物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算

優(yōu)選物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算目前一頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)合同的約定物業(yè)公司提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù)作為經(jīng)營(yíng)公司應(yīng)賺取的合理的利潤(rùn)法律的規(guī)定中華人民共和國(guó)價(jià)格法建設(shè)部關(guān)于《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》一、物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)目前二頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)政府指導(dǎo)價(jià)在合同中約定普通住宅基礎(chǔ)價(jià)上下浮動(dòng)20%適合市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)在合同中約定高檔物業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定市場(chǎng)發(fā)育成熟適合適合二、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的價(jià)格形式目前三頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)三、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)形式項(xiàng)目方式支付方式包括內(nèi)容盈虧負(fù)擔(dān)適合業(yè)態(tài)包干制業(yè)主支付固定物業(yè)費(fèi)1、物業(yè)服務(wù)成本2、法定稅費(fèi)3、物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)物業(yè)企業(yè)自負(fù)盈虧普通住宅小區(qū)酬金制業(yè)主支付動(dòng)態(tài)物業(yè)服務(wù)資金1、物業(yè)服務(wù)支出2、物業(yè)企業(yè)的酬金（按約定比例提?。┙Y(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)高檔物業(yè)，如涉外公寓或別墅等目前四頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成固定資產(chǎn)折舊費(fèi)行政/辦公費(fèi)公共秩序維護(hù)費(fèi)業(yè)主同意的其他費(fèi)用綠化費(fèi)保潔費(fèi)公共設(shè)備運(yùn)行及維保費(fèi)人員工資、福利物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本（服務(wù)費(fèi)支出）目前五頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算原則

嚴(yán)格進(jìn)行成本控制的原則物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過(guò)精確預(yù)算、?？顚Ｓ?、杜絕浪費(fèi)，力爭(zhēng)使業(yè)主所花費(fèi)的每一分錢(qián)都能物有所值。業(yè)主、使用人認(rèn)可的原則進(jìn)行成本控制不能以降低服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主、使用人的滿意度作為代價(jià)，要能取得絕大多數(shù)業(yè)主和使用人的認(rèn)可。目前六頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算原則

區(qū)別對(duì)待的原則

區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)、配套和業(yè)主使用人的需求，不能一概而論、簡(jiǎn)單套比。合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則

遵從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下一般商品的定價(jià)原則，防止單方提價(jià)壓價(jià)、價(jià)格欺詐和進(jìn)行不正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。目前七頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

V=∑Vi（i=1，2，3，……12）

注：V：公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元／月·

m2）Vi：各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元／月·

m2）；i：分項(xiàng)項(xiàng)數(shù);

∑:表示對(duì)各分項(xiàng)費(fèi)用算數(shù)求和目前八頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

管理、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)V1V1=∑Fi／S（i=1，2，3，4）（元／月·

m2）

注：Fl：基本工資（元／月）F2：按規(guī)定提取的福利費(fèi)（元/月）F3：加班費(fèi)（元／月）F4：服裝費(fèi)（元/月）S：表示可分?jǐn)傎M(fèi)用的建筑面積之和（m2）目前九頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用V2

V2=∑Fi／S（i=1，2，3，4，5）（元／月·

m2）成本法：注：Fl：公共照明系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)F2：電梯運(yùn)行費(fèi)F3：給排水系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)F4：通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)F5：智能化系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)F7：其他公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)

F6：配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)目前十頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

F1--公共照明系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)：①電費(fèi)：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×P電

Wn：照明電器總功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散樓梯照明、草坪燈、路燈、景觀燈、車(chē)場(chǎng)/庫(kù)等；Tn：每日開(kāi)啟時(shí)間（小時(shí)）；30：每月測(cè)算的天數(shù)；P電：電費(fèi)單價(jià)（元／度）；②維修費(fèi)：這是一個(gè)估算的經(jīng)驗(yàn)值，一般按照當(dāng)?shù)亓闩浼M(jìn)貨的價(jià)格來(lái)測(cè)算。目前十一頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

F2--電梯運(yùn)行費(fèi)：①電費(fèi)=N×W×24×a×30×P電（元／月），N:電梯臺(tái)數(shù)；W:電梯功率；a:為電梯運(yùn)行系數(shù)，②維保費(fèi)（元/月）③零配件費(fèi)（元/月）年檢費(fèi)（元／年）。目前十二頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

F3給排水系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)：生活給水泵電費(fèi)=W×24×a×30×P電（元／月）維保費(fèi)（元／年）：設(shè)備年維修及備件費(fèi)，水箱清潔費(fèi)。消防泵電費(fèi)（略），維保費(fèi)：消防聯(lián)動(dòng)年檢費(fèi)、干粉滅火器更換、消防泵年維修及備件費(fèi)潛污泵（包括集水井排水泵、污水處理排水泵）電費(fèi)=W×24×a×30×P電（元／月）維保費(fèi)（元／月）：年維修及備件費(fèi)目前十三頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

F4—通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)電費(fèi)同上維修費(fèi)：年維修及備件費(fèi)F5—智能化系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)電費(fèi)=W×24×30×P電（元／月）維保費(fèi)：估算值目前十四頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

F6—配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)包括：變配電測(cè)試、避雷測(cè)試、配電箱日常維保費(fèi)（元/年）。F7—其他公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)（元／月）目前十五頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用V3

V3=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5，6

）（元／月·

m2）

注：Fl：清潔工具購(gòu)置費(fèi)，如：垃圾桶、拖把等（元／年）F2：服裝費(fèi)，勞保用品費(fèi)（元/年）F3：衛(wèi)生防疫消殺費(fèi)（元/年）F4：化糞池清理費(fèi)（元／年）F5：垃圾清運(yùn)費(fèi)（元／年）F6：清潔環(huán)衛(wèi)所需其它費(fèi)用（元/年）F7：清潔用水費(fèi)（元/年）目前十六頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用V4

V4=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5）（元／月·

m2）注：F1：綠化工具費(fèi)（元／年）F2：勞保用品費(fèi)（元／年）F3：化肥、農(nóng)藥、除草劑等材料費(fèi)（元／年）F4：綠化用水費(fèi)（元／年）F5：雜草清運(yùn)費(fèi)（元/年）F6：園林景觀再造費(fèi)（元／年）F7：補(bǔ)苗及環(huán)境內(nèi)擺設(shè)花卉等費(fèi)用（元/年）目前十七頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用V5

V5=∑Fi/S/12（i=l，2，3，4，5）（元／月·

m2）注：F1：日常公共秩序維護(hù)器材裝備費(fèi)（元/年），F(xiàn)2：公共秩序維護(hù)設(shè)備維修費(fèi)（元／年）F3：公共秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi)（元/年）F4：公共秩序維護(hù)聯(lián)建費(fèi)（元/年）F5：110報(bào)警聯(lián)網(wǎng)、對(duì)講機(jī)占頻費(fèi)等F6：公共秩序維護(hù)用房及公共秩序維護(hù)人員住房租金（元／年）。目前十八頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

辦公費(fèi)用V6

V6=∑Fi／S（i=1，2，3，4）（元／月·

m2）其中：F1：交通、通訊費(fèi)用（元／月）F2：文具、辦公用品等低值易耗品費(fèi)（元／月）F3：車(chē)輛使用費(fèi)、差旅費(fèi)（元/月）F4：節(jié)日裝飾費(fèi)（元/月）F5：公共關(guān)系費(fèi)及社區(qū)文化費(fèi)（元／月）F6：辦公水電暖費(fèi)（元／月）F7：書(shū)報(bào)費(fèi)（元／月）目前十九頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)V7V7=∑Fi／S/折舊年限*12（i=1，2，3，4）（元／月·

m2）注：F1——交通工具（汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)等）F2——通訊設(shè)備（電話、手機(jī)、對(duì)講機(jī)、傳真機(jī)等）F3——辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)、數(shù)碼相機(jī)、投影儀等）F4——工程維修設(shè)備（管道疏通機(jī)、電焊機(jī)、升降機(jī)等）※這里的固定資產(chǎn)應(yīng)主要是直接用于該項(xiàng)目服務(wù)的固定資產(chǎn)目前二十頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用V8

V8=（投保金額×

保險(xiǎn)費(fèi)率）／保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積建議：投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用V9該項(xiàng)是指業(yè)主大會(huì)同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務(wù)費(fèi)用。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用V10不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（一般按上述費(fèi)用總和的1％計(jì)）。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)應(yīng)單獨(dú)設(shè)賬，嚴(yán)格控制其支出。目前二十一頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

利潤(rùn)或管理酬金V11物業(yè)管理協(xié)議不同，管理酬金的確定方式不同：（1）按照租金收入確定

管理酬金=業(yè)主租金收入×酬金比率（2）按物業(yè)價(jià)值的約定使用年限計(jì)算，當(dāng)物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況下可以采用該方法

管理酬金=（物業(yè)價(jià)值／物業(yè)約定使用年限）×酬金比率目前二十二頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

按定額利潤(rùn)/酬金或行業(yè)利潤(rùn)率／酬金率確定

利潤(rùn)酬金確定方式是以上述1～10項(xiàng)的支出之和為基數(shù)乘以行業(yè)利潤(rùn)率/酬金率付給管理企業(yè)，即

管理利潤(rùn)/酬金=服務(wù)費(fèi)×行業(yè)利潤(rùn)率/酬金率

※

物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)率/酬金率一般在8％～15％，具體的比率可由雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)等因素協(xié)商確定。目前二十三頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)）

法定稅費(fèi)V12

按現(xiàn)行稅法，物業(yè)管理企業(yè)屬服務(wù)業(yè)，上繳的稅金含：（1）須按營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5％。（2）城市建設(shè)維護(hù)稅，按營(yíng)業(yè)稅的7％計(jì)征。（3）教育費(fèi)附加，按營(yíng)業(yè)稅稅額的3％計(jì)征。（4）地方教育費(fèi)附加，按營(yíng)業(yè)稅稅額的2％計(jì)征（5）水利建筑基金，收入的千分之一。合計(jì)總營(yíng)業(yè)額的5.7％。

※依照最新的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不含稅金。目前二十四頁(yè)\總數(shù)二十六頁(yè)\編于十六點(diǎn)六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（收益性物業(yè)）