某地產(chǎn)項(xiàng)目可行性論證-經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系

項(xiàng)目可行性論證--經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系

（試行）問(wèn)題：1、項(xiàng)目利潤(rùn)是怎樣計(jì)算出來(lái)的？2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要哪些要素投入？3、什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目才是好項(xiàng)目？項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=銷(xiāo)售收入-開(kāi)發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加-期間費(fèi)用-所得稅（期間費(fèi)用包括：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用）土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌投入少、回報(bào)高、見(jiàn)效快一、應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算報(bào)表體系的必要性項(xiàng)目決策科學(xué)化定量分析；全面、多角度分析；動(dòng)態(tài)分析；程序規(guī)范。項(xiàng)目決策效率便于計(jì)算、便于理解、便于檢查。主要基于以下需要：報(bào)表格式、指標(biāo)計(jì)算不統(tǒng)一報(bào)表格式多樣、指標(biāo)不完整、信息不完全。評(píng)價(jià)指標(biāo)不能完整反映項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況過(guò)去主要計(jì)算投資回報(bào)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率指標(biāo)。原項(xiàng)目測(cè)算的弊處二、新的可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系的特點(diǎn)將動(dòng)態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合動(dòng)態(tài)指標(biāo)--考慮資金時(shí)間價(jià)值靜態(tài)指標(biāo)--不考慮資金時(shí)間價(jià)值將指標(biāo)分為核心指標(biāo)和參考指標(biāo)

核心指標(biāo)：主要指標(biāo)，反映核心收益能力參考指標(biāo)：反映某一個(gè)方面或作補(bǔ)充說(shuō)明包括以下四項(xiàng)：除整體指標(biāo)外增加了單項(xiàng)指標(biāo)如：資金峰值比例；地價(jià)支付貼現(xiàn)比；啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)。運(yùn)用函數(shù)工具和公式鏈接簡(jiǎn)化計(jì)算如：凈現(xiàn)值（NPV）函數(shù)；內(nèi)部收益率（IRR）函數(shù)；測(cè)算要素的彈性調(diào)整。資金的時(shí)間價(jià)值：

資金用之于投資，隨著時(shí)間的推移，其價(jià)值會(huì)增長(zhǎng)。今天的1元錢(qián)不等于明天的1元利息；單利；復(fù)利；貼現(xiàn)；現(xiàn)值；終值

資金成本：使用資金要支付代價(jià)

銀行借款：按利率計(jì)付利息股東投入：交付利潤(rùn)三、資金的時(shí)間價(jià)值單利終值計(jì)算:S=P（1+i*t)單利現(xiàn)值計(jì)算:p=s*(1-i*t)n復(fù)利終值計(jì)算:S=P（1+i)

-n復(fù)利終值計(jì)算:p=s（1+i)

問(wèn)：第1年年初存入100元，利率10%，分別按單利和復(fù)利計(jì)算，兩年后其終值多少？四、現(xiàn)金流量與凈流量、凈現(xiàn)值現(xiàn)金流量：指項(xiàng)目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量：指一定時(shí)期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時(shí)凈流量為正值，反之為負(fù)值。凈現(xiàn)值：指未來(lái)資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額。萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目概況：總建35萬(wàn)平米，單位地價(jià)800元/平米，建造成本等1700元；4年開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完畢，平均價(jià)格3214元/平米。五、現(xiàn)金凈流量與利潤(rùn)的關(guān)系利潤(rùn)是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制確定的分期損益?？尚行匝芯恐校F(xiàn)金凈流量可以代替利潤(rùn)作為評(píng)價(jià)投資凈收益的指標(biāo)。

在整個(gè)投資有效年限內(nèi)，項(xiàng)目利潤(rùn)總計(jì)與現(xiàn)金凈流量是相等的。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時(shí)間價(jià)值來(lái)考察投資方案。六、項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系核心指標(biāo)1、內(nèi)部收益率

使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2、銷(xiāo)售凈利率項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷(xiāo)售收入×100%參考指標(biāo)3、總投資回報(bào)率項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資×100%4、銷(xiāo)售毛利率項(xiàng)目利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入×100%5、獲利指數(shù)現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值6、資金峰值比例資金峰值/項(xiàng)目總投資7、地價(jià)支付貼現(xiàn)比各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額8、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/啟動(dòng)資金六、項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系6-1、內(nèi)部收益率（IRR）內(nèi)部收益率：

是指能夠使未來(lái)現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來(lái)現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。簡(jiǎn)單說(shuō)就是使投資方案累計(jì)凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過(guò)借款來(lái)投資項(xiàng)目，將一無(wú)所獲。內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項(xiàng)目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是項(xiàng)目?jī)?nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個(gè)貼現(xiàn)率。

萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目：6-2、銷(xiāo)售凈利率銷(xiāo)售凈利率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷(xiāo)售收入×100%（項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=項(xiàng)目利潤(rùn)-期間費(fèi)用-所得稅）為什么用銷(xiāo)售凈利率取代投資回報(bào)率作為核心指標(biāo)？以銷(xiāo)售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點(diǎn)，除了能反映獲利能力，還可以反映售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，比如，銷(xiāo)售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價(jià)下降9%左右，將基本無(wú)利可圖；而售價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本；銷(xiāo)售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤(rùn)”除以“銷(xiāo)售收入”；投資回報(bào)率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費(fèi)用”，包含不包含“所得稅”？“回報(bào)”是稅前利潤(rùn)還是稅后利潤(rùn)？6-3、總投資回報(bào)率總投資回報(bào)率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資×100%（項(xiàng)目總投資=總開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用）總投資回報(bào)率靜態(tài)的反映了項(xiàng)目總體投資回報(bào)水平，但并不是該項(xiàng)目實(shí)際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小。6-4、銷(xiāo)售毛利率銷(xiāo)售毛利率%=項(xiàng)目利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入×100%（項(xiàng)目利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入-開(kāi)發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加）銷(xiāo)售毛利率的意義：在于體現(xiàn)了項(xiàng)目的獲利空間。即還有多少銷(xiāo)售收入可以用來(lái)抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤(rùn)。銷(xiāo)售毛利率和銷(xiāo)售凈利率的關(guān)系：銷(xiāo)售毛利率-銷(xiāo)售凈利率=銷(xiāo)售稅、費(fèi)率6-5三、獲利三指數(shù)（三現(xiàn)值指三數(shù)）現(xiàn)值指三數(shù)可以三理解為三1元原三始投資三渴望獲三得的現(xiàn)三值凈收三益。現(xiàn)三值指數(shù)三反映了三投資的三效率。計(jì)算現(xiàn)三值指數(shù)三必須預(yù)三先確定三一個(gè)貼三現(xiàn)率，三一般是三期望的三最低資三金回報(bào)三率。按三照集團(tuán)三凈資產(chǎn)三收益率三的要求三我們將三貼現(xiàn)率三為10三%。現(xiàn)值指三數(shù)＞1三說(shuō)明三收益超三過(guò)成本三，投資三收益率三超過(guò)期三望的回三報(bào)率，三項(xiàng)目可三行；現(xiàn)三值指數(shù)三＜1三說(shuō)明其三收益率三達(dá)不到三期望的三回報(bào)率三，項(xiàng)目三不可行三。如果以三內(nèi)部收三益率作三為貼現(xiàn)三率，則三現(xiàn)值指三數(shù)=1獲利指三數(shù)=三現(xiàn)金三流入現(xiàn)三值/現(xiàn)三金流出三現(xiàn)值萬(wàn)科城三市花園三項(xiàng)目萬(wàn)科城三市花園三項(xiàng)目測(cè)三算：6-6三、資金三峰值比三例資金峰三值的界三定：資三金峰值三指在項(xiàng)三目開(kāi)發(fā)三期間，三累計(jì)負(fù)三向凈現(xiàn)三金流量三的最大三值，也三就是資三金的最三大缺口三。資金峰三值是對(duì)三項(xiàng)目而三言，一三般不必三考慮本三公司的三自有存三款余額三。資金峰三值比例三反映了三項(xiàng)目資三金峰值三占總投三資的比三例關(guān)系三。資金峰三值比例三=三資金峰三值/項(xiàng)三目總投三資萬(wàn)科城三市花園三項(xiàng)目測(cè)三算：資金峰三值比例三=三資金峰三值/項(xiàng)三目總投三資=15三000三/（2三800三0+5三950三0）=17三%6-7三、地價(jià)三支付貼三現(xiàn)比本指標(biāo)三反映地三價(jià)支付三的快慢三。土地合三同中的三地價(jià)是三一種名三義地價(jià)三，將各三期支付三的地價(jià)三折算為三現(xiàn)值才三是該項(xiàng)三目的實(shí)三際地價(jià)三。地價(jià)三支付貼三現(xiàn)比反三映了名三義地價(jià)三和實(shí)際三地價(jià)的三關(guān)系。該比例三越小實(shí)三際地價(jià)三越低，三反之實(shí)三際地價(jià)三越高。對(duì)各期三地價(jià)進(jìn)三行折現(xiàn)三同樣要三確定一三個(gè)貼現(xiàn)三率，我三們?nèi)远ㄈ秊?0三%（依三據(jù)同前三）地價(jià)支三付貼現(xiàn)三比=三各期三支付地三價(jià)現(xiàn)值三之和/三地價(jià)總?cè)~萬(wàn)科城三市花園三項(xiàng)目：6-8三、啟動(dòng)三資金獲三利倍數(shù)啟動(dòng)資三金=3三個(gè)最高三的資金三峰值之三和/3啟動(dòng)資三金的界三定：一三個(gè)項(xiàng)目三啟動(dòng)資三金較難三直接計(jì)三算，它三應(yīng)是開(kāi)三發(fā)前期三一定階三段的資三金需求三。因此三我們近三似定義三為3個(gè)三最高峰三值的平三均數(shù)。啟動(dòng)資三金獲利三倍數(shù)的三意義：三在于集三團(tuán)或分三公司投三入一個(gè)三新項(xiàng)目三必須的三啟動(dòng)資三金，將三來(lái)能獲三得多少三倍的凈三利潤(rùn)。三它是一三個(gè)靜態(tài)三的參考三指標(biāo)。啟動(dòng)資三金獲利三倍數(shù)三=項(xiàng)三目?jī)衾凉?rùn)/啟三動(dòng)資金萬(wàn)科城三市花園三項(xiàng)目七、核三心指標(biāo)三的基本三要求（三參考）內(nèi)部收三益率≥三25%三銷(xiāo)售凈三利率≥三9%指標(biāo)評(píng)三價(jià)考慮三：（1）三核心指三標(biāo)確定三指標(biāo)值三標(biāo)準(zhǔn)；三參考指三標(biāo)中的三總體指三標(biāo)未定三標(biāo)準(zhǔn)僅三做參考三；參考三指標(biāo)中三的單項(xiàng)三指標(biāo)結(jié)三合具體三項(xiàng)目分三析評(píng)估三。（2）三經(jīng)過(guò)對(duì)三部分項(xiàng)三目（成三都1期三、大連三等）的三測(cè)試，三其內(nèi)部三收益率三均超過(guò)三30%三。因此三對(duì)一般三多層項(xiàng)三目?jī)?nèi)部三收益率三暫定為三25%三。（3）三經(jīng)測(cè)算三，集團(tuán)三平均稅三前銷(xiāo)售三利潤(rùn)率三為12三%，銷(xiāo)三售凈利三率約在三8.0三4~1三0.2三%之間三，因此三銷(xiāo)售凈三利率暫三定為9三%。八、關(guān)三于本指三標(biāo)體系1、正三確估計(jì)三銷(xiāo)售價(jià)三格、成三本是一三切測(cè)算三正確的三前提；2、正三確的現(xiàn)三金流量三表是保三證指標(biāo)三質(zhì)量的三關(guān)鍵；三制訂切三實(shí)可行三的項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)、三銷(xiāo)售計(jì)三劃是編三制現(xiàn)金三流量表三的基礎(chǔ)三；3、對(duì)三開(kāi)發(fā)周三期小于三3年（三含3年三）的項(xiàng)三目必須三按季度三編制現(xiàn)三金流量三表，開(kāi)三發(fā)周期三超過(guò)3三年的項(xiàng)三目可以三按年編三制；4、凡三是涉及三現(xiàn)金流三量貼現(xiàn)三的指標(biāo)三，其貼三現(xiàn)率均三取10三%；5、關(guān)三于指標(biāo)三值，我三們將收三集整理三不同新三項(xiàng)目的三指標(biāo)，三逐步建三立當(dāng)前三市場(chǎng)條三件下的三經(jīng)驗(yàn)數(shù)三據(jù)，然三后確定三同類(lèi)項(xiàng)三目的指三標(biāo)；6、集三團(tuán)將內(nèi)三部收益三率引入三房地產(chǎn)三項(xiàng)目的三投資決三策尚屬三首次。三該指標(biāo)三體系還三須不斷三完善，三希望有三任何問(wèn)三題及時(shí)三與總部三溝通。THA三NKS三A三L三OT三.謝謝觀三看/歡迎下三載BY三F