培訓資料房地產(chǎn)企業(yè)稅務稽查應對培訓oweroi

房地產(chǎn)企業(yè)稅務稽查應對培訓得威財稅服務機構（北京）二〇〇七年七月1

財富巨人，納稅侏儒

2004年開展的第一次全國經(jīng)濟普查報告：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率僅為6.7%，不管是凈資產(chǎn)回報率還是銷售利潤率都在7%以下，在全國普查的16個行業(yè)中銷售利潤率排在第7位，僅為中游的水平。福州市物價局2006年在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本。經(jīng)測算，該市開發(fā)商的利潤率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過90%。

22007年２月，中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)、中國民（私）營企業(yè)研究會共同發(fā)布的一份調查結果顯示：房地產(chǎn)業(yè)的利潤大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤比處于第二位的電力煤氣業(yè)的利潤高１倍多，比平均水平高５倍。其中，房產(chǎn)業(yè)的利潤率一般在15％－30％之間；地產(chǎn)業(yè)利潤率更是高達100％－300％。房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，造就了該行業(yè)中不勝枚舉的富豪。一部“胡潤制造”的“2004中國大陸百富榜”中，房地產(chǎn)企業(yè)老板竟然占到了４５％。在2004年福布斯中國內(nèi)地富豪榜上，前200人中有64人來自房地產(chǎn)行業(yè)；在前20名中，有11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。財富巨人，納稅侏儒

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2005年，國稅總局公布的2004年度“中國納稅500強”企業(yè)排行榜中，前300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)，500強中也只有一家。2006年9月2日，國稅總局發(fā)布的“中國納稅500強”企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量僅占0.6%，納稅額僅占0.3%。房地產(chǎn)業(yè)，被公認為是造就富人最多的暴利行業(yè)，卻成了稅收違法行為最嚴重的行業(yè)。2007年國家稅務總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項檢查重點，這是全國第六次把房地產(chǎn)列為專項檢查的范圍，也說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來越引起社會各界的高度關注。財富巨人，納稅侏儒

4本次培訓目的針對行業(yè)特色探討稽查策略剖析稽查內(nèi)容指導業(yè)務操作關注涉稅事項重點項目解析5本次培訓的內(nèi)容一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點及對稅收檢查的影響二、房地產(chǎn)行業(yè)的檢查策略三、房地產(chǎn)行業(yè)預售的檢查四、房地產(chǎn)行業(yè)收入的檢查五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查6一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點及對稅收稽查的影響（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響（四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為7（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務

房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟組織，是伴隨著我國土地使用改革、城鄉(xiāng)住宅建設事業(yè)的發(fā)展以及城(鎮(zhèn))住宅商品化的推行而發(fā)展起來的一種新興產(chǎn)業(yè)，它與施工企業(yè)、工業(yè)制造業(yè)有著一定相似之處，但又不同于這些產(chǎn)業(yè)，而形成一個獨立的行業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)。1．土地的開發(fā)與經(jīng)營2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營

《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；8②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。3．城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)4．代建工程的開發(fā)（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務9（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件立項審批

由公司向建委提出立項申請，建委與發(fā)改委會簽審批文件，公司憑立項文件，向發(fā)改委申請投資計劃立項批復

10規(guī)劃審批

由規(guī)劃管理、土地管理、財政部門負責，通常包括辦理“兩證一書”即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書”（確定用地范圍，審核紅線圖）（1）城市規(guī)劃管理局建設用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證（2）城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關補充合同（3）國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證（4）土地開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議（通過協(xié)議列支拆遷費和開發(fā)費的依據(jù))（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件11施工審批

房地產(chǎn)公司向建委報送規(guī)劃許可證和規(guī)費繳納憑證等資料，申請施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負責（1）建委頒發(fā)的施工許可證（2）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件12銷售審批

依據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》

（1）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預售）許可證，作為可售面積的依據(jù)（2）企業(yè)簽署的所有商品房預售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。（3）規(guī)劃局頒發(fā)的建設工程規(guī)劃驗收合格通知書和建委頒發(fā)的建設工程竣工驗收備案表（確定開發(fā)成本的終止日）（4）房地產(chǎn)管理局測繪隊頒發(fā)的測繪明細等登記表（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件13產(chǎn)權審批

商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報送購買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證房屋所有權證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權、移送產(chǎn)權、轉讓產(chǎn)權以及銷售產(chǎn)權的依據(jù)

資料：房地產(chǎn)開發(fā)的法律程序、步驟和稅費

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件14（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響房地產(chǎn)企業(yè)有非常特殊的行業(yè)特點必須認真分析研究，才能解剖稅收漏洞。

1、房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長，經(jīng)營業(yè)務復雜房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預售。成本核算的真實性和準確性難以逐筆核實。

15經(jīng)營業(yè)務復雜一是經(jīng)營業(yè)務的內(nèi)容復雜，囊括了征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售、售后服務等過程。二是涉及面廣、經(jīng)濟往來對象多。（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響162、資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，有強烈的遲緩稅款繳納的意愿。原因建住房[2002]217號規(guī)定：對未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款?！吨袊嗣胥y行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發(fā)項目總投資的30％（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響17商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用。承建房地產(chǎn)建設項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備（如塔吊、挖土機、推土機等）。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響183、購房者中相當一部分是個人，存在大量的現(xiàn)金交易與其他行業(yè)相比，商品房的消費群體主要關心的是產(chǎn)權證明的辦理結果，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取隱匿經(jīng)營收入等手段偷逃稅款開了方便之門。4、產(chǎn)品具有固定性、永久性便于取證，有一定的補救措施每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料，便于檢查人員取證，有一定的補救措施（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響19（四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅收手段花樣繁多，高招迭出，真可謂是“八仙過海，各顯神通”。概括來看，主要有以下幾種形式：

1、移花接木式——少計不計應稅營業(yè)收入偷逃稅收。（1）“以房換地”不計收入（2）“以房抵欠”不計收入20（3）銀行按紐奉揭收入充藝抵借款少槐計收入（4）代收代敬墊款項不巧計收入（5）返租語房款沖普抵收入2、瞞天將過海式——采取虛抖增成本恐手段偷于逃所得蛋稅（1）采用票混淆成代本歸屬湖期、成記本所屬抹項目的慮辦法，頌人為控絲式制成本慕結轉將不屬起于某一雄項目的壘成本擠屑入該項禮目，提叢前結轉義成本，宿甚至重碼復計算汁結轉成宵本，空稱轉成本讓，調節(jié)欺利潤，現(xiàn)少繳稅殺款。（四）牲房地產(chǎn)騙企業(yè)主喘要稅收梁違法行位為21（2）不按規(guī)壇定核算資沈本性支出付與經(jīng)營性增支出將應當在兩開發(fā)成本努中核算的株相關支出掩直接在期利間費用中線列支，混洽淆成本費齒用界限，柱減少當期公應納稅所區(qū)得額。（3）購進層土地“郵三通一釀平”后羊，進行衣虛假土刮地評估贊，虛增憲土地成裝本，并坊將虛增需土地成源本直接錦計入開螺發(fā)成本件，侵蝕愚企業(yè)所俱得稅稅裁基。3、偷梁換靜柱式——將開發(fā)遣行為改菠頭換面炭為自建羞聯(lián)建行趙為逃避巾稅收。存在“駕假合同珍，假集攪資，假屋代建，妹假聯(lián)建繁”的四麗假行為（四）房個地產(chǎn)企業(yè)葬主要稅收默違法行為224、暗渡陳戰(zhàn)倉式——利用關聯(lián)認企業(yè)進行獲偷逃稅收奏。房地產(chǎn)肅開發(fā)企秤業(yè)麼下忙擁有了細一些控置股或全樂資的建寶筑安裝撈公司、感銷售公竟司和物張業(yè)管理癥公司。房地產(chǎn)開娛發(fā)集團公故司采取將脆開發(fā)房屋源的建安工郊程轉交給眨關聯(lián)的建段筑公司承靜建，由關奴聯(lián)的銷售東公司經(jīng)營奧其房地產(chǎn)克開發(fā)企業(yè)廟的代理銷鋤售業(yè)務和食廣告業(yè)務粘等，由下內(nèi)轄的物業(yè)繪公司代收繩房地產(chǎn)企稻業(yè)的代墊敵代付維修啞基金等價膠外費用。闖這些關聯(lián)史企業(yè)通過父訂立各種顏假合同等壁手段，相溝互調控收少入及利潤泊，達到偷曉逃稅收的敘目的。（四）躺房地產(chǎn)擔企業(yè)主胸要稅收嗚違法行紀為23二、房地離產(chǎn)行業(yè)的否檢查策略（一）櫻從行業(yè)翁特點出叢發(fā)改進塔稅務檢偶查的方煎法，由學單一的能年度檢沃查改為年度檢葉查與開發(fā)矛項目檢查靈相結合。（二）拓吊展和完善調查取證的渠道嗽和方法（三）盡收集企查業(yè)基礎資場料、數(shù)啊據(jù)（四）形運用整體測算絨法分析企業(yè)成本關構成比例辭的合理性督，找尋檢客查突破口（五）實地檢冊查與詢執(zhí)問調查相結合（六）賬內(nèi)檢查土與外調相結合（七）謊重視房莫地產(chǎn)合同憑周證的檢查24（一）改們進稅務檢雕查的方法爐，年度檢繼查與開發(fā)諷項目檢查銳相結合以房地產(chǎn)越企業(yè)已完臂工或階段佩性完工的來開發(fā)項目讀為檢查重晌點。從項第目開始到助結束，針煌對項目的視完稅情況犧，全面審立核項目的洗收入和成斧本支出的奧真實性、止準確性。暫對開發(fā)周友期較長項玻目，分期樂作為檢查柴的重點。25（1）從立項瀉環(huán)節(jié)入手見，到發(fā)展雙改革計劃混委員會調皇查房地產(chǎn)約開發(fā)企業(yè)療批準立項打的全部開隙發(fā)項目及餓其開發(fā)量役。（2）從開誘發(fā)環(huán)節(jié)萌入手，劣通過對議開發(fā)項掃目主體求工程預糧（決）滲算建筑嫂面積的申審核，禾掌握開丘發(fā)企業(yè)友竣工和堪在建的睛開發(fā)項蜓目及其藏開發(fā)量墓。（3）從竣工掀環(huán)節(jié)入手豎，通過建懂筑質檢部白門了解開慎發(fā)產(chǎn)品竣讓工驗收的闖建筑面積淹，責令房膨開企業(yè)提跌供測繪報攤告，核實洽開發(fā)企業(yè)材竣工項目倒的開發(fā)量——“庫存商迷品（或姥開發(fā)產(chǎn)膝品）”鴿。（一）寺改進稅楊務檢查丘的方法喜，年度留檢查與價開發(fā)項盈目檢查倦相結合26（二）疊拓展和陡完善調廳查取證險的渠道剝和方法1、根據(jù)房矛地產(chǎn)開發(fā)壞的審批、捷備案程序雙，依托社孝會綜合治箱稅網(wǎng)絡，氧采集涉稅謎信息。（1）向發(fā)改委采集開發(fā)歐項目批準澡文號、建艱設單位、即批復項目缺、投資概種算、建設撇地址、項毀目備案號疼等立項批臣復信息。（2）向規(guī)劃部岸門采集開把發(fā)項目錦名稱、舅性質、鞏占地面牲積、建撤筑面積矩、容積忌率、可殊銷售面姻積、不桐可銷售伴面積、橡公共配啄套設施程情況等堵信息。27（3）向建設部門采集城市甚拆遷資料迅信息，發(fā)盲放的建筑象工程施工格許可證書轎編號、建唉設單位、湖工程名稱介、工程地饑址、工程業(yè)概算、施銳工單位、究監(jiān)理單位慮、開工日丸期等。（4）向土地管理謎部門采集土蜻地使用黃權出讓辱和轉讓介信息，扛轉（出咳）讓方諒、轉（立出）讓旁方地址累、受讓震方地址寬、土地似位置、拘土地面態(tài)積、土唉地用途超、土地剩成交價膽格、轉機讓金額至等（5）向房產(chǎn)管妥理部門采集房雄產(chǎn)位置伯、建筑胳面積、語產(chǎn)權證似號、發(fā)級證時間蹤蝶等房產(chǎn)纏交易信繼息，預詠售許可不證發(fā)放裂的情況睡，以及良涉及拆午遷戶數(shù)著、面積譽、補償怕款等開航發(fā)成本侄情況。（二）閣拓展和撇完善調湊查取證耕的渠道初和方法282、收集企帥業(yè)基本情羨況主要了解派：（1）企業(yè)菊的業(yè)務炭性質、砌經(jīng)營規(guī)保模、組羞織機構背和經(jīng)營帆情況。傲目的了漢解是否鈔有關聯(lián)盲機構，斗有幾個冊分支機秒構；有襖幾個開絲式發(fā)項目漫，是否滾有掛靠殖機構或緊掛靠項壘目。與貓建筑商鹿或銷售貢商的關株系交易冒。（2）企業(yè)夢的內(nèi)部傅控制制劍度和財鉤務管理仍制度；（3）公司的態(tài)重要會計報政策的選丹擇；（4）企業(yè)會席計銷售收員入的確認菠時限；（5）企業(yè)銷五售成本的糞計算方法插等。（6）以前年育度接受審匙計和稅務病檢查的情瞧況；（二）損拓展和意完善調號查取證好的渠道蠢和方法293、收集里開發(fā)項餓目的基俱本信息（1）開枝發(fā)項目名她稱；（2）項仿目坐落地買址；（3）飛取得土悼地使用件權方式怎和支付霞地價款己；（4）支而付的土地脂補償費、鳥公共設施猾配套費等需各項費用遣；（5）塔開發(fā)項國目總建惱筑面積部；（6）開拉發(fā)產(chǎn)品類徹型和各自環(huán)建筑面積腦；（7）項害目施工建臥筑總承包伙企業(yè)名稱榨；（8）建敗筑工程預棉（決）算盡金額；（9）項擊目可供銷食售面積；（10）揚已銷售（敲含預售）桐房屋（土員地）面積啦；（11劈燕）最低砌房屋銷態(tài)售價格賢；（12）控采取何種背銷售方式猶；（13）銜已售房屋潑收取總價撓款等。（二）然拓展和繭完善調棵查取證暮的渠道干和方法30（三）悲收集企劍業(yè)基礎般資料、柴數(shù)據(jù)1、需要艘收集的鑄基礎資桶料、數(shù)核據(jù)房地產(chǎn)企廁業(yè)納稅檢鉤查需要收宜集的基礎你資料有：企業(yè)基練本情況輩表、開斜發(fā)手續(xù)惑情況登加記表、菌項目部翅分會計罪科目匯俱總表、糠開發(fā)成暫本明細男表，項肯目銷售茫情況一刻覽表等。通過以失上數(shù)據(jù)水的收集廚，可以王全面掌帆握房地機產(chǎn)項目喉開發(fā)的創(chuàng)實際情厲況，提雄高稽查緣瑞分析、敘定性的失準確性探；同時網(wǎng)可以為攏下一次推檢查提習供數(shù)據(jù)去參考達蓋到數(shù)據(jù)題共享，圖提高檢押查效率污。31（四）整幸體測算由于房仁地產(chǎn)企伏業(yè)財務寨數(shù)據(jù)多逢，金額派大，特執(zhí)別是成裳本方面賢的納稅抽檢查，米檢查人趨員尋找巡壽工作的纏切入點延有一定鏈難度，挨因此通添過整體姓測算，孔分析企威業(yè)成本辣構成比命例的合事理性，妹找尋檢嗓查突破撫口。1、根據(jù)吩同行業(yè)思同一性辮質房產(chǎn)詠的成本茶構成比水例和平筒均建安站成本比慨例，與床企業(yè)的研實際比延例進行泄比較2006年鹽城憑出臺了搏首個“渾官方版雜”房價否構成清騰單，涉靜及該市200贈4年以來妖開盤的97個樓盤膏。“土該地費用195談.82元/平方米、帖前期費用37.辦58元/平方米、艱建安費用832.拋09元/平方米絞、附屬摘配套費33.提43元/平方米、爭公共基礎砌設施費用255.吧41元/平方米銹、管理脂銷售財分務費用114敵.49元/平方米沾、政府夾規(guī)費157.趨1元/平方米遲、土地附增值利洗潤稅金494.舅41元/平方米。驕”32以此作割為標準急，鹽城搬市物價性局核定添上海某峰公司開宴發(fā)的普腎通住宅熟商品房燥基準銷友售價格院為212嗎0元/平方米，符可在上浮旋不超過8%的幅度內(nèi)平確定具體杠價格。南京市棲俱霞區(qū)日前貴發(fā)布的《20蘿06年房地年產(chǎn)價格怖管理情目況分析》報告，官宣方版房價伏成本清單中是這樣界題定“商品習房價格組撞成”的：（1）土地成宰本占到了37%；（2）建安費窯用約占總喬成本28%；（3）公共幸基礎設亡施費約疊占10%；（4）前期工桌程費用和召附屬公共撓配套設施鞏費各占2%；（5）各項級稅、費收及利潤僅約占21%。房地產(chǎn)晌企業(yè)成本構嶼成分析（四）爬整體測須算332、通過初相關費托用追查致開發(fā)項茂目的信妄息土地契稅幣、土地出摘讓金、房俱屋產(chǎn)權交割易費和配址套費用（朗人防基建責費、市政忽建設配套訴費、墻改渴費、公共祥建地費、泊渣土處理悟費、煤氣崗、天然氣鼠集資費、舞規(guī)劃驗收植費）房屋皂產(chǎn)權交易枯費等，都召是按照一沸定比例征茫收的，可桑測算企業(yè)鑼比例是否額合理，通蛇過與其他勝政府部門襲的信息共葬享，掌握鄰企業(yè)情況塌是否屬實撕。（四）傍整體測巨算34（五）實筑地檢查與示詢問調查帽相結合在掌握項布目開發(fā)總希體情況和揉檢查賬本帽資料的基潔礎上，深棒入到項目竟開發(fā)地、賠銷售地實格地盤點檢碧查，了解昌項目的實削際建設情詢況、房屋邪銷售情況灑及購房者馳的入住情盞況。同時廣泛類和有關人鈴員接觸，便通過詢問挖方式了解朱房屋銷售覺方式，有犧無有工程稠配套設施藍、有無出絲式租未售出哪房屋的情窯況，周轉珠房的攤銷淚情況等與炸項目檢查牽中的有關牲數(shù)據(jù)進行頭比對，查咸證涉稅問碑題。35（六）賬思內(nèi)檢查與染外調相結門合由于房衣地產(chǎn)開秒發(fā)企業(yè)兼涉及的孟關系單孕位較多獎，一個亭項目的慎開發(fā)包垃括售地鳳單位、浪施工企決業(yè)、建向材商貿(mào)美、銷售剖代理公登司、廣毫告公司價、物業(yè)專管理等娛諸多部椅門，使勿得房地無產(chǎn)企業(yè)媽的財務宗日常處丟理票據(jù)捉的工作壺量加大邪，成本挽核算也廚容易混漸亂；因亡此應考悄慮對與羅房地產(chǎn)良公司往敞來賬賬岡載金額秤大、且負業(yè)務往廟來頻繁營的單位病，進行臟重點外幅調核實懼。36（七）因重視房劃地產(chǎn)合棉同憑證廳的檢查房地產(chǎn)冠企業(yè)的躺會計的繪帳目，體是不可恨信任的篩，房地且產(chǎn)所有嗓的合同疫憑證是鹽唯一稽巷查的依持據(jù)。房地產(chǎn)企齊業(yè)會計核疫算不真實孝、不清晰從已成為稅梁務部門稽森征稅收的都主要障礙惡，規(guī)范企靠業(yè)的會計氏基礎核算挪工作、如雅實核算財明務成果成乏為稅務部培門做好稅杏收征管工削作的當務繭之急。財政部2006年11月3日通報了呆對39戶房地產(chǎn)周企業(yè)進行材檢查的結印果：這些拉房地產(chǎn)企躁業(yè)資產(chǎn)不割實93億元，收淹入不實84億元，利完潤不實33億元，有餡的房地產(chǎn)藏企業(yè)刻意園隱瞞的利皇潤率最高斃達57%。37三、房族地產(chǎn)行刃業(yè)預售尋的檢查（一）預儲售收入的檢查方蒙法（二）檢忘查中應當注意的踢幾個問盛題38（一）扮預售收膨入的檢滋查方法1、登陸房產(chǎn)網(wǎng)箱查詢合阻同備案情況，檢釀查預售收娃入是否納沒稅申報，脂結合開發(fā)寺產(chǎn)品完工拆情況的檢憑查，審查澤是否及時躬轉為銷售巾收入2、通過核柔對售房合棵同約定的老收款方式能，檢查企迅業(yè)預收房線款是否全譯額入賬；細采取預售僑方式銷售餡開發(fā)產(chǎn)品金的，預售綢收入是否償按規(guī)定預畝繳企業(yè)所改得稅。3、與地喪稅部門往核對企場業(yè)開具誓預收房飾款的收陽據(jù)金額胡與申報顆的預售轉房款是吐否一致39（二）檢皂查中應當脫主要的幾獲個問題1、預售矛收入包值括企業(yè)廳在取得《預售許可窩證》前向客耳戶收取舅的訂金臟或誠意針金《城市商挪品房預色售管理獸辦法》規(guī)定：（1）預售的辯條件：已膚交付全部擱土地使用撿權出讓金潮，取得土程地使用證芽；持有規(guī)料劃許可證啟；預售房捧的投入的疫開發(fā)資金曠達到工程腦建設總投敞資的25%以上.（2）開發(fā)勇商與承繁購人簽愈訂商品扮房預售著合同，朋并于簽穴約之日并起30日內(nèi)持煉商品房窄預售合匯同向房弓管部門腦備案。40建設部《關于進橫一步整罷頓規(guī)范酒房地產(chǎn)捎交易秩艙序的通啄知》（建住房[200支6]16妻6號）規(guī)定：未取得殘商品房宰預售許球可證的輩項目，總房地產(chǎn)驕開發(fā)企鬧業(yè)不得酷非法預挎售商品撫房，也不得煉以認購寇（包括羨認訂、尤登記、具選號等滿）、收氏取預定院款性質勻費用等夜各種形秒式變相烈預售商雞品房。根據(jù)最銷新的規(guī)秤定，房拒地產(chǎn)開胖發(fā)企業(yè)觀取得預喝售許可蒼證后應兼當在十磚日內(nèi)開脫始銷售妹房屋。暖對取得珠預售許齡可證前哀、取得探預售許拖可證十申日后且冶未簽訂箱房屋預劃售合同匙的收款泛，要注坊意是否糞存在違時規(guī)收取漏“誠意惰金”等簽認購款快的情況雅。（二）檢牲查中應當辣主要的幾鋤個問題412、銷售右收入與插預售收度入的劃楊分是否籮正確國稅發(fā)〔20雀06〕夕31號開發(fā)產(chǎn)候品完工粗后，開著發(fā)企業(yè)奮應根據(jù)晝收入的淺性質和讀銷售方厲式，按善照收入介確認的疏原則，叨合理地峽將預售促收入確煤認為實派際銷售合收入，放同時按四規(guī)定結論轉其對劇應的計灑稅成本干，計算忙出該項端開發(fā)產(chǎn)隊品實際磚銷售收惜入的毛況利額。符合下宮列條件圈之一的內(nèi)，應視陡為開發(fā)齡產(chǎn)品已晃經(jīng)完工約：①竣工掉證明已減報房地長產(chǎn)管理紛部門備寧案的開羽發(fā)產(chǎn)品體（成本混對象）漆；②已開擁始投入主使用的念開發(fā)產(chǎn)六品（成憑本對象栽）；③已取得藏了初始產(chǎn)災權證明的紡開發(fā)產(chǎn)品秤（成本對螺象）。（二）檢堡查中應當挖主要的幾菊個問題42國稅發(fā)[200素1]14賄2號企業(yè)應橋以房地訪產(chǎn)管理景部門出惜具工程批項目合軌格證之眼日，或繳者首筆獸房地產(chǎn)輕使用權獻交付之繁日，或急者辦理耕首筆產(chǎn)盆權轉讓姥手續(xù)之召日的較崖早者為熊房地產(chǎn)忽銷售開芽始。（二）尖檢查中襖應當主努要的幾愚個問題43關于完工崇的相關法餃律規(guī)定《城市房地迎產(chǎn)開發(fā)經(jīng)際營管理條稿例》（國務月院令第248號）第十七鞠條規(guī)定所：房地痰產(chǎn)開發(fā)嘆項目竣士工，經(jīng)猴驗收合林格后，吃方可交齒付使用高；未經(jīng)靜驗收或騙者驗收連不合格享的，不氣得交付杰使用。丹房地產(chǎn)忙開發(fā)項雹目竣工雁后，房怎地產(chǎn)開妙發(fā)企業(yè)虹應當向叉項目所厭在地的異縣級以剖上地方步人民政蘋府房地咸產(chǎn)開發(fā)擺主管部撲門提出路竣工驗守收申請滅。房地葬產(chǎn)開發(fā)健主管部羊門應當涂自收到泥竣工驗漢收申請膀之日起30日內(nèi)，鬧對涉及佳公共安復全的內(nèi)撒容，組棕織工程寧質量監(jiān)犬督、規(guī)誤劃、消愿防、人固防等有頭關部門隔或者單縫位進行枝驗收。《商品房銷和售管理辦寺法》（建設朗部令第88號）第三十條榜規(guī)定：房扛地產(chǎn)開發(fā)火企業(yè)應當恰按照合同麻約定，將秒符合交付們使用條件若的商品房喜按期交付儲給買受人思。然而多單數(shù)地區(qū)設，房地特產(chǎn)開發(fā)萍企業(yè)在孫實際商營品房預款售過程相中，為敢了履行項當初合愚同約定兵的交付穴日期，織往往是弦房屋尚涼未竣工通，尚未揭達到入德住條件密（一般膠是勉強霉達到可棉裝修條廣件）即橋將房屋衡交付給放業(yè)主。（二）冠檢查中殲應當主帳要的幾斷個問題443、預計疤計稅毛染利率的藝問題（1）經(jīng)濟適北用房的批嶄準文件和峰證明材料開發(fā)企慰業(yè)對經(jīng)灣濟適用祖房項目蛛的預售桂收入進廈行初始案納稅申堵報時,必須附脆送有關弓部門的忙批準文逮件以及槽其他相培關證明調材料。羊凡不符遞合規(guī)定更或未附饞送有關疫部門的午批準文濕件以及蠢其他相跨關證明候材料的械，一律羽按銷售彼非經(jīng)濟附適用房蟻的規(guī)定旅計算繳讀納企業(yè)蜂所得稅巷。（國稅發(fā)[200驗6]31號）經(jīng)濟適鍛用房必南須報送桶有關部耐門的批交準文件裕，是指劈燕國土資養(yǎng)源、建膽設、物循價行政俯主管部尾門的批稈準文件漫；其他栗相關證唉明材料語是指《國有土奶地使用袋證》、《建設用地厚規(guī)劃許可貴證》、《建設工程柳規(guī)劃許可會證》、《建設工鐵程開工訴許可證》以及稅務蓬機關要求民報送的其臭他相關材左料（二）另檢查中吧應當主誰要的幾腿個問題45（2）預計計侄稅毛利率畜政策銜接可問題企業(yè)2005年12月31日賬面凳預收賬祥款余額容按《國家稅務哪總局關于欺房地產(chǎn)開元發(fā)有關企樸業(yè)所得稅守問題的通底知》（國稅發(fā)[20僚03]償83號）第暴二條規(guī)癥定計算蒜預計營飛業(yè)利潤天額；2006年1月1日以后新痰增預收賬悼款按國稅判發(fā)[20哭06]鞭31號第一殲條規(guī)定索的預計晴計稅毛嚇利率計下算預計蛛毛利額內(nèi)資企業(yè)經(jīng)濟適拔用房項工目計稅毛毛利率茫不得低角于3%惕。非經(jīng)濟適示用房開發(fā)到項目預計銀計稅毛利臨率按以下詳規(guī)定確定瀉：（二）檢那查中應當桿主要的幾無個問題46開發(fā)項差目位于潮省、自留治區(qū)、優(yōu)直轄市嗎和計劃錯單列市谷人民政喬府所在防地城市規(guī)城區(qū)和柏郊區(qū)的回，不得騙低于2刺0％。證開發(fā)項盜目位于甲地及地雜級市城躁區(qū)及郊烏區(qū)的，折不得低驕于15研%。開發(fā)項豪目位于諒其他地聾區(qū)的，股不得低嚇于10湯％。外資企業(yè)蘇國稅測發(fā)[200倆2]62號該省執(zhí)行砍的預計利諒潤率分為圓兩檔：別墅、寫勒字樓、公挺寓、營業(yè)腰用房預計煩利潤率為10%－20％；普通住宅撒預計利潤跑率為5%－10％。（二）檢滋查中應當舌主要的幾燥個問題47普通住宅品標準的問陡題國辦發(fā)〔200化5〕26號中小套猶型、中障低價位衛(wèi)普通住只房原則遵上應同雀時滿足洗以下條紡件：住虹宅小區(qū)在建筑容差積率在1.0以上、嘗單套建章筑面積糧在120平方米以爭下、實際泰成交價格招低于同級割別土地上腿住房平均僅交易價格1.2倍以下籠。各省、宏自治區(qū)萄、直轄薯市要根墻據(jù)實際切情況，衫制定本袍地區(qū)享案受優(yōu)惠煩政策普全通住房溜的具體論標準。貫允許單通套建筑型面積和嚼價格標接準適當鋪浮動，芳但向上徑浮動的續(xù)比例不宴得超過慎上述標僅準的20%。（二）葬檢查中垃應當主等要的幾亡個問題484、關于預窩售款使用柔票據(jù)問題蘇地稅發(fā)[200釋6]12拉0號企業(yè)收收取的開辜發(fā)產(chǎn)品左預售收外入（包顫括定金勤）使用店地方稅知務局監(jiān)阻制的“素房地產(chǎn)崇開發(fā)銷泛售預收災款憑據(jù)難”，待步產(chǎn)品完旨工后，菠必須向均購買方阿開具“恨銷售不縣動產(chǎn)通遙用發(fā)票釀”。（二）檢歲查中應當遼主要的幾暴個問題49辛苦了殼，休息蔬一下！50四、房吵地產(chǎn)行盈業(yè)收入嬌的檢查（一）疊銷售收租入檢查專的方法（二）銷朱售收入檢俗查的重點51（一）叉銷售收重入檢查畝的方法（1）將從外爹部取得的豎有關開發(fā)違項目分析滑信息，與鋸企業(yè)的收營入、成本乞等項目核準對，確認過申報的開除發(fā)項目。核實納稅雜人實際參攔與開發(fā)的骨項目數(shù)量唐，各項目興的開發(fā)地末點，重點戲核對基本價情況資料挺，與該項狡目的“竣邪工驗收證張明書”、抽“土地規(guī)市劃許可證想”、“土梳地出讓（無轉讓）合絡同”、“項竣工驗收華時間”等附資料進行望核對，對僻影響主營瓜業(yè)務的有伙關問題進煙行審核。52（2）從房靈地產(chǎn)主豎管部門態(tài)和相關老部門收且集各項傘目的建池筑面積急，與企遠業(yè)帳載茶面積和保實地核露對，以珠確認銷戴售面積持。與開發(fā)年項目的建筑規(guī)劃箏許可證、耕規(guī)劃用地摸許可證、沿竣工驗收繼報告、施懷工圖設計永文件審查腥意見或聯(lián)橡建協(xié)議等資料斷進行核辱對，核滲實開發(fā)肅項目的格開發(fā)面驚積情況鏈。通過抽查罩開發(fā)項目自的回遷安替置協(xié)議、斧聯(lián)建協(xié)議屯、房屋銷夜售合同，泥并根據(jù)開笛發(fā)項目座鄉(xiāng)豐落地點等獲客觀情況光判定回遷下，聯(lián)建商恩品房面積家的真實性綠，核實開菜發(fā)項目可懸售商品房微面積的真桌實數(shù)量。（一）綁銷售收認入檢查置的方法53（3）驗證賣審核開歌發(fā)項目軌已售商馳品房面劑積的真棟實程度次，核實挪開發(fā)項惜目是否瘦有隱匿紹或少轉雅收入的雪情況。收集企業(yè)隨銷售合同驗統(tǒng)計數(shù)據(jù)素、預售房倍款統(tǒng)計數(shù)企據(jù)、售房酬發(fā)票記錄匙，分析比貼對，并將騰結果與申練報、帳上縮慧記錄進行贈核對,以確認寸銷售（屢收入時欲間、數(shù)任量、金懲額）準繪確性、掩及時性涌。到企業(yè)的掙售樓部門瘦直接了解忌樓盤的銷耽售狀況、似掌握尚有馬未賣出的膨樓房狀況幸，結合企丙業(yè)的售房雷合同、銷身售方式、揀物業(yè)管理擾部門的入駝住檔案資產(chǎn)料、企業(yè)虎負責協(xié)助眉辦理房屋望產(chǎn)權的部姓門辦理房史屋產(chǎn)權底禾冊，同企危業(yè)“銷售允收入”和添“預收帳選款”明細移帳進行比姜對。（一）銷掉售收入檢鉤查的方法54（4）根據(jù)裙企業(yè)“擴銷售費喘用”科融目中發(fā)戒生的房集管局收依取的房肌屋買賣團交易服激務費（蝦根據(jù)售息房面積腐按定額躁費率收蠶取），社可以估醒算企業(yè)喉應按照抽其會計念口徑確惑認的收偵入，用居倒算結胸果和企稍業(yè)的帳付面銷售禾收入進講行比較巖，測試倆其銷售祥收入的錢完整性呀。（5）根據(jù)發(fā)捏票開具情逢況，抽查乖部分用戶損進行核對視，看開票踐金額與收良取貨款金警額是否一振致。（6）核佛實開發(fā)項霸目的銷售尚單價與同腰期市場價罵格相比是保否異常（一）頃銷售收壺入檢查臉的方法55（二）啦銷售收悄入檢查疾的重點1、“預收擠賬款”躲不及時母結轉銷綢售收入芹或不結渣轉預計爺利潤將預收賬種款的貸方遠明細與房悄屋銷售合描同進行比播對，以確伶定是否有鑒預收賬款傅不及時結室轉收入的盟情況；2、分解售竿房款房地產(chǎn)業(yè)服的營業(yè)收狼入是指銷獅售開發(fā)產(chǎn)焦品所取得韻的全部價亮款和價外乳費用，包亭括收取的找小房款、顆停車位款厘等。而有夢些單位采鎖取分解售慢房款的形茶式，將小強房款、停暖車位款等銅款項不按蕩規(guī)定計入建經(jīng)營收入位，而計入捕往來款項錢，造成少廉繳營業(yè)稅巧和企業(yè)所挪得稅56價外費灰用也是信企業(yè)分交解售房羨款的內(nèi)婆容國稅發(fā)〔20茄06〕夾31號開發(fā)企持業(yè)代有名關部門躍、單位僅和企業(yè)攜收取的受各種基物金、費團用和附攏加等，盛凡納入注開發(fā)產(chǎn)對品價內(nèi)夜或由開街發(fā)企業(yè)惑開具發(fā)常票的，弄應按規(guī)兩定全部襖確認為岔銷售收擺入；凡慚未納入裁開發(fā)產(chǎn)枝品價內(nèi)壓并由開戒發(fā)企業(yè)算之外的倍其他收張取部門云、單位醋開具發(fā)候票的，膚可作為溪代收代柿繳款項熄進行管贊理。（二）滅銷售收和入檢查佩的重點573、以物抵易物少卡記收入房地產(chǎn)效業(yè)中以載房換地邊或以房路抵債等矩銷售房嗽產(chǎn)形式團普遍存斤在，換澡取土地室或抵償打債務均凱為銷售混房地產(chǎn)氏取得收剛入的不磁同形式附，應按駐照市場扯銷售價輔確認收蔬入申報龍繳納企聯(lián)業(yè)所得嘆稅。一造些房地泡產(chǎn)開發(fā)筐企業(yè)往獻往采取貫直接沖原減成本睜或者長扮期掛往晚來賬的礦形式隱舊瞞收入端，逃避糕稅款。如對某申房地產(chǎn)啞開發(fā)公威司進行枯檢查時煤，發(fā)現(xiàn)該出單位資工金相當唱困難，泳而與某就建筑公鐵司的往罪來賬戶嶺“應付吼賬款”救卻一次森性付清世了所欠領工程款，應進懼一步檢萄查。（二）銷猜售收入檢私查的重點584、以假素代建真伴開發(fā)的檔名義開杏發(fā)產(chǎn)品糖少申報尤收入，芒造成少成繳稅款名為代沫建、實伙為銷售霸房地產(chǎn)前，偷逃逐稅款。狹這種偷萄稅方式順多以土言地所有在方的名稠義報建兩，所需遇資金由糞開發(fā)方鞠代墊，膨實際是侍開發(fā)企至業(yè)以轉煌讓部分航房屋所幣有權為族代價，嘗換取了仇部分土炮地所有老權，而葉土地所嬌有方以之轉讓部乘分土地潛所有權猜為代價勇?lián)Q取了渾部分房經(jīng)屋所有欣權。雙轉方均發(fā)奏生了納帆稅義務爪，一方嗎為銷售堪不動產(chǎn)決，另一逃方為轉悅讓無形訴資產(chǎn)。對假代兆建的檢獸查要以側合同協(xié)劑議為主坡，嚴格畜執(zhí)行代懷建的四控個條件相即：（1）以委括托方的筐名義辦鉛理房屋通立項及蘆相關手嘆續(xù)；（2）與委托內(nèi)方不發(fā)生秧土地使用柱權、產(chǎn)權佳的轉移；（3）與委苗托方事別前簽訂直委托代蓬建合同至；（4）不以受緞托方的名悟義辦理工戰(zhàn)程結算。（二）軋銷售收時入檢查禍的重點595、銀行噴按揭貸鑒款資金當不及時客結轉收析入，滯爬納稅款采取銀角行按揭拒方式銷獅售開發(fā)軟產(chǎn)品，反其首付蟻款應于省實際收姥到日確清認收入歡實現(xiàn)，冬余款在找銀行按兼揭貸款浮辦理轉旱賬之日禮確認收餅入實現(xiàn)訓。而企喝業(yè)不按戒照規(guī)定笑及時足司額結轉德收入，惰偷逃稅挨款。檢查時姨可以從貼銀行存漆款賬入絨手，檢查銀歸行按揭令的保證敘金賬戶崇存款余甜額（銀曉行規(guī)定剩按揭貸避款的5-7%不允許濃動用）洪，可以攏推算銀蝕行按揭邀貸款數(shù)柜額，與傾結轉收無入數(shù)比揮較，查找涉轉稅問題恢。（二）銷著售收入檢希查的重點60檢查人周員也可熟以到當鮮地人民鑰銀行的箭信貸登葬記咨詢旅系統(tǒng)查拿詢按揭男貸款的長發(fā)放情藝況?！吨袊撕喢胥y行關步于進一步悄加強房地勸產(chǎn)信貸業(yè)癢務管理的醒通知》商業(yè)銀呼行應將甚發(fā)放的鳳個人住裳房貸款棚情況登息記在當布地人民而銀行的目信貸登蘿記咨詢痛系統(tǒng)，滔詳細記反載借款誼人的借際款金額沾、貸款辯期限、叨借款人躲及其配輸偶的身份秋證號碼征。商業(yè)墳銀行在耕發(fā)放個哥人住房促貸款前允，應到芬信貸登琴記咨詢刺系統(tǒng)進固行查詢跌。（二）銷悶售收入檢隙查的重點616、拆遷屠補償收脖入不按碰規(guī)定確天認收入房地產(chǎn)開炕發(fā)企業(yè)對劃老城區(qū)或扁舊居民區(qū)讓進行開發(fā)求時，對原袖住戶普遍還采用建成雨后新房等稱面積安置就，即“拆驗一還一，妥多增補價謠”的方式邪，如需增柏加面積則低以市場價捆或優(yōu)惠價塑出售。（1）收取的堵超面積安裙置收入，著應當并入謀當期的應謊納稅所得蜻額，計算切繳納企業(yè)謹所得稅。（2）按照疲費用與歇收入配烤比的原拜則，為督簡化計郵算，確侵定單位韻可售面冷積成本合時，對帝房地產(chǎn)波企業(yè)按臂政府拆之遷辦法鵲規(guī)定的努補償標杯準安置雜拆遷戶疫的面積縫，可從販可售面暖積中剔嚴除，將娘安置標件準內(nèi)的值面積發(fā)牢生的有以關開發(fā)咱成本，浪作為取閣得土地菠的費用仙，只就鄙額外取你得收入師的面積延計算單融位成本萌。（二）賴銷售收分入檢查視的重點627、合作開錘發(fā)房地產(chǎn)起項目收入（1）合作建堪房行為的相認定國稅發(fā)[199蔥5]15圍6號規(guī)定：合創(chuàng)作建房，點是指由一和方（以下厭簡稱甲方軟）提供土氣地使用權顫，另一方牌（以下簡變稱乙方）相提供資金李，合作建遮房。（2）不同合特作建房方份式的所得斑稅處理國稅發(fā)〔200免6〕31號開發(fā)企戲業(yè)以本秘企業(yè)為宰主體聯(lián)蠅合其他密企業(yè)、酬單位、溉個人合垮作或合穴資開發(fā)陵房地產(chǎn)講項目，軍且該項梢目未成孤立獨立尋法人公桂司的，統(tǒng)按下列毫規(guī)定進杠行處理芹：（二）艙銷售收襲入檢查冒的重點63A、凡開踏發(fā)合同楚或協(xié)議作中約定獻向投資成各方分配開鏈發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)煌企業(yè)在首習次分配開嶺發(fā)產(chǎn)品時扣，如該項哈目已經(jīng)結居算計稅成齊本，其應迫分配給投臟資方（即眨合作、合割資方，下稅同）開發(fā)產(chǎn)幟品的計破稅成本弄與其投阿資額之坡間的差狐額計入誕當期應勿納稅所氣得額；如未結算妹計稅成本俱，則將投朋資方的投勁資額視同稅預售收入辦進行相關敞的稅務處仔理。（二）創(chuàng)銷售收勢入檢查摩的重點64B、凡開發(fā)萍合同或協(xié)蘆議中約定分投配項目錄利潤的，應鐮按以下剖規(guī)定進宵行處理:①開發(fā)企業(yè)奴應將該項蛛目形成的酸營業(yè)利潤平額并入當央期應納稅抵所得額統(tǒng)廊一申報繳丑納企業(yè)所懷得稅，不滅得在稅前痰分配該項澆目的利潤礦。同時不列能因接受轟投資方投升資額而在傻成本中攤鋼銷或在稅裹前扣除相遠關的利息倦支出。②投資方嶼取得該項膊目的營業(yè)清利潤應視壁同取得股雷息、紅利敞，憑開發(fā)踏企業(yè)的主咬管稅務機臥關出具的劃證明按規(guī)拿定補交企隔業(yè)所得稅行。案例：（二）銷挖售收入檢夸查的重點658、視同鉗銷售收囑入的稽伐查國稅發(fā)〔200加6〕31號開發(fā)企業(yè)濤將開發(fā)產(chǎn)品闊轉作固定蠢資產(chǎn)或用于捐距贈、贊助址、職工福幼利、獎勵慎、對外投燈資、分配允給股東或鑰投資人、淹抵償債務督、換取其胞他企事業(yè)搏單位和個墓人的非貨吼幣性資產(chǎn)愧等行為，撤應視同銷頓售，于開燃發(fā)產(chǎn)品所坊有權或使樂用權轉移望，或于實批際取得利傭益權利時紋確認收入善（或利潤脆）的實現(xiàn)賴。（二）避銷售收濃入檢查晴的重點66注意：棚在開發(fā)踢項目立攝項時作秩為自用貍或經(jīng)營丸性的資問產(chǎn)，可誕作為自測建固定顯資產(chǎn)，士按實際淋發(fā)生的桐成本計房誠價，不持視同銷桐售。國稅發(fā)〔200縮慧6〕31號①按本施企業(yè)近角期或本余年度最便近月份新同類開些發(fā)產(chǎn)品巨市場銷周售價格形確定；②由主紫管稅務快機關參薯照同類脆開發(fā)產(chǎn)搭品市場勢公允價券值確定觀；③按成本蠅利潤率啊確定，拖其中，確開發(fā)產(chǎn)德品的成壟本利潤買率不得瓣低于15%(含15%)防,具體由徑主管稅舞務機關御確定。（二）銷更售收入檢邁查的重點67國稅發(fā)〔200騙6〕31號開發(fā)企蓬業(yè)將開雅發(fā)產(chǎn)品晨先出租擦再出售勢的，凡頑將開發(fā)宴產(chǎn)品轉粱作固定甚資產(chǎn)的魚，其租殊賃期間篩取得的需價款應憤按租金冒確認收英入的實翁現(xiàn)，出扮售時再按按銷售彈固定資協(xié)產(chǎn)確認田收入的景實現(xiàn)；本凡未將掩開發(fā)產(chǎn)撒品轉作栗固定資場產(chǎn)的，跪其租賃蕩期間取姨得的價再款應按嫁租金確辟認收入劍的實現(xiàn)拋，出售巷時再按耀銷售開略發(fā)產(chǎn)品欣確認收波入的實水現(xiàn)。開發(fā)企種業(yè)將開水發(fā)產(chǎn)品懇轉作固博定資產(chǎn)第的，可牧按稅收窩規(guī)定扣鮮除折舊暈費用；特未轉作絕固定資袋產(chǎn)的，卵不得扣轉除折舊黨費用。案例（二）銷洽售收入檢像查的重點68外資企業(yè)國稅函[200形5]97圖0號企業(yè)內(nèi)部餓處置資產(chǎn)脖（包括各溜項自制和罵外購資產(chǎn)蹦），除將瞎資產(chǎn)轉移據(jù)至境外以躬外，不確蜻認收入；并相關資產(chǎn)撥的歷史成英本延續(xù)計堡算。內(nèi)部處置貫資產(chǎn)是指妨資產(chǎn)所有雨權屬在形磚式和實質耍上均不發(fā)恐生改變的濱處置行為姥，包括但瓶不限于以奸下情形：膊（1）將資和產(chǎn)用于恒生產(chǎn)、機制造、鄭加工另皮一產(chǎn)品（2）改變薄資產(chǎn)形蠟狀、結槍構或性沖能；雁（3）改變價資產(chǎn)用糖途（如泡，自建商品蛇房轉為自泳用或經(jīng)營）；值（4）將資扯產(chǎn)在總脅機構及浮其分支特機構之壩間轉移算；（5）上述昌兩種或勇兩種以狗上情形芬的混合辰。（二）銷制售收入檢喊查的重點69五、房地妹產(chǎn)行業(yè)稅早前扣除的累檢查（一）焦營業(yè)成拆本的檢用查可售面瓜積單位蓬工程成狐本＝成本介對象總成常本÷可銷售孔總面積銷售成津本＝已實贏現(xiàn)銷售的啞面積×可售面唐積單位搞工程成斜本房地產(chǎn)碧開發(fā)企編業(yè)發(fā)生策的當期悼準予扣效除的開惹發(fā)產(chǎn)品旅銷售成鼻本，是元指已實現(xiàn)鳳銷售的容開發(fā)產(chǎn)進品的成罷本，按當號期已實困現(xiàn)銷售換的可售醋面積和梅可售面水積單位找工程成涂本確認蝦。70檢查時應鼠注意以下去幾個問題風：1、審查偵成本核瞧算對象坐的確定倡是否正咳確房地產(chǎn)皮企業(yè)成塘本核算臥中隱蔽修問題就張是通過混淆撇成本核算烤對象達到末調節(jié)利潤死的目的。有些除企業(yè)甚后至把歷命年來所煮有工程纖開發(fā)工廣程成本允，放在雨一個賬晶戶中進童行核算吃，成本斯內(nèi)容包磚羅萬象喪，時間買范圍有咬始無終船，而不愈是以項噸目為核宏算對象下，進行瞧明細核膀算，使榮確認當認期單項特工程開井發(fā)成本湊失取了叫依據(jù)。五、房弦地產(chǎn)行床業(yè)稅前鹿扣除的仿檢查71（1）一般予的開發(fā)賓項目，姨以每一獨檔立編制勞的概算翠或施工增預算所背列單項叮工程為成本核溜算對象。（2）同一開籠發(fā)地點露、結構掀類型相派同的群勢體開發(fā)揪項目，冰開竣工蜓時間相防近、由提同一施憑工單位清施工的求，可以并為垃一個成本叫核算對象匙。（3）對于蝦個別規(guī)穗模較大瓦、工期稅較長的娘開發(fā)項曬目，可羨以結合補經(jīng)濟責搖任制的貫需要，間按開發(fā)項雕目的一僻定區(qū)域護和部位，劃分境成本核竹算對象主。成本核噴算對象牢應在開姨發(fā)項目知開工前販確定，饞一經(jīng)確土定就不釣能隨意秋改變，款更不能棉相互混晶淆。五、房課地產(chǎn)行估業(yè)稅前夜扣除的副檢查72舉例：同乓一開發(fā)項佩目中有多歡層和高層廣建筑因為國宴土資源沖管理局慶確定各媽業(yè)主土首地使用秀證書面呆積是按悅照樓基透座面積坑為標準,根據(jù)各業(yè)隔主所購買制房屋建筑靠面積占該賠樓總建筑散面積比例責分配的。所以樓基魯座土地成帝本直接作跳為該樓的脂開發(fā)成本西中的土地禽成本，對統(tǒng)于其他土警地成本可等按各業(yè)主智所購買房扮屋建筑面底積與總可惜售面積比寨例分配。漁這里有個勇前提，就夏是多層和河高層要分屆別核算，綱分別作為勻成本核算王對象，因洞為其建筑夜成本不同驗，顯然每稼平方米的假銷售成本執(zhí)也不同。五、房地優(yōu)產(chǎn)行業(yè)稅每前扣除的障檢查732、審查租成本計窯算是否答正確審查企業(yè)困是否分清藝項目，成艱本計算是泡否正確，飾有無故意羨提高單位晶面積開發(fā)鋤成本。國稅發(fā)〔200藝6〕31號開發(fā)企獨業(yè)發(fā)生渣的應計吐入開發(fā)照產(chǎn)品成漿本中的漿費用，能包括前期工程虹費、基礎裂設施建設拋費、公共紅配套設施唯費、土地撕征用及拆餅遷費、建恩筑安裝工捧程費、開暑發(fā)間接費足用等，應根贊據(jù)實際發(fā)們生額按規(guī)呼定進行分萬攤。房地產(chǎn)企輪業(yè)成本費用明細覺表五、房地私產(chǎn)行業(yè)稅建前扣除的苗檢查74要注意的武是（1）按規(guī)定仙作為固定互資產(chǎn)管理稅的房地產(chǎn)零項目支出鹿有無計入燦開發(fā)產(chǎn)品它的成本。國稅發(fā)〔20狹06〕掘31號開發(fā)企業(yè)搜建造的售房部妨（接待只處）和控樣板房，凡能厚夠單獨斜作為成叮本對象寫進行核診算的，們可按自盜建固定六資產(chǎn)進置行處理蠟。開發(fā)區(qū)內(nèi)累建造的郵電通訊粘、學校、畢醫(yī)療設施由開發(fā)企敵業(yè)投資建康設完工后佩出租的，啞按建造固驢定資產(chǎn)進暈行處理五、房摩地產(chǎn)行鉤業(yè)稅前招扣除的覽檢查75開發(fā)區(qū)內(nèi)衡建造的會蠢所、停車招場庫、物嘗業(yè)管理場俘所屬于營淺利性的，爭或產(chǎn)權歸駝開發(fā)企業(yè)鏟所有的，狗或未明確因產(chǎn)權歸屬嘆的，應當故單獨核算擺其成本。綱開發(fā)企業(yè)必自用應按丈建造固定德資產(chǎn)進行斥處理外。（2）檢查有該無白條入搶賬現(xiàn)象白條支纏付材料亞款，工非程款，壤土地款蔥，甚至刊以白條凳的形式括虛增以盞上款項定，加大置工程成衛(wèi)本，是卷房地產(chǎn)身業(yè)普遍恭存在的尺問題。檢查時吵可以與火合同協(xié)窯議進行臉比對，申檢查構止成房地甚產(chǎn)成本費的的各糖類費用仔的支付禮憑證是辱否合法接、真實坦、有效緣瑞。有無愿收受虛旬開、代碧開、偽噴造的假淹發(fā)票等沙不合法嗚的發(fā)票碗入賬支工付費用寨。五、房地蜂產(chǎn)行業(yè)稅來前扣除的欲檢查76國稅發(fā)〔20表06〕飯31號開發(fā)產(chǎn)翼品建造理過程中跡發(fā)生的裕各項支吳出，當女期實際頑發(fā)生的險，應按踩權責發(fā)責生制的油原則計煙入成本蕩對象；滾當期尚溫未發(fā)生嬸但應由捉當期負趁擔的，柱除稅收葵規(guī)定可瓦以計入巾當期成銅本對象俱的外，雖一律不煙得計入宇當期成皆本對象皆。計入開校發(fā)產(chǎn)品抄成本的袖費用必鋪須是真敞實發(fā)生木的，除彩稅收另滾有規(guī)定皺外，各忍項預提尺（或應群付）費剃用不得索計入開默發(fā)產(chǎn)品屠成本。五、房地撥產(chǎn)行業(yè)稅虜前扣除的賤檢查77比較特蠻殊的問較題－拆趙遷補償約費按照有耽關規(guī)定銳，政府枕征地或萍收回土板地使用憑權，作馬為收回專國有土鴉地費用嬌，應當豆向原土串地使用論機構進舒行補償頌?，F(xiàn)行的滅補償方暈式有兩扣種，一匯是由土覆地部門匆從收取燥的土地艷出讓金讀中支付碧；二是遇由土地勸部門按暈政府規(guī)棗定的補脅償標準到在《收回國相有土地億協(xié)議書》中明確奔土地補科償金額撕，作為飯土地出慘讓金的羽一部分滾，由取業(yè)得土地趨的企業(yè)蓋直接支澡付給原蟲土地使直用機構隸。五、房地秀產(chǎn)行業(yè)稅偷前扣除的魔檢查78對取得賴土地使幸用權的吸企業(yè)按夜照政府腫規(guī)定的懲補償標倉準支付斷給原土搖地使用粘機構的斧補償費深用，可長以作為鞭土地價滔款的一滅部分計旬入開發(fā)再成本或舊在建工寬程成本桃，并按澡房地產(chǎn)篩企業(yè)所棕得稅有疲關規(guī)定孩予以稅箱前扣除來。但由于補軋償收入不棋屬于生產(chǎn)銜經(jīng)營收入殲，不能開敘具發(fā)票，呀原占地機回構收取補寫償款開具沸的收據(jù)可娘以作為稅日前扣除的賠憑證。超昨過政府規(guī)益定支付標港準的補償鑒款不得扣很除，房地延產(chǎn)企業(yè)在戒扣除上述縮慧費用時，津應向主管飄稅務機關攻提供《土地出讓餐合同》、《收回國有浮土地協(xié)議庸書》、《公證書》等有關釣資料。五、房鹽地產(chǎn)行喘業(yè)稅前駁扣除的松檢查79（3）檢查配邪套設施成羅本結轉是謠否正確國稅發(fā)〔200尚6〕31號開發(fā)企業(yè)舍發(fā)生的應續(xù)計入開發(fā)葵產(chǎn)品成本建中的費用椒，包括前予期工程費絕、基礎設姨施建設費參、公共配剩套設施費必、土地征伐用及拆遷基費、建筑氧安裝工程鹿費、開發(fā)填間接費用稱等，應根備據(jù)實際發(fā)俯生額按以扔下規(guī)定進維行分攤：：A、屬于以成本對笛象完工夏前發(fā)生迅的，應尿按計稅申成本結滿算的規(guī)巴定和其首他有關狡規(guī)定直賀接計入茂成本對馬象。五、房施地產(chǎn)行樹業(yè)稅前灑扣除的辯檢查80B、屬于成毀本對象完熟工后發(fā)生倡的，應按凈計稅成本加結算的規(guī)前定和其他揮有關規(guī)定損，首先在拜已完工成不本對象和戲未完工成鬼本對象之梅間進行分萬攤，然后石再將應由辮已完工成飽本對象負怕?lián)牟糠智?，在已銷想開發(fā)產(chǎn)品侮和未銷開崗發(fā)產(chǎn)品之突間進行分監(jiān)攤。五、房地汪產(chǎn)行業(yè)稅違前扣除的慰檢查81國稅發(fā)〔20驢06〕鋼31號開發(fā)產(chǎn)品迅完工前發(fā)沉生的直接年成本、間摟接成本和烤共同成本腸，應按配麥比原則將斥其分配至佩各成本對徹象。其中，直這接成本和谷能夠分清喚成本負擔差對象的間允接成本，絕直接計入閱成本對象與中；共同成本壞以及因多償個項目同藥時開發(fā)或沾先后滾動褲開發(fā)而不列能分清負園擔對象的貧間接成本援，應按各貍個成本對旁象（項目因）占地面嗎積、建筑棄面積或工商程概算等伴方法計算泄分配。房屋開脾發(fā)成本斧的核算方法五、房廚地產(chǎn)行億業(yè)稅前警扣除的鎖檢查82檢查方部法：通授過現(xiàn)場驕檢查看小有無可瘋有償轉巴讓的配寒套設施帖（如商障店、銀薦行、郵獄電所）耍，這些你配套設歌施如何潑結轉成隨本，有估無直接露列入開豈發(fā)成本郵現(xiàn)象。華一般存倚在問題窩為不單貝獨按項攤目核算豆，直接戰(zhàn)將開發(fā)恐成本列歌入房屋淚開發(fā)成社本；或味單獨核剛算成本置，但不繞對土地響費用或礦基礎設三施費進胸行分攤餃。如檢查某悠房地產(chǎn)公攜司的安康硬花園項目哨，企業(yè)賬艦面配套設咽施僅有幼辨兒園和居勤委會、配呈電室等，袍而經(jīng)實地謠檢查發(fā)現(xiàn)轉有1000平方米商含業(yè)門臉已乒對外出租尸（出租收偷入已按規(guī)覽定申報納仇稅），經(jīng)互進一步詢裳問會計承才認了將成陶本已計入咐開發(fā)成本兼，造成多蓄轉成本，洗少納所得黎稅330拼000元的事實曲。五、房蝴地產(chǎn)行衡業(yè)稅前搜扣除的姨檢查83（4）審查糖銷售成僑本的結滑轉是否說正確國稅發(fā)〔200書6〕31號開發(fā)產(chǎn)品路完工后應偉在規(guī)定的梅時限內(nèi)及培時結算其綱計稅成本漲，不得提敞前或滯后犯。如結算救了會計成迷本，則應卸按稅收規(guī)市定將其調旨整為計稅遇成本。五、房枯地產(chǎn)行蓄業(yè)稅前框扣除的奸檢查84常見問題箏：A、竣工待劇售甚至已排售的房地蹄產(chǎn)不及時章進行竣工高決算。一型方面無法磁提供真實冷工程項目奏的成本核杯算資料，險也同時把旱應計入財宵務費用的裂利息費用瞧計入工程俊項目成本逃，降低了猶成本利潤渠率，偷漏啟了土地增農(nóng)值稅。由元此造成稅望務機關無渣法準確地重稽征企業(yè)隸所得稅、去土地增值月等各種稅喪款。B、有無裝將應記厚入開發(fā)信產(chǎn)品的賊開發(fā)成調本直接廣轉入銷桌售成本揀，造成聾提前結肺轉成本擾，少納亡稅款。C、重點掌審查開須發(fā)產(chǎn)品鍋科目的雀貸方是鍵否按銷鐵售房屋腐面積結效轉銷售蘆成本，罪有無早突轉，多訂轉成本鹽現(xiàn)象。五、房縣地產(chǎn)行周業(yè)稅前享扣除的清檢查85（5）稅前獎扣除的并銷售成魚本是否焦進行會灣計和稅念法差異誼的調整國稅發(fā)〔200料6〕31號開發(fā)企業(yè)騙在進行成行本、費用費的核算與豎扣除時，朽必須按規(guī)璃定區(qū)分期飛間費用和腹開發(fā)產(chǎn)品吉成本、開發(fā)產(chǎn)乞品會計境成本與透計稅成祖本、已銷衫開發(fā)產(chǎn)直品計稅斗成本與熟未銷開黃發(fā)產(chǎn)品炕計稅成叉本的界摟限。計入開亡發(fā)產(chǎn)品薯成本的慕費用必述須符合鴨國家稅結收規(guī)定巧。與稅鑄收規(guī)定望不一致慶的，應村以稅收紐奉規(guī)定為閉準進行吵調整。計算公湖示中“旱成本對饑象總成斷本”一棵般指“括開發(fā)成因本”礎科目未寧結轉銷初售成本裹前的期援末余額良按稅收古政策調庸整后的去計稅成看本。五、房背地產(chǎn)行滴業(yè)稅前癥扣除的煮檢查86A、計入開夸發(fā)產(chǎn)品的親借款利息譽費用的調辦整國稅發(fā)〔200圾6〕31號開發(fā)企灣業(yè)為建家造開發(fā)躬產(chǎn)品借買入資金距而發(fā)生率的符合稅收窩規(guī)定的借款費用促，屬于成凡本對象完痛工前發(fā)生麥的，應配鬼比計入成淚本對象；瓶屬于成本拐對象完工魔后發(fā)生的司，可作為禁財務費用緊直接扣除際。案例：五、房地命產(chǎn)行業(yè)稅瞞前扣除的銷檢查87B、預提壁費用的叢納稅調洽整國稅發(fā)〔200望6〕31號計入開發(fā)秩產(chǎn)品成本輝的費用必翠須是真實架發(fā)生的，濕除稅收另基有規(guī)定外精，各項預驚提（或應奪付）費用梁不得計入傷開發(fā)產(chǎn)品撲成本。會計上墓往往會待對公共然配套設筐施費進亞行預提央。案例：五、房歉地產(chǎn)行吐業(yè)稅前狼扣除的藏檢查88注意外資方房企業(yè)規(guī)做定不同國稅發(fā)【20將