建筑設(shè)計(jì)入門級講義住宅規(guī)劃專家小時(shí)速成

住宅規(guī)劃專家一小時(shí)速成華南資源中心建筑中心目標(biāo)培養(yǎng)策劃和拓展同事對地塊的理解和對規(guī)劃的能力，增強(qiáng)中原人在與開發(fā)商溝通中體現(xiàn)出的專業(yè)水準(zhǔn)。第一部分規(guī)劃相關(guān)術(shù)語及其概念第二部分與規(guī)劃相關(guān)的建筑常識第三部分培養(yǎng)對容積率的概念與直觀感受第四部分建筑的間距要求第五部分平面體塊的選擇…第六部分地塊的分析與排序第七部分計(jì)算法則第八部分實(shí)戰(zhàn)演練1221275559657177報(bào)告內(nèi)容頁碼世聯(lián)案例世聯(lián)案例中原案例建筑中心成果建筑中心成果建筑中心成果如何進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃排布？思考規(guī)劃前需考慮的因素規(guī)劃設(shè)計(jì)的開展首先需要著重提煉的信息有哪些？規(guī)劃前需考慮的因素考慮因素：1規(guī)劃用地面積2用地使用性質(zhì)6限高5綠地率3建筑密度4容積率規(guī)劃前需考慮的因素7規(guī)劃用地紅線控制要求考慮因素：1規(guī)劃用地面積2用地使用性質(zhì)6限高5綠地率3建筑密度4容積率以上7要素較全面地反映了一個(gè)項(xiàng)目狀況，所以必須充分了解各個(gè)要素的含義及其作用規(guī)劃相關(guān)術(shù)語及其概念

Part1用地紅線是指征地范圍內(nèi)實(shí)際可供場地用來建設(shè)的邊界線，其圍合面積是用地范圍。用地紅線、建筑紅線建筑紅線（退紅線）指建筑物基底的控制線。一般建筑控制線都會(huì)從道路紅線后退一段距離，用來安排臺階，基礎(chǔ)，道路，停車場，地下管線等設(shè)施。用地面積、基地面積建設(shè)用地面積（占地面積）指規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目的凈用地面積。（不包括各類公共用地的面積，如綠地、道路、道路廣場和水域）。建筑基底面積指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。各類建筑基底總面積建筑密度=凈用地面積理論情況下，相同容積率下，平均層數(shù)越高，建筑密度越低，可用于景觀用地越多正常情況下。居住區(qū)建筑密度一般在17%~30%,商業(yè)建筑的建筑密度一般情況下不超過50%。建筑密度直接影響建筑物的間距、高度，是關(guān)系總體品質(zhì)的重要指標(biāo)。建筑密度:在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)用地面積之比。建筑密度總建筑面積凈用地面積包括：住宅、商業(yè)、頂板面高于室外地坪1米的地下室和半地下室、公共配套服務(wù)設(shè)施（居委會(huì)、物業(yè)用房、配電房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站…）不包括：首層架空部分只作為綠化、停車、公共活動(dòng)使用時(shí)的建筑面積；給城市提供公共開放空間的建筑面積；地上建筑作為停車庫（場）的建筑面積（專用停車場除外）；設(shè)備管道層.居住區(qū)用地，不包括代征道路用地、代征綠地用地容積率直接體現(xiàn)建筑總體量，是影響總體品質(zhì)和投資回報(bào)率的重要指標(biāo)。容積率：規(guī)定的地塊上全部的建筑物面積與地塊面積之比。容積率各類三綠地三面積三總和綠地三率=凈用三地面三積各類三綠地三面積三的構(gòu)三成:A、距三建筑三物外三墻腳1.三0米；B、算三至用三地紅三線或三圍墻三；C、組三團(tuán)綠三地中三，作三為景三觀組三成部三分的三小品三、亭三臺、三曲廊三、水三池、三溪三流、三步道三等，三可以三一并三計(jì)入三綠地三面積三計(jì)算三，但三不得三小于三組團(tuán)三用地三面積三的70三%。D、停三車場三綠地三面積三計(jì)算三：滿三足以三下規(guī)三定的三前提三下，三可將三室外三停車三場用三地面三積的20三%計(jì)入三綠地三面積三：綠地三率：居住三用地三內(nèi)各三類綠三地面三積的三總和三與用三地面三積的三比率三（%）綠地三率綠線三（城三市綠三線）城市三綠線三，是三指城三市各三類綠三地范三圍的三控制三線。城市三綠線三分為三現(xiàn)狀三綠線三和規(guī)三劃綠三線，三現(xiàn)狀三綠線三作為三保護(hù)三線，三綠線三范圍三內(nèi)不三得進(jìn)三行非三綠化三設(shè)施三建設(shè)三；規(guī)劃三綠線三作為三控制三線，三綠線三范圍三內(nèi)必三須按三照規(guī)三劃進(jìn)三行綠三化建三設(shè)，三不得三改作三他用三。綠線藍(lán)線藍(lán)線三是指三城市三規(guī)劃三部門三規(guī)劃三確定三的河三道規(guī)三劃線三，沿三河新三建建三筑物三應(yīng)當(dāng)三按規(guī)三定退三讓河三道規(guī)三劃藍(lán)三線。紫線紫線三是指三國家三歷史三文化三名城三內(nèi)的三歷史三文化三街區(qū)三和政三府公三布的三歷史三文化三街區(qū)三、歷三史建三筑的三保護(hù)三范圍三線。藍(lán)線三、紫三線總建三筑面三積=凈用三地面三積*容積三率70三00三03三.5平方三米=2三10三*6三66三.6三7*三5.三0實(shí)例三應(yīng)用三計(jì)算建筑三占地三面積=凈用三地面三積*建筑三密度35三00三0.三17三5=三21三0*三66三6.三67三*2三5%求解三：總建三筑面三積建筑三占地三面積綠地三面積綠地三面積=凈用三地面三積*綠地三率84三00三0.三42三=2三10三*6三66三.6三7*三60三%已知三：凈用三地面三積：21三0畝容積三率：5.三0建筑三密度三：25三%綠地三率：60三%與規(guī)三劃相三關(guān)的三建筑三常識Pa三rt三2住宅分類層數(shù)與高度低層一層至三層且建筑高度不大于11米多層四層至六層且建筑高度不大于24米中高層七層至九層且建筑高度不大于30米高層十層及十層以上且建筑高度不大于100米超高層建筑高度大于100米的民用建筑小高層11+1層且建筑高度不大于40米（注：規(guī)范上沒有對小高層進(jìn)行定義，此定義為成都市行業(yè)慣例）另外三，除三住宅三建筑三之外三的民三用建三筑高三度不三大于24米的三為多三層建三筑（三含單三層建三筑）三，大三于24米的三為高三層建三筑（三不包三括建三筑高三度大三于24的單三層公三共建三筑）住宅三建筑三按照三地上三層數(shù)三或高三度分三類7層以三下7-三11三(1三1+三1)層12三-1三8(三18三+1三)層18層以三上樓層三高度三與樓三梯間三常見三形式三及尺三寸的三關(guān)系一部三開敞三式樓三梯一部三開敞三式樓三梯+一部三電梯一部三封閉三式樓三梯+二部三電梯+合用三前室三（不三小于6㎡）二部三封閉三式樓三梯+二部三電梯+合用三前室三（不三小于6㎡）合用三前室合用三前室獨(dú)棟三別墅獨(dú)棟三別墅三即獨(dú)三門獨(dú)三院，三上有三獨(dú)立三空間三，下三有私三家花三園領(lǐng)三地，三是私三密性三很強(qiáng)三的獨(dú)三立式三住宅三，表三現(xiàn)為三上下三左右三前后三都屬三于獨(dú)三立空三間，三一般三房屋三周圍三都有三面積三不等三的綠三地、三院落三。雙拼三別墅屬于三聯(lián)排三別墅三與獨(dú)三棟別三墅之三間的三中間三產(chǎn)品三，由三兩個(gè)三單元三的別三墅拼三聯(lián)組三成的三單棟三別墅三。聯(lián)排三別墅又稱TO三WN三HO三US三E。由三三個(gè)三或三三個(gè)以三上的三單元三住宅三組成三，一三排二三至四三層聯(lián)三結(jié)在三一起三，每三幾個(gè)三單元三共用三外墻三，有三統(tǒng)一三的平三面設(shè)三計(jì)和三獨(dú)立三的門三戶。住宅三建筑三按照三建筑三形態(tài)三劃分——?jiǎng)e墅三（低三層住三宅）疊拼三別墅三（類三別墅三）它是To三wn三ho三us三e的疊三拼式三的一三種延三伸，三是在三綜合三情景三洋房三公寓三與聯(lián)三排別三墅特三點(diǎn)的三基礎(chǔ)三上產(chǎn)三生的三，由三多層三的復(fù)三式住三宅上三下疊三加在三一起三組合三而成三，下三層有三花園三，上三層有三屋頂三花園三，一三般為三四層三帶閣三樓建三筑，花園三洋房6層以三下多三層板三式建三筑，三以5-三6層為三主。三一般三首層三贈(zèng)送三花園三，采三用一三躍二三戶型三設(shè)計(jì)三，頂三層贈(zèng)三送露三臺，三采用三五躍三六設(shè)三計(jì)。普通三多層一般三是6層、6+三1層板三式結(jié)三構(gòu)。三多為三平層三戶型三，部三分頂三樓采三用躍三層設(shè)三計(jì)。疊拼別墅花園洋房住宅三建筑三按照三建筑三形態(tài)三劃分——多層三住宅高層小高層分類建筑高度層數(shù)中高層不大于30米七層至九層高層不大于100米十層及十層以上小高層不大于40米11+1層中高層住宅三建筑三按照三建筑三形態(tài)三劃分——小高三、中三高、三高層三住宅點(diǎn)式三住宅點(diǎn)式三建筑三指建三筑平三面外三廓基三本成三矩形三，其三長邊三與短三邊之三比小三于2的建三筑。三點(diǎn)式三住宅三若為三多層三又稱三墩式三住宅三，若三為高三層又三稱塔三式住三宅。板式三住宅板式三建筑三又稱三條式三建筑三。指三建筑三平面三外廓三基本三成矩三形，三其長三邊與三短邊三之比三大于三或等三于2的建三筑，三并且三短邊三長度三小于三或等三于16米。住宅三建筑三按照三建筑三結(jié)構(gòu)三劃分ABDCABDCABDCABCD單元三式形三成板三式住三宅單個(gè)三外輪三廓長三寬比三形成三板式三住宅單個(gè)三外輪三廓長三寬比三形成三點(diǎn)式三住宅培養(yǎng)三對容三積率三的概三念與三直觀三感受Pa三rt三3容積三率不三僅和三舒適三度密三切相三關(guān)，三還是三判斷三房子三性價(jià)三比的三重要三指標(biāo)三。對三于發(fā)三展商三來說三，容三積率三決定三地價(jià)三成本三在房三屋中三占的三比例三，而三對于三住戶三來說三，容三積率三直接三涉及三到居三住的三舒適三度。容積三率是三表述三地塊三開發(fā)三強(qiáng)度三的一三項(xiàng)重三要指三標(biāo)。三在合三理的三空間三環(huán)境三條件三下，三容積三率愈三大，三表示三地塊三建設(shè)三開發(fā)三強(qiáng)度三愈高三，土三地利三用率三也愈三高；三反之三，容三積率三愈小三，地三塊建三設(shè)開三發(fā)強(qiáng)三度愈三低，三土地三利用三率也三愈低三。容積三率相三對應(yīng)三的物三業(yè)類三型1、容三積率三低于0.三3，這三是非三常高三檔的三獨(dú)棟三別墅三項(xiàng)目三。2、容三積率0.三3~三0.三5，一三般獨(dú)三棟別三墅項(xiàng)三目，三環(huán)境三還可三以，三但感三覺有三點(diǎn)密三了。三如三果三穿插三部分三雙拼三別墅三、聯(lián)三排別三墅，三就可三以解三決這三個(gè)問三題了三。3、容三積率0.三5~三0.三8，一三般的三雙拼三、聯(lián)三排別三墅，三如果三組合3~三4層，三局部5層的三樓中三樓，三這個(gè)三項(xiàng)目三的品三位就三相當(dāng)三高了三。4、容三積率0.三8~三1.三2，全三部是三多層三的話三，那三么環(huán)三境絕三對可三以堪三稱一三流。三如果三其中三夾雜三低層三甚至三聯(lián)排三別墅三，那三么環(huán)三境相三比而三言只三能算三是一三般了三。5、容三積率1.三2~三1.三5，正三常的三多層三項(xiàng)目三，環(huán)三境一三般。三如果三是多三層與三小高三層的三組合三，環(huán)三境會(huì)三是一三大賣三點(diǎn)。6、容三積率1.三5~三2.三0，正三常的三多層+小高三層項(xiàng)三目。7、容三積率2.三0~三2.三5，正三常的三小高三層項(xiàng)三目。8、容三積率2.三5~三3.三0，小三高層+二類三高層三項(xiàng)目三（18層以三內(nèi)）三。此三時(shí)如三果做三全小三高層三，環(huán)三境會(huì)三很差三。9、容三積率3.三0~三6.三0，高三層項(xiàng)三目（三樓高10三0米以三內(nèi)）三。10、容三積率6.三0以上三，摩三天大三樓項(xiàng)三目1、容三積率0.三3(或以三下)，三獨(dú)棟三別墅2、容三積率0.三6，三聯(lián)三排別三墅3、容三積率1.三2，三多層三洋房4、容三積率2.三4，三小高三層項(xiàng)三目。5、容三積率3.三0~三5.三0，三高三層項(xiàng)三目6、容三積率6.三0以上三，三超三高層三與綜三合體三項(xiàng)目0.三3Pa三rt三1各容三積率三小區(qū)三舉例桂林三漓江三奧林三苑——三0.三28建筑三類別三：獨(dú)三棟北京三紅螺三湖別三墅——三0.三32建筑三類別三：獨(dú)三棟北京三清涼三盛景——三0.三28建筑三類別三：聯(lián)三排、三獨(dú)棟容積三率相三對應(yīng)三的物三業(yè)類三型0.三6Pa三rt三2各容三積率三小區(qū)三舉例北京三龍湖三滟瀾三山——0.三67建筑三類別三：聯(lián)三排萬科三松山三湖1號花三園——0.三58產(chǎn)品三類型三：獨(dú)三棟、三雙拼三、聯(lián)三排1.三2Pa三rt三3各容三積率三小區(qū)三舉例重慶三峻峰三香格三里拉——1.三2產(chǎn)品三類型三：多三層2.三4Pa三rt三3各容三積率三小區(qū)三舉例福州三博士三后世三家——2.三4產(chǎn)品三類型三：小三高層4.三0Pa三rt三4各容三積率三小區(qū)三舉例萬科三金域三東郡三一期——3.三86產(chǎn)品三類型三：高三層廣西三匯陽三防城三港——3.三97產(chǎn)品三類型三：高三層5.三0以上Pa三rt三4各容三積率三小區(qū)三舉例東莞三天利三中央三花園——5.三25產(chǎn)品三類型三：高三層深業(yè)三上城——6.三50產(chǎn)品三類型三：綜三合體深圳三京基三濱河三時(shí)代——8.三70建筑三類別三：綜三合體混合三型Pa三rt三5中新三置地——1.三05建筑三類別三：聯(lián)三排、三多層三、高三層蘇州三金帝三城市三別墅——1.三36建筑三類別三：雙三拼、三聯(lián)排三、多三層、三高層長沙三龍湖三湘風(fēng)三原著——1.三49建筑三類別三：高三層、三聯(lián)排成都三藍(lán)光三各駿.香瑞三湖花三園——1.三87建筑三類別三：多三層、三高層?xùn)|陽三雅居——2.三28建筑三類別三：雙三拼、三高層常州三上書三房——2.三42建筑三類別三：聯(lián)三排、三多層三、高三層建筑三的間三距要三求Pa三rt三4住宅三防火三間距視覺三衛(wèi)生三間距住宅三建筑三間距三分正三面間三距和三側(cè)面三問距三兩個(gè)三方面三。一三般正三面間三距足三夠滿三足視三覺衛(wèi)三生要三求，涉及三到視三覺衛(wèi)三生主三要是三側(cè)面三間距三的問三題。北方三一些三城市對視三覺衛(wèi)三生問三題較三注重三，要三求高三，一三般認(rèn)三為高三層住三宅間不小三于20三m較合三理，南方三特別三是廣三州等三城市因用三地緊三張難三以考三慮視三覺衛(wèi)三生問三題，三長此三以久三也就三比較三習(xí)慣三了，未作三主要三因素三考慮，只三要滿三足消三防要三求即三可≥1三3m≥9三m≥6三m防火三間距視覺三衛(wèi)生三間距多層三住宅高層三住宅多層三住宅建筑三類型高層三住宅13三M9三M9三M6三MR≥三20三m建筑三間距規(guī)范三要求經(jīng)驗(yàn)三值：聯(lián)排三之間10三m多層三之間20三m高層三之間45三~5三5m三,取中三值50三m查找三當(dāng)?shù)厝鞘腥?guī)劃三管理三技術(shù)三規(guī)定三，有三關(guān)建三筑間三距的三要求三，找出三建筑三間距三最小三值。結(jié)合三日照三要求三，安三排好三建筑三間距三。建筑三間距日照三要求居住三建筑三應(yīng)滿三足大三寒日三不低三于2小時(shí)三的日三照標(biāo)三準(zhǔn)。三局部三地方三有困三難時(shí)三可放三寬到三不低三于1小時(shí)三。每套三至少三應(yīng)有1個(gè)居三住空三間（三臥室三、起三居室三（廳三），三滿足三日照三標(biāo)準(zhǔn)三。調(diào)整三：1拉大三間距2南低三北高3南點(diǎn)三北板南邊三住宅三：點(diǎn)三式＞三短三板＞三長板拉大距離后，凹槽局部日照由1小時(shí)增大至2小時(shí)，前端戶型局部由4小時(shí)增大至5小時(shí)拉大建筑間距，增加日照時(shí)長凹槽局部日照小時(shí)數(shù)由1小時(shí)增大至2小時(shí)，前端戶型局部由4小時(shí)增大至5小時(shí)南邊板式變點(diǎn)式，增加日照時(shí)長凹槽局部日照小時(shí)數(shù)由1小時(shí)增大至4小時(shí)，前端戶型變化不明顯降低南邊高度，增加日照時(shí)長（有效改善凹槽日照時(shí)長）高層區(qū)多層區(qū)華南三分公三司分三布點(diǎn)平面三體塊三的選三擇Pa三rt三5戶型三選型戶型三進(jìn)深三大，三日照三有明三顯遮三擋，三但能三出面三積，三對容三積率三貢獻(xiàn)三大，三土地三利用三較為三充分三。戶型三大面三寬，三有利三于日三照間三距計(jì)三算，三但對三容積三率貢三獻(xiàn)小三。適合三華東三或者三更北三的城三市，三扁平三形狀三有利三于采三光。適合三陽光三較為三充足三的南三方城三市，三進(jìn)深三大的三戶型三相對三利于三通風(fēng)三。vs戶型三選型vs相同三地塊1行5棟X1三4行=7三0棟1行6棟X1三3行=7三8棟相同三間距大進(jìn)三深戶三型比三大面三寬戶三型更三出面三積取行三棟數(shù)三的最三小公三倍數(shù)三，5X三6=三30棟，三大面三寬需三要占三地比三大進(jìn)三深的三多兩種三戶型三南北三邊界三都處三于同三一水三平線三，大三進(jìn)深三比大三面寬三棟數(shù)三要多大面三寬戶三型：棟數(shù)三相同三，占三地多占地三相同三，棟三數(shù)少相同三戶型三面積大面三寬大進(jìn)三深戶型三選型vs地塊三橫向三擴(kuò)展三，同三樣大三小情三況，三結(jié)論三也是三大進(jìn)三深戶三型比三大面三寬戶三型更三出面三積大面三寬大進(jìn)三深23三8棟24三7棟戶型三選型兩梯三四戶三為例三，住三宅戶三型從三南方三到北三方，三從大三進(jìn)深三的品三字形三逐漸三過渡三到前三端無三過多三凹凸三的形三態(tài)，三反映三出當(dāng)三地氣三候?qū)θ龖粜腿挠叭?，三同時(shí)三也反三映了三體形三系數(shù)三對節(jié)三能的三影響三。戶型1東莞三金域三松湖三戶型戶型2安徽三合肥三某小三區(qū)戶三型戶型3長春三凈月三萬科三城戶三型通風(fēng)三：戶三型1前端三戶型三拉出三使其三通風(fēng)三良好三，戶三型2、戶三型3前端三戶型三嵌入三，形三成不三了穿三堂風(fēng)三。采光三：同三一時(shí)三段，三戶型1形成三較大三面積三的陰三影區(qū)三，戶三型2形成三一小三部分三陰暗三區(qū)，三戶型3基本三沒形三成陰三暗區(qū)三。戶型三選型一（二）梯一戶一（二）梯二戶一（二）梯三戶一（二）梯四戶一（二）梯四戶一（二）梯六戶多層洋房一梯二聯(lián)排別墅雙拼別墅獨(dú)棟別墅90㎡120㎡高層戶型(18F/30F)單棟：18F:420*18=7560㎡30F:420*30=12600㎡洋房戶型(6F)單棟：240*6=1440㎡聯(lián)排別墅(2.5F)

單棟：100*2.5=250㎡90㎡120㎡120㎡120㎡1棟18F=5.25棟6F洋房1棟18F=30.24棟聯(lián)排別墅1棟6F洋房=5.76棟聯(lián)排別墅1棟30F=8.75棟6F洋房1棟30F=50.40棟聯(lián)排別墅

100㎡獨(dú)棟別墅(2.5F)

單棟：120*2.5=300㎡120㎡住宅三平面三組合三形式常見三的平三面組三合形三式行列三式：指條三形住三宅或三者是三聯(lián)排三住三宅按三一定三的朝三向和三間距三成行三成列三的布三置形三式。圍合三式：通過三錯(cuò)落三或者三是沿三四周三布置三形成三圍合三或者三是部三分圍三合的三住宅三場地三。點(diǎn)群三式：指低三層獨(dú)三立式三、多三層點(diǎn)三式和三高層三塔式三住宅三自成三相對三獨(dú)立三的群三體的三布置三形式三，一三般可三圍繞三某一三公建三、景三觀綠三地來三布置三，以三利于三自然三通風(fēng)三和獲三得更三多日三照。優(yōu)點(diǎn)：朝三向好三，通三風(fēng)好三，省三地缺點(diǎn)：形三式單三調(diào)，三小空三間缺三乏停三留感優(yōu)點(diǎn)：良三好私三密性三，院三落感三強(qiáng)缺點(diǎn)：通三風(fēng)日三照不三如開三敞式優(yōu)點(diǎn)：利三于通三風(fēng)日三照缺點(diǎn)：缺三乏封三閉感三，寒三冷地三區(qū)不三易擋三風(fēng)規(guī)劃三布局常見三的規(guī)三劃布三局形三式軸線三布局片狀三布局集約三式布三局圍合三式布三局向心三式布三局空間三軸線三可虛三可實(shí)三，實(shí)三者常三為道三路、三綠化三帶、三水景三等構(gòu)三成，三無論三虛實(shí)三，呈三現(xiàn)出三很強(qiáng)三的聚三集性三和向三導(dǎo)性三。住宅三在尺三度、三形體三、朝三向等三具有三較多三相同三元素三，并三以日三照間三距為三主要三依據(jù)三建立三起來三的群三體，三它們?nèi)粡?qiáng)三調(diào)主三次等三級，三成片三成塊三。集約三式布三局：三將住三宅和三公共三配套三設(shè)施三集中三布置三，并三盡力三開發(fā)三地下三空間三，使三水平三、垂三直空三間形三成集三約式三的整三體空三間。三發(fā)揮三到極三致就三是綜三合體三。住宅三沿基三地周三邊布三置，三形成三若干三次要三空間三并共三同圍三繞一三個(gè)主三導(dǎo)空三間。三主導(dǎo)三空間三一般三尺寸三較大三，統(tǒng)三率次三要空三間。將居三住空三間圍三繞主三導(dǎo)地三位的三要素三組合三排列三，表三現(xiàn)出三強(qiáng)烈三的向三心性三，并三以自三然的三環(huán)形三路網(wǎng)三造就三向心三的空三間布三局。地塊三的分三析與三排序Pa三rt三6大——體現(xiàn)三根本三價(jià)值區(qū)域三分析長沙三由一三點(diǎn)往三多點(diǎn)三中心三發(fā)展三，梅三溪湖三作為三最具三發(fā)展三驅(qū)動(dòng)三力的三片區(qū)三將是三長沙三未來三城市三核心三之一G1\G2地塊濱江新城梅溪湖新城片區(qū)CLD北辰中央居住區(qū)CBD五一中央商務(wù)區(qū)省府南板塊小——四至三布局區(qū)域三分析銀杏三公園梅溪三湖北南西G0三1地塊三南面三可觀三梅溪三湖G三02地塊三直臨三梅溪三湖。龍王三港中建三、國三際廣三場銀杏三公園三為梅三溪湖三直面三湖景三的公三園；三此外三還有三晟通三開發(fā)三的綜三合體三項(xiàng)目三。北臨三梅溪三湖龍三王港三新河三和地三鐵二三號線中建三地塊三目前三還在三規(guī)劃三中，三國際三廣場三將打三造出三梅溪三湖首三個(gè)高三端綜三合體三，成三為北三岸的三商業(yè)三及高三端住三宅高三地G1G2地塊三內(nèi)部三價(jià)值三排序1.東南三直面三梅溪三湖，三占一三線景三觀價(jià)三值區(qū)三域2.東南三看梅三溪湖三，具三有二三線景三觀價(jià)三值區(qū)三域，三前面三為低三層商三業(yè)，三視線三幾乎三無遮三擋3.北鄰三梅溪三湖路三，受三噪音三干擾三，觀三湖視三線被三前方三遮擋用地三價(jià)值三分析三（排三序）231容積三率與三產(chǎn)品如何三實(shí)現(xiàn)三價(jià)值三最大三化——“價(jià)值三是需三要被三創(chuàng)造三的”在此三容積三率之三下可三以產(chǎn)三生的三組合三有：全高三層超高三層+小高三層本項(xiàng)三目G2地塊容積三率為0.三6，商三業(yè)產(chǎn)三品住三宅化三設(shè)計(jì)三，但三需要三保留三一個(gè)三集中三商業(yè)根據(jù)三區(qū)位三的價(jià)三值，三景觀三的價(jià)三值，三我們?nèi)枰氖侨粌H三能體三現(xiàn)價(jià)三值的三產(chǎn)品三，更三是能三提升三價(jià)值三的產(chǎn)三品。三該項(xiàng)三目出三現(xiàn)地三標(biāo)性三住宅三，限三高允三許超三高層三出現(xiàn)我們?nèi)捎贸呷龑?高層+多層三（洋三房）超高三層+高層+多層超高三層+高層本項(xiàng)三目G1地塊容積三率為4.三0在此三容積三率之三下可三以產(chǎn)三生的三組合三有：獨(dú)棟三別墅三、雙三拼別三墅、三聯(lián)排三別墅三或者三三種三產(chǎn)品三之間三組合為了三凸顯三品質(zhì)三和照三顧G1地塊三的視三線景三觀，三采用三獨(dú)棟別三墅產(chǎn)三品樓棟三排布朝向——東南三向、三正南三向景觀三價(jià)值——外部三稀缺三景觀三、園三林內(nèi)三景不良三因素——噪音三、外三部不三良景三觀戶型三排布日照通風(fēng)景觀公共三活動(dòng)三空間三分級組團(tuán)三分區(qū)不良三因素（噪三音、三醫(yī)院三、遮三擋光三污染……）每一三戶的三綜合三價(jià)值三評定實(shí)戰(zhàn)三演練Pa三rt三8提取三重要三規(guī)劃三要素用地三面積三：44三10三0㎡容積三率：2.三7業(yè)態(tài)三：高三層住三宅限高三：10三0m覆蓋三率：30三%公園菜市三場住宅住宅規(guī)劃三步驟規(guī)劃三步驟三一解讀三地塊三指標(biāo)總建三筑面三積：44三10三0X三2.三7=11三90三70㎡用地三面積三：44三10三0㎡容積三率：2.三7業(yè)態(tài)三類型三：高三層住三宅限高三：10三0m層數(shù)：30棟數(shù)：11三90三70三÷（30三X4三20）=9三.4三5≈1090㎡12三0㎡12三0㎡90㎡（注三：戶三型：三一（三二）三梯四三戶面積三：90㎡12三0㎡組三合可根三據(jù)實(shí)三際調(diào)三整）戶型三選型三：面積：42三0㎡（注三：如三果按三照10棟計(jì)三算30三X4三20三X1三0=三12三60三00㎡多出三面積三：12三60三00三-1三19三07三0=69三30㎡）（注三：取三最大三可能三值，以便三后面三調(diào)整三）覆蓋三率：25三%基底三面積=4三41三00三X3三0%=1三32三00㎡這個(gè)三步驟三清晰三明了三的演三示了三求棟三數(shù)的三推算三過程三，我三們必三須要三掌握三。但三是，三我們?nèi)袀€(gè)三表會(huì)三幫我三們迅三速的三求出三答案表格三：填多（低）層棟數(shù)，得高層棟數(shù)用地面積容積率建筑密度高層標(biāo)準(zhǔn)層面積高層層數(shù)高層棟數(shù)別墅標(biāo)準(zhǔn)層面積別墅層數(shù)別墅棟數(shù)用地基底面積總建筑面積

2.三744三10三09%自三動(dòng)三生三成純高三層，三所以三填“0”39三6911三90三709.三4503042三000輸入輸入輸入輸入輸入自三動(dòng)三生三成自三動(dòng)三生三成憑表三出量(一種三產(chǎn)品)規(guī)劃三步驟三一解讀三地塊三指標(biāo)棟數(shù)：11三90三70三÷（30三X4三20）=9三.4三5≈10一致三的總建三筑面三積：44三10三0X三2.三7=11三90三70㎡用地三面積三：44三10三0㎡容積三率：2.三7業(yè)態(tài)三類型三：高三層住三宅限高三：10三0m層數(shù)：3090㎡12三0㎡12三0㎡90㎡（注三：戶三型：三一（三二）三梯四三戶面積三：90㎡12三0㎡組三合可根三據(jù)實(shí)三際調(diào)三整）戶型三選型三：面積：42三0㎡（注三：如三果按三照10棟計(jì)三算30三X4三20三X1三0=三12三60三00㎡多出三面積三：12三60三00三-1三19三07三0=69三30㎡）（注三：取三最大三可能三值，以便三后面三調(diào)整三）覆蓋三率：25三%基底三面積=4三41三00三X2三5%=1三10三25㎡表格三：填多（低）層棟數(shù)，得高層棟數(shù)用地面積容積率建筑密度高層標(biāo)準(zhǔn)層面積高層層數(shù)高層棟數(shù)別墅標(biāo)準(zhǔn)層面積別墅層數(shù)別墅棟數(shù)用地基底面積總建筑面積

2.三744三10三09%39三6911三90三709.三4503042三000D=三55三MD=三55三M規(guī)劃三步驟三二退建三筑紅三線與三住宅三間距查找三當(dāng)?shù)亍冻鞘腥?guī)劃三技術(shù)三管理三規(guī)定》退建三筑紅三線LL北=1三2mL東、三西、三南=8三m日照三間距D=三55三m結(jié)合三住宅三防火三間距高層三與高三層13三m高層三與多三層9m多層三與多三層6m剩余19三0-三22三-5三5-三22三-5三5-三22三=1三4MD有調(diào)三整余三地21三0-三12三-8三=1三90三m21三0-三8-三8=三19三4mB=22MB=三22三MB=三22三MBA退紅線后的長度退紅線后的長度W’三=(19三4-三30三*4)/2=3三7M十棟三樓，三縱向三可以三擺三三行，三每行三約擺三三到三四棟三。A≈三30三MB≈三22三M住宅三東西三距離W=(19三4-三30*3)/2=5三2MA=30MWW’W’WA=30MA=30MA=30MWWA=30MA=30MA=30MA=30MA=30MA=30M符合三建筑三間距三要求公園住宅住宅菜市三場NO三.1北側(cè)三毗鄰三公園三：擁三有自三然資三源1232NO三.2西側(cè)三、南三側(cè)毗三鄰住三宅小三區(qū)：三安靜NO三.3東側(cè)三對著三菜市三場：三噪音規(guī)劃三步驟三三四至三分析/用地三價(jià)值三排序用地三價(jià)值三分析三（排三序）備注三：1和3重疊三處，三要衡三量菜三市場三的級三別對三其的三影響三大小三，進(jìn)三而判三斷歸三屬。如菜三市場三級別三很低三，排三第三三等級如菜三市場三級別三中高三，排三第一三等級規(guī)劃三步驟三四根據(jù)三步驟三三調(diào)三整方三案調(diào)整三包含三兩個(gè)三方面戶型三調(diào)整布局三調(diào)整公園住宅住宅菜市三場1232調(diào)整三理由三：A步驟三一計(jì)三算建三筑總?cè)浚绻凑?0棟計(jì)三算30三X4三20三X1三0=三12三60三00㎡多出三面積三：12三60三00三-1三19三07三0=69三30㎡）多出69三30㎡，有調(diào)三整余三地B1區(qū)域三，地三塊價(jià)三值高三，考三慮布三置舒三適戶三型，3區(qū)域三，可三考慮三布置三緊湊三型戶三型?規(guī)劃三步驟三四根據(jù)三步驟三三調(diào)三整方三案住宅如果三用兩三梯二三戶的三戶型替換一層三面積三少：42三0-三32三0=三10三030層（三即一三棟）三面積三少：10三0X三30三=3三00三0替換三棟數(shù)：69三30三/3三00三0三≈2面積：42三0㎡面積：32三0㎡公園住宅住宅菜市三場調(diào)整三建筑三間距D=三(1三90三-2三2-三22三-2三2)三/2三=6三2M退紅線后的長度D=三(1三90三-2三2-三22三-2三2)三/2三=6三2M規(guī)劃三步驟三四根據(jù)三步驟三三調(diào)三整方三案住宅面積：42三0㎡面積：32三0㎡W1W1W2W3W3W3替換三住宅三戶型w1、w2間距三肯定三符合三要求W3三=(19三4-三30三-3三0-三30三-3三0)/3三≈三25三M，也三符合三間距三要求21三0-三8-三8=三19三4m退紅線后的長度如果三用兩三梯二三戶的三戶型替換一層三面積三少：42三0-三32三0=三10三030層（三即一三棟）三面積三少：10三0X三30三=3三00三0替換三棟數(shù)：69三30三/3三00三0三≈2純高三層方三案建筑三密度三：9%思考三：在三規(guī)劃三中出三現(xiàn)兩三種產(chǎn)三品通過三減少三高層三的量三，出三現(xiàn)低三（多三）層三產(chǎn)品三，高三層與三低（三多）三層的三量如三何相三互配三搭？規(guī)劃三步驟三一解讀三地塊三指標(biāo)表格三：填多（低）層棟數(shù)，得高層棟數(shù)用地面積容積率建筑密度高層標(biāo)準(zhǔn)層面積高層層數(shù)高層棟數(shù)別墅標(biāo)準(zhǔn)層面積別墅層數(shù)別墅棟數(shù)用地基底面積總建筑面積

2.三744三10三09%39三6911三90三709.三4503042三000由上三表可三知，三該方三案按三照以三上參三數(shù)得三出純?nèi)邔尤龡潝?shù)9.三45棟約三為10棟，三如果三想多三做一三個(gè)產(chǎn)三品，三如聯(lián)三排別三墅，三通過三減少三一些三高層三的量三，如三減少2棟，三即做8棟高三層，三別墅三的量三是多三少呢三？表格二：填高層棟數(shù)，得多（低）層棟數(shù)用地面積容積率建筑密度高層標(biāo)準(zhǔn)層面積高層層數(shù)高層棟數(shù)別墅標(biāo)準(zhǔn)層面積別墅層數(shù)別墅棟數(shù)用地基底面積總建筑面積

輸入輸入輸入輸入輸入輸入輸入自三動(dòng)三生三成自動(dòng)三生成自動(dòng)三生成2.三744三10三03010三042三02.三5810三66三873三.0三811三90三7024三.1三9%表格三二，三變化三高層三棟數(shù)三，可三迅速三得出三多（三低）三層棟三數(shù)的三值：三當(dāng)高三層棟三數(shù)為8，聯(lián)三排別三墅的三棟數(shù)三約為73棟憑表三出量(兩種三產(chǎn)品)符合三聯(lián)排三別墅三間的三建筑三間距B=三20三MA=三6.三5M5聯(lián)排三長32三.5三M≈三33三M橫向三（別三墅間三沒有三間距三情況三下）三一行三可以三排19三4m三/6三.5三m=三30棟別三墅,所以三一行三排不三下，三考慮三排3行，三每行73棟/3三≈三2三5棟，三看是三否可三行，三兩個(gè)三決定三因素三：B=三20三MD=三10三MB=三20三M19三0-三99三-2三0-三10三-2三0-三10三-2三0=三11三M一三每行三是否三排得三下25棟；25棟考三慮5個(gè)“5聯(lián)排三”,4個(gè)6m的間三距。33三m*5+三6m*4=三18三9m小于19三4m，可三以擺三得下25棟別三墅22三+5三5+三22三=9三9M19三4-三33三*5三-6三*4三=5三M別墅三部分225522二三擺下3行，三是否三滿足三建筑三間距33M6M33M6M33M6M33M6M33M調(diào)整三一下三間距D=三10三MB=三20三MWWWW=(19三4-三30三*4)/3=2三5M符合三建筑三間距高層三部分高層三住宅三在沒三有間三距的三情況三下，三一行三可以三排19三4m三/3三0m三≈三6棟，三一行三排不三下，三考慮三排2行，每行8棟/2三=4棟如何三規(guī)劃三“8棟高三層+7三3棟別三墅”三的方三案？憑表三出量(兩種三產(chǎn)品)B=三20三MA=三6.三5M5聯(lián)排三長32三.5三M≈三33三M橫向三（別三墅間三沒有三間距三情況三下）三一行三可以三排19三4m三/6三.5三m=三30棟別三墅,所以三一行三排不三下，三考慮三排3行，三每行73棟/3三=2三5棟，三看是三否可三行，三兩個(gè)三決定三因素三：一三每行三是否三排得三下25棟；25棟考三慮5個(gè)“5聯(lián)排三”,4個(gè)6m的間三距。33三m*5+三6m*4=三18三9m小于19三4m，可三以擺三得下25棟別三墅高層+別墅三方案建筑三密度三：24三.1三9%二三擺下3行，三是否三滿足三建筑三間距抽掉2棟，三符合三建筑三總量三要求別墅三部分高層三部分高層三住宅三在沒三有間三距的三情況三下，三一行三可以三排19三4m三/3三0m三≈三6棟，三一行三排不三下，三考慮三排2行，每行8棟/2三=4棟如何三規(guī)劃三“8棟高三層+7三3棟別三墅”三的方三案？憑表三出量(兩種三產(chǎn)品)思考三：低三密度三產(chǎn)品三最大三化既然三可以三通過三減少三高層三的量三，增三加低三（多三）層三的量三，那三是否三存在三一個(gè)三臨界三點(diǎn)使三得低三（多三）層三的量三是最三大的三呢？表格一：低密度產(chǎn)品量最大化用地面積容積率建筑密度高層標(biāo)準(zhǔn)層面積高層層數(shù)高層棟數(shù)別墅標(biāo)準(zhǔn)層面積別墅層數(shù)別墅棟數(shù)用地基底面積總建筑面積

2.三744三10三030三%90㎡120㎡高層戶型(30F)標(biāo)準(zhǔn)層面積：420㎡90㎡120㎡聯(lián)排別墅(2.5F)標(biāo)準(zhǔn)層面積：100㎡100㎡42三010三0302.三5自三動(dòng)三生三成自動(dòng)三生成自三動(dòng)三生三成13三23三011三90三707.三4510三1.三03這個(gè)三表得三出的三結(jié)果三反映三的情三況是三，排三布聯(lián)三排別三墅10三1棟，三高層三約7.三45棟，三建筑三密度三為規(guī)三定最三高值30三%，別三墅的三量是三最大三的。三在實(shí)三際操三作中三，往三往會(huì)三遇到三，高三層棟三數(shù)不三是整三數(shù)，三甚至三不是三接近三整數(shù)三的數(shù)三值，三如表三格一三的“7.三45”，三原則三就是三我們?nèi)ㄟ^三調(diào)整三高層三的標(biāo)三準(zhǔn)層三面積三或者三高層三層數(shù)三，使三高層三棟數(shù)三按照三四舍三五入三的原三則接三近整三數(shù)，三表格三一的三“7.三45”，三可向三“7”靠三攏，三也可三向“8”靠三攏，三別墅三棟數(shù)三是否三整數(shù)三關(guān)系三不大三，因三為一三棟高三層約10三00三0㎡的三建面三，0.三5棟就三有50三00㎡，三而一三棟別三墅25三0㎡的三建面三，0.三5棟才三是12三0㎡左三右，三相對三總建三面，三誤差三很小三。憑表三出量(兩種三產(chǎn)品三，低三密度三產(chǎn)品三最大三化)表格一：低密度產(chǎn)品量最大化用地面積容積率建筑密度高層標(biāo)準(zhǔn)層面積高層層數(shù)高層棟數(shù)別墅標(biāo)準(zhǔn)層面積別墅層數(shù)別墅棟數(shù)用地基底面積總建筑面積

2.三744三10三030三%42三010三0302.三513三23三011三90三707.三4510三1.三03這個(gè)三表得三出的三結(jié)果三反映三的情三況是三，排三布聯(lián)三排別三墅10三1棟，三高層三約7.三45棟，三建筑三密度三為規(guī)三定最三高值30三%，別三墅的三量是三最大三的。三在實(shí)三際操三作中三，往三往會(huì)三遇到三，高三層棟三數(shù)不三是整三數(shù)，三甚至三不是三接近三整數(shù)三的數(shù)三值，三如表三格一三的“7.三45”，三原則三就是三我們?nèi)ㄟ^三調(diào)整三高層三的標(biāo)三準(zhǔn)層三面積三或者三高層三層數(shù)三，使三高層三棟數(shù)三按照三四舍三五入三的原三則接三近整三數(shù)，三表格三一的三“7.三45”，三可向三“7”靠三攏，三也可三向“8”靠三攏，三別墅三棟數(shù)三是否三整數(shù)三關(guān)系三不大三，因三為一三棟高三層約10三00三0㎡的三建面三，0.三5棟就三有50三00㎡，三而一三棟別三墅25三0㎡的三建面三，0.三5棟才三是12三0㎡左三右，三相對三總建三面，三誤差三很小三。憑表三出量(兩種三產(chǎn)品三，低三密度三產(chǎn)品三最大三化)如果三高層三棟數(shù)三做“7”棟三，可三以調(diào)三大高三層標(biāo)三準(zhǔn)層三面積45三06.三95調(diào)整三出一三個(gè)高三層棟三數(shù)為7棟，三聯(lián)排三別墅三為10三1棟的三方案別墅三最大三化方三案建筑三密度三：30三%按照三以上三的規(guī)三劃步三驟可三得出三別墅三最大三化方三案思考三：三三種產(chǎn)三品的三量如三何搭三配以上三討論三的方三案業(yè)三態(tài)只三有兩三種產(chǎn)三品，三那如三果是三三種三或者三以上三的產(chǎn)三品出三現(xiàn)，三各個(gè)三產(chǎn)品三的量三該如三何搭三配呢三？憑表三出量(三種三產(chǎn)品)中低三品質(zhì)三方案90㎡120㎡高層戶型(30F)標(biāo)準(zhǔn)層面積：420㎡90㎡120㎡聯(lián)排別墅(2.5F)標(biāo)準(zhǔn)層面積：100㎡100㎡洋房戶型(6F)標(biāo)準(zhǔn)層面積：240㎡120㎡120㎡建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)，高容積率獨(dú)立別墅小于0.30.3-0.40.4-0.6聯(lián)排別墅0.5-0.60.6-0.70.7-0.86層多層0.8-1.01.1-1.21.3-1.511層小高層1.5-2.02.0-2.22.2-2.518層高層2.5-2.62.6-2.82.9-3.030層高層3.0-3.43.4-3.83.8-4.2從下三列表三格中三找出三相應(yīng)三數(shù)據(jù)三填入三上表已知用地面積、容積率、覆蓋率、標(biāo)準(zhǔn)層面積、層數(shù)情況下，各業(yè)態(tài)的量可能性產(chǎn)品類型單層面積層數(shù)單棟面積棟數(shù)總建筑面積容積率占地面積基底面積地塊用地面積容積率覆蓋率單價(jià)（萬）銷售額(萬)建安成本/㎡建安成本土地購置費(fèi)利潤高層420301260081008003.6280003360441002.730.00%0.880,640

小高層000002.60000

多層2406144010144001.2120002400114,400

獨(dú)棟000000.250000

聯(lián)排1002.52501640000.8500016001.45,600

合計(jì)

119200

450007360

16.69%

100,640

目標(biāo)值

119070

4410013230

30.00%

填入三調(diào)整盡量三取各三品質(zhì)三范圍三值的三中間三值①總?cè)ㄖ娣e三實(shí)際三值與三目標(biāo)三值基三本相三等②在三滿足三第①三點(diǎn)情三況下三，占三地面三積實(shí)三際值三與目三標(biāo)值三基本三相等實(shí)際三值比三目標(biāo)三值大三，說三明低三密度三產(chǎn)品三偏多三，占三用其三他產(chǎn)三品用三地；三實(shí)三際值三比目三標(biāo)值三小，三說明三有更三多空三間可三做花三園綠三化憑表三出量(三種三產(chǎn)品)中低三品質(zhì)三方案住宅住宅三種三產(chǎn)品三方案建筑三密度三：16三.6三9%按容三積率三取值三，得三出中三低品三質(zhì)方三案中品三質(zhì)高三層--三--幾乎三為點(diǎn)三式布三局中品三質(zhì)多三層--三--造組三團(tuán)內(nèi)三外景三觀低品三質(zhì)聯(lián)三排--三--出現(xiàn)三六連三排從右三圖方三案可三以看三出：增加三高層三體量三，騰三出占三地布三置高三品質(zhì)三的低三密度三產(chǎn)品高層三占地多層三占地聯(lián)排三占地重疊三占地退讓三紅線憑表三出量(三種三產(chǎn)品)高品三質(zhì)方三案建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)，高容積率獨(dú)立別墅小于0.30.3-0.40.4-0.6聯(lián)排別墅0.5-0.60.6-0.70.7-0.86層多層0.8-1.01.1-1.21.3-1.511層小高層1.5-2.02.0-2.22.2-2.518層高層2.5-2.62.6-2.82.9-3.030層高層3.0-3.43.4-3.83.8-4.2從下三列表三格中三找出三相應(yīng)三數(shù)據(jù)三填入三上表盡量三取各三品質(zhì)三范圍三值的