房地產(chǎn)市場調(diào)查與四

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房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析

第四講

房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究

2第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述房地產(chǎn)市場調(diào)研的概念運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場狀況方面的各種情報(bào)資料，通過對過去與現(xiàn)在營銷狀況及動態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)測其未來發(fā)展、制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。3第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用●市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的方向●市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品更新?lián)Q代●市場調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者制定科學(xué)的銷售和生產(chǎn)計(jì)劃●市場調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者實(shí)施正確的價(jià)格策略●市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營，提高經(jīng)濟(jì)效益總之，沒有市場調(diào)查，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資寸步難行！4第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述

市場調(diào)查研究的一般原則●準(zhǔn)確性原則

●時(shí)效性原則●全面性原則

●針對性原則

●創(chuàng)造性原則

5第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的誤區(qū)●輕視調(diào)研（市場太大了，做都做不過來，還調(diào)研干什么？）

●輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專業(yè)機(jī)構(gòu)做調(diào)研，一切都萬事大吉？）

●盲目調(diào)研

（不考慮實(shí)際需要，在不把握調(diào)研方向、不對調(diào)研方法進(jìn)行把關(guān)的情況下貿(mào)然實(shí)施調(diào)研）

6第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場調(diào)查階段劃分

房地產(chǎn)市場調(diào)查階段準(zhǔn)備階段實(shí)施階段分析和總結(jié)階段7第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟一、準(zhǔn)備階段二、實(shí)施階段三、分析和總結(jié)階段1.提出問題，確定目標(biāo)2.初步情況分析（非正式調(diào)查）3.制定調(diào)查方案、計(jì)劃4.建立調(diào)查組織5.收集第二手資料6.收集第一手資料7.數(shù)據(jù)的分析與解釋8.編寫調(diào)研報(bào)告9.總結(jié)、反饋8第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場調(diào)查準(zhǔn)備階段●提出問題，確定目標(biāo)

●初步情況分析（非正式調(diào)查）●制定調(diào)查方案、計(jì)劃

9第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序

●提出問題，確定目標(biāo)

解決以下幾個(gè)問題：1、為什么要做這項(xiàng)研究（研究背景）2、想要知道什么（確認(rèn)目標(biāo)）3、結(jié)果有什么用（衡量價(jià)值）

以江西龍南項(xiàng)目為例……

10第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序

●制定調(diào)查方案和計(jì)劃

討論：調(diào)查什么以及怎么調(diào)查？

以南沙項(xiàng)目為例，明確目的范圍和方法……

11第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序12第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序13第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序調(diào)研計(jì)劃表(示例)項(xiàng)目內(nèi)容調(diào)查目的為何要做此調(diào)查，需要了解些什么調(diào)查方法采用詢問法、觀察法或?qū)嶒?yàn)法等調(diào)查區(qū)域被調(diào)查者居住地區(qū)、居住范圍等調(diào)查對象、樣本對象的選定、樣本規(guī)模等調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)調(diào)查所需時(shí)間、開始日期、完成日期、地址等調(diào)查項(xiàng)目訪問項(xiàng)目、問卷項(xiàng)目（附問卷表）、分類項(xiàng)目等14第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序調(diào)研計(jì)劃表(示例)（續(xù)）項(xiàng)目內(nèi)容分析方法統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目、分析和預(yù)測方法等提交調(diào)查報(bào)告報(bào)告書的形式、份數(shù)、內(nèi)容等調(diào)查進(jìn)度表策劃、實(shí)施、統(tǒng)計(jì)、分析、提交報(bào)告書等調(diào)查費(fèi)用各項(xiàng)開支數(shù)目、總開支額等調(diào)查人員策劃人員、調(diào)查人員、負(fù)責(zé)人姓名和資歷等15第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場調(diào)查實(shí)施階段●建立調(diào)查組織

●收集第二手資料●收集第一手資料

16第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序樣本設(shè)計(jì)中幾個(gè)需要考慮的問題：1.調(diào)研總體調(diào)研總體又稱為母體，是指要調(diào)研的對象的總和。明確調(diào)研總體有助于保證抽樣的規(guī)范和樣本的合格。

2.樣本單位樣本單位就是抽樣的基本單元，有時(shí)是個(gè)人，有時(shí)是家庭，有時(shí)是公司。

3.抽樣框抽樣框是代表調(diào)研總體對象的樣本列表。

17第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序樣本設(shè)計(jì)中幾個(gè)需要考慮的問題：4.抽樣設(shè)計(jì)根據(jù)調(diào)研方法的不同而采取的不同抽樣技術(shù)，可分為隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。

5.樣本規(guī)模樣本規(guī)模是指所抽取的樣本量的多少。

18第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場調(diào)查分析和總結(jié)階段●數(shù)據(jù)的分析與解釋

●編寫調(diào)研報(bào)告●總結(jié)、反饋19第二節(jié)案房擱地產(chǎn)市嚇場調(diào)查累程序調(diào)研報(bào)固告包括抬的主要槽內(nèi)容有雹：●調(diào)查目腳的、方舞法、步烏驟、時(shí)敵間等說防明；●調(diào)查對霉象的基勤本情況溜；●所調(diào)彎查問枯題的雖實(shí)際影材料配與分軋析說瞧明；●對調(diào)盞查對蟲象的牢基本殃認(rèn)識連，做賠出結(jié)誰論；●提出屯建設(shè)持性的干意見腸和建襖議；●統(tǒng)計(jì)資攀料、圖膜表等必挎要附件盛。20第三廈節(jié)則房爛地產(chǎn)騾市場咬調(diào)查艙研究鞭的主恩要內(nèi)潤容住宅工市場郊調(diào)研辦公我樓市旬場調(diào)橋研商業(yè)會用房巨市場倦調(diào)研21第三節(jié)揭房沈地產(chǎn)市鵝場調(diào)查宏研究的捧主要內(nèi)握容住宅膨市場晝調(diào)研住宅賣市場特性：1、住宅鋪產(chǎn)品結(jié)算構(gòu)復(fù)雜丸，附帶梢相關(guān)因結(jié)素多2、住挑宅的用區(qū)位游或地習(xí)段、就價(jià)格絡(luò)差異叢明顯3、購買炭頻率較面低、購腥買決策捉復(fù)雜4、住耽宅市躺場與歇消費(fèi)漿者的半長期壘收入晝關(guān)系那較為雹密切5、消棟費(fèi)者對的購帆買決秘策與念融資罷機(jī)制鑼相關(guān)6、住宅屑購買和當(dāng)持有決沖策與人趁們的資辱產(chǎn)組合濃狀況聯(lián)歪系密切22第三蝦節(jié)飛房振地產(chǎn)付市場鋪調(diào)查益研究遞的主暮要內(nèi)斑容住宅市亦場調(diào)研住宅市瓣場調(diào)研澡的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地姿區(qū)經(jīng)礎(chǔ)濟(jì)分歷析2、人同口統(tǒng)硬計(jì)特崇征分修析（慢見美擠國西貴雅圖璃研究蛋報(bào)告饑）3、供求伐關(guān)系分籃析（三澡種類型泉及其判距斷）4、價(jià)格位分析5、購剩買力雅分析6、消欺費(fèi)者酷偏好追分析壁（見鍵時(shí)代哭地產(chǎn)愚南海若里水聰項(xiàng)目帆提案幸）7、競爭攏分析8、產(chǎn)品布分析23第三供節(jié)閑房老地產(chǎn)是市場手調(diào)查覺研究豆的主烤要內(nèi)仍容辦公樓木市場調(diào)纖研辦公樓垃市場特性：1、與夾地區(qū)扎經(jīng)濟(jì)父增長掏前景其密切茄相關(guān)(世界最靈貴的寫尸字樓在記紐約、兼?zhèn)惗?、妙巴黎、栽東京和鋼香港，底近期中束國大陸姥寫字樓嗎租金持貪續(xù)看漲)2、區(qū)沃位質(zhì)桌量對膛辦公讀樓市室場的撥影響攪大3、辦公經(jīng)樓沿重沸要交通扒線呈帶喉狀或在疾城市中笛心區(qū)、劍次中心參區(qū)塊狀撥分布、故集聚效夾應(yīng)明顯4、辦公甜樓本身回與客戶雜品質(zhì)的誘一致性5、受律交通智、通啞訊等速基礎(chǔ)沾設(shè)施激配套給情況寬的影寫響（洲珠江懷新城蘭中軸微線地各下將成建設(shè)晉直接露通達(dá)粉白云破機(jī)場聚的登限機(jī)快售線）24第三藏節(jié)諸房枝地產(chǎn)剛市場蝦調(diào)查呀研究懲的主遞要內(nèi)星容辦公寧樓市得場調(diào)伐研辦公樓宋市場調(diào)母研的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)醒經(jīng)濟(jì)分融析經(jīng)濟(jì)增康長、消驗(yàn)費(fèi)水平耕、人均存收入、差優(yōu)勢產(chǎn)總業(yè)與劣雜勢產(chǎn)業(yè)集情況等2、產(chǎn)效品分康析是起傷點(diǎn)也馬是終噴點(diǎn)可以慨分為逐甲、灶乙、脈丙、持丁等漂四級招，研忍究包悠括區(qū)敵位質(zhì)哀量、盲建筑情成新臂度、英可租套面積謎比率增、樓診層及丟層高團(tuán)、硬單件設(shè)貫施、呈租金霜水平遭、免保租期啄及租綠金遞謀增速偷度、咐租戶稼分析尸等25第三節(jié)線房糞地產(chǎn)市晨場調(diào)查位研究的遵主要內(nèi)使容辦公胞樓市需場調(diào)濱研辦公啟樓市武場調(diào)嚇研的關(guān)鍵刷點(diǎn)：3、市屯場區(qū)慈分析區(qū)位乳通達(dá)勻度、罷商服隙設(shè)施激完備溪度等4、需依求分喝析宏觀嗚層面慰，項(xiàng)富目所氏在區(qū)止域總注需求怠；微宴觀層泛面，欠結(jié)合駕項(xiàng)目蒜特征餡確定鮮潛在灰客戶甲的數(shù)加量和菠定性椒特征5、供邁給分艇析現(xiàn)場沈觀察酷獲得絕現(xiàn)存統(tǒng)各級扇寫字連樓的鴨總面筋積、乎已出拿租面膝積、梢空置桑面積護(hù)等數(shù)共據(jù)；育各種孕渠道記估算邁未來讀的供偉應(yīng)量（參見旋高力報(bào)栗告）26第三節(jié)店房昌地產(chǎn)市蛙場調(diào)查傅研究的淘主要內(nèi)撿容辦公憶樓市拋場調(diào)撈研辦公樓兩市場調(diào)授研的關(guān)鍵飲點(diǎn)：6、市淘場吸宴納速餐度分慨析吸納耍速度莊是聯(lián)資系供弦求分付析和奏競爭框分析蝴的中放間環(huán)迎節(jié)7、競悼爭分握析27第三節(jié)況房御地產(chǎn)市蟻場調(diào)查笛研究的音主要內(nèi)唯容辦公足樓市培場調(diào)逢研辦公樓擇市場調(diào)企研的注意數(shù)事項(xiàng)：1、研究獎方法選拒擇因?yàn)槠L厭問機(jī)記構(gòu)，吃比較食難入艱手，收要建拳立人崇脈；患受規(guī)星劃等該影響是大，爸要留糾意政槐府有礙關(guān)部皆門的康動向2、抽鏈樣方登法不同細(xì)算分市場能差異巨夏大，故仍抽樣多綱使用分堂層抽樣枝的辦法芳，特征釋變量取悲區(qū)域和淋等級。球需求分漫析中，陪潛在消日費(fèi)者也概可使用側(cè)分層抽堡樣的方名法進(jìn)行28第三泄節(jié)醋房幣地產(chǎn)騾市場才調(diào)查罪研究殺的主么要內(nèi)沒容商業(yè)孫用房籍市場妖調(diào)研商業(yè)用趁房市場特性：1、對雞商業(yè)蘆用房白的需珍求是舟一種肚引致疤需求劃（為拍什么濤北京給路開花六福曾金鋪憲會成頭功，賓但到兔了沙降河大戴街就攏不行奏，到飲了芳管村東侄塱，飼就剩花下金寫六福尋了？印）2、與笑地區(qū)耍經(jīng)濟(jì)筋發(fā)展讓狀況侵密切釀相關(guān)3、與人吐口聚集圣度密切購相關(guān)（暖人口紅潤利同樣牌對商業(yè)啦物業(yè)有燒影響）4、受中剝等收入消家庭的傭收入水賀平和需敲求偏好社影響較怒大5、受交駱通狀況釣的影響侄較大（所人民路困的蕭條脾）29第三節(jié)指房怪地產(chǎn)市治場調(diào)查煌研究的橋主要內(nèi)齡容商業(yè)糠用房笑市場格調(diào)研商業(yè)屈用房訓(xùn)市場旋調(diào)研味的關(guān)鍵且點(diǎn)：1、地獲區(qū)經(jīng)記濟(jì)分傳析經(jīng)濟(jì)增毅長、消今費(fèi)水平牙、人均汽收入、掠優(yōu)勢產(chǎn)掠業(yè)與劣欲勢產(chǎn)業(yè)紛情況等30第三節(jié)蔽房彼地產(chǎn)市猶場調(diào)查錘研究的殿主要內(nèi)昌容商業(yè)著用房竹市場售調(diào)研商業(yè)用若房市場極調(diào)研的關(guān)鍵奧點(diǎn)：2、商業(yè)定用房產(chǎn)達(dá)品分析內(nèi)、外蘆部分析內(nèi)部歌分析鐮包括兔：營蛙業(yè)面蛇積、碗倉儲繳面積賺、設(shè)能備用算房、弱管理款辦公沉面積瘋、停寬車場焰等其答他面止積外部濾分析迷包括默：周鑼邊街峽道系鮮統(tǒng)、責(zé)所處守具體鈔位置割、顧捎客如錄何通拜達(dá)，迎與交麻通路霜線及俗樞紐攀關(guān)系岸、交旋通流江量及鍬人流第量等31第三節(jié)綠房兼地產(chǎn)市饞場調(diào)查墨研究的蟻主要內(nèi)角容商業(yè)用駕房市場霜調(diào)研商業(yè)用逝房市場漿調(diào)研的關(guān)鍵倡點(diǎn)：3、商別業(yè)經(jīng)背營領(lǐng)博域分科析注意商掛業(yè)經(jīng)營弦上的集嚼聚效應(yīng)柜（食街恐、專業(yè)宋市場）究，面對搖集聚，丘你可以園選擇……32第三節(jié)匹房捆地產(chǎn)市雀場調(diào)查弄研究的私主要內(nèi)財(cái)容商業(yè)幟用房猛市場腳調(diào)研商業(yè)用跪房市場忠調(diào)研的關(guān)鍵階點(diǎn)：4、競爭堵分析兩個(gè)層莖次：直接抗層次發(fā)，商來業(yè)用巴房投簡資者女之間坊為爭夫奪租堆戶的穴競爭辟，廣紐奉大商叔業(yè)中乎心與Un憤i-潔Ma畏ll之間的粥競爭間接揀層次谷，經(jīng)宴營商炒品或厭勞務(wù)繼的經(jīng)稀營者案之間艘的競昂爭，茫即經(jīng)揚(yáng)營者互爭奪猾一般滿消費(fèi)宇者或客顧客廟的競悉爭，M記與KFC競爭兩者鳳相互刮影響33第三節(jié)針房板地產(chǎn)市池場調(diào)查肯研究的塵主要內(nèi)迅容商業(yè)忠用房猴市場引調(diào)研商業(yè)萬用房油市場午調(diào)研者的關(guān)鍵湖點(diǎn)：5、市場胸容量分舒析確定商險(xiǎn)業(yè)用房碰所經(jīng)營慈的商品碧和勞務(wù)妖準(zhǔn)備面壯對的顧襯客特征況和規(guī)模攻，包括服潛在顧侄客收入超水平、液消費(fèi)支挺出、消鼠費(fèi)頻率翻、額度恒；潛在無顧客的毯人口特鎮(zhèn)征和行醒為特征掙等還要據(jù)估算眠本項(xiàng)掠目預(yù)帆計(jì)市溝場占范有率見吉滅之島薯案例34第三灣節(jié)隨房果地產(chǎn)洋市場梨調(diào)查躲研究輛的主究要內(nèi)痛容商業(yè)用論房市場到調(diào)研商業(yè)必用房抓市場扒調(diào)研仙的關(guān)鍵點(diǎn)：6、供琴求關(guān)央系分艱析分為兩森個(gè)層次咐：銷售良商品和杠勞務(wù)的枯供求關(guān)像系分析誦與商業(yè)盲用房本看身的供敲求關(guān)系思分析例如：步珠江新漁城還能晴不能增增加五星塔級酒店趁？35第三籠節(jié)生房暈地產(chǎn)盜市場牙調(diào)查辛研究合的主灑要內(nèi)蒸容商業(yè)威用房鼻市場無調(diào)研商業(yè)日用房首市場傅調(diào)研妄的關(guān)鍵充點(diǎn)：7、商篇業(yè)用革房需義求潛址力分鍬析最后一陷步，也蝦是最重塌要一步援，在前鏡期研究斜基礎(chǔ)上芒估計(jì)供可求缺口物、確定列市場租朱金變化蝕趨勢及只項(xiàng)目的彩財(cái)務(wù)評質(zhì)價(jià)指標(biāo)36第三聚節(jié)執(zhí)房歷地產(chǎn)拴市場恒調(diào)查楊研究慰的主伏要內(nèi)棕容商業(yè)興用房并市場愚調(diào)研商業(yè)用望房市場碗調(diào)研的注意事他項(xiàng)：1、研究冬方法選神擇直接未到現(xiàn)座場觀習(xí)察往耍往收題效甚覆微，抗要有痛內(nèi)線2、抽樣視方法多使用候判斷抽遣樣的方政法，做獵典型調(diào)懼研37第三節(jié)夫房摟地產(chǎn)市狗場調(diào)查搭研究的夠主要內(nèi)諷容市場毅環(huán)境先調(diào)研●宏觀姥環(huán)境三調(diào)研●區(qū)域環(huán)辣境調(diào)研●項(xiàng)目受微觀臣環(huán)境遮調(diào)研38第三節(jié)宣房莊地產(chǎn)市炊場調(diào)查坑研究的汁主要內(nèi)考容宏觀產(chǎn)環(huán)境筐調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)茂境政策浸環(huán)境人口環(huán)生境城市在發(fā)展姥概況文化掏、行銅業(yè)、題技術(shù)由等各生種環(huán)苗境39第三節(jié)菌房包地產(chǎn)市花場調(diào)查倉研究的醋主要內(nèi)釘容區(qū)域惑環(huán)境杯調(diào)研區(qū)域肥規(guī)劃灶、景權(quán)觀、師交通蒜、人浸口構(gòu)留成交通條訂件研究影響圾區(qū)域撞發(fā)展羊的其管他因有素研欣究（早歷史緣瑞、文認(rèn)化等島）區(qū)域內(nèi)睜總體價(jià)憶格水平炒與供求跟關(guān)系分得析40第三械節(jié)菠房頌地產(chǎn)尚市場劉調(diào)查會研究堆的主售要內(nèi)標(biāo)容項(xiàng)目微供觀環(huán)境終調(diào)研用地非狀況欲及開嫁發(fā)條伐件分那析項(xiàng)目張所在束地周掃邊環(huán)岸境分驚析（據(jù)主要拼針對芝配套因設(shè)施桶情況槽、人口君數(shù)量豬和素義質(zhì)分東析等）對外糕聯(lián)系族程度陪、交水通組低織分鄙析41第三節(jié)幸房錫地產(chǎn)市童場調(diào)查處研究的篇主要內(nèi)兆容消費(fèi)佩者調(diào)括研●消費(fèi)信者的今購買麗力水率平●消費(fèi)者裳的購買跟傾向●消費(fèi)者其的共同票特性42第三節(jié)撓房鳴地產(chǎn)市傭場調(diào)查貸研究的三主要內(nèi)楊容消費(fèi)者月調(diào)研要模解決的研幾個(gè)問熊題：買家是干誰(W亮ho影)？襲購買傭者（Occ舅upa賴nt）買什么(W萌ha褲t)？屈購征買對袋象(O腿bj雷ec蜘t)為什么項(xiàng)買(Wh謝y)？轉(zhuǎn)購買目庭的(Ob廳jec攝tio牌n)參與隱購買(Wh瓦om)？蔑購偏買組織(O帝rg禮an說iz贊at面io佳n)什么爹時(shí)候普買(W開he序n)購買時(shí)咽機(jī)(O調(diào)cc技as融io龜ns澡)在哪里縫買(Wh估ere恒)？蒸購買籌地點(diǎn)(Ou丟tle棗t)如何腦購買(Ho話w)？盞購買行耳為(Op蠢era牲tio驗(yàn)n)43第三節(jié)屯房焰地產(chǎn)市燦場調(diào)查悔研究的根主要內(nèi)吩容競爭樓泡盤調(diào)研（一類夢是與所府在項(xiàng)目尾處在同盾一區(qū)域耽的樓盤采；另一曉類是不抖同區(qū)域敢但定位曲相似的縫樓盤）●產(chǎn)品糊（區(qū)塘位、圈產(chǎn)品圾特征織、分報(bào)期開恥發(fā)情相況、額交樓秋時(shí)間付等）●價(jià)格（蒼單價(jià)、閘總價(jià)、禿付款方鄰式等）●渠道桶（售瓶樓部顫、媒統(tǒng)體選津擇、遺廣告交投入焰強(qiáng)度候、訴掃求點(diǎn)別等）●促銷（促銷楚手法等需）●銷售情稈況（銷尊售率、勝銷售順揚(yáng)序、客鉗戶群分從析等）●物業(yè)管鑄理（管貍理內(nèi)容勤、管理騙情況、螞管理費(fèi)芬以及管腸理公司憶等）44第三趣節(jié)咬房年地產(chǎn)罵市場異調(diào)查甲研究棍的主灘要內(nèi)家容競爭跟對手瞞調(diào)研●確定調(diào)禁研內(nèi)容●分析，教評價(jià)競鄭爭對手贊的優(yōu)勢弟與劣勢●為機(jī)構(gòu)傅調(diào)整及惱開發(fā)戰(zhàn)互略提供鴉準(zhǔn)確依埋據(jù)45第四壯節(jié)捷房緒地產(chǎn)克市場嚴(yán)調(diào)查學(xué)方法括分類按調(diào)在查目怕的分平類探測捆性調(diào)撫查、谷描述備性調(diào)汁查、馳因果饅性調(diào)蜜查、棄預(yù)測分性調(diào)勺查按調(diào)查屯范圍和鎮(zhèn)對象分奪類全面普應(yīng)查、重列點(diǎn)調(diào)查骨、隨機(jī)濱抽樣與幅非隨機(jī)讀抽樣按調(diào)浴查資輛料的質(zhì)來源禁分類收集洪第二設(shè)手資些料的愛案頭繪研究回和收媽集第考一手客資料賤的初躁級研仙究46第四念節(jié)現(xiàn)房各地產(chǎn)張市場耕調(diào)查掏方法適分類按調(diào)水查目鋤的不泉同：探測性便調(diào)查又稱非鍵正式調(diào)嶺查。幫蓮助找出中問題的肢癥結(jié)所聲在，然難后再作棵進(jìn)一步劣研究，刷以明確搬調(diào)查對忘象，確估定調(diào)查權(quán)重點(diǎn)，請選擇調(diào)技查方法唇，尋找娘調(diào)查時(shí)罩機(jī)。回布答的是“可以蕩做什父么”的問部題。描述性寄調(diào)查指對確曠定調(diào)查嬌的問題損通過收鑼集資料芳、做更奧深入、敞更全面株的分析六，確認(rèn)改問題真閉相，并呈對問題請的性質(zhì)蝕、形式皮、存在起、變化傅等具體鎮(zhèn)情況做珍出現(xiàn)象嗎性和本儀質(zhì)性的什描述。戀回答的鏡是“是什洪么”的問長題。因果暴性調(diào)炎查是對茶導(dǎo)致泄研究限對象博存在緊或變顛化的熱內(nèi)在奪原因饒和外案部因俘素的頭相互觸聯(lián)系烤和制增約關(guān)套系做火出說宜明，竄并對慎諸因奪素之徒間因半果關(guān)品系、攝主從枕關(guān)系綱、自井變量訓(xùn)與因?yàn)匙兞抗P的關(guān)牌系進(jìn)倆行定揪量與賤定性述的分孟析，居指出粉調(diào)查受對象比產(chǎn)生暫的原譜因及垮其形歐成的鐵結(jié)果躬?；乇贝鸬摹盀槭菜Ｃ础钡膯栴}斯。預(yù)測怪性調(diào)動查是在經(jīng)咬過調(diào)查末研究的率基礎(chǔ)上殿，對市缸場的發(fā)軍展趨勢貨及其未篩來變遷親形態(tài)、袖變遷原望因、變禿遷時(shí)間傭進(jìn)行估蛇算、預(yù)竊測?；叵ご鸬氖恰皩砉ピ趺寸牁印钡膯栴}柳。47第四節(jié)親房均地產(chǎn)市車場調(diào)查汪方法分叫類按調(diào)查躍范圍和額對象不躲同：全面尺普查全面島普查優(yōu)是指抵對調(diào)亮查對諸象總首體所云包含挑的全志部單捏位無聚一例信外地券逐個(gè)遷進(jìn)行殖調(diào)查銳。重點(diǎn)賄調(diào)查在調(diào)亭查對笨象中仗選擇痰一部使分對匙全局蹈具有發(fā)決定質(zhì)性作則用的泊重點(diǎn)叛單位病所進(jìn)平行的偶調(diào)查三。隨機(jī)抽圍樣是從揮母體梯中任某意抽售取樣躺本，猜根據(jù)朋調(diào)查庸樣本源空間畏的結(jié)域果來答推斷肉母體縮慧的情姓況。迅（簡塵單隨臟機(jī)抽則樣、氧分層滑隨機(jī)掃抽樣呢、分州群隨慶機(jī)抽客樣）非隨刻機(jī)抽內(nèi)樣是指歲市場墳調(diào)查臣人員撈在選聚取樣歡本時(shí)旋并不安是隨剩機(jī)選暴取，欄而是凍先確免立某虛個(gè)標(biāo)鐵準(zhǔn)，傭然后占再選薄取樣勢本，尋這樣擋，每撫個(gè)樣蜜本被單選擇話的概制率并妥不是律相等挨的。頓（任囑意抽樣樣、惕判斷拆抽樣頭、配效額抽擺樣）48第四節(jié)傾房神地產(chǎn)市敲場調(diào)查綢方法分儉類隨機(jī)抽謊樣簡單殖隨機(jī)斃抽樣使用隨隙機(jī)選擇罵的方法規(guī)，保證初總體中盟的每一抬個(gè)成員疲被選中燭的機(jī)會冶都相同汽。分層詳隨機(jī)蜓抽樣即對鴨整體鼻按某遠(yuǎn)種特媽征（虹如年鼓齡、餡收入堂、職大業(yè)等冬）分岡組（掘分層趣），酷然后刪從各圣組（傅層）鄉(xiāng)豐中隨致機(jī)抽旗取一羞定數(shù)羊量的別樣本隔。分群吉隨機(jī)薯抽樣即將早總體差按一援定特染征分辯成若件干群借體，德隨機(jī)晨抽取療其中捧一部涂分作熊為樣物本。49第四節(jié)艇房輔地產(chǎn)市咽場調(diào)查罩方法分喇類隨機(jī)抽利樣分層隨兼機(jī)抽樣Vs分群隨潮機(jī)抽樣分群主抽樣腥是將捷樣本注總體衡劃分餃為不謎同群天體，顏這些舅群體賊間性碧質(zhì)相戲同，嶺然后爽再將菌每個(gè)交群體擋進(jìn)行爸隨機(jī)擁抽樣醫(yī)，這甚樣，彩每個(gè)聚群體犁內(nèi)部諸存在開性質(zhì)請不同點(diǎn)的樣知本，參即“群間廉差別小神，群內(nèi)套差別大暴”；分層純抽樣耀則是槐將樣消本總腸體劃狀分為冤幾大纏類，原這幾馳大類扎之間晶是有圖差別挎的，附每一稿類則凡是由振性質(zhì)斷相同份的樣恢本構(gòu)主成。輝即“層臣間差族別大鈔，層室內(nèi)差怎別小匯”。50第四群節(jié)行房傷地產(chǎn)順市場嚴(yán)調(diào)查代方法趨分類非隨機(jī)冤抽樣任意種抽樣又稱寒偶遇慨抽樣廢，即籃市場皂調(diào)查您人員嬸根據(jù)躲最方箱便的凈時(shí)間妙、地強(qiáng)點(diǎn)，樣在調(diào)比研對蝕象范慚圍內(nèi)晌任意嗎選擇伏一定當(dāng)數(shù)量素的樣杰本進(jìn)龜行調(diào)鍵查。判斷抽勉樣又稱階目的模抽樣報(bào)，即北市場濫調(diào)查蒼人員耕根據(jù)泳自己奸的主勸觀意冷愿、覆經(jīng)驗(yàn)厲和知再識，慣從總羽體中偶選擇服具有快典型致代表慚性樣企本作斗為調(diào)權(quán)查對聚象的律一種泰抽樣從方法兆。配額浙抽樣首先將風(fēng)總體中身的所有焦單位按酷一定的強(qiáng)標(biāo)志分漁為若干披類（組猜），然錦后在每披個(gè)類（互組）中獎用任意棋抽樣或史判斷抽纖樣方法長選取樣雪本單位頓。采用配膚額抽樣息，事先驚要對總縮慧體中所慢有單位緩按其屬勿性、特勢征分為持若干類壁型，然吃后按各劃個(gè)控制經(jīng)特征分社配樣本印數(shù)額。51第四嫂節(jié)酸房派地產(chǎn)孔市場許調(diào)查校方法燙分類按調(diào)查菌資料來路源的不瞇同：案頭研算究又稱問為二仁手資失料研貞究，廈是指奏利用庫第二吩手資扁料來顫進(jìn)行窩部分湯或全是部的涂研究境工作螺。初級治研究又稱忠為第娛一手語資料改的研棋究。劣必須膜在制節(jié)訂詳貴細(xì)的鴨調(diào)查主方案準(zhǔn)的基初礎(chǔ)上來，由拴調(diào)查戚人員仰通過佳訪問斧、實(shí)碑驗(yàn)或庸觀察隆方法螞來獲升取資剪料。1.觀休察法（如它直接冬觀察其、親雖自經(jīng)纏歷、恥痕跡侮觀察坐、行免為紀(jì)植錄等羅）2.實(shí)異驗(yàn)法3.詢問口法（如小聰組座談啄法、深斥度訪談灰法、投通影技法濱、面訪蕉調(diào)查法推、電話果調(diào)查圖法、郵寄調(diào)冶查法等）（注丹意每霸種方低法的傅定義渴、應(yīng)谷用范確圍和限優(yōu)劣舌）參熔見教騎材p1聞20秒-1浮2452第四節(jié)繩房宗地產(chǎn)市炒場調(diào)查湊方法分話類按調(diào)查院結(jié)果的套不同性容質(zhì)分類避：定性研丘究傳遞了顛一種看款法或直氧覺，可瞧以為定夏量研究械提供作向進(jìn)一步允深入探借索的關(guān)丸鍵性信乘息，為邀定量調(diào)誕研指明逮方向。慚可分為借直接調(diào)壩研和間鵝接調(diào)研責(zé)兩種。定量研究定量研耐究的方巨法主要婚包括詢移問法中破的入戶嗓面訪調(diào)爭查、郵廢寄調(diào)查航、電話膀調(diào)查、掙留置問海卷以及嫌實(shí)驗(yàn)法促等。53第五節(jié)嫌房稈地產(chǎn)市即場調(diào)查碎問卷設(shè)酸計(jì)問卷賞功能能將敗所要奔調(diào)查都的問耍題明布確地孫傳達(dá)瘡給被臘調(diào)查雞者；設(shè)法家取得業(yè)對方浙合作導(dǎo)，最敢終取宜得真屯實(shí)、趙準(zhǔn)確朗的答統(tǒng)案。問卷聾設(shè)計(jì)侮原則●目的值性原惑則：要求奇在問日卷設(shè)版計(jì)時(shí)升重點(diǎn)則突出●可接劣受性轟原則肚：要能館地比汁較容覺易地緣瑞讓被奴調(diào)查竿者接括受●順序公性原畜則：要講究洗問卷的道排列順禮序，使期問卷?xiàng)l創(chuàng)理清楚●簡明綱性原蠟則:內(nèi)容要竊簡明、茂調(diào)查時(shí)悟間要簡蓮短、形亡式要簡伍明易懂災(zāi)、易談●匹配眨性原淡則：要使鐵被調(diào)誰查者漆的回懼答便糟于進(jìn)裁行檢縮慧查、最數(shù)據(jù)歪處理邀和分研析54第五節(jié)閱房談地產(chǎn)市仙場調(diào)查跳問卷設(shè)廟計(jì)問卷夢的一快般結(jié)談構(gòu)●問卷惠標(biāo)題●問卷型說明●被鏈訪者基本中情況●調(diào)查掌主題殖內(nèi)容●編碼●作業(yè)這證明抗的記櫻載（參見烘教材P1劣45頁）55第五混節(jié)害房膠地產(chǎn)逮市場味調(diào)查憲問卷?xiàng)壴O(shè)計(jì)調(diào)查岔問卷厘的提綢問形越式●封閉式稈提問封閉式謊提問是卵指事先席已設(shè)計(jì)沖出了問躲題的各誦種可能竄的答案貝，被調(diào)礎(chǔ)查對象誕只要或消只能從菠中選擇叉一個(gè)或蔥幾個(gè)現(xiàn)允成答案款的提問遇方式。照這種提至問方式詞便于統(tǒng)副計(jì)，但扶回答的盜伸縮性慨較小。56第五紡節(jié)棟房猶地產(chǎn)政市場也調(diào)查焰問卷夜調(diào)查妙問卷晚的提來問形池式●封閉姨式提窯問（刊續(xù)）二項(xiàng)選苗擇法：提出一緩個(gè)問題院，僅有平兩個(gè)答餐案可供譜選擇。例：侵“請揭問您晃是否嫌打算于在近密年內(nèi)附購房汽？”是（）否（多項(xiàng)選擇法：提出一個(gè)問題，給出兩個(gè)以上的答案，被調(diào)查對象可從中任選一項(xiàng)或幾項(xiàng)作為回答。例：“請問您打算購買的住宅類型是什么？”（單選）多層住宅（6層或以下），沒有電梯（

）多層住宅（6層或以下），有電梯

（

）小高層住宅（約8—10層）

（

）高層住宅（超過10層）（）

57第五節(jié)石房指地產(chǎn)市核場調(diào)查班問卷設(shè)笛計(jì)調(diào)查外問卷互的提獵問形曬式●封閉隔式提僅問（往續(xù)）例：“在購買商品房時(shí)，您認(rèn)為品牌得重要性如何？”很重要（）較重要（）一般（）不太重要（）

很不重要（

）

58第五洪節(jié)腰房客地產(chǎn)過市場信調(diào)查采調(diào)查照問卷吉的提倉問形踐式●封閉臭式提談問（競續(xù)）語意差鉆別法塵：列出兩蓋個(gè)語意龜相反的跨詞，讓店被調(diào)查襯對象做去出一個(gè)濱選擇。例：自“請稠問您肅對XX花園小續(xù)區(qū)的看留法如何羊？”（知每對只該選1個(gè)旅）建筑新姿穎（雀）柿建筑風(fēng)質(zhì)格陳舊技（施）品味阻高尖（椅）質(zhì)品味摸低（漂）戶型設(shè)緣瑞計(jì)合理同（浸）短戶型設(shè)貫計(jì)不合聚理（盯）價(jià)格合算理（）價(jià)格偏勺高（）59第五節(jié)景房籠地產(chǎn)市拍場調(diào)查優(yōu)問卷設(shè)揀計(jì)調(diào)查問葵卷的提條問形式●開放式梢提問開放式旨提問是依指對所飽提出的玻問題，挖回答沒艷有限制娛，被調(diào)虛查對象慶可以根貓據(jù)自己冬的情況春自由回跑答。此動種提問煎方式，閣答案不缺惟一，個(gè)不易統(tǒng)飽計(jì)，不剪60第五箏節(jié)冊房神地產(chǎn)暮市場廟調(diào)查斥問卷盜的提首問形捏式●開放式經(jīng)提問（鳴續(xù)）自由麥?zhǔn)剑罕徽{(diào)查碑對象可伙以不受他任何限壇制回答學(xué)問題。例：請蜻給出給夠您印象綠最深刻主的一個(gè)讓房地產(chǎn)鳴廣告（巷）。語句完醫(yī)成式：提出療一個(gè)勁不完癥整的濟(jì)句子殲，由富被調(diào)扔查對股象完鞏成該走例：如果您欲購房，您購房的主要理由是

。字眼聯(lián)想式：調(diào)查人員列出一些詞匯，每次一個(gè)，由調(diào)查對象說出或?qū)懗鏊?lián)想到的第一個(gè)詞。例：當(dāng)您聽到以下詞句時(shí)，首先會想到什么？麗江花園（

）祈福新村（

）

碧桂園（）

61第五節(jié)節(jié)培房求地產(chǎn)塔市場制調(diào)查斤問卷序設(shè)計(jì)調(diào)查臭問卷修的提填問形搬式●開放式僅提問（寒續(xù)）順問嶄式：要求蔬被調(diào)呀查對敢象根搭據(jù)自打己的催態(tài)度墨來評協(xié)定問抓題的眼例：購房時(shí)您所看中的因素依次為（請根據(jù)您認(rèn)為的重要程度分別標(biāo)上序號）地段（）價(jià)格（）配套（）環(huán)境（）設(shè)計(jì)（）服務(wù)（）品牌（）其他：_________()62第五通節(jié)地房披地產(chǎn)奴市場脆調(diào)查郵問卷蛋設(shè)計(jì)調(diào)查問大卷的提秀問形式●開放式聰提問（柿續(xù)）過濾江法為：又稱“漏斗法”，是貨指最恭初提乏出的辟問題適較為頃廣泛門，離觸主題災(zāi)較遠(yuǎn)富，再足根據(jù)掠調(diào)查槐者回單答的伙情況嫩逐漸梅縮小奶提問例：請問您近年內(nèi)打算購房嗎？是（）否（）如果是，您打算購買住宅的建筑面積為：_________63第五芝節(jié)寺房轟地產(chǎn)嗚市場序調(diào)查額問卷饞設(shè)計(jì)問卷設(shè)螺計(jì)中應(yīng)秤注意的稅幾個(gè)原喚則●原則1：避免使考用術(shù)語簽和縮略

例：你是否認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的DCR普遍過低？●原則2：避免用不確切的詞或指代不清的詞

例：你最近是否打算購買新房子？你在哪里出生？

●原則3：避免帶有偏見的提問

例：你是否認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)該降低高昂的房價(jià)？

64第五節(jié)宿房演地產(chǎn)市牢場調(diào)查胳問卷設(shè)肯計(jì)●原則4：避免撈雙向問舅題例：挨你是缸否打予算明模年賣掉毒現(xiàn)在鬧居住險(xiǎn)的房悅子，再購買一個(gè)房點(diǎn)子呢？●原血則5：避免迷帶有付導(dǎo)向嘉性的左問題例：很多剪專家胃都認(rèn)普為上海粘的房痰價(jià)超蘇出了航正常億水平踢，你佩同意南●原則6：避免提出超越被調(diào)查者回答能力的問題

例：你家去年在買菜上一共花了多少錢？

65第五節(jié)輔房勤地產(chǎn)市嗚場調(diào)查持問卷設(shè)著