項(xiàng)目機(jī)會(huì)實(shí)例

“我的夢(mèng)中家園”——烏橋島項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究小組成員：目錄工程概況獎(jiǎng)二、駕評(píng)估量市場(chǎng)分析唇與營(yíng)銷(xiāo)分析鍛三、嬸評(píng)估杰項(xiàng)目的資金嘴來(lái)源和融資偷方法驚四、貝評(píng)估佩項(xiàng)目的用款汪計(jì)劃叛五、脈評(píng)估神項(xiàng)目的財(cái)務(wù)懂效益棵六、網(wǎng)評(píng)估綁項(xiàng)目的國(guó)民吧經(jīng)濟(jì)和社會(huì)豆效益假七、佩評(píng)估項(xiàng)目的符投資必要性爪八、著項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)帽分析九、結(jié)論工程概況們（一）項(xiàng)目勉所在地的概般況身烏橋島位于旦汕頭市西南熟部炭，諒汕頭中心城集區(qū)與烏橋島銀的來(lái)往，靠列的是四座橋閑：僑解放大橋、足迥瀾橋、光綁華橋和烏橋夜。無(wú)（系二拘）小區(qū)的概脂況：美小區(qū)總陪占地錄面積：92潛70㎡胸總建筑面積飯：1387折5.68㎡暑建筑總占地火面積：25歸72.16鋤㎡燦容積率：1榴.50寶公共用地面而積：200啟.96㎡辨綠化面積：迅2500㎡待道路面積：趴4000㎡伴總戶數(shù)：1殊21睜（三污）平烏橋島適應(yīng)真性住宅小區(qū)襯的規(guī)劃稅設(shè)計(jì)概況使：櫻總共由四種圖基本戶型組疑合，即A、傘B、C、D撕號(hào)樓。繁在北面面向甘韓江的是朗A號(hào)樓，由焰九棟三層半字的樓房組成念。在小區(qū)的溜中間是D號(hào)釀樓房，為史一梯二戶，級(jí)三室二廳二栽衛(wèi)值，八層高，悶總共有48劉戶。在小區(qū)扔的南面是B極、C號(hào)樓，改也為怪一梯二戶，自三室二廳二機(jī)衛(wèi)層，八層高，沾總共64戶茫。戶型數(shù)據(jù)睬戶型晌建筑面積（豐㎡）微使用面積（港㎡）葉戶數(shù)費(fèi)A皇96愁336箭9怪B蓮123.3響5驕96.76評(píng)32避C視136.8醋9班109.5疏3話32粱D章111.2拋0租88.55題48她詳見(jiàn)附圖衰—峰烏橋島總平砌面圖。廈二重、粵東地區(qū)料房地產(chǎn)市場(chǎng)般初步分析閃和營(yíng)銷(xiāo)分析括：罪（一）寺市場(chǎng)分析芒1、妄開(kāi)發(fā)投資調(diào)港查孔（木1舅）諷、完成開(kāi)發(fā)喂投資李粵東地區(qū)（蝴汕頭、揭陽(yáng)旺、潮州、汕視尾）完成開(kāi)乳發(fā)投資18仁.61億元旺，同比增長(zhǎng)稠15.7%陽(yáng)，增速低于哀全省平均水解平低9.2沈個(gè)百分點(diǎn)。厘表1粵東揭地區(qū)房地產(chǎn)非開(kāi)發(fā)投資數(shù)月?lián)韱挝唬簝|元灣粵東地區(qū)治數(shù)據(jù)拿占全省比重托2023年段1季度窯16.09挨3.4%嗚2023年徐1季度碗18.61越3.1%柏同比增長(zhǎng)地15.7%勞-0.3個(gè)竭百分點(diǎn)身從結(jié)構(gòu)來(lái)看皮，今年1季弦度各地區(qū)房珍地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投耽資以住宅為殘主，負(fù)粵東田地區(qū)高達(dá)8穿1.1%。群表2

間

201寄0年1季度江廣東譜粵東咱地區(qū)各類(lèi)物露業(yè)開(kāi)發(fā)投資駁數(shù)據(jù)表單位：億元位地區(qū)介總投資澤住宅霸辦公樓袖商業(yè)營(yíng)業(yè)用豐房遙其他傍經(jīng)濟(jì)適用房棚占比內(nèi)占比六占比杯占比米粵東處18.61慰15.1蜓0賴81.1%投0.67辣3.6%曠0.85成4.6%盟1.98服10.6%型（禾2起）宰、開(kāi)發(fā)投資忍到位資金朗

粵東澤地區(qū)房地產(chǎn)咱開(kāi)發(fā)投資到道位資金與去舅年同期相比善均有較大幅畢度增長(zhǎng)蒼，盯粵東雙同比分別增仗長(zhǎng)54.8表%探

從到剪位資金占開(kāi)撥發(fā)投資比重娘情況看，粵暈東杜地區(qū)赴超過(guò)200怠%，資金比具較充裕；粵都東為149腐.1%。與炒去年同期相戰(zhàn)比肆，粵東雖地區(qū)到位資綁金占開(kāi)發(fā)投銀資比重均有永所提高（見(jiàn)體表3）。戒表3

松爐央粵東塔地區(qū)房地產(chǎn)寧開(kāi)發(fā)投資到側(cè)位資金數(shù)據(jù)防表單位：億元寒時(shí)間宴粵東瞎占開(kāi)發(fā)投資塞比限2023年綱1季度攻17.92良111.4科%柜2023年摧1季度偉27.74銹149.1蒜%竟同比增長(zhǎng)破54.8%慧37.7個(gè)沈百分點(diǎn)灶2、判土地購(gòu)置閃

與去稍年同期相比裝，今年1季壟度粵東的房載地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)部置土地面積魄則同比下降畝33.6%節(jié)，但成交價(jià)亮款同比增長(zhǎng)思7.3%（的見(jiàn)表4）。蛙表4

待康粵東獸地區(qū)房地產(chǎn)待企業(yè)購(gòu)置土掠地?cái)?shù)據(jù)表恰單位：億元耀、萬(wàn)m2殊時(shí)間窗粵東樹(shù)面積甘成交價(jià)款飼2023年衫1季度這205.8叛0撲32.93否2023年濱1季度勒136.6安7白35.35服同比增長(zhǎng)捏-33.6浸%構(gòu)7.3%綁3、先商品房建設(shè)燃季度寧粵東蝴地區(qū)的商品陸房施工面積自及新開(kāi)工面鋼積同比增幅溉都比較大，用尤其是新開(kāi)盈工面積方面幼，關(guān)粵東地區(qū)旁同比增幅達(dá)劣到67.3舌%。商品房脆竣工面積方礦面，朱有一定的憂增長(zhǎng)找。暑（見(jiàn)表5）付。濫表軟5扎晃粵東職地區(qū)各類(lèi)商句品房建設(shè)數(shù)跪據(jù)慕表漁單位：萬(wàn)擾m濃2崖時(shí)對(duì)間荷面積栽粵忽東嬸2023年室1季度刷施工面積譜678.4登9奶新開(kāi)工面積芝126.2翻7頌竣工面積拳56.11客2023年尿1季度切施工面積搜937.8魄1吳新開(kāi)工面積參2獨(dú)11.29尤竣工面積咐85.14環(huán)同比增長(zhǎng)禿施工面積半38.2%抖新開(kāi)工面積里67.3%趨竣工面積她51.7%昏4、焦商品房交易協(xié)播數(shù)據(jù)說(shuō)匪明，粵東的遭房地產(chǎn)市場(chǎng)全交易普遍暢推旺，量?jī)r(jià)齊論升，商品房察、商品住宅層銷(xiāo)售均價(jià)也斯均突破30穗00元/平塘方米（見(jiàn)表銜6）。月表6

荷萍衰子粵東煌地區(qū)商品房益交易數(shù)據(jù)表放地豆區(qū)挨時(shí)畏間納商品房銷(xiāo)售釀面積（萬(wàn)角m觀2凱）語(yǔ)商品房銷(xiāo)售顫額（億元）殺均桐價(jià)語(yǔ)（元特/m揉2布）周住宅銷(xiāo)售面蛛積（萬(wàn)象m國(guó)2誘）罷住宅銷(xiāo)售額甩（億元）眉均序價(jià)浸（元弟/m告2屯）唉粵媽東摧2023年名第1季度彈49.41夠13.01肉2633功45.11精10.89刺2414個(gè)2023年嬸第1季度歪68.99困21.59熟3129粥66.47蒙20.26沙3048惱同比增長(zhǎng)拳39.6%壘65.9%港18.9%梳47.4%波86.0%眨26.3%釘

與1應(yīng)-2月相比擔(dān)，1季度除粵東暈地區(qū)商品房矛銷(xiāo)售均價(jià)均歌有所回落名（見(jiàn)表7）恐?？偙韷?膠粵東皮地區(qū)眼1率季度商品房蹈均價(jià)與持1-2組月數(shù)據(jù)對(duì)比賊表阿項(xiàng)奏目齡粵東等1-2月均訴價(jià)創(chuàng)3131飛1季度均價(jià)皺3129賞增幅消(%)慢-0.1滾從商品矮房供求關(guān)系草來(lái)看，今年質(zhì)1季度各地海區(qū)商品房批寺準(zhǔn)預(yù)售面積劉均大于實(shí)際累銷(xiāo)售面積。杠，粵東裂供過(guò)于求偽（見(jiàn)表8）悄。鑄表8

壩2023年旱1季度號(hào)粵東血地區(qū)商品房瘡供需數(shù)據(jù)表肢單位：萬(wàn)m粘2秀

泡地區(qū)表批準(zhǔn)預(yù)售從實(shí)際銷(xiāo)售胃批準(zhǔn)預(yù)售/柏實(shí)際銷(xiāo)售榮粵東柴193.5巡9悠68.99述2.81糕5、殼商品房空置童與20察09年末相漠比，今年1罵季度期末漂粵東戒地區(qū)的商品翠房空置面積廚總量及待銷(xiāo)愁面積部分，顆有所增加；血滯銷(xiāo)（空置柱1～3年）肺和積壓（空棵置3年以上譜）面積方面戒，獲粵東蟻地區(qū)盜減少13.業(yè)2萬(wàn)、平方漆米（見(jiàn)表9賓）。謹(jǐn)表9

島截粵東睜地區(qū)房地產(chǎn)委空置數(shù)據(jù)表拜單位：萬(wàn)m順2疾項(xiàng)隙目貫粵東漁2023年萌末移空置面積外236.3效7乖其中縫待銷(xiāo)綢93.95封滯銷(xiāo)頂69.57承積壓序72.85揪滯銷(xiāo)和積壓創(chuàng)142.4執(zhí)2貨2023年斷1季度末短空置面積支248.7胡5玻其中秋 額 啊待銷(xiāo)叮119.5湯3往滯銷(xiāo)看57.87答積壓密71.35匆滯銷(xiāo)和積壓材129.2柄2禁1季度新增老空置面積孟12.38陸其中警待銷(xiāo)姻25.58弦滯銷(xiāo)和積壓比-13.26、結(jié)論星（茶1崖）能、房地產(chǎn)開(kāi)級(jí)發(fā)投資粵東腔地區(qū)在全省例中頑相對(duì)緩慢，渣增長(zhǎng)15.仁7%，拘其中福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)喘投資以致住宅猶為主，約占榮總投資的7收0%-80吳%。具擋（修2被）春、土地購(gòu)置挑情況惱粵東地區(qū)襲土地購(gòu)置面醒積丟有所減少而肆成交價(jià)款均侵有絹所妖增長(zhǎng)，雄呈現(xiàn)腥量跌價(jià)升紗。怠（低3睬）價(jià)、敘粵東故地區(qū)的商品蜜房施工面積否尤其是新開(kāi)更工面積同比雁增幅都比較旗大斧，呆達(dá)67.3墓%；竣工面冤積方面有增復(fù)長(zhǎng)。呢（咬4跡）筋、粵東的商籍品房銷(xiāo)售面復(fù)積及銷(xiāo)售額摟同比增幅均才大于珠三角論地區(qū)，銷(xiāo)售避均價(jià)突破3痕000元/槐平方米，但竿與珠三角地嶼區(qū)的827葵5元/平方灶米的均價(jià)相諒比仍有較大脊差距。與1澡-2月相比愁，1丘季度銅粵東折地區(qū)商品房爪銷(xiāo)售均價(jià)均啄有小幅回落屯。躺（二）營(yíng)銷(xiāo)統(tǒng)分析：派（三）項(xiàng)目雹的定位：另根據(jù)了解調(diào)千查到的粵東濤地區(qū)房地產(chǎn)鏟資料，同時(shí)錢(qián)結(jié)合烏橋島跟地區(qū)的經(jīng)濟(jì)棍狀況，把小泄區(qū)的維住宅定位為求中檔房，價(jià)被格潮大概定為：旬3返1民00夢(mèng)元/平方米展。帝三、評(píng)估項(xiàng)您目的資金來(lái)帥源和融資方添法倚（一）贏資金來(lái)源柴：駕主要有自有情資金扒，項(xiàng)目預(yù)售新資金（銷(xiāo)售拆收入轉(zhuǎn)用于鍵建設(shè)投資）誼為保證銷(xiāo)售辱收入能順利嚷足額到位，半需申請(qǐng)銀行遼能為顧客提裳供按揭服務(wù)姜。其中齒40%自有痕資金，送30%為預(yù)騰售收入，3瓦0%書(shū)外部資金（鉤主要通過(guò)向雹銀行貸款）額。昨（二）碰融資方法：蘭商業(yè)銀行抵狐押貸款?；I四、評(píng)估項(xiàng)御目的用款計(jì)飯劃么(一)帆用款計(jì)劃：劃土地費(fèi)用：紅平均樓面地射價(jià)：800猾元/m虛2焦土地總費(fèi)用拳：倍11100蹲544元信2至、行政費(fèi)用占：冰行政費(fèi)用貝元/茂m野2賣(mài)基礎(chǔ)設(shè)施攜配套費(fèi)炮80飾人防費(fèi)租24籍抗震費(fèi)叨0.4欺紅線費(fèi)坑2衛(wèi)辦理施工荒許可證糠0.25增城市綜合襯開(kāi)發(fā)授0.5報(bào)白蟻防治費(fèi)潛1.2氏垃圾費(fèi)纏18于印花稅漁0.2掛交易費(fèi)爸0.54釘建設(shè)檔案費(fèi)匹0.84攀墻改費(fèi)雅1.56惠環(huán)境評(píng)估費(fèi)器3久建設(shè)工程質(zhì)睬量監(jiān)督僑1.8南土地交易稅倉(cāng)費(fèi)鎮(zhèn)35波合計(jì)：刊169.2盞9樓總費(fèi)用：（俱元）電23490燭13.87內(nèi)想3錯(cuò)、建安成本波：恒建安成本（室多層）秩元/M經(jīng)2救建筑成本百900朽室外水電配涉套（含消防博）遇100憂市政工程、若綠化費(fèi)房100飯規(guī)劃設(shè)計(jì)、靠勘測(cè)費(fèi)帖20傾合計(jì)：弄1120蜓總費(fèi)用：（尾元）赴15540斬761.6移4待、公司運(yùn)營(yíng)堪成本：錦合計(jì)墳（單位成本馳/稅前）草多層23突94.29血元/做m恥2輔小區(qū)總占地牢面積：干9270㎡鹿總建筑面積燙：麻13875緞.68㎡塑建筑總占地鳥(niǎo)面積：濤2572.適16㎡略容積率：蓄1.5梁公共用地面出積：慣200.9戚6㎡圖綠化面積：那2500㎡以道路面積：式4000㎡絨總戶數(shù)：越121烤總投資額（加不計(jì)利息）否：踐2394.聲29*13幻875.6絨8=332朽22401較.87元浩5并、該利息買(mǎi)：構(gòu)外部利息以年利率8%擠款項(xiàng)番總額（元）紅40%自有圖資金嚴(yán)13288股960.7姓5躬30%外部足資金儲(chǔ)99667剪20.56豬預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收汁入總額紫99667膚20.56叢第一年利息并27109盼4.80饞第二年利息劈67773些7.0咱總利息減94883英1.8客總投資額（綿計(jì)算利息）瘦：罷34171釘233.6生7舉6、總的摟費(fèi)用表格：舉序號(hào)溫項(xiàng)目你單價(jià)：元/攝m坐2毛數(shù)量M2漁總額：元冠1肝土地費(fèi)用凱800播13875列.68粗11100迫544.0毒0請(qǐng)2胞行政費(fèi)用脫169.3信13875搖.68麗23490佩13.87浪鄙3痛建安成本僻1120餓13875拜.68謝15540扇761.6岔此4飛公司運(yùn)營(yíng)費(fèi)鐮用媽305渡13875鞠.68密42320鞏82.40路輪5魄資本成本摔68.4址13875研.68介94883無(wú)1.8題6覆總投資釘2462.肚7杜13875傲.68血34171聰233.6宿7殖（二）站項(xiàng)目的投入挑總額及分年儉投入計(jì)劃角：箱經(jīng)測(cè)算，本水項(xiàng)目建設(shè)投瞇資總額為：東3417.體2萬(wàn)元悄。肆項(xiàng)目建設(shè)期耳定籠為2年，以飛半年為一個(gè)男計(jì)算期，建算設(shè)投資第一堡期投入15闖%，第二期繼35%，第公三期投入3款5%,第四社期投入15仙%。鍋五、評(píng)估項(xiàng)股目的財(cái)務(wù)效鼠益輔（一）育項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)左價(jià)的盈利能成力分析：價(jià)1、殲營(yíng)業(yè)稅及附倆加杯第一年下半時(shí)年的營(yíng)業(yè)稅咱及附加溝（價(jià)格：3順000元/婚m執(zhí)2孩）養(yǎng)第二年上半快年的營(yíng)業(yè)稅補(bǔ)及附加視（價(jià)格：3性100元/賭m裝2壯）套第二年下半版年的營(yíng)業(yè)稅盈及附加施（價(jià)格：3叛200元/腳m制2辰）下2、吉現(xiàn)金流量及魂凈券現(xiàn)值，內(nèi)部謊收益率?，F(xiàn)金流量表枝單位附：萬(wàn)元水年份乳費(fèi)用雞2023年乳2023刃總額矛上半年洽下半年鬼上半年撕下半年祖1.現(xiàn)金流乳入飄416.3森1721.盛1淚2664.挽0端4801岸.豈4家1.1銷(xiāo)售雀收入崇416.3腔1721.援1擱2664.言0供4801甘.溫4副2現(xiàn)金流出鳥(niǎo)512.6恒1264.煉1蝕1477.茶6峰947.9巧4202處.辮2炮2.1建設(shè)畢投資攻512.6窮1196.柿0擴(kuò)1196.騎0喉512.6把3417.天2顫2.2營(yíng)業(yè)飲稅及附加燕68.1博281.6墊435.3岡785512.6512.61264.11477.6947.9416.31721.12664.0現(xiàn)金流量圖磁凈現(xiàn)值和內(nèi)鍬部收益率的找計(jì)算（取基頁(yè)準(zhǔn)收益率為魂10%）萬(wàn)當(dāng)i拴c炸=10%時(shí)掏，悼NPV瓣1疲=-512銀.6+（-喜1264.茅1+416華.3）（P誘/F,10隙%,1）+獄(-147潮7.6+1顯721.1月)層（P/F,恨10%,2掉）蘋(píng)+（-94考7.9+2膠664.0毀）（P/F添,10%,行3）牲=207.齡2（萬(wàn)元）號(hào)當(dāng)i判c駱=15%時(shí)杰，塵NPV柄2刪=-512或.6+（-織1264.序1+416冠.3）（P布/F,15衛(wèi)%,1）+慨(-147疫7.6+1忘721.1憤)孩（P/F,罷15%,2圖）名+（-94抓7.9+2復(fù)664.0成）（P/F梢,15%,于3）嫩=-183窯（萬(wàn)元）齒用內(nèi)插法求辭得內(nèi)部收益筑率：i=1部2.7%嘩結(jié)論：項(xiàng)目參的內(nèi)部收益教率12.7摧%>10%唯，故項(xiàng)目在鋒財(cái)務(wù)評(píng)估上冤可行。犧3、稅前、嫩稅后利潤(rùn)利潤(rùn)表垃費(fèi)用咳金額（萬(wàn)元乘）禮現(xiàn)金流入忘4801.圍4殘現(xiàn)金流出男4202.過(guò)2判稅前利潤(rùn)衛(wèi)599.2吵所得稅（3憐3%）含197.7燕稅后利潤(rùn)衫401.5鐘4、投資收貸益率：榮總投資收益歪率ROI臭=（599能.2/2）雕/3417蛙.2=8.設(shè)8%登（二）不確完定性分析：夠1、盈虧平歇衡分析：屈當(dāng)售樓收入部等于總投資矩額時(shí)，席售出的樓房點(diǎn)占總樓房面尋積的百分比氧=（341魂72000軍/3100概）/138雁75.68輩璃婆稈濕役轉(zhuǎn)=79.5鋼%澆2、敏感性饒分析：西設(shè)投資額為促K，殲?zāi)赇N(xiāo)售收入梅為B，選擇縮凈現(xiàn)值指標(biāo)形評(píng)價(jià)方案的盾經(jīng)濟(jì)效果。守（1）確定咽性分析：泳NPV臟=-K+B紡1勇(P/F,刃10%,1際)+于B儀2完(P/F,珠10%,2數(shù))+鐘B扒3抹(P/F,寨10%,3胃)=385岡.0（萬(wàn)元聞）蹈（2）設(shè)定孫投資額變動(dòng)詠的百分比為心x，分析投舍資額變動(dòng)對(duì)啦方案凈現(xiàn)值他影響的計(jì)算確公式如下：奇NPV=-魂K（1+x錘）+B搭1增(P/F,淚10%,1及)+晃B趟2丈(P/F,樸10%,2您)+菊B艙3乎(P/F,思10%,3奏)禾（3）設(shè)定鈴銷(xiāo)售收入變采動(dòng)的百分比朋為y，分析守投資額變動(dòng)好對(duì)方案凈現(xiàn)洪值影響的計(jì)居算公式如下信：內(nèi)NPV=-擺K+B扶1夫（威1+y志）遲(P/F,踢10%,1丙)+君B睡2委（緊1+y慢）幅(P/F,乞10%,2狼)+苦B淹3對(duì)（膨1+y貞）哈(P/F,服10%,3賣(mài))粘（4）相對(duì)迫效果分析：啊用表格，分子別對(duì)x，y唯取不同的值仔，計(jì)算出各呀不確定因素惑在不同變動(dòng)讀幅度下的N漂PV，結(jié)果賀見(jiàn)下表。意不確定因素射在不同變動(dòng)鑄幅度下的N音PV值文變動(dòng)率參數(shù)初-15%暑-10%危-5%拴0%別5%螞10%書(shū)15%肉投資額燕897.6稀726.7謠555.9樂(lè)385堂214.1樸43.3他-127.嬸6房銷(xiāo)售收入警-185.宅3很4.8臂194.9御385蒜575.1刊765.2叨955.3暖（5）繪制而敏感性分析倒圖，見(jiàn)下圖請(qǐng)：母因?yàn)橹本€與濱橫軸所夾銳悅角最大的為鳳最敏感性因粱素，所以銷(xiāo)沫售收入為最氏敏感因素。拖六拿、膚評(píng)估項(xiàng)目的號(hào)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和組社會(huì)效益窗國(guó)民經(jīng)濟(jì)和終社會(huì)效益：棵烏橋島現(xiàn)在然的建筑物安預(yù)全情況令人犯擔(dān)憂，危房緣隨處可見(jiàn)，場(chǎng)而且規(guī)劃設(shè)首計(jì)不合理，丑衛(wèi)生環(huán)境差縫。此項(xiàng)目可罵間接增加居踏民的收入；蹤增強(qiáng)綜合性梁和配套性，軋改善烏橋島桃人民的生活敏居住環(huán)境，媽改善居民的爽生活質(zhì)量和醬生活水平。駱合理補(bǔ)償，戶加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)鼗@人員的就業(yè)腦吸納，解決頌拆遷戶的就宵業(yè)問(wèn)題。對(duì)樸弱勢(shì)群體的稠影響：在物上業(yè)管理上適簡(jiǎn)當(dāng)給出部分涂崗位吸納低腦素質(zhì)勞動(dòng)力銷(xiāo)。增加當(dāng)?shù)匕迦肆鳎岣呱倒卜酪?，褲注意垃圾分絨類(lèi)，及時(shí)處淺理，污水處茄理問(wèn)題。改余善該區(qū)服務(wù)散功能，促進(jìn)壓商業(yè)中心的警形成，有利攀于實(shí)現(xiàn)城市蠅總體規(guī)劃，他加快改變城模市的面貌；肢有利于城市竊各項(xiàng)建設(shè)的歸協(xié)調(diào)發(fā)展，慶促進(jìn)生產(chǎn)，肅方便生活，穴提高經(jīng)濟(jì)效翁益和社會(huì)效亦益。趨七、冒項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)番分析袍（邁一游）扁房地產(chǎn)投資遲風(fēng)險(xiǎn)泛房地產(chǎn)投資赴風(fēng)險(xiǎn)涉及政梨策風(fēng)險(xiǎn)、社破會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技繳術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自益然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)測(cè)際風(fēng)險(xiǎn)等，晝而這其中對(duì)用房地產(chǎn)投資鞠影響較大，念同時(shí)又是可石以預(yù)測(cè)、可彈以規(guī)避的主殺要風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)幟濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)筍濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要惠包含市場(chǎng)利旁率風(fēng)險(xiǎn)、資諸金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)服、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)領(lǐng)險(xiǎn)等。希1、利率風(fēng)寨險(xiǎn)線房地產(chǎn)市場(chǎng)訓(xùn)的利率變化鋤風(fēng)險(xiǎn)是指利功率的變化對(duì)虛房地產(chǎn)市場(chǎng)凝的影響和可勺能給投資者狹帶來(lái)的損失彎。歌當(dāng)利率上升稼時(shí)，房地產(chǎn)波開(kāi)發(fā)商和經(jīng)滔營(yíng)者的資金外成本會(huì)增加每，消費(fèi)者的苦購(gòu)買(mǎi)欲望隨冰之降低。因霉此，整個(gè)房箭地產(chǎn)市場(chǎng)將慮形成一方面顫生產(chǎn)成本增獎(jiǎng)加；另一方姿面市場(chǎng)需求晚降低。這無(wú)鼓疑會(huì)給投資黎者經(jīng)營(yíng)者帶暢來(lái)?yè)p失。難2、資金變煙現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)些資金變現(xiàn)風(fēng)磚險(xiǎn)，就是將你非貨幣的資戚產(chǎn)或有價(jià)證賣(mài)券兌換成貨稅幣。不同性緩質(zhì)的資產(chǎn)或玩證券其變成脾貨幣的難易鈔程度是不同怨的，一般來(lái)萄說(shuō)，儲(chǔ)蓄存辨款、支票等滔的變現(xiàn)性能顧最好，股票砍外匯、期貨夫和債券投資抱等的變現(xiàn)性融能次之，房磚地產(chǎn)投資的災(zāi)變現(xiàn)性能較已差。房地產(chǎn)魂資金變現(xiàn)風(fēng)辮險(xiǎn)主要是指膛在交易過(guò)程閑中可能因變時(shí)現(xiàn)的進(jìn)間和