雍逸園項目前期策劃建議書

雍逸園報告.doc*雍逸園項目策劃建議書2003年12月18日前言肌尊敬的盜“奴城建集團呀”鋪各位領(lǐng)導(dǎo)，披很高興能有皇機會介入貴淺司麥地區(qū)雍黑逸園項目的找前期策劃事縣務(wù)，我們將乳非常珍惜這排次良好的合保作契機，盡革最大努力通友過這次的機碗會爭取與貴乖司建立良好擴的合作；由嘉于時間倉促三，本次策劃慨報告中可能挎有不盡之處括，希望見諒淚，我司將在被以后的合作搶中即時進行斥完善。依成功的營銷蛛應(yīng)從好的產(chǎn)瀉品開始。好漠的產(chǎn)品取決止于其是否能蜘有效地滿足協(xié)市場的需要疫，也取決于疊其是否倡導(dǎo)絲了一種新的誰、貼近人性晨需要的生活若追求。本項傷目首先是一獻個大型高品腰質(zhì)社區(qū)、他礎(chǔ)是追求已久急的生活樂園斧，它是一個妥讓身心放松戀，讓眼睛旅蓬行的居家圣坑地。他體現(xiàn)窯的是純自然乏的大型生態(tài)多休閑公園；她社區(qū)的生活伏應(yīng)是吹田野式的、己緩慢的、人奴文的、手工動業(yè)式的、含朱情脈脈的、法具有親巾密錦鄰里關(guān)系的丘生活方式費；項目的主壤題是生態(tài)、騾環(huán)保、健康勵、運動、休啊閑、野趣、才人與自然的鑼和諧互動；晶項目的客戶咬將主要來自建惠州城區(qū)以廁內(nèi)，惠州周吸邊管轄地可貞作適當補充狀，本建議書太為前期策劃貓建議書，共訓(xùn)分為十大部蹲分（見目錄草）。主要談革了關(guān)于市場滅供給、市場強需求、項目王分析、發(fā)展階戰(zhàn)略、客戶墨尋找、主體響探討及形象駱建立、產(chǎn)品懂定位、建筑額及規(guī)劃調(diào)整劣建議、營銷家推廣初步設(shè)誠想、入市時基機建議，在漂雙方意向確介定后，我們料將根據(jù)產(chǎn)品業(yè)和面臨的新賤市場形勢提窮供詳細的策教劃報告及推辦盤執(zhí)行計劃惰等。漏本報告為前費期策劃建議岸書,在報告價中我們著重晝談了關(guān)于項替目的市場供查給、需求分嗚析、發(fā)展思尸路、形象定飾位、價格與對支撐及關(guān)于走物業(yè)主題在等項目中的體它現(xiàn)等,由于抗時間匆忙不桶盡之處敬請戒見諒.目錄蔥一、整體市技場背景綿1、宏觀市潔場走勢譯2、惠州住李宅消費市場特分析倘二、區(qū)域住妻宅市場分析質(zhì)喇1、區(qū)域發(fā)趁展規(guī)劃殲2、麥地片石區(qū)住宅市場舉分析旨3、周邊樓害盤概況賴4、重點樓緒盤比較貧三、項目分搏析（SWO傭T）豬1、項目概銷況經(jīng)2、地塊周捷邊外觀賣3、項目分洲析（SWO婦T）蔑4、替代競感爭及差異化次分析在四、分析總遠結(jié)及項目發(fā)唇展建議醋1、綜合分站析緊2、安索夫瓦模型分析蠟五、目標客厚戶定位殘1、目標客脫戶群的界定斬2、目標客頓戶群的預(yù)測莊六、項目主映題及形象定致位穴1、功能定孝位鬧2、市場定的位懷3、主題形倆象定位饞七、產(chǎn)品定另位喝1、戶型定醒位色2、價格定申位中八、項目規(guī)騎劃設(shè)計調(diào)整止建議窯1、建筑風舟格調(diào)整建議蘋2、外立面馳設(shè)計調(diào)整建肆議慮3、景觀設(shè)賽計建議華九、營銷推邁廣策略初步晚設(shè)想揚1、核心營述銷理念和宣券傳口號扶2、營銷推釀廣戰(zhàn)略部署·營銷戰(zhàn)略·銷售分期靠3、媒體組叫合計劃和預(yù)金算辰·拔媒體組合策無略·廣告策略話·面推廣策略研幅討執(zhí)十、入市時局機建議則一、惠州市誰房地產(chǎn)宏觀努環(huán)境分析用惠州市位于還廣東省的東醫(yī)南部，地處盲東江中下游倍，珠江三角麗洲北端，南劣臨南海大亞魚灣并毗鄰香倆港與深圳；遍西鄰廣州市即、東莞市，萍東鄰汕尾市傷，南鄰深圳參市，北鄰河居源市飄。黎1、惠州市橫總體概況倡惠州市下轄駛惠東縣、博慶羅縣、龍門薄縣、惠城區(qū)蓋、惠陽區(qū)及湯大亞灣經(jīng)濟姻技術(shù)開發(fā)區(qū)膊（惠州目前戀有仲愷高新戒技術(shù)開發(fā)區(qū)謹和大亞灣經(jīng)織濟開發(fā)區(qū)兩沈個經(jīng)國務(wù)院凱批準的國家喊級經(jīng)濟技術(shù)拴開發(fā)區(qū)），凡市政府設(shè)在貢惠城區(qū)，這瓣里是惠州政詢治、經(jīng)濟和綿文化的中心嫌。話惠州市土地壽總面積11踩158平方湊公里，目前福全市總?cè)丝诳踢_333華.72叔萬，惠陽撤勢市為區(qū)后，劫惠城區(qū)行政班區(qū)域總面積愉為桶1410.惑2傅平方公里，梅總?cè)丝谶_稠91.78物萬。狹惠州市經(jīng)濟奶運行態(tài)勢良戀好壺。她1-9脖月份，全市哀國內(nèi)生產(chǎn)總瓣值萬407.0并1錘億元運，懲比去年同期答增長教12.9%洲。其中第一樹產(chǎn)業(yè)增加值險49.88洞億元，增長蘇5.1%禽；第二產(chǎn)業(yè)扎增加值求247.9兇6姨億元，增長議16.3%書；第三產(chǎn)業(yè)踐增加值蝴109.1深7聲億元，增長放9.1%尿。三大產(chǎn)業(yè)染構(gòu)成為享12.3沃：總60.9擱：執(zhí)26.8促，其中第一勿、三產(chǎn)業(yè)比謝重分別比去菌年同期下降哨0.8竭和罰0.7示個百分點，娃第二產(chǎn)業(yè)則端上升糧1.5敏個百分點。鍋2、惠城區(qū)燙家庭住房狀陣況分析亮1）、代人均面積移：在第五次莫人口普查中蚊（住房面積鞭是指住房的驢建筑面積）載調(diào)查結(jié)果顯膛示，儲2000年王止惠城區(qū)城被鄉(xiāng)居民平均垂每戶住房間像數(shù)為2.4饅間，人均住暴房建筑面積怎為達20.12熔m劈2那。呀2享）年、人均住房曠建筑面積分畏布題：盡管惠城乏區(qū)城鄉(xiāng)居民喬人均住房建攜筑面積為每嘴人嚴20.11丟m2懷

但從住頑房層次比較嘩，還存在很膀大的差異性獅。2000剖年止，人均近住房面積在膠8m2續(xù)以下的城鄉(xiāng)救家庭戶占1嘴7.72%杰；傅這說明惠城警區(qū)的房地產(chǎn)床市場還有很賴大的發(fā)展空拘間。誦人均9~曬19m2拜之間的戶占典38.71彩%；人均2捆0~途29m2蝕之間的戶占老22.85治%；人均住贊房面積達疊40m2杯以上的有1棄0.25%僵。詳見表斷1什。僻人均住房面晃8m期2蟲以下編9～廈12m旅2駛13～移16m爹2伯17～敏19m皂2愈20～暫29m圈2管30～彼39m伴2葛40～懼49m陡2嘉50m翁2浪以上死積針比重%尖17.72嘉14.32菠13.11四11.28騎22.85拳10.47序4.18遙6.07編2000年秀止惠城區(qū)城火鄉(xiāng)家庭戶人備均住房分布禽表1技連單位：%趙3）誕、住房來源音：惠城區(qū)城繭鄉(xiāng)居民住房蓮來源由七部州分組成。城捎鄉(xiāng)居民住房亮的主要來源拘為自建住房集和購買原公會有住房，分菠別占艙24.92伯%和24.纖11%；其幫次是租用商上品房和購買早商品房，分株別占16.秤47%和1喜3.51%崇；此外，租凍用公有住房損占11.3株5%，購買辮經(jīng)濟適用房炊及其它住房塊分別占3.差17%和6稀.47%。謎3、惠城區(qū)狼城鄉(xiāng)居民家陶庭規(guī)模結(jié)構(gòu)柄的變動趨勢聽分析：趁1駱）山、家庭戶規(guī)賠模趨向2至連4人戶。家吩庭是住房需栽求的基本單皺位。家庭人懸口增長速度助快，則對住插房的需求越真大，而家庭腸戶數(shù)量的增鞠加，也同樣然會引發(fā)對住鮮房需求的上堪升。犁根據(jù)那“淚五普藏”追資料，惠城漂區(qū)城鄉(xiāng)家庭亞戶均人口數(shù)芒：麻2000年百為3.31贏人；199族0年為4.悟84人，十界年間減少了燈1.53人餐，規(guī)?？s小摘了31.6炸1%，這說夾明惠城區(qū)城挽鄉(xiāng)家庭戶平鈴均規(guī)模呈持畝續(xù)下降趨勢婚。與199坐0年相比，眠200桃2樂年惠城區(qū)城響鄉(xiāng)家庭規(guī)模罩變動的總體澤特點是：敏a壞、取街道家庭戶借以3人戶居漂多，占總戶稅數(shù)的32.甲41%，而分4人以上的校家庭戶均呈隸下降趨勢。效b貫、卵村鎮(zhèn)家庭戶剝以2人戶居吹多，其規(guī)模貿(mào)變動表現(xiàn)為撇1人戶和2遷人戶明顯增疤加（這主要鄰是外來人口蒜租房住的影文響），分別在占總戶數(shù)的泡13.36抓%和23.消50%，而小4人戶及以鋼上的家庭戶互呈逐步下降丘趨勢鳴。尾2竟）抖、家庭結(jié)構(gòu)小趨向以2代魯戶為主的小英家庭戶居住視的需求，與吊家庭戶的結(jié)橋構(gòu)類型密切皆相關(guān)。2代那戶的家庭結(jié)抓構(gòu)類型居多倆，無論是2千000年還絞是10年前艷的1990蓬年，這種類稱型的小家庭電戶占5成左休右味或`宿以上繼。可見，十株年間盡管惠護城區(qū)城鄉(xiāng)家破庭戶類型中墨二代戶仍占樹較大比例，拿但有減少的讓趨勢，而一百代戶（含單戶身戶和夫妻判戶）則大幅刊度增加。顯裝然，隨著社耀會生活方式嘉的改變和人壁口增長率的境逐年遞減，攔小家庭戶作孔為家庭結(jié)構(gòu)手的主體是不脅可逆轉(zhuǎn)的總指趨勢，而這枝種趨勢也將需直接反映在旦住房需求上晃。尾4、惠城區(qū)肆城鄉(xiāng)家庭戶擠規(guī)模結(jié)構(gòu)變涂動對住房建刊設(shè)的需求：瘋從家庭規(guī)模億結(jié)構(gòu)變動趨釣勢對住房建紗設(shè)需求的影躁響看，其主結(jié)要表現(xiàn)為：維二代戶核心高家庭占相當盾比例，對二牢室一廳和三荒室一廳的住譜房形成基本巖需求；三代貢戶需求三室趁二廳以上的拿住房結(jié)構(gòu)，化同時也存在螞單身戶及施“襪打工一族禁”正對一室一廳頑的需求。此儲外，一代戶駐（包括單身妻戶、夫妻戶執(zhí)）要求的一靈室一廳住房里的需求量也溜比較大。2排000年惠席城區(qū)街道和塔村鎮(zhèn)家庭中惕分別有28票.30%、鐘36.61涼%屬一代戶釘范疇的家庭匪。撤5、惠州市輛職工工資收拴入情況分析郊眾所周知，兔居民收入狀并況的好壞直魯接影響房地肥產(chǎn)市場的發(fā)響展，而這其您中職工工資尸收入情況的擾影響是最主失要的。掌握葛職工工資的污收入情況對橋房地產(chǎn)的市哥場定位、制倆定價格策略嘩、促銷策略陸等有著重要照的作用。所矮以，我們重送點要分析惠禾州市的職工亭工資收入情面況。見首先，我們沉先來了解今齒年的句全市在崗職纏工工資棋情況。從挽2002勻年模上半年最來看燕，全市在崗疾職工工資總鈔額１９.０英２億元，比旱上年同期增恢長１５.３美％，增幅比尸上年同期增損加５.９個德百分點。在衫崗職工人平誤月工資76怠5元，比上茫年同期增長掃17.3％到，扣除價格絞因素后，實洋際增長14鐵.4％?？淦浯螢榱吮仍捷^清楚的了厘解惠州市的兵職工工資收底入情況及弄戒清楚惠州市息的職工消費柏情況，我們劫查閱了惠州倘市歷年的職罷工年平均工歡資、城鎮(zhèn)居圓民儲蓄、銀屑行存款余額賊等統(tǒng)計數(shù)據(jù)著，并對統(tǒng)計腸數(shù)據(jù)予以相領(lǐng)關(guān)分析。通慢過分析我們軌發(fā)現(xiàn)200芹0年城鎮(zhèn)居襯民儲蓄與1忘999年相壓比下降了4京2168萬而元（500賭343-4剃58175剝=4216僚8萬元），豈本來由于2兄000年全恨國職工實行友全面加薪等蠟利好情況，病2000年虹的城鎮(zhèn)居民眉儲蓄應(yīng)該高蘿出1999丟年的儲蓄額毀。其實，在剩2000年暗惠州房地產(chǎn)泡在南海石化渡項目落戶惠挨州的帶動下具，惠州市房愁地產(chǎn)開始熱照起來，使得搞眾多的開發(fā)譜商看到了惠欄州的第二次稿創(chuàng)業(yè)浪潮，及從而大部分吼房地產(chǎn)項目丑啟動；惠州沫市居民也由察于從199毯2、199生3年以來，帖自己也有一狹定的儲蓄及妥近年來房地市產(chǎn)稅費減免犬、貸款利率城調(diào)低等利好葵政策；使得靠眾多的居民勇購房，這其罵中的居民也頓有二次置業(yè)拒的，也有投汗資的；而購溜房又是一種歲消費巨大的蟻行為，這必趴然會動用居據(jù)民多年來的右儲蓄；所以紅，199抖9年的城鎮(zhèn)行居民儲蓄高什出2000滴年的儲蓄額尤就不奇怪了齊。這一點還叛可以從20拖00的房地糟產(chǎn)商品房實雖際銷售面積動和銷售率來布驗證。（2斑002年惠跪州統(tǒng)計年鑒訂）見下表：俘新開發(fā)面積魔（平方米）影實際銷售面繞積（平方米?。┥N售率%單1999年冶60萬左右拾34萬左右陶56.7%教2000年蠶90.37居萬左60萬左右悠66.4%踩2001年奇142.2粉4萬香80.2萬磨56.3%拜2002（汗上半年）勒50.11吊萬昏34.5萬煙68.8%障職工年平均擾工資與城鎮(zhèn)輔居民儲蓄相澆關(guān)、職工年雖平均工資與板銀行存款余刷額相關(guān)分析吹、城鎮(zhèn)居民比儲蓄與銀行望存款余額相序關(guān)分析的相德關(guān)程度就不扯會那么強，梁它們的決定桂系數(shù)R相sq耳就會小于0晨.8，相關(guān)羊系數(shù)也會小投于0.8。申這還說明惠奮州市的居民州購買商品房之的也是很少純的，這與住跳房來源的統(tǒng)嘗計分析結(jié)果抖是吻合的。族二、片區(qū)市較場分析冤1、麥地片灰區(qū)：秒麥地片區(qū)是溪惠州的市中馬心，已經(jīng)完肺成了由工業(yè)礎(chǔ)區(qū)向住宅區(qū)伶的轉(zhuǎn)變，其娃房地產(chǎn)開發(fā)禿一向是受消襯費者的關(guān)注刊，片區(qū)的商祥業(yè)、生活、與市政配套齊忘全，價格也將是佼佼者。咱商品房的開賤發(fā)有在麥地掛路的南湖花醒園、幸福家奉園、西湖麗聯(lián)苑、南湖明府珠等，他們匠的共同點是踐位于麥地路籌邊，靠近南康湖，有一定盒的規(guī)模，檔籃次較高，主駛要的目標客蹲戶是二次置跨業(yè)者，甚至暗是三次置業(yè)堤。敲麥地南路是長麥地片區(qū)的耽腹地，開發(fā)抹的項目有前手期的麥迪新悔村、麥地新揪村等。目前米在開發(fā)及銷扎售的項目主神要有新時代回花園、東江甲明珠花園、挨銀鷹花園、名金耀園、升特平苑岡—分凌霄閣等。葵主要項目個縮案分析：伐妙晃巨（松表一）啄西湖麗苑笛新時代花園開南湖明珠奮開發(fā)商可中宇置業(yè)發(fā)侵展紫新打地房產(chǎn)舒開發(fā)有限公辨司干粵興實業(yè)開周發(fā)奧位置薯麥科特大道握馬莊路頃麥科特大道段占地劫10493題M技2本32103鹽M尊2撓21777盜M諷2宜總建胞建筑面積晨56900張M年2妖10000傘0捆M腎2伯63081培M古2鳥套數(shù)創(chuàng)256秧約800挺296漸價格裝均價350踢0元/抬M應(yīng)2閥起價：20準18元/且M綁2厚，均價26農(nóng)00元/M床2黃，最高價3腦200元/悠M侄2燒A姐1A見2棟的起價間2200元母/M絹2酷，均價26另00元/譽M弟2襪銷售情況瞇70%賓70%更50%遼主打廣告語租都市中心棵湖岸美宅雅走進新時代裝享受新生股活樓戶型配比落兩房稱/敵130套占記總量的16任%，面積從克73.13義—懇74.99紹M僅2花/駐三房究100.7壤5拿—款142.8梢7M叼2導(dǎo)，131套器占總數(shù)的5仿1.2%揀約604套跨占76%。方其中面積從匯124口M哪2仍—憂133M須2悅占78%，屢約471套別；肌133M緣2泊以上的占2行8%，16南7套；額124M門2躍以下的占4慶%，24套逆。榴124M作2促左右，12龜0套，占總封數(shù)的40.午5%爽四房歌以上輛143.9該4枝—幫403.0別6M捏2暑，124套婦，占總數(shù)的臭48.8%蹄66套占總挎量的8%，何面積寇159M刊2綁以上撫130M幣2群以上，17覽6套，占總盾數(shù)的59.哥5%隱置業(yè)聞構(gòu)成翠年齡定構(gòu)成吩28迅—削45歲，其清中28鄰—畢35歲占7違0%塌置業(yè)者的年財齡段從28生—勻45歲，其勾中28墾—膏35歲占7累0%。隊28鞏—糠45歲，其語中28妙—示35歲占7距0%桌區(qū)域顫麥地、南壇推、下埔為主砍。漲麥地、南壇凡、下埔為主雄。榆麥地、南壇啄、下埔為主桑職業(yè)遷做生意、私魂營企業(yè)主繡做生意、國巧有大型企業(yè)初中層以上干幣部凱做生意、私克營企業(yè)主筑項目評價同項目位于南林湖邊上，與鳳南湖南大門赤融合在一起宗，景色迷人渾，并且項目蜻的素質(zhì)高。騰項目的定位幸也是走高端僅路線掏新時代花園卻可以看作是勾在麥迪新村來成功的基礎(chǔ)爐上一個延續(xù)畏開發(fā)的住宅巴項目，本身鋪又有規(guī)模開竊發(fā)的效應(yīng)，歲戶型設(shè)計靈窮活多樣、方醉正實用。但膨社區(qū)園林設(shè)蕩計普通懸項目位于南麻湖邊上，與葉南湖南大門沖融合在一起衣，景色迷人滅，并且項目肺的素質(zhì)高。站項目的定位柔也是走高端撫路線。拆遷豪工作慢，影奸響了銷售進憑度。（表二）室銀鷹花園同金耀園捐東將明珠花耽園墨開發(fā)商驕光耀投資有頂限公司滿金耀房地產(chǎn)爽開發(fā)有限公泳司觸東江物業(yè)有楚限公司慣位置伯麥地南路謀麥岸路20倘號鎮(zhèn)麥地南路損占地臂/說10543巡M饑2上44000咳M槍2種總建征32648緒M萍2拒60800聯(lián)M景2身14400惰0M房2截套數(shù)塑180尊344冷1025貓價格墳起價：20拐00元/塔M舍2鎖，均價23揀50元/M古2遲，最高價2通600元/飯M讀2摔起價232昨0元/M煙2托，每層加6溜0元/M屯2遺，均價28脂00元/耍M匪2甩，C棟二房智5、6樓戶翻型特價21侮80元/逢M仗2哨起價躁/啄銷售情況攤70%春成交量少，伯每個戶型基良本每個樓層機都有。疑/睡主打廣告語探走進新時代憐享受新生見活紡尊尚城市中探心引演繹生活夢蹲想恐/負戶型執(zhí)配比棍兩房述/市約60套，答面積位75.79喘M蘭2肚，占17%酬/里三房描140套占裁78%，其扣中面積主要栽是孫103M善2紗、白116M厚2隊和乳149M觸2褲，分別占2誕0%、40劉%、40%握。暑265套，謙占總套數(shù)的蹲73.4%鵲，面積由犯107.8控7M趕2優(yōu)到蟻155.8感3M訂2唉不等，其中腳以面積從哲107.8蘿7M迷2增—勢118.6醒0M鋪2抹最為集中，董占83%，罩220套。賴一期兩棟，罰三房與四房轎各比率相同端，配以頂層魄小量復(fù)式證四房哥以上水40套，主爸要是四房和吉復(fù)式，面積取150M嗎2喜以上肚約19套，以主要是復(fù)式棍。薦置業(yè)構(gòu)成勞年齡解構(gòu)成肉/攏/燙/南區(qū)域普主要是空軍劫部隊購買了油近130套談/途/錘項目元評價鑄項目規(guī)模小半，最大的優(yōu)村勢在于軍隊史的團購消化愉量大，產(chǎn)品往本身不具有輸很大的優(yōu)勢服，戶型設(shè)計避一般，面積內(nèi)配比不合理接，價格相對蔽低。勉地段優(yōu)勢明憑顯，但容積擋率高，戶型哈設(shè)計的缺陷辣致使項目的迎銷售進入了壺瓶頸貴本項目是一菊個集住宅與立商場于一體翁的大型居住兼社區(qū)，定徐岡但是本項目但也存在有一江定的劣勢，雖容積率較高腸。壽2、南壇、劑下埔片區(qū)：咳惠州素有8誦0年代旺南佳壇，九十年葬代旺下埔之善說。此片區(qū)仙不但商品房催開發(fā)一波接沖一波，而且籌是惠州的商淚業(yè)中心。商席品房的開發(fā)金主要是集中竟在下埔，而集最為集中的焦是在濱江公績園一帶。在劫南壇的項目躺主要有家華惱花園、后所醋街新苑，而簡在濱江公園謝一帶的帝景量臺、瑞亨大診廈、華樂大轎廈、濱江大錦廈、濱江花礙園、匯景大顛廈、陽光名譽邸、瑞昌大穴廈、明輝樓釋等，而在下荷埔的就有時翠代廣場、麥站科特精英世被家、陽光華澆庭等。奇主要項目個而案分析：院撤唉叮（謹表一）稼明輝樓像瑞昌大廈場濱江大廈寶開發(fā)商六惠州市升輝妻房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)腹惠州市市區(qū)字舊房改造公夜司曲惠州市房地乘產(chǎn)開發(fā)公司怨惠州市瑞峰氏置業(yè)有限公寬司目位置顯惠州市惠沙衣提一號朋惠州市惠沙添提二號評占地耍4100M臺2桃5747．汪4M佩2幼5229逃M礦2昏總建月30900恭M農(nóng)2模31800此M鈴2俗19426墓M繭2灰套數(shù)周180凝170抽189姜價格旁起價：28赴00元/咱M水2取，均價32兼00元/M哀2銀，最高價3尿600元/講M僻2互起價：26爽00元/蛛M狀2神，均價32寸00元/M編2權(quán)，最高價3悼800元/屆M屬2喇起價260青0元/M嚷2錢，均價35餐00元/拖M頌2柴最高價38嫁00元/烏M犯2慢銷售情況喪75%賠75%尖95%襲主打廣告語仗自然新江景管、城市新空憲間鄭開闊視界、幻唯美生活境思界庫戶型識配比香三房念主力戶型，下72套占總?cè)粩?shù)的40%瘋,面積11雀9.54裙—在139.9煙4M獵2輛，之主力戶型，煙34套占2碧0%,其中著面積90.凝01--絕138.0垂1M鹿2魚晚主力戶型，攔其中面積1泥40--哈150M月2阿四房大以上籮141.0匯1乘—裁160.0梯7M懂2投，108套唯，占總數(shù)的非60%誕136套占杯總量的80邊%，面積1凍56.78租—舌160.4啞7M拘2夏凱其中面積1多30--僻150M寄2司置業(yè)蓋構(gòu)成年年齡驚構(gòu)成善38熊—炎55歲，其宋中40勺—困35歲占7皂0%值35掘—中45歲，其賊中35智—虎45歲占8慨0%。竿28春—宗45歲，其肥中35席—伴40歲占7擴0%券職業(yè)軋做生意、私乖營企業(yè)、高搜級白領(lǐng)主喪臺商、白領(lǐng)霉、外地客為殿主藏做生意、私善營企業(yè)為主曉項目評價徑配套設(shè)施較江齊全,環(huán)境高較清新,適叢合居家或辦幟公,但價格胞昂貴,戶型撕較大,極少傅園林景觀.品,交通不便摧配套設(shè)施較寒齊全,環(huán)境夸較清新,適餡合居家或辦遲公,但價格勝昂貴,戶型皆較大,極少伯園林景觀.責戶型設(shè)計較羞普通,拘配套設(shè)施較得齊全、交通象不便，（表二）敏帝景臺利匯景大廈楚開發(fā)商貢惠州市建銀涼房地產(chǎn)開發(fā)趴修位置拜惠州市惠沙糟提17號釣惠州市惠沙勺提7號違占地添9987扮M場2緒6757M議2眾總建內(nèi)26688媽M于2此37200衣M暫2阿套數(shù)蓄114握156多價格每起價：29歌00元/儉M焦2荒均價320舅0元/M粉2著，最高價3鳥600元/傳M跟2廳起價：26繁00元/田M爸2體，均價29廉00元/M妙2遷，最高價3兔500元/職M詢2且銷售情況剪45%臉90%姿主打廣告語籮帝王氣派、溝至尊享受停把濱江公園東延展在空中旬戶型辜配比政三房潮52套占3苗0%,其中訊面積110仔-糠-140M肌2抵式四房方以上衰104套占羞總量的70怨%，面積1獲40-第-160M暖2磚歇置業(yè)構(gòu)成郵年齡介構(gòu)成炮35色—該45歲，其輩中35污—菌45歲占8虹0%。暢職業(yè)秧做生意、私危營企業(yè)、高零級白領(lǐng)主劇白領(lǐng)、外地梨客、私營企鍛業(yè)為主膨項目評價同套設(shè)施較齊藝全,以套房紀為主，面積耗18--端34M僻2性由大面積改管成小面積，棉也未能提高批銷售情況環(huán)向價格昂貴,拋極少園林景販觀,彼配套設(shè)施較列齊全,環(huán)境悼較清新,適際合居家，但芝價格昂貴,啞戶型較大,媽極少園林景宋觀.戶型設(shè)競計較普通,千乒3、河南岸銅片區(qū)：途河南岸從2弱002年起弓從升級為辦端事處，引發(fā)齡了一輪的房燃地產(chǎn)開發(fā)熱呼潮，河南岸郵已經(jīng)成為惠穩(wěn)州房地產(chǎn)開牌發(fā)的一片熱六土。但此區(qū)欺域的外來人兄口較多，生脖活水平與消墳費能力與南學壇、下埔、騾麥地等有一絡(luò)定的差距，福另外城市規(guī)緞劃較差，道梨路車輛擁擠擠，老住區(qū)已肌經(jīng)不符合新堡的發(fā)展趨勢沫，因此，河弄南岸的房地誕產(chǎn)開發(fā)主要屠集中在河南束岸郵電局附仁近以及演達槍路。瘋在新岸路的霸有星湖苑；槳斑樟湖路的渴項目有東方鍛巴比倫；演賊達路的項目丸有愉園花園掠、麗園新村堵、風華世家屠、石湖苑、朽南翠花園、雜教師新村、致金碧花園等斤；郵電局附蓮近主要是金穴案花園、金顯旺新苑等。測4、龍豐、寬上排片區(qū)：轉(zhuǎn)龍豐、上排度是惠州八十拉年代開始開淹發(fā)的較為集堅中的住宅區(qū)街，此區(qū)域的保特點是居住喘氣氛濃厚，覽又較為齊全柜的生活配套掛，如市場、底學校、醫(yī)療繁、交通等。皮但缺乏商業(yè)疤配套，更缺匯少大型的商熄業(yè)機構(gòu)，也伸很少企業(yè)公沾司在此區(qū)域直辦公。撫主要項目個仆案分析代炎慰仔助（表一）載金迪星苑金模山水世家恭疊翠山莊蹄開發(fā)商垮惠州市金迪趣實業(yè)發(fā)展公包司介金耀房地產(chǎn)伐開發(fā)有限公濃司孤麥科特集團吃達利置業(yè)發(fā)哭展覽位置研于惠州市鵝宴嶺南路吧位于紅花湖臉自然風景區(qū)末的大嶺路南幼側(cè)豈惠州市鵝城抄購物廣場西芹側(cè)采占地錫總占地面積劫17輪萬平方米乖占地約核38,00草0澤平方米割20000蒼M蒼2頓總建馳M診2女69891紐M飄2從70000不M復(fù)2辨套數(shù)客496蓄約400赤價格異起價：17款00元/果M網(wǎng)2簡，均價21天00元/M還2個，最高價3夕500元/舉M循2后起價260秀0元/M嶺2歇，每層加6核0元/M酸2側(cè)，均價32能00元/捐M另2犬，最高價：未3400元盟/M般2垮起價248睛0元/M辦2個，，均價元鉤2600/愉M創(chuàng)2企，最高價：婦2830元逮/M患2驚/挽銷售情況步前期90%探,第四.五雨.六期馳開發(fā)臣個目前銷售約灑65%，幸55%持主打廣告語醋綠色的家園察綠色健康家輕園盼戶型配比阿兩房眾/賽/膠三房粉140套占偉78%，其丈中面積主要賴是列103M明2顧、州116M飄2過和紡149M鐘2謝，分別占2禍0%、40壯%、40%趟。部265套，毫占總套數(shù)的教73.4%檢，面積由召107.8征7M說2諒到碰155.8桶3M何2沉不等，其中彈以面積從紋107.8割7M足2港—槳118.6滿0M恐2合最為集中，祖占83%，躁220套。紛40套，占撞總套數(shù)的1都0%，面積守133.7涉3M熔2斗/康132.8擾5M醬2補四房以上紋40套，主減要是四房和幟復(fù)式，面積干150M蛋2星以上下約19套，勝主要是復(fù)式碼。鉤四房占60菠%,五房占富20%,七姻.八房占5色%脖置業(yè)構(gòu)成據(jù)業(yè)主構(gòu)成腹相地人居多貼，基成階級配等迎大型企事業(yè)灘主和一些私身營企業(yè)主，稿外地置業(yè)者樹居多/販/伙項目評價坊項目規(guī)模小躺，，產(chǎn)品本膨身不具有很毯大的優(yōu)勢，商戶型設(shè)計一遞般，面積配轎比不合理，韻價格相對低蓮。侍周邊生活配杰套相對缺乏輕，故特注重夠內(nèi)部景觀的沖布置，高達虎60%的綠喘化率和山景粉效果，使之關(guān)具有相當大誰的市場竟爭訊力。禾本項目是一曉個集住宅與德商場于一體運的大型居住素社區(qū)，化領(lǐng)攜但是本項目壇也存在有一莖定的劣勢，緣容積率較高認。（表二）魔美雅苑栽嘉豐樓減雍翠園某開發(fā)商尚惠州市房地摘產(chǎn)公司漁惠州市房地掛產(chǎn)公司余廣東大隆企豬業(yè)集團有限楚公司沫麥科特集團馬達利置業(yè)發(fā)傾展寒位置棍惠州市大嶺必路光彩街1仗7號歉惠州市大嶺春路光彩街6染號門惠州市大嶺托路光彩街4翻6號掏占地燒700風M臟2胳750亞M寄2釘9036M凡2譜總建業(yè)8191M州2伴791慎9M世2逐15032尤M僑2脈套數(shù)紋96即59破約430縮價格悠起價：15拼00元/萬M裂2誕，均價18能00元/M退2清，最高價2毅000元/困M迅2均起價189舊0元/M凱2禿，均價19務(wù)00元/康M蹦2殖，最高價：陸2200元閑/M綢2瓜起價160梨0元/M剩2咳，均價20碼00元/沾M件2親，最高價：級2630元鄉(xiāng)M維2掠銷售情況攜98%棕剛售，市場鬧反應(yīng)差念85%甲主打廣告語林戶型配比渴兩房握40套占4鴨0%，其中來面積主要是丙68.9M辯2邁—叔96.03膠M衣2網(wǎng)將30套占5犬6%，其中恒面積主要是播70.29罰M贈2碎—芬90.23僅M壞2習103套占叔25%，其弄中面積主要肥是揮68.29慮M誼2丈—席95.05音M掙2么/裳三房淋32套占3全3%，其中禾面積主要是覺90.1M未2諒、壓103.3升M舞2炮啦18套，占舒總套數(shù)的3儲3%，面積六由疏83.44愧M暮2罪到傍151.9感3M剝2緊不等，累考205套，設(shè)占總套數(shù)的屈50%，面飽積魂133.7息3M采2臨/歐132.8蹲5M悄2票四房以上尚注:其中一歉房一廳有8蜜套屢注:其中一妹房一廳有6鈔套,七八樓哄是復(fù)式單位畝共5套撈122套,葡占總套數(shù)鑄的28%，莖四房占12手%,五房占筐8%,復(fù)式雀單位占8%眨置業(yè)構(gòu)成乖業(yè)主構(gòu)成蘭當?shù)厝司佣嗍欤呻A級盾等舍外地人居多孝，基成階級距等責大型企事業(yè)耐主和一些私休營企業(yè)主，較外地置業(yè)者拘居多,基成列階級等,/非項目評價班項目規(guī)模小侄，不帶電梯驕小高層，產(chǎn)絡(luò)品本身不具熊有很大的優(yōu)路勢，戶型設(shè)會計一般，面退積配比不合淺理，價格相弟對低。啊周邊生活配讀套相對缺乏丸，環(huán)境污染踏較大,不帶粥電梯小高層下，戶型設(shè)計贊一般,偏小忽.價格偏高其本項目是一蛾個集住宅與瞞商場于一體赤的大型居住怒社區(qū)，銜燥但是本項目叉也存在有一花定的劣勢，需容積率較高扎.復(fù)式單位征較難適大眾憶口味.怖5、下角片于區(qū)：咱下角是惠州閥地價最低的畏區(qū)域，居住合環(huán)境較差，批消費水平低拋，房價低，或不能吸引其咱他片區(qū)的人迎到此片區(qū)置齒業(yè)，房產(chǎn)消澡費以內(nèi)部消彩化為主。運新近開發(fā)的壩商品房有江奔南麗苑、金擔雅閣、凌湖館新苑等項目并。穴6、江北片訓(xùn)區(qū)：感江北是惠州顫的行政、文緞化、經(jīng)濟新?lián)斓闹行?，?jīng)不過政府有關(guān)鴨部門的引導(dǎo)伏已經(jīng)成為惠押州新的房地迅產(chǎn)開發(fā)熱點擦地區(qū)，近兩柄年的房地產(chǎn)剝開發(fā)風生水逝起，不但有召住宅，還有納寫字樓、商書場等項目。疏但此區(qū)域的搬特點是市政珍用地多，環(huán)堅境好，但是憂居住較為分紡散不集中，虧居住的氣氛陪不濃厚，并腰且生活配套烈較為缺乏。者金寶集團從昂九十年代初森已經(jīng)在江北冬開發(fā)房地產(chǎn)農(nóng)項目，最早篇的有云山花非園，大型社勁區(qū)的有金寶渡江畔花園，奧還有興業(yè)家意園；目前在半開發(fā)和銷售曾的住宅項目歇有金世界、辦金城廣場、澇金裕碧水灣鳴、麗日百合隊家園等。王主要項目個咐案分析楚允鈴乖批性（表一）箭金世界花園虜金寶江畔花炮園迷金裕碧水灣逢開發(fā)商滾香港金世界脊實業(yè)有限公棉司艙金寶集團臣金裕房地產(chǎn)鋒開發(fā)實業(yè)有嘉限公司育位置崖江北山東路走江北11號餡小區(qū)紙惠州大橋西衣側(cè)，東江北派岸膀占地瀉70000娃㎡熔12萬㎡敗17萬M攔2劉總建冰16000炮0㎡丟25萬㎡奇40萬M股2賄套數(shù)復(fù)728戶麗2500戶拼首期380駕戶澇價格抱均價：26坦00犬均價：34花00赤均價260鴉0元/M艱2雀，暫銷售情況裝60%驅(qū)95％但60%勝主打廣告語水惠州市中心王大型住宅區(qū)期大意境、大增社區(qū)、大空競間除戶型配比套兩房故2房2廳2份衛(wèi)：83.廳52㎡亂三房媽3房2廳2素衛(wèi)：125醫(yī)-134-梁146樹㎡判3房2廳2棄衛(wèi)：122伙.56漿㎡兄占50%，搖面積143壩--152絞㎡滾四房都復(fù)式單位:訊227\2臨38\24辨0\245魂\262㎡榨4房2廳2坑衛(wèi)：137些.22㎡躺占50%面純：面積15知7--34粉2㎡祝置業(yè)構(gòu)成咸業(yè)主艙公務(wù)員、白鼓領(lǐng)階層、集跪團企業(yè)輸高級白領(lǐng)、乒政府公務(wù)員盞高級白領(lǐng)、薪政府公務(wù)員瞞項目評價弓規(guī)模較大，溪小區(qū)內(nèi)環(huán)境諷優(yōu)美贈地段較偏交廳通不便，周宰邊配套不完遷善戶型太大捉規(guī)模大，社蜘區(qū)成成熟，兇自身配套完柔善，有江景衣資源，戶型鏈多元化，面慧積適中蘭規(guī)模大，尚哥處于開發(fā)期歌，社區(qū)不成執(zhí)熟立戶型面積太突大，定價較少高聰7、橋東、遙東平片區(qū)：魚橋東屬于惠先州舊縣城，察有一定的歷塌史，居住環(huán)襲境差，住宅殖陳舊。東平尿是從九十年帶代初開始開貸發(fā)房地產(chǎn)，葵主要也是以春住宅為主。針特別是東湖冤花園經(jīng)歷了堡惠州房地產(chǎn)隊的高潮、低亞潮。而在商材業(yè)開發(fā)上滯漿后，主要是嗎以零散的臨灣街檔口。東逮平的寫字樓扮市場幾乎是壽空白，金沙桿俊園也是九薄十年代初的噴住宅物業(yè)，棚近兩年更改罪為寫字樓功蘇能出租。東擠平的商品房口開發(fā)有東湖猾花園、陽光武100、東素華苑二期等很項目。輸基本情況每陽光100勵東湖花園禾開發(fā)商艱惠州市融發(fā)沫實業(yè)投資有堂限公司霜隆生房地產(chǎn)丑開發(fā)有限公漂司奴位置塑惠州市東湖林西路撈東平東胡西逼路乎占地迅5747．職4M視2樸三區(qū)給53160輔㎡四區(qū)14譜.2萬㎡法總建陳27050渾M俘2趨三區(qū)振14.5萬啄㎡四區(qū)28餡.9萬㎡漂套數(shù)藝176擁兩區(qū)合計3摸539旁價格廳起價：16圈98元/指M那2婆，均價23口00元/M扁2倦，最高價2稻800元/扒M葬2閘三區(qū)均價2鴨800元/愉M怕2兆，四區(qū)均價脾3000元姨/M棕2純銷售情況機50%似三區(qū)售65哥%四區(qū)售5焰0%饑主打廣告語鉤好心情、好桿生活、盡在戚陽光100扮戶型配比多兩房捆72套占總象量的40%齒，面積從7表0.56鍛—砌73.38反M納2弦三區(qū)204冬套占本區(qū)套旺數(shù)20%面閘積鋸87.32沖M庭2狹，四區(qū)47確0套占本區(qū)稻套數(shù)20%瘦面積篩80.37械M底2荒三房親36套占2暑0%,其中思面積撕97.06餃M之2流主力戶型，遺三區(qū)540睛套占本區(qū)套迅數(shù)50%面科積95.3野4買—徹119.6掠9M集2膽，四區(qū)10胸80套占本頂區(qū)套數(shù)45激%面積10單0.67肚—贊119.6體9M欺2粥.真四房以上破48套占總籌量的28%東，面積樓123.6禾8M轉(zhuǎn)2施疤三區(qū)343液套占本區(qū)套抗數(shù)30%面渣積120.調(diào)96桂—僑154.9祝2M孫2首，四區(qū)90肺2套占本區(qū)勒套數(shù)37%蹤面積127怒.93酷—晝154.8勾8M腐2睡.其中面積佳130--泳150M革2押置業(yè)構(gòu)成石年齡迅置業(yè)者的年奴齡段從28爺—姐45歲，其勢中28滴—邪35歲占7理0%。慣28撕—灰45歲，其均中35睡—兔40歲占7亮0%批區(qū)域消不等廈不等漫職業(yè)閉做生意、教醫(yī)師居多贈外企人員、膚集團購房、亞做生意、私性營企業(yè)為主顛項目評價芽前期屬經(jīng)濟加房銷售情況暑好，配套設(shè)農(nóng)施較齊全,詞環(huán)境較清新們,適合居家膊,后期戶型強較大、價格朗昂貴,近馬時路噪音大、盡項目較偏、須交通不便脊此項目屬大還型住宅，配坡套設(shè)施較齊勢全、綠化率列高環(huán)境空氣雷較清新、但重位置較偏交屬通不便，戶膚數(shù)較多停車矩位較少姿8、環(huán)城西帳片區(qū)：確環(huán)城西的特悉點是靠近西銀湖，舊住宅報多，人口多攝，商業(yè)環(huán)境回好。目前是巾惠州舊城改問造的重點區(qū)到域。此區(qū)域駱的商品房開嚷發(fā)主要是舊孝城改造，有稼麗日花園，獎靠湖是它主礦要賣點，檔響次較高。探三、重點樓微盤及項目優(yōu)維劣勢分析撇本項到目位于麥地擁南路與三環(huán)瞞路交匯處，觸與演達板塊杠為鄰。隨著殘汽車大市場士、幾個建材疼大賣場（三閉環(huán)裝裝飾材頑料城、泰安糾基、在建的瓜美高建材中柿心）落戶于昆演達板塊及?；莸蟮赖脑砣嬲D，劉河南岸演達擊板塊被定位蹄為惠州未來東3平—緊5年的商業(yè)壟中心。隨著攪城市中心的財逐漸偏移，譽該區(qū)域已成讓為城市開發(fā)街建設(shè)的熱點竄，商品房建似設(shè)更是熱火籠朝天，在建宏的樓盤有金袍碧花園、南武翠花園、教追師新村，在就規(guī)劃的市廉文租房，在售憂有的安居工絲程二期，風樂華世家。結(jié)爆合本項目的莫區(qū)位及開發(fā)蔥周期綜合考鞋慮針對本項卻目可比樓盤周予以重點分予析如下所述塑。駝1、重點項分目分析：繭◆奪新時代花園乒：雄碗月柴厲民地理位置：六馬莊路扣愿敘決哭弱項目總占地唐：焦32103羽M避2吸名捐攜同掃硬扇總建筑面積踩：張10000班0灣M貢2惡蹦宣歷伙串元奧鳴棒戶型比例（亦套數(shù)計算）奇：兩房占1叮6%、三房百占76%。干四房以上占德8%陰總戶數(shù)：8行00戶何建筑規(guī)劃：顯由七棟小高訂和兩棟多層觀組成疏開盤時間：秧2003年蜘3月逢銷售均價：期2600元炭/帆M勿2敲銷售情況：恭70%嬌小區(qū)位于馬必莊路，位置兇較偏，但周猾圍教育環(huán)境浩較好，有市恭一中初中部科南山中學，社市五中，市章師范小學等甘中小學。戶激型以市場需關(guān)求量較大的胖兩房、三房筍為主,面積險在73.1晉3~沉133埋M炸2以均價260荷0元/腹M棗2輩新時代花園甘是新大地房膚地產(chǎn)開發(fā)有瓦限公司在成充功開發(fā)麥迪集新村的基礎(chǔ)定上的一個延惠續(xù)，在有了刮好的口碑后潛其產(chǎn)品當然去較易被接受棄，倍靜殊別母琴安磨（新時代花孫園）糠搏紐葛膠蓋懼攤（石湖追苑）◆石湖苑：李地理位置：簽惠州市演達密一路繪項目總占地覆：靈52000析M2康總建筑面積向：俊11000買0M2灑戶型比例（神套數(shù)計算）狀：二房占3摘1%，三房跑占47%、昨四房以上占貫22%孟總戶數(shù)：前模期1048隊套、后期2招40套、合的1288眨銷售均價：夏多層均價1槍800元/抬M2，高層洪，均價22副00元/M峰2，為銷售情況：鞠多層已售9痛5%高層售絕40%法石湖苑位于魚演達一路，菌地段比較偏場，周邊配套耍不成熟，其塌一期多層暢怠銷，二期高羊?qū)訁s滯銷，腦究其原因：疾石湖苑定位翁為安居工程要，其一期定慌價低均價為酸1700元霧/M秧2者且戶型以二越房、三房為信主面積適中敏，雖然配套賽不算完善，島但小區(qū)規(guī)模隸較大，是首趨次置業(yè)者的枯首選。會二期高層與肅演達一路為薦鄰，噪音很嫌大且剛開始哭定價較高，巨與安居工程秤定位不吻合志。是其產(chǎn)品宰滯銷的主要趁原因?！羯皆诽训乩砦恢茫号蓟葜菔宣湹孬C路19號冤項目總占地高：嗚30000正M2飯總建筑面積慌：懂10000獅0M2圣戶型比例（走套數(shù)計算）堅：二房占總懸套數(shù)18%仙，三房占4倡5%,、四肥房以上占3私7%，掌總戶數(shù)：3頁32套壩銷售均價：膊2280元銜/M2皆銷售情況：磚已售副85%萄升平苑位于岸惠州市麥地垃路惠州市鬧帝市區(qū)中最大喚的樓盤，社迎區(qū)成熟，周獅邊配套完善羅，交通便利暫。戶型以三牲、四房為主坡，面積在9吩1.54～李184㎡之巖間，均價2亂280元/滅M2，開葵發(fā)商注重企蹈業(yè)形象的塑擱造，先后獲摸得多項榮譽顛，形成了良蒙好的口碑，填項目軟件兼憑具銷售業(yè)績董良好對（夸升平苑腥）殺硬乖胃裂山偵（沃東湖花園茅）◆東湖花園炎地理位置：際東平東胡西籃路藏項目占地：膠三區(qū)531紗60㎡四逢區(qū)14.2透萬㎡杠總建筑面積殘：三區(qū)14稠.5萬㎡四錘區(qū)28.9攝萬㎡放戶型比例（珠套數(shù)計算）?。憾咳齾^(qū)合占20%，牲四區(qū)占20風%，三房三秀區(qū)50%四概區(qū)占45%忙、四房以上湯三區(qū)占30攝%，四區(qū)3邪7%緊總戶數(shù)：兩鞭區(qū)合計35辨39策銷售均價：佩三區(qū)均價2論800元/固M2，四打區(qū)均價30損00元/舅M2燕銷售情況：寬三區(qū)售90討%四區(qū)辦售80%皺東湖花園位遣于東平東胡席西路，是惠給州最大的住凍宅小區(qū)，小賓區(qū)社區(qū)成熟意、自身配套拔[完善社區(qū)拾、綠化率高坐、空氣清新夜、且座擁江與景資源。其驚戶型多元化寫，配比較合鴿理，可供選繩擇余地大。醒其戶型及面懸積：三區(qū)2餐04套占本臥區(qū)套數(shù)20紅%面積選87.32仰M2汗四區(qū)470擇套占本區(qū)套圣數(shù)20%面昆積斤80.37痰M2首主力戶型，申三區(qū)540紫套占本區(qū)套拉數(shù)50%面搬積95.3島4姜—傲119.6床9M2冬，四區(qū)10切80套占本攏區(qū)套數(shù)45消%面積10壩0.67愧—諸119.6短9M2徐區(qū)343套叫占本區(qū)套數(shù)槳30%面積阿120.9鴨6決—徐154.9濤2M2聯(lián)，四區(qū)90嫁2套占本區(qū)炒套數(shù)37%荒面積127寒.93.其貨中面積13械0--拒150M2殺三區(qū)均價2蜓800元/火M2，四附區(qū)均價30飼00元/巴M2，贊其主要消費某群為外企人斜員、集團購能房、私營企蝦業(yè)為主購買雖力較強，加胖上發(fā)展商隆豬生房地產(chǎn)開夏發(fā)泳實力雄厚、右信譽好。綜務(wù)上分析其產(chǎn)焰品走銷就是拉意料中事了需?！艚鸬闲窃饭盏乩砦恢茫簼h鵝嶺南路策項目占地：底17萬㎡吸總建筑面積撿：已開發(fā)8由。3萬㎡既戶型比例（越套數(shù)計算）愧：2房25械%鵲3房占60燦%弓四房以上1間5%虎銷售均價：滔2100元圓/師㎡的銷售情況：百90%榜金迪星苑位稿于鵝嶺南路向，小區(qū)規(guī)模酬較大，小區(qū)兔內(nèi)配套完善膜，雖然地勢銀較偏但建有剝南線客運站岡因此交通便擋利競成其賣滑點，小區(qū)依糟山而建風景沙秀麗，空氣貫清新，適全與居住。項目箏定價較低，耍均價為21占00元/㎡真，戶型多樣秀化（由一房矮——哭五房面積3酷5㎡--1霧50㎡）客售戶群龐大。破因此其暢銷榜就不足為怪美了。時◆長湖苑被地理位置：虛新開河大橋炎橋頭交警大廈隊對面禁項目占地：雅18萬㎡螞總建筑面積噴：40萬㎡儀戶型比例（勞套數(shù)計算）野：一期二房帖占30%三坊房占70%狹總戶數(shù)：8暴40戶飽銷售均價：形2100元毅/㎡坦項目規(guī)劃：晚一期由28久棟多層組成鴉，蘿銷售情況：亮一期售90嘉%未小區(qū)規(guī)模較瞎大，配套完違善，社區(qū)成霉熟，適合居陪住，一期戶泳型以二~三罩房為主，面摸積在78~印98/㎡之培，定價適中蹤均價為21晨00元/㎡攜，成交價不她高，以惠州穗人現(xiàn)有的收程入水平，較捏大部分人能棗承受。拒◆樸金裕碧水灣爹：稼地理位置：買惠州大橋西籠側(cè)，東江北凳岸盼項目占地：闖17萬㎡槽總建筑面積副：40萬㎡戰(zhàn)建筑密度：運22。7%快戶型配比：甚三房50%默、四房40米%、復(fù)式1秒0%選容積率：2戴。186盆總戶數(shù)：首王期380戶淺銷售均價：狂2600元工/㎡四開盤時間：燙2003年墓3月悠銷售情況：喊60%窯小區(qū)位于江膚北的惠州大盟橋西側(cè)，東祖江北岸，，搞毗鄰市政府恢、體育館、寨市民樂園周共邊配套齊全動，交通便捷爪，有江景，厚小區(qū)規(guī)模大把，但小區(qū)尚案外于第一期報開發(fā)，自身經(jīng)配套不齊，梅社區(qū)不成熟咐，隨著以后爹的開發(fā)會影趴響居民，項口目以大戶型小為主，戶型采以三、四房女為主與現(xiàn)在支家庭人口結(jié)鐵構(gòu)（2搞—廢4口之家）蝦為主的需求服相背，且定判價較高均價告2600元慘/㎡所以期蜓銷售并不理饒想◆城市花園柏地理位置：歲江北沿江三并路戒項目占地：扯23萬㎡順總建筑面積噴：38萬㎡依項目規(guī)劃:紹由23棟多勻?qū)咏ㄖM成掃戶型比例（才套數(shù)計算）耍：徹綠化率：7壤5％材總戶數(shù)：3膜500戶羅開盤時間：忽開盤：20詞00年9月?lián)Q銷售均價：緣3600元種/㎡撫銷售情況：溝一期售磬你二期銷售率血：95％嚴城市花園位各于江北沿江熄三路,小區(qū)濾規(guī)模大,綠豈化率高、建怖筑密度低,飛有園林湖景塘，市場定位番高,其主要胸消費群為港逢商,由于找肉準了市場空雙白點，定位露準，是其產(chǎn)墓品暢銷的主津要原因。片2、項目概嚷況及優(yōu)劣勢登分析：項目概況壓項目命名為眾雍逸園，位眾于麥地南路快與三環(huán)路交脖匯處，交通倦便利，項目坦總占地約1降7萬平米，選總建筑面積團約28萬平儲米，其中一撇期住宅建筑泡面積18萬各平米。本項復(fù)目為麥地片委區(qū)目前規(guī)模奉最大的樓盤環(huán)。小區(qū)由2經(jīng)0多棟12論—靠15層帶電測梯小高層組爪成。小區(qū)內(nèi)才部配套完善爺，設(shè)有商業(yè)損步行街、超茄市、網(wǎng)上購作物、市場、天會所、露天哈運動場、中困心文化廣場徐、幼兒園、氧小學及娘5萬平方米臣的地下停車顫場。員項目優(yōu)劣勢楚優(yōu)勢分析●優(yōu)勢：暑項目為目前激該片區(qū)規(guī)?；@最大的樓盤釣可以利用規(guī)讓模經(jīng)營，從泳開發(fā)角度來絮說，降低開忘發(fā)成本；從鉤營銷角度來稈說，可以利特用規(guī)模效應(yīng)冤，運用整體篩資源，吸引佩客戶。翼發(fā)展商實力立雄厚，知名鏈度高，項目戚由惠州市建返設(shè)集團公司踢、惠州市集俗源房地產(chǎn)投誼資開發(fā)有限授公司強強聯(lián)活合開發(fā)。冊交通便利，鄭是三環(huán)路與歇麥地南路交濕匯處，周邊罪有麥地東路隔、麥地南路崇、演達路、賽有多路公車致經(jīng)過。耳小區(qū)周邊教掏育環(huán)境優(yōu)越場，周邊有市績一中南山中閱學、市五中俘、惠州師范孔附小等中小嫩學●劣勢：甚項目所處地揚段較偏，周長邊配套不完泡善，人氣不玉旺。圓地處十字路諷口，車流量蠻大，噪音較松大費小區(qū)剛開發(fā)致，社區(qū)不成色熟，后期開諒發(fā)會影響居儉民生活?！駲C會點：春南海石化項散目的啟動將姓會使惠州人義口劇增，住繡宅有效需求銅將會大大增趕加；長隨著城市商罪業(yè)活動逐漸艘向演達板塊材偏移，片區(qū)熱人氣會越來糊越旺；側(cè)惠城區(qū)的舊碧城改造計劃仁，創(chuàng)造了大少量的商品房鹿購買需求；啊惠州良好的同經(jīng)濟發(fā)展勢感頭，使很大雙一部分人加府強了在惠州高投資，進行邁二次甚至三腸次置業(yè)?！裢{點：卻央行房貸新約政策及原材莖料的升值將島會加大項目涂的開發(fā)成本愁；淡片區(qū)處于開摩發(fā)熱潮，同硬期內(nèi)項目動卸土量大，市狗場競爭激烈信；班項目總開發(fā)優(yōu)量大，供應(yīng)白相對較多，診分期開發(fā)導(dǎo)捕致市場銷售任周期較長，鍋受未來市場港變化影響大印，不易把握萌，具有一定纏的市場風險救；柄其它片區(qū)的謹樓盤將會分補流一部分客翅戶。遞四、分析總負結(jié)及項目發(fā)慕展建議碎1、綜合分稅析呀本項目具備足麥地片區(qū)的烤競爭優(yōu)勢：爬自然環(huán)境好著、居家氣氛太濃郁，是麥吳地區(qū)有良好萍開發(fā)濽力的棒項目，同時騰競爭威脅較腔大。甚本項目是高巖尚生活社區(qū)桑大環(huán)境下的仰有個性樓盤石。匪伊格爾倡·榴安索夫模型囑新產(chǎn)品惡現(xiàn)有產(chǎn)品號腹現(xiàn)有市場役新市場碧面臨周邊大渠盤及相似規(guī)蛇模樓盤的激復(fù)烈競爭，在賞市場細分、忍客戶定位挨上要求細致眼、準確，在告市場推廣方耗面要創(chuàng)新才恨更有出路。反2、安索夫拍模型分析青1）安索夫胃模型簡介：斬伊格爾娃·夕安索夫模型藥新產(chǎn)品填產(chǎn)品：高附醋加值新產(chǎn)品榨（高檔產(chǎn)品諸）樸市場：均價翠2500元語的市場愉優(yōu)勢戰(zhàn)略降產(chǎn)品：高附饑加值新產(chǎn)品蹤（頂尖產(chǎn)品宿）備市場：均價院約3800訴元的市場探無足夠需求扁現(xiàn)有產(chǎn)品予產(chǎn)品：中檔燥產(chǎn)品碌市場：均價癢2200元烘的市場床競爭激烈樂產(chǎn)品：中檔射產(chǎn)品乞市場：均價頃3000元鼠以上的市場泄不能相適應(yīng)算森現(xiàn)有市場結(jié)新市場母伊格爾保·戴安索夫模型汽聯(lián)系著產(chǎn)品處與它在市場亮上的地位。沉通過這一模寫型，可以分廟析出在一定缺條件下企業(yè)憑應(yīng)當采取何巾種市場－產(chǎn)憲品戰(zhàn)略。是傾在現(xiàn)有市場限中擴大現(xiàn)有適產(chǎn)品的投放境量，還是將謙現(xiàn)有產(chǎn)品推燭向一個全新字的市場，抑建或落在現(xiàn)有市場配中開發(fā)出新單的產(chǎn)品靜。除此之外衛(wèi)，還可以考鄙慮在全新的罪市場上以新舌的產(chǎn)品尋求死生命活力。裹2創(chuàng))林、分析研究襯：釋由本次調(diào)查裳所獲取的基槳礎(chǔ)資料研究辰發(fā)現(xiàn)，麥地殃區(qū)現(xiàn)在在售孫物業(yè)均價大篩多在250當0元/平方捐米，銷售單黑價3000摘元/平方米蝦以上的項目攜在整個麥地寸區(qū)的房地產(chǎn)容市場定位中儀屬于頂尖產(chǎn)襯品。所以麥射地區(qū)現(xiàn)有市遭場供求主要昆圍繞在25夏00元/平公方米的中檔剪產(chǎn)品。在現(xiàn)野有市場上，立現(xiàn)有產(chǎn)品之牛間相互競爭葡十分激烈。宏因此抹“攻雍逸園項目框”增如果以麥地涌區(qū)中檔產(chǎn)品股形態(tài)進入現(xiàn)悶有市場當中映，必然會遭蹄遇到異常激死烈的市場競舉爭，不但有態(tài)一定風險，賠而且不利于閑樹立產(chǎn)品和酷公司的品牌議形象。結(jié)論：挪從上述分析萄中可知，本督項目最佳策制略應(yīng)當是卻采取市場差甘異化戰(zhàn)略診（即伊格爾?！と话菜鞣蚰Ｐ蜎Q圖中的優(yōu)勢趨戰(zhàn)略），睜從而避開直帆接競爭取得蓬市場領(lǐng)先優(yōu)溪勢。歌五、目標客妹戶定位稅1、目標客矮戶群的界定偶原則勒作為一個實報體，客戶的御需求層次主可要是由其社概會和經(jīng)濟背起景決定的，真因此對客戶貴的細分，也旨是對其社會競和經(jīng)濟背景葛所牽涉的因貝素進行細分齊。細分界定濁的辦法一般這有四種：提A．按客戶段類型細分（1）作用繭根據(jù)以下客堂戶類型的細毒分，可以了據(jù)解客戶的自瀉然背景和社柔會背景，從嶺而可以推斷滋出客戶的自璃然需求和社煙會需求的層酷次和特點。算（邊2描）客戶類型乖細分。從職憲業(yè)、年齡、訊家庭人口、惕家庭月收入度、區(qū)域分布退、資金來源堤對客戶進行圖細分。千B．按購買地動機細分（1）作用蹄根據(jù)以下購榴買動機的細默分，可以了餐解客戶在購世買時的需求霸程度以及購悔買能力的層醋次，也即經(jīng)土濟背景，有瓶助于判斷客神戶購買的意丟向性和購買纖欲望的強弱腳，以便作有心針對性的引輪導(dǎo)。慢（臥2頃）購買動機博細分嶄·拐改善自我居妻住條件、提井高生活質(zhì)量筑、投資、度出假、為父母假購房拖C．按品牌堆認知細分（1）作用心根據(jù)以下品腥牌認知的細測分，可以了紀解客戶認知道產(chǎn)品的途徑忍和方式以便鋼有針對性地濱向意向客戶美發(fā)布產(chǎn)品信覆息，提高產(chǎn)涂品的認知度答。屋（司2怖）品牌認知甚類型細分醫(yī)報紙廣告或沙新聞、電燈視廣告或新格聞、電臺塔廣告或新聞嘉、熟人介京紹、物般業(yè)周邊居民有、路牌版惹面、車體、挪直銷眼D．按理想里產(chǎn)品細分（1）作用丙根據(jù)以下理語想產(chǎn)品的細巾分，可以了與解客戶心目死中理想產(chǎn)品掩的具體標準箭以及得到理滑想產(chǎn)品的個濕性化購買傾蒜向，以便：煌·嘗有針對性常地引導(dǎo)客戶票了解產(chǎn)品的猶特性，縮短鍵客戶理想產(chǎn)革品與實際的篩差距，培養(yǎng)耗并建立客戶劣對產(chǎn)品的認氧同感，促進鑰成交；玉·吹笑有針對性地或確定即將開沾發(fā)的產(chǎn)品特鼠性，以達到慎接近并超過籮客戶理想產(chǎn)尺品的期望標恥準，順利推竊出產(chǎn)品。襲2、本項目頃目標客戶群耳的預(yù)測眼總體目標市譽場定位：本突市及周邊城寧市的飲“趁中產(chǎn)階級用”戶。忌目標客戶細奪分醋——轟我們的住宅吧將會吸引什己么人來購買羞？覺A、分析目恢標客戶的戶門型需求：圈購買小3戶哨及2房以經(jīng)午濟情況較好腸的青年夫婦竭（多數(shù)未有賀小孩或子女娘很小）和單仇身貴族為主遮，年齡在2惰5－30歲蹲左右，具有膜穩(wěn)定的收入監(jiān)，家庭月收居入在350須0元/月左硬右，能夠承飼擔起120邊0元/月以赤下的供樓款也，面積夠用神，事業(yè)已有辰較好基礎(chǔ)。標購買為自用級，一次和二鴨次置業(yè)均有母。購房心理李以偏好環(huán)境禍（大規(guī)模高謹尚社區(qū)、整秀體規(guī)劃好）快地段偏好（鎮(zhèn)交通便利）李為主。絹3房及4房目以中年夫婦想（子女已上拘學）和部分荒經(jīng)濟條件好膝的青年夫妻阻為主，年齡翠集中在30對－40歲左胞右，收入較餃高，家庭月獸收入不低于惰4000元再/月，事業(yè)李已有一定成臨就。二次置油業(yè)為主，自聽用。購房心爽理多以偏好譜環(huán)境（大規(guī)螺模高尚社區(qū)化、整體規(guī)劃丸好）、休閑字享受（各類遺休閑設(shè)施近注在咫尺）和股地段偏好（腿交通便利）施為主。煉復(fù)式住宅的匆面積較大，孤總價較高，政客戶來源較捉為復(fù)雜，也姜更為狹小，速可能來自中補年夫婦家庭瞧結(jié)構(gòu)和極少特數(shù)青年夫妻舍，甚至是單香身貴族。但監(jiān)都是經(jīng)濟實顧力雄厚、追眼求時尚和講闊求尊貴、氣地派。以二次云或多次置業(yè)叛，自用為主搏。購房心理全以休閑享受其和商品偏好問為主。蓮B、分析目斃標客戶的區(qū)叢域和職業(yè)如聞下：坡本市區(qū)成功昨人士和周邊踏縣市區(qū)事業(yè)居有成者或私哥營企業(yè)主灑外地到本市積投資的私營鑄老板、外資凱公司高級管豪理人員改市區(qū)特殊行訊業(yè)如醫(yī)生、墊律師、證券錦、保險等人府士榴本市區(qū)企業(yè)因中高層領(lǐng)導(dǎo)有和主管范本市區(qū)政府康部門的高層己公務(wù)員樓外地工作本談市籍人士買拔給親人吼C、分析目疾標客戶的家快庭如下表踐售家庭生活周岡期階段與特遣點憲購買與消費鼻特點防滿巢階段（金一）：年輕原夫妻，有6弓歲以下子女停家庭用品購纖買高峰期。黃不滿足現(xiàn)有區(qū)經(jīng)濟狀況，賓注意儲蓄，貞多購買兒童瘡用品。購買墨住房能力降稠低，租賃較育多。假滿巢階段（盛二）：年輕適夫妻，有六井歲以上子女名經(jīng)濟狀況較裝好。購買趨織向理性，注扛意檔次較高頓的商品及子涌女教育投資屠。有較好能取力調(diào)整住房疾到更大、更喇高檔次?？碀M巢階段（港三）：年長低夫婦與尚未誦成年子女同覺住避經(jīng)濟狀況較茄好。注重儲革蓄，購買理捧智、冷靜，廢住房儲蓄購炮買力達到高吐峰。報滿巢階段(題四)：年長汁夫婦，子女押離家自立蜘前期收入較奉高，購買力慶達到高峰期扒，住房購買續(xù)力已釋放大紀部分，對醫(yī)羽院等配套設(shè)揀施依賴性增押強。膊其中滿巢階婚段（一）多閱會考慮面積蜓稍小3房單另位和2房驕滿巢階段（腸二）、（三絲）是3、4滲房主要目標法客戶群，部濃分會考慮復(fù)拾式單位論D、分析目綢標客戶群的偵消費心理行鋪為習慣如下衛(wèi)：自用為主英入住高尚社亞區(qū)的心理滿部足賊離工作區(qū)域舍距離較近或僻交通比較方擴便足看好項目的蒙獨特、超前歸的設(shè)計絹接受和喜歡斥項目的形象寄定位和營銷岔策略奶對項目自身良所在區(qū)位價見值的認同座對于項目出鼠入方便，來筐去自如的認償同干享受新的生醉活方式總結(jié)：流本項目定位消是中高檔樓坐盤，對應(yīng)的收目標客戶是去本市的中產(chǎn)描階層。從經(jīng)毛濟能力來看誕，售價在2考300-2芝500元之努間的一套三仿房（建筑面遷積約120劇平米）約需障28萬左右騾，首期二成前5-6萬，袋20年按揭南，月供約1拳400元，友這是在其經(jīng)念濟能力承擔數(shù)范圍之內(nèi)的捏。尖本項目設(shè)計息規(guī)劃超前，稻配套齊全，齒小區(qū)有完善恭的智能化系芬統(tǒng)，居家舒頸適、安全，耳符合中高收勒入階層對居嬌家生活的較跳高要求。居給住在本小區(qū)叨，是一種美塞好向往的實?，F(xiàn)，是對成李功生活的居撓家享受。粥六、項目主拉題及形象定偶位帝1、功能定詳位擦定位為：蹈居家為主，暖投資為輔陳本項目地處帽市場較為成稠熟的麥地版影塊，位于惠登州未來的大飾型住宅區(qū)內(nèi)慮。豬2、屬性定助位神綜合前面的見地塊分析、耍周邊配套情矛況、S.W巨.O.T.爸分析和客戶撓分析，我們篩認為本項目湯之市場屬性澤定位可以概逗括為：穩(wěn)“心惠州首個超帥大型、高尚扔人文景觀社突區(qū)濾”闡釋：曬最大創(chuàng)造差太異化，挖掘兆有市場價值鉤理念是房地酸產(chǎn)項目成功應(yīng)的基石，上呼述定位的提釀出，能最大求限度地區(qū)隔鋤于片區(qū)內(nèi)物譜業(yè)，樹立鮮虹明個性。況此定位將休擇閑需求與人幫文環(huán)境相融說合一，讓人綿心境幽遠，編精心打造的擦是一個休閑枯、健康的高抵尚人文社區(qū)鋪。箏3、形象主翠題定位岸為起到相應(yīng)垃屬性定位的囑感性形象認滿識，需要賦喜予一個相對抱明確的、易憶于傳播的形兄象主題，充城分激發(fā)其想憤象空間，產(chǎn)戶生強烈吸引陳。諒該主題應(yīng)具復(fù)備下述特征珍：甜高度概括和寬濃縮本項目亮之優(yōu)勢，且才是其扯“醋靈魂新”疊之鮮活化和勾生動化。爛符合目標消妙費者的個性菊和品味，易暮使其產(chǎn)生心仙理認同。婦具有強大的桌市場傳播力倍和沖擊力。閥綜上所述，楚我們認為本鮮項目之形象臂定位可以是霸：私“謠藍色駝多瑙河風情滑社區(qū)愉”步以水體為主叉題，營造巖“眾多瑙河浪漫叔之旅、雍逸鞏園尊貴府邸府”惑。筐引入多瑙河夠沿岸文化風攔情，藍色暢紹想以及BL逆UES音樂段理念，體現(xiàn)瓜“果讓眼睛去旅說行，讓心情叢去放假籍”疏的休閑生活盛方式。正本項目形象忠定位力圖在鍋消費側(cè)者心目中建柿立顏“沙多瑙河浪漫暫之旅、蘭雍逸園館尊貴府邸鄙”峽的形象風格居，提出全新衛(wèi)的猾“可藍色BLU扇ES浪漫社鉤區(qū)刻”殘居家理念，光引發(fā)客戶的劉購買欲望，肚倡導(dǎo)盟“仰藍色景觀休斥閑社區(qū)、舒日適的生活方擾式槍”知，并和項目壤區(qū)位發(fā)展趨笨勢及情景相策結(jié)合，牌勾勒出液“稈多瑙河藍色庭BLUES隊之旅、尊貴甘、高尚家園炸,鋤浪漫風情艷景觀社區(qū)墊”帖的鮮明形象地，迅速成為岸市場關(guān)注的畝焦點。框多瑙河的詮額釋具·泊品位多瑙河稍多瑙河飛文化是浪漫分的代名詞，槐以夢幻的顏存色翼——辭藍色深深印各在很大一部遼分的生活群嘉體中；撲多瑙河的每確一朵浪花都皺會激起人們扒的遐想，仿穩(wěn)佛步入了藍誤色的夢幻。佛她向東流經(jīng)皂一個現(xiàn)代的遍歐洲，流向擇一個嶄新的京世界，在她猜步履所及的語諸多城市中挖，創(chuàng)造了無京盡的浪漫和荷BLUES權(quán)的藍色情懷臥。詳希仔嗚防米馳鍋扎（多瑙河航喉拍圖）臭多瑙河沙——否浪漫的象征稈多瑙河灣——效品位的體現(xiàn)嗓多瑙河憤——撒藍色的夢幻筒多瑙河咐——辨心靈的旅行針多瑙河撿——松音樂的圣典濃多瑙河代——素澎湃的激情軌多瑙河錫——界征服的喜悅產(chǎn)多瑙河并——泳水文化的精陡典酷·迷尋找多瑙河閘的浪漫之旅洪擠夾柄噸竹慘多瑙河是一無條著名的國象際河流，是詳世界上僵流經(jīng)國家具最多的一條帽河流。它發(fā)族源于德國西瞞南部黑林山砍東麓海拔踏679米熄的地方，自祖西向東流經(jīng)央奧地利、捷決克斯洛伐克旨、匈牙利、握克羅地亞、賢前南斯拉夫稀、保加利亞所、羅馬尼亞廁、烏克蘭等收9個國家后丑，流入黑海坐。多瑙河全立長疼2860公口里甩，是歐洲第癢二大河。多奧瑙河像一條伐藍色的飄帶快蜿蜒在歐洲紀的大地上。辱寶多瑙河沿途尤接納了30再0多條大小宰支流，形成蘇的流域面積投達81.7超萬平方公里幫，比中國的鹿黃河還要大托。多瑙河年謹平均流量為芳6430立除方米呆/秒，入海暢水量為20醉3立方公里揭。趁抖從源頭到維鵲也納是多瑙竿河的上游，舟多瑙河在這鳳里接納了幾墓條源自阿爾史卑斯山融雪訪的支流，水哲量大增。這捎里山清水秀各，一派田園黃風光。從維樣也納到鐵門獻是河流的中似游，這里河外谷一般較寬擇，河床坡度津不大，河道耳彎曲，多河冠汊。在貝爾吉格萊德以東少的喀爾巴阡殲山中，形成割了全長凱130公里司的峽谷，著共名的有卡桑燈峽、湖鐵門晉等，蘊藏著被豐富的水力疊資源。自鐵脈門以下至入淘?？跒楹恿鲃t的下游。下委游河段寬闊職，水流平穩(wěn)淹，接近河口頑時寬達15私至28公里弄，航運業(yè)十齒分發(fā)達。多釘瑙河三角洲山盛產(chǎn)蘆葦（飲蘆葦是造紙包的好原料）村。這里還有屯大量的鳥類怕和奇特的浮貧島，科學家猴因此稱專其為蒙“療歐洲最大的急地質(zhì)、生物偵實驗室蘆”關(guān)撇倘瑙河兩岸有對許多美麗的完城市，她們扁像一顆顆璀闊璨的明珠，耽鑲嵌在這條薦藍色的飄帶雄上奧。解恭累根斯堡咬是多瑙河上丟游最大的城絡(luò)市。這里自瞧然環(huán)境優(yōu)美臘，到處是古槳老的教堂、泊別墅、酒店背?，F(xiàn)在機器專制造、電子飯工業(yè)也很發(fā)猜達。奧地利時首都昨維也納欣是上游的終泳點，這是一圍座有悠久歷易史的文化名層城。藍色的珠多瑙河緩緩反穿過市區(qū)，蔬山青水秀，雜風光綺麗?；蛢?yōu)美的維也樸納森林伸展縣在市郊，郁巨郁蔥蔥，綠藏蔭蔽日。每窄年6月，這昨里都要舉行層音樂節(jié)。維僑也納一直享箱有條“世界音樂愈名城”綢的盛譽。束布拉迪斯拉鄰發(fā)位于多瑙搶河中游，是耽斯洛伐克首歸都，也是多視瑙河航線上交最大的港口昌之一。它自短古以來就是婆北歐與南歐忠之間的通商拍要道，摩拉潔瓦河在此匯怎入多瑙河。為布達佩斯悼是匈牙利的似首都，被稱葵為“多瑙河舟上的明珠”點。它由西岸噸的布達和東昏岸的佩斯兩道座城市，通紀過多瑙河上單8座美麗的銀橋連為一體裝。布達丘陵兼起伏，是一徑座地勢險要只的山城，許胃多名勝古跡蚊集中在城堡遇山。佩斯地纏勢平坦，是溪繁華的商業(yè)尿區(qū)和政府機禮關(guān)所在地。耐貝爾格萊德壟是前南斯拉技夫首都，它誕坐落于多瑙視河與薩瓦河溝交匯處。碧鎮(zhèn)波粼粼的多某瑙河穿過市終區(qū)，把該城爽一分為二。卸這里是多瑙鞏河中游平原捧，向有“谷柱倉”之稱。封加拉茨跨位于多瑙河控下游，是一劇座在第二次達世界大戰(zhàn)的振廢墟上重建拌的港口城市爪，現(xiàn)在是羅孟馬尼亞的“胳鋼都”。黨斯多瑙河不僅匆美化了沿岸啄人民的家園銳，還為他們謀提供了大量勞的電力和便辯利的航運，莊沿岸人民對參它充滿了感艦情，世世代拋代都在歌唱幣它。喬另多瑙河摘沿巴伐利亞監(jiān)高原的北部念邊緣自西向蒙東流，經(jīng)阿該爾卑斯山脈爭北坡和捷克插高原之間的澆丘陵地達維另也納盆地。趣這是一段典學型的山地河瓶流，河谷窄定而深，河床閘坡度大而且坦多淺灘和急毯流。上游支留流很多，但疏干流的水文磁狀況主要取霉決于來自阿脾爾卑斯山脈混的幾條較大罪的支流，例臉如累赫河、封伊扎爾河、掙因河等，它岡們都以冰川恰融水為主要域補給來源，通因此高水位涉發(fā)生在春末究和夏季。中爆游河谷寬廣賴，河床坡度梢不大，河道莖彎曲，常出含現(xiàn)河汊。有反許多發(fā)源于茂阿爾卑斯山絮脈和喀爾巴蹤阡山脈的支像流在這一河路段匯入多瑙泊河，例如，股德拉瓦河、他薩瓦河、蒂恒薩河等。與示上游一樣，脊多瑙河的基芒本水量仍來摘自右岸各支辰流。水文狀傭況與這里的均氣候及上游橫水文狀況有鐵關(guān)。春季，敲由于積雪融浩化，水位達群到最誠朽仗積干域高沒老固（沿途水景掃）蜻高，高水位掌一直延續(xù)到甩夏季；夏末子秋初由于蒸殼發(fā)強烈，河衡水明顯下降刪；秋季，由幸于蒸發(fā)減弱尿和雨水補給噸，水位再次攏上升；冬季北，多瑙河也正會封凍，但合時間不長，苦而且也不是診每年都封凍烤。鐵門以下嗓是多瑙河的仔下游，河谷鄙很寬，接近脊河口時寬度倒可擴展到1檔5至20公舞里，有的地革方達28公精里。下游河足道沒有中游越那樣彎曲，皆但河汊很多霉，在入海前襯形成一個長謊80公里，翼總面積達3勢500平方供公里的三角抗洲。三角洲嶺上河汊縱橫店，其中基利傭亞河、蘇利橫納河、格奧貓爾基也夫河旋三條汊河最焰為重要，其棄中蘇利納河礦可以通航。壺五布達佩斯蓬是匈牙利的超首都，曾經(jīng)嗎被稱為“多配瑙河女王”野。多瑙河穿路城而過，將叔城市分為布某達和佩斯兩啟部分。布達尸佩斯是中歐柱僅次于柏林波的第二大城哪市。該市兩魄部分地貌明寸顯不同，末布達在西岸厭臺地和山坡總上家，涂佩斯在河對仔岸平坦的沙歷原上處。該城的地掙理位置具有辰戰(zhàn)略意義。格佩斯的面積懂要比布達大志得多。歸流動的多瑙惠河及兩岸高竭低錯落，使體布達佩斯天拒然生出一份懷活力。膨多座雄偉壯棍觀的古城堡引至今充滿著糊迷人的魅力孔多瑙河穿流卻市區(qū)，給布導(dǎo)達佩斯帶來刻了無窮的韻逐味。肥布達和佩斯嗚兩部分由許稅多各式各樣息的橋梁所連許接額貝爾格萊德饒是南斯拉夫貿(mào)首都，南斯梳拉夫組成部殖分塞爾維亞普共和國首府終。位于多瑙銀河與薩瓦河鄰匯合處，居秋歐洲和巴爾此干半島之間涂3條有歷史肌意義的交通毒要道交叉處慕。城市中第兵一座古城堡紅建于公元前腰4世紀，島正上還發(fā)現(xiàn)有深石器時代居斧留地遺跡。鵲二次世界大蒜戰(zhàn)后，貝爾主格萊德發(fā)展找成為一座工票業(yè)城市。飲薩瓦河穿城駛而過，多瑙喉河于城邊流芽淌。河流使擔貝爾格萊德等風光無限。燃布拉迪斯拉矛發(fā)教是斯洛伐克拾的首都，為碑公路、鐵路償和港口的重慎要樞紐，有歷紡織、化學鄰、金屬和電竄子產(chǎn)品等工刑業(yè)。152寶6年至17卻84年曾為四匈牙利首都說。在這里發(fā)濾現(xiàn)了史前人增類遺址。多籃瑙河畔嬌100米抬高臺地上的笑巨大城堡曾么是奧地利王夏室的府邸。喘克倦怖顯絡(luò)加拉茨巷位于羅馬尼康亞東南部，輩多瑙河與錫躲雷特河匯合碼處沼澤地間速的高地上，亭是一個內(nèi)陸纏港口。該市哥是羅馬尼亞梢主要進出口貨港口之一，廁有該國最大盆的造船廠和恨鋼鐵廠。季民居增碼頭纏河邊序多瑙河的文烘化升華歸多瑙河創(chuàng)造蔑了諸多的文頑化，也孕育躬了輝煌的藝濃術(shù)瑰寶。熟卡多瑙河是一巨條河，她的啞川流不息象灶血液一樣將古營養(yǎng)輸送給粉沿岸生靈，邀她創(chuàng)造了生簡命的無數(shù)奇喝跡，延伸了偽生命的永恒睬價值歲……刺多瑙河不是挨一條河，它派具有著河流勿所無法擁有蘇的浪漫、灑丙脫、激情，癥德國人的意載志力，維也疼納的浪漫音紡樂，無一不針是她藍色情晃懷的浸潤與技滋養(yǎng)舒……怪多瑙河是靈種與肉的結(jié)合吊，她有血有虹肉，擁有著格生命體所具本有的一切；玻多瑙河又是粘聲與像的結(jié)側(cè)合，她以博晨大的胸懷默抹默地奉獻著啊，她用潺潺卵的聲音安撫蜜著人們平靜惱安詳?shù)纳顭o，她用洶涌惑澎湃的咆哮洪來喚醒人們盾的良知、激訪勵人們勇敢姓地去同命運徐抗爭。酸多瑙河，她巾有著小女孩畝般的羞澀，躁有著少女般繳的熱情，有報著母親般的銅偉大堵……志多瑙河與本胸項目的結(jié)合禽：喊本項目以多檢瑙河為主題巨，目的是使筍客戶通過對送多瑙河的直得接聯(lián)想，把匆客戶對本項女目的想象同飽多瑙河的特繭征連接起來笑，從而突出辯浪漫與藍色列的概念，直礎(chǔ)指中產(chǎn)階級允的文化訴求障和精神歸宿冠。使減本項目=多途瑙河，多瑙河：暈多瑙河紅——糞浪漫的象征款多瑙河?！I品位的體現(xiàn)襯多瑙河勉——嗽藍色的夢幻島多瑙河肅——壟心靈的旅行統(tǒng)多瑙河滾——描音樂的圣典錫多瑙河逢——蝦澎湃的激情板多瑙河殃——排征服的喜悅話多瑙河妻——蠟水文化的精失典真本項目=上摩述特點牧，聾從而達到本糠項目形象定檔位的目的。伐在項目形象孕定位中由答藍色多瑙河廢我們聯(lián)想到成藍色篇代表著御海洋文明,定我們同時也淋聯(lián)想到薪藍色的英譯寧blue，階在美國有一省種抄音樂饞叫喬藍調(diào)音樂即刪“嫩blues叉”跑，直抒胸意仙，充滿懷舊災(zāi)色彩味違。清藍色BLU夜ES詮釋址·我品位藍色b這lues繭藍色blu貞es值得品護味，她可以斯帶給人們無者限的遐思：忠——濟藍色客是天蘭，辱博大糕、擾高遠斑；通——僑藍色集是思想遙，感靜謐吼、搞深邃悉；百——令藍色趁是心情栽，克閑適竟、企輕松全；溫——巴藍色往往象據(jù)征著藍天，率是人們博大認情懷和理想夢的象征；疊——體抒情的仗blues毛音樂，她的蚊節(jié)奏是舒緩話的、浪漫的袋、充滿情趣然和懷舊色彩繩的，這種節(jié)婚奏正是很多臥人在生活中液所向往的，抬在生活中所蹦追求和需要勻的；意——絮人們都說建幼筑是凝固的嚼交響樂，在鋸這里建筑就摧是凝固的賤blues圓，因為我們舌的建筑會充恰滿了音樂的罪閑適；我們磚的建筑會充摸滿音樂的律炮動。嫂·鑄尋找藍色b今lues笑如果你貴找不到bl光ues的源渾頭，那么你何就感受不到鋪blues腹帶給你的遲……拔——草blues事音樂的起源摔：密布魯斯是一稱種由在美國劇的非洲后裔疑創(chuàng)造的音樂聚流派，它與涼爵士樂同樣礦成為產(chǎn)生于槐現(xiàn)代的少數(shù)誠幾種新藝術(shù)食形式之一。指布魯斯音樂理抒發(fā)的是傳疫統(tǒng)及個人的鋒感受.多數(shù)系的布魯斯音纖樂,無論是向歌詞還是節(jié)報奏,都具有渡簡單且有許絹多即興演奏爛的特點..頌....寇它同時也應(yīng)咐該被看做是壞一種土生土辜長的民間音仁樂，成形于煉1900年遍左右。由于貓布魯斯音樂射沒有固定的冶規(guī)律，因此押即使是那些腎未經(jīng)嚴格訓(xùn)悶練的樂手、殺歌手也能很丟熟練的運用筑。這些人的艙表演常常能皂與聽眾間形藏成直接而微蛇妙的溝通。鐮這些歌詞表煩達了他們對榮生活的向往階。族嘴——存blues冷音樂的節(jié)奏刑：普標準的布魯婦斯音樂一般宏是12小節(jié)忠的結(jié)構(gòu)，分專為3行，每狹行4小節(jié)，存歌詞是兩句述相應(yīng)的，第宋一句重復(fù)，礙每一句長約新2-5小節(jié)客，余下的4完小節(jié)內(nèi)容一復(fù)般由表演者雜即興發(fā)揮，挽有時演奏者命會插入一段思對白，但通輝常都是由伴盟奏的吉他或匙鋼琴加入一蔥些音樂語言泥。霸霞——踏blues甜音樂的發(fā)展叼：透第一代bl司ues喜第一張布藏魯斯唱片是性在1920甘年錄制的態(tài)，作者是M毀anmie便否Smith轟，在她那張壘不錯的唱片今中Perr濫yBra寒dford驕演唱的《C瀉razy砍憑Blues單》取得了出航人意料的成憂功，于是一魂個嶄新的唱始片市場也從愚此被人們發(fā)煎現(xiàn)了。乎含在此后10針年中的流行項音樂產(chǎn)生了巧深遠影響，君而鋼琴伴奏捧的布魯斯音沒樂在40年香代風行一時渡，被稱為B件oogie傾蕉Woogi撫e。躍序第二代bl伸ues釣節(jié)奏與布魯秤斯開始于4轟0年代，同悉樣受強節(jié)奏員爵士樂和布強魯斯的影響孟，而后的搖論滾樂則承襲遭了這種黑人娘流行/舞會粒音樂的衣缽悔。1943傻年流行于芝哈加哥城，同藝時樂手們?yōu)樘萍訌娫诔抢锉距须s的小酒抓店里演出的隔效果而普遍哈使用麥克風站、電吉他等曠手段，產(chǎn)生柱了城市布魯羊斯音樂。其鞋風格深受2盒0、30年歇代鄉(xiāng)村布魯模斯音樂的影厚響。倉第三代bl羽ues命60嗓年代新一代疏搖滾樂隊歌游手們從他們聲戰(zhàn)后的作品映中汲取了大歷量的營養(yǎng)；矩對后來20龜年的音樂風叔格都有深遠恥的影響。從票50年代末淚起，以BU泥TTERF陣IELD位PAUL、攝JOHN款嫩KOERN揪ER、J殃ohnH栽ammon磚d、Da喬veVa籮nRon御k等人為代傭表的美國白恰人音樂家們年一直再致力錦于表現(xiàn)真正倚的布魯斯風時格。跌棵現(xiàn)代blu崗es雖狐然后來搖滾乎樂的流行結(jié)驢束了布魯斯糊音樂的輝煌銜，80年代佛后的羅伯特江、克雷的成桐功仍然使人納們回憶起昔們?nèi)盏氖r。致布魯斯音樂逼的傳人們分狹為兩派，一窄派鐘愛其傳造統(tǒng)黑人音樂希的成分，另請一派喜愛像饑Roy愚緩Bucha眾nan、軟Johnn復(fù)yWin靠ter、努VAUGH平ANST蝴EVIE息RAY等白藥人吉他手的瘡音樂，但8篩0年代中期惰以來這兩股途潮流逐漸融騾合，形成了睡流行世界各隆地的荒現(xiàn)代藍調(diào)b器lues.榨我們可以看蝶到blue鄭s的音樂形益式也在不斷枕的演繹，從虎最初的懷舊營到與鄉(xiāng)村音珍樂結(jié)合的浪鑒漫、舒緩到運后來與搖滾船樂結(jié)合的宣呈泄與熱情，割都深深的傾紹注了每一代運年輕人的感吃情，直到今州天blue紛s已經(jīng)風靡撞世界，也有擇了許多改良濁的blue累s，但無論順在任何地方事，即便是改佛良的blu殺es，也被霉人們瘋狂的澆熱愛著，也烤許她已經(jīng)不意再是一種音隊樂符號，而辭是生活形態(tài)捕的象征。赤·陳升華藍色b打lues編當我們想潛件心去營造藍坡色blue縮s時，我們焦會發(fā)現(xiàn)藍色充blues趣超越了音樂亞形式，她是漲具有人格和斯靈魂的，而精對我們的物浴業(yè)來說，她盟不僅是一個稅符號、一個慚象征，所以蘋我們還必須倘知道住在藍架色blue過s的人們他篇們會有怎樣侍的心理需求唉；遣由于我們的葉物業(yè)定位是燈二次置業(yè)中策大戶型，針啦對的客戶應(yīng)猛該是30-扎45歲的年輕齡階層，收紫入中高等，恨來惠5年以慢上對生活和值居家追求一闊定品位的成蚊功人士。愧這群人他們壇又有什么樣專的心態(tài)呢？吉——冬或許他們已散度過激情燃