房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息平臺(tái)的建立

第七章

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息平臺(tái)的建立學(xué)習(xí)目標(biāo)1．掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的涵義和特征。2．理解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理的主要內(nèi)容。3．掌握房源信息的概念、組成要素和基本特征。4．理解房源信息的獲取途徑及房源信息管理的內(nèi)容。5．掌握客源信息獲取的方法及策略。6．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的類(lèi)型和實(shí)例。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理概述一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的涵義、特征和作用（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的涵義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是指反映房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)并為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)服務(wù)的信息。它通常包括四個(gè)方面的信息：房源信息、客源信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息。這四個(gè)方面缺一不可，沒(méi)有房源信息猶如無(wú)米之炊；沒(méi)有客源信息，就找不到服務(wù)對(duì)象；沒(méi)有市場(chǎng)信息，就無(wú)法把握市場(chǎng)的脈搏；沒(méi)有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息，就無(wú)法掌握行業(yè)發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)際情況，無(wú)法在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的特征1．共享性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息具有正外部性，不會(huì)因?yàn)槭褂谜叩脑黾佣鴾p少每個(gè)使用者所獲得的信息。信息的共享很重要，通過(guò)共享，使更多的人獲得信息，給更多的人帶來(lái)價(jià)值，最后使整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)效益增加。但是并不是所有信息都需要共享，對(duì)于一些機(jī)密或具有排他性的信息，應(yīng)注意保護(hù)。

2．多維性一條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息在具有不同的價(jià)值觀(guān)或不同的認(rèn)識(shí)層次的人那里會(huì)有不同的價(jià)值含義。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和人們需求的變化，會(huì)使人們?cè)诓煌臅r(shí)段、不同環(huán)境下對(duì)同一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息有不同的認(rèn)識(shí)，當(dāng)經(jīng)紀(jì)信息的屬性和內(nèi)容與人們的需求相聯(lián)系時(shí)，其使用價(jià)值就能發(fā)揮出來(lái)。

3．積累性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的價(jià)值并不是一次性的，它常?？梢灾貜?fù)使用，而且隨著信息的累積，將會(huì)有新的價(jià)值產(chǎn)生。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須注意這一點(diǎn)，在信息使用后，也要加以保護(hù)，不能以為使用過(guò)就丟棄一旁，通過(guò)對(duì)積累信息的分析還能加深對(duì)市場(chǎng)的了解。4．時(shí)效性信息是一種動(dòng)態(tài)資源，在某一時(shí)刻，信息能夠產(chǎn)生資源效益，而在另一時(shí)刻則失去資源效益。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在捕捉到有價(jià)值的信息后，要盡快促成交易，以避免信息失效。

5．增值性通過(guò)經(jīng)紀(jì)信息的傳遞，使獲得信息的人大大增加，由于每個(gè)人掌握的信息并不會(huì)因此而減少，就會(huì)使整個(gè)社會(huì)的總經(jīng)濟(jì)效益增加；通過(guò)將大量相關(guān)的信息綜合分析能夠得到新的信息；通過(guò)對(duì)經(jīng)紀(jì)信息的收集、加工和整理，將其物化于房地產(chǎn)實(shí)物上，還能增加房地產(chǎn)實(shí)物的附加值。6．區(qū)域性由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，許多信息發(fā)揮效用的空間是有限的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收集了某特定區(qū)域的房源信息，相應(yīng)地必須收集該區(qū)域的客源信息，以便使供給與需求雙方相匹配。因此，形成了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的區(qū)域性。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的作用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的重要資源，是開(kāi)展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的前提。具體而言，它有以下三個(gè)方面的作用：1．實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本功能房地產(chǎn)交易的成功與否就在于是不是能夠找到匹配的交易雙方。客戶(hù)由于受到自身情況的限制，缺乏充分的信息，所以常常不能找到合適的交易對(duì)象。2．有利于提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的附加值房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員擁有的許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息能夠使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員更好地為客戶(hù)服務(wù)，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的附加值。3．有利于活躍和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息還有利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)充分了解和把握同行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)，及時(shí)有效地修正自身的業(yè)務(wù)運(yùn)作方式，提高業(yè)務(wù)運(yùn)作水平，從而活躍和規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理的原則1．重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的系統(tǒng)性2．加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的目的性3．提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的時(shí)效性4．促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的網(wǎng)絡(luò)化（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理的主要內(nèi)容1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的收集房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息量大面寬，應(yīng)從多方面入手收集。通?？梢詮囊韵峦緩竭M(jìn)行收集：（1）收集公開(kāi)傳播的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息。大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播、雜志以及各種正式出版文獻(xiàn)等媒介向外傳送的。因此，這是收集房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的重要途徑。（2）從有關(guān)單位內(nèi)部獲取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息。有些信息需要通過(guò)派人磋商或發(fā)函聯(lián)系等方式才能獲得，如：樓書(shū)、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部刊物等。（3）現(xiàn)場(chǎng)收集房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息。有些信息需要實(shí)地考察、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查后才能獲得感性的認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)確的信息，同時(shí)也可以排除一些不準(zhǔn)確的信息。（4）利用網(wǎng)絡(luò)收集房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息。2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的加工整理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員收集來(lái)的經(jīng)紀(jì)信息由于來(lái)源與口徑的不同，會(huì)有許多重復(fù)、交叉和矛盾，這就需要對(duì)信息進(jìn)行加工整理。通過(guò)加工整理使無(wú)序的信息有序化，便于使用和管理。加工整理的程序通常包括鑒別、篩選、整序、編輯和研究這幾個(gè)環(huán)節(jié)。（1）鑒別。鑒別就是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的準(zhǔn)確性、真實(shí)性、可信性進(jìn)行分析，判斷誤差的大小和時(shí)效的高低，剔除人為、主觀(guān)的部分，使之準(zhǔn)確、客觀(guān)。（2）篩選。就是對(duì)已鑒別的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息進(jìn)行挑選。在挑選過(guò)程中，既要考慮到當(dāng)前的需要，又要考慮到以后的需要。（3）整序。就是將不同的、雜亂無(wú)序的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息按一定的標(biāo)準(zhǔn)加以整理歸類(lèi)，其目的是為了便于查詢(xún)。整序的主要方法就是分類(lèi)。（4）編輯。就是對(duì)整序的信息進(jìn)行具體的文字整理過(guò)程，這是整個(gè)加工整理過(guò)程中最關(guān)鍵的工作。（5）研究。3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是一種資源，只有通過(guò)利用才能將這種資源的價(jià)值發(fā)揮出來(lái)，收集、加工整理等前期工作都是為最后的利用服務(wù)的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的利用主要包括兩方面：（1）通過(guò)信息的發(fā)布來(lái)影響消費(fèi)者。如將房源信息通過(guò)媒體等渠道第一時(shí)間傳播出去，吸引潛在顧客，爭(zhēng)取最大的成交機(jī)會(huì)。（2）以信息提供的內(nèi)容來(lái)指導(dǎo)具體的業(yè)務(wù)活動(dòng)。如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)客戶(hù)信息的分析，可以了解客戶(hù)的偏好、所能接受的價(jià)位，并指導(dǎo)篩選房源，最終促使交易成功。第二節(jié)房源信息管理一、房源信息概述（一）房源信息的概念房源信息是指業(yè)主委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員出售或出租的房屋的信息。當(dāng)然，房源信息應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主（委托人）的信息和業(yè)主的房屋的信息這兩個(gè)部分。在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不具有出售或出租房屋的產(chǎn)權(quán)，它僅僅接受了業(yè)主（委托人）將其房屋出售、出租的委托，即獲取了業(yè)主（委托人）將出售、出租其房屋的相關(guān)信息。（二）房源信息的組成要素

房源信息的組成要素是指房源信息的基本內(nèi)容，主要有以下三個(gè)方面：1．房源信息的客觀(guān)要素它主要包括房屋的自身狀況、周邊環(huán)境及房屋價(jià)格情況等。2．房源信息的主觀(guān)要素它主要指業(yè)主基本情況及其心理狀態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在獲取房源信息時(shí)，除了了解業(yè)主的基本情況，包括姓名、性別、年齡、職業(yè)、國(guó)籍、住處或聯(lián)系方式等外，很重要的一點(diǎn)是要了解業(yè)主在委托過(guò)程中的心理狀態(tài)。一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主的基本情況不會(huì)變化，而業(yè)主的心理狀態(tài)隨著時(shí)間的推移，往往會(huì)發(fā)生變化，從而也對(duì)房源中的某些因素產(chǎn)生影響。其中，價(jià)格因素最容易受到影響。3．房源信息的權(quán)屬要素它主要指房屋產(chǎn)權(quán)的法律依據(jù)。房屋的交易不同于其他商品，其交易過(guò)程實(shí)際上是房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的過(guò)程。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所獲取的房源必須權(quán)屬清晰。（三）房源信息的基本特征房源信息的特征是指房源特有的外在表現(xiàn)，主要有以下三個(gè)方面：1．房源信息的共用性房源信息的共用性又主要表現(xiàn)在兩方面：（1）房源信息可以共享。（2）房源信息趨于公開(kāi)化。

2．房源信息的多變性

房源信息的多變性主要反映在兩個(gè)方面：

（1）房源價(jià)格的變化。（2）房源交易情況的變化。3．房源信息的替代性房源往往是可以相互替代的，目標(biāo)客戶(hù)在提出求房要求后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以提供多套房源供其選擇，以便提高交易成功率。

二、房源信息的管理（一）房源信息管理的含義房源信息管理是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)對(duì)房源實(shí)施的一種管理。它的主體是企業(yè)負(fù)責(zé)人及企業(yè)相關(guān)人員，它的客體就是房源信息。房源信息管理基本上包括房源信息的收集（獲?。?、分類(lèi)、加工處理、更新、利用（包括共享）等。這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)管理工作。此處介紹一下房源信息的獲取、分類(lèi)、更新、共享等。其他內(nèi)容與上一節(jié)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理相同，不再贅述。（二）房源信息的獲取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)掌握搜集房源信息的渠道，并由此獲取豐富而有效的房源資料，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的開(kāi)展。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲取房源信息的渠道主要有個(gè)體業(yè)主渠道和規(guī)模業(yè)主渠道兩種。1．個(gè)體業(yè)主渠道個(gè)體業(yè)主是指普通的消費(fèi)者個(gè)人，他們擁有的房屋數(shù)量不多，一般為一套或幾套。目前，個(gè)體業(yè)主的房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中最主要的房源。針對(duì)個(gè)體業(yè)主房源信息的獲取渠道主要有以下幾種：（1）報(bào)紙廣告（2）路牌廣告（3）派發(fā)宣傳單張（4）電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)（5）網(wǎng)上互動(dòng)（6）直接接觸房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員直接與業(yè)主（委托人）接觸，從而獲取有關(guān)的房源資料，也是目前較常用的一種獲取房源的渠道。①門(mén)店接待。②上門(mén)拜訪(fǎng)。③專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。在一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如物業(yè)拍賣(mài)會(huì)、房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)、樓盤(pán)的售樓處等。

2．規(guī)模業(yè)主渠道規(guī)模業(yè)主是指一些擁有批量房屋的單位，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、資產(chǎn)管理公司等。對(duì)于這些規(guī)模業(yè)主，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一般要采用“主動(dòng)出擊”的方式去獲取其房源，即根據(jù)這些規(guī)模業(yè)主的具體情況，制訂有關(guān)行動(dòng)方案，并派專(zhuān)人（或工作小組）去洽談、跟進(jìn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可以在以下幾種類(lèi)型的單位中尋找房源：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)銷(xiāo)售了一段時(shí)間后，會(huì)剩下一些“尾貨”房屋。這時(shí)，從成本角度考慮，開(kāi)發(fā)商會(huì)將這些“尾貨”委托給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷(xiāo)售或出租。有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為了爭(zhēng)取到這些“尾貨”的獨(dú)家代理權(quán)，會(huì)主動(dòng)聯(lián)系開(kāi)發(fā)商，精心提供處理方案。（2）房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商會(huì)利用其房屋去抵償工程款、材料款，甚至廣告費(fèi)等欠款，從而使房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的某些單位，如建筑商、材料供應(yīng)商，甚至廣告商擁有批量房屋。這些單位通常也會(huì)將所得到的房屋委托給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷(xiāo)售或出租。（3）大型企事業(yè)單位有些大型企事業(yè)單位會(huì)擁有數(shù)量可觀(guān)的待處理房屋，如它們與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)樓盤(pán)后“分得”的房屋、單位員工集資開(kāi)發(fā)的房屋等。因?yàn)檫@些單位往往不具備銷(xiāo)售或出租這些房屋的專(zhuān)業(yè)資源，所以會(huì)將其委托給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷(xiāo)售或出租。（4）資產(chǎn)管理公司、銀行、法院資產(chǎn)管理公司往往會(huì)擁有一些作為抵押物或不良資產(chǎn)的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司如果能為其提供合適的銷(xiāo)售或租賃方案，資產(chǎn)管理公司一般會(huì)愿意將這些房地產(chǎn)委托給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷(xiāo)售或出租。與之相類(lèi)似，銀行、法院有時(shí)也會(huì)擁有一些作為抵押物或不良資產(chǎn)的房地產(chǎn)。（三）房源信息的分類(lèi)根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)際工作的需要，通常將房源信息分為套盤(pán)、筍盤(pán)、新盤(pán)、散盤(pán)四種類(lèi)型。

1．套盤(pán)套盤(pán)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通常有項(xiàng)目名稱(chēng)，如××花園等。同一項(xiàng)目的房源，往往存在基本統(tǒng)一的信息，如地址、物業(yè)管理費(fèi)、交通條件、新舊程度等，而像朝向、戶(hù)型、面積等房屋狀況也較為接近，它們之間的“替代性”強(qiáng)，常?？捎眉讍卧娲覇卧?。因此，將這類(lèi)房源歸為一類(lèi)，形成套盤(pán)，可便于房源信息的管理。2．筍三盤(pán)筍盤(pán)是三指符合三或低于三市場(chǎng)價(jià)三格、極三易成交三的房源三。筍盤(pán)三來(lái)自廣三東方言三，“筍三”是超三值的意三思。在三某些情三況下，三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)人三員開(kāi)展三經(jīng)紀(jì)業(yè)三務(wù)的注三意力集三中在“三筍盤(pán)”三房源上三，可以三提高成三交率。3．新三盤(pán)新盤(pán)指三新收集三到的樓三盤(pán)信息三。將在三最近一三段時(shí)間三內(nèi)剛剛?cè)占饺姆吭慈畔?，三錄入“三新盤(pán)庫(kù)三”，便三于房地三產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三人員掌三握這些三信息；三同時(shí)也三是提高三工作效三率的一三種重要三方法。4．散三盤(pán)散盤(pán)是三指沒(méi)有三固定的三特點(diǎn)，三除套盤(pán)三、筍盤(pán)三、新盤(pán)三三種之三外的一三些房源三。散盤(pán)三也是房三源信息三庫(kù)的一三個(gè)組成三部分，三同樣不三能輕視三。（四）三房源信三息的更三新隨著時(shí)三間的推三移，房三源信息三不斷地三變化，三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)公三司要不三斷對(duì)房三源信息三進(jìn)行更三新，以三保證其三有效性三。一般三來(lái)說(shuō)，三對(duì)房源三信息的三更新要三注意以三下三點(diǎn)三：首先，三要對(duì)房三源的業(yè)三主（委三托人）三進(jìn)行周三期性訪(fǎng)三問(wèn)，以三保證房三源信息三的有效三性。對(duì)三于一些三較為“三冷門(mén)”三的房源三，也應(yīng)三該定期三訪(fǎng)問(wèn)，三確保不三被遺忘三。其次，三不斷地三累積信三息。對(duì)三房源的三每一次三訪(fǎng)問(wèn)，三都應(yīng)將三有關(guān)信三息記錄三下來(lái)，三它可以三反映業(yè)三主（委三托人）三的心態(tài)三變化，三為以后三的再次三訪(fǎng)問(wèn)提三供參考三，提高三工作效三率。第三，三房源的三循環(huán)利三用。（五）三房源信三息的共三享房源信三息的共三享方式三，世界三各國(guó)以三及各城三市的市三場(chǎng)狀況三不同，三有不同三的運(yùn)行三制度。三各房地三產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三公司可三以根據(jù)三自身的三特點(diǎn)（三不同規(guī)三模、不三同發(fā)展三階段）三進(jìn)行選三擇。下三面介紹三私盤(pán)制三、公盤(pán)三制和分三區(qū)公盤(pán)三制三種三房源信三息的共三享方式三。1．私三盤(pán)制房源信三息由被三委托的三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)機(jī)三構(gòu)獨(dú)家三擁有稱(chēng)三為私盤(pán)三制。當(dāng)三房源信三息由接三受業(yè)主三（委托三人）委三托的房三地產(chǎn)經(jīng)三紀(jì)機(jī)構(gòu)三錄入后三，其他三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)機(jī)三構(gòu)只能三看到房三源的基三本情況三，業(yè)主三的聯(lián)絡(luò)三方式只三有接受三委托的三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)機(jī)三構(gòu)擁有三。其他三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)機(jī)三構(gòu)要聯(lián)三系該業(yè)三主（委三托人）三，只有三通過(guò)該三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)機(jī)三構(gòu)。當(dāng)三其他房三地產(chǎn)經(jīng)三紀(jì)人促三成交易三后，該三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)機(jī)三構(gòu)可分三得部分三傭金。2．公三盤(pán)制公盤(pán)制三是指各三經(jīng)紀(jì)機(jī)三構(gòu)將所三有房源三信息完三全共享三。目前三，我國(guó)三大部分三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)公三司采用三的是公三盤(pán)制。公盤(pán)制三的優(yōu)點(diǎn)三是：使三每個(gè)房三地產(chǎn)經(jīng)三紀(jì)人員三的“生三意面”三達(dá)到最三廣，工三作效率三也較高三，一般三情況下三，一宗三交易只三需要一三個(gè)房地三產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三機(jī)構(gòu)跟三進(jìn)。其三缺點(diǎn)是三：不利三于激發(fā)三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)人三員搜集三房源信三息的積三極性，三部分經(jīng)三紀(jì)人員三為了個(gè)三人的利三益，會(huì)三出現(xiàn)“三留盤(pán)”三行為，三而且房三源信息三較容易三外泄。3．分三區(qū)公盤(pán)三制分區(qū)公三盤(pán)制是三在同一三區(qū)域工三作的房三地產(chǎn)經(jīng)三紀(jì)機(jī)構(gòu)三可共享三該區(qū)域三的所有三房源信三息，如三果需要三跨區(qū)開(kāi)三展業(yè)務(wù)三，則要三與其他三區(qū)域的三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)機(jī)三構(gòu)合作三，從而三拆分傭三金。在三香港地三區(qū)，一三般房地三產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三公司采三用的是三公盤(pán)制三，部分三大型的三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)公三司則采三用分區(qū)三公盤(pán)制三。第三節(jié)三客三源信息三管理一、客三源信息三概述（一）三客源信三息的概三念客源是三指房屋三的需求三方，是三對(duì)購(gòu)買(mǎi)三或租賃三房屋有三現(xiàn)實(shí)需三求或潛三在需求三的客戶(hù)三。客源三信息是三指關(guān)于三房屋的三需求者三及其需三求意向三的信息三?？驮葱湃⒌臉?gòu)三成要素三有兩個(gè)三：一是需三求者，三包括個(gè)三人或單三位。二是需三求意向三，包括三需求類(lèi)三型（購(gòu)三買(mǎi)或租三賃），三需求房三屋的位三置、面三積、戶(hù)三型、樓三齡、樓三層、朝三向、價(jià)三格（或三租金）三、產(chǎn)權(quán)三（房改三房、商三品房等三）、房三屋類(lèi)型三（電梯三樓、樓三梯樓）三，購(gòu)買(mǎi)三方式（三一次性三付款、三按揭貸三款）等三信息。（二）客源信三息的特三征客源信三息的特三征有以三下幾個(gè)三：1．指三向性2．時(shí)三效性3．潛三在性（三）客源信三息與房三源信息三的關(guān)系客源信三息與房三源信息三存在如三下關(guān)系三：1．互三為條件三，缺一三不可2．在三市場(chǎng)營(yíng)三銷(xiāo)中，三兩者相三得益彰3．互三為目標(biāo)三，不斷三循環(huán)二、客三源信息三的管理（一）三客源信三息管理三的含義客源信三息管理三是指對(duì)三客源信三息的收三集（獲三取）、三記錄、三儲(chǔ)存、三分析和三利用的三一系列三活動(dòng)。三客源信三息管理三是房地三產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三企業(yè)對(duì)三客源實(shí)三施的一三種管理三。它的三主體是三企業(yè)負(fù)三責(zé)人及三企業(yè)相三關(guān)人員三，它的三客體就三是客源三信息。客源信三息管理三實(shí)際上三就是建三立一個(gè)三以客戶(hù)三為中心三的記錄三或數(shù)據(jù)三庫(kù)，并三對(duì)客源三信息進(jìn)三行分類(lèi)三和系統(tǒng)三管理。三它不僅三包括曾三經(jīng)作為三委托人三完成交三易的人三，也包三括那些三提出需三求或打三過(guò)電話(huà)三的潛在三客戶(hù)和三與交易三活動(dòng)有三關(guān)的關(guān)三系人或三供應(yīng)商三，還可三以包括三那些房三地產(chǎn)經(jīng)三紀(jì)人員三列入目三標(biāo)想進(jìn)三行交易三的潛在三客戶(hù)或三委托人三。（二）三客源信三息的獲三取1．客三源信息三獲取的三方法房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)人三員必須三熟練掌三握下列三獲取客三源信息三的方法三：（1）三門(mén)店攬三客法（2）三廣告攬三客法（3）三人際網(wǎng)三絡(luò)攬客三法（4）三客戶(hù)介三紹攬客三法（5）三講座攬三客法（6）三會(huì)員攬三客法（7）三互聯(lián)網(wǎng)三攬客法2．客三源信息三獲取的三策略隨著房三地產(chǎn)市三場(chǎng)從賣(mài)三方市場(chǎng)三向買(mǎi)方三市場(chǎng)的三轉(zhuǎn)變，三市場(chǎng)營(yíng)三銷(xiāo)觀(guān)念三在房地三產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三活動(dòng)中三的地位三也越來(lái)三越重要三?！耙匀蛻?hù)為三中心”三首先要三明確客三戶(hù)需要三什么。三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)活三動(dòng)就是三要?jiǎng)?chuàng)造三性地適三應(yīng)變化三著的房三地產(chǎn)市三場(chǎng)。（1）三了解客三戶(hù)（2）三隨時(shí)尋三找客戶(hù)三的信息（3）三致力于三把潛在三客戶(hù)轉(zhuǎn)三變?yōu)楝F(xiàn)三實(shí)客戶(hù)（4）三培養(yǎng)終三身客戶(hù)（三）三客源信三息的利三用房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)機(jī)三構(gòu)的業(yè)三務(wù)水平三和業(yè)績(jī)?nèi)己?，三主要體三現(xiàn)在交三易量和三傭金量三上。如三何有效三地利用三客源信三息，提三高成交三率是經(jīng)三紀(jì)人員三的主要三工作目三標(biāo)。要三達(dá)到這三些目標(biāo)三，必須三采取適三當(dāng)?shù)牟呷浴?．客三源信息三不斷更三新2．不三斷提供三房源信三息、激三活客源三信息3．客三源信息三的共享三和分工三合作4．對(duì)三每一個(gè)三客源信三息窮追三不舍5．利三用陳舊三的客源三信息第四節(jié)三房三地產(chǎn)經(jīng)三紀(jì)信息三的計(jì)算三機(jī)管理三系統(tǒng)一、房三地產(chǎn)經(jīng)三紀(jì)信息三的計(jì)算三機(jī)管理三系統(tǒng)的三類(lèi)型建立房三地產(chǎn)經(jīng)三紀(jì)信息三計(jì)算機(jī)三管理系三統(tǒng)，首三先要對(duì)三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)機(jī)三構(gòu)進(jìn)行三企業(yè)信三息化改三造。企三業(yè)信息三化包括三辦公自三動(dòng)化，三業(yè)務(wù)處三理自動(dòng)三化和生三產(chǎn)、設(shè)三計(jì)、客三戶(hù)服務(wù)三自動(dòng)化三。房地三產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三信息系三統(tǒng)主要三有下列三幾種類(lèi)三型：（一）三數(shù)據(jù)管三理的信三息系統(tǒng)（二）三具有流三程控制三功能的三信息系三統(tǒng)（三）三類(lèi)似具三有輔助三決策