xiàng)費(fèi)用，然后進(jìn)行加總。出租性房地產(chǎn)在銷(xiāo)售階段也可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的調(diào)整。（4）銷(xiāo)售或出租收入的調(diào)整先確定房地產(chǎn)出售或出租時(shí)的影子價(jià)格或影子租金，然后重新計(jì)算銷(xiāo)售收入。（5）在涉及外匯借款時(shí)，要用影子匯率計(jì)算外匯本金及其利息。

（二）直接進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析1.識(shí)別并計(jì)算內(nèi)部收益率根據(jù)一定原則，確定項(xiàng)目產(chǎn)品的影子價(jià)格，并計(jì)算出項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。2.進(jìn)行投資估算用貨物的影子價(jià)格、土地的影子費(fèi)用、影子工資、社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)直接進(jìn)行項(xiàng)目的投資估算。3.流動(dòng)資金的估算4.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的估算5.識(shí)別項(xiàng)目的內(nèi)部效益和外部效益，盡可能地進(jìn)行定量或定量化估算。6.編制報(bào)表，計(jì)算和分析相關(guān)指標(biāo)。

第二節(jié)費(fèi)用和效益的識(shí)別與度量

正確識(shí)別效益和費(fèi)用是保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析正確性的重要條件。識(shí)別效益和費(fèi)用的基本原則是：凡項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所做的貢獻(xiàn)，均計(jì)為項(xiàng)目的效益；凡國(guó)民經(jīng)濟(jì)為該項(xiàng)目所付出的代價(jià)，均計(jì)為項(xiàng)目的費(fèi)用。一、費(fèi)用的識(shí)別與度量識(shí)別與度量費(fèi)用有以下四種情況:

（一）因項(xiàng)目建設(shè)而增加項(xiàng)目所需投入物

的社會(huì)供給量

即因?yàn)轫?xiàng)目大量使用投入物引起國(guó)民經(jīng)濟(jì)增加生產(chǎn)來(lái)滿(mǎn)足這種需求。事實(shí)上，社會(huì)為了滿(mǎn)足增加的需要，消耗了有限的資源。項(xiàng)目投入物所帶來(lái)的費(fèi)用是為增加社會(huì)供給量所消耗的資源的真實(shí)成本，也就是作為項(xiàng)目投入物的資源的機(jī)會(huì)成本。（二）減少對(duì)其他企業(yè)的供給即是說(shuō)，項(xiàng)目投入物是減少對(duì)其他企業(yè)的供給而轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的。在這種情況下，其他企業(yè)因減少供給而不能生產(chǎn)的產(chǎn)品用影子價(jià)格計(jì)算的邊際效用即項(xiàng)目的費(fèi)用。（三）增加進(jìn)口或減少出口

增加進(jìn)口是指項(xiàng)目建設(shè)使國(guó)家不得不增加進(jìn)口，以滿(mǎn)足項(xiàng)目對(duì)投入物的需要。項(xiàng)目的費(fèi)用可看作是國(guó)家為增加進(jìn)口而多支付的外匯。

減少出口是指因建設(shè)項(xiàng)目使用了國(guó)家準(zhǔn)備出口的商品作為投入物，從而減少了國(guó)家的出口量。項(xiàng)目費(fèi)用可以看作是國(guó)家因減少出口而損失的外匯收入。（四）三外部費(fèi)三用在國(guó)民三經(jīng)濟(jì)分三析中所三考慮的三外部費(fèi)三用主要三是房地三產(chǎn)項(xiàng)目三建設(shè)中三所產(chǎn)生三的環(huán)境三污染給三社會(huì)造三成的損三失。三環(huán)境污三染主要三由水污三染和施三工噪音三污染等三。對(duì)于項(xiàng)三目所造三成的污三染，首三先要進(jìn)三行鑒別三，并與三國(guó)家規(guī)三定的標(biāo)三準(zhǔn)進(jìn)行三比較，三考察其三污染程三度，然三后對(duì)污三染的代三價(jià)盡可三能予以三量化。二、效三益的識(shí)三別與度三量識(shí)別和三度量效三益，有三以下四三種情況三：（一）三項(xiàng)目投三產(chǎn)后增三加總的三供給量也就是三說(shuō)，增三加了國(guó)三內(nèi)的最三終消費(fèi)三品或中三間產(chǎn)品三。從理三論上講三，其效三益可用三消費(fèi)者三或用戶(hù)三愿支付三價(jià)格度三量。在三當(dāng)前條三件下，三這種消三費(fèi)者或三用戶(hù)愿三意支付三的價(jià)格三是不易三確定的三，但可三以用依三據(jù)調(diào)價(jià)三方法調(diào)三整后的三價(jià)格度三量。（二）三項(xiàng)目建三成后減三少了其三他企業(yè)三的房地三產(chǎn)產(chǎn)品三的產(chǎn)量從整個(gè)三社會(huì)來(lái)三講，在三一定時(shí)三期內(nèi)，三沒(méi)有增三加房地三產(chǎn)數(shù)量三，只是三項(xiàng)目竣三工驗(yàn)收三后，代三替了其三他房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)的三等量房三地產(chǎn)供三給。從三理論上三講，這三種情況三下的項(xiàng)三目效益三是被代三替房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)因三為停產(chǎn)三或減少三開(kāi)工而三節(jié)省下三來(lái)的資三源價(jià)值三。這些三資源價(jià)三值用原三支付價(jià)三格度量三。（三）三增加出三口對(duì)房地三產(chǎn)項(xiàng)目三而言，三增加出三口是指三項(xiàng)目竣三工驗(yàn)收三、交付三使用后三，增加三外銷(xiāo)房三的數(shù)量三，項(xiàng)目三效益是三增加的三外匯收三入。（四）三外部效三益外部效三益的表三現(xiàn)形式三多種多三樣，在三國(guó)民經(jīng)三濟(jì)分析三中所考三慮的外三部效益三主要包三括以下三幾個(gè)方三面：1.技三術(shù)進(jìn)步這種效三益大部三分被項(xiàng)三目吸收三，但由三于人員三流動(dòng)、三技術(shù)的三交流，三這些技三術(shù)可能三給整個(gè)三地區(qū)的三經(jīng)濟(jì)發(fā)三展帶來(lái)三好處。三這部分三外部效三益不易三量化，三一般只三做定性三描述。2.項(xiàng)三目帶來(lái)三的關(guān)聯(lián)三效應(yīng)房地產(chǎn)三項(xiàng)目的三實(shí)施三將給其三“上游三”和“三下游”三企業(yè)帶三來(lái)效益三，稱(chēng)之三為關(guān)聯(lián)三效應(yīng)?！吧嫌稳逼髽I(yè)是為項(xiàng)三目提供三建材、三設(shè)備及三其它各三種服務(wù)三的企業(yè)三；“下游三”企業(yè)是項(xiàng)目三為其提三供原料三或半成三品的企三業(yè)。關(guān)聯(lián)是一個(gè)三部門(mén)（三或項(xiàng)目三）在投三入或產(chǎn)三出上與三其他部三門(mén)（或三項(xiàng)目）三之間的三聯(lián)系。三、轉(zhuǎn)三移支付在識(shí)別三與度量三效益與三費(fèi)用時(shí)三，要剔三除轉(zhuǎn)移三支付。所謂轉(zhuǎn)移支三付，是指三那些既三不需要三消耗國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三資源，三又不增三加國(guó)民三經(jīng)濟(jì)收三入，只三是一種三歸屬權(quán)三轉(zhuǎn)讓的三款項(xiàng)，三包括稅三金、補(bǔ)三貼和國(guó)三內(nèi)貸款三利息等三。（一）三稅金在項(xiàng)目三財(cái)務(wù)分三析中，三稅金是三一項(xiàng)財(cái)三務(wù)支出三。項(xiàng)目三上繳稅三金就要三減少其三凈效益三，但是三項(xiàng)目納三稅并未三減少?lài)?guó)三民收入三，也未三產(chǎn)生社三會(huì)資源三的變動(dòng)三，只不三過(guò)將項(xiàng)三目的這三筆貨幣三轉(zhuǎn)移到三政府手三中。從三整個(gè)國(guó)三家角度三看，稅三金并不三是經(jīng)濟(jì)三費(fèi)用。三國(guó)民經(jīng)三濟(jì)分析三是從社三會(huì)資源三增減角三度考察三項(xiàng)目的三效益和三費(fèi)用，三稅金并三不反映三資源的三變動(dòng)，三因此不三應(yīng)把稅三金作為三項(xiàng)目國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三分析的三效益或三費(fèi)用。（二）三補(bǔ)貼補(bǔ)貼是三一種貨三幣流動(dòng)三方向與三稅金相三反的轉(zhuǎn)三移支付三。從社三會(huì)資源三變化的三角度分三析，可三以看出三，補(bǔ)貼三既未增三加社會(huì)三資源，三也未減三少社會(huì)三資源，三只是貨三幣在項(xiàng)三目和政三府間的三轉(zhuǎn)移。三所以不三應(yīng)把補(bǔ)三貼作為三項(xiàng)目國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三分析的三效益或三費(fèi)用。（三）三國(guó)內(nèi)貸三款利息項(xiàng)目的三國(guó)內(nèi)貸三款利息三也是一三種轉(zhuǎn)移三支付。三在財(cái)務(wù)三分析中三，它是三作為項(xiàng)三目的費(fèi)三用來(lái)處三理的，三但從國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三角度考三察項(xiàng)目三，它是三由項(xiàng)目三拿出一三部分款三項(xiàng)轉(zhuǎn)付三給金融三機(jī)構(gòu)。三這種轉(zhuǎn)三付并沒(méi)三有增加三國(guó)民經(jīng)三濟(jì)的收三入或增三加國(guó)民三經(jīng)濟(jì)的三資源消三耗。第三節(jié)三國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三分析中三的國(guó)家三參數(shù)（一）三影子價(jià)三格影子價(jià)三格是指當(dāng)三社會(huì)經(jīng)三濟(jì)處于三某種最三優(yōu)狀態(tài)三時(shí)，能三夠反映三社會(huì)勞三動(dòng)的消三耗，資三源稀缺三程度和三最終產(chǎn)三品需求三情況的三價(jià)格。三即是說(shuō)三，影子三價(jià)格是三人為確三定的，三但比交三換價(jià)格三更為合三理。所三謂合理三，從定三價(jià)原則三看，它三應(yīng)該能三更好地三反映產(chǎn)三品的價(jià)三值，反三映市場(chǎng)三供需狀三況，反三映資源三稀缺程三度；從三價(jià)格產(chǎn)三出的效三果看，三應(yīng)該能三使資源三配置向三最優(yōu)化三方向發(fā)三展。影子價(jià)三格反映三在項(xiàng)目三的產(chǎn)出三上是一三種消費(fèi)三者支付三意愿或三愿付原三則；影三子價(jià)格三反映在三項(xiàng)目的三投入上三，是資三源不投三入到該三項(xiàng)目上三，而投三入到其三他經(jīng)濟(jì)三活動(dòng)中三所帶來(lái)三的效益三，經(jīng)濟(jì)三學(xué)上稱(chēng)三為機(jī)會(huì)三成本。（二）三影子價(jià)三格的確三定方法影子價(jià)三格屬于三重要的三國(guó)家參三數(shù)，一三般應(yīng)由三國(guó)家有三關(guān)權(quán)威三機(jī)構(gòu)測(cè)三算并頒三發(fā)。但三由于可三以作為三投入物三和產(chǎn)出三物的種三類(lèi)繁多三，受各三方條件三的制約三，大部三分需要三項(xiàng)目投三資分析三人員進(jìn)三行測(cè)算三。1.外三貿(mào)貨物三影子價(jià)三格的確三定方法由于房三地產(chǎn)的三特性，三一般只三需要確三定投入三物的影三子價(jià)格三。（1）三直接進(jìn)三口的投三入物=三*三+（2）三間接進(jìn)三口的投三入物=三*三+三－三＋到岸價(jià)格影子匯率口岸到三擬開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目地三點(diǎn)的運(yùn)三輸費(fèi)用三及貿(mào)易三費(fèi)用影子價(jià)格到岸價(jià)格口岸到三原用戶(hù)的三運(yùn)輸費(fèi)用三及貿(mào)易費(fèi)三用供應(yīng)廠三到原用三戶(hù)的運(yùn)三輸費(fèi)用三及貿(mào)易三費(fèi)用供應(yīng)廠三到擬開(kāi)三發(fā)項(xiàng)目三運(yùn)費(fèi)及三貿(mào)易費(fèi)三用影子匯三率影子價(jià)格2.非三外貿(mào)貨三物影子三價(jià)格的三確定方三法(1)三產(chǎn)出物①增加三供應(yīng)數(shù)三量、滿(mǎn)三足國(guó)內(nèi)三消費(fèi)的三產(chǎn)出物三。供求三均衡的三，按財(cái)三務(wù)價(jià)格三定價(jià)；三供不應(yīng)三求的，三參照國(guó)三內(nèi)市場(chǎng)三價(jià)格并三考慮價(jià)三格變化三趨勢(shì)定三價(jià)；無(wú)三法判斷三供求情三況的，三取上述三價(jià)格中三較低的三。②不增三加國(guó)內(nèi)三供應(yīng)數(shù)三量，只三是替代三同類(lèi)產(chǎn)三品，致三使被替三代企業(yè)三減少或三停止生三產(chǎn)產(chǎn)品三的。質(zhì)三量與被三替代物三相同的三，原則三上應(yīng)按三被替代三物的可三變成本三分解定三價(jià)；質(zhì)三量高于三被替代三物時(shí)，三按替代三物的可三變成本三加上提三高質(zhì)量三而帶來(lái)三的國(guó)民三經(jīng)濟(jì)效三益。③產(chǎn)出三物按上三述原則三定價(jià)后三，再算三出出售三價(jià)。(2)三投入物①能三通過(guò)內(nèi)三涵挖潛三（不增三加投資三）增加三供給的三，按可三變成本三分解定三價(jià)。②在擬三開(kāi)發(fā)項(xiàng)三目計(jì)算三期內(nèi)，三以增加三投資來(lái)三增大供三給的，三以全部三成本分三解定價(jià)三。（3）三非外貿(mào)三物的成三本分解三法測(cè)算非三外貿(mào)物三的影子三價(jià)格，三分解成三本法是三一種重三要的方三法。成三本分解三法的步三驟為：①按費(fèi)三用要素三列出某三房地產(chǎn)三的財(cái)務(wù)三成本、三建設(shè)投三資額及三流動(dòng)資三金，并三列出該三房地產(chǎn)三的建設(shè)三期、建三設(shè)期各三年投資三比例。②剔除三上述數(shù)三據(jù)中包三含的稅三金。③對(duì)外三購(gòu)原料三等投入三物的費(fèi)三用進(jìn)行三調(diào)整。三其中有三些可直三接使用三給定的三影子價(jià)三格或換三算系數(shù)三。對(duì)出三口產(chǎn)品三應(yīng)自行三測(cè)算其三影子價(jià)三格，對(duì)三非出口三產(chǎn)品可三留待第三二輪分三解。有三條件時(shí)三，也應(yīng)三對(duì)投資三中某些三占比例三較大的三費(fèi)用進(jìn)三行調(diào)整三。④工資三及福利三費(fèi)和其三他費(fèi)用三原則上三不予調(diào)三整。⑤計(jì)算三房地產(chǎn)三總投資三（包括三建設(shè)投三資和流三動(dòng)資金三）的資三金回收三費(fèi)用（三M),三對(duì)折舊三和流動(dòng)三資金利三息進(jìn)行三調(diào)整。三其計(jì)算三公式為三：M=(三I－三SV－W)三(A/P,三is,n2)+(三W+SV)is式中三I三——換三算為生三產(chǎn)期出三的全部三投資ＩＦ——換三算為生三產(chǎn)期初三的建設(shè)三投資，三按可變?nèi)杀痉秩鈺r(shí)，三ＩＦ為零。W——三流動(dòng)資三金占用三額SV——計(jì)算期三末回收三的固定三資產(chǎn)余三值is——社會(huì)折三現(xiàn)率n2——生三產(chǎn)期IF可由下三式求得三：IF=∑三It（1+is)n1-t式中三It——建三設(shè)期第三t年三調(diào)整后三的建設(shè)三投資n1——建三設(shè)期⑥必要三時(shí)，進(jìn)三行第二三輪分解三（對(duì)重三要的非三貿(mào)易貨三物）。綜合以三上步驟三，即可三得到該三產(chǎn)品的三分解成三本。３.特三殊投入三物影子三價(jià)格的三確定方三法（一）三勞動(dòng)三力影子三價(jià)格勞動(dòng)力三影子價(jià)三格即為勞三動(dòng)力的三影子工三資，它三是指目三標(biāo)項(xiàng)目三所雇傭三的工人三在被雇三傭以前三對(duì)國(guó)民三經(jīng)濟(jì)所三做的貢三獻(xiàn)。其三計(jì)量的三實(shí)質(zhì)是三工人為三本項(xiàng)目三提供勞三務(wù)而使三整個(gè)經(jīng)三濟(jì)為此三付出的三代價(jià)。勞動(dòng)力三的影子三價(jià)格＝財(cái)務(wù)效三益分析三中所用三的工資三及福利費(fèi)×三影子工三資換算三系數(shù)。影子工三資換算三系數(shù)由三國(guó)家統(tǒng)三一測(cè)定三發(fā)布。一般來(lái)三講，影三子工資三換算系三數(shù)的大三小取決三于項(xiàng)目三所在地三區(qū)勞動(dòng)三力的充三裕程度三以及項(xiàng)三目所用三勞動(dòng)力三的技術(shù)三熟練程三度。項(xiàng)三目所在三地區(qū)勞三動(dòng)力越三充裕，三項(xiàng)目所三用勞動(dòng)三力的技三術(shù)熟練三程度要三求越低三，反之三亦然。（２）三土地影三子價(jià)格土地影三子價(jià)格即為土三地的影三子費(fèi)用三。土地三作為房三地產(chǎn)項(xiàng)三目的最三主要投三入物之三一，國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三因此付三出的代三價(jià)為增三加的資三源消耗三和土地三的機(jī)會(huì)三成本。國(guó)民經(jīng)三濟(jì)為土三地投入三而增加三的資源三消耗是三指項(xiàng)目三所支付三的拆遷三費(fèi)、安三置費(fèi)等三。土地機(jī)三會(huì)成本三的量度三，要區(qū)三分兩種三情況：①若投三入土地三除項(xiàng)目三使用外三，別無(wú)三其他潛三在用途三（如該三土地為三荒山禿三嶺），三則土地三作為一三種投入三，其機(jī)三會(huì)成本三為零。②若投三入土地三還可做三他用，三則土地三作為一三種投入三，其機(jī)三會(huì)成本三為已不三能再作三他用所三放棄的三凈效益三。與項(xiàng)三目的其三他物料三投入的三機(jī)會(huì)成三本已不三再做他三用所放三棄的效三益不同三，土地三的機(jī)會(huì)三成本是三放棄的三凈效益三。以機(jī)會(huì)三成本作三為土地三費(fèi)用有三兩種處三理方法三：一是計(jì)三算項(xiàng)目三占用土三地期間三各年凈三效益的三現(xiàn)值之三和，作三為一項(xiàng)三土地費(fèi)三用計(jì)入三項(xiàng)目的三建設(shè)投三資中；二是將三各年的三凈效益三現(xiàn)值之三和換算三成等值三效益，三作為項(xiàng)三目每年三的投入三。一般采三用第一三種方式三處理。在具體三實(shí)踐中三，確定三土地影三子價(jià)格三有以下三兩種方三式：①地上三無(wú)建筑三物時(shí)Ⅰ當(dāng)土三地為沒(méi)三有其他三用途的三偏僻野三地等，三可視其三影子價(jià)三格為零三。Ⅱ當(dāng)土三地為耕三地時(shí)，三這塊土三地的影三子價(jià)格三便是以三這塊土三地在項(xiàng)三目壽命三計(jì)算期三內(nèi)放棄三的凈產(chǎn)三出來(lái)估三算。其三公式表三示為：CLO=∑三Clt(1+三i)-t式中三CLO—土地三的影子三價(jià)格Clt—第三t年三的土地三凈收益i—社三會(huì)折現(xiàn)三率n—項(xiàng)三目的使三用壽命影子價(jià)三格的計(jì)三算，是三以《建三設(shè)項(xiàng)目三經(jīng)濟(jì)評(píng)三價(jià)方法三與參數(shù)三》中的三特殊規(guī)三定為計(jì)三算基礎(chǔ)三，再根三據(jù)實(shí)際三予以調(diào)三整而計(jì)三算出來(lái)三，故上三面的公三式可為三：CLO=∑三C(1+三i)-t式中三C—三根據(jù)《三方法與三參數(shù)》三調(diào)整而三得的土三地凈收三益。Ⅲ當(dāng)三土地位三于城鎮(zhèn)三區(qū)的空三地時(shí)，三應(yīng)以除三該項(xiàng)目三外的其他三單位愿三意支付三的最高三財(cái)務(wù)價(jià)三格作為三土地的三估計(jì)值。如三果無(wú)法三獲得這三些數(shù)據(jù)三，可參三考附近三或類(lèi)似三地區(qū)并依據(jù)代三替原則三加以調(diào)三整，從三而確定三土地財(cái)三務(wù)價(jià)格三，此可作為土三地的影三子價(jià)格三。②地上三有建筑三物時(shí)這類(lèi)情三況通常三是，其三建筑物三是已經(jīng)三使用過(guò)三一定期三限的，三有著不三同損壞三的程度三，這類(lèi)三建筑物三是若干三年前建三造的。三顯然，三我們不三能用若三干年前三的價(jià)格三標(biāo)準(zhǔn)來(lái)三重新估三算舊建三筑物的三價(jià)值，三而應(yīng)該三先計(jì)算三其重置三價(jià)，然三后根據(jù)三建筑物三的具體三情況對(duì)三其價(jià)值三進(jìn)行修三正，這三樣才能三反映舊三建筑物三的真實(shí)三價(jià)值。根據(jù)具三體情況三，可分三為：Ⅰ當(dāng)建三筑物是三特殊建三筑物時(shí)三，這種三情形通三常很難三將其影三子價(jià)格三計(jì)算出三來(lái)。Ⅱ當(dāng)該三建筑物三為一般三非盈利三性或非三收益性三的建筑三物，其三地價(jià)可三參照附三近地區(qū)三的地價(jià)三進(jìn)行修三正。Ⅲ當(dāng)該三建筑物三為收益三性建筑三物時(shí)，三其影子三價(jià)格可三用其收三益在使三用壽命三內(nèi)折為三現(xiàn)值之三和，從三而計(jì)算三出其影三子價(jià)格三。計(jì)算出三建筑物三的影子三價(jià)格后三，從房三地產(chǎn)的三影子價(jià)三格中減三掉，即三可得到三土地的三影子價(jià)三格。二、社三會(huì)折現(xiàn)三率社會(huì)折三現(xiàn)率是項(xiàng)目三的資金三所應(yīng)達(dá)三到的按三復(fù)利計(jì)三算的最三低收益三水平，三即站在三國(guó)家角三度項(xiàng)目三投資應(yīng)三達(dá)到的三收益率三標(biāo)準(zhǔn)。社會(huì)折三現(xiàn)率作三為一個(gè)三基本的三經(jīng)濟(jì)參三數(shù)，是三國(guó)家評(píng)三價(jià)和調(diào)三控投資三活動(dòng)的三主要杠三桿之一三。社會(huì)三折現(xiàn)率三的取值三大小對(duì)三國(guó)民經(jīng)三濟(jì)的發(fā)三展有不三可忽視三的作用三：（1）三社會(huì)折三現(xiàn)率的三取值直三接影響三項(xiàng)目經(jīng)三濟(jì)可行三性判斷三結(jié)果。三取值三過(guò)高會(huì)三使本來(lái)三可以通三過(guò)的某三些項(xiàng)目三難以達(dá)三到這一三標(biāo)準(zhǔn)，三難以獲三得批準(zhǔn)三，從而三間接地三起到調(diào)三控投資三的作用三，進(jìn)而三影響國(guó)三家積累三和消費(fèi)三的比例三，影響三總投資三效果和三經(jīng)濟(jì)發(fā)三展的速三度。（2）三社會(huì)折三現(xiàn)率的三取值會(huì)三影響項(xiàng)三目的優(yōu)三選和方三案的排三序結(jié)果三。社會(huì)折三現(xiàn)率的三確定體三現(xiàn)國(guó)家三政策、三目標(biāo)和三宏觀調(diào)三控意圖三，既要三符合基三本理論三，又要三符合我三國(guó)的實(shí)三際情況三，應(yīng)三該考慮三我國(guó)近三期的投三資收益三水平、三社會(huì)資三金的機(jī)三會(huì)成本三、國(guó)際三金融市三場(chǎng)上的三長(zhǎng)期貸三款利率三以及資三金供求三狀況等三因素。三、三影子三匯率影子匯三率是指兩三國(guó)貨幣三實(shí)際購(gòu)三買(mǎi)力的三比價(jià)關(guān)三系，即三外匯的三影子價(jià)三格。影子匯三率在項(xiàng)三目的國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三分析中三，用以三將外匯三折算為三人民幣三，對(duì)于三非美元三的其他三貨幣，三可按當(dāng)三時(shí)國(guó)家三外匯管三理局公三布的匯三價(jià)折算三為美元三，再用三影子匯三率折算三為人民三幣。影三子匯率三影響投三資決策三中的進(jìn)三出口抉三擇，間三接影響三項(xiàng)目經(jīng)三濟(jì)合理三性。一般認(rèn)三為，在三國(guó)家實(shí)三行外匯三管制和三沒(méi)有形三成外匯三市場(chǎng)的三條件下三，官方三匯率往三往低估三了外匯三的價(jià)值三。所以三，國(guó)民三經(jīng)濟(jì)分三析中需三對(duì)官方三匯率予三以調(diào)整三，選用三較能反三映外匯三真實(shí)經(jīng)三濟(jì)價(jià)值三的的影三子匯率三，即外三匯的機(jī)三會(huì)成本三。第四節(jié)三房三地產(chǎn)投三資國(guó)民三經(jīng)濟(jì)分三析的三方法和三指標(biāo)體三系國(guó)民經(jīng)三濟(jì)分析三是通過(guò)三對(duì)項(xiàng)目三的投入三費(fèi)用和三產(chǎn)出效三益的分析三、對(duì)比三和計(jì)算三，評(píng)價(jià)三項(xiàng)目對(duì)三國(guó)民經(jīng)三濟(jì)的凈三效益的大小。三與財(cái)務(wù)三分析相三似，首三先應(yīng)根三據(jù)有關(guān)三基礎(chǔ)數(shù)三據(jù)，填列出相三關(guān)報(bào)表三，然后三根據(jù)一三定方法三，計(jì)算三有關(guān)評(píng)三價(jià)指標(biāo)三。一、房三地產(chǎn)投三資國(guó)民三經(jīng)濟(jì)分三析報(bào)表（一）三國(guó)民經(jīng)三濟(jì)分析三輔助報(bào)三表為了調(diào)三整投資三、銷(xiāo)售三收入、三經(jīng)營(yíng)費(fèi)三用、計(jì)三算經(jīng)濟(jì)三換匯成三本或經(jīng)三濟(jì)結(jié)匯三成本等三，在國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三分析中三要編制三4個(gè)輔三助報(bào)表三：1.國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三分析投三資調(diào)整三計(jì)算表編制該三報(bào)表，三主要是三調(diào)整投三資中價(jià)三格不合三理部分三，以確三定國(guó)民三經(jīng)濟(jì)分三析中的三投資額三。該表三是用與三財(cái)務(wù)分三析中投三資各項(xiàng)三金額的三比較調(diào)三整投資三的，列三出財(cái)務(wù)三分析中三投資各三項(xiàng)的金三額，再三列出國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三分析中三調(diào)整以三后的投三資各項(xiàng)三金額，三看國(guó)民三經(jīng)濟(jì)分三析比財(cái)三務(wù)分析三中的投三資金額三的增減三情況。一般來(lái)三講，可三能調(diào)整三的建設(shè)三投資項(xiàng)三目包括三建筑工三程、設(shè)三備安裝三工程及三其他費(fèi)三用；可三能調(diào)整三的流動(dòng)三資金項(xiàng)三目主要三是存貨三。該表財(cái)三務(wù)分析三中的金三額依據(jù)三“建設(shè)三投資估三算表”三和“流三動(dòng)資金三估算表三”填三列，國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三分析中三金額通三過(guò)調(diào)價(jià)三計(jì)算得三出，國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三分析財(cái)三務(wù)分析三增減是三國(guó)民經(jīng)三濟(jì)分析三中各項(xiàng)三與財(cái)務(wù)三分析中三對(duì)應(yīng)各三項(xiàng)之差三。差為三正值，三表示該三項(xiàng)投資三調(diào)增；三差為負(fù)三值，表三示該項(xiàng)三投資調(diào)三減。2.國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三分析銷(xiāo)三售收入三調(diào)整計(jì)三算表編制國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三分析銷(xiāo)三售收入三調(diào)整表三，主要三是調(diào)整三價(jià)格不三合理和三在效益三中占較三大比重三的產(chǎn)出三物價(jià)格三，以確三定國(guó)民三經(jīng)濟(jì)分三析中的三內(nèi)部收三益。在三該報(bào)表三中，國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三分析的三數(shù)據(jù)與三財(cái)務(wù)分三析是對(duì)三應(yīng)的。三財(cái)務(wù)分三析中的三數(shù)據(jù)是三依據(jù)產(chǎn)三品銷(xiāo)售三收入和三銷(xiāo)售階三段稅金三及附加三估算表三填列。三國(guó)民經(jīng)三濟(jì)分析三中的數(shù)三據(jù)依據(jù)三該表中三所列的三銷(xiāo)售量三和影子三價(jià)格計(jì)三算結(jié)果三填列。3.國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三分析經(jīng)三營(yíng)費(fèi)用三調(diào)整計(jì)三算表編制國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三分析經(jīng)三營(yíng)費(fèi)用三調(diào)整計(jì)三算表，三主要是三調(diào)整價(jià)三格不合三理和在三費(fèi)用中三占較大三比重投三入物價(jià)三格，以三確定國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三分析中三的內(nèi)部三費(fèi)用。三在該表三中，國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三分析的三數(shù)據(jù)與三財(cái)務(wù)分三析中的三數(shù)據(jù)是三相對(duì)應(yīng)三的。財(cái)三務(wù)分析三中的數(shù)三據(jù)是依三據(jù)總成三本費(fèi)用三估算表三而填列三的。國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三分析中三的數(shù)據(jù)三是依據(jù)三該表所三列的年三消耗量三和影子三價(jià)格計(jì)三算結(jié)果三填列。4.出三口（代三替進(jìn)口三）產(chǎn)品三國(guó)內(nèi)資三源流量三表該報(bào)表三主要是三用于計(jì)三算經(jīng)濟(jì)三換匯成三本或經(jīng)三濟(jì)節(jié)匯三成本指三標(biāo)。該三表具有三兩個(gè)功三能：（1）三匯總計(jì)三算期內(nèi)三各年國(guó)三內(nèi)資源三消耗的三價(jià)值量三，包括三全部投三資中的三國(guó)內(nèi)投三資和經(jīng)三營(yíng)費(fèi)用三中的國(guó)三內(nèi)費(fèi)用三和其它三的國(guó)內(nèi)三投入價(jià)三值。（2）三依據(jù)匯三總的國(guó)三內(nèi)資源三流量總?cè)~和設(shè)三定的社三會(huì)折現(xiàn)三率，計(jì)三算國(guó)內(nèi)三資源流三量現(xiàn)值三和出口三產(chǎn)品中三國(guó)內(nèi)投三入現(xiàn)值三。（二）三國(guó)民經(jīng)三濟(jì)分析三基本報(bào)三表在國(guó)民三經(jīng)濟(jì)分三析中，三需要編三制國(guó)民三經(jīng)濟(jì)效三益費(fèi)用三流量表三，有些三項(xiàng)目還三要編制三經(jīng)濟(jì)外三匯流量三表。1.國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三效益費(fèi)三用流量三表編制該三報(bào)表，三主要用三于計(jì)算三經(jīng)濟(jì)內(nèi)三部收益三率和經(jīng)三濟(jì)凈現(xiàn)三值等指三標(biāo)，以三進(jìn)行國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三盈利能三力分析三。（1）三國(guó)民經(jīng)三濟(jì)效益三費(fèi)用流三量表（三全部投三資）本表不三分投資三資金來(lái)三源，以三全部投三資作為三計(jì)算基三礎(chǔ)，用三以計(jì)算三全部投三資的經(jīng)三濟(jì)內(nèi)部三收益率三和經(jīng)濟(jì)三凈現(xiàn)值三等指標(biāo)三，考察三項(xiàng)目全三部投資三的盈利三能力，三為各個(gè)三投資方三案進(jìn)行三比較建三立基礎(chǔ)三。該表中三的效益三費(fèi)用流三量中的三內(nèi)部效三益和內(nèi)三部費(fèi)用三依據(jù)前三述的輔三助報(bào)表三的各對(duì)三應(yīng)項(xiàng)填三列。外三部效益三和外部三費(fèi)用則三依所鑒三別的外三部效益三和外部三費(fèi)用中三可定量三的部分三填列。國(guó)民經(jīng)三濟(jì)效益三費(fèi)用流三量表(三全部投三資)單位：三萬(wàn)元計(jì)算指三標(biāo)：經(jīng)三濟(jì)內(nèi)部三收益率三：經(jīng)濟(jì)凈三現(xiàn)值（三ic=三%三）注：生三產(chǎn)期開(kāi)三發(fā)的更三新改造三作為費(fèi)三用流量三單獨(dú)項(xiàng)三或列入三建設(shè)投三資項(xiàng)中三。序號(hào)年份建設(shè)期投產(chǎn)期達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期

合計(jì)123456…n

11.11.21.31.422.12.22.32.43生產(chǎn)負(fù)荷(%)效益流量產(chǎn)品銷(xiāo)售收入回收固定資產(chǎn)余額回收流動(dòng)資金項(xiàng)目間接效益費(fèi)用流量建設(shè)投資流動(dòng)資金經(jīng)營(yíng)費(fèi)用項(xiàng)目間接費(fèi)用凈效益流量（1-2）

（2）三國(guó)民經(jīng)三濟(jì)效益三費(fèi)用流三量表（三國(guó)內(nèi)投三資）本表從三國(guó)內(nèi)投三資角度三出發(fā)，三以國(guó)內(nèi)三投資額三作為計(jì)三算基礎(chǔ)三，把國(guó)三外借款三本金償三還和利三息支付三作為費(fèi)三用流量三，用以三計(jì)算國(guó)三內(nèi)投資三的經(jīng)濟(jì)三內(nèi)部收三益率和三經(jīng)濟(jì)凈三現(xiàn)值等三指標(biāo)，三考察國(guó)三內(nèi)資金三的國(guó)民三經(jīng)濟(jì)盈三利能力三。本表三與前表三的效益三流量項(xiàng)三目相同三，金額三也相同三；費(fèi)用三流量的三建設(shè)投三資和流三動(dòng)資金三中只包三括國(guó)內(nèi)三投資。三另外，三增加了三流至國(guó)三外的資三金、國(guó)三外借款三本金償三還和國(guó)三外借款三利息支三付。國(guó)民經(jīng)三濟(jì)效益三費(fèi)用流三量表(三國(guó)內(nèi)投三資)單位：三萬(wàn)元計(jì)算指三標(biāo)：經(jīng)三濟(jì)內(nèi)部三收益率三：（三ic=三%三）經(jīng)濟(jì)凈三現(xiàn)值序號(hào)

年份建設(shè)期投產(chǎn)期達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期

合計(jì)123456…n

11.11.21.31.422.12.22.32.42.4.12.4.22.4.32.53生產(chǎn)負(fù)荷(%)效益流量產(chǎn)品銷(xiāo)售收入回收固定資產(chǎn)余額回收流動(dòng)資金項(xiàng)目間接效益費(fèi)用流量建設(shè)投資中國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)資金國(guó)內(nèi)資金經(jīng)營(yíng)費(fèi)用流至國(guó)外的資金國(guó)外借款本金償還國(guó)外借款利息支付其它項(xiàng)目間接費(fèi)用凈效益流量（1-2）

2.經(jīng)三濟(jì)外匯三流量表有些項(xiàng)三目需要三編制此三表，用三于計(jì)算三經(jīng)濟(jì)外三匯凈現(xiàn)三值、經(jīng)三濟(jì)換匯三成本等三指標(biāo)，三進(jìn)行外三匯效果三分析。三