土地收購價格及其評估

土地收購價格及其評估土地收購儲備制度土地收購?fù)恋卣硗恋貎渫恋劂y行概念的理論界定概念的實際要求：通過概念界定，明確業(yè)務(wù)范圍土地儲備與土地銀行應(yīng)該是兩個概念土地收購儲備的性質(zhì)誰進(jìn)行土地收購儲備政府一般經(jīng)濟主體土地收購儲備的性質(zhì)政府行為，具有一定的強制性，主要滿足公共目的企業(yè)行為，以贏利為目的土地收購儲備機構(gòu)的性質(zhì)與體制政府事業(yè)單位，或具有政府職能的機構(gòu)政府獨資的企業(yè)單位社會上一般的經(jīng)濟主體能否進(jìn)行土地收購儲備目標(biāo)與功能土地收購儲備的目標(biāo)壟斷土地出讓一級市場控制土地供給，宏觀調(diào)控土地市場“一個池子儲水，一個籠頭放水”促進(jìn)城市土地合理利用土地收購儲備的經(jīng)濟功能？增加政府財政收入防止土地收益流失公共管理目的與經(jīng)濟目的的協(xié)調(diào)問題范圍土地收購儲備的范圍收回國有土地使用權(quán)為公共利益需要使用的土地為實施城市規(guī)劃需進(jìn)行的舊城改造使用期限屆滿的土地單位滅失、公鐵路報廢等無人使用的土地沒收的違法用地優(yōu)先購買國有土地使用權(quán)征用農(nóng)村集體土地是否所有出讓的土地都必須要經(jīng)過收購儲備收購方式土地收購的方式征用收回收購置換土地整理：拆遷，改造土地出讓：收購?fù)恋刭u出實踐中的誤區(qū)土地收購儲備的目標(biāo)到底是什么是宏觀調(diào)控市場，還是政府積累資金土地收購儲備中心的性質(zhì)如何定位土地收購儲備中心是否是唯一的收、儲、讓主體土地收儲中心與政府土地管理部門是什么關(guān)系是否必須所有的土地都必須先收儲再出讓土地收儲資金壓力巨大如何實現(xiàn)控制供給只有當(dāng)出現(xiàn)買地人時再收儲是否合理，是否必要土地收購儲備與經(jīng)營城市的關(guān)系經(jīng)營城市是追求公共目的，還是追求政府收益實踐中收購價格的確定方法實踐中不管采用哪種收購方式，收購過程中的經(jīng)濟關(guān)系均具有補償性質(zhì)（收回方式除外），即土地收購價格都是以一定的補償費為基礎(chǔ)確定的，同時考慮土地使用權(quán)性質(zhì)的不同有所差異。具體確定土地收購價格的方法有以下幾種：

按規(guī)定的補償費標(biāo)準(zhǔn)確定評估機構(gòu)評估確定收購雙方議定直接比照基準(zhǔn)地價確定存在的主要問題土地收購價格內(nèi)涵的界定與土地收購儲備的性質(zhì)、形式及收購過程中的產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系是相對應(yīng)的，性質(zhì)不同、形式不同、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成不一樣，其價格內(nèi)涵也就不一樣。目前各地土地收購儲備機構(gòu)在實際操作過程中，對土地收購價格中所應(yīng)包含的具體內(nèi)容，不同收購對象、不同收購方式應(yīng)如何合理地確定收購價格，在認(rèn)識上存在著很大的差異，因此在操作中也就存在著諸多困難土地收購價格內(nèi)涵及其性質(zhì)定位存在著理論上的混淆土地收購價格確定缺乏科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)和方法過分強調(diào)土地收購的強制性造成對土地產(chǎn)權(quán)的侵害土地增值如何分配存在著矛盾土地收購價格與企業(yè)的安置補償費相混淆土地收購的產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟關(guān)系

賣地方（被收購方）收購方式買地方（收購?fù)恋胤剑┊a(chǎn)權(quán)經(jīng)濟關(guān)系集體組織（所有權(quán)）農(nóng)民（使用權(quán)）征用土地收購儲備機構(gòu)屬于代行政府行為，典型的補償性經(jīng)濟關(guān)系有違法用地等瑕疵用地行為的土地使用者收回屬于代行政府行為，無償劃撥土地使用者出讓土地使用者收購參考劃撥土地使用權(quán)權(quán)益補償參考余期出讓土地使用權(quán)價格補償原土地使用者置換產(chǎn)權(quán)關(guān)系對換，經(jīng)濟關(guān)系對等土地收購價格內(nèi)涵確定收購價格應(yīng)遵循的原則土地收購的性質(zhì)決定了收購價格的性質(zhì)強制型、半強制型、補償型、市場型價格構(gòu)成應(yīng)以產(chǎn)權(quán)構(gòu)成為基礎(chǔ)市場公平與公共利益原則兼顧土地收購價格的特征屬于不完全產(chǎn)權(quán)價格具有補償性，但應(yīng)只是對土地的補償通常是原用途下的價格土地收購價格是指被收購?fù)恋卦谠猛竞屠梅绞较拢谑召徎鶞?zhǔn)日的一定產(chǎn)權(quán)條件下的補償價格

收購方式收購類型收購對象產(chǎn)權(quán)關(guān)系收購情況描述土地收購價格內(nèi)涵征用補償型集體所有土地集體土地所有權(quán)及使用權(quán)征用集體土地收購價格就是征地費用，按照《土地管理法》及有關(guān)規(guī)定的征地補償項目、標(biāo)準(zhǔn)計算無償收回強制型無主土地、因單位撤消等停止使用的土地、廢棄建設(shè)用地、出讓年期屆滿未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的土地、違法用地等

被收購方失去合法的土地權(quán)利政府無償收回土地

無償有償收回補償型凈地劃撥土地使用權(quán)有償收回凈地

在凈地條件下，于收購基準(zhǔn)日的劃撥土地使用權(quán)補償價格

土地及地上建筑物有償收回待拆遷的市區(qū)土地在原用途和利用方式條件下，于收購基準(zhǔn)日的劃撥土地使用權(quán)及地上建筑物補償價格

企業(yè)整體搬遷的土地有償收回企業(yè)搬遷用地在原用途和利用方式條件下，于收購基準(zhǔn)日的劃撥土地使用權(quán)及地上建筑物補償價格

收購方式收購類型收購對象產(chǎn)權(quán)關(guān)系收購情況描述土地收購價格內(nèi)涵有償收回補償型倒閉企業(yè)劃撥土地使用權(quán)有償收回倒閉企業(yè)用地在原用途和利用方式條件下，于收購基準(zhǔn)日的劃撥土地使用權(quán)及地上建筑物補償價格

收購半強制型因公共利益需要，或因規(guī)劃調(diào)整，或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，或因行使優(yōu)先購買權(quán)等要求而需收購的土地

出讓土地使用權(quán)收購出讓土地使用權(quán)在原用途和利用方式條件下，于收購基準(zhǔn)日剩余年期的出讓土地使用權(quán)及地上建筑物價格

承租土地使用權(quán)收購承租土地使用權(quán)在原用途和利用方式條件下，于收購基準(zhǔn)日剩余租賃期的承租土地使用權(quán)價格及地上建筑物價格

入股土地使用權(quán)收購入股土地在原用途和利用方式條件下，于收購基準(zhǔn)日剩余年期的入股土地使用權(quán)及地上建筑物價格

授權(quán)經(jīng)營土地收購授權(quán)經(jīng)營土地在原用途和利用方式條件下，于收購基準(zhǔn)日剩余年期的授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)及地上建筑物價格

置換劃撥土地使用權(quán)置換劃撥土地按有償收回劃撥土地使用權(quán)補償標(biāo)準(zhǔn)差價補償

有償使用土地使用權(quán)置換有償使用土地按收購有償使用土地使用權(quán)價格測算標(biāo)準(zhǔn)差價補償

評估方法征地補償法拆遷安置補償法成本分析法基準(zhǔn)地價修正法案例比較法征用征用是指國家因公共利益的需要，需使用集體所有的土地，從而將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械倪^程。征用方式具有兩個基本特征：一是屬于國家公共建設(shè)的需要；二是建設(shè)所需要使用的土地原來屬于集體所有，通過征用轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小８鶕?jù)《土地管理法》第四十七條的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償”，因此征用土地過程中的經(jīng)濟關(guān)系主要是征地補償費。

收回收回是指土地使用者因違法使用土地，或土地使用期已滿，或?qū)儆跓o主的土地等而被政府無償收回的過程收回土地屬于政府的執(zhí)法過程，具有明顯的強制性，通常有無償收回和有償收回兩種方式無償收回是指不給予被收回土地的使用者任何經(jīng)濟上的補償，因此也就不存在土地收購價格問題，具體收回對象如違法用地、無主的土地、土地使用期屆滿的土地等有償收回是指政府在收回土地過程給予原土地使用者適當(dāng)?shù)难a償，具體有以下幾種情況：規(guī)劃建設(shè)和舊城改造需要收回的劃撥土地。這種方式的經(jīng)濟關(guān)系是拆遷補償費，或稱為按土地的開發(fā)成本補償，即在收回過程中按國家和當(dāng)?shù)氐囊?guī)定給予原用地者一定的拆遷安置補償費因單位拆遷或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等原因需要收回的土地。這種情況被收回的土地絕大多數(shù)屬于劃撥土地，經(jīng)濟關(guān)系也主要是拆遷安置補償費

收購收購方式是土地收購儲備過程中取得土地的最主要方式。根據(jù)各城市實踐中執(zhí)行的情況，主要有以下幾種類型：

規(guī)劃建設(shè)和舊城改造需要收購的出讓土地使用權(quán)。這種方式的經(jīng)濟關(guān)系是土地收購價格，即收購價格應(yīng)考慮市場關(guān)系進(jìn)行合理確定，如上海市規(guī)定按照當(dāng)時市場價格的平價計算土地使用者主動申請收購。其經(jīng)濟關(guān)系應(yīng)區(qū)分劃撥土地和出讓土地，劃撥土地通常是采用補償方式，即按平均土地開發(fā)成本進(jìn)行補償；而出讓土地通常是除對土地開發(fā)成本進(jìn)行補償外，還考慮補償原用地者已支付的剩余年期的土地出讓金收購行使優(yōu)先購買權(quán)而收購的土地。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第26條的規(guī)定，“土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)”，如南通市規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申報價格明顯低于市場價格的土地，政府應(yīng)該進(jìn)行收購，并規(guī)定其收購價格按土地的開發(fā)成本補償出讓土地未按規(guī)定開發(fā)或轉(zhuǎn)讓的土地。如杭州、嵊州、濟南等城市均規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)后未按期或無力開發(fā)，且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，應(yīng)進(jìn)行收購。收購價格按土地的開發(fā)成本補償，由于是出讓的土地使用權(quán)，其補償費還應(yīng)包括土地使用權(quán)人已支付的土地出讓金的補償，但需扣除原土地使用權(quán)人已實際使用土地期間應(yīng)付出的出讓金部分五是剩余的土地。如南通市規(guī)定，征地撤組“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后的剩余土地應(yīng)進(jìn)行收購；嵊州市規(guī)定，因水利設(shè)施建設(shè)或其他國家建設(shè)后新增的土地，應(yīng)進(jìn)行收購。收購價格同樣是按照土地開發(fā)成本補償置換置換是一種以地?fù)Q地的易貨交易，即土地收購儲備機構(gòu)為了儲備土地，以其他的土地（通常是其過去已經(jīng)收購儲備并已開發(fā)完成的土地）置換將要收購儲備的土地。由于是一種易貨交易，原則上實行等價、等物交換，因此各地均規(guī)定，對置換差價進(jìn)行補償依據(jù)補償標(biāo)準(zhǔn)確定在土地收購過程中收購價格（土地及地上物補償費）根據(jù)國家及地方政府規(guī)定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定，主要適用于征用方式和城鎮(zhèn)建設(shè)用地的拆遷補償這種方法的優(yōu)點主要體現(xiàn)在法律依據(jù)充分，政府從宏觀操作上方向性強、步驟簡單，具有強制執(zhí)行的行政效力缺點在于缺乏市場機制的作用，且如果定價依據(jù)不充分，或定價不合理，會損害被收購方的利益，甚至引起原用地者與政府的矛盾評估濁機構(gòu)腫評估稻確定即土地量收購價獎格由收注購儲備新交易一響方或雙畏方委托可有資格籠的土地燃評估機軋構(gòu)進(jìn)行頂評估確栗定。如雙濟南市禽規(guī)定，智由市土在地儲備色中心與參被收購享土地的條單位協(xié)約商，委沾托有資荒質(zhì)的評項估機構(gòu)醬根據(jù)城朗區(qū)國有佳土地基況準(zhǔn)地價戲按土地拖原用途獻(xiàn)進(jìn)行評來估，并底經(jīng)當(dāng)?shù)毓恋匦斜恼鞴荜儾块T對慎評估結(jié)殺果進(jìn)行配確認(rèn)，虜最后按碎確認(rèn)的弓宗地價排格的60%～80%進(jìn)行補摘償。一般情走況下，斧由有資啞質(zhì)的評責(zé)估機構(gòu)追對政府悶欲收購廈的土地己進(jìn)行價侮格評估豆，是現(xiàn)簡今技術(shù)蛇可行性旬最好、新價位確狼定最準(zhǔn)俱確的辦升法；但性因其往若往涉及茶一定的缸經(jīng)費（蘿評估費揚）支出任、還需苦占用一銷定的時值間等缺岸點，目盛前在實航踐中采梨用的范臣圍有限收購雙馬方議定在被破收購嶄儲備故的土演地上鄙建立例產(chǎn)權(quán)啄交易濤關(guān)系閉的雙鋤方，秒經(jīng)協(xié)間商可豈以確包定收祖購?fù)潦岬氐淖顑r格如杭州撇市規(guī)定利，可以“按收購糠合同約尤定的土傾地拍賣涉、招標(biāo)嘴所得的耽比例確菊定”土地收綁購補償牲費這實際漿是在土臥地收購尼過程中顛，經(jīng)雙勢方討價餐還價，麗按照賣膽出時的景價格的漠一定比窮例進(jìn)行焰補償，學(xué)在這種悠情況下碧往往會姓使收購拘土地再饅開發(fā)所也引起的眼土地增閱值部分房誠地轉(zhuǎn)移鴉給了被敬收購?fù)凛x地的使輩用者或掉所有者經(jīng)雙碑方協(xié)婆商后洋確定帥的價頑格，稻一般屋是雙續(xù)方所傻共同王能接洗受的含價格塑，此醋時產(chǎn)圖權(quán)交截易雙父方的秀權(quán)益圓都能紫夠得仇到適年當(dāng)體災(zāi)現(xiàn)直接比曬照基準(zhǔn)步地價確呼定直接采那用基準(zhǔn)喂地價的悲一定比哪例進(jìn)行功確定如浙江錦省嵊州押市規(guī)定銹，土地往收購價沉格按基披準(zhǔn)地價瞎的4∶6比例碗計算布成本，即騰按基準(zhǔn)紹地價測詢算土地陡價格，怖其中60魔%作為像企業(yè)釘投入桌成本換返還拖，40%作為土汽地級差巾上繳市交財政杭州百市規(guī)客定，求土地薪收購訊補償起費可蝦以“按住襖宅用尤地和號工業(yè)歪用地貪基準(zhǔn)岔地價悼中開將發(fā)成向本部表分的喝中間屆價確定”。直接咱比照競基準(zhǔn)鼓地價肅確定季收購闊價格單比委偽托評給估機同構(gòu)采速用宗隆地評低估的彩方法已要簡掉便的弱多，趣基準(zhǔn)士地價葛具有州全域脹性、殲分用檢途、董平均再性、值有期贊限、趣時效戶性等斥特點伯，而掙且基閱準(zhǔn)地愧價又蘿是政群府發(fā)屢布的交地價惰，這腫與土邀地收醬購儲蔬備的非行政炎主體詠是一旗致的收購屋價格駝內(nèi)涵近及性譜質(zhì)兩種觀剪點：一是將半土地收銳購價格痰確定為肯土地收獨購補償宜費，即后屬于補梢償性質(zhì)爽。這種剛觀點比埋較普遍快，在許視多城市樂土地收略購儲備聚的政策北性規(guī)定窯中均未退提到“土地利收購石價格”，相穩(wěn)應(yīng)地指以“土地牌收購飾補償它費”代替拉之。皇其基蔬本出位發(fā)點艱是土鞠地收透購具迷有強集制性絲式，具教體的證收購千方式誤是征棋用、浙拆遷欄等，禁直接街的法柱律依束據(jù)是《土地管配理法》、《城市房磚地產(chǎn)管吸理法》、《城市故房屋聾拆遷橋管理維條例》等，幸法律染依據(jù)逐明確馳，補含償項滑目和河標(biāo)準(zhǔn)揉具體躁，具邊有很鴨強的錦可操幟作性行，因瓶此全盾國大幟多數(shù)暢城市暗均以厲這種愁方式呀確定帥補償鹿標(biāo)準(zhǔn)二是將析土地收霜購價格貞確定為“準(zhǔn)市場微價格”，即螺認(rèn)為單土地惕收購岸價格鎖屬于豎市場抱價格云的范同疇，陷但是龍應(yīng)低絡(luò)于正嶄常市蔬場價豈格（寒有的府稱為“市場演價平嶄價”），或逃者認(rèn)為礙其與土彈地開發(fā)塑成本相務(wù)當(dāng)。上灑海、濟戀南如此接操作。確定眼價格猛方法污不科廟學(xué)確定類土地車收購政價格射缺乏拖明確壁的依宗據(jù)和序標(biāo)準(zhǔn)胸，存秩在著救明顯帳的“武斷科性”如有溜的城摧市規(guī)堤定按光基準(zhǔn)圾地價射的4∶6比例計長算土地屈收購價隸格，即60離%作為離企業(yè)竭投入葬成本菌返還狂，40%作為形土地翅級差撞上繳穗市財塊政還有陰的城恢市按炸照土獄地行摸政主械管部震門確蓬認(rèn)的臟宗地路評估平價格秋的60%～80%確定還有的闖城市按功照住宅振用地和熟工業(yè)用劣地平均騎基準(zhǔn)地姑價的45佛%確定不管墳采用她什么記比例槐，以華及為虛何采貴用這戚一比漠例，談均缺將乏明擾確的慘依據(jù)到。有鑰時正換是由鞋于土尿地收紫購價北格測咽算依唇據(jù)的雹不明扒確，哄測算男方法貢的不悄規(guī)范村，測蓮算標(biāo)何準(zhǔn)的散不統(tǒng)釣一，爪引起插土地孩收購蘇過程貫中收古購方雅與被估收購陣方的盆矛盾過分裙強調(diào)進(jìn)強制盾性土地收絲式購儲備量基于公冬共利益炎原則和素宏觀調(diào)蕩控國有旦土地供連給等目訓(xùn)的，應(yīng)洋具備一雕定的強縣制性但如果宋這種強勁制性過娃分侵害魂少數(shù)經(jīng)買濟主體桃的產(chǎn)權(quán)曾，則會泳失去社歪會公平土地價尾格=土地開每發(fā)成本+（支付兩出讓金-已使猴用期丙應(yīng)付旨的出伍讓金雄）剩余年脈期的出粗讓土地底使用權(quán)收在原用帽途條件暴下的正延常市場霜價格土地增膠值分配繞的矛盾在對縱被收妹購?fù)寥蔚剡M(jìn)沖行再安開發(fā)奴時，叮會引唉起土匙地用旁途的仙改變愉，如弄收購伏前的滿用途麗為工速業(yè)用到地，泰收購麥后經(jīng)叼開發(fā)得整理些，根標(biāo)據(jù)規(guī)賣劃按結(jié)住宅諸用地姜，或嗎者商嘆業(yè)用陵地賣弱出，孕且容知積率罵會大雜大提牙高，繭這樣井就會易引起陸收購撲前后討的地潑價差率異非崗常大匆。這工種增錯值如橫何分匙配？歸國造家：按照膽原用牽途確胸定土歲地收民購價舅格，壺甚至虎根據(jù)債原利胸用狀朽況按謝照規(guī)肌定的沫拆遷若安置揚補償米標(biāo)準(zhǔn)冠確定會土地賄收購終補償徒費將土地狡增值適妹當(dāng)分配膠給原土絲式地使用遞者，如慌杭州、棉濟南均技規(guī)定，紫可以“按收互購合縮慧同約蹲定的臨土地博拍賣棟、招菌標(biāo)所告得比黎例確掛定補只償”，即根聞?chuàng)詈竺驳馁u價陳確定收耐購價格土地增榨值與土地發(fā)援展權(quán)收購價傳格與企膜業(yè)安置琴補償土地煮收購趟價格青是在格土地昌收購兩過程哀中由驚收購抬方向猶原用鉤地者薯支付咱的土盜地價倚款，設(shè)對于旦收購主方來驗說，愿其支趕付了佩一定舟數(shù)額毛的經(jīng)阻濟支熔出，烤因此妖獲得巖一定喬面積渡的土凱地及我其相蝕應(yīng)的秋產(chǎn)權(quán)跟，對營于原尚用地繡者來跑說，搶其失忘去了欄一定擺面積它和產(chǎn)帶權(quán)的勿土地詞，因健此獲菊得了挪一定伐價款堂的經(jīng)瘡濟補密償，嬌其經(jīng)讀濟關(guān)鼓系的豬對象嗚均是“一定面吧積的土宣地及其神產(chǎn)權(quán)”；而企業(yè)胡安置補奔償是企恩業(yè)生產(chǎn)詳建設(shè)過棄程中的獄問題，機其經(jīng)濟顏關(guān)系的脈高低取臭決于企樸業(yè)生產(chǎn)創(chuàng)流程的喂復(fù)雜程淚度，因館此其經(jīng)甲濟