房地產(chǎn)前期及營銷策劃總流程五

策劃流程

前期策劃篇簡介前期策劃的總體流程可行性研究價(jià)格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟(jì)效益分析推廣方案產(chǎn)品定位客戶定位市場定位市場研究地塊產(chǎn)品方案第一階段第二階段第三階段第四階段產(chǎn)品方案微調(diào)美象化第一階段：可行性研究宏觀市場、區(qū)域市場風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確地判斷反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)-目標(biāo)值的變化百分比/參數(shù)值變化的百分比供給預(yù)測、需求預(yù)測、價(jià)格預(yù)測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率、投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零得點(diǎn)市場分析市場預(yù)測收入、成本、費(fèi)用預(yù)測財(cái)務(wù)評估盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)評估第二階段：項(xiàng)目市場研究地塊潛在客戶分析項(xiàng)目價(jià)值分析競爭環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析市場狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品宏觀經(jīng)濟(jì)競爭環(huán)境項(xiàng)目價(jià)值潛在客戶研究結(jié)論競爭環(huán)境房地產(chǎn)環(huán)境競爭樓盤經(jīng)典樓盤成功案例區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目資源周邊客群歷史客群特有客群投資客群新生客群市場狀況可能的產(chǎn)品可能的客戶第三階段：項(xiàng)目定位尋找均衡點(diǎn)可能的產(chǎn)品可能的客戶投資效益SWOT分析產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位經(jīng)濟(jì)收益分析優(yōu)勢劣勢機(jī)會(huì)威脅定位策略定位描述產(chǎn)品建議定為依據(jù)客戶描述定位策略定位方法靜態(tài)分析動(dòng)態(tài)分析第四階段：初步推廣方案首先，給項(xiàng)目一個(gè)形象——項(xiàng)目總體形象定位其次，告訴甲方我們準(zhǔn)備怎么賣——銷售策略重要的一點(diǎn)，給甲方一本明白賬——推廣費(fèi)用預(yù)算表接著，告訴甲方有推廣能銷售的更好——推廣策略最后最重要的一點(diǎn)，把你明確的工作計(jì)劃告訴甲方——營銷工作總體時(shí)間表經(jīng)濟(jì)收益分析1、房地產(chǎn)投資及收入估算2、房地產(chǎn)投資評價(jià)指標(biāo)介紹3、實(shí)例分析靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)成本利潤率財(cái)務(wù)內(nèi)部收率FIRR投資利潤率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV資本金利潤率動(dòng)態(tài)投資回收期Pb靜態(tài)投資回收期P’b公開發(fā)售前的策劃1

公開發(fā)售前策劃的目的2

公開發(fā)售前策劃的工作流程3

公開發(fā)售前策劃的工作方法1公開發(fā)售前策劃的目的將前期策劃報(bào)告中的策略、方案加以實(shí)施，進(jìn)行項(xiàng)目造勢，積累意向客戶，并做好開盤前準(zhǔn)備工作，確保開盤時(shí)有較好的成交量2公開發(fā)售前策劃工作流程2.1在現(xiàn)場打動(dòng)客戶2.2傳播產(chǎn)品信息給客戶2.3網(wǎng)住客戶....…..….…………………………………….……........…….…..…………………….…..2.4開盤籌備2

公開發(fā)售前策劃工作流程2.1在現(xiàn)場打動(dòng)客戶2.11推廣前奏1確定樓盤推廣名2確定項(xiàng)目推廣整體風(fēng)格2.12包裝地盤、制作紙質(zhì)媒體注：2.12包裝地盤、制作紙質(zhì)媒體具體內(nèi)容見《住宅項(xiàng)目市場推廣》確定樓盤推廣名樓盤推廣名——營銷策劃的第一步突出樓盤的賣點(diǎn)，并把賣點(diǎn)濃縮后傳遞給消費(fèi)者。可以明確定位消費(fèi)群體，開發(fā)商可以通過案名吸引特定人群。由于地產(chǎn)的特殊性，地產(chǎn)品牌的形成通常以案名為載體。2.1.1推廣前奏2確定項(xiàng)目推廣整體風(fēng)格房地產(chǎn)買的其實(shí)不是房子本身更多的是在販賣對未來生活的一種夢想。挖掘樓盤核心內(nèi)容，比如好地段、好戶型、好環(huán)境、好社區(qū)、好物業(yè)等等。要和其他樓盤有概念性的差別之處。通過整體風(fēng)格的設(shè)計(jì)，幫消費(fèi)者去憧憬、去體會(huì)、去感受一個(gè)美麗家園的“夢”。·在項(xiàng)目只是一個(gè)工地的情況下，通過地盤的精心包裝和紙質(zhì)媒體中詳盡的介紹，讓客戶“真實(shí)”體驗(yàn)夢想家園。·通過現(xiàn)場的良好展示，給客戶完整的產(chǎn)品信息，加速客戶的購買決策。注：2.12包裝地盤具體內(nèi)容見《住宅項(xiàng)目市場推廣》2.1.2包裝地盤提升客戶對未來生活場景的感性認(rèn)識(shí)增強(qiáng)現(xiàn)場的感染力2公開發(fā)虛售前策凈劃工作綠流程2.2傳播辨產(chǎn)品帆信息畜給客束戶2.2漁.1確定階醬段推廣仰主題2.稍2.德2房地變產(chǎn)傳土播信棚息概燦述2.抵2.敏3廣告投糠放——信息傳拐播主要度方法一2.2酬.4公關(guān)靜活動(dòng)——信息傳丘播主要蠻方法二2.胃2.象5內(nèi)部認(rèn)浙購——收集再意向砍客戶壩資料譽(yù)的有寒效方愁法2.作2.執(zhí)6傳播錄方法金綜合步運(yùn)用努提高燒造勢覽效果2.2頓.1確定尤階段閃推廣鋼主題銷售形象產(chǎn)品社區(qū)壟文化客戶不同推艱廣主題住，不同悲訴求點(diǎn)樓盤常蔬規(guī)階段戚推廣主茅題時(shí)間房地岸產(chǎn)信眉息傳誼播方堅(jiān)法分挖類廣告沃投放現(xiàn)場瀉包裝公關(guān)嫂活動(dòng)其他注：攜現(xiàn)場坦包裝魚具體樂內(nèi)容防見《住宅綱項(xiàng)目飲市場樹推廣》2.撐2.題2房地產(chǎn)漆信息傳瞞播方法諸概述廣告投丟放考慮需因素2.2疲.3廣告菌投放——信息段傳播士主要孝方法拖一媒介六特點(diǎn)項(xiàng)目皆市場頭定位目標(biāo)客廁戶群銷售界區(qū)域競爭怪對手題媒介巨策略活動(dòng)推旨廣實(shí)施慈要點(diǎn)2.2選.3公關(guān)活苦動(dòng)——信息傳孤播主要旱方法二活動(dòng)窗推廣蠻的實(shí)峰施要苗點(diǎn)量化目標(biāo)事先做好調(diào)查事后做好效果評估集中傳播項(xiàng)目賣點(diǎn)·概述又稱削“認(rèn)微籌”瓦，是控指樓倍盤在我沒有次正式削開盤尚之前徒，面腐向購討房人開朵展的凱認(rèn)購姿活動(dòng)齒，需現(xiàn)要客搶戶交存納誠沃意金卷，因繡此能分夠辨謝別出有效緞意向客洪戶。客戶通競過認(rèn)籌稍可以獲反得優(yōu)先低認(rèn)購權(quán)仿，優(yōu)先休選擇自街己心儀恭的住宅單劣位。能夠了雖解真正武的市場版需求，群并且發(fā)祝展商可籌以掌握盼主動(dòng)權(quán)煙，因此未內(nèi)部扯認(rèn)購熄是發(fā)沒展商餡測試笑市場腰、檢碼驗(yàn)營短銷策詞略的滿最佳儲(chǔ)試金石完。20痕05年政府附就內(nèi)部甲認(rèn)購出浩臺(tái)了一館些相關(guān)兔政策，岸基本上敬都是已“眼預(yù)售束許可終證”允為界趟，之憲前不聞能認(rèn)儲(chǔ)籌。2.編2.萄5內(nèi)部準(zhǔn)認(rèn)購——收集意偏向客戶怎資料的痕有效方侍法策劃襲全程狗造勢耐圖2.2歇.6傳播方遙法綜合馬應(yīng)用提彼高造勢活效果持續(xù)踢造勢恢，高憤潮迭芝起，軟層層職推高高潮攝是如撇何形塔成的片？2公開發(fā)蕩售前策泰劃工作態(tài)流程2.3網(wǎng)住客蠶戶2.墻3.侄1制定條銷售欠計(jì)劃2.史3.玻2制定組銷售燭策略2.3逮.3銷售傾團(tuán)隊(duì)峽項(xiàng)目緣瑞培訓(xùn)2.3堡.4準(zhǔn)備逆相關(guān)蟲銷售柄文件推廣費(fèi)祥用與回崗收資金吵額相關(guān)如：推廣明費(fèi)用回收唯資金恢額2.3高.1制定同銷售惰計(jì)劃確定禽銷售蛇時(shí)間于段（弊醞釀監(jiān)、認(rèn)歌購、色開盤污、熱瞎銷、炊持續(xù)類、尾飲盤）計(jì)劃匹銷售市數(shù)量鈔（套院數(shù)）預(yù)計(jì)投左入推廣表費(fèi)、回膨收資金顧額30惕%30%左右在整個(gè)夫樓盤營蜓銷過程霜中，應(yīng)混該始終度保持合存理的單夠位搭配，艱分時(shí)間耕段根據(jù)淹市場變僑化情況冶，按一蔑定比例吉面市，蛇這樣頁可以有效儉的控宗制房源和吳銷售節(jié)賓奏。2.3箏.2確定忠銷售頁策略2.3佛.3準(zhǔn)備相濱關(guān)銷售指文件銷售文件準(zhǔn)備到位銷售派發(fā)資料準(zhǔn)備到位現(xiàn)場銷售管理文件預(yù)售許可證、中原代理費(fèi)樓書來訪客戶調(diào)查表誠意認(rèn)購書、認(rèn)購書戶型單張成交客戶調(diào)查表借款協(xié)議（針對借首期款客戶）DM單張來訪客戶登記表預(yù)售（或現(xiàn)售）合同完全生活手冊銷控表尾數(shù)紙其他相關(guān)資料日報(bào)、周報(bào)、月報(bào)表銷售培訓(xùn)資料（包括價(jià)格表、付款方式、促銷等）折頁銷售人員簽到本查丈報(bào)告、最后圖紙投資手冊財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、POS機(jī)公司刊物銀行按揭資料律師行、公證處資料物業(yè)管理、智能化、網(wǎng)絡(luò)公司資料產(chǎn)品設(shè)計(jì)說明書2公開發(fā)珍售前策從劃工作務(wù)流程2.4開盤羽籌備2.4衡.1開盤艙目的2.4歷.2開盤籌時(shí)機(jī)2.4盾.3開盤幻玉準(zhǔn)備赴工作2.揭4.翼4開盤拴方案2.4培.1開盤慣目的擴(kuò)大狠項(xiàng)目店的知型名度引，提省高項(xiàng)目在消乘費(fèi)者心利目中的擾形象，達(dá)到在狹短時(shí)間斯內(nèi)聚集暴人氣，力爭在麻活動(dòng)之叉后形成占一個(gè)銷售的小飛高潮邀請興各大釣媒體波的記怠者，列結(jié)合年開盤活動(dòng)傍進(jìn)行充燭分的炒厲作，對納項(xiàng)目進(jìn)祖行宣督傳造秒勢，桐促進(jìn)槽項(xiàng)目瞎銷售在活希動(dòng)中第通過壤對開們發(fā)商惱實(shí)力的展每示，咳使客撤戶對萍項(xiàng)目映產(chǎn)生最大場的信材心釋放懸栽念，全償方位的目展示產(chǎn)漆品1234通過鍛合理游的吸拜籌過淚程，闖充分漫測試爽樓盤勸價(jià)格最，累犯計(jì)客督戶資震源，當(dāng)對市鐵場有較潛大把握拴時(shí)，可哪結(jié)合銷習(xí)售季節(jié)蛾，擇吉?dú)鈺r(shí)開盤說。例如：9月28日。或搶閘返出擊肉，當(dāng)鞭存在副合適檢的市乳場機(jī)塊會(huì)，第為了雖搶占炮有力株的市燙場競爭位置涌，即使洲各方面水情況還早不成熟裙，也可壤開盤。如：對手4月28日開盤詞，我們4月19日。2.望4.紛2開盤嚷時(shí)機(jī)一般逃在做休好開角盤前撫準(zhǔn)備撕工作籠時(shí)，束先要鍵做一廊份詳殊盡的肺工作虜進(jìn)度稿控制頓表。蝴把案牽前工潑作需梁要完本成的涌事項(xiàng)義按項(xiàng)步目分驅(qū)類編哈排進(jìn)抵去。染表格閉上需縱注明窯項(xiàng)目鞭、具妹體工應(yīng)作事堤項(xiàng)、澇需配篇合單俗位、土?xí)r間危表等搞。2.懼4.怒3開盤前牙的準(zhǔn)備蛾工作籌備金工作的確晨認(rèn)通知開床發(fā)商及開相關(guān)部廟門確認(rèn)項(xiàng)箏目開盤逝前必須貝的相關(guān)謠資料開盤活忍動(dòng)的準(zhǔn)備和開發(fā)映商就開共盤方案比溝通，秒得到確耗認(rèn)落實(shí)開披盤相關(guān)鄭場地布看置開盤歌前相傲關(guān)媒傭體推深廣的何配合活動(dòng)公桌司的選臺(tái)定、溝郵通和協(xié)平作相關(guān)襯媒體央記者犯的邀忘請有關(guān)促掃銷優(yōu)惠留方案的捷溝通和睡確定開盤方貓案主要輩內(nèi)容1.目的2.活動(dòng)程煮序3.活動(dòng)費(fèi)掠用2.猾4.苗4開盤方繡案3公開允發(fā)售認(rèn)前策糾劃工緞作流剃程3.嘗1工作思雞路3.2工作存方式3.故3各節(jié)點(diǎn)悼工作實(shí)給施流程以樓盤偽的定位港和推廣替方案為遣基礎(chǔ)，看開展公籠開發(fā)售置前的策害劃工作定期市刺場情況當(dāng)分析和滴相關(guān)調(diào)光整：宏觀保經(jīng)濟(jì)鏡環(huán)境離動(dòng)態(tài)約分析鉆、房爬地產(chǎn)爆政策習(xí)環(huán)境卡動(dòng)態(tài)披分析晨、市攜場環(huán)歸境發(fā)介展動(dòng)幟態(tài)分涼析、猴市場囑走勢芽預(yù)測脹分析錘、典嘗型競離爭樓院盤動(dòng)暴態(tài)分眼析等做好返公開頓發(fā)售磨前項(xiàng)目造叨勢、定感價(jià)、開飼盤籌備三項(xiàng)朵主要厘工作3.1工作藥思路3.噴2工作勒方式資源整語合√在成本閃控制的休前提下漁，與專茄業(yè)公司合砍作，完哄成現(xiàn)場亡包裝中古的設(shè)計(jì)、棵施工、避制作，極以及廣雀告投放和踩公關(guān)活龜動(dòng)。項(xiàng)目管群理√重視戀策劃塌進(jìn)度也控制井，把犯握各個(gè)制綿作環(huán)節(jié)俊所需時(shí)否間，及早進(jìn)敞行籌調(diào)備，溜保證先各步橋驟順利實(shí)造施。發(fā)展商策劃志人員禮儀包拿裝公司建筑設(shè)專計(jì)公司廣告艙公司公關(guān)脫公司其他晴公司售樓處起及樣板房裝幅修公咽司溝通實(shí)施3.突3各節(jié)點(diǎn)飼工作實(shí)鄭施流程一般實(shí)施流程合作公餡司策劃…………….….......住宅押項(xiàng)目物市場給推廣上篇·概論關(guān)于霸廣告咳的基濫本認(rèn)帳識(shí)1房地產(chǎn)畏廣告的風(fēng)特質(zhì)21.1廣告火所承撒載的魔四大豆功能促銷謎信樸息找說蛇服駱定刃位1.2廣告現(xiàn)的傳噸播心群理學(xué)編碼成碼解碼傾向性駱解讀協(xié)商性夫解讀對抗性蠟解讀1.3刺激—反映模饅式營銷因素環(huán)境因素產(chǎn)品價(jià)格分銷促銷經(jīng)濟(jì)技術(shù)政治文化外界含刺激消費(fèi)閘者黑壘箱購買者兼決策購買者特征購買決策過程產(chǎn)品價(jià)格分銷促銷認(rèn)識(shí)需求收集信息評估購后評價(jià)產(chǎn)品選紋擇品牌選鐘擇賣主選俘擇實(shí)間選賤擇地點(diǎn)選明擇1.4受眾王心理世機(jī)制從眾心心理個(gè)人不悼存在明友確意見持時(shí)，遵泊循群體漠意見決偷定自己趕的態(tài)度漿；兩個(gè)原瀉因：確辯認(rèn)信息伯可靠性附和怕受權(quán)孤立；“沉默福的螺旋滅”效應(yīng)華。慕名腔心理傳播秀者的鹽名望巾與能筍夠吸歪引的疊受眾艘、傳嫩播覆企蓋率忘正相霞關(guān)；原因豈：專究業(yè)化所導(dǎo)致鋪個(gè)人辱局限牢，必哪須參叨考相揮關(guān)行鑼業(yè)專勾家；明星驅(qū)代言走人效奴應(yīng)。自己愧人心張理受眾陽在接荒受信問息時(shí)戲，希麗望在月傳播峽者身哈上找嗽到與昂自己嫌的共資同點(diǎn)或相弓似點(diǎn)。聰共同點(diǎn)月或相似琴點(diǎn)越多粉就越容叉易接受鑄信息；同鄉(xiāng)效甘應(yīng)。1.另5廣告責(zé)信息逼選擇多心理廣告畫仰面的注愚目率，逝靜態(tài)＜碎勻速運(yùn)僚動(dòng)＜激愉烈變速滲運(yùn)動(dòng)；反常規(guī)遼、反習(xí)筋慣的廣稿告能沖芝擊思維甲定勢；新異敞刺激蛛的廣奶告易無引起積注意持；說“饑不是孤什么果”比艇說“卡是什或么”尸更引吹起注椅意；與同苗類產(chǎn)面品、掀服務(wù)個(gè)進(jìn)行愚比較列易引熟起注始意；新品名菊與一個(gè)抱已出名逝事物掛討上鉤易肉引起注恩意；有物又鄉(xiāng)豐有人的葬廣告比愧無人的覺廣告更撫引起注百意。2.房地腿產(chǎn)廣灑告特伯質(zhì)不可俗移動(dòng)虛性決卻定廣洽告的授第一陽要義矮是將脾客戶序帶到楚現(xiàn)場偷；預(yù)售糾方式科決定矛廣告購必須魄在現(xiàn)犁成產(chǎn)粉品稀漂缺的田情況黨下彌香補(bǔ)客諸戶的想象移；高價(jià)值駁性決定秤了房地?fù)洚a(chǎn)客戶不的消費(fèi)浸周期較攜長、購明買決策騙時(shí)間較青充分杜，廣宇告必役須創(chuàng)切造短侮期集帶中效推應(yīng)；房地桂產(chǎn)產(chǎn)涌品具鋒有獨(dú)擾特性遺和非行標(biāo)準(zhǔn)偵化的會(huì)特性智，這查決定暗廣告奴既要略創(chuàng)造一衛(wèi)個(gè)飽唐滿統(tǒng)勤一的賣形象蔽支撐經(jīng)整個(gè)鎖樓盤訴銷售暑，又裹要對究產(chǎn)品瘋進(jìn)行獻(xiàn)細(xì)致入微迫的劃麻分和牢推廣訂。中篇·傳播體肥系建立1品牌傳紀(jì)播效應(yīng)2廣告投腐放策略3紙質(zhì)媒至體4電子丟媒體5戶外媒說體6展銷會(huì)1.備1房地轟產(chǎn)項(xiàng)骨目品部牌規(guī)跡劃品牌個(gè)奸性組織聯(lián)開想產(chǎn)品范今圍產(chǎn)品屬唯性使用穿情況品質(zhì)晝和價(jià)仍值功能性炎利益點(diǎn)使用者圈形象情感心性利炊益原產(chǎn)地象征慢符號憤（視覺/聲音）品牌窮和消費(fèi)者芒的關(guān)系自我表葵現(xiàn)型利益品牌播外延品牌產(chǎn)品1.衡2品牌薯戰(zhàn)略劃中廣尤告所晨扮演顫角色定療位形象及謠識(shí)別傳芝播尋找皺產(chǎn)品釣在消害費(fèi)者裙心理擇階梯節(jié)中的根獨(dú)特位置，卵樹立產(chǎn)手品難以鋤模仿的墊差異化界特征。確定產(chǎn)泉品名稱該、概念籮、形象貢石碑系駝統(tǒng)，對產(chǎn)鎮(zhèn)品的各遞傳播渠遷道中的續(xù)呈現(xiàn)形墻勢作出統(tǒng)捆一規(guī)定葬。運(yùn)用紛立體屢組合歲媒體落策略咽，塑趕造、即傳播、維護(hù)并品牌形如象，促戲進(jìn)品牌縱和消費(fèi)蔽者的有效授溝通。2.城1人的媒棍體接觸出周期信息時(shí)間一天宅中人鼻的媒答體接箭觸具乖規(guī)律潤性和捧周期性，6：00鬧-8：00之間厘階段酬性明黎顯，各階垂段媒貝體接線觸方腳式相征對單忌一；18：00之后區(qū)蘿域多元終化，收現(xiàn)各種媒栽體的交叉影棚響，愚具有振強(qiáng)烈步的個(gè)宇性選森擇傾雅向。6：00開始以收聽編廣播7：30燙-9：30廣播黃賀金時(shí)間11：00戰(zhàn)-1管3：00看當(dāng)天洲的報(bào)紙16：00-察19：00廣播層黃金變時(shí)間19：00-妨23：00上網(wǎng)塌、看書雜志、晚炒報(bào)等23：00組-0：30收聽夜寒間廣播秩節(jié)目18：00開始收涂看電視18：30-勵(lì)21：30電視戶黃金葬時(shí)間21：30-盒23：00電視第并二黃金汪時(shí)間2.2廣告斬投放振應(yīng)考神慮的從因素目標(biāo)您受眾配合客村戶可能越購買的濟(jì)時(shí)機(jī)，亮如周末膜和節(jié)假表日；選擇井目標(biāo)逢受眾討最可擾能接音觸媒奪體時(shí)痛間；重點(diǎn)棵考慮劫目標(biāo)雄受眾搬偏愛恒的節(jié)管目。記憶規(guī)萌律間隔時(shí)紹間越長鄉(xiāng)豐遺忘量質(zhì)越多，親必須給重予反復(fù)早刺激；立體媒亦體組合臂效應(yīng)，農(nóng)緊隨人旁的活動(dòng)密周期重葵復(fù)同一隆信息；合理的塌廣告時(shí)難間間隔歲是“先聯(lián)短后長產(chǎn)”。視聽昨峰谷廣播、絮電視廣籮告選擇條在視聽將頂峰，舟“黃金土?xí)r間”床兩頭各寒安排7條廣告資效果最兇優(yōu)，每霉組中的販頭條和密末條廣壁告效果耗最優(yōu)；每周星魂期一晚憂電視收某視率最鼻低。2.3廣告功節(jié)奏弦控制揉策略集中絨型連續(xù)性間歇撲型脈動(dòng)倒型1234廣告集稅中于一熟段時(shí)間珠發(fā)布，曉以短時(shí)遇間迅速蛾形成強(qiáng)很大的廣花告攻稠勢，電常在鞋預(yù)售/開盤前驕后、樓仿盤封頂聲或完工入伙時(shí)帽采用。棗效果是胡短期內(nèi)括的強(qiáng)烈男有效刺惰激。一定綿時(shí)期吉內(nèi)均橡安排親廣告駝發(fā)布晌時(shí)間泰，使譯廣告之經(jīng)常兩性反復(fù)行在市術(shù)場出志現(xiàn)，某逐步證加深弄印象學(xué)。效拆果是勢不斷風(fēng)的刺激消巨費(fèi)者邪且節(jié)蘋省廣山告費(fèi)程用。做廣告-停-做廣告價(jià)的反復(fù)簡進(jìn)行，際常在開白工、預(yù)偽售開始對、樓譜盤封竭頂、監(jiān)竣工濫入伙奸這幾寺個(gè)銷糠售節(jié)疼點(diǎn)投堅(jiān)放廣告，權(quán)須根旅據(jù)實(shí)皇際銷葛售效越果和臘受眾續(xù)遺忘分速度男調(diào)整副廣告間歇膊時(shí)間菌。集中異連續(xù)掩型和翻間歇憲型的托特征乳，即怨在一盲段時(shí)龍間內(nèi)燒不斷保持廣兔告發(fā)布蝦，又在拒某些時(shí)填機(jī)加大悅力度形耍成廣告級攻勢，效棉果是短淹期的強(qiáng)侍烈刺激鐵和長期劈燕的刺激蘿積累。叫廣告費(fèi)篇用投芽入相路對較望高。2.4廣告范銷售隱周期石策略銷售階饅段投資庸策略運(yùn)用搖媒體銷售準(zhǔn)備期廣告投放策略項(xiàng)目強(qiáng)銷期銷售持續(xù)期銷售結(jié)案期廣告導(dǎo)饑入期側(cè)重項(xiàng)惹目知名抵度擴(kuò)大著重項(xiàng)最目賣點(diǎn)男的建立在市場摩形成一丈個(gè)固定而清泰新的贊概念傳播新酒項(xiàng)目入沙市訊息選擇匹傳播肆面廣歇的媒攏體廣告頻據(jù)率和力溉度小廣告辭猛攻驅(qū)期廣告叛頻率顧和媒映體選桶擇大幅度哨增加以鮮明斷形象和膝強(qiáng)烈廣告攻炒勢撼光動(dòng)市礦場，誤吸引客剛戶到塞來廣告藍(lán)意圖荒是全山面體形現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)塊勢廣告形絨式上進(jìn)徑行創(chuàng)意和突哪破廣告鞏熔固期新增客為戶維持腔在一個(gè)相對榮平衡抱的曲摩線上廣告相復(fù)對降溫開，保持一定穩(wěn)宇定的頻郵率達(dá)到現(xiàn)駛階段銷賴售目的并為第炕二次強(qiáng)開銷期作準(zhǔn)備推廣也項(xiàng)目咽實(shí)體泄形象廣告消擾退期以優(yōu)惠頓促銷為居主告知項(xiàng)辣目剩余乎單位廣告創(chuàng)衡意無需咬太多變化廣告罩頻率屠減弱季，直釀至停止報(bào)紙廣播廣播電視報(bào)紙戶外DM展銷會(huì)菌等報(bào)紙廣播戶外報(bào)紙廣播3紙質(zhì)賄媒體報(bào)紙期刊雜志刊中刊DM航空希雜志會(huì)員域刊物免費(fèi)糧報(bào)紙…便于攜團(tuán)帶便于集倍中材質(zhì)具袖親近感閱讀川不受依時(shí)間俗影響非強(qiáng)制外性……特點(diǎn)3.1貿(mào).1報(bào)紙叛廣告歲的特請點(diǎn)利迅速地嫌傳遞讀膊者群，炕通常在匙一天內(nèi)詢達(dá)到100庸%無論是荒作為獨(dú)考立單元斑或是與鉆其他報(bào)茄紙組合綢，能夠觸域達(dá)大量量的合受眾相對昆較高義的地啟方市晶場滲構(gòu)透率為廣告觸信息和默文字稿桂提供永瞧久暴露花的機(jī)會(huì)洽，用于剪輯喇、儲(chǔ)存警、參考就目標(biāo)診受眾和裕廣告規(guī)巖模，具農(nóng)有相對率較高的宰成本效益一份耗報(bào)紙牛重復(fù)針同一銀廣告喇，能謀夠產(chǎn)虛生暴眼露頻蒙率可以牽分發(fā)膏自由殼插頁棒和讀滑者反駝饋材咳料（德優(yōu)惠核券、調(diào)查等蘿等）弊壽命絡(luò)短，敵不提果供實(shí)蜓質(zhì)性播的傳賢遞讀組者不提供蜘聲音和領(lǐng)影像非正版農(nóng)廣告緊徹湊擺放謹(jǐn)在同一燙版面，視導(dǎo)致混卻亂而使廣嘆告閱川讀率巷降低通常泡不提逗供逼棋真形撐象的倦彩色村作品不像其勺他媒介生（如電槽視）傳毒遞非成稻年人受蝦眾通常在卷一個(gè)特箭定時(shí)刻盼廣告信喉息只暴染露于一男人3.1銅.2房地括產(chǎn)報(bào)廈紙廣扶告排取期報(bào)紙廣鎮(zhèn)告是短轎期有效渠行為，丈必須貫明穿項(xiàng)目捕銷售全率程，依銷售抓時(shí)機(jī)喘有所掌側(cè)重愈。從投放抽量看，支主要集師中于開橡盤前后圣幾個(gè)月蝕內(nèi)（開鳥盤、強(qiáng)然銷期），衣進(jìn)行轟象炸式廣菊告宣傳誤，為項(xiàng)資目造勢奸，吸引能預(yù)定客僵戶，促成開盤怪成交；延續(xù)期急以適量膛廣告，汽保持市握場熱度鍵；配合掉現(xiàn)場大冷型活動(dòng)集中投籃放廣告沾的形式圣，效果涉比較明股顯；尾盤歐期視幅需要蜓而定權(quán)，保肝持曝微光率紡；投放衰的日畜期，丟盡量肆安排剖在周坡四或市周五雹，促汽動(dòng)周由末現(xiàn)孔場有足夠的案客戶量盼。3.頌1.濤3房地產(chǎn)敲報(bào)紙廣逼告設(shè)計(jì)棟要點(diǎn)報(bào)紙旋發(fā)行責(zé)周期如短，除適宜縱制作鑼系列莫廣告隙，逐運(yùn)步展盛露項(xiàng)目賣點(diǎn)吐和發(fā)布標(biāo)即時(shí)信幫息；不譯同推廣綁時(shí)期可融設(shè)置不吳同系列保，以使廣掘告表現(xiàn)準(zhǔn)富有創(chuàng)景意；版面哨上求練新，球突破有目前糞版面券流于律守舊悶的形伸式，諒例如可考慮性采用豎1/版、疑跨1/2版、2/3版、燃跨全伴版或奸其他估創(chuàng)新版面等彎；在彩色腸上除了孔與整體剪宣傳風(fēng)懸格基本怕保持一潮致外，必也應(yīng)盡量猜突出；宣傳訴媽求點(diǎn)要錘突出、訓(xùn)鮮明，寨一次廣堆告不宜攻太多訴拾求點(diǎn)；3.檢1.座4繕稿和塵新聞繕屯稿開發(fā)插上的隊(duì)形象緣瑞宣傳企業(yè)吩發(fā)展芳?xì)v程蓄和戰(zhàn)戲略決策配人訪北談樓盤池情況浴介紹純粹的薄樓盤介芹紹，突棵出賣點(diǎn)樓盤工蹄程或銷渴售進(jìn)度菌的階段跳性成果饑匯報(bào)用散加文的辨形式盯描述慣居住望意境各期贊活動(dòng)己傳真對消受刪過程中趕大型活蛙動(dòng)的采基集報(bào)道哈，如征儀文、征蓋名活動(dòng)政、大型兵游園咨詢會(huì)蜂等“專淡家研帝討會(huì)開”和工“客鈴戶咨甩詢會(huì)矮”市場信愚息統(tǒng)計(jì)乳發(fā)布將部分意自由的蕩市場信財(cái)息公布稀于眾，際樹立專弓家地位項(xiàng)目獲樹得銷售蕩排名或擇獎(jiǎng)項(xiàng)信培息3.2叉.1報(bào)紙霜廣告譯的特掘點(diǎn)利提供廣挪泛的版談面形式江和不同思的編輯緣瑞重點(diǎn)來義觸達(dá)讀者在高質(zhì)租量的紙炒張上制寶作真實(shí)畢的色彩根，使產(chǎn)皆品有效的真糊是再現(xiàn)把對目推標(biāo)受眾畫群體的磁浪費(fèi)相宅對減少首到最低滾，能夠觸達(dá)逆具體的蛇人口統(tǒng)壘計(jì)群可以分盾發(fā)自由虧插頁和壯讀者反道饋資料驢（優(yōu)惠乎券、調(diào)查等禽等）弊不提供帳聲音和蹄影像前置時(shí)豬間長，吼一旦處不于印刷并過程中語就無法顏取消，緊急釘處理哥相對色不靈福活無法提遺供其他狼媒介形慈式那樣態(tài)的總觸探達(dá)能力不會(huì)宜產(chǎn)生從向其蒙他媒園介那痕樣高燥的接絡(luò)觸頻啊率水丑平通常躍在一彼個(gè)特左定時(shí)嶼刻廣帥告信準(zhǔn)息只裳暴露蝴于一覺人3.豪2.餃2房地產(chǎn)蛛雜志廣著告要點(diǎn)考慮笑雜志兇廣告名周期棄長、燙保存營時(shí)間藏長、話傳閱脾率高賺等因素，房瓶地產(chǎn)廣滿告?zhèn)戎卣弑磉_(dá)產(chǎn)繞品特質(zhì)躁；雜志設(shè)幟計(jì)較為局精致，婚廣告具復(fù)視覺效飄果才能慢脫穎而盆出；文字耐融入偉散文鳳色彩父，增浸強(qiáng)親弟和力位；版面段止則上，垃封面注僑目價(jià)值秒高，封彩底、封湯二、封墨三、扉頁等戀版面位鋸置次之錢，內(nèi)頁尼效果不漆佳；房地產(chǎn)晉廣告較健多投放稀在財(cái)經(jīng)軋類廣告?zhèn)缮稀?.3虹.1報(bào)紙廣料告的特桿點(diǎn)利借助母和報(bào)瞎紙同被步的地發(fā)行上渠道模，能刊夠取巾得較高的惜觸達(dá)率鄉(xiāng)豐水平和傾接觸頻愁率水平內(nèi)容苦詳細(xì)吃，提摩供對渣產(chǎn)品舟的全亮面說囑明弊閱讀率考低可嫩使?fàn)孔x者產(chǎn)倆生逆反偽心理可信述賴的才說服楚力較澤報(bào)紙腰廣告糊低3.亂3.星2房地產(chǎn)肺雜志廣鳳告要點(diǎn)提供項(xiàng)序目的詳華盡介紹僻，內(nèi)容臟包括效魂果圖、定照片、謙項(xiàng)目總體規(guī)懇劃介紹汗、戶型傍結(jié)構(gòu)等讓，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)宮目賣點(diǎn)皮和利益弟點(diǎn)，制襪作有針尖對性的能內(nèi)容，樸如房貸測始算、別投資看計(jì)劃棕等；發(fā)行瓦時(shí)應(yīng)鍬配合渠在報(bào)授紙上么做整漲版廣嫁告，辭引起常讀者蛇注意承，提高凍閱讀閱率。3.4倚.1冊DM的特點(diǎn)利針對性葵強(qiáng)覆蓋雷集中攤、到籍達(dá)廣己泛靈活便于波控制個(gè)人影形響力專一訴性反應(yīng)陶率高可證已實(shí)性弊成本量高純粹初廣告篇，缺泰少內(nèi)暗容支鄭持可能的基消極態(tài)貴度針對殿性問產(chǎn)題3.棒4.箭2房地產(chǎn)DM要點(diǎn)挑選程有效末的意盞向人醒群強(qiáng)調(diào)傍產(chǎn)品學(xué)賣點(diǎn)鼓和利冒益點(diǎn)配合蟻現(xiàn)場升活動(dòng)設(shè)置獎(jiǎng)幫勵(lì)提供禿多種勵(lì)反饋娃途徑為客慶戶度張身定鼓制使用新司材料和躬富有創(chuàng)哭意的設(shè)敘計(jì)文案難前度不超拳過客戶怎理解力4電子媒吵體電視廣播互聯(lián)太網(wǎng)樓宇電哄視……直觀時(shí)效扶性強(qiáng)現(xiàn)場乓感強(qiáng)娛樂殃性使用場臺(tái)所固定……特點(diǎn)4.1撕.1電視廣鬼告的特避點(diǎn)利傳遞的啊廣告能容夠同步桃被看到霸或聽到吵，能夠展捆示運(yùn)護(hù)動(dòng)：鎮(zhèn)圖像殃、聲滋音和倍活動(dòng)能夠侵同步煉傳遞毛多個(gè)丈家庭盟成員提供相品對較快脾的傳遞是由豪廣告音主驅(qū)梁動(dòng)的高，闖蝕入行嫂的廣魚告在大部霸分的普駝通消費(fèi)摘者群中佳能產(chǎn)生棚最高的觸物達(dá)率址水平較高的轎接觸頻丟率水平能夠程在24小時(shí)的弦任何時(shí)終間傳遞嘴廣告信勾息弊被認(rèn)為燒是“最代混亂的瀉”廣告俗媒介之蘇一，影響觀糖眾對償廣告葡信息冊的記汁憶特定壓節(jié)目身插播鄙廣告堂機(jī)會(huì)叢有限要達(dá)到倒廣告的濕覆蓋率幟，需要舒較高的畝甚至賠錢告的成錄本不像其瞎他媒介傅形式那授樣具有鉆人口統(tǒng)綿計(jì)選擇性對于球范圍蒸較窄礎(chǔ)的目丸標(biāo)受吵眾群酷相對性成本敘效益較哄低4.板1.笑2房地產(chǎn)棕電視廣加告操作閥流程獲取各銷媒體廣微告刊例鄙表；根據(jù)項(xiàng)展目營銷惱費(fèi)用配挑比，制痛作電視給廣告預(yù)睛算；根據(jù)蝕項(xiàng)目申?duì)I銷過計(jì)劃效，制影作電皺視廣頑告排列期表桐；廣告度公司挑提案巴；策劃分分鏡遇頭腳碑本，昏根據(jù)加制作枝班子吊和演隸員的挑選定金，跟進(jìn)拍攝蟲，后期敗剪輯審熄樣；電視臺(tái)占審樣，始播出；廣告灶效果紐奉監(jiān)測掀。4.我1.灣3房地產(chǎn)內(nèi)電視廣炎告要點(diǎn)對于富電視拐廣告該，房亭地產(chǎn)填的目媽標(biāo)受渠眾群朱較窄少，成法本效趕益低，衛(wèi)僅作丑為立光體媒意體組浴合的曠輔助羨手段秒，在子項(xiàng)目酷強(qiáng)銷膝期投群放，主要士訴求忠點(diǎn)是煎樹立時(shí)項(xiàng)目怖形象扣；基于沙房地斯產(chǎn)的提地域?qū)毿?，價(jià)電視娛廣告填投放零策略配組合翅為市務(wù)級頻道+有線拳頻道乒；8：30以-2慘1：30是收視澇高峰，微在“黃器金時(shí)間鏡”兩頭孝各安排7條廣告倍效果最誼好，每思組中的眾頭條和圣末條廣重告效果賊最好，釋每周星拾期一恥晚電寄視收籍視率喪為最窯低。4.2盾.1廣播摟廣告廢的特綁點(diǎn)利提供背觸達(dá)乖聽眾選的廣較泛模殼式和澡節(jié)目禽類型同時(shí)傳宣遞多個(gè)衛(wèi)家庭成占員提供嘴相對坑較快輔的傳魂遞是由廣笑告主驅(qū)銜動(dòng)的，搭闖入行劑的廣告在大自部分鋸的普幫通消旺費(fèi)者飼群中怠能產(chǎn)瘡生最飯高的觸吉達(dá)率邁水平較高的詳接觸頻哭率水平能夠遍在24小時(shí)笑的任循何時(shí)筐間傳尤遞廣喇告信寧息制作匠廣告宇的成艇本相京當(dāng)?shù)屠秘?zé)聽眾自的想敏象力沒，是竹廣告歸信息柱產(chǎn)生言在其他犧媒體孔形式皂中無攏法實(shí)閘現(xiàn)的著形象弊是一戒種聽比眾不況易全覽神貫辭注的鋸背景非媒體一般需兔要相對遵較高的傅接觸頻習(xí)率來彌補(bǔ)可薯能產(chǎn)蜂生的住消費(fèi)泰者不泰注意狂性不提供蔽圖像和震影像4.災(zāi)2.鳳2房地蟻產(chǎn)廣林播廣之告要婦點(diǎn)投放FM波段，發(fā)交通、霜經(jīng)濟(jì)、響音樂等具頻道；黃金收錘聽時(shí)段叉為7：30-疤9：00，16：30給-1蔥9：00；適合哲中高爺檔和漸大眾曬樓盤脾，不澡適合孟高價(jià)羞位的碰樓盤懲進(jìn)行父推廣冤；基于游靈活畜的發(fā)搏布形榨式和牽低廉戀制作頃成本累，可識(shí)根據(jù)絕銷售葵進(jìn)度醒訊速更換瓦廣告主鍵題，發(fā)賣布項(xiàng)目吃即時(shí)信擴(kuò)息；廣播頭是受抖眾細(xì)營分程毫度非答常高載的媒喝體，慈適合稠采集五個(gè)性疼化的夜表達(dá)方法劉，強(qiáng)調(diào)躺對特殊糠階層的棄訴求。4.3什.1互聯(lián)沈網(wǎng)廣完告的捷特點(diǎn)利可以根愉據(jù)更細(xì)輪微的個(gè)膊人差別宴將顧客奪進(jìn)行分類，瓶分別傳叨遞不同幻玉的廣告喉信息提供適互動(dòng)龍選擇晃，廣最告信脊息作轟為與商受眾復(fù)“對話”亭的一混部分掛層層慕傳遞利用列虛擬棄現(xiàn)實(shí)佳界面露設(shè)計(jì)膏來達(dá)倆到身克臨其雕境的感首覺主力嗚用戶酬是學(xué)歪生和孝受過結(jié)良好吧教育缸的人到達(dá)撇工作手場所倆的受土眾弊網(wǎng)絡(luò)普穿及范圍州還比較功狹窄購買摘價(jià)格旋相對磨較高未經(jīng)驗(yàn)真證瞄準(zhǔn)灘成本頭昂貴下載揉速度疾緩慢安全懷與隱轉(zhuǎn)私方穩(wěn)面的焰顧慮4.2病.2房地產(chǎn)項(xiàng)互聯(lián)網(wǎng)帖廣告要盈點(diǎn)可采用如平面與蜜動(dòng)畫相虹結(jié)合的偏方式，卷與項(xiàng)目辨整體風(fēng)容格一致猶；一般投供放于“攪新浪”蛇“搜狐哭”等門世戶網(wǎng)站寄，采用化旗幟、虹鏈接、落彈出姥窗口鄭等形響式，子與項(xiàng)祝目主繁頁實(shí)時(shí)現(xiàn)互隸動(dòng)；關(guān)鍵詞站廣告根尖據(jù)受眾屋主動(dòng)的泉搜索意承向給出踢信息，板能夠鎖所定特定純的受刑眾，紅點(diǎn)擊趙率高沖，須也注意漁關(guān)鍵期詞的編合理委設(shè)置腫，應(yīng)妙用案隔例包括上辯海的檀釀宮；香港市肅場可以移多采用副網(wǎng)絡(luò)廣掌告形式臺(tái)。5戶外媒斗體霓虹軋燈燈箱公交軌道堅(jiān)交通空中戴飛行聾物…接觸語頻率死高區(qū)域選邪擇性強(qiáng)傳真供度高購買費(fèi)紋用較低強(qiáng)迫綿訴求稀性質(zhì)……特點(diǎn)立柱5.欲1房地林產(chǎn)立述柱廣輛告要剃點(diǎn)設(shè)置洋于城顛市主術(shù)要路禍口、辱人流嚷集中襲的公濾共場躲所，獨(dú)及樓炭盤所范在地忘；常規(guī)換內(nèi)容乖為聯(lián)封系電或話和根樓盤貫地址周，另毯可根封據(jù)項(xiàng)儉目具貴體情丸況安設(shè)排畫面盡訴求吩，組貝合運(yùn)厘用主載打廣仰告語巡壽、主嬌題畫當(dāng)面、喘預(yù)售/開盤/封頂/入伙信海息、糟樓盤堆鳥瞰亡、俯紡視效鈴果圖年等元怪素；區(qū)分戶值外和平焦面的表姨現(xiàn)形式厭，使字鴉體和畫陸面效果存能夠適尸應(yīng)具體場景記；一般按錄半年、勸一年或冠以上收陡費(fèi)，地齒段好的晴立柱昂店貴且不妖易獲得，應(yīng)禮在項(xiàng)拳目前辰期確符定戶支外廣作告方杏案、舍洽談南、預(yù)雅定。能夠在韻相當(dāng)長穩(wěn)時(shí)間內(nèi)孤持續(xù)廣塘告效果輔，是房鹽地產(chǎn)戶芹外廣告擦的主要形式五。5.2房地產(chǎn)求公交廣蓄告要點(diǎn)選擇究途徑賓城市巧中心升區(qū)域室、項(xiàng)枯目所調(diào)在區(qū)祝域的紹公交懲線路張進(jìn)行組合投窯放；車身廣辮告和候眾車亭廣濃告適用駱于中高蛋檔樓盤顆，郊外稱大盤常用；車廂羽內(nèi)招占貼畫幼、扶規(guī)手、政椅背它廣告灶降低啊項(xiàng)目跳的品交質(zhì)感弦，使用充分萌考慮項(xiàng)草目定位秩和推廣劃需求。移動(dòng)電即視的新霞聞/節(jié)目妙內(nèi)容遙較少陵，廣叉告信辮息超焰量、免干擾賴大，易銅引發(fā)欠逆反下心理神，通藝過高脖頻率孤反復(fù)汁引起熟注意丟和強(qiáng)頂迫記異憶常見礦于普孔通消過費(fèi)品伍和醫(yī)禮藥廣詠告，役房地劣產(chǎn)項(xiàng)欺目謹(jǐn)千慎使猴用；5.3房地產(chǎn)燃軌道交愿通廣告母要點(diǎn)目前肥軌道腿交通既廣告浙投放帶一種肌高檔爸消費(fèi)勿品為養(yǎng)主，昆樓盤樂廣告主秒要來議自地燃鐵沿限線、噸城市信中心勿區(qū)或驚商務(wù)危區(qū)項(xiàng)癢目；考慮軌兔道交通筍乘客的垂人口統(tǒng)池計(jì)學(xué)特緩征是否器符合樓緊盤目標(biāo)客依戶定魯位；以上訴海地工鐵為遞例,乘客的居主力人責(zé)群為30歲以下仆、收入20傷00貴-4峽99祝9元、學(xué)永歷大專奇以上的企念事業(yè)公暢司一般角員工采用多區(qū)種方式嘆結(jié)合，目達(dá)到較請好的重同復(fù)觸及冬率和強(qiáng)椅化記憶尼效果跟；地鐵人衰群來去粗匆忙，謙廣告主暮題要突緩出，訴不求明確予；采用有遼創(chuàng)意的氏表達(dá)方蠢式。5.畜4燈箱起烘托恢氣氛、防注目和膏引導(dǎo)作適用；持續(xù)汗時(shí)間矮較短口，總釋體成介本高棉，一蓬般僅賊在項(xiàng)著目開生盤、或促點(diǎn)銷活憑動(dòng)時(shí)搜，配釣合其枝他媒失體使眉用；安置在膨項(xiàng)目所饒?jiān)诘缆肥韮蓚?cè)、羨工地附符近或項(xiàng)并目周邊馬區(qū)域中摩心地橫段；通過澇數(shù)量考累計(jì)鴨和序?qū)伊凶儑_(dá)緊到一跌定的掛曝光厚率和踩重復(fù)記憶效腰果，力娘求圖案縮慧簡潔、遮方案精咸煉，穿懶插1-內(nèi)3只種竿設(shè)計(jì)獅模板以達(dá)星到效果克。6展銷會(huì)房展脆會(huì)酒店展哈銷會(huì)外銷釀?wù)逛N帽會(huì)…集中購敏房意向券客戶一對一逃宣傳現(xiàn)場今感染梅力……特點(diǎn)6.1房展卻會(huì)策窗劃要漢點(diǎn)考慮洲因素循：主枯辦單潛位、店辦展槐地點(diǎn)房誠、時(shí)賞間與西樓盤遞的推夸廣期廳是否汽吻合，萍展位境優(yōu)劣功，項(xiàng)停目/企業(yè)主芒導(dǎo)。展位嬸安排爭：大千小、件位置桃、設(shè)側(cè)計(jì)風(fēng)或格，陪布局榨，細(xì)如部處非理銷售冠工具牽配合械：模堆型、在展板素、銷杠售資訴料、透看樓傅車銷售人向員：著孟裝、職寒務(wù)分配紐奉、管理洗要求促銷咳策略撈：現(xiàn)鮮場活真動(dòng)、拋購房眾優(yōu)惠增、禮麻品、屋抽獎(jiǎng)棗等與樓盤銅現(xiàn)場的預(yù)互動(dòng)6.凳2酒店鑄房展隙會(huì)策磨劃要郊點(diǎn)展銷界策略媒體支慕持酒店下預(yù)訂促銷手角段人員認(rèn)配置6.滑3外銷房破展會(huì)策捕劃要點(diǎn)鉤（以香你港為例艦）展銷蜻策略抹：安疊排為漸周五/六/日三天命、連續(xù)獨(dú)數(shù)周舉盜辦酒店展銷嫌會(huì)以維槐持宣傳業(yè)效應(yīng)，么可在交覽通便捷雄的寫字耐樓租用舒場地作廳為長免期展扒銷處殃；媒體龜支持胡：周被一到鹽周四母需配各合大祥量廣歡告，將可選喇擇在《東方日疤報(bào)》、《星島日禮報(bào)》等媒斯體做崗整版獎(jiǎng)廣告類，展查銷會(huì)頸期間可捎安排以新聞騾發(fā)布耗會(huì)，匠展銷缸候及恢時(shí)公合布銷紛售業(yè)卷績，釀?wù)逛N會(huì)期就間在人槳流集中腳路口發(fā)途放宣傳且單張；酒店腳預(yù)定閃：選范擇在妹九龍勝尖沙岔咀、歇旺角束一帶句的五瘦星級易酒店、如岸香格里逐拉、半準(zhǔn)島，提咱前3個(gè)月到臟半年時(shí)棄間預(yù)定冰，盡量與浩同類決樓盤凍錯(cuò)開承時(shí)間莖或場志地；安排看碗樓直通研車，盡已量使展唯銷會(huì)和券現(xiàn)場能顫夠互動(dòng)顯；促銷疊手段噴：如泛折扣騰，購卸房送昨機(jī)票/旅游套唇餐/管理費(fèi)妻等。下篇·銷售現(xiàn)癥場包裝看樓痰專車售樓砍處樣板軟房地盤帥包裝銷售推拍廣資料1.看樓故專車看樓?？拒嚨脑O(shè)毀置地點(diǎn)上車地母點(diǎn)：人腸流量大渣、交通敢方便和舌知名地加方下車地頭點(diǎn)：售宅樓部門是口、小揀區(qū)主入普口看樓專引車的設(shè)處置時(shí)間展銷鄰會(huì)、浮周末習(xí)或黃污金假顆期對開的脅形式看樓專子車的行出駛路線弱化標(biāo)路程甘遠(yuǎn)的蛙缺點(diǎn)避開幼經(jīng)常老塞車努的地夾段選擇風(fēng)帝光優(yōu)美累的路段2.今1售樓格處應(yīng)浪展示優(yōu)項(xiàng)目煌特色對于諸期房史銷售教售樓歸處構(gòu)著成客戶對障項(xiàng)目英的第兆一直也觀印撤象，棵應(yīng)把項(xiàng)目特幅色發(fā)揮柳到極致拐；2.2售樓處釀的外部外設(shè)計(jì)售樓放處的穗包裝楊也是豈區(qū)別客戶輸群的幫因素鵲之一苦。在北京繪東直門例區(qū)域的擁大多數(shù)項(xiàng)目售不樓處都射設(shè)計(jì)的酬偏莊重肆、高檔，趟適合一圣種商務(wù)惜洽談的悄感覺，而釋對于一之些主打肢年輕購梁買人群詳?shù)捻?xiàng)敢目的番售樓只處來御說，拋強(qiáng)調(diào)售樓向處時(shí)尚焰、簡介榮的風(fēng)格桌可能更花為適縣合。顏色休的設(shè)肥計(jì)要?jiǎng)优浜蠑”镜匾嗵攸c(diǎn)案例：楚北京夫華潤鳳慘凰城2.弟3售樓煎處應(yīng)洗營造叉銷售氣氣氛從細(xì)節(jié)拌入手：堡掛幅、董吊旗、開海報(bào)兄、背捉景版旦、展母板，水障杯、類裝飾伯物等策；用具感究染力的妥色塊和季畫面在室的內(nèi)空間抱中穿插被；從項(xiàng)弄目規(guī)片劃設(shè)棄計(jì)中師借用一些伍概念合；將客晝戶關(guān)擁心的教銷售膛信息恰如完其分店的融侍入其丹中以起到到賢一定提它示作用敞。3.統(tǒng)1樣板跟房的宰選址樣板房職的地址爐一般有侍兩種形扭式：設(shè)置在恥售樓處渡內(nèi)，優(yōu)匆點(diǎn)是方月便客戶惑行走，們?nèi)秉c(diǎn)是蒸現(xiàn)場感錢相對較質(zhì)弱設(shè)置謎在現(xiàn)病樓里慚，優(yōu)將點(diǎn)是效客戶都能最援直觀夫感受逼戶型慚的空幼間感泰；但凳同時(shí)穗也帶鴉來系板列問勺題，硬如行驗(yàn)走路線復(fù)曬雜、看店樓通道梨過長容油易使客銀戶乏味配等。樣板房被設(shè)置在扭現(xiàn)樓應(yīng)批考慮的胞因素包峰括：樓層燃數(shù)：嚴(yán)景觀絹（園棚林和花自然蓄）、在現(xiàn)場驚施工棟數(shù)：-與售樓判部的距停離、主號力賣點(diǎn)來、樓距朝向—周邊環(huán)喝境、重律點(diǎn)推受脆單位3.1樣板房鹿的配置樣板縮慧房戶阿型種茫類選依擇應(yīng)峽互相蘆搭配該，使矛各種讓戶型記能均宴衡銷從售。配合對恭各個(gè)戶驢型的推廁售節(jié)奏丘逐步推末出，不彼宜同時(shí)正開放太拍多樣板房，僚避免窗客戶至無從靈選擇神。3.3樣板房參設(shè)計(jì)理舌念概念樣炸板房：捏純粹展示項(xiàng)槐目概念妥、風(fēng)格侄和對未來頓居住方薄式的構(gòu)差想，目的問在于樹毒立形象銷售族樣板掌房，諸具體展示戶單型的空躬間應(yīng)用舉，構(gòu)造嗚真實(shí)襯的生民活場車景，目的在濁于促進(jìn)神銷售；材料乖展示懼房：雄展示整個(gè)房詳子的用壞材和裝濾修案例：夕萬科四釀季花城4.部1樓梯件條幅綿的功雀能如果著說外起圍包奏裝是項(xiàng)目河的“勝門面訪”，果那么樓梯耐條幅芳可以侍說是素這“門面”土中的點(diǎn)招睛之筆中，構(gòu)思新竟奇，文鐘案一針京見血的條犯幅除了懲充分展俱示樓盤般賣點(diǎn)環(huán)外，麗更可質(zhì)以詼諧、伏幽默奇的方升式爭刃取客戶認(rèn)笛同。在一午個(gè)交逐通輻包射范么圍內(nèi)標(biāo)彩志項(xiàng)牧目名上稱。4.2樓體條蘇幅要點(diǎn)基本蹲包括sl骨og竹an和售家樓電您話；以簡潔候、富有楚創(chuàng)意、隊(duì)容易記紀(jì)憶為佳督，忌大箱雜燴式絕的多角度羅暮列訴哲求。送根據(jù)腎不同創(chuàng)推廣生時(shí)期省訴求駛不同趙信息叨，不塑同時(shí)床期給予客憂戶不銳同感派受；5.1樓書主歸題簡單羅樓列式：優(yōu)將各種甜賣點(diǎn)平間鋪直敘廚加以陳陸述；主題式賢：圍繞塞山、海務(wù)、湖、產(chǎn)高爾夫槽球場、陪花卉等縱自然景曉觀主題，粥音樂湯、繪蒼畫、萌電影那等藝漏術(shù)為竿主題劣，異槳域風(fēng)醉情（叉歐式供、美今式地中踩海式琴、日妙式、歲澳洲照風(fēng)情陷等）學(xué)為主宰題。生活打模式鉛訴求示式：支貴族鋤生活州模式齊、5+2模式姻、都騎心生沸活模謝式，白領(lǐng)生牙活情調(diào)衡等，針縣對特定附的客戶濾群，訴子求的是膊一種與免眾不同惜的生活模懷式，務(wù)古求引起執(zhí)各類客港戶群的喊共鳴。故事勵(lì)情節(jié)語式：陡將樓古盤的優(yōu)各種暮賣點(diǎn)壁通過鬼一個(gè)刊故事星情節(jié)劃串聯(lián)炸起來，使樓傭數(shù)的可沉讀性更鳥強(qiáng)；綜合式兄：即將僚上述幾洲種形式尼加以揉折合，情暖景交融袍。5.紗2樓書內(nèi)洲容分為趣常規(guī)梅內(nèi)容魄與特唇質(zhì)內(nèi)鉆容；常規(guī)內(nèi)愈容包括加樓盤地蹈理位置、周邊濾配套、圣交通條繼件、發(fā)妖展商、陪代理遙商等雅合作錄單位荒名稱銷售軋電話瞧等，喬所有捉樓書手都必茶須提供績。特質(zhì)內(nèi)贈(zèng)容包括牲樓盤規(guī)棵劃特點(diǎn)、建筑毫特點(diǎn)、升景觀特勉點(diǎn)、園教林特點(diǎn)、片戶型特?zé)狳c(diǎn)、教暖育及文繁化配套特疫點(diǎn)、會(huì)內(nèi)所特點(diǎn)縮慧、智能流化及物鋪業(yè)管妄理特?fù)宵c(diǎn)等遲，這舞些特?zé)狳c(diǎn)的表訪現(xiàn)應(yīng)文抓住辨與其粥他競艷爭對灰手形成差槐異性，擇有利于推客戶記索憶及區(qū)喪分其枝他樓為盤。5.3樓書風(fēng)如格塑造和賀提升項(xiàng)目形象逼；把握、尼發(fā)掘時(shí)代文委化潮濤流風(fēng)尚；有效匠地迎壘合目標(biāo)人群膠的閱讀酒和審美殊心理冬；5.4樓書用伐紙厚度剩：以臘每平哲方米優(yōu)的克詠重來映區(qū)別歪，克踢數(shù)愈飛大紙筐張愈東厚；封面跡用紙贈(zèng)一般烈在21道0—缺30槳0克，樓柔書內(nèi)頁風(fēng)和單頁肅用紙一般在128案—21忙0克，銅箏版紙（響亞粉紙狗）和藝女術(shù)紙還否有單面紋和雙面物之分牙；常用紙裳張為銅賺版紙、洞亞粉紙趴和書紙遣：紙的笛不同辮性格濱和視疊覺/觸覺效行果硫酸紙?zhí)胤N紙5.臘5模型客戶俯從平午面圖釋紙所惠看到兼的總姜體規(guī)繁劃、辯建筑構(gòu)設(shè)計(jì)膊特點(diǎn)針等都較為抽干象，所毅以必須劑輔之以臟立體感紀(jì)強(qiáng)的模結(jié)型，制碌作精美強(qiáng)的模型可紀(jì)以增團(tuán)強(qiáng)客況戶的絡(luò)代入烘感及忙想象湊空間違。模型瓜主要胃分為卵幾類富：周滿邊規(guī)腐劃或廢現(xiàn)狀蜻總體述模型捐、項(xiàng)膜目總體規(guī)劃綱模型、課建筑外泥形模型眾、園林駁模型、舒會(huì)所模海型、戶踢型單體模型中小震規(guī)模助的樓些盤一晌般做懷兩款蔑模型集，一芹款是旱總體透模型呈（將建筑外賤形與園路林、周蛾邊環(huán)境爐合而為按一），劈燕一款是販戶型單依體模型（晶根據(jù)秋戶型低種類漸制作蠅幾套踏）；模型制永作創(chuàng)新漸：主要繞是制作午工藝方邁面的創(chuàng)診新，例窄如動(dòng)感模型、依聲控模犯型、活圈水模型劇等銷售階軟段策劃朝篇時(shí)間段般的界定公開發(fā)貴售之后辛到項(xiàng)目呀結(jié)束之障前的策劇劃工作測劃分為墳銷售階委段策劃指。提綱1、銷售鮮階段策光劃的目腿標(biāo)2、銷售攀階段策大劃的主前要內(nèi)容1、銷蝕售階乖段策糾劃目范標(biāo)持續(xù)改給善和提燈升銷售嗚業(yè)績，實(shí)現(xiàn)100丘%完美銷頑售！1.1銷售階勿段策劃班流程公開裙發(fā)售銷售白統(tǒng)計(jì)道分析策略評搭估銷售瓶拾頸階段調(diào)蹄整分析黃息精因素競爭蘆條件陰改變策略調(diào)笨整新推廣耗策略一路想紫好繼續(xù)欺深化方向溝失誤定位策藏略轉(zhuǎn)變政策變炎化新銷售策仔略時(shí)效伯促銷往活動(dòng)銷售業(yè)登績持續(xù)想略好銷售業(yè)先績改善提勞升銷售結(jié)氧束整理案耳例1.益2實(shí)現(xiàn)押目標(biāo)挪要解槳決的似問題賣得好遇到銷油售瓶頸“死疤盤”如何“錦上彎添花”如何“推陳支出新”如何“力符挽狂術(shù)瀾”2、銷售謊階段策側(cè)劃的主即要內(nèi)容2.1銷售免統(tǒng)計(jì)嗚及分不析2.曠2現(xiàn)有銷軟售/推廣策挽略評估2.3制定和卻實(shí)施新平的銷售/推廣策補(bǔ)略2.近4實(shí)現(xiàn)業(yè)足績提升√2.1眠.1銷售狀努況統(tǒng)計(jì)未分析的垃目的1、檢鑰驗(yàn)原歲有銷卡售/推廣換策略嘩是否增適合例？2、依據(jù)事統(tǒng)計(jì)材摸料，選吸擇新的溜策略。2.校1.異1銷售磨狀況最統(tǒng)計(jì)感內(nèi)容1、統(tǒng)計(jì)院時(shí)間周傲期（一籮般為一達(dá)周時(shí)間慎）2、媒偉體投諷放及娘展銷眉會(huì)（鈔時(shí)間狡、主厚題、胳費(fèi)用節(jié)、媒匪介種分類）3、周仔期內(nèi)殘可售凝單元久推出遭節(jié)奏地、價(jià)盜格調(diào)抹整情獄況4、銷售筐記錄統(tǒng)里計(jì)4.幫1到訪客雁戶情況抖統(tǒng)計(jì)（舅到訪人歇數(shù)、居恰住區(qū)域嘩、信息充來源）4.冠2成交情少?zèng)r統(tǒng)計(jì)萬（客戶參數(shù)、單既元數(shù)、哈居住區(qū)猜域、信贈(zèng)息來源、貼戶型萍、裝