房地產(chǎn)企業(yè)如何有效控制規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何有效控制規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本邁克爾·波特的三個(gè)基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略,即成本領(lǐng)先、差異化和集中一點(diǎn)。其中成本領(lǐng)先是最重要、最直接的方法，同時(shí)也是最難的。成本領(lǐng)先不僅僅是有競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)低成本、而且需要考慮時(shí)間成本；相對(duì)的低成本貫穿開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，不是簡(jiǎn)單的預(yù)算。規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制在整個(gè)成本領(lǐng)先中所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。在該環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)過(guò)程中是實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶”，項(xiàng)目的建安、運(yùn)營(yíng)成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計(jì)階段，所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜。基本原則是：周密規(guī)劃設(shè)計(jì)，科學(xué)研究討論，嚴(yán)格預(yù)算審批。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%左右。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無(wú)防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極其重要的。特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70%—95%，實(shí)際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后,存在的技術(shù)問(wèn)題、費(fèi)用問(wèn)題都很難解決，因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)，以避免“先天不足”。以下經(jīng)驗(yàn)可供借鑒：推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專(zhuān)家綜合評(píng)比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。其中甲方選擇適合自己項(xiàng)目定位的設(shè)計(jì)單位十分重要，在設(shè)計(jì)單位的選擇上，最好采用招標(biāo)的形式，要選擇甲方項(xiàng)目適合的主案設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)費(fèi)用要合理，宜從了解的設(shè)計(jì)單位中進(jìn)行選擇。在設(shè)計(jì)合同的簽訂中要做到：設(shè)計(jì)單位要提供甲方認(rèn)可的設(shè)計(jì)進(jìn)度及付款計(jì)劃，并明確延期的賠償責(zé)任。付款與設(shè)計(jì)的進(jìn)度、質(zhì)量等掛鉤，同時(shí)設(shè)計(jì)人員要與政府審批部門(mén)相關(guān)人員有充分的溝通。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，甲方要經(jīng)常與設(shè)計(jì)人員、設(shè)計(jì)文件審批的政府相關(guān)人員進(jìn)行充分的有效技術(shù)交流，避免由于對(duì)審批部門(mén)意見(jiàn)的不了解而使設(shè)計(jì)返工。按合同對(duì)設(shè)計(jì)的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行跟蹤。甲方確立或依據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，需要收集和分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域的各項(xiàng)控制要素，如區(qū)域周邊的市政狀況、市場(chǎng)和產(chǎn)品的定位要求、主力客戶(hù)群和戶(hù)型配比等。為控制設(shè)計(jì)起點(diǎn)的建安造價(jià)，甲方在項(xiàng)目成本估算的基礎(chǔ)上要求設(shè)計(jì)單位控制好單方造價(jià)的上線(xiàn)。避免到全部設(shè)計(jì)成果完成時(shí)才發(fā)現(xiàn)與目標(biāo)成本控制要求相差甚遠(yuǎn)的情況發(fā)生。甲方對(duì)項(xiàng)目的定位要清晰、產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)人群界定要清楚，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的布局及建筑風(fēng)格、對(duì)各種套型的大小及套型比例等要求要明確。設(shè)計(jì)周期要合理，要留有成果評(píng)審與討論修改的時(shí)間，避免因盲目趕進(jìn)度而造成設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相適應(yīng),不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行合理成本、利潤(rùn)下的設(shè)計(jì)價(jià)值前期控制。我們常說(shuō)的“用最少的投資，爭(zhēng)取最大的效益”可以理解為以下方面：1)保持項(xiàng)目功能不變，降低項(xiàng)目投資；2)投資不變，提高項(xiàng)目功能；3)投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；4)降低一些次要功能，使成本大幅度降低；5)運(yùn)用新科技、新材料、新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資。6)規(guī)劃設(shè)計(jì)和策劃定位的互動(dòng)使項(xiàng)目的目標(biāo)更加明確，包括：對(duì)地塊自然條件和社會(huì)條件的分析判斷，對(duì)限制條件的認(rèn)識(shí)和突破創(chuàng)新的評(píng)估，對(duì)區(qū)位市場(chǎng)和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的分析判斷，對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新和規(guī)劃概念引領(lǐng)市場(chǎng)的評(píng)估。2.開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)把握度差，趕工期、輕質(zhì)量、各專(zhuān)業(yè)圖紙矛盾多、細(xì)部設(shè)計(jì)缺失。加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)較大。甲方必須在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）制約。盡可能實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。盡量避免后期設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的成本增加。依據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、主材消耗指標(biāo)，如每平米鋼筋、混凝土用量等），并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。對(duì)哪個(gè)專(zhuān)業(yè)或哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決。克服那種只顧畫(huà)圖、不顧算帳的傾向，變“畫(huà)了算”為“算了畫(huà)”。并利用同類(lèi)建筑工程的技術(shù)指標(biāo)和同地區(qū)其他樓盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，設(shè)計(jì)公司的各專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用成本限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)和成本管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門(mén)積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。克服當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況，由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來(lái)一定的難度，產(chǎn)生了增加工程造價(jià)的不確定因素，需要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)院之間的溝通交流，同時(shí)在簽定設(shè)計(jì)合同時(shí)，針對(duì)圖紙能否達(dá)到我們招標(biāo)及施工圖紙的深度，通過(guò)對(duì)實(shí)施過(guò)程中設(shè)計(jì)變更多少，以及造成成本增減的大小，在合同中增加相應(yīng)的處罰與獎(jiǎng)勵(lì)條款，明確要求設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)概算及電子版設(shè)計(jì)圖紙。3.采用合同措施，有效控制造價(jià)針對(duì)目前多數(shù)設(shè)計(jì)單位經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲的現(xiàn)象，應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。初步設(shè)計(jì)階段，在滿(mǎn)足規(guī)范的要求下，減少非可售部分面積，減少去化較慢的部分面積，如集中地庫(kù)等。施工圖設(shè)計(jì)階段，通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，降低部分對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽(yáng)臺(tái)玻璃欄板、外墻涂料及面磚、空調(diào)裝飾板等，但對(duì)客戶(hù)投訴和關(guān)注點(diǎn)較多的電梯、進(jìn)戶(hù)門(mén)、外墻門(mén)窗、可視對(duì)講等，應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下控制價(jià)格，當(dāng)然要與產(chǎn)品定位和對(duì)業(yè)主的銷(xiāo)售合同承諾相符合。4.成本跟蹤審核評(píng)估—全員全程設(shè)計(jì)階段的成本控制不單單是成本部門(mén)的工作，一定是多部門(mén)溝通協(xié)調(diào)的成果。目前業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)公司該階段的成本控制多數(shù)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，大部分房地產(chǎn)公司的成本部門(mén)解決的只是及格問(wèn)題，而且浪費(fèi)了大量的精力，影響工作效率。如果管理的及格問(wèn)題沒(méi)有解決，成本控制將是空談。哪個(gè)部門(mén)重要，哪個(gè)專(zhuān)業(yè)重要？不能有短板，才能解決總體提高的問(wèn)題。地產(chǎn)公司內(nèi)部專(zhuān)門(mén)的工程、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷(xiāo)等管理部門(mén)，在提高全員成本意識(shí)方面，應(yīng)加強(qiáng)部門(mén)間密切協(xié)作，應(yīng)制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，并對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行多輪次內(nèi)、外部審核；對(duì)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式〔明確結(jié)構(gòu)工程師職責(zé)〕、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。如按“窗地比”推算門(mén)窗面積，按基底面積推算屋面面積等。避免兩種現(xiàn)象：一是不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果，二是成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失。以下建議可供參考：1)通過(guò)招標(biāo)和方案競(jìng)賽，縮短設(shè)計(jì)周期和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案；加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)（a）合同管理（b）項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和政策攻關(guān)（c）做好與設(shè)計(jì)人員特別是設(shè)計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的溝通（d）落實(shí)獎(jiǎng)懲措施（e）開(kāi)展設(shè)計(jì)公司間的交流與競(jìng)爭(zhēng)2)按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算來(lái)控制初步設(shè)計(jì)；3)通過(guò)合同對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位明確規(guī)定責(zé)任；4)加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的制訂和合理應(yīng)用。建立管理程序與制度:（a）完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)爽（錫b洽）堅(jiān)持設(shè)怎計(jì)全過(guò)程伍優(yōu)化形（廚c體）建立專(zhuān)伏家會(huì)議評(píng)前審制度載（悟d嶺）內(nèi)部各年階段圖紙刮審核制度嘉化。扎5)多正確理縫解趕“聞設(shè)計(jì)階段皺的成本控房制幸”告(權(quán)宏觀影響乒因素鐘如市場(chǎng)材考料價(jià)格、巧政府的規(guī)逮范和新政痕策的棉把握，成口本、進(jìn)度搶、品質(zhì)關(guān)出系的把握即要點(diǎn)吩等侍)香項(xiàng)目運(yùn)作無(wú)講求的是瓣成本、質(zhì)飾量與進(jìn)度鏟的平蝕衡俊,鳴而非某一晶個(gè)極端，謠因?yàn)槠渲袇^(qū)任何一項(xiàng)輩都意味著狠代價(jià)，只疏有三者平選衡才能獲售得最小的叼代價(jià)付獻(xiàn)出拖.筍質(zhì)涼量差--漂-會(huì)質(zhì)量不僅昏以銷(xiāo)售業(yè)針績(jī)?yōu)樵u(píng)價(jià)薪標(biāo)準(zhǔn)，更喘多依靠客頌戶(hù)后期使東用情況的湊反饋。設(shè)怖計(jì)品質(zhì)控箏制中的減控少設(shè)計(jì)失禍誤率，提書(shū)高圖紙完助善程度和悠品質(zhì)部品庫(kù)的封樣率兼。時(shí)齡間揪--域-孟時(shí)間是對(duì)沉一般的房枯地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)開(kāi)發(fā)周期懸而言，其根本義并非漿縮短開(kāi)發(fā)證周期，而裙是合理的銅規(guī)劃，方打案和施工巴圖設(shè)計(jì)周困期。成叼本否--民-鞭合理的成價(jià)本控制（偵與售價(jià)對(duì)西應(yīng)，相對(duì)貴的低成本岔），在項(xiàng)抹目開(kāi)發(fā)過(guò)郵程，帝“除目標(biāo)成歸本昆”爬是成本控眼制的前提瓦。合約規(guī)捷劃中實(shí)際襲成本與預(yù)援算成本、無(wú)合同成本泄對(duì)比差異皇及其原因曠，分析期有內(nèi)成本超壯出的控制嬸措施、效院果、存在虧問(wèn)題及改貓進(jìn)意見(jiàn)、幻對(duì)策戒等雞,至一系列動(dòng)黨態(tài)成本的犯跟蹤檢查繳、階段性堵的回顧總險(xiǎn)結(jié)省,榮是挪成本控制梅到位踩的我保障。設(shè)愉計(jì)變更的綿有效控制京，注意以隙下的經(jīng)常屬性發(fā)生的擋成本突破樸：如地下希室磚外墻怒改為鋼筋卻砼墻、基憤礎(chǔ)土方、遠(yuǎn)主體結(jié)構(gòu)默設(shè)計(jì)變更遍、外立面籮裝飾提高哨設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)疑、基礎(chǔ)底做板增加防廣水層，地纖下室砼增散加膨脹劑狐，外墻增窩厚防水砂悼漿，增加芽防水卷材晝，組院增畏加圍墻、剩鐵門(mén)欄桿毅以及建設(shè)撥后期為提吵升項(xiàng)目品縣質(zhì)增加的患項(xiàng)目導(dǎo)致坑成本增加器，如公共半樓梯、電岸梯間的精咳裝修、樓偶體增加木淋制作構(gòu)架希、景觀增藏加軟、硬戚景標(biāo)準(zhǔn)等澡等。根據(jù)輪市場(chǎng)定位抱、客戶(hù)需派求列出交偉樓標(biāo)準(zhǔn)：幟建筑主體掛的配置標(biāo)棒準(zhǔn)如外墻梯裝飾、保演溫、門(mén)窗祥、室內(nèi)設(shè)畏備標(biāo)準(zhǔn)、策電器及空感調(diào)形式、敢單元及分茂戶(hù)入口、艷電梯汗、廟標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位帳配置、地告庫(kù)交通，麥小區(qū)或社污區(qū)配套設(shè)測(cè)施如體育狹健身、文籍化娛樂(lè)空快間、教育什設(shè)施及標(biāo)圈準(zhǔn)，邊界怪管理體系橡及設(shè)施、睛通訊及弱帳電系統(tǒng)約；對(duì)大量晚的建筑主劍體共性部怠分制定標(biāo)孕準(zhǔn)化設(shè)計(jì)賓、整合各壽階段設(shè)計(jì)投積累成果框，實(shí)現(xiàn)集枯約采購(gòu)和艱戰(zhàn)略合作縣服務(wù)商關(guān)館系，醒如電器設(shè)飽備、建筑卷材料、欄異桿、門(mén)窗而標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)梢品邪。對(duì)設(shè)計(jì)否主要過(guò)程譽(yù)實(shí)行多方基案比較和攜精細(xì)化控錘制，減少燭反工和殘焦次品。役6)撤產(chǎn)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)伏成本控制申的管理要仙點(diǎn)稅：封設(shè)計(jì)院的段選擇原則連是最優(yōu)性扮價(jià)比壇、專(zhuān)業(yè)負(fù)午責(zé)人的選極擇原則咸是能力、舅敬業(yè)和團(tuán)彈隊(duì)敲、飽痛成本意識(shí)魄的溝通和弄輸入方式仗、朽匙設(shè)計(jì)周期卡的合理取電值、設(shè)計(jì)證費(fèi)的合理厲取值、設(shè)筐計(jì)合同中牌設(shè)計(jì)院應(yīng)妖承擔(dān)的風(fēng)過(guò)險(xiǎn)、限額藍(lán)設(shè)計(jì)合同絞的內(nèi)容和弄應(yīng)用、地雞產(chǎn)商必須送提前向設(shè)澆計(jì)院輸入香的技術(shù)原開(kāi)則及內(nèi)容豆。拒地產(chǎn)核公司賢必須控制倒的深要牛點(diǎn)眾等詳見(jiàn)附趣表〔規(guī)劃蔽設(shè)間計(jì)溪--羨-撒工程實(shí)施善階段成本竹控制一覽鑰表〕授。積7)檔濕結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)陪成本控制略的技術(shù)關(guān)然鍵點(diǎn)捎：羨梁布置方棵式的常見(jiàn)龜誤區(qū)及優(yōu)膠化方法、渣梁配筋方劇式的常見(jiàn)抄誤區(qū)及優(yōu)啟化方法涌，暖如何優(yōu)化水剪力墻布園置及數(shù)量筍、剪力墻股的長(zhǎng)度取著多少最經(jīng)扇濟(jì)、剪力芝墻厚度取淡值的誤區(qū)親及優(yōu)化方競(jìng)法跟，鎮(zhèn)異形柱結(jié)部構(gòu)中應(yīng)注渴意的事項(xiàng)惰，至樓板的厚收度對(duì)成本婆的影響、廚最優(yōu)化的球樓板厚度永取值是多串少尊，額建筑找坡小的成本誤珍區(qū)及優(yōu)化常方式詞，萍基礎(chǔ)的選奏型穩(wěn)與董成本雁關(guān)系，逗如何判斷請(qǐng)樁及基礎(chǔ)鐮的總量是脆否合適、錦如何優(yōu)化呼樁及基礎(chǔ)委的總量怨，棵對(duì)勘察報(bào)蹤告取值及浸建議的關(guān)室注點(diǎn)、各游種鋼筋材墳料對(duì)成本嘴影響的對(duì)貌比分析送等禮；此處理好質(zhì)厲量與成本擠的關(guān)系，磚質(zhì)量要同襲物業(yè)設(shè)定勵(lì)的檔次、曠市場(chǎng)定位肝聯(lián)系起來(lái)欠，研究目水標(biāo)市場(chǎng)對(duì)資某項(xiàng)材料潔設(shè)備質(zhì)量蝦、檔次的即重視和敏視感程度。噴從設(shè)計(jì)方榆案階段開(kāi)短始進(jìn)行成塔本控制，被深化圖紙附設(shè)計(jì)，除像組織內(nèi)部蓬圖紙審查場(chǎng)外，還應(yīng)埋邀請(qǐng)各專(zhuān)聰業(yè)的專(zhuān)家去進(jìn)行二次走圖審，以言減少將來(lái)貼變更的發(fā)著生，如梁漫柱的位置塊、空調(diào)機(jī)聚位的安排報(bào)、管線(xiàn)走陣向的布置橋。對(duì)單件荒較大的子盼項(xiàng)和技術(shù)婚關(guān)鍵問(wèn)題初整合社會(huì)湯資源，優(yōu)串化設(shè)計(jì)方桿案，如地疼庫(kù)，試樁昌及支護(hù)組辟織專(zhuān)家評(píng)悉審會(huì)，對(duì)敢特色產(chǎn)品奴組織最優(yōu)晚設(shè)計(jì)資源甜進(jìn)行設(shè)計(jì)碎、協(xié)調(diào)并懼同步推進(jìn)開(kāi)設(shè)釣計(jì)岔。牙此外，特慕殊的地貌危特征，如嚼山體等進(jìn)宣行降坡或相設(shè)置擋土君墻，場(chǎng)地坐平整等均應(yīng)有可能使催成本增加貧。膽7)辜設(shè)計(jì)管理佛是成本控歉制的關(guān)鍵羽著力點(diǎn)：嬸前期完整昏的規(guī)劃設(shè)品計(jì)成為成糠本估算及倚投資決策協(xié)的依據(jù)，看如地形的淋處理、產(chǎn)鐮品的分布社、交通的釣規(guī)劃、流畝線(xiàn)的設(shè)計(jì)格、亡停車(chē)的考浮慮、地庫(kù)耍的規(guī)模、景豎向的設(shè)朽置、景觀窗的處理、賽資源的利貞用等撞。成本及語(yǔ)市場(chǎng)的互瓣動(dòng)加多方鞭案比較形咱成完善的戀項(xiàng)目表SWOT恐分析，如生土地價(jià)值釀分析、管舒理界面分取析、開(kāi)放淘空間分析詳、競(jìng)爭(zhēng)樓提盤(pán)分析、鴨主要成本包分析、財(cái)尋務(wù)分析等勁，成本制上定自財(cái)務(wù)便到設(shè)計(jì)的把一張暮EXCE剝L瞎表用于費(fèi)跨用評(píng)估。暖市場(chǎng)、設(shè)閃計(jì)、工程殘工作計(jì)劃較進(jìn)度表用聾于指導(dǎo)工嘆作籠8)舞要求項(xiàng)目菌管理制定玩策劃、設(shè)許計(jì)、工程摟、銷(xiāo)售的零基準(zhǔn)周期挽。成本管快理根據(jù)項(xiàng)頃目的特性恐、定位制大定設(shè)計(jì)成演本目標(biāo)，忙并分解列竹出分項(xiàng)工餅程清單。虧建設(shè)工程樓一般有總追圖及室外饞工程、商濕業(yè)及社區(qū)令配套工程躬、市政配藥套工程如鳳變配電、任建筑主體淚、地下車(chē)皮庫(kù)及人防頁(yè)工程、景張觀及綠化打工程、會(huì)耍所或售樓未處、室內(nèi)果裝飾及樣狀板房等，季注意不要娘漏項(xiàng)，有僻些大盤(pán)還變有市政工連程、教育惠設(shè)施微?；⒁?guī)劃設(shè)系計(jì)態(tài)---掘-除工程實(shí)施扇階段成本孟控制一覽服表：參控制要點(diǎn)林控制什么爛怎么控制應(yīng)誰(shuí)來(lái)控制樣注意事項(xiàng)館規(guī)劃方案賠（幟1雄）可行性暴規(guī)劃設(shè)計(jì)鐮市場(chǎng)信息駝搜集和分式析愿市政狀況祥信息分析概規(guī)劃要點(diǎn)勿確立就可行性研運(yùn)究設(shè)計(jì)任始務(wù)書(shū)率可行性設(shè)界計(jì)變更量設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)蓄，成本、斑營(yíng)銷(xiāo)配合混設(shè)計(jì)單位累和主案設(shè)紛計(jì)師的選揚(yáng)擇，重視替總圖設(shè)計(jì)攪（逆2沫）方案評(píng)歸審洲組成可行市性規(guī)劃評(píng)誤審委員會(huì)器，對(duì)方案求進(jìn)行評(píng)審海、確定。寨未通過(guò)的盆方案進(jìn)入井可行性設(shè)外計(jì)變更環(huán)練節(jié)，再重胡新評(píng)審。湯設(shè)計(jì)牽頭絞、工程、族成本、營(yíng)外銷(xiāo)策劃等現(xiàn)配合，管臨理層決策談市場(chǎng)、產(chǎn)載品定位，蚊成本的提薦前預(yù)控，菜產(chǎn)品建議鐘書(shū)旅（賄3艇）設(shè)計(jì)成炭果殿對(duì)可行性甜規(guī)劃設(shè)計(jì)悉根據(jù)實(shí)際傾情況進(jìn)行申細(xì)節(jié)調(diào)整掏設(shè)備選型義方案提前孝確定蹄設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)羽，工程、貨成本、營(yíng)攏銷(xiāo)策劃等龍部門(mén)配合找控制（利毯潤(rùn)初&攜成本）腎綜合經(jīng)濟(jì)淋技術(shù)指標(biāo)猜及產(chǎn)品分敬析榨根據(jù)提交腹的設(shè)計(jì)成閉果進(jìn)行投薯資估算諸成本負(fù)責(zé)烏，設(shè)計(jì)、勢(shì)工程等部游門(mén)配合到合同鎖定剩規(guī)劃設(shè)計(jì)鮮時(shí)間，協(xié)冷調(diào)成本與幻品質(zhì)、進(jìn)妙度關(guān)系賞2識(shí)、報(bào)批設(shè)螞計(jì)治（張1吹）設(shè)計(jì)方日案剝根據(jù)項(xiàng)目第前期運(yùn)營(yíng)燦的情況和程市場(chǎng)分析圍制訂設(shè)計(jì)請(qǐng)任務(wù)書(shū)叛設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)脂，營(yíng)銷(xiāo)策規(guī)劃、成本裝等部門(mén)協(xié)睬作練方案設(shè)計(jì)遇招投標(biāo)晶設(shè)計(jì)牽頭濕、工程、幫成本等部永門(mén)配合箭《設(shè)計(jì)概韻（預(yù)）算古》堤方案設(shè)計(jì)王評(píng)審駕專(zhuān)家評(píng)審自，相關(guān)部狂門(mén)參與，樂(lè)管理層決告策膽拓寬設(shè)計(jì)介院工作面循，將材料結(jié)、構(gòu)件設(shè)挖計(jì)納入設(shè)員計(jì)范疇內(nèi)熄（勁2蛛）報(bào)批逢注意市政葉設(shè)計(jì)駐注意相關(guān)繁法規(guī)，完惰善自身報(bào)齊批規(guī)范性海，材料完刑整爬前期負(fù)責(zé)百，設(shè)計(jì)等謀配合磚《建造成斤本概〔預(yù)連算〕》昆3德、擴(kuò)初設(shè)躁計(jì)移影響工程臂造價(jià)的程新度狗約喪65%躬（旱1險(xiǎn)）擴(kuò)初設(shè)亡計(jì)要求銳對(duì)報(bào)批設(shè)彈計(jì)進(jìn)一步彼調(diào)整品設(shè)計(jì)要求沉內(nèi)部審核儉設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)喉，相關(guān)部臟門(mén)配合橫擴(kuò)初、施偽工圖設(shè)計(jì)宿周期朝（問(wèn)2椒）成本概盯算著根據(jù)擴(kuò)初搞設(shè)計(jì)招投絕標(biāo)方案和戴設(shè)備選型馳、實(shí)體研宅究、環(huán)境棉方案等因夾素對(duì)總成棗本作出概循算趣成本負(fù)責(zé)治，工程、沿設(shè)計(jì)等協(xié)殺助倘擴(kuò)初設(shè)計(jì)購(gòu)任務(wù)書(shū)杠制訂開(kāi)發(fā)柏計(jì)劃指導(dǎo)怒書(shū)中的資澤金概要計(jì)蠶劃條成本與財(cái)艙務(wù)負(fù)責(zé)情《擴(kuò)初設(shè)謠計(jì)概算》渣（累3冠）擴(kuò)初設(shè)型計(jì)圖架根據(jù)擴(kuò)初邊設(shè)計(jì)要求義招標(biāo)遠(yuǎn)專(zhuān)家評(píng)審邊內(nèi)部評(píng)審店借助內(nèi)、誠(chéng)外部專(zhuān)家鳳意見(jiàn)，管趨理層決策暗，設(shè)計(jì)成版本等部門(mén)眾把關(guān)賓進(jìn)一步優(yōu)慘化限額設(shè)內(nèi)計(jì)，確保證鋼去筋異*kg/退m盒2芬、善砼貪*m3/扁m股2娃、砌周體抖*m3/扣m輩2橡等含量合那理迎設(shè)計(jì)調(diào)整秤設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)逝，成本審裕查，工程豬配合聯(lián)Ⅲ君級(jí)鋼的應(yīng)奸用跌4淹、樁基設(shè)覆計(jì)見(jiàn)（玉1夾）地質(zhì)勘呼察咱搜集權(quán)威陵地質(zhì)資料類(lèi)招選專(zhuān)業(yè)盤(pán)公司勘察者成本負(fù)責(zé)燥，設(shè)計(jì)等倉(cāng)部門(mén)協(xié)助胸勘察設(shè)計(jì)溝任務(wù)書(shū)泰（峽2撥）設(shè)計(jì)方燦案評(píng)審尿樁基設(shè)館計(jì)獲2附種以上形醒式記由專(zhuān)家進(jìn)耐行樁基形寺式和樁基謎結(jié)構(gòu)評(píng)審惹結(jié)構(gòu)型式儀的確定無(wú)，胖樁基型式攻的確定點(diǎn)（格3喝）樁基施夜工圖仗設(shè)計(jì)調(diào)整狠施工圖設(shè)宴計(jì)任務(wù)書(shū)核施工圖設(shè)聞?dòng)?jì)幅影響工程麻造價(jià)程度梨為判25~3憂(yōu)5拒%政，結(jié)構(gòu)成震本占到建懇安成本匙的脈40%鹽~60%仿施工圖設(shè)探計(jì)要求批根據(jù)銷(xiāo)售踏包裝設(shè)計(jì)盾、樁基設(shè)址計(jì)、功能役設(shè)計(jì)及配耕套設(shè)施等捏因素，在嫩擴(kuò)初圖基爸礎(chǔ)上確立辦施工圖設(shè)扒計(jì)要求泡建安施工跡圖中結(jié)構(gòu)病造價(jià)、建略筑造價(jià)和嘴環(huán)境設(shè)施易費(fèi)等約占紗總造把價(jià)算70煎%元的部分屬全于設(shè)計(jì)方兄可控部分柴，應(yīng)嚴(yán)格抖審核。其勺中結(jié)構(gòu)含悠鋼量限額帶，細(xì)部大六樣做法的臘規(guī)范否，箏合理歸并反結(jié)構(gòu)構(gòu)件骨有利于成穩(wěn)本節(jié)約囑設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)寨、成本、償工程等部啄門(mén)協(xié)助暢結(jié)構(gòu)計(jì)算抽數(shù)據(jù)審核從（啞1合）輸入信暴息的審核犬（查2淡）輸出信上息的審核堵《施工圖腥預(yù)算》虎報(bào)建詞政府部門(mén)厚報(bào)批費(fèi)，屬按政府有年關(guān)政策交潮納。被前期負(fù)責(zé)誦，設(shè)計(jì)等期部門(mén)協(xié)助抓施工圖出殲齊后如何曬控制迅成本，糟目標(biāo)成本或確立登報(bào)施圖奶銷(xiāo)售合同漢中的戶(hù)型洪圖與施工沾圖、竣工送圖盲政府的強(qiáng)選制性規(guī)定浩審圖貢施工配合去互審互簽劃，明確修爹改意見(jiàn)，編設(shè)計(jì)洽商蓋工程負(fù)責(zé)臭，設(shè)計(jì)、絹成本等部襯門(mén)協(xié)助，齊知會(huì)營(yíng)銷(xiāo)茶及銷(xiāo)售代象理公司陵動(dòng)態(tài)成本峽明細(xì)表狗面積測(cè)算熊及房產(chǎn)部注門(mén)報(bào)批手撒續(xù)吃設(shè)計(jì)圖紙程測(cè)算與實(shí)垂際施工時(shí)辨檢驗(yàn)相結(jié)宏合剖前期負(fù)責(zé)討，設(shè)計(jì)、鵝營(yíng)銷(xiāo)等部搶門(mén)協(xié)助蓬可售商品匪房（住宅惠、商鋪）餃面積核定扒、公攤等脆6俗、銷(xiāo)售包趕裝設(shè)計(jì)剝結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)秧費(fèi)用控制滴包裝、推雖廣設(shè)計(jì)招席投標(biāo)散營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)剩，成本等傻協(xié)助借產(chǎn)品、部顆品確定摸7幟、裝修方虹案設(shè)計(jì)考方案設(shè)計(jì)咸要求沿根據(jù)擴(kuò)初雀設(shè)計(jì)圖、沫經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)汪書(shū)和實(shí)體視研究的結(jié)婦果確定方售案設(shè)計(jì)要傷求念設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)另，營(yíng)銷(xiāo)、箱成本等協(xié)其助狼裝修交付朗標(biāo)準(zhǔn)企材料設(shè)備繩選型成本記方案反市場(chǎng)信息擦調(diào)研截根據(jù)設(shè)計(jì)勁要求確定望裝修材料英和設(shè)備盈成本負(fù)責(zé)仔，設(shè)計(jì)等腎協(xié)助劫招投標(biāo)采中購(gòu)裂制訂裝修清設(shè)計(jì)目標(biāo)英成本計(jì)劃晌明細(xì)表艦裝飾綜合飾價(jià)格拆分賊分析你研究目標(biāo)嘉市場(chǎng)對(duì)某塊項(xiàng)材料設(shè)址備質(zhì)量、則檔次的重害視和敏感隙程度。努招投標(biāo)填制訂設(shè)計(jì)度任務(wù)書(shū)稅設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)早，成本、團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)等協(xié)盾助擺評(píng)審?fù)芾韺記Q純策銳招標(biāo)過(guò)程搏中最高限采價(jià)合理浮樸度幅度控銳制夠8幸、功能設(shè)隙計(jì)巾各類(lèi)綜合龜、各專(zhuān)業(yè)董管線(xiàn)（網(wǎng)識(shí)）的施工拋中技術(shù)配躁合，景觀鍋、智能化趴產(chǎn)品附加季值大建（御1插）小區(qū)建女筑物功能蘭的經(jīng)濟(jì)評(píng)你估趴市場(chǎng)調(diào)研儉營(yíng)銷(xiāo)、策京劃代理公干司負(fù)責(zé)遙有針對(duì)性泥擴(kuò)充建筑逗物功能嶺設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)專(zhuān)，營(yíng)銷(xiāo)、淡工程、成怕本等協(xié)助揪（勺2貴）市政配糕套方案稅市政狀況氣調(diào)研罰爭(zhēng)取政府猾有利條件南前期負(fù)責(zé)經(jīng)，設(shè)計(jì)、塌成本協(xié)助列政府相關(guān)暗部門(mén)溝通悉協(xié)調(diào)，控盈制壟斷行君業(yè)的工程綱造價(jià)。鐵（完3寇）景觀方既案設(shè)計(jì)旋根據(jù)投資頃估算和報(bào)憐批標(biāo)準(zhǔn)確摸立景觀設(shè)辟計(jì)方案目距標(biāo)成本總穗額允設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)書(shū)，營(yíng)銷(xiāo)、雖成本等協(xié)揀助搬景觀方案融成本優(yōu)化青招投標(biāo)傭評(píng)審，管遲理層決策扭硬、軟景豆成本控制摩（燦4諷）智能化快設(shè)計(jì)印市場(chǎng)現(xiàn)狀菌分析，智開(kāi)能化必要瞧性分析槐智能化內(nèi)翠容控制攀設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)概，工程、寄成本、營(yíng)染銷(xiāo)協(xié)助弦電子產(chǎn)品盯更新?lián)Q代擋快板,變價(jià)格幅度使大侄,全合同條款四應(yīng)采用可面調(diào)價(jià)款的徐方酷式汁,揭約定主要翻材料價(jià)格謎的調(diào)整幅麻度差值研招投標(biāo)，拌尋找外部溜合作，爭(zhēng)秧取雙贏抵評(píng)審，管犯理層決策價(jià)（愁5售）銷(xiāo)售承井諾連保持各部撲門(mén)與營(yíng)銷(xiāo)收的信息暢脖通，保障森銷(xiāo)售承諾歇與實(shí)際功爐能的一致?lián)詽崰I(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)頂，物業(yè)公務(wù)司協(xié)助然9眠、設(shè)計(jì)變攏更〔開(kāi)工休前〕稱(chēng)（逐1幼）設(shè)計(jì)調(diào)它整費(fèi)用持由設(shè)計(jì)變輛更發(fā)生的消費(fèi)用須按具流程和制愛(ài)度辦理織設(shè)計(jì)確認(rèn)衰內(nèi)澆容恢,魂成本部核嗽量?jī)r(jià)氏減少薪設(shè)計(jì)失誤辦（妖2屠）設(shè)計(jì)變孝更洽商料嚴(yán)格按照貪設(shè)計(jì)變更擾流程進(jìn)行句工程負(fù)責(zé)坡，設(shè)計(jì)等名協(xié)助醬減少變更磁設(shè)計(jì)礦簽證準(zhǔn)1腳0桐、材料設(shè)藥備姓（約1覆）選型襪（鋤2私）方案確寫(xiě)定時(shí)間非在擴(kuò)初圖祥交圖前確罷定材料設(shè)洽備，使設(shè)悅計(jì)在圖紙跨階段就考蒙慮了材料奏設(shè)備的安常裝良工程負(fù)責(zé)驕，設(shè)計(jì)、演成本等協(xié)嘩助尾控制材料項(xiàng)的品牌與趟價(jià)格，加痕強(qiáng)報(bào)驗(yàn)、醬送檢及標(biāo)搭設(shè)管理棒（綱3估）采購(gòu)祖招投標(biāo)坐評(píng)審，管殃理層決策蔬工程設(shè)備稼/嫩材料的提竊前預(yù)控、芹設(shè)計(jì)適時(shí)旁提供技術(shù)糧參數(shù)和圖稀紙插1閥1散、設(shè)計(jì)變昌更〔施工離中〕通（選1輝）變更評(píng)餅估削處督終元將波振疲隙鐵京愈裳昆墾踏被嘩海犧衡惱鎖垮稿勝成本負(fù)責(zé)鍬計(jì)算變更色費(fèi)用（含撫可能引起矛的索賠）注。擾工程執(zhí)行戀修改的工塔期評(píng)估。往成本負(fù)責(zé)呆計(jì)算變更橫后的成本而現(xiàn)狀。貫設(shè)計(jì)變更判及現(xiàn)場(chǎng)簽鄭證管理，與飯勸逮語(yǔ)藝祥（仰2機(jī)）變更的舅審核簽認(rèn)咸敬治恒睡綿束剃年妨設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)伯，工程、澡成本配合戰(zhàn)幟括謎累偏植挪清定稱(chēng)融發(fā)生變更身項(xiàng)目的設(shè)混計(jì)、工程掀負(fù)責(zé)人盲變更豆果私廣叮勞蹄稈遠(yuǎn)低設(shè)計(jì)、工甚程負(fù)責(zé)倘工作界面賀/洞流程謎/竿制度絞/耗人員素質(zhì)曉/焰合理的變治更周期掏（西3欲）變更的絞審批皮恰審批后方防可進(jìn)行變遺更。眉工程執(zhí)行飛成本分析骨1瀉2買(mǎi)、施工現(xiàn)珠場(chǎng)簽證〔鈴發(fā)生前〕賤（災(zāi)1齊）簽證的慣必要性牙現(xiàn)場(chǎng)簽證秋的確認(rèn)應(yīng)作嚴(yán)格按照擁合同中所神約定的條瓜款執(zhí)行。欠工程負(fù)責(zé)雷、成本監(jiān)灑控鋤按照流程翅辦理工程定簽證，保餡證質(zhì)量減糟少返修率興，降低成搏本。批（府2處）簽證的串時(shí)限海現(xiàn)場(chǎng)簽證組確需發(fā)生隔，應(yīng)堅(jiān)持考當(dāng)時(shí)發(fā)生傲當(dāng)時(shí)簽證引的原則。稍1舊2安、施工現(xiàn)翁場(chǎng)簽證〔隙發(fā)生中〕厘（分1研）簽證的表工程量癥認(rèn)真核對(duì)耍簽證的工連程量準(zhǔn)確右?？藓炞C的內(nèi)秩容、原因嗎、工程量跟應(yīng)清楚準(zhǔn)歷確、無(wú)涂羅改、編號(hào)伯準(zhǔn)、全，卸并有監(jiān)理若工程師的坐簽字確認(rèn)涂。勵(lì)成本負(fù)責(zé)承變更原因狀并提供數(shù)姐據(jù)支撐、旦現(xiàn)場(chǎng)照片森等，海成本月報(bào)并（富2善）簽證的昨?qū)徟?yàn)施工洽商灘通知單睛發(fā)生變更幣項(xiàng)目的工薄程負(fù)責(zé)人單咳蒙招臉撒獸咸在確認(rèn)簽椅證前，應(yīng)蠶按相應(yīng)審?fù)づ绦驁?bào)醉審，通過(guò)掀后方可正首式簽證。票管理層、欺監(jiān)理公司索隱性成本尸控制對(duì)策爸（洗3乓）簽證的寒反饋亭酒敗覽喊準(zhǔn)琴烤汗倘皇工程、設(shè)牲計(jì)等各專(zhuān)搶業(yè)工程師諷胡水句異設(shè)盛1存3什、審圖降（覆1耕）擴(kuò)初圖橫會(huì)審儀（像2賤）施工圖末會(huì)審未（吐3構(gòu)）分項(xiàng)、籌分部圖會(huì)厭審案（團(tuán)4喉）各專(zhuān)業(yè)零技術(shù)圖紙趁會(huì)審毯圖紙多層軋次會(huì)審會(huì)晉簽及審批猶制度。溜各專(zhuān)業(yè)互蹦審互簽制競(jìng)度。膚力爭(zhēng)在開(kāi)費(fèi)工前把圖酷紙中的問(wèn)侵題修改完桂。釀設(shè)計(jì)、工串程、成本種、監(jiān)理公德司等戴飄窗、陽(yáng)毫臺(tái)門(mén)、門(mén)扶窗開(kāi)起方援向、樓梯央位置、凈更高等細(xì)節(jié)茄1貧4繪、總分包趴配合費(fèi)姓（樸1國(guó)）分包方朱式炸（驅(qū)2楊）分包內(nèi)芹容此（艦3除）分包的趨責(zé)任界定美通過(guò)投標(biāo)霸確定配合弊費(fèi)。數(shù)應(yīng)避免在謙施工過(guò)程需中修改分淡包方式、舉分包內(nèi)容慰、范圍而避增加工程嘩成本。棉工程、成澆本及管理曲層決策納優(yōu)化施工承方案以降餃低成本，寧杜絕成本沒(méi)隱患及難疑點(diǎn)的遺精留匹,布1故5襖、材料供慨應(yīng)業(yè)（規(guī)1蘿）選型證（梳2欲）材料供奏應(yīng)方式掠（擱3仿）材料計(jì)叢劃豐（逃4干）預(yù)留時(shí)吧間數(shù)施工所用激的各項(xiàng)材欄料的選型紗應(yīng)在材料治招標(biāo)前確病定。纖設(shè)計(jì)、工趙程、黨成本、設(shè)供計(jì)公司司甲供材、按甲控乙供螞材料式引罰入諒“扭戰(zhàn)略供應(yīng)庫(kù)商概碧念太”磨，逐步建件立集團(tuán)或敵總部采購(gòu)符模式。吹先確定材私料供應(yīng)方健式，通過(guò)掛招標(biāo)確定攝相關(guān)費(fèi)用婦。球工程組織科成本、監(jiān)緊理公司參沃加剃限時(shí)編制煎材料計(jì)劃惑。是材料計(jì)劃叫簽認(rèn)。奶工程負(fù)責(zé)吵、成本配慶合并要考慮可吵能出現(xiàn)的圍問(wèn)題，留滋出相應(yīng)的眼時(shí)間。質(zhì)工程協(xié)調(diào)遇1芹6儀、設(shè)塊計(jì)啦,租工程款的眉支付伸（安5僚）付款進(jìn)潛度播（御6柏）工程進(jìn)臣度農(nóng)按合同約磁定執(zhí)行付扣款。筍按進(jìn)度付緞款。痰多層次多胳角度審核移設(shè)計(jì)、工膀程進(jìn)度。燒設(shè)計(jì)、工僻程與監(jiān)理民公司審核車(chē)完成的進(jìn)湊度、形象嬌、部位調(diào)成本審核櫻設(shè)計(jì)、工鄙程價(jià)值量集建立合同桶付款管理佳臺(tái)賬，嚴(yán)異格把控合南同付款條冠款及支付畜時(shí)間，杜本絕超付款允現(xiàn)象。棗（猴1畫(huà)）付款的懂審批株根據(jù)情況向由不同級(jí)姐別人員最偶終審批。榜管理層紙綜上，成憤本控制是鬧項(xiàng)目管理指核心工作往之一，設(shè)救計(jì)階段具琴備項(xiàng)目成族本的最大潮可控性，戀具備項(xiàng)目園成本的最壘大決定權(quán)丸，設(shè)計(jì)階做段將決定像后續(xù)階段允的成本控寶制。合約付規(guī)劃及設(shè)壩計(jì)階段成件本控制是箭成本事前炮控制的有竟效方法，靠成本事前訂控制將推怖進(jìn)合約規(guī)休劃及設(shè)計(jì)智階段成本愁控制工作化。座規(guī)劃設(shè)計(jì)胃階段是目以標(biāo)成本和水責(zé)任成本是的形成階寇段，此階蹈段要做好杏成本控制肢，在測(cè)算勁目標(biāo)成本監(jiān)時(shí)，一定柜要根據(jù)項(xiàng)牛目定位、頁(yè)市場(chǎng)行情逆、預(yù)期售吉價(jià)、合理察利潤(rùn)，倒跡逼目標(biāo)成財(cái)本。再保板持總目標(biāo)臂或主要指燒標(biāo)不變的搶情況下，源按照合約綁規(guī)劃要求犧的四級(jí)日成本科目樹(shù)，逐項(xiàng)細(xì)父分。項(xiàng)目吊策劃定位厲之初就應(yīng)袋謀劃宏觀牙成本目標(biāo)逼；項(xiàng)目前難期：預(yù)估渴與測(cè)算；惹概念方案敗：目標(biāo)成融本提案；途規(guī)劃設(shè)計(jì)患：目標(biāo)成潔本設(shè)定；些單體設(shè)計(jì)賓：目標(biāo)成水本細(xì)分；靜初步設(shè)計(jì)姿：技術(shù)措路施與成本字優(yōu)化；施趨工圖設(shè)計(jì)刑：實(shí)現(xiàn)目慈標(biāo)成本及渡后期動(dòng)態(tài)蜂比較、分企析、評(píng)估奉。萌規(guī)劃設(shè)計(jì)虛階段明確詞市場(chǎng)定位蠻優(yōu)化成本搜目標(biāo)；建驕筑設(shè)計(jì)階秀段進(jìn)一步墻明確并分壇解成本目隊(duì)標(biāo)；設(shè)計(jì)嚼階段集中肉體現(xiàn)了營(yíng)留銷(xiāo)及工程甩的所有問(wèn)傘題；設(shè)計(jì)爐階段完成積了成本控衛(wèi)制的爬80秩％的工作萍；應(yīng)采用推項(xiàng)目管理榆制將營(yíng)銷(xiāo)咸、成本整藏合進(jìn)來(lái)。亞隨著設(shè)計(jì)牢的逐步深跌入和細(xì)化凈，各階段懂的成本測(cè)菠算也逐步奪細(xì)化和準(zhǔn)卸確，最終鈴形成項(xiàng)目丸目標(biāo)成本斷，經(jīng)管理慨層決策批聞準(zhǔn)后形成軌該項(xiàng)目的冶最終責(zé)任眨成本。在稅項(xiàng)目做出緒投資決策款后，控制寺工程造價(jià)梅的關(guān)鍵應(yīng)慚在于設(shè)計(jì)室。設(shè)計(jì)是努在技術(shù)和浪經(jīng)濟(jì)上對(duì)屆擬建工程南的實(shí)施進(jìn)例行全面的侄安排，也舉是對(duì)樓盤(pán)雀建設(shè)進(jìn)行括規(guī)劃的過(guò)達(dá)程。技術(shù)非先進(jìn)、經(jīng)墻濟(jì)合理的裕設(shè)計(jì)能使豬項(xiàng)目建設(shè)銜縮短工期薄、節(jié)省投魯資、提高母效益絮。斧騎房地產(chǎn)規(guī)醫(yī)劃設(shè)計(jì)階稠段的成本裹如何控制芝房地產(chǎn)規(guī)處劃設(shè)計(jì)環(huán)說(shuō)節(jié)的成本影控制是實(shí)握現(xiàn)協(xié)“想事前控榨制煙”燙的關(guān)鍵，郊在該環(huán)節(jié)輩進(jìn)行成本百控制可以伍最大限度構(gòu)的減少事?lián)鹾笞儎?dòng)帶及來(lái)的成本強(qiáng)增加，具容有團(tuán)“優(yōu)一錘定亂音師”猜的地位和續(xù)作用。盡鐮管設(shè)計(jì)費(fèi)份在建設(shè)工仿程全過(guò)程伏費(fèi)用中比昆例不大，館一般只占憲建安成本鋼的隆1.5%餓-3夾%板，但對(duì)工贈(zèng)程造價(jià)的榴影響可起達(dá)貫75璃%考以上，所灘以該環(huán)節(jié)墓控制要點(diǎn)式和控制內(nèi)業(yè)容相當(dāng)復(fù)溜雜?；緪傇瓌t是：唱周密規(guī)劃健設(shè)計(jì)，科聽(tīng)學(xué)研究討膽論，嚴(yán)格兵預(yù)算審批榮。感合理科學(xué)累的設(shè)計(jì)，導(dǎo)可降低房納地產(chǎn)工程繞造拾價(jià)循10布%術(shù)左右。但酒在房地產(chǎn)譯工程設(shè)計(jì)海中不少設(shè)鞭計(jì)人員重匙技術(shù)、輕殼經(jīng)濟(jì)，任都意提高安行全系數(shù)或椒設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)煎，而對(duì)經(jīng)坐濟(jì)上的合紹理性考慮勿得較少，衫從根本上窗影響了房騰地產(chǎn)項(xiàng)目混成本的有披效控制。桶設(shè)計(jì)階段的對(duì)項(xiàng)目投砌資的影響亞是極其重僅要，特別充是擴(kuò)初設(shè)鏈計(jì)階段對(duì)孝項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)巨的影響尾達(dá)盯70野%龍—吐95梳%艦，實(shí)際上昨，當(dāng)擴(kuò)初蜓設(shè)計(jì)批復(fù)廉之德后本,縫存在的技沒(méi)術(shù)問(wèn)題、惕費(fèi)用問(wèn)題碑都很難解緒決，因此過(guò)必須重視明擴(kuò)初設(shè)計(jì)央，以避蓋免段“費(fèi)先天不役足跡”膛。以下經(jīng)揭驗(yàn)可供借梅鑒：沃一、推行率設(shè)計(jì)招標(biāo)做，擇優(yōu)選撤擇設(shè)計(jì)單孩位裁積極推行稻建筑方案夕與經(jīng)濟(jì)方宰案相結(jié)合嗓的設(shè)計(jì)招介標(biāo)方法，劉盡量將工坦程主體及錘配套的總并體規(guī)劃、累建筑設(shè)計(jì)粉、景觀設(shè)真計(jì)等放在燈一起進(jìn)行鋸招標(biāo)，采跨用多家競(jìng)際投，組織飾有關(guān)專(zhuān)家星綜合評(píng)比混定標(biāo)，這首樣既可優(yōu)策選出高水彎平、善溝銹通的設(shè)計(jì)彩單位，又滅可促進(jìn)設(shè)嗽計(jì)單位在慶項(xiàng)目整體路的空間布你局、建筑撿造型、使尺用功能和囑景觀環(huán)境土設(shè)計(jì)上開(kāi)均拓創(chuàng)新，添在降低工技程造價(jià)上摧下功夫。該在招標(biāo)過(guò)少程中，對(duì)幕設(shè)計(jì)單位杯的選擇最鈴好是選擇廉適合自己伴項(xiàng)目定位顛的設(shè)計(jì)單該位及主案望設(shè)計(jì)師。非設(shè)計(jì)院的溜選擇原則臨是最優(yōu)性楊價(jià)比，專(zhuān)癥業(yè)負(fù)責(zé)人余的選擇原騾則是能力程、復(fù)敬業(yè)、團(tuán)轎隊(duì)意識(shí)和喪成本意識(shí)濤。所二、開(kāi)展狗限額設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)，有效控紡制造價(jià)坐由于當(dāng)前肢設(shè)計(jì)單位練普遍經(jīng)濟(jì)汁觀念和市噸場(chǎng)觀念淡不薄克，望“饑重技術(shù)、難輕經(jīng)斗濟(jì)鞠”葵，巡滿(mǎn)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)劣把握度差濕，常導(dǎo)致銹趕工期、冰輕質(zhì)量、頃各專(zhuān)業(yè)圖誤紙矛盾多債、細(xì)部設(shè)敲計(jì)缺失等選問(wèn)題出現(xiàn)慈。加上設(shè)錯(cuò)計(jì)費(fèi)的取法費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一跪般按建筑片面積或投姻資額計(jì)算噴，不利于玉設(shè)計(jì)單位導(dǎo)加強(qiáng)成本跟控制意識(shí)蠢，浪費(fèi)較怠大。扁因此，甲野方必須在腹設(shè)計(jì)任務(wù)乓書(shū)或投資吧估算上規(guī)蒜定設(shè)計(jì)限猶額（造價(jià)漂、主材消繁耗指標(biāo)，廢如每平米疲鋼筋、混味凝土用量掙等），并毛和設(shè)計(jì)費(fèi)虛掛鉤，同喜時(shí)盡可能納實(shí)行設(shè)計(jì)逼監(jiān)理制度軟，建立獎(jiǎng)襖懲考核激予勵(lì)機(jī)制，晴加強(qiáng)設(shè)計(jì)戀階段的成往本控制。粉克服那種忌只顧畫(huà)圖胡、不顧算動(dòng)帳的傾向川，撫變句“敞畫(huà)了悔算醫(yī)”柔為覺(jué)“夸算了右畫(huà)鈔”吳。并利用炕同類(lèi)建筑臺(tái)工程的技耀術(shù)指標(biāo)和采同地區(qū)其蠶他樓盤(pán)的竊經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)救，進(jìn)行科最學(xué)分析、它比較，優(yōu)河化設(shè)計(jì)，毛降低工程績(jī)?cè)靸r(jià)。膛設(shè)計(jì)限額拖要求設(shè)計(jì)刷人員應(yīng)熟卷悉建筑工木程預(yù)算定碰額及費(fèi)用送定額，熟京悉建筑材陡料預(yù)算價(jià)僻格，然后怪按項(xiàng)目投錦資估算控惠制初步設(shè)燒計(jì)及概算草，再用初柏步設(shè)計(jì)概丹算控制施副工圖設(shè)計(jì)籠及概算。使因此，設(shè)罵計(jì)公司的老各專(zhuān)業(yè)技歇術(shù)人員在焦保證功能碰及技術(shù)指串標(biāo)的前提鼻下，必須鐘制定雙贏卸策略，合勻理分解和柴使用成本隙限額，融術(shù)施工圖設(shè)抖計(jì)和施工票圖預(yù)算為先一體，把阿技術(shù)和經(jīng)輩濟(jì)有機(jī)結(jié)疫合起來(lái)。愉設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)販一定要與綢項(xiàng)目的市盛場(chǎng)定位相痰適勤應(yīng)訂,觀不要一味惜追求高、忙新、美，塑不要多余店的功能和臥多余的承霜重力，積廢極推行合痛理成本、朗利潤(rùn)下的映設(shè)計(jì)價(jià)值臉前期控制訪(fǎng)。欠同時(shí)，房晚地產(chǎn)開(kāi)發(fā)震企業(yè)的工恐程造價(jià)和父成本管理跨人員應(yīng)與乒設(shè)計(jì)部門(mén)娃積極配合京，及時(shí)提耍供可靠的志工程基礎(chǔ)允資料。比稿如甲方收用集和分析儉開(kāi)發(fā)項(xiàng)目逢所在區(qū)域織的各項(xiàng)控興制要素，幫如區(qū)域周勿邊的市政雀狀況、市強(qiáng)場(chǎng)和產(chǎn)品粗的定位要番求、主力執(zhí)客戶(hù)群和鐮?wèi)粜团浔葪壍?。并?duì)壺項(xiàng)目的定習(xí)位、產(chǎn)品仁的購(gòu)買(mǎi)人忙群、對(duì)規(guī)震劃設(shè)計(jì)中循的布局及雪建筑風(fēng)格泊以及對(duì)各廁種套型的渠大小及套軌型比例等坡要求要明圓確。賭在設(shè)計(jì)限鄉(xiāng)額下，可表以采取一姐些成本策懶略：比如送在初步設(shè)據(jù)計(jì)階段，丑在滿(mǎn)足規(guī)秋范的要求啊下，減少坑非可售部橡分面積等晶。施工圖少設(shè)計(jì)階段雷，通過(guò)設(shè)襖計(jì)優(yōu)化，播降低部分泄對(duì)產(chǎn)品品詳質(zhì)影響不耍大的材料瓶檔次，如銜砂加氣砌獵塊、陽(yáng)臺(tái)績(jī)玻璃欄板著、外墻涂奉料及面磚謠、空調(diào)裝出飾板等，野但對(duì)客戶(hù)軌投訴和關(guān)企注點(diǎn)較多榴的電梯、傾進(jìn)戶(hù)門(mén)、挨外墻門(mén)窗賓、可視對(duì)買(mǎi)講等，應(yīng)漸在保證質(zhì)測(cè)量的前提奶下控制價(jià)餐格，當(dāng)然慧要與產(chǎn)品側(cè)定位和對(duì)械業(yè)主的銷(xiāo)港售合同承痛諾相符合惕。晚三、房地步產(chǎn)采用合端同措施控傅制造價(jià)紙通過(guò)合同茂的約束性?huà)?lái)控制成屈本是一個(gè)烤可行性較閱高的手段珠。在設(shè)計(jì)梅合同的簽袍訂中，首棒先要明確愛(ài)設(shè)計(jì)單位枝提供甲方防認(rèn)可的設(shè)核計(jì)進(jìn)度及野付款計(jì)劃險(xiǎn)（付款與螞設(shè)計(jì)的進(jìn)猜度、質(zhì)量薪等掛鉤）閃，并明確功延期的賠及償責(zé)任，盜甲方按合楚同對(duì)設(shè)計(jì)遍的質(zhì)量與鑒進(jìn)度進(jìn)行障跟蹤。濾同時(shí)在簽文訂設(shè)計(jì)合狗同時(shí)，針息對(duì)目前多襲數(shù)設(shè)計(jì)單沫位經(jīng)濟(jì)觀客念淡薄，衫設(shè)計(jì)變更扭隨心所欲低的現(xiàn)象，貞應(yīng)在設(shè)計(jì)扁合同經(jīng)濟(jì)含條款上，中增加設(shè)計(jì)壯變更及修教改的費(fèi)用糾額度限制遍條款言（如設(shè)計(jì)融變更費(fèi)超進(jìn)出施工合抬同價(jià)的某施一比例（泉如先5賽%辦）時(shí)，則朵扣罰一定支比例的設(shè)陪計(jì)費(fèi)）。片同時(shí)在合爽同中明確衣要求設(shè)計(jì)爛單位提供善設(shè)計(jì)概算釀及電子版患設(shè)計(jì)圖紙拾。木為控制設(shè)招計(jì)起點(diǎn)的臨建安造價(jià)斗，甲方在奮項(xiàng)目成本貢估算的基擔(dān)礎(chǔ)上要求老設(shè)計(jì)單位刊控制好單室方造價(jià)的欲上線(xiàn)，避假免到全部標(biāo)設(shè)計(jì)成果純完成時(shí)才美發(fā)現(xiàn)與目扁標(biāo)成本控口制要求相例差甚遠(yuǎn)的鞋情況發(fā)生鐵、房地產(chǎn)帶成本跟蹤葡審核評(píng)怠估衰—伶—晴全員全程添成本管理天目前業(yè)內(nèi)煩的房地產(chǎn)痕公司在設(shè)危計(jì)階段的棚成本控制漸只有成本踩部門(mén)參與愈，多數(shù)沒(méi)消有達(dá)到預(yù)霉期的效果及，而且浪峽費(fèi)了大量正的精力，童影響工作盛效率。成龍本控制應(yīng)塔該是一項(xiàng)某全員參與商的工作，掘比如工程它、設(shè)計(jì)、綱成本、營(yíng)制銷(xiāo)等管理識(shí)部門(mén)要充蘇分協(xié)調(diào)溝非通，制定防詳細(xì)的設(shè)觀計(jì)要求和謹(jǐn)設(shè)計(jì)任務(wù)邪書(shū)，并對(duì)舊設(shè)計(jì)單位寸的設(shè)計(jì)方穿案和施工紐圖、工程您項(xiàng)目的結(jié)依構(gòu)形式〔套明確結(jié)構(gòu)訴工程師職岔責(zé)〕、裝鴨修標(biāo)準(zhǔn)、體材料設(shè)備駕選型、設(shè)臨計(jì)的合理永性和安全剃性等進(jìn)行堅(jiān)全面的評(píng)流估和審核愛(ài)。狼五、房地做產(chǎn)成本控罵制的要點(diǎn)剃在成本控御制中要避槐免兩種現(xiàn)趕象：一是抵不計(jì)成本延地追求設(shè)添計(jì)效果；李二是成本久不合理導(dǎo)附致品質(zhì)喪姓失。以下法建議可供祖參考效：雖

冒1騎、通過(guò)招刻標(biāo)和方案評(píng)競(jìng)賽，縮總短設(shè)計(jì)周共期和優(yōu)化潮設(shè)計(jì)方案穴，加強(qiáng)對(duì)劈設(shè)計(jì)公司徐的管理與泛協(xié)調(diào)；合做同管理；絕項(xiàng)目技術(shù)引、經(jīng)濟(jì)和泰政策攻關(guān)胡；做好與曠設(shè)計(jì)人員弓特別是設(shè)貼計(jì)項(xiàng)目負(fù)擴(kuò)責(zé)人的溝覆通；落實(shí)丑獎(jiǎng)懲措施噸；開(kāi)展設(shè)腿計(jì)公司間能的交流與庭競(jìng)爭(zhēng)。壩2剖、按照批艘準(zhǔn)的設(shè)計(jì)錫任務(wù)書(shū)及脹投資估算素來(lái)控制初香步設(shè)計(jì)壇。葬

國(guó)3效、通過(guò)合害同對(duì)勘察求設(shè)計(jì)單位再明確規(guī)定融責(zé)任。走4株、加強(qiáng)設(shè)炭計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和適標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)金的制訂及糠合理應(yīng)用炕，建立管魂理程序與隨制度：完曉善甲方設(shè)戚計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；睡堅(jiān)持設(shè)計(jì)藝全過(guò)程優(yōu)展化；建立飄專(zhuān)家會(huì)議蓋評(píng)審制度嘴；內(nèi)部各任階段圖紙?zhí)陮徍酥贫戎旎?。議5雙、正確理厘解撲“郵設(shè)計(jì)階段蹦的成本控線(xiàn)制還”牢。這里主沉要談?wù)剬?duì)紗設(shè)計(jì)變更籠的有效控應(yīng)制，應(yīng)注抱意以下經(jīng)渾常性發(fā)生劃的成本突鬧破：如地忌下室磚外叮墻改為鋼件筋砼墻、挺基礎(chǔ)土方承、主體結(jié)軋構(gòu)設(shè)計(jì)變悼更、外立病面裝飾提礎(chǔ)高設(shè)計(jì)標(biāo)報(bào)準(zhǔn)、基礎(chǔ)還底板增加加防水層、圾地下室砼廚增加膨脹碰劑、外墻俯增厚防水汗砂漿、增討加防水卷帝材、組院開(kāi)增加圍墻孤、鐵門(mén)欄存桿等；以嚷及建設(shè)后融期為提升積項(xiàng)目品質(zhì)牽增加的項(xiàng)縱目導(dǎo)致成昏本增加，傳如公共樓混梯、電梯妻間的精裝寶修、樓體鴨增加木制捆作構(gòu)架、勤景觀增加甚軟、硬景鐮標(biāo)準(zhǔn)等等摘?；\6表、明確結(jié)門(mén)構(gòu)設(shè)計(jì)成沃本控制的鹽管理要點(diǎn)奔。結(jié)構(gòu)設(shè)杏計(jì)成本控鋒制的要點(diǎn)歇包括：輸曾入方式保、壘福設(shè)計(jì)周期辟的合理取棒值、設(shè)計(jì)鞠費(fèi)的合理錦取值、設(shè)扎計(jì)合同中道設(shè)計(jì)院應(yīng)榴承擔(dān)的風(fēng)等險(xiǎn)、限額爺設(shè)計(jì)合同片的內(nèi)容和更應(yīng)用、地效產(chǎn)商必須庭提前向設(shè)朱計(jì)院輸入扣的技術(shù)原冰則及內(nèi)容鈔、地產(chǎn)公革司必須控術(shù)制的要點(diǎn)惡等供。脖

智7傻、明確結(jié)乖構(gòu)設(shè)計(jì)成租本控制的傾技術(shù)關(guān)鍵捉點(diǎn)。明確元技術(shù)關(guān)鍵殃點(diǎn)主要是循處理好質(zhì)坡量與成本北的關(guān)系，荷比如明確仇剪力墻布宗置、數(shù)量東、長(zhǎng)度取倚值以及厚甘度取值；吧異形柱結(jié)火構(gòu)中應(yīng)注諒意的事項(xiàng)陣；對(duì)勘察共報(bào)告取值買(mǎi)及建議的呼關(guān)注點(diǎn)；涉各種鋼筋櫻材料對(duì)成杜本影響的儉對(duì)比分析確等。情8繭、設(shè)計(jì)管叔理是成本潮控制的關(guān)傅鍵著力點(diǎn)悅。前期完烈整的規(guī)劃秘設(shè)計(jì)成為迷成本估算焰及投資決抹策的依據(jù)員，如地形抹的處理、青產(chǎn)品的分翼布、交通仁的規(guī)劃、茄流線(xiàn)的設(shè)悅計(jì)、停車(chē)趴的考慮、者地庫(kù)的規(guī)韻模、豎向贏的設(shè)置、熄景觀的處晚理、資源炸的利用等魄。成本及乒市場(chǎng)的互安動(dòng)加上多銷(xiāo)方案比較莫形成完善拾的項(xiàng)躲目略SWO蔥T恥分析，如艙土地價(jià)值克分析、管石理界面分眠析、開(kāi)放宜空間分析云、競(jìng)爭(zhēng)樓故盤(pán)分析、鴿主要成本坊分析、財(cái)虜務(wù)分析等播。杏9補(bǔ)、制定策潔劃、設(shè)計(jì)棗、工程、絞銷(xiāo)售的基塌準(zhǔn)周期。步成本管理罰根據(jù)項(xiàng)目國(guó)的特性、繞定位制定遼設(shè)計(jì)成本修目標(biāo)，并柴分解列出軍分項(xiàng)工程方清單。建秤設(shè)工程一捏般有總圖柱及室外工磚程、商業(yè)伴及社區(qū)配餓套工程、字市政配套粘工程如變慢配電、建寨筑主體、堂地下車(chē)庫(kù)綁及人防工庸程、景觀灶及綠化工瓶程、會(huì)所衫或售樓處錯(cuò)、室內(nèi)裝餡飾及樣板亦房等，注鋤意不要漏手項(xiàng)，有些朽大盤(pán)還有而市政工程隆、教育設(shè)仆施。挑綜上，房注地產(chǎn)成本緊控制是項(xiàng)劃目管理核眼心工作之復(fù)一，而設(shè)遺計(jì)階段具沉備項(xiàng)目成勤本的最大堤可控性和杏最大決定晉權(quán)，是成筆本控制的戴關(guān)鍵。設(shè)將計(jì)是在技絕術(shù)和經(jīng)濟(jì)層上對(duì)擬建耽工程的實(shí)罰施進(jìn)行全集面的安排件，也是對(duì)嚴(yán)樓盤(pán)建設(shè)跳進(jìn)行規(guī)劃悠的過(guò)程。腥技術(shù)先進(jìn)計(jì)、經(jīng)濟(jì)合輩理的設(shè)計(jì)誘能使項(xiàng)目展建設(shè)縮短道工期、節(jié)珍省投資、株提高效益等。蘋(píng)如何有效束控制規(guī)劃敬設(shè)計(jì)階段野的成本，夸景觀設(shè)計(jì)低取費(fèi)標(biāo)未準(zhǔn)滔愛(ài)共五有理0御踩條回復(fù)件祥qord異or京摘儲(chǔ)要跨:艱粗規(guī)劃設(shè)計(jì)厭環(huán)節(jié)的成瓜本控制是類(lèi)實(shí)測(cè)現(xiàn)榮“照事前控螞制銜”草的關(guān)鍵，賓在該環(huán)節(jié)劇進(jìn)行成本險(xiǎn)控制可以銷(xiāo)最大限度躁的減少事買(mǎi)后變動(dòng)帶棵來(lái)的成本輕增加，具寺有驚“叔一錘定識(shí)音梁”斧的地位和醒作用。盡課管設(shè)計(jì)費(fèi)肯在建設(shè)工杠程全過(guò)程倚費(fèi)用中比縱例尸(蔥zai4伴jia飯n4.謊..織規(guī)劃設(shè)計(jì)摘環(huán)節(jié)的成毯本控制是燕實(shí)兇現(xiàn)多“宰事前控頭制時(shí)”鴨的夏關(guān)鍵找，在該環(huán)琴節(jié)進(jìn)行成先本控制可興以最大限皆度的減少稈事后變動(dòng)蘭帶來(lái)的成幫本增加，挺具道有參“蹄一錘定都音逆”削的地位和你作用。盡樸管設(shè)計(jì)費(fèi)慈在建設(shè)梅工程明全過(guò)程費(fèi)目用中比概例瀉(zai輛4ji勞an4麥she4扭gon練g1c村heng媽2qu祖an2糞guo4輔che判ng2距fei4悲yon歪g4z饑hong磨1bi替3li暑4愿)梢不大，一屠般只占建而安成本劣的也1.5%那-3界%油，但對(duì)工樓程造價(jià)的煙影響可右達(dá)改75暗%需以上，所怒以該環(huán)節(jié)筆控制要沈點(diǎn)拼(yi3而sha慈ng4國(guó)_suo成3yi速3ga耕i1h母uan2破jie得1ko增ng4誼zhi4鐮yao誘4di提an3悔)暴和控制內(nèi)棉容相當(dāng)復(fù)膛雜?；灸ㄔ瓌t是：庭周密規(guī)劃浴設(shè)計(jì)，科昂學(xué)擇研究栗討論，嚴(yán)枕格估算審存批。給合理侮科宋(he兇lik第e絕)憶學(xué)的設(shè)計(jì)莊，可降低隱氦程造延價(jià)型10戒%熄左右。但沸在工程設(shè)誘計(jì)中不少窗設(shè)計(jì)人員患重外技術(shù)掀、輕經(jīng)濟(jì)戴，任意提里高駐(ren椅2yu遼an2宅zhon夢(mèng)g4j城i4s野hu4蛇_(dá)qin繪g1j炊ing1乘ji4鍵_re錢(qián)n4y倚i4t羽i2g殊ao1猴)賢安全系數(shù)姥或設(shè)計(jì)規(guī)宰范，而對(duì)她經(jīng)濟(jì)上的蟲(chóng)合理性考勞慮得炎較扇(_er縮dui射jin數(shù)gji奶sha劍ngd沒(méi)ehe筍li描xing些kao交lv輔dej愁iao睛)節(jié)少，從根臺(tái)本上影響袋了征項(xiàng)目謹(jǐn)成本的有昏效控制。窗設(shè)計(jì)階段暖對(duì)項(xiàng)目鑼投資止的影響是括極其重要霉，特別是攻擴(kuò)初設(shè)計(jì)腫階段對(duì)項(xiàng)尾目經(jīng)濟(jì)的扇影響斃達(dá)租70炭%躁—予95替%勇，實(shí)際上弦，當(dāng)擴(kuò)初四設(shè)計(jì)批復(fù)牽之后存在賞的技術(shù)茫問(wèn)題屠、鉤(cun浙2za拳i4d說(shuō)e0j化i4s蓋hu4鼓wen4擇ti2喇_隆)犁費(fèi)用問(wèn)題鬧都很難解領(lǐng)決，因此唱必須重視次擴(kuò)初設(shè)計(jì)拐，以避如免薄“叮先天不世足毒”富。以下經(jīng)糞驗(yàn)可供借妻鑒：撕一、推廣愁設(shè)計(jì)招標(biāo)與，擇優(yōu)選景擇設(shè)計(jì)單漸位歪積極推廣萍建筑依方案與經(jīng)墳濟(jì)方案相今結(jié)合的設(shè)鏟計(jì)招標(biāo)蟲(chóng)方法毫，盡量將控工程主體嚴(yán)及配套的易總體規(guī)劃封、建筑設(shè)替計(jì)、景觀找設(shè)計(jì)等放繼在一起進(jìn)江行招標(biāo)，儉采用多家睛競(jìng)投，組判織有關(guān)專(zhuān)循家綜合評(píng)劣比定標(biāo)，衡這樣既可遣優(yōu)選出高浙水平、善灑溝通的設(shè)喉計(jì)單位，縣又可促進(jìn)旨設(shè)計(jì)單位陪在誼(dan弄1we浴i4z慣ai4圣)我項(xiàng)目整體雹的空間布繼局、建筑踏造型、銅使用拼功能和景牢觀環(huán)境設(shè)畏計(jì)上開(kāi)拓聽(tīng)創(chuàng)新，在妄降低氦程字造價(jià)上下炊功夫。仇在招標(biāo)過(guò)講程中，對(duì)選設(shè)計(jì)單位相的選擇最富好是選擇仰適合自己削項(xiàng)目定位范的設(shè)計(jì)單狂位及主案陳設(shè)計(jì)師。恰設(shè)計(jì)院的睛選擇原則尖是最優(yōu)性涼價(jià)比，專(zhuān)曾業(yè)負(fù)責(zé)人圾的選擇原平則是能力旺、敬業(yè)、謙團(tuán)隊(duì)意識(shí)恰和成本意疑識(shí)。膨二、開(kāi)展訴限額設(shè)計(jì)奉，有效控肯制造價(jià)白由于當(dāng)前貨設(shè)計(jì)單位說(shuō)普遍經(jīng)濟(jì)卻觀念和莫市場(chǎng)誕觀念淡薄鬼，稠“綢重技術(shù)、馳輕經(jīng)晝濟(jì)娛”育，設(shè)計(jì)節(jié)學(xué)點(diǎn)把握度鍬差，常導(dǎo)傍致趕工期蠶、輕質(zhì)量健、各專(zhuān)業(yè)捎圖紙矛盾隙多、細(xì)部幻設(shè)計(jì)缺失承等問(wèn)題出度現(xiàn)。加上項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)的棄取費(fèi)規(guī)范擾一獎(jiǎng)般燈(yi1島ban紛1逮)剃按建筑面犬積或投資察額計(jì)算，壁不利于斤摘罩要茄:貞設(shè)計(jì)單位腹加強(qiáng)成本戶(hù)控制意識(shí)狼，浪費(fèi)較句大。因此掉，甲方必昏須說(shuō)在晝(yin辨ci賢_jia室fan匪gbi方xu虹zai淡)夠設(shè)計(jì)任務(wù)豎書(shū)或投資碼估算上規(guī)駕定設(shè)計(jì)限互額（造價(jià)擁、主材消船耗指標(biāo)，宅如每平米寺鋼筋、混謎凝土用量刑等），并佛和設(shè)計(jì)費(fèi)驕掛鉤，同脹時(shí)盡可能民實(shí)賠行閉...應(yīng)設(shè)計(jì)單位害加強(qiáng)成本鏈控制意識(shí)姥，浪費(fèi)較小大求。要漏因此，甲鵲方必須障在屯(yin輛ci瓣_jia些fan輩gbi于xu刮zai球)翻設(shè)計(jì)任務(wù)廢書(shū)或投資其估算上規(guī)套定設(shè)計(jì)限殲額（造價(jià)毯、主材消儲(chǔ)耗指標(biāo)，舒如每平米恐鋼筋、混辜凝土用量吊等），并養(yǎng)和設(shè)計(jì)費(fèi)辣掛鉤，同堡時(shí)盡可能課實(shí)行設(shè)計(jì)年監(jiān)理制度碌，建立獎(jiǎng)傭懲考核激疊勵(lì)機(jī)制，困加強(qiáng)設(shè)計(jì)賺階段的成粗本控制?？瓶朔欠N勺只顧畫(huà)圖尿、不顧算墾帳的傾向爽，充變焰“百畫(huà)了鑰算悔”幫為歇“廣算了滋畫(huà)協(xié)”帶。并利用資同類(lèi)建筑差工程的技拆術(shù)指標(biāo)和古同地區(qū)其蟻他樓盤(pán)的瑞經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)鞋，進(jìn)行科伏學(xué)藥分析猛、比較，鍵優(yōu)化設(shè)計(jì)蠻，降低氦峽程造價(jià)。蕉設(shè)計(jì)限額碎要求設(shè)計(jì)取人員應(yīng)熟桶悉建筑工革程估算定檢額及費(fèi)用倚定額，熟莖悉建筑敏材料悶估算阿價(jià)格呀，然后按境項(xiàng)目投資泳估算控制觀初步設(shè)計(jì)御及概算，撲再用初步靜設(shè)略計(jì)導(dǎo)(she溪4ji翼4伶)何概算控制剛施工慮圖設(shè)計(jì)及師概算。因枕此，設(shè)計(jì)鞠公司的各噴專(zhuān)業(yè)技術(shù)只人員在保卸證功能及相技術(shù)指標(biāo)率的前提下喊，必須制嚴(yán)定雙贏策肯略，合理勺分解和使幕用成本限訪(fǎng)額，融施漸工圖設(shè)計(jì)能和施工圖愉估算為一刷體，把技形術(shù)襪和犬(he棕shi摩gong乓tu獎(jiǎng)gus豎uan嫌wei嗓yit園i_b深aji樂(lè)shu堵he啄)納經(jīng)濟(jì)有機(jī)愈結(jié)合起來(lái)巖。設(shè)計(jì)規(guī)勺范一定要架與項(xiàng)目的距市場(chǎng)定位獄相適應(yīng)不截要一味追寨求高、新導(dǎo)、美，不兆要多余的膨功能和多桂余的承重彼力，積極笑推廣合理平成本、利蟲(chóng)潤(rùn)下的設(shè)望計(jì)價(jià)值前暢期控制。撿同時(shí)，房烘地產(chǎn)開(kāi)發(fā)壟企業(yè)的工施程造價(jià)和快成本管理攪人員應(yīng)與店設(shè)計(jì)部門(mén)化積極配合京，及時(shí)提膜供可靠的故工程基礎(chǔ)吃資料。比掙如甲方收停集和分析浙開(kāi)發(fā)項(xiàng)目歸所在區(qū)域蛙的各項(xiàng)控州制要素，壇如區(qū)域周饞邊的市政朋狀況、市廳場(chǎng)和爛產(chǎn)品熊的定位要橫求、主力峽客戶(hù)群和墾戶(hù)型配比斯等。并對(duì)絮項(xiàng)目的定仰位、產(chǎn)品聰?shù)馁?gòu)買(mǎi)人餃群、對(duì)規(guī)艱劃設(shè)計(jì)中旁的布局及爹建筑風(fēng)格危以及對(duì)各您種套型的腫大小及套衫型比例等肅要求要明敘確。姥在設(shè)計(jì)限過(guò)額下，可盛以采取一燒些成本策更略：比如酒在初步設(shè)他計(jì)階段，戒在滿(mǎn)足規(guī)繼范的要求糞下，減少螞非可售部廁分面積等倍。施工圖草設(shè)計(jì)階段錘，通過(guò)設(shè)桌計(jì)優(yōu)化，姐降低部分迅對(duì)產(chǎn)品品斯質(zhì)影響不徑大的材料銷(xiāo)檔次，如提砂加氣砌馬塊、陽(yáng)臺(tái)以玻璃欄板冶、外墻收涂料殿及面磚、親空調(diào)站裝飾樣板等，但杏對(duì)客戶(hù)投撫訴和賀注球點(diǎn)較多的駱電梯、進(jìn)富戶(hù)門(mén)、外遺墻門(mén)窗、窯可視對(duì)講促等，應(yīng)在撫保證質(zhì)量甘的前提下綁控制價(jià)格雹，當(dāng)然要吉與產(chǎn)品定果位和對(duì)業(yè)餡主的銷(xiāo)售響合同承諾塔相符合。駐通過(guò)合同嫁的約束性單來(lái)控制成猛本是一個(gè)杯可行性較察高的手段周。在設(shè)計(jì)歌合同的簽傳訂中，首術(shù)先要明確已設(shè)計(jì)單位證提供甲方劉認(rèn)可的設(shè)刊計(jì)進(jìn)度及虜付款計(jì)劃枝（付款與懇設(shè)計(jì)的進(jìn)婦度、質(zhì)量捕等掛鉤）諒，并明確芒延期的賠睜償責(zé)任，精甲方按合尺同對(duì)設(shè)計(jì)統(tǒng)的質(zhì)量與籠進(jìn)度進(jìn)行思跟蹤。擾同時(shí)在簽客訂設(shè)計(jì)合挨同時(shí)，針均對(duì)目前多昂數(shù)設(shè)計(jì)單摔位經(jīng)濟(jì)觀嚇念淡薄，幸設(shè)計(jì)變更復(fù)隨心所欲短的現(xiàn)象，當(dāng)應(yīng)在設(shè)計(jì)勾合同經(jīng)濟(jì)棒條款上，謊增解加適(死het技o(jì)ng朗jing招ji走tiao遙kua咐nsh皺ang箭_zen針gji始a)恐摘墊要釣:心設(shè)計(jì)變更倦及修改的砌費(fèi)用額度響限制條款往（如設(shè)計(jì)悶變更費(fèi)超確出施工合風(fēng)同價(jià)的某繡一傲(bia憶nge淋ngf糧eic彎hao溝chu晉shi嫌gong顆he許tong微jia鉆de仰mou身yi耽)蜂比例（田如餃5竟%成）時(shí)，則指扣罰一定紛比例的設(shè)蠶計(jì)費(fèi)）。賄同時(shí)寶在副(__t龜ong區(qū)shi流zai湖)徑合同中明恒確自...疏設(shè)計(jì)變更盟及修改的疾費(fèi)用額度衛(wèi)限制條款廊（如設(shè)計(jì)皆變更費(fèi)超甩出施工合邪同價(jià)的某種一翁(bia洋nge計(jì)ngf單eic候hao對(duì)chu置shi備gong攤he屈tong秘jia括de盯mou穴yi剖)發(fā)比例（府如匙5蘇%增）時(shí)，則生扣罰一定趁比例的設(shè)復(fù)計(jì)費(fèi)）。狡同時(shí)槐在瘋(__t問(wèn)ong壁shi挖zai梁)撇合同中明宇確要求設(shè)燒計(jì)單位提盈供設(shè)計(jì)概勿算及電子冷版設(shè)霸計(jì)臥(she飯4