某地產(chǎn)香雪山傳播策劃執(zhí)行案

保利·香雪山

傳播策劃執(zhí)行案二零零七年七月四日導(dǎo)引07市場大勢【客戶】存在大量的新貴階層，對高端住宅具有很強的購買力和有效需求07市場大勢【競爭】競爭升級，大開發(fā)商主導(dǎo)住宅市場【產(chǎn)品】國家禁止別墅開發(fā)，類別墅產(chǎn)品會成為主流【供求】07－09年廣州約1700套高端住宅住宅市場仍處于供小于求狀態(tài)，市場上存在巨大的潛在需求【價格】呈上升趨勢，由于供求關(guān)系，高端住宅價格增長速度要高于平均水平【市場】廣州GDP保持14％的快速發(fā)展，房地產(chǎn)整體市場處在快速發(fā)展階段06年高端市場06年高端市場1243進入開發(fā)高峰大戶型住宅在15000-20000元/平米整體銷售良好，處于供需兩旺的狀態(tài)珠江新城競爭激烈，眾多知名開發(fā)商角逐珠江新城的豪宅：地段+產(chǎn)品豪宅盤東山和天河地段和配套是主要賣點未來豪宅開發(fā)用地很少板塊市場逐漸被接受代表性樓盤有林語山莊,萬科城，帝景山莊和半山E墅。市政規(guī)劃好,生態(tài)環(huán)境銷售狀況良好，價格走高。東部別墅屬于生態(tài)豪宅盤珠江新城濱江板塊一線江景是最大賣點未來土地供應(yīng)和開發(fā)量較少未來豪宅盤主要有濱江1933，保利康橋東部板塊其他板塊回顧2006年8月18日：科學(xué)城P2和P3地塊已截止報名，萬科、中海、富力和保利四大開發(fā)商巨頭參與競投。2006年9月28日：科學(xué)城P2P3地塊，最終花落保利地產(chǎn)，而P2地塊的樓面地價高達4467元/平方米,p3地塊3674元/平方米.兩幅地塊因開發(fā)條件優(yōu)越，將不限制戶型比例。越秀城建的失而復(fù)得的插曲

基本指標(biāo)用地面積：224125㎡，其中山體面積11473㎡建筑密度要求：≤25%。容積率要求：≤1.0。綠地率要求：≥35%。建筑高度要求：以多層及小高層為主,建筑高度≤30米。價值分析1區(qū)域分析2產(chǎn)品分析3價值梳理1區(qū)域2005年廣州市行政區(qū)域重新調(diào)整之后，新增區(qū)域中，蘿崗最近廣州老城區(qū)Tip：其中，蘿崗最近的天河區(qū)是2006年12萬以上年收入個稅申報人數(shù)最多的區(qū)域。蘿崗最近天河南沙副城區(qū)蘿崗副城區(qū)花都副城區(qū)主城區(qū)1984年，成立廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)2005年4月，在開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)上，設(shè)立蘿崗區(qū)2006年，蘿崗區(qū)發(fā)展規(guī)劃通過實施2000年，成立廣州出口加工區(qū)1990年前——起步期產(chǎn)業(yè)空間布局不完善，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)不顯著1991~2004年——發(fā)展期高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，拉動經(jīng)濟快速增長2005年后——定位升級，發(fā)展騰飛科學(xué)城及行政中心區(qū)配套設(shè)施快速建設(shè)1991年，成立廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)定位為廣州城市副中心1998年，高新區(qū)核心園區(qū)廣州科學(xué)城啟動1992年，成立廣州保稅區(qū)2001年，東進規(guī)劃蘿崗區(qū)——發(fā)展歷程發(fā)展目標(biāo)：廣州東部未來的城市副中心，適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的開放型、生態(tài)型、創(chuàng)新型示范新城區(qū)。發(fā)展定位：華南現(xiàn)代制造業(yè)與高新科技產(chǎn)業(yè)基地和創(chuàng)新基地；保稅加工與現(xiàn)代物流中心；廣州東部行政商務(wù)中心；適宜的城市居住生活區(qū)；現(xiàn)代高新農(nóng)業(yè)研發(fā)與示范基地。

蘿崗區(qū)——副城區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)居住規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步空間結(jié)構(gòu)蘿崗中心區(qū)、科學(xué)城、黃陂－天鹿湖——構(gòu)成的中心和新城區(qū)，規(guī)劃形成廣州東部的城市副中心,蘿崗區(qū)的公共服務(wù)中心，區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚中心。“北翼”——九龍鎮(zhèn)，生態(tài)型產(chǎn)業(yè)區(qū)、新城區(qū)?！澳弦怼薄鲄^(qū)、東區(qū)、永和，綜合性的制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。蘿崗區(qū)人均GDP貢獻最大2005年蘿崗區(qū)全年累計完成工業(yè)總產(chǎn)值1608.2億元，增長20.6％新增工業(yè)總產(chǎn)值約269.8億元，約占全市新增工業(yè)總產(chǎn)值的26.9％超億元企業(yè)達到157家，累計完成工業(yè)總產(chǎn)值1499.8億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的93.3％，成為帶動全區(qū)工業(yè)生產(chǎn)的主要力量。四家跨國巨頭微軟、Intel、IBM和百事高與蘿崗相關(guān)單位簽署合作協(xié)議，合同金額總計超過4.3億美元，預(yù)期年產(chǎn)值合計將超過117億元。

眾多國際知名企業(yè)落戶，以及蘿崗區(qū)較強的經(jīng)濟實力，為區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)帶來擁有強大購買力的客戶源。發(fā)掘蘿崗新價值——產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟經(jīng)濟水平——產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁交通網(wǎng)絡(luò)——建設(shè)廣州東部立體交通樞紐

將構(gòu)建以“雙快”交通體系（高快速道路與快速軌道線）為骨干的交通網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。以軌道站點為核心，開辟公交優(yōu)先的道路系統(tǒng)。高速路網(wǎng)：四橫一縱四橫：廣河高速、廣惠高速、廣園路和沿海高速一縱：東二環(huán)高速科學(xué)城周邊路網(wǎng)云溪路(華南路-大觀路)豐樂北路延長線(姬堂-羅南路)珠吉路延長線(廣園東路-黃云路)科韻北路(北環(huán)-云溪路)和筆村立交改造往白云太和鎮(zhèn)往天河北往天河往黃埔往東莞深圳交通規(guī)劃先行，帶動區(qū)域建設(shè)未來投入巨大，重點在中心區(qū)、科學(xué)城行政中心區(qū)建設(shè)工程﹡九龍大道、永九快速路、廣汕路、天鹿南路等120公里路網(wǎng)體系建設(shè)和改造工程科學(xué)城產(chǎn)業(yè)基地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程﹡科學(xué)城綜合研發(fā)孵化區(qū)建設(shè)工程﹡國際生物島基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程鎮(zhèn)龍生態(tài)工業(yè)園建設(shè)工程九佛農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)建設(shè)工程汽車產(chǎn)業(yè)基地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程示范性高中及中心小學(xué)等教育強區(qū)建設(shè)工程﹡博物館、展覽館、圖書館、影劇院、青少年宮等中心城區(qū)公共文化設(shè)施建設(shè)工程﹡片區(qū)綜合醫(yī)院建設(shè)工程﹡蘿崗體育中心建設(shè)工程﹡天鹿湖森林公園、香雪公園、白玉蘭森林公園等生態(tài)公園建設(shè)工程污水處理廠擴建、河涌整治等環(huán)保設(shè)施建設(shè)工程可調(diào)控水網(wǎng)（濕地）建設(shè)工程2005年：蘿崗區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入超過50億元，區(qū)域面貌改觀顯著。未來五年：政府將投入建設(shè)210億，加上企業(yè)的項目投資，預(yù)計全區(qū)形成約600億元的社會固定資產(chǎn)投資總額。重點推進十五項重點工程：科學(xué)城定位：“適宜創(chuàng)業(yè)和居住”

廣州科學(xué)城：規(guī)劃面積47平方公里，計劃30％土地開發(fā)房地產(chǎn)，迄今基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)累計超過120億；2005年實現(xiàn)營業(yè)總收入300.26億元，工業(yè)總產(chǎn)值280億元，出口19.86億美元；2007年將在科學(xué)城綜合孵化區(qū)B組團設(shè)立3萬平方米的“廣州開發(fā)區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大廈”，將其打造成為珠三角創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)采購基地、工業(yè)設(shè)計中心。廣州開發(fā)區(qū)：聚集了近1000家外商投資的生產(chǎn)性企業(yè)。世界500強跨國企業(yè)已有95家落戶該區(qū)，其中相當(dāng)部分位于科學(xué)城。科學(xué)城中心區(qū)各種功能配套，將為周邊居民提供諸多生活、娛樂、休閑便利科學(xué)城中心區(qū)配套科學(xué)城園區(qū)1、政府對科學(xué)城的重視程度不亞于珠江新城，同時又區(qū)別于華南板塊“偏重居住功能，缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)”的開發(fā)模式?？茖W(xué)城規(guī)劃5萬多就業(yè)人口居住空間，樓市發(fā)展前景廣闊2、210億元的基礎(chǔ)設(shè)施投入將大大改善蘿崗區(qū)的居住配套作為亞運會“奧體新城”，建設(shè)與亞運會同步交通規(guī)劃先行，快速軌道縱橫交錯，帶動區(qū)域開發(fā)科學(xué)城中心區(qū)各種功能配套，將為周邊居民提供諸多生活、娛樂、休閑便利3、“先規(guī)劃，再建設(shè)，后賣地”成為羅崗房地產(chǎn)開發(fā)的思路4、擁有得天獨厚的生態(tài)資源，是蘿崗區(qū)開發(fā)高檔住宅的亮點之一，優(yōu)良的教育配套和文化氛圍將受到高質(zhì)素買家青睞5、限價房的引入有效保障科學(xué)城中低收入就業(yè)人士居住條件蘿崗區(qū)——房地產(chǎn)發(fā)展展望距離廣州老城區(qū)最近的統(tǒng)領(lǐng)東部經(jīng)濟引擎的城市新區(qū)在廣州的城市發(fā)展歷程中，天河已經(jīng)是成功的城市新區(qū)的范例，短短20年時間，天河區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為廣州最具活力和增長力的區(qū)域。如今，天河已經(jīng)成為最能代表廣州新城市形象的區(qū)域，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的價值增長已經(jīng)被所有的廣州人所認(rèn)同。一如天河，蘿崗在更高的規(guī)劃起點上，以廣州東部的經(jīng)濟引擎為支撐，房地產(chǎn)的價值增長潛力必將為廣州人所接收，尤其是天河區(qū)的富裕階層，在品嘗天河的城市價值釋放后，必將為蘿崗所吸引。突出對蘿崗區(qū)的形象宣傳，突出東進核心,近距離、產(chǎn)業(yè)支撐的概念是項目區(qū)域價值訴求的重點蘿崗中心區(qū)蘿崗中三心區(qū)位于蘿三崗區(qū)的三中部，三主要功三能包括行政辦三公、文三化、教三育、體三育、居三住、公三共配套等，總?cè)玫孛嫒e約4三12公三頃，其三中保留三山體面三積約6三0公頃三，核心三區(qū)用地三面積約三255三公頃，三建筑容三積率規(guī)三定不大三于0.三8。規(guī)劃要三求的核三心區(qū)重三點設(shè)施三包括:行政辦三公中心三、綜合三體育中三心、文三化會展三中心及三市民公三園。其中，三行政辦三公中心三是蘿崗三區(qū)各行三政管理三機構(gòu)集三中辦公三的區(qū)域三，是全三區(qū)社會三管理的三中心，三主要行三政機構(gòu)三包括區(qū)三政府、三區(qū)黨委三、區(qū)人三大、區(qū)三政協(xié)及三公安局三、檢察三院、法三院、稅三務(wù)局等三。其用三地規(guī)模三約5公三頃，總?cè)ㄖ嫒e約6三萬平方三米。三未三來的綜三合體育三中心是三蘿崗區(qū)三最重要三的大型三體育運三動基地三，既是三全區(qū)人三民進行三體育健三身運動三的綜合三場地，三同時也三是20三10年三廣州亞三運會的三比賽場三館之一三。其用三地規(guī)模三約5公三頃，主三要建設(shè)三功能包三括一處三國際標(biāo)三準(zhǔn)的運三動場、三一處綜三合體育三館和其三他必要三的輔助三運動設(shè)三施。三文三化會展三中心是三蘿崗區(qū)三綜合性三的群眾三文化活三動、會三議展覽三的主要三場所，三其用地三規(guī)模約三5公頃三，主要三建設(shè)功三能包括三圖書館三、文化三館、會三議、展三覽和其三他必要三的輔助三設(shè)施。三還有一三市民公三園，將三成為蘿三崗區(qū)市三民交流三、游覽三、休憩三的場所三。其用三地規(guī)模三宜大于三5公頃三。科學(xué)城sit三e蘿崗中三心區(qū)政府行三政服務(wù)三中心體育中三心亞運場三館市二中圖書館文化中三心星級酒三店會議服三務(wù)中心凱達樓三和11三0社會三聯(lián)動指三揮中心司法審三判,國稅大三樓青少三年宮科技人三員公寓保利香三雪山水景公三園總部經(jīng)三濟區(qū)會議服三務(wù)中心110三社會聯(lián)三動指揮三中心國際網(wǎng)三球中心科學(xué)城三綜合研三發(fā)孵化三區(qū)玉樹公三園國際會三館萬科城林語皇冠假三日酒店保利香三雪山美國人三學(xué)校盡享行三政中心三市政配三套蘿崗區(qū)三行政中三心總投三資將達125億元公共服三務(wù)設(shè)施三建設(shè)面三積約1三4萬平三方米，三文化設(shè)三施6萬三平方米將建兩三到三家三五星級三酒店行政辦三公大樓三計劃在200三7年底落成整體初三期建成三時間在200三8-2三010年文娛中三心（圖書館|三影劇院三、博物館三）體育中三心行政服三務(wù)中心sit三e蘿崗中三學(xué)九十一三中開發(fā)區(qū)三中學(xué)市民公三園周邊優(yōu)良的三教育配三套和文三化氛圍將受到三高質(zhì)素三買家的三青睞。區(qū)內(nèi)三建設(shè)教三育先行三，現(xiàn)已三落成開三發(fā)區(qū)中三學(xué)、蘿三崗中學(xué)三、九十三一中、三市二中三。蘿崗已三經(jīng)投入三13億三元改造三了12三所農(nóng)村三學(xué)校。三將再投三入5-三6億元三改造農(nóng)三村地區(qū)三的20三所學(xué)校三。已與中三山大學(xué)三合作，三籌建中三山大學(xué)三嶺南醫(yī)三院，將三成為廣三東省最三好的一三家三甲三醫(yī)院。三該院爭三取于2三008三年年底三建成投三入使用三。site市二中開發(fā)區(qū)中學(xué)蘿崗中學(xué)九十一中政府對三該區(qū)建三設(shè)相當(dāng)三重視蘿崗區(qū)三綜合醫(yī)院建筑工程總建面積總投資（億）市二中占地300畝2.5亞運體育場館——4中山大學(xué)嶺南醫(yī)院——4蘿崗綜合醫(yī)院總建9.1萬平方米5蘿崗中學(xué)5萬平方米2國際網(wǎng)球中心10.1萬平方米1科研人員公寓14公頃——中心小學(xué)——0.7國際學(xué)校5公頃4共享科三學(xué)城國三際級配三套政府對三科學(xué)城三的重視三程度不亞于三珠江新三城。今后五三年，210億元的基礎(chǔ)三設(shè)施投三入將大三大改善三蘿崗區(qū)三的生活三配套，吸引各三類人士三在此置三業(yè)。科學(xué)城三商業(yè)中三心計劃三占地1三0萬平三方米左三右，科學(xué)城三商業(yè)中三心將設(shè)三計成園林式三“天河三城”。亞運前三該區(qū)將三迎來開三發(fā)高潮市二中蘿崗醫(yī)三院sit三e國際學(xué)三校文化中三心政府行三政服務(wù)三中心國際網(wǎng)三球中心亞運場三館科技人三員公寓皇冠假三日酒店文娛中三心寫字樓三、商場三、會議三中心、三餐廳玉樹公三園部分建三設(shè)項目三一覽交通規(guī)三劃通達三性強地鐵4三號線sit三e豐樂路線坑站暹崗北三站離天河三北車程三30分三鐘極大地三解決了三在市區(qū)三工作的三購房者三的交通三問題離黃埔三區(qū)中心三車程1三5分鐘可以吸三引在黃三埔開發(fā)三區(qū)工作三的買家三來此置三業(yè)區(qū)內(nèi)道三路建設(shè)200三7年內(nèi)三推動九三龍大道三改造工三程、永三龍隧道三、蘿崗三行政中三心區(qū)路三網(wǎng)建設(shè)三,一三條快速三路從九三龍鎮(zhèn)通三往機場三高速建三成后“三從蘿崗三到白云三國際機三場只需三十分鐘三！”地鐵規(guī)劃2三010三年開通三的地鐵三4號延三長線穿三過科學(xué)三城。本案位三于暹崗三北站和三線坑站三之間，三距離兩三個站點三只有數(shù)三百米。地鐵5三、6、三7、9三號線經(jīng)三過蘿崗三，這將三大大拉三近區(qū)域三與中心三城區(qū)的三距離。三其中地三鐵四、三六、七三號線將三會在科三學(xué)城中三心交匯三。往黃埔科學(xué)大三道往天河三北地鐵6三號線便利的三交通解三決了區(qū)三內(nèi)住戶三出行問三題，還可以三吸引其三它區(qū)域三人士來三此置業(yè)三。往白云往增城開創(chuàng)大三道“亞運三概念”三第一盤國際網(wǎng)三球中心體育中心項目緊三挨蘿崗三中心城三區(qū)亞運三體育綜三合場館三：藤球館三、AT三P國際三網(wǎng)球中三心、羽三毛球中三心。（蘿崗三區(qū)政府三正在爭三取將羽三毛球中三心作為三亞運會三的羽毛三球分賽三場）。sit三e乘亞運三東風(fēng)，三顯板塊三特色北京亞三運——199三0年亞三運會的三舉行使三北京亞三運村房三地產(chǎn)商三圈一夜三崛起，三并成為三北京最三具潛力三的房地產(chǎn)板三塊之一三，發(fā)展三成為北三京的一三大新城三區(qū)和新三商務(wù)圈三，使當(dāng)三地房價三從三千三多元漲三到一萬三多元。廣州亞三運——三蘿崗體三育中心三亞運場三館帶來三房地產(chǎn)三開發(fā)契三機。2產(chǎn)品三分析別墅典三型戶型三分析洋房典三型戶型三分析別墅戶三型分析南北對三流，三三面采光三，通風(fēng)三日照充三足首層平三面設(shè)超大三私人會三所，并三帶有采三光井設(shè)三計首層設(shè)三私人泳三池，泳池由三室內(nèi)自三然過渡三到室外三，保障三私秘性三，并室三內(nèi)外自三然交融三；前后庭三院設(shè)計三，活動三休閑空三間變化三豐富；雙車庫三停車庫三設(shè)計別墅戶三型分析雙套房三設(shè)計二層平三面客廳中三空設(shè)計三，有效三提升居三住品質(zhì)別墅戶三型分析三層超三大陽臺三設(shè)計三層平三面洋房戶三型分析一梯兩三戶，南三北對流三，采光三通風(fēng)好標(biāo)準(zhǔn)層三平面入戶花三園及超三大空中三庭院設(shè)三計各房間三均設(shè)超三大飄窗三臺超寬陽三臺，可三改建陽三光書房三。多一三房。面寬大三，采光三面多餐廳三三面采光三通風(fēng)別墅指三標(biāo)表戶型面積棟數(shù)戶型總面積棟數(shù)比面積比280274㎡－288㎡12535242.09㎡57.87％57.44％300307㎡－332㎡3310279.70㎡15.28％16.75％250258㎡－263㎡5013058.25㎡23.15％21.28％樓王350346.89㎡82775.12㎡3.70％4.52％21661355.16㎡100％100％洋房指三標(biāo)表戶型套數(shù)戶型總面積棟數(shù)比面積比12030036000㎡28.30％24.5947.17％46.11％16526042900㎡24.53％29.30％1060146400㎡100％100％3項目三價值梳三理新中心三之地段三的復(fù)合三價值形三態(tài)科學(xué)城三之中的三蘿崗中三心區(qū)圈層之三內(nèi)百億市三政配套投入，三打造完三善的新三中心距離天三河北2三0分鐘三車程，離老城三區(qū)最近三的城市三生態(tài)別三墅2所國三際學(xué)校三落戶蘿三崗，2三0所中三學(xué)全面三升級，教育強三區(qū)作為亞三運會“三奧體新三城”，三建設(shè)與亞運會三同步交通規(guī)三劃先行三，快速三軌道縱三橫交錯三，地鐵4三、6號三線路經(jīng)，為出三行提供三便利廣州東三進的城市三方向，三世界五百強的95三強進駐三，世界三矚目的三經(jīng)濟引三擎高素質(zhì)三人群聚三集之所，三國際化三社交與三生活圈三層生態(tài)自三然風(fēng)景蘿崗區(qū)三原始自三然生態(tài)三資源周邊毗三鄰香雪三公園、三生態(tài)果三園等本項目三地塊有三自然小三山坡，三項目四三周環(huán)山三美景,三,生態(tài)三感強，三南高北三低，用三地內(nèi)有三天然水三塘，建三成后有三大型水三系園林三，綠化三率高達三35%保利品三牌保利品三牌：品質(zhì)、三升值的雙重三保證保利所三開發(fā)物三業(yè)均具三有標(biāo)桿三意義與三大幅升三值從海珠三區(qū)到珠三江新城三，從琶三洲到科三學(xué)城，三保利一三直在發(fā)三現(xiàn)未來三價值，三突出保利的三眼光。保利香三雪山是三保利地三產(chǎn)15三年來產(chǎn)三品升級三的最為三重要的三一個產(chǎn)三品，屬三旗下品牌項三目，傾力三打造，三精心而三為。產(chǎn)品利三益產(chǎn)品定三位：新三中心的三城市別三墅社區(qū)產(chǎn)品類三型純?nèi)p拼別三墅+三類別墅三洋房賣點整三理賣點整三理超大型三低密度三的純別三墅社區(qū)1）總?cè)孛娣e三22萬三平方、三綠化率三35%三的超大三型低密三度社區(qū)2）純?nèi)p拼別三墅與別三墅級洋三級：洋三房帶裝三修均價三800三0元/三平米-三900三0元/三平米之三間，雙三拼別墅三不帶裝三修均價三在14三000三元/平三米左右三。（別三墅22三5套+三洋房1三281三套）3）現(xiàn)三代的建三筑風(fēng)格三，時尚三簡約4）產(chǎn)三品創(chuàng)新三，室內(nèi)三空間完三美A別墅：南北對三流，三三面采光三，通風(fēng)三日照充三足設(shè)超大三私人會三所，并三帶有采三光井設(shè)三計首層設(shè)三私人泳三池，泳三池由室三內(nèi)自然三過渡到三室外，三保障私三秘性，三并室內(nèi)三外自然三交融；前后庭三院設(shè)計三，活動三休閑空三間變化三豐富中空庭三院設(shè)計三，將室三外園林三景觀引三入室內(nèi)客廳挑三空設(shè)計三，有效三提升居三住品質(zhì)雙套房三設(shè)計三層超三大陽臺三設(shè)計雙車位三停車庫三設(shè)計B洋房：一梯兩三戶，南三北對流三，采光三通風(fēng)好入戶花三園及超三大空中三庭院設(shè)三計各房間三均設(shè)超三大飄窗三臺超寬陽三臺，可三改建陽三光書房三。多一三房。面寬大三，采光三面多餐廳三三面采光三通風(fēng)生活配三套：國三際級水三準(zhǔn)的生三活圈項目配三套：酒店三、會所三、商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市三場、幼兒園三、大型三停車場三（洋房三128三1輛）周邊配三套：交通優(yōu)三勢：臨近三地鐵4三、6號三線；廣三深、廣三汕、廣三惠、廣三園、北三二環(huán)高三速路途三經(jīng)；5三條通往三市區(qū)主三路明年三通車醫(yī)療優(yōu)三勢：4億三元投資三蘿崗中三心醫(yī)院三、中山三大學(xué)嶺三南醫(yī)院三計劃興三建教育優(yōu)三勢：示范三性高中三省一級三中學(xué)市三二中已三投入使三用；蘿三崗中學(xué)三、蘿崗三中心小三學(xué)改造三工程、三美國國三際學(xué)校三、日本三國際學(xué)三校等正三在興建三；億元三打造的三圖書館三，還有三青少年三宮等中三心城區(qū)三公共文三化設(shè)施三建設(shè)工三程其它配三套：大型三商業(yè)服三務(wù)中心三即將落三成、亞三運體育三場館2三010三年落成三、、國三際網(wǎng)球三中心、三科研人三員公寓三、博物三館、展三覽館、三影劇院三、行政三辦公大三樓計劃三在20三07年三底落成三，科學(xué)三城商業(yè)三中心將三設(shè)計成三園林式三“天河三城”。競爭分三析1廣三州別墅三市場政三策分析2各三大板塊三市場分三析3主三要競爭三樓盤分三析4市三場總結(jié)1廣州三別墅市三場政策三分析解讀新三政——別墅供三應(yīng)具有三稀缺性國辦發(fā)三〔20三06〕三37號三“關(guān)三于調(diào)整三住房供三應(yīng)結(jié)構(gòu)三穩(wěn)定住三房價格三的意見三”第六三條：“三保證中三低價位三、中小三套型普三通商品三住房土三地供應(yīng)三?！^續(xù)停三止別墅三類房地產(chǎn)三開發(fā)項三目土地三供應(yīng)，三嚴(yán)格限三制低密三度、大三套型住三房土地三供應(yīng)”三。國土資三源部：三當(dāng)前進三一步從三嚴(yán)土地三管理緊三急通知堅決執(zhí)三行停止別三墅類房地產(chǎn)三開發(fā)項三目土地三供應(yīng)的三規(guī)定，三從即日三起，一三律停止其三供地和三辦理相三關(guān)用地三手續(xù)，進行全三面清理三。建住房三[20三06]三165三號“關(guān)三于落實三新建住三房結(jié)構(gòu)三比例要三求的若三干意見三”需要調(diào)三整的項三目，要三明確具三體的套三型結(jié)構(gòu)三比例要三求，并三納入規(guī)三劃設(shè)計三條件，三重新審三查規(guī)劃三設(shè)計方三案。要首先調(diào)三整過去違三反規(guī)定三批建的三各類住三宅項目三特別是別墅類三項目，……。解讀新三政——別墅供三應(yīng)具有三稀缺性國土資三源部再三遏別墅三供地三多項指三標(biāo)彌補三政策漏三洞國土部三07年三4月表三示將試三圖通過三控制容三積率、三綠地率三和建筑三密度來實現(xiàn)不三予別墅三供地。國土系三統(tǒng)要通三過供地三結(jié)果的三公開，三實現(xiàn)對三供地和三供后利三用情況三的動態(tài)三監(jiān)管……從而使別墅類三房地產(chǎn)三項目供三地得以三真正停三止?！稗r(nóng)業(yè)三莊園”三禁建別三墅省國土三資源廳三于20三07年三2月發(fā)三出通知三，“農(nóng)三業(yè)莊園三”地一三律不得三擅自改三變用途三作為非三農(nóng)業(yè)用三地，禁三止“農(nóng)三業(yè)莊園三”搞房三地產(chǎn)開三發(fā)、建別墅和度假三村。禁三止……國土資三發(fā)〔2三006三〕29三6號三《關(guān)于三發(fā)布實三施〈限三制用地三項目目三錄（2三006三年本）三〉和〈三禁止用三地項目三目錄（三200三6年本三）〉的三通知》禁止用地項三目目錄……別墅類三房地產(chǎn)三開發(fā)項三目……廣州別三墅市場三的政策三影響200三6年國三土資源三部再次三重申，三國家將三繼續(xù)停三止別墅三類房地三產(chǎn)開發(fā)三項目土三地供應(yīng)三，使那些已三經(jīng)獲批三并上市三的別墅項目受三益；封殺令三的出臺三，使別三墅項目三逐漸進三入奇貨可三居的狀三態(tài)，其三價格有三可能會三持續(xù)上三漲；從土地三供應(yīng)來三講，別墅的三開發(fā)用三地逐漸三減少，這對三現(xiàn)有的三別墅項三目是一三大利好三。2各大三板塊市三場分析花都板三塊：天湖峰三境美林湖三國際社三區(qū)金碧御三水山莊碧桂園三假日半三島增城板三塊：金地荔三湖城南沙板三塊：南沙境三界南沙碧三桂園南沙濱三海花園蘿崗板三塊：林語山三莊萬科城帝景山三莊半山溪三谷E墅從化板三塊：從化雅三居樂從化托三斯卡納廣州市三郊各板三塊市場三競爭項目

名稱位置占地總建現(xiàn)推售產(chǎn)品類型價格（元/㎡）現(xiàn)推售情況天湖峰境

花都區(qū)

山前大道北67萬㎡未定12套園景獨立別墅250-520㎡、聯(lián)排別墅231-238㎡獨立別墅10000-15000元/㎡聯(lián)排別墅8000-10000元/㎡5.1推出第一組團100多套300㎡，余10多套，99折；現(xiàn)加推15套。還有湖邊樓王未開售美林湖國際社區(qū)花都區(qū)

山前大道1200畝

未定聯(lián)排別墅300-650獨立別墅300-1000㎡獨立別墅1.2-2萬聯(lián)排別墅0.8-1.1萬南加州風(fēng)情“加州島”組團金碧

御水山莊花都區(qū)

山前大道73.3萬㎡129萬㎡別墅330㎡左右洋房160㎡左右聯(lián)排別墅5100元/㎡；高層住宅3500元/㎡（帶裝修）獨立別墅已售完；少量雙拼別墅；洋房還有部分單位160㎡。暫無新貨碧桂園

假日半島花都區(qū)

山前大道160萬㎡50萬㎡獨立別墅380-1500㎡獨立別墅1萬元-1.5萬元/㎡，一線湖景毛坯，部分別墅帶裝修。多層洋房3500元/㎡（帶裝修）洋房、聯(lián)排別墅售完，還有大塊地未開發(fā)?；ǘ及迦龎K發(fā)展三迅速，三整體樓三價快速三上漲別墅貨三量充足由于是三度假性三質(zhì)，因三此純別三墅的產(chǎn)三品較多三?；ǘ及迦龎K概況項目

名稱位置占地總建現(xiàn)推售產(chǎn)品類型價格（元/㎡）現(xiàn)推售情況南沙

境界南沙區(qū)黃閣鎮(zhèn)市南公路21萬㎡20萬㎡洋房別墅洋房5200元/㎡；聯(lián)排別墅9000元/㎡獨立別墅1.3萬元/㎡疊拼別墅7000元/㎡（全部毛坯房）前期推130套已售完，下周加推28套南沙

碧桂園南沙商貿(mào)中心區(qū)域進港大道旁約200-300畝-洋房洋房5000多元/㎡（裝修）5.1推出二期100多套洋房基本售完。10月推出1000多套南沙

濱?；▓@南沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)環(huán)島路38萬㎡-洋房別墅洋房6000元/㎡別墅1.3萬元/㎡（裝修）獨立別墅剩下少量幾套。下半年推售洋房。貴賓卡98折南沙發(fā)三展?jié)摿θ?，下三半年推三貨以洋三房為主三。南沙板三塊概況項目

名稱位置占地總建現(xiàn)推售產(chǎn)品類型價格現(xiàn)推售情況從化

居樂濱江花園從化街口河?xùn)|江埔街沿江南路段近500畝超40萬㎡獨立別墅208㎡、315㎡，375㎡,四房；洋房二房，三房，四房:79㎡，96㎡，120㎡，133/㎡，12層毛坯獨立別墅均價1.3萬/㎡送300-500㎡花園；毛坯洋房：4500元/㎡，可選530元/㎡裝修聯(lián)排售謦；獨立208-370㎡，優(yōu)惠（6.20-30號）：送美的空調(diào)，一次性94折，按揭96折洋房：中層售謦；余120㎡四套，133㎡五套。一次性96折，按揭98折，送美的空調(diào)從化

托斯卡納從化355省道海關(guān)旁7萬㎡8萬㎡洋房90-160㎡,二房，三房，四房。平層，頂層復(fù)式毛坯平層4300元/㎡；毛坯復(fù)式5400元/㎡共39棟，分三期開發(fā)，5月1號推二期。全部單套房。復(fù)式余2套150㎡。一樓送25㎡花園，二房一廳地下室。一次性/按揭付款98折從化逸泉山莊從化神崗流溪河畔3500畝881147㎡

獨立別墅聯(lián)排別墅毛坯獨立別墅9000-1.3萬元/㎡毛坯聯(lián)排別墅7500元/㎡一次性/按揭98折；獨立別墅送300-900㎡花園；聯(lián)排別墅花園700元/㎡，150㎡左右從化板三塊概況項目

名稱位置占地總建現(xiàn)推售產(chǎn)品類型價格現(xiàn)推售情況東方夏灣拿花園從化105國道太平收費站路段198萬㎡約118㎡聯(lián)排別墅177-220㎡送花園90-310㎡；獨立別墅400-500㎡,送花園400-700㎡聯(lián)排別墅總價160萬以上；獨立別墅總價400-500萬左右。送1500元/㎡裝修巴哈馬組團荔林別墅7月7日發(fā)售，6月30板房開放；7月7日從化國際荔枝節(jié);最高優(yōu)惠10萬;新推北歐風(fēng)格，無折。舊貨拉丁風(fēng)格96折從化源泉從化區(qū)溫泉鎮(zhèn)溫泉大道西側(cè)15.3萬㎡12萬㎡獨立別墅500㎡。聯(lián)排別墅200多㎡，送私家泳池獨立別墅總價700多萬；聯(lián)排別墅5000元/㎡起現(xiàn)推二期。95折.獨立別墅推8套別墅貨三量多；洋房尚三存少量三現(xiàn)貨銷售價三格仍比三其他板三塊低，三屬于經(jīng)三濟性別三墅從化板三塊概況三（續(xù)）項目

名稱位置占地總建現(xiàn)推售產(chǎn)品類型價格現(xiàn)推售情況金地

荔湖城增城(廣園東路中新出口)23萬㎡11.7萬㎡獨立別墅15度洋房

三疊院獨立別墅1.1萬-1.3萬元/㎡（毛坯）；洋房均價4800元/㎡（精裝修）三疊院5000元/㎡（精裝修）一期余少量三疊院、洋房約110㎡；10多套別墅。10月份推出新貨：約160套別墅，約216套15度洋房，280套三疊院（五層三戶）二期洋三房、三三疊院、三別墅同三時于1三0月份三推出，三貨量足三。戶型三豐富，三滿足不三同需求三；三疊院三性價比三高，受三市場歡三迎。增城板三塊概況項目

名稱位置占地總建現(xiàn)推售產(chǎn)品類型價格（元/㎡）現(xiàn)推售情況林語山莊蘿崗區(qū)科學(xué)城開創(chuàng)大道37萬㎡23萬㎡獨立別墅余貨20多套約400-560㎡獨立別墅15000元/㎡（毛坯）洋房預(yù)計8、9月份推出3棟112套；別墅年前暫無新貨萬科城蘿崗區(qū)科學(xué)城開創(chuàng)大道22萬㎡15萬㎡

聯(lián)排別墅210㎡，215㎡；280㎡左右洋房均價10000元/㎡聯(lián)排(210/215㎡)約22000元/㎡（包裝修）；聯(lián)排(280㎡)約23000元/㎡（毛坯）一期售完，二期別墅本月初推出，獨立別墅售完，聯(lián)排別墅剩30多套。帝景山莊奧體中心

北側(cè)22萬㎡11萬㎡聯(lián)排別墅300㎡以上均價約23000元/㎡二期還剩8套聯(lián)排，獨立別墅售完。今年暫無新貨半山溪谷E墅奧體中心

北側(cè)7萬㎡約7萬㎡洋房4層-8層（帶電梯），144-160㎡大戶型疊加式洋房約9600元/㎡；復(fù)式約13000元/㎡.本期推出10棟，復(fù)式剩2套，平層還有部分貨量幾十套。蘿崗板三塊概況各區(qū)域三板塊小三結(jié)花都：山水資三源極為三豐富；廣州別三墅供應(yīng)三的聚集三地，檔三次逐步三走高；吸納大三量度假三客戶。增城：別墅產(chǎn)三品較為三稀缺，三代表樓盤為三荔湖城三；客戶三主要來三自附近三的新塘三、蘿崗三，以常三住為主三。從化：“廣州三后花園三”，自三然和旅三游資源三豐富；三供應(yīng)產(chǎn)三品為經(jīng)三濟型聯(lián)三排別墅三為主；三投資和三度假為三主要購三買用途三。南沙：發(fā)展前三景極好三，濱海三資源豐三富，投資潛三力大；三當(dāng)?shù)禺a(chǎn)三業(yè)人群三為主要三購買力三量。蘿崗：蘿崗是三復(fù)合型三的新城三市中心三，具一三定的生三態(tài)資源三；市場三處于起三步階段三。3主要三競爭樓三盤分析美林湖三國際【概三況】地理位三置：花三都與清三遠交界三處規(guī)三模：二三期占地三約12三00多三畝物業(yè)類三型：聯(lián)三排別墅三、獨立三別墅入市時三間：2三007三年5月風(fēng)格特三點：南三加州風(fēng)三情項目定三位：休三閑度假【戶型三面積】聯(lián)排別三墅20三0-3三00㎡三;獨立三別墅3三00-三800三㎡【售價三分析】項目現(xiàn)三在是第三一期開三發(fā)，銷三售的均三價聯(lián)排三為90三00～三120三00元三/㎡，獨立別三墅為1三200三0～1三400三0元/三㎡【客戶三群體分三析】購買的三客戶多三數(shù)是度三假的客三戶，區(qū)三域以廣三州為主三，花都和三珠三角三的客戶三為副?！卷椖咳c評】優(yōu)勢：三具備三一定的三自然景三觀優(yōu)勢三；產(chǎn)品三具有濃三郁的南三加洲異域風(fēng)三情，令三到項目三的個性三突出；劣勢：三交通成三本較高三；目前三項目渡三假設(shè)施三建設(shè)滯三后、生活配三套不齊三備，渡三假感覺三不強。天湖峰三境【概三況】項目分三兩期開三發(fā),產(chǎn)三品是別三墅,分三獨立和三聯(lián)排,依山就三勢而建三,整體三大環(huán)境三優(yōu)美【戶型三面積】聯(lián)排別三墅23三0-2三40㎡三;獨立三別墅3三00-三500三㎡【售價三分析】項目現(xiàn)三在是第三一期開三發(fā)，獨三立別墅三價格1三.2—三1.8三萬/㎡三，聯(lián)排別三墅價格三720三0—9三000三元/㎡【客戶三群體分三析】購買的三客戶多三數(shù)是度三假的客三戶，區(qū)三域以廣三州為主三，花都和三珠三角三的客戶三為副。【項目三點評】優(yōu)勢：三環(huán)境優(yōu)三美，小三區(qū)規(guī)劃三設(shè)計較三好；別墅產(chǎn)三品單層三面積大三，占用三空間多三，有別墅的豪三氣；小三區(qū)內(nèi)部三的配套三相對完三善。劣勢：三交通三偏差，三周邊配三套不完三善；銷三售價格三偏高不向湖三的別墅三間隔過三密。萬科城【概三況】占地2三3萬M三2，容三積率0三.7。三計劃分三三期進三行開發(fā)物業(yè)類三型：聯(lián)三排別墅三、情景三洋房、三小高層三精品公三寓【戶型三面積】聯(lián)排別三墅15三0-2三40㎡三;洋房三90-三200三㎡【售價三分析】項目現(xiàn)三在是第三一期開三發(fā)，別三墅價格三1.2三—1.三8萬/三㎡，洋房價三格80三00—三900三0元/三㎡，小三高層價三格75三00元三/㎡【客戶三群體分三析】科學(xué)城三以及開三發(fā)區(qū)企三業(yè)工作三的中高三收入人三士；科學(xué)城三兩所國三際學(xué)校三的落成三同時吸三引了不三少外籍人三士在此三置業(yè)；尚東美三筑洋房三以投資三客為主三?！卷椖咳c評】優(yōu)勢：三產(chǎn)品戶三型設(shè)計三有特色三；產(chǎn)品三多元化三；園林比三較有特三色，保三留原生三態(tài)劣勢：三實際利三用率不三高，別三墅的花三園面積三偏小帝景山三莊【概三況】為純別三墅樓盤三。依自三然條件三分成兩三個區(qū)，占地2三0多萬三M2。三規(guī)劃有三356三套別墅三，東區(qū)以三聯(lián)排別三墅為主三，西區(qū)三主要以三獨立別三墅為主三。【戶型三面積】別墅2三00-三371三㎡【售價三分析】項目現(xiàn)三在是第三二期開三發(fā)，1三900三0元/三㎡-2三100三0元/三㎡，銷售的三均價為三200三00元三/㎡?！究蛻羧后w分三析】除天河三和蘿崗三外還有三潮汕和三溫州的三區(qū)域客三戶，以企業(yè)老三板為主三?！卷椖咳c評】優(yōu)勢：三地理位三置優(yōu)勢三。大廳7三.5米三的挑高三,在別三墅中較三少項目有三雙車位三的設(shè)計地下室三3米高三，通風(fēng)三和采光三比較理三想劣勢：三戶型三結(jié)構(gòu)偏三大；花三園面積三偏小；三小區(qū)園三林配套三較少。荔湖城【概三況】占地3三30萬三㎡，以居三住為主三，集休三閑娛樂三、工作三購物為三一體的三復(fù)合型三新城市三社區(qū)?！緫粜腿娣e】別墅2三65-三376三㎡；洋三房36三-19三0㎡【售價三分析】別墅：三100三00元三/㎡－三200三00元三/㎡，洋房：三420三0元/三㎡－8三800三元/㎡三。【客戶三群體分三析】客戶主三要來自三增城、三開發(fā)區(qū)三以及天三河區(qū)東三部。中高端三住宅為三多次置三業(yè)者，三擁有較三強的購三買力。【項目三點評】優(yōu)勢：三項目地三塊內(nèi)的三山水資三源相當(dāng)三豐富，三環(huán)繞千三畝的三余三家莊水三庫，與三27洞三荔湖高三爾夫隔三水相望三，自然三景觀資三源突出三；劣勢：三項目交三通可達三性較差三；周邊工三業(yè)區(qū)降三低了項三目的居三住品質(zhì)三。半山溪三谷E墅【概三況】占地7三萬M2三。所有三住宅一三梯兩戶三，背山三面湖，三南北對三流?！緫粜腿娣e】洋房1三35-三236三㎡【售價三分析】980三0元/三㎡－1三200三0元/三㎡，【客戶三群體分三析】客戶主三來自天三河、開三發(fā)區(qū)的三高端客三戶?！卷椖咳c評】優(yōu)勢：三容積三率低，三一梯兩三戶，4三-8層情景洋三房，戶三型設(shè)計三個性劣勢：三但客、三飯廳面三積小價格較三高4市三場分析三總結(jié)市場小三結(jié)競爭項三目對廣三州東部三區(qū)域有三很強的三輻射力三，客戶三主要來三自天河三、開發(fā)三區(qū)、增三城甚至三周邊城三市東莞三、深圳三的高端三客戶。供應(yīng)的三物業(yè)類三型豐富三，有情三景洋房三、大面三積洋房三、復(fù)式三、聯(lián)排三別墅及三獨立別三墅。別墅價三格在1三200三0－2三000三0元/三平米左三右；普通洋三房在7三000三左右，三情景洋三房在9三000三元/平三米左右三。競爭項三目均擁三有豐富三的自然三資源，三具備打三造高端三項目的三基礎(chǔ)。別墅的三競爭對三手主要三是萬科三城、帝三景山莊三和荔湖三城等的三類別墅三；洋房的三競爭對三手主要三是萬科三城和半三山E墅三的情景三洋房和三普通洋三房。蘿崗區(qū)三域地產(chǎn)三市場處三于初步三發(fā)展階三段，在三售項目三不多，三均定位三中高檔三，未來三開發(fā)用三地受限客戶分三析：——東部發(fā)展及亞運經(jīng)濟的帶動大廣州、珠三角客戶群——蘿崗價值的帶動天河、黃埔、新塘客戶群——中心地位的帶動蘿崗、科學(xué)城客戶群客戶地三域?qū)傩匀殖扇齻€圈層蘿崗區(qū)本項目黃埔大廣州天河第一類周邊客三戶第二類外圍客三戶第三類遠距客三戶蘿崗：有效消三費力充三足；消三費力外三流，有三意本區(qū)三域置業(yè)三，由于三選擇少三，導(dǎo)致三無法釋三放有效三需求，高端客三戶需求三別墅，三中高端三客戶需三求類別三墅產(chǎn)品三，洋房三。不喜三歡新塘三人聚集三在一起天河：對本項三目區(qū)域三有一定三的認(rèn)同三，高端三客戶選三擇別墅三產(chǎn)品，三中高端三選擇洋三房產(chǎn)品三。黃埔：對本項三目所在三區(qū)域無三明顯傾三向，本三身置業(yè)三可選擇三范圍多三；預(yù)計三未來，三本項目三也會吸三納一定三黃埔客三戶，洋房為三主。新塘：產(chǎn)業(yè)基三礎(chǔ)雄厚三，新塘三客戶的三財富積三累明顯三優(yōu)于其三它鎮(zhèn)。三中高端三客戶需三求多層三和小高三層，高三端客戶三需求別三墅。廣州市三區(qū)：常住為三主，周三末渡假三為輔（三以5+三2形式三為主）三；車程三不超過三45分三鐘；隨三著土地三供應(yīng)的三格局進三一步改三變，未三來幾年三內(nèi)向其三它郊區(qū)三置業(yè)的三比例會三明顯增三強，對三本區(qū)域三投資前三景看好東莞、三深圳：預(yù)計項三目將吸三納少部三分與開三發(fā)區(qū)有三業(yè)務(wù)聯(lián)三系的生三意人來三此置業(yè)三。新塘目標(biāo)客三戶分析區(qū)域天河為三主，蘿三崗，東三山，黃三埔于其三次年齡別墅客三戶多為三35－三50歲三，洋房三客戶多三為30三－40三歲收入高收入三，很強三購買力教育高知階三層，閱三歷豐富三，視野三廣闊價值觀自我實三現(xiàn)，彰三顯成功三。喜歡三自然，三追求品三味。離三城者職業(yè)新興企三業(yè)家，三中外企三業(yè)高層三，知識三型行業(yè)三金領(lǐng)，三體育界三文藝界三教育界三知名人三士林語客三戶回顧目標(biāo)客三戶描述三——主三力客戶三群(3三0-4三5)購買力三強，購三買價格三段在1三00萬三（毛坯三）或以三上的情三景洋房三或聯(lián)排三別墅為三主。按居住三用途——蘿三崗高級三公務(wù)員三、幾大三開發(fā)區(qū)三工作的三外來或三本土白三領(lǐng)管理三階層、三適婚情三侶，廣三州東部三工作的三白領(lǐng)中三青年群三體按度假三用途——新塘、三東莞、三廣州等三項目周三邊白領(lǐng)三夫婦、三政府部三門公務(wù)三員、企三業(yè)中層三管理者按投資三用途——廣州、三新塘當(dāng)三地經(jīng)濟三能力優(yōu)三厚的原三居民、三企業(yè)主三、個體三經(jīng)商者三，廣州三政府部三門高層三官員、三金領(lǐng)群三體，他三們有可三能是自三住一套三，另購三買一至三數(shù)套用三于投資三升值?？蛻魝€三案——X生—三—36三歲，建三筑設(shè)計三師，主三要業(yè)務(wù)三以珠三三角為主三，目前三積極向三長三角三拓展。三向太，三32三歲，三黃埔海三關(guān)工作三；育有三一子，三3歲。目標(biāo)客三戶描述三——主三力客戶三群(3三0-4三5)細項內(nèi)容生活狀態(tài)白描購房選擇別墅、大面積洋房、普通住宅已非主要購買目標(biāo)，除非是投資類考慮常住人口兩夫妻、子女、男方父母、保姆共6人3代人互相照應(yīng)，取得情感慰籍交通工具有自己的私家車，老人以公交車為主要交通工具向生有30萬左右的轎車1部，太太工作以15萬左右轎車1部代步服裝消費注重服裝品牌，有少量世界頂尖級品牌的服飾，尤其是手表、珠寶、手袋向生夫婦都注重形象，向生更注重手表、鞋、眼鏡、西裝的品牌，向太則偏重于Prada、Dior等品牌的手袋及世界知名化妝品牌的購置，夫妻倆也會去香港、韓國購物飲食消費講求營養(yǎng)搭配及美味度，注重飲食環(huán)境的情調(diào)較少在家吃飯，會經(jīng)常性發(fā)掘美食新場所、積極試食并介紹給朋友娛樂主題酒吧、美食、美容、時尚運動多數(shù)與小圈層朋友或生意/業(yè)務(wù)往來朋友結(jié)伴進行，放松心情或聯(lián)絡(luò)感情為主休閑活動旅游1-2次/年熱衷國內(nèi)豪華團及出國旅游文化品位追求時尚、格調(diào)、個性化的品位生活相對小資的一群小區(qū)配套重視小區(qū)配套，管理水準(zhǔn)、會所的基本設(shè)施（健身、醫(yī)療、迷你戲院、知名食府）、教育資源對自身的需求要求較高，對子女及老人的需求考慮在其次目標(biāo)客三戶描述三——普三通客戶三群(3三0歲以三下)購買力三一般，三但易受三周邊生三活環(huán)境三、廣告三宣傳、三生活模三式的典三范等外三在因素三影響，三購買價三格段在三80萬三以下（三帶80三0-1三200三元/㎡三豪華裝三修）的三多層、三小高層三單位為三主。他們的三經(jīng)濟條三件決定三了他們?nèi)砟靡蝗P款進三行裝修三的可能三性較小三。按居住三用途——項三目周邊三區(qū)域工三作、生三活的，三希望定三居融入三廣東生三活的外三來人口三及區(qū)域三原居民三中年輕三一代希三望獨立三的群體三。按投資三用途——廣三州東部三區(qū)域群三體、新三塘當(dāng)?shù)厝馊巳?、在項三目總價三一定的三前提下三，會適三當(dāng)考慮三投資用三途。按度假三用途——廣三州、新三塘、東三莞等項三目周邊三中高收三入群體三。客戶個三案：Z小姐三——2三8歲，三蘿崗區(qū)三域政府三部門工三作。男三朋友，三29歲三，科學(xué)三城日本三學(xué)校老三師。準(zhǔn)三備明年三結(jié)婚。三雙方在三廣州天三河已有三住房。目標(biāo)客三戶描述三——主三力客戶三群(3三0以下三)細項內(nèi)容生活狀態(tài)白描購房選擇普通洋房以普通住宅為主要購買目標(biāo)，也有計劃買來投資、度假使用常住人口2人自住為主，投資、度假階段性使用交通工具以巴士（包括屋村巴）、地鐵為主要交通工具計劃結(jié)婚時購車（考慮15-20萬元的轎車）服裝消費留意品牌服飾的折價信息，適當(dāng)選擇品牌服飾，但日常服飾多為大眾化產(chǎn)品講求實惠，平時樂于購置品牌折價品，但對于手表、首飾、化妝品、大衣等消費品，舍得花錢購置名牌飲食消費經(jīng)常光顧超市、菜場，受廣告影響大，樂于嘗試不同風(fēng)味的食品以居家簡單的烹調(diào)為主，節(jié)假日會適當(dāng)考慮出外就餐娛樂主題酒吧、運動、逛街多數(shù)與小圈層朋友結(jié)伴進行，以放松及娛樂為主休閑活動旅游1-2次/年以省內(nèi)短途旅游、港澳購物旅游為主，部分節(jié)假日考慮參加外省名勝地旅游文化品位追求時尚、潮流的文化個性隨和、較跟風(fēng)小區(qū)配套重視小區(qū)配套，管理水準(zhǔn)以及社區(qū)的大環(huán)境對物業(yè)管理、產(chǎn)品的潮流性、升值潛力極為重視目標(biāo)客三戶描述三——高三端客戶三群(4三5歲以三上)他們一三般都是三事業(yè)成三功人士三，購房三考慮更三多的是三自己的三生意方三便，家三人居住三無須太三操心，三價格上三，基本三以15三0萬以三上（毛三坯）的三別墅為三主，且多數(shù)三都會自三行裝修三，帶有三明顯的三個人風(fēng)三格。按居住三用途——希三望改善三、提升三生活檔三次的區(qū)三域原居三民及在三當(dāng)?shù)亟?jīng)三商成功三的外地三人士（三包括港三、澳、三臺、外三籍人士三）按度假三用途——珠三三角、三港澳地三區(qū)經(jīng)商三人士及三部分北三方經(jīng)商三人士、三政府官三員購買三來避寒三度假使三用。按投資三用途——珠三三角、三港澳地三區(qū)經(jīng)商三人士及三部分北三方經(jīng)商三人士。客戶個三案：C生—三—47三歲，溫三州人，三新塘燈三具批發(fā)三商，有三自己的三廠房。三曾太，三34歲三，與曾三生共同三創(chuàng)業(yè)。三育有2三子一女三，其中三一子為三前妻所三生。目標(biāo)客三戶描述三——高三端客戶三群(4三5歲以三上)細項內(nèi)容生活狀態(tài)白描購房選擇別墅為了生活不太操心常住人口男方父母、子女、保姆共8人的大家庭老人帶小孩居住，夫妻倆作為度假休閑偶爾使用交通工具以私家車為主，老人主要以公交車及的士為主曾生有70萬左右的寶馬轎車1部，太太有30萬轎車1部代步服裝消費隨意性強，一般不刻意選擇品牌，但對襯衣、鞋品牌選擇非?？季看┲允孢m、質(zhì)量上乘為主要要求，珠寶、手表的購買則具有身份象征的特性飲食消費講求營養(yǎng)搭配及美味，注重飲食環(huán)境的氣派舒適以應(yīng)酬飯局為主，日常則以清淡、簡單為主娛樂主題高檔食府、夜總會、桑拿中心、高爾夫等健康運動主要與生意/業(yè)務(wù)往來朋友結(jié)伴進行，半工作性質(zhì)休閑活動旅游1-2次/年隨意性強，主要視工作繁忙程度決定，多數(shù)只能短途游文化品位追求舒適、個性化的品位生活屬于有個人見解、不輕易隨大流的社會經(jīng)濟中堅力量小區(qū)配套重視小區(qū)教育配套，管理水準(zhǔn)、會所的基本設(shè)施（健身、醫(yī)療、知名食府）對子女及老人的需求要求較高，對自身的需求考慮在其次目標(biāo)客三戶小結(jié)關(guān)注生三活品質(zhì)三和舒適三便利性三，重視三自然生三態(tài)環(huán)境三、認(rèn)可三配套完三善的復(fù)三合社區(qū)三概念、三有發(fā)展三眼光、三對未來三充滿自三信，有三一定的三文化層三次、以三中青年三為主的三新廣州三人。以及有三投資眼三光、看三好蘿崗三地區(qū)增三值潛力三的珠三三角投資三客。目標(biāo)客三戶小結(jié)區(qū)域天河為三重點區(qū)三域的大三廣州，三科學(xué)城三、開發(fā)三區(qū)年齡35－三50歲三為主，三不惑之三年收入高收入三，很強三購買力三，新富三新貴教育高知階三層，閱三歷豐富三，視野三廣闊；三多元化生活方三式喜歡自三然，追三求高品三味；國三際性視三野，目三光遠大三；兼容三創(chuàng)新，三知性事業(yè)有三成，工三作繁忙三，向往三自然輕三松的生三活注重家三庭幸福三和子女三教育職業(yè)新興企三業(yè)家，三中外企三業(yè)高層三，知識三型行業(yè)三金領(lǐng)，三體育界三文藝界三教育界三知名人三士別墅目三標(biāo)客戶三定位區(qū)域天河北三，科學(xué)三成與開三發(fā)區(qū)年齡25－三40歲三為主，三青年收入中高收三入教育高知階三層，接三受過高三等教育生活方三式創(chuàng)新性三強，容三易接受三新生事三物；敢三于先前三消費，三相信自三己，相三信未來二次置三業(yè)，追三求更高三品質(zhì)的三居??；三處于家三庭周期三的初期三，對教三育很看三重對配套三比較看三重職業(yè)公務(wù)員三，教師三，公司三中高層三，科技三人員洋房目三標(biāo)客戶三定位工程進三度和推三貨節(jié)點項目工三程和銷三售節(jié)點銷售階段2007年10月推出別墅面積(㎡)22660.00推出洋房面積(㎡)15300.00別墅套數(shù)62（280）＋16（300）+2（250）洋房套數(shù)60（120）＋60（135）別墅總價格339900000洋房總價格130050000推出總價格469950000項目工三程和銷三售節(jié)點銷售階段2007年底推出別墅面積(㎡)29320.00推出洋房面積(㎡)26100.00別墅套數(shù)79（280）＋19（300）+6（250）洋房套數(shù)60（120）＋140（135）別墅總價格439800000洋房總價格221850000推出總價格661650000項目工三程和銷三售節(jié)點銷售階段2008年5月推出別墅面積(㎡)6135.16推出洋房面積(㎡)102480.00別墅套數(shù)全部216套洋房套數(shù)除8區(qū)外760套別墅總價格920327400洋房總價格871080000推出總價格1791407400項目工三程和銷三售節(jié)點銷售階段2008年10月推出別墅面積(㎡)6135.16推出洋房面積(㎡)102480.00別墅套數(shù)全部216套洋房套數(shù)全部1060套別墅總價格920327400洋房總價格1244400000推出總價格2164727400傳播策三略與計三劃傳播難三點我們位三于哪里三？周邊配三套尚未三成熟新興板三塊有分三流項目三客戶的三可能產(chǎn)品同三質(zhì)化問三題對保利三品牌的三認(rèn)識我們位三于哪里三？我們是三蘿崗中三心區(qū)內(nèi)三的高尚三住宅，三但“蘿三崗中心三區(qū)”這三個概念三尚未被三大眾所三清楚認(rèn)三知，受眾容三易混淆三蘿崗與三蘿崗中三心區(qū)，三容易把三本項目三與“蘿三崗”直三接掛鉤三，造成三心理距三離拉遠三?？茖W(xué)城三中的蘿崗三中心區(qū)大力強三化蘿崗中三心區(qū)的概念賦予蘿三崗中心三區(qū)“東部三中心區(qū)三”概念周邊配三套尚未三成熟雖在市三政百億三配套規(guī)三劃圈層三之內(nèi)，三但就目三前來講三，周邊三配套暫三時十分三不成熟通過廣三告、軟三文、戶三外、樓三書反復(fù)描三摩未來三城市景三觀，向客戶三強化這三個“未三來的事三實”通過完三善本項三目配套三，來減三輕消費三者心理三擔(dān)憂其他板三塊別墅三分流花都、三從化、三增城等三廣州新三興的別三墅板塊三供應(yīng)量三較大，三價格相三對較低三，對本三項目造三成一定三威脅，三分流本三項目的三目標(biāo)客三戶群。強調(diào)科三學(xué)城-三蘿崗中三心區(qū)的三“東部核三心”地位通過規(guī)三劃中的三“城市感”來區(qū)三隔其他三板塊別三墅盤的三地段價三值通過東部高三檔住宅的整體印三象來區(qū)隔三其他板三塊別墅三盤的產(chǎn)三品價值產(chǎn)品同三質(zhì)化同區(qū)域三而言，三萬科城三、荔湖三城、半三山E墅三的產(chǎn)品三與本項三目的產(chǎn)三品設(shè)計三同屬現(xiàn)三代時尚三風(fēng)格。另外，三本項目三自身產(chǎn)三品類型三相對單三一，只三有洋房三、雙拼三別墅兩三種，客三戶選擇三面相對三較少。通過傳播賦三予項目三鮮明的三個性與三氣質(zhì)產(chǎn)品細三分命名三，通過三營銷概三念營造三出豐富三的產(chǎn)品三類型及三多樣的三居住理三念。如為每三一種戶三型起一三個名字或定義三一種創(chuàng)三新性的三設(shè)計保利品三牌對保利三的品牌三的刻板三印象對保利三品牌的三一次顛三覆，同三時更是三一種提三升。產(chǎn)品定三位定位從華僑三新村到三二沙島三到珠江三新城別三墅。。三。。。三。城市中三心豪宅三的價格三始終堅三挺。珠江新三城豪宅三項目的三此起彼三伏更是三驗證了三城市中三心對房三地產(chǎn)價三值的支三撐作用別墅的三發(fā)展歷三史從別墅三發(fā)展的三歷程演三變角度三捕捉市三場空白三點；沙面歐陸別三墅群東山華僑新三村新河浦珠江新三城珠江別三墅華南板三塊祈福新三村碧桂園三等東莞板三塊從化板三塊花都板三塊等第四代第五代廣州市三場自從三200三3年推三出珠江三新城的三珠江別三墅之后三，由于三城市地三塊的稀三缺性和三高地價三，新的三城市中三的別墅三成為市三場的空三白點。第三代第一代第二代居住區(qū)三位當(dāng)代政三治、經(jīng)三濟、文三化中心居住環(huán)三境環(huán)境優(yōu)三美，離三塵不離三城居住人三群政府首三腦、領(lǐng)三事館官三員、商三賈權(quán)貴關(guān)鍵詞復(fù)合城三市功能三，優(yōu)美三環(huán)境，三品質(zhì)別三墅生活城市別三墅定位城市別三墅項目定三位語新中心·原生三態(tài)·城三市別墅項目調(diào)三性現(xiàn)代的三，國際三的，貴三氣的知性而三有品位三的有格調(diào)三的的奢侈三品案名：保利·香雪三山雅致，三尊貴，三而又詩三情畫意三。傳統(tǒng)三文化的三底蘊，三亦能演三繹時尚三的味道三?！跋闳钡娜崦呐c三“山”三的陽剛?cè)?，形成三了神秘三的和諧三之美。英文名The三Ci三rcl三e圈子，三…界：分享同三一興趣三、活動三或成就三的一群三人行政區(qū)：領(lǐng)土部三分或行三政區(qū)域三，尤指三一些歐三洲國家三的省領(lǐng)域，三范圍：影響范三圍或興三趣范圍三；領(lǐng)域英文名The三Fair三yla三ndFai三ryn.三仙三女,三精靈,三<美三俚>漂三亮姑娘n.The三im三agi三nar三yl三and三of三fa三iri三es.仙境：三想象的三仙境Ac三har三min三g,三enc三han三tin三gp三lac三e.優(yōu)雅迷三人之地廣告語三???三?必須反三映項目三的核心三價值必須是三新鮮的必須有三能量產(chǎn)三生受眾三的共鳴必須引三人思考三和想象必須簡三練而易三于流傳必須與三“香雪三山”很三搭廣告語三？評價三好的廣三告語的三標(biāo)準(zhǔn)關(guān)聯(lián)三(R三ele三van三ce)新鮮（三ori三gin三ali三ty）力量（三Imp三act三)想象（三Ima三gin三ati三on)流行（三pre三val三enc三e）廣告公三司的方三向：知本生三活有人看三到50三0強企三業(yè)進駐我們看三到下一三個50三0強內(nèi)文：三保利·三香雪山三，新區(qū)三市中心三的繁華三之上，毗鄰世三界50三0強，三衍生出三無可估三量的財三富價值三；先驅(qū)者三都擁有三過人的三眼光測三量未來三，這里三有巨人三腳步。繁華轉(zhuǎn)三身之后三，生活三可以從三這里觸三摸到世三界的距三離。保利·三香雪山三，帶來三期待以三久的精三神知本三生活。有人看三到毗鄰三的亞運三經(jīng)濟圈我們看三到多元三國際前三沿生活內(nèi)文：三在新區(qū)三城市板三塊之上三，前瞻三亞奧版三圖日漸三鋒芒，它不是三美國硅三谷，卻三擁有同三樣的經(jīng)三濟強勢三力；明日的三奧體城三，帶領(lǐng)三新區(qū)經(jīng)三濟從這三里騰飛三，很慶幸三，我們?nèi)l(fā)現(xiàn)了三他們。保利·三香雪山三，攜手三繁華，三以生活三最近的三距離。有人看三到地鐵三的便捷我們看三到生活三