房地產基礎知識大全

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銷售人員培訓主講：閔新聞房地產培訓課程第一章房地產基礎知識基本概念房地產：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益，房地產又稱不動產、物業(yè)。 （1）土地 （2）建筑物及地上定著物

房地產業(yè)：包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業(yè)。房地產的特性：

A、房地產的自然特性 1、不可移動性2、獨一無二性 3、壽命長久性4、數量有限性

B、房地產的經濟特性 1、用途多樣性2、相互影響性 3、價值高大性4、易受限制性 5、難以變現性6、保值增值性房地產市場分類：一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場； （也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場 （也稱“一手樓”市場）；三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場 （也稱“二手樓”市場）。土地使用年期居住用地七十年工業(yè)用地五十年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年綜合用地或者其他用地五十年序號稅費名稱稅(費)率計算基數收取對象征收部門1銷售營業(yè)稅5%銷售價售方財稅部門2城市建設維護稅0.05%銷售價售方財稅部門3印花稅0.05%*2每證另貼花5元銷售價雙方買方財稅部門4企業(yè)所得稅15%所得額售方財稅部門5土地增值費20%或40-100％土地增值額售方國土部門6登記費0.1%登記價買方國土部門7契稅按各城市規(guī)定成交價買方財稅部門注:1.房地產轉移登記按登記額0.1%收取,超過1千萬元,超過部分按0.05%計;2.房地產抵押登記按登記價0.01%取費,每項最少不少于100元;3.房地產變更登記每項取費20元.房地產二級市場轉讓稅費房地產價格：是土地價格和建筑物及其附 屬物價格的統一，是土地價 值和房屋價值的貨幣表現形式。房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格：指單位面積或單位建筑 面積的價格，它可以反映房 地產價格水平的高低。樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的 土地價格。樓面地價=土地總價格/總建筑面積 =土地單價/容積率房地產價格特征：

A、房地產價格的權益性 B、房地產價格的兩重性 C、房地產價格形成的長期性 D、房地產價格的個別性

房地產價格構成房地產價格1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤土地價格房屋價格用地面積：用地方案圖中劃定的面積。建筑面積：建筑物外墻或結構外圍水平投影面 積。容積率：指項目規(guī)劃用地范圍內總建筑面積與 總建設用地面積之比。建筑密度：也叫建筑覆蓋率，指項目用地范圍 內所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建 設用地面積之比。套內建筑面積：套內建筑面積為套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面積之和。套內使用面積：指房屋戶內全部實際可供使用的空間，按房屋的內墻線水平投影計算。陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內陽臺建筑面積：指套內各陽臺建筑面積之和。套內墻體面積：商品房各套（單元）內使用空間周圍的維護和承重墻體，有共有墻及非共有墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。共有建筑面積：指各產權業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，包括應分攤公有建筑面積與不應分攤共有建筑面積。應分攤共有建筑面積分攤系數：為整幢建筑物的應分攤共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值。應分攤的共有建筑面積：為套內建筑面積與共有建筑面積分攤系數之積。商品房銷售面積商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整幢商品房的建筑面積中扣除）商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱為套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和整幢房屋建筑面積整幢房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑物。綠化率：指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地總面積 與規(guī)劃建設用地面積之比。凈高：等于層高減去樓板厚度。層高：指下層樓板頂面或底面到上層樓板頂面 或底面之間的垂直距離。開間：通常指房間寬度。進深：通常指房間長度。熟地：指具備開發(fā)建設條件，立即可以建設 的土地（經過開發(fā)如“三通一平”， “七通一平”等）生地：未經開發(fā)的土地三通一平：水通、電通、路通及場地平整（項目開始條件）。七通一平：道路、電力、通訊、供水、排水、煤氣、暖氣及場地平整。房地產證：是證明房產權屬的合法證明。在二手樓宇辦理抵押登記或轉讓時，須提供房地產證。房地產證由規(guī)劃國土部門統一辦理?，F時房地產證有紅本和綠本之分，紅本為商品房，綠本為福利房、微利房或集資房。商品房：指疲在以閉市場劣地價駐獲得粥的土決地上斜建造艦的可良自由鍋轉讓遼或出雕租的筑建筑示物，粱其權倘益包哄含建悲筑物遮的所齊有權跨和所伏占用舊土地胸的使宇用權被，二篩者合尊一，匆不可疫分割始。地評上建惜筑物蛾的所目有權桃依賴村于土牧地的笛使用賄權，診土地漸使用竄權的區(qū)性質天、用鏈途和焦年限膚決定物了房悲屋所箭有權躲的性塊質、潑類別貌、年敵限。安居房：是指貌實施國懷家“安但居（或輪康居）次工程”虧而建設錦的住房從（屬經曲濟適用條房的一將類）。攏是黨和傳國家安吧排貸款殺和地方線自籌資冊金建設陳的面向集廣大中蝴低收入主家庭，蘋特別是醋對人均砍住房4憶平方米瞞以下特串困戶提奧供的銷煩售價格階低于成君本、由屆政府補開貼的非攤盈利性覺住房。房改房：按棄照國吉家房旱改有搭關售東房政巾策以守標準廚價、管優(yōu)惠剩價、細成本捷價向昌符合歸分房視條件滾和已智取得俯住房樹使用猴權的青住戶柳出售碰的公仍有直望管和杏自管摸住宅符。集資房：指改潑變住房丸建設由牽國家和醉單位全冰包的制最度，實督行政府歉、單位播、個人綱三者共屈同承擔稅，通過妖籌集資孩金，進戀行住房母建設的膚一種方潔法。職揮工個人仆可按房勇價全額使或部分些出資，拋政府及鉛相關部繡門在用鏡地、信欣貸、建額成供應者、稅費宗等方面豆給予部偷分減免品。經濟硬適用賤房：指具鴿有社會花保障性翠質的商竊品住宅貫，具有雨經濟性罰和適用飾性的特傘點。發(fā)展歲商應帆具備輛的開飲發(fā)批亭文《土千地使祥用權遮出讓首合同妻書》《房箱地產眼證》《建設壇用地規(guī)猴劃許可驢證》《建設綢工程規(guī)而劃許可肌證》《建設饑工程施輩工許可泛證》《商品籌房預售眾許可證錢》《建設掌工程竣歉工驗收獵證書》五證《國有營土地使馬用證》《建設竄用地規(guī)戶劃許可般證》《建命設工痰程規(guī)溝劃許蜘可證威》《建耳設工牌程施年工許描可證優(yōu)》《商裹品房預預售趙許可麥證》購房鳳者將茂簽署隸的法抬律文團件認購書膽——預餓售前之旗購房意瓶向書買賣合紡同——旬正式簽言署之房柔屋買賣餅合約按揭貸膜款合同送——申境請銀行鳴按揭之益文件保險境合同說——蛾為按墊揭配議備之遲房屋鏈保險逐文件住戶公逐約——匹入住后棍業(yè)主物殖業(yè)管理玻條文申請軍銀行玩按揭按揭成素數通常在擺七成內摧；最高糾為八制成。按揭違年限通常潑在2辯0年濫內；最高仗為3炎0年肉。首期縫款通常碑為總沙樓款登之三僚成；最少嘴為兩相成。所謂趣一成仍或半幼成：1、發(fā)霞展商提血供免息目貸款；2、首栽期三成聞之分期備支付；辦理按梯揭需提擋供以下鈴資料（參考攔）——個持人身份陪證明——個設人收入擴證明——首臣期款收茄據——房注地產買被賣合同——陣資產輝證明嶄（月重供款埋超過左60臭00仆元或物貸款墓