某市海天紡服輕工城項(xiàng)目建議報(bào)告

南安城市概況南安城市特征南安隸屬福建省南部“大泉州經(jīng)濟(jì)圈”的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)之一；擁有300萬(wàn)華僑的“僑鄉(xiāng)”；鞋革、服裝、針紡織等輕工業(yè)為支柱性產(chǎn)業(yè)；在大泉州經(jīng)濟(jì)圈中處于中等發(fā)展水平。大泉州經(jīng)濟(jì)圈南安市屬于人口大市南安市GDP居各縣市前列南安市人均GDP居各縣市末流紡織服裝產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)南安支柱產(chǎn)業(yè)紡織服裝水暖器材石料陶瓷競(jìng)爭(zhēng)性中強(qiáng)強(qiáng)石獅紡織服裝強(qiáng)晉江服裝鞋革強(qiáng)區(qū)域省新鎮(zhèn)概況省新鎮(zhèn)地理位置具有一定優(yōu)勢(shì)省新鎮(zhèn)南安市中心鐵路省新鎮(zhèn)在南安市的經(jīng)濟(jì)地位不屬于經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，與水頭鎮(zhèn)和官橋鎮(zhèn)比有相當(dāng)差距；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以密胺制品、紙塑品、針織品行業(yè)為主。省新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)以針織業(yè)為主，水暖和家具為輔；企業(yè)分散經(jīng)營(yíng)，大型企業(yè)不多。企業(yè)發(fā)展缺少產(chǎn)品展示交易平臺(tái)。水頭鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)石材和水暖業(yè)已形成了全國(guó)性的產(chǎn)業(yè)基地。官橋鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)擬打造東南亞糧油貿(mào)易新平臺(tái)；大力發(fā)展大型工業(yè)園區(qū)。官橋和水頭鎮(zhèn)通過(guò)大型產(chǎn)品展示交易平臺(tái)，聚集了大量的品牌及生產(chǎn)企業(yè)，最終形成了區(qū)域的產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)。南安商品房市場(chǎng)分析南安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅猛增長(zhǎng)相比其它縣市，開(kāi)發(fā)投資規(guī)模不大；隨著市區(qū)的北拓東進(jìn)和中心城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入新一輪上升階段，2007年一季度，增幅排名泉州區(qū)域首位；南安市房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位已基本確立。2006年商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到32721㎡，空置率5.9%，施工面積90萬(wàn)㎡，均呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭；由于高檔樓盤(pán)的陸續(xù)出現(xiàn)，南安房?jī)r(jià)仍將呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。南安房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲項(xiàng)目名稱(chēng)國(guó)際花園城帝景東方廣場(chǎng)名都城濱江大廈皇家濱城主力戶(hù)型三房三房三房三房三房主力面積150㎡153㎡134㎡140㎡140主力總價(jià)55萬(wàn)元55萬(wàn)元50萬(wàn)元43.4萬(wàn)元60萬(wàn)元單價(jià)范圍3300—4200元/㎡3000－4070元/㎡3088—3508元/㎡2800—3600元/㎡3700－4500元/㎡總價(jià)范圍45—60萬(wàn)元18—65萬(wàn)元37—76萬(wàn)元39—50萬(wàn)50－70萬(wàn)案例住宅市場(chǎng)分析后市供應(yīng)量迅猛增長(zhǎng)，但是市場(chǎng)吸納能力有限；城市政經(jīng)中心北移，帶動(dòng)西溪兩岸成為南安高檔住宅匯集區(qū)；商品房以三房為主，面積段在130M2以上;市場(chǎng)價(jià)格在2000－4500元/㎡之間；住宅樓盤(pán)總體品質(zhì)不高，社區(qū)規(guī)劃落后。住宅客群分析二元客群結(jié)構(gòu)，中間階層（白領(lǐng)、中產(chǎn)階層）缺失白領(lǐng)及中產(chǎn)階層工薪階層、勞工私營(yíng)業(yè)主（財(cái)富階層）無(wú)購(gòu)房能力或需求（通常企業(yè)會(huì)自建員工公寓）異地置業(yè)缺失本項(xiàng)目三客群分三析二元化三結(jié)構(gòu)導(dǎo)三致住宅三市場(chǎng)客三群剛性三需求嚴(yán)三重不足三；在剛性三需求不三足的情三況下，三尋求投三資客成三為主要三出路；生產(chǎn)企三業(yè)經(jīng)營(yíng)三者購(gòu)買(mǎi)三作為職三工配套三公寓。投資客三群鎖定華僑投資客當(dāng)?shù)刎?cái)三富階層僑鄉(xiāng)3三00萬(wàn)三華僑資三源集中了三社會(huì)大三部分的三財(cái)富關(guān)鍵點(diǎn)消費(fèi)者三現(xiàn)狀：三本地人三投資意三識(shí)和消三費(fèi)觀念三落后關(guān)鍵：三培養(yǎng)消三費(fèi)者房三產(chǎn)投資三的理念主要途三徑：廣三告（針三對(duì)目標(biāo)三客戶(hù)的三閱讀習(xí)三慣和接三受信息三途徑）三宣傳、三產(chǎn)品自三身的改三良（如三：面積三分割、三功能復(fù)三合、產(chǎn)三品性質(zhì)三改變等三方式）三等。南安工三業(yè)地產(chǎn)三發(fā)展現(xiàn)三狀南安工三業(yè)地產(chǎn)三現(xiàn)狀分三析目前南三安工業(yè)三地產(chǎn)尚三處于起三步階段三；當(dāng)?shù)毓と龢I(yè)園區(qū)三成型還三有相當(dāng)三時(shí)間；目前當(dāng)三地企業(yè)三仍以自三建廠房三為主；通常工三業(yè)地產(chǎn)三市場(chǎng)，三以租賃三為主，三有良性三的企業(yè)三進(jìn)出機(jī)三制，入三駐企業(yè)三擁有政三策、物三流環(huán)境三、產(chǎn)業(yè)三配套相三關(guān)環(huán)節(jié)三的支持三。這些三是目前三南安工三業(yè)地產(chǎn)三市場(chǎng)所三欠缺的三。南安輕三工、針三紡織企三業(yè)發(fā)展三現(xiàn)狀大企業(yè)出口訂三單減少內(nèi)銷(xiāo)品三牌不具三備市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)力用工緊三張運(yùn)用新三技術(shù)和三先進(jìn)設(shè)備搶占三市場(chǎng)份三額中型企三業(yè)出口訂三單減少企業(yè)品三牌建立難度大用工短三缺企業(yè)擴(kuò)三張拉動(dòng)三收益，三技術(shù)設(shè)備三升級(jí)受三困資金三流小型企三業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈三末端，訂單分三包難以為三繼臨時(shí)用三工為主解決生三存之道三為先，沒(méi)有長(zhǎng)三遠(yuǎn)發(fā)展三目標(biāo)企業(yè)類(lèi)三型面臨主三要問(wèn)題企業(yè)發(fā)三展目標(biāo)本地企三業(yè)傾向三自建廠三房和職三工公寓三樓外地企三業(yè)赴南三安購(gòu)買(mǎi)三廠房幾三率較低根據(jù)亞三洲鞋業(yè)三協(xié)會(huì)統(tǒng)三計(jì)：廠房銷(xiāo)三售難點(diǎn)供需矛三盾，體三現(xiàn)在有三供無(wú)求三：東南亞三（越南三、印度三、緬甸三設(shè)廠占三25％三）內(nèi)陸（三湖南、三江西、三廣西等三占50三％）觀望狀三態(tài)（2三5％）廣東鞋三業(yè)企業(yè)項(xiàng)目發(fā)三展思路7大問(wèn)三題出口形三勢(shì)產(chǎn)業(yè)生三命力企業(yè)競(jìng)?cè)隣?zhēng)力和三品牌資金技三術(shù)人力短三缺分散經(jīng)三營(yíng)本地缺三少產(chǎn)品三展示交三易平臺(tái)制約南三安輕紡三企業(yè)發(fā)三展7大三主要問(wèn)三題：為企業(yè)三解決5三個(gè)現(xiàn)實(shí)三問(wèn)題為三突破口三！企業(yè)競(jìng)?cè)隣?zhēng)力和三品牌資金技三術(shù)人力短三缺分散經(jīng)三營(yíng)本地缺三少產(chǎn)品三展示交三易平臺(tái)本項(xiàng)目三突破口項(xiàng)目突三破口產(chǎn)業(yè)整三合是根三本出路三，政府三和行業(yè)三協(xié)會(huì)的三推動(dòng)作三用是先三決條件三！產(chǎn)業(yè)整三合的內(nèi)三部條件訂單接三洽原材料三交易生產(chǎn)加三工設(shè)計(jì)開(kāi)三發(fā)行業(yè)信三息收集三發(fā)布產(chǎn)品展三示品牌推三廣行業(yè)培三訓(xùn)項(xiàng)目功三能復(fù)合產(chǎn)業(yè)整三合的外三部條件政府牽三頭行業(yè)協(xié)三會(huì)助力產(chǎn)業(yè)整三合的平三臺(tái)的搭三建政府牽三頭行業(yè)協(xié)三會(huì)助力項(xiàng)目功三能完善產(chǎn)業(yè)整三合平臺(tái)任何環(huán)三節(jié)都不三可缺少項(xiàng)目建三議項(xiàng)目開(kāi)三發(fā)思路搭建展三示交易三平臺(tái)吸引企三業(yè)入駐企業(yè)購(gòu)三買(mǎi)住宅三作為配三套住宅帶三動(dòng)配套三商業(yè)產(chǎn)業(yè)整三合具體三措施（三外部條三件支持三）地方貼三息貸款三、行業(yè)三協(xié)會(huì)或三地方政三府擔(dān)保三貸款為三企業(yè)輸三血引進(jìn)人三才優(yōu)惠三政策，三勞工戶(hù)三籍、子三女教育三、社保三、養(yǎng)老三保障等政府牽三頭信息三推廣、三產(chǎn)品發(fā)三布及貿(mào)三易洽談行業(yè)協(xié)三會(huì)組織三企業(yè)共三營(yíng)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)整三合具體三措施（三內(nèi)部條三件支持三）打造功三能復(fù)合三，為企三業(yè)發(fā)展三提供支三持的平三臺(tái)；先期尤三其要注三重企業(yè)三產(chǎn)品和三品牌的三展示；硬件設(shè)三施盡可三能滿足三企業(yè)生三產(chǎn)需求三。廠房租三售建議廠房客三群：現(xiàn)行條三件下，三租賃是三可行的三方式，三應(yīng)以租三賃為主三，兼顧三銷(xiāo)售。行業(yè)服裝、鞋業(yè)輕工紡織針織企業(yè)規(guī)模中大型企業(yè)區(qū)域南安本地、珠三角、東南亞等地住宅銷(xiāo)三售建議打造封三閉式社三區(qū)管理三，將廠三區(qū)和生三活區(qū)功三能劃界三；對(duì)于企三業(yè)購(gòu)買(mǎi)三廠房并三購(gòu)買(mǎi)住三宅的，三給予一三定的優(yōu)三惠和相三關(guān)服務(wù)三；利用廣三告?zhèn)鞑ト秊橹鞯娜緩脚嗳B(yǎng)當(dāng)?shù)厝说耐度Y意識(shí)三，影響三當(dāng)?shù)厝巳南M(fèi)三習(xí)慣。銷(xiāo)售節(jié)三奏建議

廠房

住宅招商，三租售并三舉等廠房三租售過(guò)三半，再三行銷(xiāo)售緊后工三作緊前工三作廠房帶三動(dòng)住宅三銷(xiāo)售住宅培養(yǎng)投三資意識(shí)三階段形成引三爆點(diǎn)價(jià)格上三漲搭建交三易平臺(tái)本地企三業(yè)招商廠房廠家入三駐廠家入三駐產(chǎn)品形三象推廣三階段珠三角三及海外三招商住宅銷(xiāo)三售時(shí)機(jī)參考項(xiàng)三目：石三獅服裝三市場(chǎng)THE三EN三D!9、靜夜三四無(wú)鄰三，荒居三舊業(yè)貧三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黃葉樹(shù)三，燈下三白頭人三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三4:三18:三00三PM11、以我三獨(dú)沈久三，愧君三相見(jiàn)頻三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海別三，幾度三隔山川三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍見(jiàn)三翻疑夢(mèng)三，相悲三各問(wèn)年三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、他鄉(xiāng)三生白發(fā)三，舊國(guó)三見(jiàn)青山三。。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。三。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、行動(dòng)三出成果三，工作三出財(cái)富三。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、做前三，能夠三環(huán)視四三周；做三時(shí)，你三只能或三者最好三沿著以三腳為起三點(diǎn)的射三線向前三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、沒(méi)有三失敗，三只有暫三時(shí)停止三成功！三。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有結(jié)三果，但三是不努三力卻什三么改變?nèi)矝](méi)有三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三4:三18:三00三PM11、成功三就是日三復(fù)一日三那一點(diǎn)三點(diǎn)小小三努力的三積累。三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、世間三成事，三不求其三絕對(duì)圓三滿，留三一份不三足，可三得無(wú)限三完美。三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、不知三香積寺三，數(shù)里三入云峰三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、意志三堅(jiān)強(qiáng)的三人能把三世界放三在手中三像泥塊三一樣任三意揉捏三。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、楚塞三三湘接三，荊門(mén)三九派通三。。。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、少年三十五二三十時(shí)，三步行奪三得胡馬三騎。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、空山三新雨后三，天氣三晚來(lái)秋三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、楊柳三散和風(fēng)三，青山三澹吾慮三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、閱讀三一切好三書(shū)如同三和過(guò)去三最杰出三的人談三話。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三4:三18:三01三PM11、越是三沒(méi)有本三領(lǐng)的就三越加自三命不凡三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、越是三無(wú)能的三人，越三喜歡挑三剔別人三的錯(cuò)兒三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、知人三者智，三自知者三明。勝三人者有三力，自