某國際城商業(yè)定位及發(fā)展報告

洪湖·濱江國際城·商業(yè)定位及發(fā)展報告2011年×月×日開發(fā)商領導：本案結(jié)合本地市場情況，從城市經(jīng)濟、區(qū)域背景、商業(yè)研究、消費者調(diào)研以及商家訪談等多層面，綜合研究分析了項目的市場定位，并對商業(yè)招商及銷售策略進行了系統(tǒng)的分析。

目錄第一部分城市印象：一、城市環(huán)境二、經(jīng)濟環(huán)境三、政策環(huán)境第二部分市場環(huán)境：一、項目概況二、項目環(huán)境三、商業(yè)環(huán)境第四部分商業(yè)運作：一、招商原則二、招商策略三、分階段布局第三部分商業(yè)定位：一、商業(yè)調(diào)查二、客群定位三、商業(yè)定位四、業(yè)態(tài)規(guī)劃五、商業(yè)布局××××××地產(chǎn)第一部分城市印象：一、城市環(huán)境二、經(jīng)濟環(huán)境三、政策環(huán)境洪湖·濱江國際城·商業(yè)策劃報告洪湖隸屬荊州，武漢城市圈外，省副中心城市外，長株潭城市圈外，鄂西生態(tài)旅游文化圈邊緣，屬于多不管區(qū)域。洪湖交通滯后，隨岳高速、京珠高速、宜黃高速均繞洪湖而行，無高速直通、無國道直通、無鐵路直通。僅有一個長途汽車站。隨岳高速京珠高速宜黃高速要致富，先修路：洪湖隸屬荊州，交通封閉，形同孤島，不利于經(jīng)濟建設。政策環(huán)境城市環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境城市印象洪湖以第一產(chǎn)業(yè)為主導。第二產(chǎn)業(yè)較為落后，目前主要依賴基礎建設及房地產(chǎn)投資拉動建設；落后于第一和第三產(chǎn)業(yè)。洪湖素有“魚米之鄉(xiāng)”之稱，以水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)城市以第一產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，缺乏工業(yè)帶動，城市吸納人口，勞動力外流。政策環(huán)境城市環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境城市印象全市實現(xiàn)社會消費品零售總額53.45億元，增長18.7%，人均可支配收入11100元，增長11.6%。2010年社會零售總額超出人均可支配收入，餐飲消費達到22.5%的增長率，消費力開始大力提升，消費結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變；政策環(huán)境城市環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境城市印象存款漲幅迅猛，缺乏投資渠道存款金額和速度高于貸款金額和速度，固定資產(chǎn)投資增長迅猛，市民投資理財渠道主要依靠儲蓄。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占消費支出比重）由上年54.1%下降到51.5%；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)由上年45.9%上升到47.8%。恩格爾系數(shù)處于城市化水平較低的階段，消費靠食品、理財靠儲蓄，投資渠道單一（固定資產(chǎn)投資）。政策環(huán)境城市環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境城市印象作為荊州的縣級市，洪湖市近年來人口增幅較為緩慢，2010人口基數(shù)為81.94萬人，成負增長。由于城市對外吸納力較低，外來人口極少，城市居民依舊是消費主力，因此主流消費群體較固定，且基本集中在老城區(qū)；隨著近年來洪湖市政府對旅游業(yè)的發(fā)展給予大力扶持并宣傳，當?shù)爻擎?zhèn)人均年收入得到持續(xù)增長，工業(yè)投資加大，一、二、三產(chǎn)業(yè)比重由2009年的37.7：26.3：36.0調(diào)整為34.6：29.4：36.0。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。洪監(jiān)高速已開工建設，洪湖新堤港區(qū)綜合碼頭、燕窩長江大橋、烏林長江大橋等等陸續(xù)開工建設，城市交通環(huán)境的改善將增加人口流動量，提升城市消費力。城市發(fā)展現(xiàn)狀：政策環(huán)境城市環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境城市印象城市啟示小結(jié)城市印象經(jīng)濟建設落后，但增長迅速產(chǎn)業(yè)少，投資渠道單一，主要依靠儲蓄；消費主要依靠零售業(yè)，餐飲業(yè)增長迅猛，消費結(jié)構(gòu)開始調(diào)整；居民消費指數(shù)高于收入指數(shù)，資金回流嚴重；城市化進度在加快，商業(yè)市場前景已更為明朗?！痢痢痢痢痢恋禺a(chǎn)第二部分市場環(huán)境：一、項目概況二、項目環(huán)境三、商業(yè)環(huán)境洪湖·濱江國際城·商業(yè)策劃報告建面：51043.73平米商業(yè)：13735.77平米住宅：31852.12平米容積率≥4.99建筑密度≤46%綠地率：47%停車位：123個總戶數(shù)：252戶本案規(guī)模較小，但商業(yè)部分所占項目總建面比例較大，市場份額高，去化難度大！且商業(yè)部分的利益不低于住宅部分，任務重，責任重。經(jīng)濟技術指標：商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境本案項目位于園林路與赤衛(wèi)路交匯處；南靠赤衛(wèi)路向西直通沿江大道，向東經(jīng)過荷花廣場通往新城區(qū)；北靠園林路，與聚金廣場相鄰，沿路向西通往實驗中學。啟示：周邊商業(yè)成熟，人氣旺、競爭大，本案需精準定位。地理區(qū)位：居住區(qū)實驗中學文泉中學聚金廣場商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境處于城市生活主干道（園林路、赤衛(wèi)路），交通方便；毗鄰成熟商圈（聚金廣場、人民路），人氣較旺；多所學校盤踞周圍，教育氛圍濃厚；臨近居民區(qū)，鬧中取靜；啟示：在動與靜的結(jié)合地帶，面臨大型商業(yè)體的競爭，必須樹立第一或唯一的商業(yè)價值體系才能使商業(yè)有所建樹，提升附加值。周邊環(huán)境：商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境老城區(qū)目前有大型商家開始進駐（如中百倉儲等），品牌商家云集，具有改變老舊商業(yè)、更換新型商業(yè)的氣象。新城區(qū)卻地廣人稀，缺少人氣，商業(yè)一片茫然。本案所處的城西商業(yè)圈已開始更新?lián)Q代，有根深蒂固之勢，不存在與新城區(qū)之間的區(qū)域之間的競爭，但區(qū)域內(nèi)部競爭激烈。城東城西城市發(fā)展已形成了老城區(qū)（城西）、新城區(qū)（城東）兩個區(qū)域板塊。城西歷史悠久，人氣旺盛，有深厚的商業(yè)根基，成熟的商業(yè)氛圍。該區(qū)域新老商業(yè)交匯，如聚金廣場、寶安商業(yè)廣場，匯金廣場等新型商業(yè)體，宏偉路、人民路等商業(yè)老街；城東為規(guī)劃中的新興區(qū)域，政府職能機構(gòu)辦公樓開始建設搬遷，馬路寬闊、房地產(chǎn)項目云集，大有開拓疆野之勢。商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境核心商圈延伸商業(yè)聚金廣場核心商圈主要由宏偉南路、人民路一巷，及愛國路圍合而成，主要商業(yè)形式以商廈裙樓或沿街商業(yè)為主。老城區(qū)商圈為洪湖市級商圈，輻射范圍覆蓋全市各區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。匯集了全市消費人口。新型商業(yè)代表如寶安商業(yè)廣場、聚金廣場、匯金廣場形成了洪湖商業(yè)的支柱。寶安廣場匯金廣場商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境城市商業(yè)核心地段，傳統(tǒng)的沿街商鋪，人流量、車流量最為密集，認知度高，租金實現(xiàn)最高；主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為服裝、珠寶、餐飲、百貨等，其中以服裝為主導；商業(yè)形象較好，品牌集中。品牌以國內(nèi)大眾品牌為主，輔以新興中低端時尚品牌，門頭裝修較為大氣，在洪湖略有高端品牌的氣勢。租金水平：每平米每月約在150-170元。周邊商業(yè)：宏偉南路點評：擁有臨街店鋪獨有的地段優(yōu)勢，存活率高、競爭力強。商業(yè)品牌缺乏高度。商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境依靠商業(yè)的地段優(yōu)勢，以及項目本身的規(guī)模，規(guī)劃整齊有序。一層為服裝、餐飲、化妝品、皮具、珠寶；二層為服裝、運動休閑、鞋帽箱包、飾品；三層欲整體對外招商，目預定業(yè)態(tài)為餐飲、KTV、網(wǎng)吧、電玩城、兒童游樂城；租金水平：一層每月每平米約160-170元，二層每月每平米約40元，且存活率低。商圈代表：寶安商業(yè)廣場點評：最基本的商業(yè)模式及大眾化業(yè)態(tài)組合，品牌度一般，新瓶裝老酒，缺乏競爭力。商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境商圈代表：聚金廣場依靠商業(yè)的地段優(yōu)勢打造了凹形商業(yè)。設計布局較為合理，利用凹形聚集人氣，最終因為商業(yè)體量太大，定位過于浮夸而與城市消費力不足相違背。經(jīng)營模式為出售之后代為招商管理。一層多為通信、數(shù)碼等電子產(chǎn)品為主；二、三層多為空置；目前已引進了中百倉儲，打開了外來零售業(yè)進駐的大門。項目點評：以出售為目的而不參與經(jīng)營的商業(yè)大多是因為開發(fā)商對市場缺乏深刻的認識，缺乏商業(yè)運作實力。2.8萬方的商業(yè)體量若不挖空心思，將會成為商業(yè)死角。商業(yè)環(huán)境項目概況項目環(huán)境市場環(huán)境業(yè)態(tài)分三布：餐三飲、服三裝、百三貨、零三售、藥三房、農(nóng)三貿(mào)市場三、休閑三娛樂等三，業(yè)態(tài)三繁雜，三經(jīng)營種三類較低三，但檔三次及形三象普遍三較差；租金水三平：東三西兩端三差異明三顯，東三段因靠三近老城三區(qū)，租三金相對三較高，三每月每三平米約90-三110元，西三段人氣三較低，三每月每三平米僅三在50-三70元。點評：三業(yè)態(tài)混三雜凌亂三，檔次三普遍較三低，東三西兩端三租金差三異大，三以服務三社區(qū)生三活為主三，生存三力強，三不存在三商業(yè)競?cè)隣?。愛國路三：商業(yè)環(huán)三境項目概三況項目環(huán)三境市場環(huán)三境烏林大三道業(yè)態(tài)分三布：以三五金、三家裝為三主導，三配以少三量藥房三、餐飲三、零售三等；租金水三平：平三均每月三每平米三約在50-三60元。文泉西三路業(yè)態(tài)分三布：盡三管路段三內(nèi)汽車三站，周三邊還有三眾多行三政單位三，商業(yè)三數(shù)量卻三較為稀三少，主三要經(jīng)營三業(yè)態(tài)為三餐飲、三賓館、三零售、三百貨等三；租金水三平：租三金實現(xiàn)三在全市三處于較三低水平三，每月三每平米三僅在20-三30元。周邊商三業(yè)——烏林大三道、文三泉西路點評：三社區(qū)配三套商業(yè)三為主，三商業(yè)零三散，無三人氣，三無業(yè)態(tài)三支撐，三不考慮三競爭影三響。商業(yè)環(huán)三境項目概三況項目環(huán)三境市場環(huán)三境商業(yè)環(huán)三境評估綜合商三圈內(nèi)的三主力商三業(yè)形態(tài)三、市場三業(yè)態(tài)、三商業(yè)容三量及抗三性等因三素，同三時結(jié)合三項目操三作要求三、預期三收益等三，我司三確定商三業(yè)資源三的利用三與優(yōu)化三作為地三塊的發(fā)三展方向三。商業(yè)形三態(tài)商業(yè)環(huán)三境以臨街三商鋪為三主。自三主經(jīng)營三和管理三，市場三整合力三弱。老城區(qū)三開始融三入新的三經(jīng)營模三式。市場業(yè)三態(tài)購物以三服裝、三鞋包為三主娛樂以三餐飲、三酒店、KTV等為主以滿足三基本消三費需求三為主流三業(yè)態(tài)，三消費層三次偏低三。商業(yè)容三量中低端三商業(yè)體三量較大三，充分三滿足市三場需求三，呈飽三和狀態(tài)三。高端商三業(yè)有很三大的潛三質(zhì)，但三缺乏足三夠的消三費力。扁平式三商業(yè)教三受市場三追捧，三對二、三三層商三鋪抗性三較大，三對一層三商鋪更三加青睞三。商業(yè)抗三性評估目三標城市消三費力不三足，聚三金廣場三等大型三商業(yè)價三值未體三現(xiàn)。以三服裝為三主力消三費產(chǎn)品三，缺乏三國際知三名品牌三，缺乏三大型知三名商業(yè)三企業(yè)，三市場對三品牌認三知度有三待提高三。商業(yè)環(huán)三境點評三：洪湖三市屬初三級市場三上升階三段，未三來五年三內(nèi)一個三城市只三有一個三商業(yè)中三心。商業(yè)環(huán)三境項目概三況項目環(huán)三境市場環(huán)三境優(yōu)勢劣勢機會威脅SWO三T分析：交通：三園林路三與赤衛(wèi)三路交接三處，生三活主干三道交通便三捷。規(guī)模：三綜合體三量較大三，具有三形成唯三一性或三第一性的三重要商三業(yè)標志三。地段：三面對核三心商圈三，成熟三商業(yè)地三段，認三知度和識三別度較三高。城市環(huán)三境：人三口基數(shù)三少，城三市板塊三開始分三流，消費力三支撐不三夠。地段環(huán)三境：位三于商業(yè)三中心背三街區(qū)，三人氣較三差。經(jīng)營方三式：以三出售為三最終目三的，物三業(yè)服務三后續(xù)管理三有所不三足。消費習三慣：商三業(yè)體量三太大，三二、三三層是難三點。宏觀：三基礎建三設加強三，城市三人口流三動量將三增加，消三費基數(shù)三有望擴三大。經(jīng)濟：三居民收三入增長三，資金三回流量三大，投三資渠道單一，三儲蓄增三長，消三費力增三強。市場：三商業(yè)結(jié)三構(gòu)開始三轉(zhuǎn)型，三老城區(qū)三仍然是三城市商業(yè)中三心，各三類商業(yè)三處于市三場空白三點。地段：三商圈競?cè)隣幜?，三具有打三造特色三商業(yè)的三潛力。區(qū)域內(nèi)三競爭：三主要來三源于地三段競爭三，周邊三商業(yè)地段三好，人三流旺，三忠誠度三高。業(yè)態(tài)三競爭三：服裝三、娛樂三、餐飲三等傳統(tǒng)三和新型消費三業(yè)態(tài)競?cè)隣幦找嫒鰪?。商業(yè)體三競爭：三大型商三業(yè)體逐三漸增多三，規(guī)模三較大，客三戶分流三嚴重，三威脅較三大。商業(yè)環(huán)三境項目概三況項目環(huán)三境市場環(huán)三境未來競?cè)隣幊鞘袞|三遷聚金二三期現(xiàn)有競?cè)隣幘劢饛V三場寶安商三業(yè)廣場其他商三業(yè)啟示：三打開思三路，抓三住機遇，打造三城市新三商業(yè)體三。契機區(qū)域內(nèi)三商業(yè)地三位城市商三業(yè)升級項目規(guī)三模效應本案小三結(jié)市場環(huán)三境概念性三主題商三業(yè)××××××地產(chǎn)第三部三分三商三業(yè)定三位：一、商三業(yè)調(diào)查二、客三群定位三、商三業(yè)定位四、業(yè)三態(tài)規(guī)劃五、商三業(yè)布局洪湖·濱江國三際城·商業(yè)策三劃報告本地人三對商鋪三的購買三熱情較三低，商三鋪存在三市場需三求不足三。初級商三業(yè)市場三轉(zhuǎn)型階三段，不三適合過三于超前三的、快三速發(fā)展三型商業(yè)三。規(guī)模不三能取勝三，業(yè)態(tài)三組合才三是制勝三法寶。利用項三目地理三優(yōu)勢，三打造集三中式商三業(yè)。以過渡三性商業(yè)三為主，三主打時三尚消費三引領潮三流。商業(yè)物三業(yè)經(jīng)營三必須注三重地域三文化，三不能一三味拔高三脫離市三場。12345對于本三案的啟三示：項目啟三示業(yè)態(tài)調(diào)三查消費調(diào)三查商業(yè)調(diào)三查客群定三位目標群三體鎖定客戶群三體定位目標群三體分析目標群三體鎖定三：有較為三頻繁的三消費行三為及能三力、有三強烈的三消費欲三望的群三體?！嗄?、三女性、三兒童及三學生群三體為消三費主力三。目標群三體分析三：他們的三性格及三消費心三理：年輕、三時尚、三追求個三性。好奇心三強，愛三面子、三好攀比三。購物沖三動、缺三乏理性三，容易三受宣傳三鼓動。盲目消三費，不三重性價三比，追三求品牌三。消費能三力一般三，但消三費頻繁三，容易三受誘惑三。閑暇時三間多，三愛群體三活動，三口碑傳三播影響三大。目標群三體鎖定客戶群三體定位目標群三體分析客群定三位客戶群三體定位三：以項目三為核心1公里半三徑內(nèi)的三消費群三體為主三力消費三群體。以項目三為核心2公里半三徑內(nèi)的三消費群三體為次三主力消三費群體三。以輻射三洪湖市三周邊鄉(xiāng)三鎮(zhèn)人口三為偶得三客戶群三體。目標群三體鎖定客戶群三體定位目標群三體分析客群定三位1、定位三依據(jù)消費者三需求啟三示填補消三費空白三、引導三新消費三需求；保證整三體項目三的先進三性和引三導性。片區(qū)商三業(yè)市場三啟示商業(yè)主三題化、三規(guī)?；?、特色三化；吸引片三區(qū)消費三、吸納三傳統(tǒng)商三業(yè)板塊三；填補區(qū)三域空白三，塑造三商業(yè)標三桿。商家需三求啟示整合優(yōu)三勢資源三，增強三商家吸三引力；主力業(yè)三態(tài)帶動三其它品三牌商家三入駐；訂單式三商業(yè)，三確保招三商精確三制導。項目區(qū)三域分析三啟示依托老三商圈，三培育新三市場。競爭案三例啟示打造個三性化商三業(yè)；塑造消三費新文三化；合理控三制競爭三業(yè)態(tài)比三例，加三大餐飲三娛樂業(yè)三態(tài)比例三。商業(yè)定三位項目定三位依據(jù)項目概三念定位項目主三題定位以體驗三式消費三為核心三的玩樂三圈，創(chuàng)三意體驗三、特色三餐飲、三休閑娛三樂等功三能于一三體的玩樂、三時尚商三業(yè)圈項目定三位依據(jù)項目概三念定位項目主三題定位1、檔次三定位整體檔次定位于武漢銷品茂業(yè)態(tài)豐富、集中，商業(yè)擁有區(qū)域內(nèi)的唯一性，適合大眾消費。武漢銷品茂武漢銷品茂Cen三taPro項目定三位依據(jù)項目延三伸定位項目主三題定位配套購物DIY餐飲2、功能三定位休閑娛三樂創(chuàng)意生三活街區(qū)項目定三位依據(jù)項目延三伸定位項目主三題定位3、形象三定位本項目三商業(yè)以DIY為主題三，年輕三、時尚三、動感三的青春三文化為三塑造藍三本，將三本項目三的商業(yè)三加入融三入性、三藝術性三、樂趣三性三大三核心元三素，借三助商業(yè)三的獨特三位置，三創(chuàng)造一三個富有三浪漫氣三質(zhì)和商三業(yè)氛圍三共榮的三風情購三物中心三。DIY你的樂三趣，玩三轉(zhuǎn)園林三街項目定三位依據(jù)項目延三伸定位項目主三題定位業(yè)態(tài)定三位1、定位三依據(jù)業(yè)態(tài)定三位原則三：擁有三超前的三概念商三業(yè)，符三合當?shù)厝M水三平，符三合項目三規(guī)模。玩：豐三富產(chǎn)品三，滿足三成人、三學生、三兒童的三消費水三平和消三費心理三，為項三目主力三業(yè)態(tài)。將飲食三、購物三娛樂化三，把文三化主題三與業(yè)態(tài)三結(jié)合起三來，形三成鮮明三的娛樂三文化內(nèi)三涵。吃：豐三富產(chǎn)品三，滿足三不同口三味，符三合不同三層次的三消費群三體，打三造創(chuàng)意三性餐飲三，為項三目的次三主力業(yè)三態(tài)。購：滿三足日常三的消費三習慣和三生活需三求，不三打消費三牌，主三打娛樂三牌，為三項目的三補充業(yè)三態(tài)。2、定位三理念：業(yè)態(tài)規(guī)三劃1層精品三服飾店三：國際服三裝品牌三折扣店三，創(chuàng)意三店、風三水配飾三店（家三居、辦三公、汽三車、隨三身掛飾三）2層餐飲三、娛樂三：華萊士三、多米三諾西式三快餐，三星座咖三啡，雅三園蒸品三、壽司三店。KTV、網(wǎng)吧3層娛樂三：4D電影院三，游戲三廳，桌三游吧，三娛樂城三，足浴三中心，三等。垂直動三線布局布局原三理橫向動三線布局尊重商三業(yè)的垂三直動線三設計原三理：三層經(jīng)三營業(yè)態(tài)三對承租三面積要三求較大三，租金三承受范三圍有限三，同時三為定向三消費，三對樓層三要求不三高，并三有利將三人流向三上引入三，帶動三一層、三二層商三業(yè)人氣三。業(yè)態(tài)布三局二層集三中經(jīng)營三餐飲，三以西餐三為主的三餐廳更三具有休三閑功能三，能吸三收周邊三商業(yè)人三氣，帶三動沿街三部分的三商業(yè)人三流。一層設三計大面三積服裝三精品店三，通過三大招牌三、大入三口及良三好的品三牌形象三展示迎三客，制三造繁華三景象，三一樓的三繁華程三度決定三二、三三樓的商三業(yè)氛圍三。垂直動三線布局布局原三理橫向動三線布局一層平三面圖創(chuàng)意店國際品三牌服裝三折扣店國際品三牌服裝三折扣店創(chuàng)意店一樓商三業(yè)定位三：精品主三力業(yè)態(tài)以國際三品牌服三裝折扣三店為主三題的終三端知名三銷售商三（如ITA三T、邁埡三、?？ㄈ┑纫?，打三造國際三服裝折三扣精品三店。而三沿街部三分可根三據(jù)業(yè)主三意愿自三行出租三。目的：三引入新三型商業(yè)三模式優(yōu)三于周邊三同業(yè)態(tài)三商家進三行競爭三，提升三商業(yè)競?cè)隣幜?，三沿街商三鋪價值三較高，三可根據(jù)三業(yè)主意三愿自行三選擇統(tǒng)三一出租三或自行三處置。垂直動三線布局布局原三理橫向動三線布局目前當三地居民三認為最三需要增三補的商三業(yè)業(yè)態(tài)三是：百貨商三場和大三型連鎖三超市,認為是三一種時三尚、有三檔次和三品位的三體現(xiàn)三。當?shù)鼐尤褚孕∪~度的三日常消三費品消三費為主三，主要三為服裝類，同時三手袋/鞋、日三常家庭三用品、三化妝品三消費也三占有較三大比例三。綜合因三素來講,影響洪三湖居民三購物地三點選擇三的主要三因素是合適的三價格及三便利的三交通。價格交通距離休閑消費心三理消費喜三好一樓商三家推薦三：ITA三T整合了三國際知三名的服三裝品牌三并以會三員形式三銷售的三折扣店三，會員三遍及全三國，會三員卡通三用，有三龐大的三消費群三體。一樓商三家推薦三：邁埡整合了三國際國三內(nèi)知名男裝品牌并三以會員三形式銷三售的折三扣店，三會員卡三全國通三用。能三以加盟三的形式三存在。一樓商三家推薦三：?？ㄕ狭巳龂H國三內(nèi)知名女裝品牌并三以會員三形式銷三售的折三扣店，三會員卡三全國通三用?；パa性三特色商三業(yè)推介垂直動三線布局布局原三理橫向動三線布局沿街商三業(yè)產(chǎn)品三特別介三紹：本三命年、三石頭記三、石來三運轉(zhuǎn)等三風水店三。說明：三該類店三深的老三人、年三輕人的三喜愛，三將風水三、講緣三分、講三運氣，三對喜好三該事物三的人的三身邊的三朋友有三很大影三響。沿街商三業(yè)產(chǎn)品三特別介三紹：DIY產(chǎn)品之三十字繡三、陶瓷三娃娃。DIY：Do三it三you三rse三lf,自己動三手做，三趣味，三好玩，三增加動三手能力三，培養(yǎng)三智慧。三深受學三生、兒三童、及三廣大女三性朋友三喜歡。垂直動三線布局布局原三理橫向動三線布局特別介三紹：DIY蛋糕店經(jīng)營模三式：根三據(jù)自己三的喜好三制作不三同顏色三、大小三、形狀三、圖案三等各種三蛋糕，三適合朋三友生日三、送禮三、娛樂三等；在三青年、三情侶、三學生、三兒童等三年輕群三體間較三為流行三，也可三請人代三做。垂直動三線布局布局原三理橫向動三線布局尊重商三業(yè)的高三人氣，三高回報三率原則三：沿街部三分以商三業(yè)價值三的特殊三性可由三商戶自三行經(jīng)營三，但必三須與整三體商業(yè)三定位相三吻合。一樓商三業(yè)的興三旺與否三與二、三三樓的三商業(yè)命三脈息息三相關，統(tǒng)一招三商便于三聚集人三氣，提三升整體三商業(yè)價三值。一層走三道、樓三體多，三處處是三商機，三但若劃三分小格三子容易三增加死三角，不三便于商三家經(jīng)營三，更不三利于后三期銷售三。垂直動三線布局布局原三理橫向動三線布局二層平三面圖星座咖三啡廳壽司店網(wǎng)絡會三所西式快三餐蒸品店KTV二層商三業(yè)定位三：次主力三業(yè)態(tài)，三以特色三餐飲業(yè)+主力商三業(yè)定位三。以業(yè)三態(tài)的特三殊性對三周邊商三業(yè)形成三排他性三，避免三同區(qū)域三內(nèi)有同三樣的業(yè)三態(tài)出現(xiàn)三而爭奪三市場。沿街部三分以大三面積餐三飲布局三，提升三整體形三象，同三時增加三與周邊三業(yè)態(tài)的三互補性三，且便三于分割三。二層商三業(yè)平面三布局——排他性三商業(yè)垂直動三線布局布局原三理橫向動三線布局目前洪三湖餐飲三業(yè)部分三檔次不三高，衛(wèi)三生條件三達不到三要求，三當?shù)鼐尤裾J為三首要補三充的服三務類消三費為衛(wèi)生條三件達到三要求的三餐飲業(yè)三。洪湖目三前咖啡廳/酒吧此三類休閑業(yè)三餐飲為三數(shù)不少三，在洪三湖具有三一定需三求;同時西三式快餐三（肯德三基）、三帶棋牌三室的茶三館等是三當?shù)厝巳矚g的三餐飲類三。啟示：三對西式快三餐和高三級餐廳有所期三待。垂直動三線布局布局原三理橫向動三線布局星座咖三啡：概三念餐飲三業(yè)。經(jīng)營模三式：以三不同星三座、心三情、天三氣配不三同口味三的咖啡三、配不三同的盛三裝容器三的經(jīng)營三模式，三消費不三高，符三合情侶三、學生三、兒童三等年輕三群體的三品味和三檔次，三具有豐三富的趣三味性和三娛樂性三。特別介三紹：星三座咖啡垂直動三線布局布局原三理橫向動三線布局西式快三餐：新三興餐飲干凈、三衛(wèi)生、三快捷，三消費不三高，適三合各類三人群。特別說三明：西三式餐廳三的環(huán)境三更是一三個休閑三空間。蒸品店三：新興三餐飲干凈、三衛(wèi)生、三營養(yǎng)價三值高，三美容養(yǎng)三生，適三合女性三及中老三年人。特別介三紹：特三色餐飲垂直動三線布局布局原三理橫向動三線布局尊重商三業(yè)的垂三直動線三設計原三理：以特色三餐廳（三或創(chuàng)意三美食）三為主題三的次主三力業(yè)態(tài)三扎堆后三更具有三號召力三，既補三充了周三邊商業(yè)三的空缺三，亦增三添了“三濱江國三際城”三的亮點三。以網(wǎng)吧三、KTV為主題三的主力三業(yè)態(tài)符三合項目三“玩”三的概念三。網(wǎng)吧三和KTV廳兼具三娛樂性三，本身三不乏人三氣，特三殊經(jīng)營三模式更三能使人三流聚集三，放在三二層。二層樓三梯、走三道部分三較多，三面積分三割應大三于一樓三，按該三業(yè)態(tài)自三由組合三分割后三為最佳三面積。垂直動三線布局布局原三理橫向動三線布局三層平三面圖棋牌室洗浴中三心汗蒸館4D影院桌游吧兒童游三樂場三層商三業(yè)定位三：主力業(yè)三態(tài)以新型三創(chuàng)意商三業(yè)+大眾市三場需求三性商業(yè)三為主。改變傳三統(tǒng)經(jīng)營三模式，三提高市三場份額三。以專屬三性商業(yè)三與城區(qū)三其他商三業(yè)形成三互斥性三，打造三人無我三有、人三有我優(yōu)三的新型三商業(yè)業(yè)三態(tài)。三層商三業(yè)平面三布局——專屬性三商業(yè)垂直動三線布局布局原三理橫向動三線布局購物餐飲休閑洪湖市三民認為三目前洪三湖的商業(yè)水三平還不夠三，需要三改善，三但能基三本滿足三需求；休閑場三所則非常三缺乏，三需要改三善和提三供。洪湖市三商業(yè)業(yè)三態(tài)滿意三度調(diào)查專屬性三特色商三業(yè)推介垂直動三線布局布局原三理橫向動三線布局主題業(yè)三態(tài)：4D影院特點：三概念新三穎、價三格低廉三，有很三強的體三驗感，三具有強三烈的時三代特征三，能迅三速融入三到學生三、兒童三、青年三、情侶三群體中三。在一、三二線城三市具有三很好的三市場，三存活率三高。在三、三四線城三市正在三普及推三廣中。垂直動三線布局布局原三理橫向動三線布局專屬性三特色商三業(yè)推介主題業(yè)三態(tài)：桌三游吧特點：三時尚好三玩、具三有群體三消費效三應，經(jīng)營模三式：三只需按三標準消三費18元/人，可三享有飲三料、果三茶、爆三米花、三冰淇淋三之類隨三便要。三提供書三刊、期三刊，20余臺電三腦上網(wǎng)三，24小時營三業(yè)，三猶如肯三德基。消費群三體：學三生、兒三童、未三成年人三可進。專屬性三特色商三業(yè)推介垂直動三線布局布局原三理橫向動三線布局汗蒸、三洗浴中三心專屬性三特色商三業(yè)推介棋牌室能提供三電視、三網(wǎng)絡、三茶水、三飲料、三水果、三零食并三能小憩三的以棋三牌為主三題的休三閑場所三，與汗三蒸、足三浴等業(yè)三態(tài)形成三互補。布局原三理布局原三理：尊重商三業(yè)的垂三直動線三設計原三理：整層布三局為娛三樂性商三業(yè)，消三費可高三可低，三使商業(yè)三存活率三提高，三完全融三入了“三娛樂到三底”的三商業(yè)定三位。三層業(yè)三態(tài)需求三面積大三，屬定三向消費三業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)符三合客戶三消費行三為習慣三，經(jīng)營能三力不受三樓層限三制，該三商業(yè)面三積的劃三分較更三符合商三家租金三要求的三需要。三層以三停留性三商業(yè)為三主，消三費目的三強。業(yè)三態(tài)豐富三，能與三其他樓三層不同三業(yè)態(tài)形三成互補三循環(huán)消三費。垂直動三線布局布局原三理橫向動三線布局業(yè)態(tài)布三局符合三主力群三體消費三習慣和三能力，三形成消三費內(nèi)循三環(huán)。動線設三計：上三下動線三布局合三理，無三死角。業(yè)態(tài)互三斥性業(yè)態(tài)組三合集中式三業(yè)態(tài)組三合具有三競爭優(yōu)三勢，與三外部競?cè)隣幃a(chǎn)品三拉開差三距。業(yè)態(tài)互三補性以餐飲三、購物三、玩為三載體，三主打娛三樂主題三概念，三與周邊三商業(yè)形三成互補三，保證三項目良三性競爭三。業(yè)態(tài)氛三圍設計集中式三業(yè)態(tài)組三合，動三線布局三具備良三好的社三交空間三；業(yè)態(tài)集三中，產(chǎn)三品豐富三，極具三商業(yè)號三召力。定位精三準，創(chuàng)三意，能三提高顧三客的愉三悅性，三降低購三物產(chǎn)生三的疲勞三感和厭三倦感。業(yè)態(tài)主三題評估目三標小三結(jié)商戶選三擇商鋪三大部分三仍僅傾向于三選擇首三層經(jīng)營，三極少數(shù)三愿意選三擇二層三，而對三于一層三帶夾層三有一定三的接受三度，但三需求度三不高。商戶對三鋪位面三積的需三求在41-三60㎡之間最多，三占63.三8%，61-三80平方米三占22.三5％；選三擇30-三40平方米三占10.三0％；對81-三120平方米三鋪位的三商戶占3.8三%，大面三積商鋪三需求較三低。投資客三戶需求三情況項目啟三示業(yè)態(tài)調(diào)三查消費調(diào)三查商業(yè)調(diào)三查商家氛三圍的選三擇原則三：以便三于提升三商業(yè)氛三圍，在三商業(yè)投三入運作三后能迅三速形成三良性商三業(yè)產(chǎn)值三，達到三提升商三業(yè)價值三的目的三。商業(yè)面三積分割三的問題三：面積三適當，三控制總?cè)齼r，可三租可售三。商家的三經(jīng)營管三理問題三：在選三擇的業(yè)三態(tài)中都三具備自三主經(jīng)營三和管理三的能力三，無需三重新由三專門的三商業(yè)運三營公司三整合管三理，為三后來的三物業(yè)增三加管理三負擔。該商業(yè)三業(yè)態(tài)組三合遵循三了以下三原理：××××××地產(chǎn)第四部三分三商三業(yè)運三作：一、招三商原則二、招三商策略三、分三階段布三局洪湖·濱江國三際城·商業(yè)策三劃報告招商目三的：取三得良好三的銷售三業(yè)績（三價格、三周期、三品牌形三象）商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局三快：三快速回三籠資金三；快速組三建市場三網(wǎng)絡；快速將三產(chǎn)品送三抵終端三；招商原三則：三三快三省三?。汗?jié)省人三力；節(jié)省物三力和財三力；節(jié)省時三間和精三力；招商調(diào)三性高調(diào)招三商三低調(diào)招三商VS商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局高調(diào)招三商推廣手三法：大三規(guī)模、三多媒介三、高密三度廣告三投放短期內(nèi)三工作量三極大，三招商推三廣成本三較大運作順三序：先三招商后三銷售風險評三估：在三市場反三應預期三較好的三情況下高調(diào)招三商易于三取得較三大的成三功反之一三旦招商三進展不三利風險極三高，并三將帶來三一系列三的問題商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局高調(diào)招三商的負三面影響1、負經(jīng)三營：廣三告推廣三成本大三，招商三回報收三益小2、招商三不成功三，打擊三經(jīng)營商三戶和投三資者信三心，直三接影響三后期銷三售；3、返租三經(jīng)營，三增加物三業(yè)部門三的壓力三和經(jīng)營三成本；4、公司三形象和三樓盤形三象受損三。商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局低調(diào)招三商商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局推廣手三法：前三期極少三廣告投三放，三以上門三拜訪交三流說服三為主，三招商力三度弱，推三廣成本三偏?。贿\作順三序：招三商、銷三售同時三進行風險評三估：綜三合風險三小，一三旦招商三不利，三有一定三的回旋三余地，三對項目三招商銷售三產(chǎn)生的三負面影三響不會三太大。高調(diào)——招商推三動銷售低調(diào)——銷售帶三動招商商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局低調(diào)招三商風險三更小，三更符合三項目三三快三省三原則，三最直接三觸動商三業(yè)運作三初衷。第一步:制定項三目相關三招商政三策第二步:目標意三向客戶三招商簽三約第三步:正式開三盤銷售三儀式商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局租金政三策：設三定租金三遞增形三式（6個月免三租，3個月減三半收租三）；設定免三租形式三（分區(qū)三統(tǒng)一租三金）；設定租三金收取三方式（三按季度三為周期三繳納）進場政三策：押三金收取三；物業(yè)管三理費收三??；設定物三業(yè)管理三收取方三式（按三季度為三周期繳三納）第一步:制定項三目相關三招商政三策商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局第二步:目標意三向客戶三招商簽三約[第一階三段]：進場三后兩個三月周期目標:前期登三記客戶三簽約廣告配三合:發(fā)送招三商海報[第二階三段]：進場三后第3個月起三目標:上門拜三訪客戶三意向簽三約

廣三告配合:銷售廣三告商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局第三步:正式開三盤銷售三儀式銷售策三略：租三售同步租售同三時開始,用招商三推動銷三售（商三家簽屬三意向協(xié)三議，買三家認籌三等待開三盤通知三）第一年三免租出三租帶動三招商價格策三略：放三水養(yǎng)魚通過蓄三客、認三籌及意三向商家三簽約條三件做定三價參考三依據(jù)根據(jù)市三場反應三制定價三格策略商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局廣告入三市時機三：201三2年1月前部三分重要三地段戶三外入市三，做媒三體告知201三2年3月份所三有媒體三入市，三傳遞項三目啟動三信息商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局123項目進三場時機三判斷：上半年三是商家三制定計三劃期，三適合外三出尋找三商機下半年三是商業(yè)三銷售旺三季，以三回籠儲三備資金招商團三隊進場三時機：201三2年1月前完三成團隊三框架組三建；201三2年3月份前三所有團三隊進場三。第一階三段：項三目概念三階段（三商家、三買家蓄三客階段三）第二階三段：項三目產(chǎn)品三階段（三產(chǎn)品發(fā)三布）第三階三段：商三業(yè)認籌三階段（三認籌儀三式）第四階三段：商三業(yè)開盤三階段（三開盤儀三式）第五階三段：商三業(yè)開街三階段（三開街儀三式）第六階三段：商三業(yè)調(diào)整三階段（三調(diào)整商三家）推廣分三階段布三局商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局第一階三段：項三目概念三階段（三商家、三買家蓄三客階段三）商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局推廣主三題：濱三江國際三城，大三型休閑三餐飲娛三樂城推廣目三的：品三牌形象三告知，三表明項三目立場三，吸引三商家和三消費者三。推廣手三法：工三地形象三包裝，三售樓處三現(xiàn)場包三裝戶外廣三告布局三，宣傳三海報、三樓書營銷手三法：招三商、銷三售同步三啟動，對大型三主力商三家資源三進行梳三理和項三目傳播三、蓄客三。第二階三段：項三目產(chǎn)品三階段商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局推廣主三題：濱三江國際三城，DIY你的生三活，玩三轉(zhuǎn)園林三街推廣目三的：項三目主題三告知，三產(chǎn)品詳三解階段推廣手三法：宣三傳海報三、樓書三、推介三招商手三冊、SP活動營銷手三法：對三大型主三力商家三資源進三行梳理三和項目三傳播。SP活動：三階段末三期整合三商家資三源舉行商業(yè)推三介會。第三階三段：商三業(yè)認籌三階段商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局推廣主三題：成三熟商圈三，賺錢三不打烊推廣目三的：商三業(yè)價值三闡述，三商家利三益點深三度剖析推廣手三法：戶三外廣告三、報紙三廣告、三電視廣三告宣傳海三報、樓三書、推三介招商三手冊營銷手三法：客三戶跟蹤三，對意三向商家三進行梳三理。SP活動：三認籌活三動，搶三籌送彩三禮優(yōu)三惠活動三。第四階三段：商三業(yè)開盤三階段（三開盤儀三式）商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局推廣主三題：商三戶簽約三，鋪主三賺錢推廣目三的：主三抓利益三點，利三用商戶三增強客三戶購買三欲望和三信心。推廣手三法：戶三外廣告三、報紙三廣告、三電視廣三告宣傳海三報、樓三書、推三介招商三手冊營銷手三法：大三面積廣三告投放三，一對三一客戶三回訪，三利用口三碑。SP活動：三開盤表三演、促三銷活動三。第五階三段：商三業(yè)開街三階段（三開街儀三式）商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局推廣主三題：濱三江國際三城，玩三轉(zhuǎn)園林三街推廣目三的：以三商家口三吻再推三商業(yè)主三題概念三，為商三家造人三氣。推廣手三法：戶三外廣告三、報紙三廣告、三電視廣三告SP活動，三宣傳海三報、樓三書、推三介招商三手冊營銷手三法：大三面積廣三告投放三，宣傳三商家，三利用商三家優(yōu)勢三促進招三商進程三。SP活動：三開街儀三式，商三戶移交三儀式（三增加后三續(xù)客戶三信心）三。第六階三段：商三業(yè)運營三階段（三物業(yè)管三理階段三）商業(yè)運三作招商原三則招商策三略分階段三布局推廣主三題：DIY你的生三活，玩三轉(zhuǎn)園林三街推廣目三的：以三商家口三吻吸引三消費者三，為商三家造人三氣，提三升商業(yè)三價值。推廣手三法：商三家促銷三，SP活動營銷手三法：商三家聯(lián)合三大面積三廣告DM、海報三投放，三活動促三銷。商業(yè)推三廣有物質(zhì)三設計到三符號設三計，符三號價值三傳遞物三質(zhì)價值三。從敘事三空間到三體驗空三間（玩三，就是三體驗）三主題化三、故事三化、戲三劇化場三景吸引三并鼓勵三人們?nèi)トw驗、三去消費三。提前進三行主力三商業(yè)招三商。整合的三水平和三能力決三定了商三業(yè)的定三位。招商和三銷售同三步進行三，既可三判斷商三業(yè)價值三，不會三造成定三價過高三或過低三的誤區(qū)三，亦可三及時調(diào)三整策略三回收資三金。六個階三段分步三走，使三商業(yè)運三作井然三有序，三達到商三家、業(yè)三主、開三發(fā)商多三贏局面三。商業(yè)運三作小三結(jié)本案從三城市到三市場，三從競爭三到定位三，從招三商到銷三售形成三一個較三為系統(tǒng)三的分析三，商業(yè)三項目有三了核心三定位才三有了靈三魂，商三業(yè)才會三產(chǎn)生持三久價值三。希望本三案能給三相關參三與者有三所幫助三。結(jié)束語THE三E三ND×××三×地三產(chǎn)201三1年×月三×日9、靜夜三四無鄰三，荒居三舊業(yè)貧三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黃葉樹三，燈下三白頭人三。。15:三30:三3915:三30:三3915:三304/2三9/2三023三3:三30:三39三PM11、以我三獨沈久三，愧君三相見頻三。。4月-三2315:三30:三3915:三30Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海別三，幾度三隔山川三。。15:三30:三3915:三30:三3915:三30Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍見三翻疑夢三，相悲三各問年三。。4月-三234月-三2315:三30:三3915:三30:三39Apr三il三29,三20三2314、他鄉(xiāng)三生白發(fā)三，舊國三見青山三。。29三四月三202三33:3三0:3三9下三午15:三30:三394月-三2315、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。。四月三233:3三0下三午4月-三2315:三30Apr三il三29,三20三2316、行動三出成果三，工作三出財富三。。202三3/4三/29三15三:30三:3915:三30:三3929三Apr三