工程類試卷房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題試卷及答案與解析

錄錄28282002析1( 5%0%0%0%會員+保齡球館會員+游泳池會員”該比這四各之和低了許多采用是()技巧。品線定價(jià)品定價(jià)補(bǔ)充品定價(jià)品束定價(jià)綜樓100002其可70002可租15002剩余建筑面積為附屬設(shè)等用該綜樓效。0%0%5%5%5000m26、覆蓋50%171～4相等裙房5～17標(biāo)準(zhǔn)則標(biāo)準(zhǔn)層每層()m2。A882B1765C1667D1538199981土使權(quán)200061計(jì)2000101工許可證200241成并獲竣工證書2002年10月1日銷售完畢。在計(jì)算該財(cái)務(wù)部收益時(shí)其計(jì)算期( )。A199981200241B2000101200241C1999812002101D20001012002101動(dòng)態(tài)投資回收期是反映投資回收能力重要指標(biāo)動(dòng)態(tài)投資回期Pt與定標(biāo)收益Ic之間關(guān)系是( )。IcPtIcPtPtIcIcPt1007015、利率5%、按等額還款抵押貸款30由投資者用現(xiàn)金支付。如果該出租凈租金收入9則該投資稅前現(xiàn)金回報(bào)率( )。A9.00%B8.05%C30.00%D7.52%A．規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書、B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證、C．選址規(guī)劃意見通書和D．建設(shè)工程規(guī)劃許可證它們在房地產(chǎn)開發(fā)過程核發(fā)順序( )。AA,B,C,Dacdbcadbcbad120150m2單用于出租如果合同租金每20業(yè)主需支出維修管理費(fèi)5房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等稅費(fèi)支出2/則該投資收益率A7.5%B10.8%C12.5%D15.0%( )。=≤≤橫道圖法網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中常常作為( )方法。質(zhì)量控制進(jìn)度控制合同管理成本控制某住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地面積為40公頃積率為1.40建筑密度為35小區(qū)道路廣場用地為6公頃則該小區(qū)綠地率約為( )0%5%7%0%量估價(jià)合同以( )單價(jià)表為算包價(jià)依據(jù)合同?？偣こ塘? )。超額利潤回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金某商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)其標(biāo)率12%當(dāng)前整個(gè)市場的平均率15%國家債券率3.5%。此時(shí)該區(qū)寫字樓市場相對于整個(gè)市場風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是( )。A0.57B0.74C0.80D1.04某開發(fā)項(xiàng)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零說明該項(xiàng)率高于( )。社會平均率貨膨脹率國民經(jīng)濟(jì)長率6000m23000/m285元/20.8530%，A23.80%B20.23%C19.70%D18.96%當(dāng)計(jì)息周期短于1年時(shí)實(shí)際利與名義利關(guān)是( )。名義利大于實(shí)際利率實(shí)際利大于名義利率名義利等于實(shí)際利率實(shí)際利小于名義利率按照客意愿及時(shí)調(diào)整使用功能是特性中的( )。相互影響性適應(yīng)性不致性保值性與增值性般來說標(biāo)方差越小風(fēng)險(xiǎn)( )。1%( )。A12%B12.55%C12.68%D13.55%物業(yè)投資租金收入10萬元經(jīng)營費(fèi)用占租金收入50%還本付數(shù)額相當(dāng)于經(jīng)營費(fèi)用1/3該物業(yè)投資還本付比( )A2B1.5C3D1對投資項(xiàng)或投資方向提出建議( )階段主要任務(wù)。投資機(jī)會研究初步可行性研究( )。元法法量近似匡法法動(dòng)態(tài)投資回收期以( )抵償全部投資所需時(shí)間。凈現(xiàn)金凈收益凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值在眾多不確定因素中找出對經(jīng)濟(jì)價(jià)影響較大因素并判明其對開發(fā)投資效益影響度( )分析。盈虧平衡敏感性風(fēng)險(xiǎn)率投資組( )一有效措施。( )。底數(shù)量設(shè)計(jì)圖紙合同條件張先生以10萬元的預(yù)付款購買了一套時(shí)價(jià)為100萬元的期房住宅一年后該住宅交付使用時(shí)現(xiàn)房價(jià)格漲到了120萬元那么張先生預(yù)付款的率( )。0%0%0%0%前我國普通商品住宅個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價(jià)值( )。0%0%0%0%8020%( )。現(xiàn)金數(shù)量讓季節(jié)市場經(jīng)濟(jì)條件下物業(yè)租金水平高低主要取決( )。業(yè)主希望投資回報(bào)率租人愿意擔(dān)費(fèi)用租人受能力同類型物業(yè)市場供求關(guān)系完工并具備竣工驗(yàn)收條件后負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)單位是( )。包商監(jiān)理單位相關(guān)政府部門( )。5000/m25%2012%()/m2。A482.79B448.24C467.25D498.532220.5“兩費(fèi)”包括( )。營教育費(fèi)附加城維護(hù)建設(shè)稅土使費(fèi)2828錄法表正確是()。A、iP法表正確是()。（A）F=5A-P（B）F=A(F/Ai5)-P（C）F=A(F/Ai5)-P(F/Pi6)（D）F=A(F/Ai5)(F/Pi1)-P(F/Pi6)（E）F=[A(P/Af5)-P](F/Pi6)按照計(jì)價(jià)方式不同建筑工程施工合同形式分為( )。固定價(jià)格合同包工包料合同獨(dú)立承包合同成本加酬合同計(jì)估價(jià)合同項(xiàng)管理標(biāo)就是尋求項(xiàng)( )最優(yōu)均衡控制。時(shí)間資源質(zhì)量錄錄( )。存貨周轉(zhuǎn)率利息保障倍數(shù)資負(fù)率流動(dòng)比率速動(dòng)比率通常把大型零售商物輻射區(qū)域分為( )。區(qū)域次區(qū)域已規(guī)劃區(qū)域衍射區(qū)域邊界區(qū)域在工程建設(shè)中，應(yīng)由承商承擔(dān)并負(fù)責(zé)保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)有( )。工程保險(xiǎn)工人人身保險(xiǎn)第三方保險(xiǎn)意外保險(xiǎn)( )。“三通一平”費(fèi)拆遷置補(bǔ)償費(fèi)公共配套設(shè)施設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)費(fèi)依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為( )。聯(lián)合代理買方代理獨(dú)家代理賣方代理雙重代理按照用途的不同，物業(yè)可以分為( )。居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)業(yè)物業(yè)出租物業(yè)( )。購建流動(dòng)資金開發(fā)經(jīng)營固定資投資照融入資金承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和獲得報(bào)酬方式不同將資金融通( )。直接融資間接融資權(quán)益融資債務(wù)融資安全融資資管理標(biāo)是使價(jià)值最大化具體管理模式包括( )。物業(yè)管理運(yùn)營管理設(shè)施管理資管理( )。( )、判斷題請判斷各題正誤1本大題總分最多。不論是高還是低，只要同樣望收益同，那么無論選擇何種途徑都是( )正確錯(cuò)誤。( )正確錯(cuò)誤動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價(jià)完成后用來出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)。 ( )正確錯(cuò)誤機(jī)會成本是資本某一段時(shí)間最高和最安全的投資機(jī)會的收益( )正確錯(cuò)誤當(dāng)項(xiàng)竣工后和共同簽工程竣工證書。 ( )正確錯(cuò)誤資產(chǎn)管理所及的范圍比物業(yè)管理大但比設(shè)施管理要小。 ( )正確錯(cuò)誤為了及時(shí)結(jié)物業(yè)經(jīng)營的狀況物業(yè)管理公司需經(jīng)常對物業(yè)的財(cái)務(wù)狀況評估并將評估結(jié)果向業(yè)主委員會報(bào)告。 ( )。( )用蒙特卡洛法風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)其結(jié)果準(zhǔn)性主要取決于各變量變化范圍和變化概率估計(jì)準(zhǔn)性。 ( )通貨膨脹產(chǎn)投資只負(fù)面影響沒面影響。 ( )資金一旦用于投資就不能用于即消費(fèi)所從消費(fèi)者角度來看金時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即消費(fèi)損失所應(yīng)得到必要補(bǔ)償。 ( )稅法中規(guī)關(guān)固資產(chǎn)投資回收或折舊年限是根據(jù)產(chǎn)壽命。 ( )、變更等書面優(yōu)先于通用條款。 ( )正確錯(cuò)誤招標(biāo)交底及答疑時(shí)應(yīng)該向投標(biāo)人介紹概況、明確質(zhì)要求、交待標(biāo)底。 ( )正確錯(cuò)誤如果未按要求提供保險(xiǎn)則可代其投保并從支付給款項(xiàng)扣回支付保險(xiǎn)費(fèi)。 ( )正確錯(cuò)誤要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算要寫出公式。計(jì)算結(jié)果保留計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算不得分。某家庭欲買一2800/m2、面120m2。其提供了20款款70%、6%按等額。19952001費(fèi)數(shù)依次100、102.5、104.6、107.、108.7、112.5、114.6如果以此作計(jì)算通貨膨脹依據(jù)并假款限平均通貨膨脹19952001平均通貨膨脹2001末問：(1)該家庭款多少(2)若考慮通貨膨脹影響行所獲款實(shí)際值(相對于基)是多少?某投擬以一次性付款式買1200一出公寓20年經(jīng)營收益權(quán)用于出租經(jīng)營。一投入裝修300并完成裝修；第二始出租當(dāng)租金收入25萬經(jīng)營費(fèi)用占租金收入11%；此后一段時(shí)5%1110。若投資者望標(biāo)13%貸款利率為8折現(xiàn)率10%。試列出該項(xiàng)現(xiàn)流量表計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)部益率并判斷該項(xiàng)是否可行(假設(shè)購樓投資發(fā)生初其他支發(fā)生錄錄20021CDC==85%==85%D=5000m2×6=30000m2，又知建50%，物基底5000×50%=2500m2，1～4相等裙，42500×4=10000m2，5～17層為(30000-10000)/(17-4)=1538m2C在財(cái)務(wù)部收益率時(shí)，應(yīng)從獲得用土使用權(quán)(需支付土使用出讓金)起，至銷售完畢為止1999年812002101。A因?yàn)橥顿Y均在期均在后期，由于資金時(shí)間值影響，所以當(dāng)設(shè)定Ic(即為折現(xiàn)Pt。DP=70i=5%n=15DB=(20-5-2)/120=10.8%DBD40=40m235%40×35%=14m2道路、廣場6公6m2則綠化40-14-6=20m2綠20/40=50%CAB因在一時(shí)間段j有預(yù)期(置業(yè)標(biāo))E(rj)=12%在同一時(shí)間段無風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)(國家則j系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)βj==0.74債券)rf=3.5%則j系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)βj==0.74BB=18B19B20A21A=12.6825%=×每年計(jì)息=12.6825%C月租金1012060萬元，年還206060/20=3ADBBAAD(120-100)/10=200%CADADAP=5000/m2i=12%s=5%n=20、多項(xiàng)選擇題每備選中有22上符合意。全部選對得2不得分；少選且選擇每個(gè)選項(xiàng)得0.5A,B,CD,ED5A56又0P6E5A00-P相加6A、B、C。A,B,DA,C,E2828錄C,D,EA,B,EA,B,CA,D,EB,DA,B,CA,CC,DA,C,EB,D,EA,B,D,E、判斷題請判斷下列各題誤。不1BBABBB錄錄AAABABAB66(1)=2800×120=336000元，i=690/12=0.5n=20×12=240A=P(A/Pi，n)67(1)=-1200-265.49+209.10+194.30+1