樓盤可行性研究報告

一、項目概況1、項目名稱：龍灣新城2、項目地點：本項目位于廣東省惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè)，南臨永康大道，北臨灣湖西路，西北遠(yuǎn)望湖山工業(yè)區(qū)，東北面緊臨石灣工業(yè)區(qū)，距東莞石龍鎮(zhèn)僅一橋（石灣大橋）之隔。項目周邊環(huán)境：東面臨兩個小型工廠及鎮(zhèn)干部宿舍、周邊有較多農(nóng)民自建房，西南及東邊有小規(guī)模的工廠，北面道路為鎮(zhèn)商業(yè)街的西端，南面臨江（距離江南石龍約十分鐘車程），周邊規(guī)劃有物流園區(qū)、工業(yè)區(qū)、生活區(qū)、電影院等，市場前景優(yōu)越。3、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）占地面積：124,194平方米（2）總建筑面積：297，443平方米（含地下室及架空層面積17,124平方米）（3）容積率：2.26（4）綠化率：12.7%（5）建筑密度：65.6%（6）總投資：60,205萬元4、投資商簡況項目投資商為惠州奧晨置業(yè)有限公司?；葜輮W晨置業(yè)有限公司于2006年成立，依托投資者在玩具及動漫產(chǎn)業(yè)近十余年的成功業(yè)績及經(jīng)濟(jì)實力，定位于“致力于優(yōu)質(zhì)物業(yè)的發(fā)展和投資”，是一家經(jīng)營理念務(wù)實、操盤手法創(chuàng)新的房地產(chǎn)開發(fā)商。奧晨地產(chǎn)本著“因使命而聚集，因有夢而筑家”的企業(yè)理念，秉承專業(yè)的精神、精益求精的態(tài)度和銳意創(chuàng)新風(fēng)格，立足于使其開發(fā)的每一個項目皆成為所在地區(qū)的精品或標(biāo)志性樓盤?；葜輮W晨置業(yè)有限公司的控股股東廣州奧晨房地產(chǎn)有限公司擁有健全完整的組織架構(gòu)、科學(xué)合理的管理體系，以及一大批來自萬科、中海、時代、新世界地產(chǎn)在內(nèi)的業(yè)界精英，其蓬勃的生機(jī)、活力以及所蘊涵的創(chuàng)造力，必將使奧晨地產(chǎn)在激烈的市場競爭中脫穎而出，成為廣東房地產(chǎn)行業(yè)的一支重要的新生力量！奧晨地產(chǎn)在以創(chuàng)新求發(fā)展的同時也不忘將產(chǎn)品品質(zhì)和控制成本放在各項工作中的重要位置。致力于將打造精品樓盤與向市場提供性價比優(yōu)良的產(chǎn)品完美相結(jié)合。以規(guī)模、速度、效益宗旨，有效地提高在市場的競爭力。以品質(zhì)、創(chuàng)新、服務(wù)為導(dǎo)向，贏得市場的認(rèn)同和口碑。奧晨地產(chǎn)創(chuàng)始人蔡東青先生，現(xiàn)為中華全國青聯(lián)委員、廣東省青聯(lián)委員、中國玩具協(xié)會常務(wù)理事、廣東省玩具協(xié)會副會長，廣東知名青年企業(yè)家，曾榮獲首屆廣東青年五四獎?wù)?。其?chuàng)辦的奧迪玩具實業(yè)有限公司、奧飛文化傳播有限公司，均為業(yè)界知名的玩具生產(chǎn)和動漫產(chǎn)業(yè)的品牌企業(yè)，其塑造的科技創(chuàng)作歡樂、創(chuàng)新成就未來，正深刻的影響和推動著整個國內(nèi)行業(yè)的發(fā)展。二、項目背景惠州市位于珠江三角洲東部，是廣東省的歷史文化名城，是廣東省重要的工業(yè)基地和旅游城市。全市土地總面積11,158平方公里，總?cè)丝诩s320萬人。1988年以來惠州國民經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)以每三年翻一番的速度快速增長，2003年國民經(jīng)濟(jì)增長加快，增速創(chuàng)近五年新高，同比增長達(dá)13.9%。人均GDP值為20,758元，增長12.7%，其中全社會固定資產(chǎn)投資224.53億元，增長1.14倍。出口總額、社會消費品零售總額的增長率分別為12.8%、16.9%。2003年市區(qū)居民人均可支配收入為12,673.5元，全市居民消費價格總水平比上年上漲0.5%，其中，居住類上升1.5%，全市民營經(jīng)濟(jì)活動單位完成增加值183.96億元，增長8.6％。2004年一季度GDP增長12.7%,6月份GDP累計增長13.6%,顯現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的勢頭?；葜菔凶鳛閺V東省的門戶型城市，具有優(yōu)越的地理環(huán)境及良好的工業(yè)基礎(chǔ)，目前城市房地產(chǎn)開發(fā)水平較低,但是蘊含著巨大的消費潛力,房地產(chǎn)市場具有廣闊的發(fā)展空間。隨著中海殼牌南海石化項目在惠州市的落戶及石油化工項目、數(shù)碼工業(yè)園和重點骨干電子信息企業(yè)等項目的紛紛上馬,將放射性的帶動城市多個產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展,同時將給惠州市房地產(chǎn)業(yè)帶來了更為廣闊的發(fā)展前景。

三、項目投資環(huán)境與市場研究（一）石灣鎮(zhèn)投資環(huán)境1、自然地理環(huán)境油石灣SI行政疆城|||hi')網(wǎng)III隹印牌IF收州薄..7禮t潭TheAdministrativeAreaMapofShi訓(xùn)油石灣SI行政疆城|||hi')網(wǎng)III隹印牌IF收州薄..7禮t潭TheAdministrativeAreaMapofShi訓(xùn)3nTown昨陽時■■■■■,柞也用illIft::彳道式;磔,白沙管叫唱1JL匚果同石灣鎮(zhèn)位于中國廣東省博羅縣西南部，毗鄰港澳，與東莞石龍和增城市接壤,是惠州、東莞、增城的交匯點，素有“羅浮山下第一鎮(zhèn)、東江明珠”之美譽。全鎮(zhèn)轄區(qū)面積83平方公里，屬亞熱帶海洋性氣候，年平均氣溫21°C—22℃,四季如春，陽光充足，雨量充沛，年平均降水量1750-2182毫米，全年無霜。“三冬無雪，四季常花”是本地氣候和自然景觀的特點。石灣鎮(zhèn)東距惠州，南至深圳，西達(dá)廣州均為70公里。石灣大橋、羅浮山東江大橋分別連接?xùn)|莞石龍、石排鎮(zhèn)，距東莞約15公里。鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達(dá)，石灣大道、永石大道和工業(yè)大道三條主干線貫穿全鎮(zhèn)，在建中的廣惠高速公路與永石大道交匯互通。水路通過東江航道，上可至博羅、惠州、河源，下可出珠江口至廣州、香港等地。鎮(zhèn)內(nèi)有年吞吐量50萬噸的石灣集裝箱碼頭，貨輪可直達(dá)香港，貨物進(jìn)出口運輸十分便利。2、行政區(qū)劃及人口石灣鎮(zhèn)下轄12個管理區(qū)和一個居民委員會，47個自然村?？?cè)丝?0萬余人，常住人口4.33萬人，外來勞工多達(dá)5.7萬人。石灣新城市規(guī)劃將市鎮(zhèn)由原來的6.8平方公里擴(kuò)展到22.8平方公里，使石灣、湖山、里水、中崗、鸞崗、滘嚇等管理區(qū)連成一片，成為石灣鎮(zhèn)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心。3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2005年全鎮(zhèn)GDP達(dá)到17.8億元，比2001年增長127%,年均增長23.3%;財政可支配收入達(dá)到1.8億元，比2001年增長110%，年均增長25.8%。城鎮(zhèn)居民年均收入達(dá)到15263元，年均增長10.6%。4、科技園區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園位于石灣永石大道旁，分為科技產(chǎn)業(yè)區(qū)6600畝和黃西工業(yè)區(qū)1000畝，園內(nèi)規(guī)劃設(shè)置工業(yè)區(qū)、商務(wù)服務(wù)區(qū)、休閑區(qū)、高級管理人員別墅區(qū)和文化廣場等功能區(qū)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園預(yù)算總投資為1.2億元，工程分兩期進(jìn)行，首期建設(shè)用地為5000畝，二期建設(shè)用地2600畝。目前園內(nèi)已有2800畝土地完成“三通一平”建設(shè)，引進(jìn)入園的外資企業(yè)有4家。5、城市發(fā)展規(guī)劃目前城鎮(zhèn)建成區(qū)面積6.2平方公里，城鎮(zhèn)規(guī)劃總面積21.8平方公里，總?cè)丝?5萬人。今后五年，石灣鎮(zhèn)將大力發(fā)展加快規(guī)劃建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點的生態(tài)示范區(qū)，大力完善交通、供水、供電、電視網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動石灣電影院、兒童公園、富山商貿(mào)城等重點項目。引進(jìn)大型批發(fā)市場和現(xiàn)代物流業(yè)。6、居民收入增長放緩，居民消費支出略有增長2003年，全鎮(zhèn)人口自然增長略有下降，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高，居民人均可支配收入15263元，增長率為10.6%，扣除物價因素實際增長9.1%。2004上半年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)社會消費品零售總額6.85億元，比上年同期增長13.7%，扣除物價因素實際增長11.6%。假日消費特征明顯;城鄉(xiāng)市場協(xié)調(diào)發(fā)展，農(nóng)村市場逐步轉(zhuǎn)旺;消費結(jié)構(gòu)升級步伐加快，汽車、住宅、通訊已成為消費熱點。社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨好、居民消費指數(shù)的反彈表明，居民的謹(jǐn)慎性消費心理逐步減輕。調(diào)查表明，居民對提高居住環(huán)境的愿望很強烈，對房地產(chǎn)的投資將是居民未來的主要消費。7、石龍市場石龍與石灣僅一江之隔，本項目距石龍中心區(qū)僅10多分鐘車程，本身并無兩地的感覺，兩地居民商貿(mào)往來頻繁、人員關(guān)系密切，各個層面的互補性都較強。石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總體保持快速發(fā)展，GDP年均增長率為27.77%,社會商品零售總額年均遞增率為7.61％，社會購買力逐步提高。石龍雖然地域狹小，但綜合實力較強，僅次于虎門、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠(yuǎn)高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。石龍鎮(zhèn)充分發(fā)揮地緣和人緣優(yōu)勢，優(yōu)先發(fā)展光學(xué)電子、醫(yī)藥、信息等高科技產(chǎn)業(yè)，目前全鎮(zhèn)有外資企業(yè)182家，已引進(jìn)日本京瓷照相機(jī)、京瓷美達(dá)復(fù)印機(jī)、美能達(dá)復(fù)印機(jī)和打印機(jī)、臺灣EMC顯示器、北大方正電腦等國內(nèi)外知名產(chǎn)品技術(shù)合作，以建立自主技術(shù)和品牌優(yōu)勢為發(fā)展目標(biāo)，將石龍鎮(zhèn)建成電子信息裝備開發(fā)制造基地。從目前的狀況判斷，由于土地成本、人力成本的增加，石龍各工業(yè)產(chǎn)業(yè)有向外發(fā)展、轉(zhuǎn)移的趨勢，具有地緣優(yōu)勢的石灣成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的方向之一。石龍鎮(zhèn)是東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。規(guī)劃有四大組團(tuán)，四大發(fā)展軸線，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。但石龍鎮(zhèn)區(qū)域狹小，可供發(fā)展的土地資源有限，城鎮(zhèn)發(fā)展的空間受到明顯制約。要尋求突破口，石灣鎮(zhèn)是最便捷、最有利的方向，這也是石灣、石龍一體化的重要基礎(chǔ)。（二）政府出臺刺激房地產(chǎn)消費政策眾所周知，惠州市政府下了很大決心啟動消費尤其是商品房消費，包括1999年年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低按揭利率、延長按揭期限至30年、降低交易契稅等等，這些政策和措施對惠州樓市的走旺起了關(guān)鍵性的作用。目前，惠州市正處在一個城市化非常塊的時期，為了推進(jìn)城市發(fā)展，惠州市政府正在加大力度清理房地產(chǎn)市場，特別是土地市場。最近，惠州市出臺了《惠州市土地儲備實施辦法》，并根據(jù)國家的土地政策，對經(jīng)營性用地嚴(yán)格按照招標(biāo)、拍賣、掛牌的形式進(jìn)行出讓。在惠州市的強力整頓下，土地市場正在走上規(guī)范，為惠州市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。（三）石灣鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場綜述1、房地產(chǎn)投資呈上升趨勢經(jīng)歷了九十年代中期房地產(chǎn)市場的低迷之后，惠州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個快速、有序發(fā)展的階段，市場成交活躍，市場發(fā)育趨向成熟，前景廣闊樂觀。石灣鎮(zhèn)由于其毗鄰東莞石龍的特殊地理位置，從2003年開始，房地產(chǎn)投資每年都呈上升趨勢，成為當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大增長點。估計未來幾年的房地產(chǎn)開發(fā)投資還會繼續(xù)上漲。2、整體市場處于增長期由于前期開發(fā)的產(chǎn)品綜合素質(zhì)不能滿足消費需求，出現(xiàn)有錢買不到好房子的情況。從2003年起，隨著石灣的居住環(huán)境和投資環(huán)境的提升，市場上好的產(chǎn)品供應(yīng)就明顯跟不上消費的需求。面對過剩和短缺并存的局面，對開發(fā)商而言既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。買方市場要求開發(fā)商必須與時俱進(jìn)，努力開拓，供應(yīng)市場需要的產(chǎn)品。3、市場需求蘊含潛力（1）消費人口增長隨著石灣鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展以及其毗鄰的石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，該區(qū)域居民居住環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，凈遷入人口仍將保持一定的增長勢頭，歷年來的新遷入人口和今年的新遷入人口將成為潛在的購房者。近幾年來該區(qū)域內(nèi)（石灣鎮(zhèn)及石龍鎮(zhèn)等）結(jié)婚人數(shù)為年均6000對（包括再婚人數(shù)），多數(shù)新婚夫婦愿意與家人分開居住，是住房市場的有效需求者。另外，由于石灣鎮(zhèn)政府對外大力引進(jìn)外資，將會帶來間接就業(yè)機(jī)會達(dá)8多萬個，這些都可能成為石灣樓市的潛在客戶。（2）購房主體由于石灣的特殊地理位置，與東莞石龍石排僅一江之隔，因此我們將60%以上的購房客戶鎖定在石龍，35%的客戶為本鎮(zhèn)原著居民及外來移民，5%的客戶為移居外地后回鄉(xiāng)置業(yè)的。隨著經(jīng)濟(jì)及城市的發(fā)展，今后幾年外來人口在石灣置業(yè)安居的趨勢將更加明顯，需求的快速增加將促使房價上升。4、周邊樓盤分析及售價定位＞周邊樓盤概況項目正龍豪園聚龍灣新世紀(jì)麗江豪園（茶山鎮(zhèn)）規(guī)模占地10.5萬m＞建筑面積4.78萬m,一期31棟獨立別墅，二期135棟獨立別墅和疊加別墅1、2、3期總建筑面積18.76萬m,1期5棟多層，2期11棟12層小高層，3期3棟高層占地670畝，總建筑面積40萬m,產(chǎn)品以小高層和獨立別墅為主建筑面積4.78萬平方米18.76萬平方米40萬平方米配套泛會所、停車場泛會所、地下停車場，幼兒園會所、超市、停車場銷售價格1期:8033?97862期：3000?10558一期均價：2400元二期均價：2500元三期均價：2700元洋房均價：3000元別墅均價：5000元戶型面積獨立別墅：301?568疊加別墅：166、3082房：87.52~98.613房：111.40~185.224房：215.48?221.86復(fù)式：160.69~271.48洋房：97.1~148復(fù)式：246~259別墅：318~561工程進(jìn)度現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓銷售率1期：75%2期：65%1期：100%2期：90%3期：70%洋房：100%復(fù)式：90%另1］墅：100%>洋房產(chǎn)品市場分析樓盤名稱麗灣花園三期龍城國際二期聚豪名軒三期新世紀(jì)麗江豪園五期中央豪門主力戶型3-4房2—3房2—3房3—4房2-3房建筑面積（M2）116—16476-11490—110118—150實售均價（元/M2）約3200約43004700約55005800推售時間10月開盤9月底開盤5月1日開盤10月開盤08年3月備注現(xiàn)優(yōu)惠登記銷售尾期現(xiàn)正辦理預(yù)售證優(yōu)惠登記中石龍市場：龍城國際和聚豪名軒是石龍市場在售樓盤。龍城國際二期即將推出產(chǎn)品主要是76—114平米的2房和3房，銷售均價約在4500元/行，主要客戶群鎖定在石龍本地人身上，二期于07年9月下旬發(fā)售，一期的銷售狀況理想。聚豪名軒三期在07年5月1日發(fā)售，銷售均價約在4700元/行左右，主要產(chǎn)品為中小戶型，目前為尾期銷售階段，對我項目不會產(chǎn)生很大影響。佳兆業(yè)中央豪門是石龍目前最高端的洋房項目，預(yù)計08年3月發(fā)售，對我項目有較大的競爭壓力。石灣市場：石灣目前只有麗灣花園在售，麗灣花園位于石灣與石龍的交界處，與我項目只需1分鐘車程，07年5月1日第二期開盤，目前銷售比較理想，第三期將于07年10月公開發(fā)售，預(yù)計均價約在3200元/行，由于其項目位置更靠近石灣大橋，對我項目吸納石龍客戶有一定影響，該樓盤的弱勢在于距離大橋太近，噪音較大，周邊環(huán)境較為復(fù)雜。

序號比較內(nèi)容權(quán)重比較樓盤（洋房）龍灣新城龍城國際中央豪門麗灣花園聚豪名軒分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值1公司品牌10%101.00111.10131.30101.001010.002地段10%101.00141.40141.40111.101313.003周邊配套10%101.00141.40141.40101.001313.004社區(qū)配套10%101.00101.00111.1090.9088.005自然景觀10%101.00141.40131.30121.201212.006園林環(huán)境10%101.0090.90101.0080.8088.007交通條件10%101.00131.30131.30111.101212.008規(guī)模10%101.0080.8080.8080.8088.009戶型10%101.0080.8080.8090.9099.0010物管10%101.00101.00101.0080.801010.00合計100%10010.0011111.1011411.40969.60103103.00比較樓盤價格（元/M2）4300550032004700龍灣新城比較價格（元/M2）3913501835334654各樓盤權(quán)重30%20%40%10%龍灣新城最終比較均價（元/M2）3591洋房均價：綜合以上各項因素取值的洋房比較毛坯價格為3591元/行。＞別墅產(chǎn)品市場分析競爭樓盤（別墅）樓盤名稱產(chǎn)品實售均價（元/M2）推售時間備注水天一色獨棟1500007年5月尾盤銷售中濱江花園聯(lián)排850006年5月已售磬麗灣花園聯(lián)排約6800預(yù)計10月底宣稱不對外銷售石龍、石灣地區(qū)近期在售或即將推出的項目有水天一色、濱江花園、麗灣花園三個項目，濱江花園位于石龍最好的地段，項目銷售走勢比較理想。南峰水天一色項目也位于東江邊上，是洋房加別墅的符合性社區(qū)，目前洋房已售磬，獨棟別墅尚有少量未售，市場反映主要原因是價格過高。麗灣花園位于石灣大橋旁，一二三期為洋房產(chǎn)品，有少量別墅產(chǎn)品，預(yù)計10月底上市，價格約在6500元/行左右，發(fā)展商對外宣稱不對外銷售。序號比較內(nèi)容權(quán)重比較樓盤（洋房）龍灣新城濱江花園水天一色麗灣花園分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值1公司品牌10%101.00111.10131.30101.002地段10%101.00202.00161.60121.203周邊配套10%101.00151.50141.40101.004社區(qū)配套10%101.00101.00111.1090.905自然景觀10%101.00181.80131.30121.206園林環(huán)境10%101.0090.90101.0080.807交通條件10%101.00131.30131.30111.108規(guī)模10%101.0080.8080.8080.809戶型10%101.0080.8080.8090.9010物管10%101.00101.00101.0080.80合計100%10010.0012212.2011611.60979.70比較樓盤價格（元/M2）850075006500龍灣新城比較價格（元/M2）780368537170各樓盤權(quán)重25%25%50%龍灣新城最終比較均價（元/M2）7249別墅產(chǎn)品均價：根據(jù)石龍、石灣市場上的別墅產(chǎn)品與價格，結(jié)合龍灣新城的優(yōu)劣勢比較得出聯(lián)排別墅的均價為7249元/行。

四、項目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計方案的分析（一）項目現(xiàn)狀概況地塊面積占地面積為124,194m2（折合186.30畝）地理位置區(qū)域位于惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè)四至東側(cè)臨一紙廠及鎮(zhèn)府干部宿舍、南至永康大道、西面為一條27米寬的規(guī)劃路、北至灣湖西路。又與石龍鎮(zhèn)比鄰容積率（限高）2.26覆蓋率建筑密度65.6%、綠化率12.7%用途二類居住用地地形地貌描述（詳見實景照片）未經(jīng)整理的用地，基本上平整周邊景觀資源綠化環(huán)境較好，地塊南面有水景交通狀況鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達(dá)，石灣大道、永石大道和工業(yè)大道三條主干線貫穿全鎮(zhèn)，在建中的廣惠高速公路與永石大道交匯互通。有5條公交線路經(jīng)過本項目，橫貫鎮(zhèn)區(qū)及石龍的1路公交車及其他公交線路距項目約200米左右，出行便捷。大型商業(yè)及生活配套設(shè)施宗地西側(cè)一公里范圍內(nèi)有兩所小學(xué)、一所中學(xué)；宗地東北面一公里范圍內(nèi)有兩所國家二級甲等醫(yī)院；宗地周邊兩公里范圍內(nèi)，分布有購書中心、體育館、銀行、電影院（規(guī)劃中）、商業(yè)中心、商鋪、藥店等生活配套。地塊北面道路相連鎮(zhèn)主要商業(yè)街教育、醫(yī)療、其他生活配套齊備，生活安逸自在。土地出讓方概況及條件拍賣（二）項目發(fā)展條件分析項目用地是石灣鎮(zhèn)擴(kuò)張發(fā)展方向節(jié)點上的、極具潛質(zhì)的、獨特的、較大規(guī)模的居住用地，表現(xiàn)有以下幾個區(qū)位優(yōu)勢：1、稀缺性：項目位于石灣鎮(zhèn)政府西側(cè)，南臨永康大道，北臨灣湖西路，西北遠(yuǎn)望湖山工業(yè)區(qū)，東北面緊鄰石灣工業(yè)區(qū)。又與石龍鄉(xiāng)比鄰。地理位置獨特優(yōu)越，不可多得。2、成熟性：靠近石灣鎮(zhèn)核心商業(yè)區(qū)，周邊區(qū)域包括市政配套等方面發(fā)展成熟。周邊環(huán)境優(yōu)美整潔，非常適合發(fā)展高檔小區(qū)。3、增值性：位于城市的主要發(fā)展方向上，且與石龍鎮(zhèn)隔河而望，市政配套設(shè)施逐漸完善，地塊增值性明顯。4、擴(kuò)展性：由于項目北面尚有大幅未發(fā)展地塊，給本項目可持續(xù)性發(fā)展帶來后勁。（三）地塊征用情況項目地塊是通過國有土地使用權(quán)公開拍賣方式競得的。目前該項目已經(jīng)完成拆遷，項目附近社區(qū)的水、電、電信等管網(wǎng)基本運營正常，用地條件相對成熟，具備開發(fā)條件。（四）項目規(guī)劃設(shè)計方案1、規(guī)劃目標(biāo)（1）以具有21世紀(jì)初居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住型、舒適型和安全型的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強的小康型住宅，力爭打造出居住環(huán)境與周圍環(huán)境相互呼應(yīng)，建筑群體、活動空間以及自然環(huán)境和諧的文明示范小區(qū)。將建成為石灣、石龍、石排三鎮(zhèn)的新居住核心。（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能和質(zhì)量水平，提高小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。（3）建筑及環(huán)境設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)對人的關(guān)懷，以人為本，符合現(xiàn)代人的心理需求，提供舒適、溫馨的公共或交往空間，提高城市居住環(huán)境的質(zhì)量。（4）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、小高層住宅分布，使小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。（5）吸收廣州居住規(guī)劃的優(yōu)秀設(shè)計方案及新產(chǎn)品和惠州市地方居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造具有石灣特色的滿足居住生活需要的優(yōu)質(zhì)環(huán)境功能小區(qū)。2、規(guī)劃設(shè)計項目占地面積124，194平方米，總建筑面積約297，443平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置，用于建造低密度、大規(guī)模的高尚住宅小區(qū)。規(guī)劃布局采用分組團(tuán)圍合、多組團(tuán)共享的方式，并合理地設(shè)置了兩個開口，著力營造內(nèi)部大園林、多細(xì)部的環(huán)境景觀，既保證了良好景觀，也保證了有力的通風(fēng)和朝向。別墅區(qū)疏密有致，著力營造極具親和力的私家院落空間，再結(jié)合低層別墅的造型，成了高尚、優(yōu)雅、獨一無二的別墅居住空間，小高層圍合成的綠化內(nèi)園開闊宏大，且與活動場地及首層架空大堂有機(jī)貫通，充分利用架空層空間，開成社區(qū)景觀次線路，將中區(qū)景區(qū)與次級景觀區(qū)聯(lián)系起來。利用架空層之“風(fēng)道”效應(yīng)，自然開成一個避開烈日享受清涼的場所，并使室外空間最大限度地用于社區(qū)綠化。沿小區(qū)用地北側(cè)設(shè)置設(shè)二層商業(yè)裙樓，沿小區(qū)用地西側(cè)及西南側(cè)設(shè)一層商業(yè)裙樓，裙樓上為住宅塔樓，有效地利用了沿街商業(yè)價值，創(chuàng)造了優(yōu)質(zhì)的商業(yè)空間。小區(qū)以綠化廣場為界，分為東西兩部分住宅群體，兩部分在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng)走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應(yīng)，使小區(qū)成為一個統(tǒng)一整體。3、道路交通（1）本小區(qū)北面為灣湖西路，西面為27米的規(guī)劃路；東面臨兩小規(guī)模工廠、鎮(zhèn)干部宿舍，周邊有較多農(nóng)村自建房；南面為34米寬的永康大道。（2）本小區(qū)主要出入口位置及有關(guān)限制詳見規(guī)劃控制圖；（3）本小區(qū)道路系統(tǒng)已采取人車分流方式；（4）本小區(qū)住宅按實際每戶0.8個車位配建停車位；（5）結(jié)合用地總平面規(guī)劃設(shè)計，統(tǒng)籌安排綠化式地面停車位。五、項目SWOT分析優(yōu)勢（S）地形優(yōu)勢項目位于石灣鎮(zhèn)政府西側(cè)，南臨永康大道，北臨灣湖西路，西北遠(yuǎn)望湖山工業(yè)區(qū)，東北面緊鄰石灣工業(yè)區(qū)。又與石龍鄉(xiāng)比鄰。項目地形平整周邊生活配套齊備，無不良建筑。主題概念優(yōu)勢將打造成為石灣鎮(zhèn)首席大型人文原生態(tài)高尚社區(qū)，將打造成為石灣、石龍、石排三鎮(zhèn)的居住核心，將是石灣南部及周邊區(qū)域（石龍、石排、石街、茶山等區(qū)域）的后花園，區(qū)域房地產(chǎn)市場的新標(biāo)桿。周邊生態(tài)環(huán)境景觀優(yōu)勢項目周邊為規(guī)劃中的生活片區(qū)，與鎮(zhèn)中心約200米鬧中取靜，小區(qū)的小高層部分可觀江景。城市感強。景觀優(yōu)勢項目北臨山景綠化，東臨建設(shè)中的增城中學(xué)運動場，具有明顯的景觀資源優(yōu)勢。周邊公交系統(tǒng)及配套設(shè)施優(yōu)勢項目有多條公交線路經(jīng)過，并且站點離項目較近。橫貫鎮(zhèn)區(qū)及石龍的1路公交車及其他公交線路距項目約200米左右，出行便捷。教育、醫(yī)療、其他生活配套齊備，生活安逸自在。周邊環(huán)境周邊區(qū)域的規(guī)劃定位清晰，有助于提升本地塊的開發(fā)潛力。劣勢（W）環(huán)境劣勢項目土地平整，建筑趣味不足。弱化方法：可依據(jù)理性隨機(jī)的原則，運用園林手法、規(guī)劃手法及建筑手法，使得項目既成為城市的風(fēng)景線，又是業(yè)主可鄰里守望、可閑庭信步的美好家園。開發(fā)、銷售周期易受市場整體影響本項目是總建筑面積約29.8萬平方米的中大型社區(qū)，而石灣市場剛開始啟動，受未知的后期市場影響大。弱化方法：產(chǎn)品多元化，擴(kuò)大消費群體，爭取快速建成、快速銷售，可大大減少開發(fā)、銷售周期所帶來的不確定因素的影響。人文環(huán)境及形象較差地塊周邊雖有整體規(guī)劃，但啟動有待時間，目前項目周邊地區(qū)人氣較淡薄。弱化方法：可通過項目工地與現(xiàn)場包裝，提高項目形象。在項目開發(fā)初期，適當(dāng)建造相應(yīng)的社區(qū)配套，以增加人氣及居住氛圍。機(jī)會（O）市場石灣鎮(zhèn)及石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，本項目地處商業(yè)中心附近，為本房地產(chǎn)項目提供了良好的外部環(huán)境；該地區(qū)商品房空置面積比上年有所減少，有效供求出現(xiàn)缺口，是發(fā)展商入市的好時機(jī)；外來需求不斷增加，市場需求空間大，易于銷售；規(guī)劃多項市政利好涌現(xiàn)，本項目均在其影響范圍內(nèi)；消費者心理目前消費者對居住品質(zhì)的要求不斷提高，即享受都市繁華又向往幽靜環(huán)境、優(yōu)美環(huán)境，本項目都可同時滿足；相對來說本項目的客戶群得以擴(kuò)大。產(chǎn)品形態(tài)目前石灣市場上的產(chǎn)品缺乏能夠引導(dǎo)市場需求的項目，基本上是對其他城市的成功產(chǎn)品及文化的克隆，這對項目存在一個很大的機(jī)會：重新依項目特點定義符合城市氣質(zhì)和居住文化，樹立屬于石灣人生活方式和人居文化的標(biāo)準(zhǔn)。目前石灣樓盤質(zhì)素一般目前石灣尚缺乏品質(zhì)卓越的中、高檔次樓盤，對未來地塊的規(guī)劃大有空間。威脅（T）競爭對手占有市場先機(jī)位于項目附近的麗灣花園、心怡花園比本項目早進(jìn)入市場，將會分流部分客源。規(guī)避策略：開展品牌建設(shè)，打造統(tǒng)一品牌形象和服務(wù)；擴(kuò)大品牌知名度；開發(fā)出高性價比的適銷對路的產(chǎn)品，力爭市場的美譽度；另外該項目已進(jìn)入銷售尾期，對本項目的競爭壓力已降至最低。市場板塊競爭本項目所處的區(qū)域尚有很多未開發(fā)的土地，存在未來的競爭對手。規(guī)避策略：突出板塊間所具有的不同特色，避免正面競爭；遵循“人無我有，人有我優(yōu)”的原則，吸收競爭對手的優(yōu)點，規(guī)避自己的弱點；區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)實現(xiàn)需要時間該地塊的規(guī)劃為高尚住宅區(qū)域，但各項市政配套的建設(shè)程度將會成為項目開發(fā)成功的關(guān)鍵問題。規(guī)避策略：關(guān)注城市規(guī)劃建設(shè)的進(jìn)程，合理調(diào)控本項目的銷售排期和營銷計劃，盡可能適時合理利用各個市政規(guī)劃項目的發(fā)展趨勢；六、項目規(guī)劃及定位1、項目的初步規(guī)劃分析：項目開發(fā)定位及市場策略將項目開發(fā)成為石灣鎮(zhèn)高檔標(biāo)志型樓盤，并依托項目周邊優(yōu)質(zhì)資源，以差異化、領(lǐng)先性產(chǎn)品贏得市場；項目市場定位項目定位為石灣鎮(zhèn)的高檔人文大社區(qū)，博羅縣人居環(huán)境最優(yōu)的花園式居住區(qū)；惠州市綜合質(zhì)素最優(yōu)的文化社區(qū)。項目客戶定位本項目自身特點具備成為石灣鎮(zhèn)標(biāo)志性房地產(chǎn)項目的競爭基礎(chǔ)，同時考慮到本片區(qū)當(dāng)?shù)刭I家對區(qū)域的忠誠度較高，因此本項目擬將目標(biāo)客戶定位在“在石灣周邊工作、居住的長期居民和原居民”、“在石灣周邊工作的外來白領(lǐng)”和“石灣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕的居民”這三類人群中?？紤]到石灣長期居民和原居民對區(qū)域的地域情結(jié)較重，本項目將重點關(guān)注并在項目開發(fā)首期著重關(guān)注該類人群。產(chǎn)品類型定位總體：花園式精品社區(qū)，營造安靜的居住環(huán)境，建筑品質(zhì)感高。本案周邊更有絕佳的景觀資源，應(yīng)該塑造石灣鎮(zhèn)最優(yōu)居住精品社區(qū)的定位。住宅：以小高層，中高層為主；小高層底部設(shè)計情景洋房，轉(zhuǎn)劣勢為優(yōu)勢，預(yù)計情景洋房將會熱銷。戶型面積建議以100平方米－140平方米大戶型為主，這符合石灣客戶偏好大面積戶型的消費習(xí)慣。商業(yè)：沿建筑底部設(shè)計商業(yè)，不再獨立設(shè)置商業(yè)。利用項目的園林設(shè)計與項目周邊的景觀資源呼應(yīng)，利用安靜舒適的環(huán)境吸引消費者前來休閑消費。七、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃1、建設(shè)方式項目設(shè)計單位為廣州市山鼎建筑設(shè)計咨詢有限公司,該公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的建設(shè)工程及相應(yīng)的工程咨詢和裝飾設(shè)計甲級資質(zhì)企業(yè)，具備有眾多的經(jīng)驗豐富的優(yōu)秀設(shè)計技術(shù)人員，曾獨立完成多個開發(fā)項目的設(shè)計任務(wù)，多個樓盤被廣州市城建部門評為明星樓盤。項目施工單位為汕頭市澄海區(qū)鳳翔建筑工程有限公司,該公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的二級總承包企業(yè)，可承建大型小區(qū)和高層建筑。該公司有三十余年的施工管理經(jīng)驗，技術(shù)力量雄厚，聚集大批高中級施工管理人才，建筑質(zhì)量絕大部份達(dá)到優(yōu)良等級，在消費者中樹立了良好的聲譽，加上其施工速度快，多層樓宇從開始施工到交樓僅用七個月時間，12層帶電梯樓宇只用10個月便能交付業(yè)主使用，這為本項目開發(fā)建設(shè)提供了有力的保證。同時項目還將聘請工程監(jiān)理，有效控制項目的工期、成本及質(zhì)量。八、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明以下單位成本按建筑面積預(yù)測1、土地成本為344.16元/平方米；2、前期費用為45.43元/平方米；3、建安成本為1094.17元/平方米；4、公建配套費為110.39元/平方米；5、市政及環(huán)境工程費為93.37元/平方米；6、管理費按上述2—5項之和的5%計算；7、不可預(yù)見費按上述2—4項之和的5%計算；8、銷售費用按銷售額的4.2%計算；9、財務(wù)費用按實際借款測算；10、營業(yè)稅金按銷售額的9.18%計算；11、所得稅按33%計算。九、項目投資估算、資金籌措計劃

本項目開發(fā)建設(shè)投資為57,484萬元，總成本費用60,205萬元,計劃采用滾動式開發(fā)，計劃資金來源于：1、股東投入自有資金21,000萬元；2、向銀行借款24,000萬元；3、通過預(yù)售籌集建設(shè)資金15,205萬元。1、成本估算成本估算表序號項目建筑單位成本銷售單位成本總成本（萬元）1土地成本344.36365.4010,2432前期工程費用45.4348.2113513建筑安裝工程1094.171161.01325454市政及環(huán)境工程93.3799.0727775公共配套工程110.39117.1332836開發(fā)間接費用10.5511.193147不可預(yù)見費62.5066.3218598行政管理費用24.6026.107319營銷費用139.55148.07415110運營費用7.728.19230建設(shè)投資合計1932.642050.69574842、投資成本、資金籌措計劃，判斷每年所需的建設(shè)投資資金量投資成本、費用估算及資金籌措表項目合計建設(shè)經(jīng)營期2006年2007年2008年2009年2010年資金投入土地成本102433000130820003935前期工程費用1351458458435建筑安裝工程32545109941267068812000市政及環(huán)境工程27773881189900300公共配套工程328343812451000600開發(fā)間接費用31470909064不可預(yù)見費1859400700459300行政管理費用73125020020081營銷費用415113001651800400運營費用23060806030建設(shè)投資合計5748430001566620283147603775財務(wù)費用27215501300671200總成本費用6020530001621621583154313975資金籌措

自有資金210003000426568006935銀行貸款240008000100006000預(yù)售資金152053951478324963975資金籌措合計60205300016216215831543139753、項目資金成本及借款還本付息估算借款還本付息表單位：萬元序號項 目合計2006年2007年2008年2009年2010年1年初借款余額800014000110002本年借款2400080001000060003本年應(yīng)付利息272130010538105584籌資費用5本年還本金額2400040009000110006年末借款余額8000140001100007償還借款本息的資金來源267213005053981011558投資回收267213005053981011558十、項目銷售收入及利潤的估算1、收入預(yù)測收入預(yù)測表單位：萬元年份出售比例類型單價（元/壯）2006年2007年2008年2009年2007年10%住宅35008641.30%商鋪70000%車位85000/個2008年30%住宅350025923.910%商鋪7000941.60%車位85000/個2009年30%住宅350025923.920%商鋪70001883.220%車位85000/個6002010年30%住宅25923.970%商鋪6591.280%車位2400小計100%住宅864138641.325923.925923.925923.9100%商鋪9416941.61883.26591.2100%車位30006002400

合計 98829 8641.3 26865.5 28407.1 34915.12、根據(jù)銷售收入及成本費用的估算值，測算營業(yè)利潤營業(yè)利潤測算表萬元項目合計2006年2007年2008年2009年2010年銷售收入988298641.326865.528407.134915.1總成本費用6020530001621621583154313975銷售稅金及附加9076793.272466.252607.783208.7利潤總額29548-3000-8367.972816.2510368.3227731.4所得稅9750.84599.489151.36稅后利潤19797.16-3000-8367.972816.259768.8418580.04十一、項目經(jīng)濟(jì)效益分析1、編制現(xiàn)金流量表，分析計算部分財務(wù)指標(biāo)現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬元項目合計2006年2007年2008年2009年2010年現(xiàn)金流入銷售收入988298641.326865.528407.134915.1現(xiàn)金流入合計988298641.326865.528407.134915.1現(xiàn)金流出建設(shè)投資6020530001621621583154313975銷售稅金及附加9076793.272466.252607.783208.7所得稅9750.84599.489151.36現(xiàn)金流出合計79031.84300017009.2724049.2518638.2616335.06凈現(xiàn)金流量19797.16-3000-8367.972816.259768.8418580.04累計凈現(xiàn)金流量19797.16-3000-11367.97-8551.721217.1219797.16基準(zhǔn)收益率10%10.90910.82640.75130.6209凈現(xiàn)值10595.71-300