知名地產(chǎn)公司項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)

借鑒萬科項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)2目錄第一部分萬科項(xiàng)目發(fā)展制度介紹第二部分房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策與評(píng)估第三部分萬科項(xiàng)目合作經(jīng)驗(yàn)借鑒3《項(xiàng)目發(fā)展管理制度》：集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展工作的基礎(chǔ)制度，約定了整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的工作要求、決策過程。《新項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃體系》：

各分公司根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的認(rèn)識(shí)和現(xiàn)有資源情況，由項(xiàng)目發(fā)展部門牽頭，經(jīng)總經(jīng)理層討論確定發(fā)展戰(zhàn)略，集團(tuán)企劃部協(xié)助制訂相應(yīng)的新項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃。該計(jì)劃每年制定一次。

集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展相關(guān)·制度第一部分萬科集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展制度介紹《項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》：一線公司考慮重點(diǎn)介入和發(fā)展的項(xiàng)目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止）時(shí)為止都要求以項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)形式上報(bào)集團(tuán)。日常要求，每月定期上報(bào)兩次?！犊尚行哉撟C報(bào)告內(nèi)容指引》：規(guī)定了可研工作額的內(nèi)容和成果標(biāo)準(zhǔn)。下一部分將全面介紹?！哆M(jìn)入新城市可研報(bào)告內(nèi)容增補(bǔ)》：作為新城市可研工作的補(bǔ)充要求?！俄?xiàng)目用地投標(biāo)/競(jìng)拍管理辦法》：針對(duì)新的土地出讓方式，規(guī)定的項(xiàng)目發(fā)展工作方式、決策過程。

《項(xiàng)目跟蹤體系》：新項(xiàng)目簽約后，要求每?jī)稍律蠄?bào)一次項(xiàng)目操作進(jìn)展，并與可研報(bào)告列表對(duì)照，作為項(xiàng)目論證工作的考評(píng)依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策與評(píng)估5投資決策需要考慮的因素1.1買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析1.3萬科集團(tuán)項(xiàng)目投資策略2.萬科集團(tuán)的評(píng)估程序3.案例介紹4.在項(xiàng)目投資決策中容易犯的錯(cuò)誤5.萬科項(xiàng)目決策評(píng)估特色61.1買地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的投資決策作為資源密集性行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大前提要素是資金和土地，其他專業(yè)資源都可以此為基礎(chǔ)來組織；房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源稀缺，相當(dāng)程度上是可遇不可求的。發(fā)展商選擇土地往往處于被動(dòng)境地，可供挑選的余地有限，必須在很小的范圍內(nèi)作出選擇；土地是最重要、最基礎(chǔ)、最根本的原材料，它決定了產(chǎn)品的主要關(guān)鍵屬性，是房地產(chǎn)開發(fā)的前提；公司經(jīng)營和戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，必須有相應(yīng)的土地資源；土地具有唯一性，沒有一塊土地是相同的。土地是不可復(fù)制和再生的稀缺資源市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售企劃、物業(yè)管理等，很大程度上是由發(fā)展商的意識(shí)和專業(yè)水平及社會(huì)資源組織能力所決定，發(fā)展商可主動(dòng)地控制，進(jìn)而控制產(chǎn)品的質(zhì)素；但土地具不可控性，一旦確定后，土地位置、價(jià)格、規(guī)劃控制要點(diǎn)是不可改變的，作為房地產(chǎn)開發(fā)的前提，其決定了在什么地方做出一個(gè)什么樣的物業(yè)。土地的不可控性項(xiàng)目一旦進(jìn)展受阻，發(fā)展商可通過調(diào)整價(jià)格、戶型、銷售包裝等加以改進(jìn)，但土地的位置、區(qū)域形象、區(qū)域功能、規(guī)劃控制不可更改；在國內(nèi)，由于發(fā)展商的運(yùn)作水平差異很大，還有土地決策失誤，通過策劃成功的例子；而香港這樣的成熟市場(chǎng)，發(fā)展商的專業(yè)水平趨于社會(huì)平均化，基本上土地決策占項(xiàng)目成功與否的70%，后期調(diào)整效果很微小。土地的不可更改建筑形式不同和地段不同，土地成本在總成本中的比重也會(huì)不同；但項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本一般占到30%左右，是最重要的成本之一；而考慮到建安、配套的費(fèi)用很大程度上可以通過項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)實(shí)現(xiàn)自助支付、攤低成本；稅費(fèi)等是義務(wù)承擔(dān)項(xiàng)目；因此，土地的成本還具有不可變性，是最大的成本之一。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的最重要成本持續(xù)經(jīng)營的需要；占有資源，遏制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的需要；戰(zhàn)略擴(kuò)張的需要；未來增值的期望；穩(wěn)定的利潤(rùn)回報(bào)。買地的動(dòng)機(jī)不是單一的7可行性分析（技術(shù)分析）項(xiàng)目決策背景及摘要

第一部分：項(xiàng)目概況第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析第三部分：市場(chǎng)分析第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析第五部分：工程、銷售計(jì)劃及后期物業(yè)管理第六部分：投資收益分析第七部分：管理資源配置第八部分：綜合分析與建議第九部分：補(bǔ)充內(nèi)容全程分析結(jié)論建議概況描述1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析8項(xiàng)目決策背景及摘要外部環(huán)境內(nèi)部因素城市發(fā)展規(guī)劃及政策影響宗地所屬區(qū)域的城市定位項(xiàng)目本身的特殊性對(duì)公司總體發(fā)展戰(zhàn)略的影響項(xiàng)目在公司發(fā)展規(guī)劃中的定位項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析9要點(diǎn)：項(xiàng)目的基本情況要詳盡、真實(shí)、清楚項(xiàng)目概況內(nèi)容框架宗地位置宗地現(xiàn)狀周邊社區(qū)配套周邊環(huán)境大市政配套規(guī)劃控制要點(diǎn)土地價(jià)格土地升值潛力評(píng)估立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)比較（土地的自然質(zhì)素和屬性）1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析----第一部分項(xiàng)目概況了解宗地基本情況，尤其是市政配套狀況，有助于把握成本和工期；項(xiàng)目周邊社區(qū)配套及周邊環(huán)境，直接關(guān)系到項(xiàng)目市場(chǎng)定位的客觀支撐力地產(chǎn)101.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析—第一部分：宗地位置漢陽漢口武昌四季花城建銀大廈長(zhǎng)江一橋長(zhǎng)江二橋徐東商圈中南商圈亞貿(mào)商圈魯廣商圈武昌火車站湖北省委東湖風(fēng)景區(qū)武漢光谷科技新城范圍示意三灣地塊中環(huán)線內(nèi)環(huán)線例：武漢三灣項(xiàng)目城區(qū)位置圖。11例：上海浦東S－15地塊，宗地區(qū)位圖。S－15地塊1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析—第一部分：宗地位置121、四至范圍；2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析—第一部分：宗地位置地塊相對(duì)完整對(duì)發(fā)展商具重要意義：便于項(xiàng)目整體規(guī)劃布局，容易出效果，各組團(tuán)分期開發(fā)保證了完成和連續(xù)，同時(shí)有利于日后小區(qū)物業(yè)管理地塊不完整不利于圍合設(shè)計(jì)和管理，象北京萬科城市花園裕華大道的分割，迫使小區(qū)多面開口，影響區(qū)內(nèi)交通組織，并造成安全隱患地塊相對(duì)規(guī)整利于規(guī)劃設(shè)計(jì)：地塊整體規(guī)整，在戶型、朝向、邊緣圍合控制等方面，有明顯優(yōu)勢(shì)土地的完整性和規(guī)整性

土質(zhì)結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)處理承載力：基礎(chǔ)處理地下水位：地下室防水處理抗震和防洪地下埋藏物了解項(xiàng)目地質(zhì)情況，可以適度把握規(guī)劃設(shè)計(jì)及工程建造的結(jié)構(gòu)要點(diǎn)項(xiàng)目如果忽視地質(zhì)情況勘探，會(huì)造成結(jié)構(gòu)重來，影響進(jìn)度和項(xiàng)目回款，并直接造成建安成本上升

（上海城市花園未詳細(xì)了解地塊地質(zhì)特征，保守樁基處理，造成成本每平米增加80~100元）13例：武漢三灣項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀圖1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析—第一部分：宗地現(xiàn)狀14例：上海浦東S－15地塊，周邊配套設(shè)施圖。踏勘1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析—第一部分：周邊社區(qū)配套15例：上海春申項(xiàng)目周邊社區(qū)配套示意圖踏勘1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析—第一部分：周邊社區(qū)配套16民院公交節(jié)點(diǎn)中建公交節(jié)點(diǎn)目標(biāo)地塊內(nèi)環(huán)線入口二橋交通節(jié)點(diǎn)一橋交通節(jié)點(diǎn)例：武漢三灣項(xiàng)目周邊交通及教育設(shè)施配套分布圖踏勘1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析—第一部分：周邊社區(qū)配套171、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。踏勘1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析—第一部分：周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊500米以內(nèi)的環(huán)境是項(xiàng)目的先天性質(zhì)素，直接影響客戶的購買心態(tài)和業(yè)主的居住質(zhì)量。歷史上有無不良背景、典故周邊環(huán)境存在不利點(diǎn)，不僅會(huì)影響銷售，更會(huì)導(dǎo)致日后小區(qū)管理上索賠投訴等糾紛象荔景大廈因地下有軍用微波通道，被迫變更設(shè)計(jì)，損失了近一半的建筑面積，并使工期拖延一年除了客觀環(huán)境外，也要重視主觀因素，象風(fēng)水和歷史因素，在某些項(xiàng)目會(huì)成為關(guān)鍵（深圳俊園的“泰山石敢當(dāng)”）181、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析－第一部分：大市政配套當(dāng)大市政配套有缺乏時(shí)，發(fā)展商可以以此作為地價(jià)談判的條件之一。值得注意，如有發(fā)展商自行投資建設(shè)大市政，其投資成本往往超過常規(guī)估算和預(yù)測(cè)數(shù)，且涉及的不可控因素太多（上海萬科城市花園自建大市政的失誤，如電話自建成本達(dá)8000元/門，而照政府規(guī)定只能收取客戶4000元/門，發(fā)展商被迫承擔(dān)大量成本。）周邊社區(qū)配套設(shè)施，是把握項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要依據(jù)19例：某地塊的配套管線現(xiàn)狀示意圖1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析－第一部分：大市政配套201.2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析－第一部分：大市政配套例：上海城花項(xiàng)目市政配套及未來規(guī)劃一般來說，配套設(shè)施數(shù)量較多、質(zhì)量較高的社區(qū)，可以為項(xiàng)目的檔次定位提供客觀支持項(xiàng)目開發(fā)時(shí)缺乏某些內(nèi)容時(shí)，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中予以充分考慮主力客戶看重的因素，一定要優(yōu)先解決（上海萬科城市花園復(fù)旦萬科學(xué)校解決教育問題、四季花城假日廣場(chǎng)打消客戶對(duì)于商業(yè)配套的疑慮）211、總志占地絲式面積堅(jiān)、代客征地排面積讓、凈弊用地雷面積課、綠呼化面省積、匠道路息面積2、住宅臺(tái)建筑面膽積、公糾建建筑婆面積，縱公建的妥內(nèi)容，致并區(qū)分為經(jīng)營性俊和非經(jīng)模營性公君建的面援積3、綜第合容經(jīng)積率柄、住度宅容豪積率4、建俘筑密渠度5、控金高6、綠化辰率7、其他1.插2房地產(chǎn)另項(xiàng)目可悼行性分剩析－第一丑部分：生規(guī)劃控竟制要點(diǎn)221.2房地訊產(chǎn)項(xiàng)蜘目可瘋行性援分析－第訂一部弄分：班地價(jià)土地價(jià)披格土地征價(jià)格右計(jì)算犧的方鄰法，漲若有雷代征滿地要炕說明嗓代征陵地價(jià)炒格。獄根據(jù)毀購買噴價(jià)格占計(jì)算俗總地禾價(jià)、筒樓面護(hù)地價(jià)灶。土地升狼值潛力食初步評(píng)推估從地理攤位置、決土地供蒼應(yīng)、周跑邊環(huán)境警及配套于、市場(chǎng)瘋發(fā)展?fàn)罨r、政燈府規(guī)劃引、城市屆未來發(fā)氧展戰(zhàn)略參等角跨度真對(duì)土地浪升值潛累力做出頸初步評(píng)走估。近幾年室與本案太相臨地爛塊的土額地價(jià)格旦比較分循析。立即眼開發(fā)制與作毒為土漢地儲(chǔ)紋備優(yōu)紀(jì)缺點(diǎn)伸分析23項(xiàng)目用盒地取得敬土地使餃用權(quán)的救法律手挪續(xù)現(xiàn)狀爆描述1.項(xiàng)目宰立項(xiàng)2.項(xiàng)目蜂用地止現(xiàn)狀3.項(xiàng)目用泊地規(guī)劃4.項(xiàng)目娃用地和取得避土地裹使用伴權(quán)程恐序評(píng)漲估5.項(xiàng)目誼用地談土地笛性質(zhì)眠變更盤的評(píng)別估6.政策性渴風(fēng)險(xiǎn)評(píng)捉估1.2房地產(chǎn)潑項(xiàng)目可幕行性分負(fù)析－第沙二部喪分：束法律坡及政舉策性寇風(fēng)險(xiǎn)逢分析項(xiàng)目垂法律禮手續(xù)確認(rèn)項(xiàng)語目法律暖手續(xù)，剩初步把門握項(xiàng)目與轉(zhuǎn)、立送項(xiàng)的合國法性（1）省市兵國土局階批準(zhǔn)的誰土地出寄讓合同（2）省身市規(guī)庭劃局削審批俊的規(guī)吩劃許尾可證（3）項(xiàng)秋目立悼項(xiàng)批妹準(zhǔn)書（4）建設(shè)您許可證（5）地價(jià)韻付款憑軍證了解當(dāng)仔地主管哭部門對(duì)五項(xiàng)目轉(zhuǎn)助讓、立不項(xiàng)合法謊性的有照關(guān)規(guī)定心，并隨秒時(shí)掌握凈最新動(dòng)備態(tài)，是滿一項(xiàng)基摔本的工宏作，因?yàn)檎N府的規(guī)莊定不是蜓一成不對(duì)變的。24合作方奶式及風(fēng)耐險(xiǎn)評(píng)估（合池同控壟制）1.合作方火基本情歷況2.合作方劍式3.主要啊合作些條件4.合作悉風(fēng)險(xiǎn)福評(píng)估總體評(píng)絕價(jià)對(duì)各項(xiàng)輕法律手錘續(xù)和程賽序的可己操作性淘、合法方性，風(fēng)猴險(xiǎn)的可色控性進(jìn)吃行評(píng)價(jià)漏。1.2房地葬產(chǎn)項(xiàng)娛目可逃行性沒分析－第二過部分：押法律及船政策性廁風(fēng)險(xiǎn)分拐析合同讓不是志萬能四的，止不能謊規(guī)避夾所有跟風(fēng)險(xiǎn)合同只似是最后浸一道防摘線，合京同中的基約定必仿須在簽愧署前對(duì)衫其可實(shí)肚現(xiàn)性逐戚步落實(shí)燭和評(píng)估251、當(dāng)?shù)匦胺康禺a(chǎn)餓市場(chǎng)宏霜觀情況2、城節(jié)市發(fā)比展規(guī)換劃和茫重要垂基礎(chǔ)殊設(shè)施掉建設(shè)3、地釘塊所頑在區(qū)勻域市宏場(chǎng)表挨現(xiàn)4、地塊愚周邊樓途盤情況5、項(xiàng)角目定井位市場(chǎng)繩分析強(qiáng)應(yīng)了賓解和奪把握聲的主敘要方單面：1.2房地冒產(chǎn)項(xiàng)毒目可炕行性耕分析－第三逆部分：腎市場(chǎng)分駱析26房地產(chǎn)搬發(fā)展的聽城市經(jīng)浩濟(jì)基礎(chǔ)徒和政策懷環(huán)境一級(jí)市創(chuàng)場(chǎng)土地拴政策和另批租情替況二級(jí)罪市場(chǎng)距投資孟量、慨供應(yīng)蹲情況近、銷防售總批量、平均價(jià)橫水平敘和各岸指標(biāo)道的增厚長(zhǎng)預(yù)射期市場(chǎng)區(qū)憤域分布勤情況消費(fèi)崇群體童特征主要凳發(fā)展組商情婦況城市憶房地司產(chǎn)的叢發(fā)展想容量馳有多用大、辟走向怒好壞一級(jí)市激場(chǎng)獲得律土地的少渠道、蹄難易程月度和價(jià)箭格水平二級(jí)市屢場(chǎng)的競(jìng)茄爭(zhēng)狀況習(xí)、售價(jià)鼠水平和爹盈利空蠻間哪些痛區(qū)域款有發(fā)漸展的杜現(xiàn)時(shí)狹和潛返在空嬸間市場(chǎng)的勉總體操城作水平消費(fèi)者作的偏好植區(qū)域、撕產(chǎn)品形抓態(tài)通過以浩上研究公，將得滾出以下鐘幾個(gè)方陳面的結(jié)沒論：1、當(dāng)尚地房勾地產(chǎn)瓣市場(chǎng)露宏觀沃情況1.2房地產(chǎn)敲項(xiàng)目可現(xiàn)行性分承析－第三奶部分：側(cè)市場(chǎng)分緩析2793年萬昆科認(rèn)趁為浦恭東尚慈不明督朗，社而進(jìn)礎(chǔ)軍浦架西；洲現(xiàn)在躬浦東灶已具摟最好給的發(fā)詢展空踩間，陰萬科惹考慮桑進(jìn)入深圳市事場(chǎng)化程賤度高，矩個(gè)人購治房要求羊戶型實(shí)慈用，四釘季花城斑開發(fā)以3居為溪主，鍋而不季一味僅求小斑，獲恐得義了良埋好效垃果北京拿脈地過去具基本上檔是2手地皆，拿繼地成撈本高演企造搞成房夾價(jià)具酒高不沃下，歸萬科倡在城烏里拿謠不到壺合適網(wǎng)的地屬，在彩機(jī)場(chǎng)爛邊發(fā)彈展物頓業(yè)反皂而取虛得巨態(tài)大成扶功舉例：1.2房地產(chǎn)席項(xiàng)目可館行性分腿析－第駐三部禽分：傷市場(chǎng)搏分析282、城市陽發(fā)展規(guī)予劃和重饒要基礎(chǔ)爐設(shè)施建齊設(shè)地產(chǎn)淹項(xiàng)目蹦的開飯發(fā)周遮期長(zhǎng)租，項(xiàng)燥目銷葬售形日勢(shì)與屑當(dāng)?shù)卣Z城市僑近、伍中期美的發(fā)津展規(guī)妨劃、敏功能名布局護(hù)、基魄礎(chǔ)設(shè)工施建頭設(shè)等感方面霸有較峽大關(guān)疑聯(lián)總體來丘講，順榮勢(shì)而為眨，甚至規(guī)預(yù)先投促資于潛拘力區(qū)域掙，項(xiàng)目偉會(huì)有更建大的增懇值可能努和創(chuàng)利李空間。城市建飲設(shè)的總寬體發(fā)展谷方針各區(qū)域場(chǎng)的發(fā)展藥、功能俯定位和祥重要的葵區(qū)域發(fā)舟展政策各區(qū)域富的建設(shè)捎重點(diǎn)和你控制規(guī)昨范重要頁基礎(chǔ)草設(shè)施賴建設(shè)奧的規(guī)戰(zhàn)劃和煤完成昂周期主要包策括以下乏幾方面裁：通過異以上裁分析娃，得萌出房所地產(chǎn)岔開發(fā)習(xí)的優(yōu)訓(xùn)選區(qū)買域1.2房地產(chǎn)踢項(xiàng)目可免行性分可析－第唉三部仆分：噸市場(chǎng)慈分析29浦東押對(duì)上委海房哨市的晌重要制意義朵：發(fā)伸展空譯間和捆增長(zhǎng)合預(yù)期深圳須市的篩中心外區(qū)開捕發(fā)熱氣潮北京中脊關(guān)村高延科技產(chǎn)明業(yè)園區(qū)皆的建設(shè)敗利好北京糧上海糧兩個(gè)瓶萬科厘城市鼻花園坊的大闊配套效在5年之醉后的云不同朽現(xiàn)狀犯，影寬響了驚客戶報(bào)對(duì)項(xiàng)前目的易評(píng)價(jià)舉例沖：1.桑2房地產(chǎn)炎項(xiàng)目可帝行性分眾析－第敞三部萄分：孔市場(chǎng)嗚分析30區(qū)域及經(jīng)濟(jì)事基礎(chǔ)節(jié)和政鞠策環(huán)朝境區(qū)域航發(fā)展香規(guī)劃伯和重雖要基曠礎(chǔ)設(shè)秋施建巧設(shè)主要指休標(biāo)：土垂地供應(yīng)壞、投資樣量；供營銷總量段、總額是、價(jià)格吸水平和咱各指標(biāo)雄增長(zhǎng)預(yù)懸期客戶蜻群體矩特征熱點(diǎn)產(chǎn)煤品和熱章點(diǎn)項(xiàng)目3、地塊參所在區(qū)恢域市場(chǎng)代表現(xiàn)通過上騾述分析拴，預(yù)測(cè)鍬區(qū)域市予場(chǎng)發(fā)展殲（容量和和走勢(shì)于），并務(wù)初步判基斷在該雹區(qū)域項(xiàng)喪目的定韻位（產(chǎn)扎品形態(tài)滾和客戶會(huì)定位）1.饞2房地產(chǎn)器項(xiàng)目可喇行性分嫁析－第根三部后分：走市場(chǎng)鴉分析31深圳表口岸芒附近狠以港觸人外陽銷為棋主，污小戶匹型的企皇御瀉苑、需海悅免華苑腿等取悉得良疾好業(yè)憲績(jī)北京中滴關(guān)村區(qū)眼域項(xiàng)目肥（如都場(chǎng)市網(wǎng)景屢、水清棉木華等仇）打網(wǎng)撇絡(luò)牌、仇教育牌汪，客戶梨認(rèn)同度沉高沈陽膀高檔心社區(qū)血流行經(jīng)大戶霜型，役萬科哄紫金谷苑18且0平米的4居銷勇售冷怪淡，校房間系改大服、房耍間數(shù)炊減少伙為3居，熄反而押獲得慮很好鑼效果舉例悄：1.2房地產(chǎn)宰項(xiàng)目可始行性分還析－第三浸部分：所市場(chǎng)分航析32了解除地塊膽周邊3—5平方陵公里密內(nèi)的耗樓盤趙情況國，把恭握競(jìng)拴爭(zhēng)的黃水平掘和程深度，萍并了節(jié)解主定要客幕戶群紋的偏者好樓盤位柏置、規(guī)失模、規(guī)耀劃特點(diǎn)墨、立面萄和套內(nèi)談戶型售價(jià)水預(yù)平和定川價(jià)策略營銷堵特點(diǎn)權(quán)、主礦要賣驚點(diǎn)、坊熱銷的戶型竭、主擦要客徑戶群齊、賣偏場(chǎng)布賤置、哥有無貼代理銷售率盈、入住種率（已水有入伙識(shí)的項(xiàng)目統(tǒng)）物業(yè)管蕉理、小候區(qū)環(huán)境希、配套4、地漆塊周割邊樓壞盤情讀況主要宜包括振：1.2房地僑產(chǎn)項(xiàng)息目可擱行性絹分析－第幼三部挎分：偶市場(chǎng)駐分析33項(xiàng)目潤(rùn)定位奸決定套了該棗項(xiàng)目襖的成第敗，塔經(jīng)過殿上述額四個(gè)串調(diào)研猾，將移作出賊基本立定位舒：主力客購戶定位朝：目標(biāo)憑主力客暫戶的判林?jǐn)啵＠ㄆ渎汄_業(yè)、年叢齡結(jié)構(gòu)餓、家庭決人口、肥收入水順平、區(qū)掠域分布蔬、置業(yè)堪目的和航經(jīng)歷產(chǎn)品攤規(guī)劃粘設(shè)計(jì)鳴：總飾體理莖念要至迎合稅主力刺目標(biāo)臂客戶咸的偏些好，稿并挖屑掘引贈(zèng)導(dǎo)其猛發(fā)現(xiàn)晃新喜瞧好主力戶該型構(gòu)成售價(jià)煙水平礙和定序價(jià)策億略小區(qū)客風(fēng)格閃、環(huán)些境、裹配套主要賴推廣攏點(diǎn)和殘營銷惑策略狂選擇5、項(xiàng)目妨定位1.努2房地淡產(chǎn)項(xiàng)舉目可皂行性稈分析－第三徒部分：挎市場(chǎng)分暈析34深圳百吩仕達(dá)和叢皇御苑小都定位獎(jiǎng)為港人機(jī)外銷社療區(qū)，但購前者戶款型大，濁總價(jià)高盯，不符釣合在深幕置業(yè)港怖人的需浪求主流鏈，后期豈陷入沉液寂。北京位中關(guān)盞村區(qū)蒙域目零標(biāo)市杏場(chǎng)定加位：海淀區(qū)飾內(nèi)的IT企業(yè)朵職業(yè)涼經(jīng)理適及私棚民企鉆業(yè)主邀，周單邊院延校部罰分富犧裕教席師年齡28-赤--3勤6歲之脊間以改屯善型擺購買刻為主主力戶王型以3室2廳2位為主鼻，面積稻在13雪0-歲14畫0平米盡量爭(zhēng)愈取與人德大附中因等知名浴學(xué)校合奶作，打?qū)m子女教擔(dān)育賣點(diǎn)舉例汽：1.2房地產(chǎn)鑼項(xiàng)目可興行性分腫析－第裝三部角分：洋市場(chǎng)育分析35規(guī)劃猜設(shè)計(jì)仿的可勻行性揮分析規(guī)劃設(shè)建計(jì)的初爛步概念1.設(shè)計(jì)滾概念2.技術(shù)閉概念3.可持續(xù)志發(fā)展概踩念1.2房地產(chǎn)檢項(xiàng)目可必行性分墓析－第緣瑞四部大分：需規(guī)劃龍?jiān)O(shè)計(jì)壤初步禿分析36項(xiàng)目般前期令報(bào)批張報(bào)建微計(jì)劃類、取奇得建叛設(shè)用幣地規(guī)彩劃許襪可證屠、建亡設(shè)工溫程規(guī)站劃許騙可證彎、開決工許旅可證堆、銷石售許蠢可證香等的淚時(shí)間奮。遵項(xiàng)再目設(shè)光計(jì)計(jì)劑劃的政時(shí)間城安排普。工程找計(jì)劃餃：開竣編工時(shí)灘間及留工期酬計(jì)劃核、各戶期開害工面洋積、張開竣賺工時(shí)宇占當(dāng)?shù)爻切故惺邢鲌?chǎng)和端片區(qū)鼓市場(chǎng)除的占克有率暢。（茅按季胞列示測(cè)）銷售計(jì)乳劃：各期匪銷售誕時(shí)間栽、價(jià)盆格、塞面積肆，入渠住時(shí)厚間，詢預(yù)計(jì)豪銷售竟各期的市臟場(chǎng)占軟有率緒，銷廉售計(jì)皮劃實(shí)悟現(xiàn)的緊可行午性分場(chǎng)析。列（按憑季列煎示）物業(yè)遵管理符：當(dāng)?shù)匚镎I(yè)管理六政策法仇規(guī)、物帶業(yè)管理鞭模式以脾及收費(fèi)么和運(yùn)營測(cè)算蜜。1.2房地產(chǎn)邊項(xiàng)目可曲行性分每析－第五癢部分：粉工程、塔銷售計(jì)流劃37成本彩預(yù)測(cè)——成本勤測(cè)算倡表稅務(wù)熔分析——營業(yè)稅貓及附加孟、所得向稅、土嬸地增值愛稅項(xiàng)目貓資金攜預(yù)測(cè)——資金投魚入計(jì)劃潛，回款昆計(jì)劃，挑需求計(jì)必劃，啟動(dòng)甩資金體及啟辣動(dòng)時(shí)偶占用加資金章內(nèi)容性、資送金占灶用峰頓值、粒實(shí)現(xiàn)含現(xiàn)金乓正流盞入時(shí)筍間、足資金挖占用笛月平脆均額。財(cái)務(wù)誤測(cè)算域表——收益分宵析1.惜2房地它產(chǎn)項(xiàng)掩目可糠行性旺分析－第濃六部慮分：散投資珍收益帥分析投資回縣報(bào)要求設(shè)定投致資回報(bào)煩率低限，原蜻則上桌總投虹資回鴉報(bào)率宅低于嘴一定壓水平頌的項(xiàng)窗目不隊(duì)予考捧慮資金弊優(yōu)先絞支持去核心住項(xiàng)目，保榆證持壘續(xù)穩(wěn)銷定的鴿利潤(rùn)檔回報(bào)合理安縱排周期危，滾動(dòng)辛開發(fā)，浙提高資扛金獲利言能力滿足舟全公故司凈沸資產(chǎn)彎收益堆率高題于10%的要寧求38項(xiàng)目袖投資勞收益肌數(shù)據(jù)野簡(jiǎn)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入

直接成本

總投資

毛利率

稅前利潤(rùn)

稅后利潤(rùn)

銷售凈利率

投回報(bào)率

1.2房地產(chǎn)學(xué)項(xiàng)目可師行性分話析－第六啊部分：做投資收巷益分析項(xiàng)目榨投資枯收益貝指標(biāo)盒要求核心判指標(biāo)內(nèi)部望收益登率≥25雄%銷售凈座利率≥9%參考指偏標(biāo)單位朽面積觀凈利銷售刻毛利資率資金峰趨值比例地價(jià)松支付蹦貼現(xiàn)陰比各年資本金占用僅回報(bào)率391.州2房地蠻產(chǎn)項(xiàng)掀目可槳行性韻分析－第局六部得分：觀投資憤收益商分析稅費(fèi)分惰析（1）各項(xiàng)浮收費(fèi)內(nèi)細(xì)容和標(biāo)儉準(zhǔn)：對(duì)軋成本及哥費(fèi)用做陷充分估蜘算（2）稅叮金繳粘納：遼尤其匯避免睛合作敏開發(fā)晃項(xiàng)目帝的雙聰重征慮稅（3）配禽套建依設(shè)與國配套藥費(fèi)支曬付時(shí)鄭間的軍關(guān)系需要指娛出，房餅地產(chǎn)項(xiàng)雜目開發(fā)積，在獲較得土地虛、分配館收益這額二個(gè)環(huán)狹節(jié)上容妹易產(chǎn)生志被重復(fù)澇征收營似業(yè)稅的夏問題，簡(jiǎn)且數(shù)額摩巨大。爭(zhēng)取管合理蠅的稅庸收優(yōu)翠惠，喉降低腥成本索，提借高項(xiàng)薪目回爺報(bào)。資金犁流分少析（葬開發(fā)自周期票安排趣）項(xiàng)目開班發(fā)要有刪合理的資周期安敵排，保欣證理想影的現(xiàn)金謀流量，狠增強(qiáng)贏皇利能力亡和抗風(fēng)印險(xiǎn)能力（1）分莖期開只發(fā)，惰地價(jià)曠支付潛、建遙安投摘入要靈配合掘項(xiàng)目例銷售拌，盡肅量通懂過銷酒售回打款實(shí)伸現(xiàn)滾祖動(dòng)開安發(fā)，絮減少遮資金祝占用（2）資金絮回籠計(jì)升劃：嚴(yán)劣謹(jǐn)?shù)氖嘘J場(chǎng)論證胃，項(xiàng)目鐘公開后刷迅速實(shí)遮現(xiàn)回款意，通過軍銷售回園款帶動(dòng)檢項(xiàng)目進(jìn)培展，保早持合理改的現(xiàn)金耳流（3）減少牛資金占松用和利挽息成本附，通過飄銷售回隔款保持煤資金流鈔，降低殖財(cái)務(wù)風(fēng)碼險(xiǎn)總的原身則是“硬進(jìn)度配霉合、分績(jī)期支付義”40機(jī)構(gòu)設(shè)草置：是浸否需亮要成名立獨(dú)褲立法度人公吊司（罪項(xiàng)目賺公司請(qǐng)）；尖主要跌部門雨設(shè)置泉。人力蛋資源嘗需求：?jiǎn)⑽膭?dòng)項(xiàng)軌目對(duì)治個(gè)專鉗業(yè)（豪部門念）人蠢員的紫需求利，具界體人面數(shù)（鐮重點(diǎn)佩是專憑業(yè)經(jīng)侵理）已。人力革資源卡缺口誕及解撿決：現(xiàn)有秘人員能壘否滿足個(gè)需要，貸缺口人欺員的解挽決途徑招（調(diào)動(dòng)潤(rùn)、招聘煤、培訓(xùn)喊等）。1.2房地跡產(chǎn)項(xiàng)好目可徹行性愈分析－第七修部分：宵管理資代源配置人力資愉源考慮在各地妖的發(fā)展騎新項(xiàng)目黃，是否同有充裕腎合格的擺人力資隙源保證豆，是考?jí)驊]的重耐要方面（1）項(xiàng)目態(tài)經(jīng)理人海才：是否縮慧有合薄格的泰項(xiàng)目舍總經(jīng)咬理，嫌具備徒綜合換管理君項(xiàng)目藍(lán)和組摩織各方專業(yè)夕經(jīng)理盛隊(duì)伍寺及社亂會(huì)資帶源的宇能力紅經(jīng)驗(yàn)振，是駱項(xiàng)目耗成敗很的關(guān)事鍵之賽一；（2）專透業(yè)經(jīng)摔理人胞才：充裕合治格的規(guī)炮劃設(shè)計(jì)根、工程澆、銷售浩企劃、恭財(cái)務(wù)等營專業(yè)經(jīng)向理隊(duì)伍陽，是保僅證項(xiàng)目廉成功運(yùn)尿做的基江礎(chǔ)，新滲項(xiàng)目發(fā)州展，要艱考慮各作方面人現(xiàn)力配置疑是否能練夠到位41一、村項(xiàng)目鴉優(yōu)勢(shì)二、峽項(xiàng)目頁劣勢(shì)三、項(xiàng)按目機(jī)會(huì)四、繡結(jié)論遇和建塘議從品茫牌、顧設(shè)計(jì)恥、啟豎動(dòng)速扶度、綢產(chǎn)品槐品質(zhì)唯和特扁性、最市場(chǎng)勤競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)、營總銷、動(dòng)合作遺方式居、大允市政窗配套騰、生團(tuán)活配先套、戲是否融符合美萬科戲一貫救發(fā)展期思路惑等方饞面論劣述。1.裝2房地孔產(chǎn)項(xiàng)強(qiáng)目可濤行性責(zé)分析－第八健部分：卻綜合分州析及建昏議42拍賣和脖投標(biāo)方醫(yī)式取得狗土地需艦要增加銹和完善緞的內(nèi)容一、主要指萍標(biāo)測(cè)算二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)聞手分析三、制定策央略四、蚊資金濟(jì)籌措1.螞2房地產(chǎn)返項(xiàng)目可復(fù)行性分膝析－第移九部耀分：凝補(bǔ)充燒內(nèi)容城市發(fā)攀展和行懲業(yè)環(huán)境健分析進(jìn)入新主城市需促要增加匆和完善率的內(nèi)容431.攏2房地蠟產(chǎn)項(xiàng)沙目可枕行性重分析－補(bǔ)桌充內(nèi)醬容（1）把熔握核祝心項(xiàng)輪目與予輔助傘項(xiàng)目發(fā)的關(guān)斯系：優(yōu)先發(fā)航展在規(guī)菊模、利靜潤(rùn)回報(bào)秒上能支且撐當(dāng)?shù)鼐蚬镜寞B核心項(xiàng)何目，保輔證增長(zhǎng)座的穩(wěn)定驅(qū)和持續(xù)供的回報(bào)乏。輔助點(diǎn)項(xiàng)目支排持公司顛的擴(kuò)張稼和占有途率的實(shí)獻(xiàn)現(xiàn)（2）項(xiàng)目蚊布局考扣慮：合理餐區(qū)域懷分布晴，擴(kuò)盜大市海場(chǎng)覆弄蓋面茶，避竭免自遷我競(jìng)劉爭(zhēng)，款保證尤銷售脫速度分，降灰低市季場(chǎng)風(fēng)忽險(xiǎn)（3）資源絨配置合狹理：培養(yǎng)班充裕綿的項(xiàng)渣目經(jīng)地理人飲才，御公司貴資金羊、人豎力資頑源按紹照項(xiàng)權(quán)目的本重要嘴性和堤資源戴要求輸合理然配置（4）項(xiàng)目句互動(dòng)：圍繞主奸力產(chǎn)品曬路線，蓋共同培傷育利用悼積累客建戶資源碰，保持吼一定的澆延續(xù)性斬，并從蠻各細(xì)分寧市場(chǎng)促漿進(jìn)企業(yè)握品牌和耍市場(chǎng)份冶額擴(kuò)大多項(xiàng)勤目操照作的嫁權(quán)衡441.叨3萬科集存團(tuán)項(xiàng)目糾投資策界略--發(fā)展怪思路思和原檔則繼續(xù)遵噸循持續(xù)冠穩(wěn)健發(fā)關(guān)展的原再則；投資潛收益侵指標(biāo)占必須粱滿足綠集團(tuán)元最低稈要求貨，優(yōu)強(qiáng)先考頂慮年撕度能努達(dá)到地結(jié)算的條件傳的項(xiàng)奔目；鼓勵(lì)發(fā)短展分期弊付款，燒資金占倉用小的眾項(xiàng)目；鼓勵(lì)深粉圳、上扯海和北比京三大訂區(qū)域大滲力發(fā)展補(bǔ)，提高貫經(jīng)營規(guī)針模，其居他公司消結(jié)合土范地儲(chǔ)備撤狀況適消當(dāng)發(fā)展顛；集團(tuán)資鐵源向公骨司經(jīng)營逢能力強(qiáng)螞、市場(chǎng)碼潛力巨痕大的地變區(qū)傾斜召。45嘗試朵與政豎府或門代表兇政府窄行為攀的擁拐有土亦地處才置權(quán)越的公療司合剩作；可以考譜慮與上稻市公司松或一般饒國有大洪公司的銳合作；不贊同杯購買公兆司，除輛非該公痕司從成束立開始律，我司坑能夠控謀制各種腔經(jīng)營行租為和風(fēng)蔬險(xiǎn)；不贊同坡與私人救公司或租規(guī)模較隸小、資治信較差膽的民營硬企業(yè)合茂作。嘗試怒與其惕他公真司各統(tǒng)種方喊式的喪合作舌（不松包括報(bào)買斷湖土地營使用秋權(quán)）1.巧3萬科奏集團(tuán)鍛項(xiàng)目婚投資地策略—購買股節(jié)權(quán)（公谷司）462.1集團(tuán)振項(xiàng)目欄發(fā)展悅相關(guān)邁制度2.2項(xiàng)目論吩證及決釋策階段小業(yè)務(wù)流瀉程2.3項(xiàng)目論晃證階段樸部門分旨工2.4項(xiàng)目決篇策階段探時(shí)間控矛制計(jì)劃2.萬科磚集團(tuán)墨的評(píng)慘估程槳序47《項(xiàng)目發(fā)說展管理裂制度》《新項(xiàng)您目發(fā)謹(jǐn)展計(jì)送劃體漁系》《項(xiàng)目撥發(fā)展傷信息朱通報(bào)》《可行期性論嚴(yán)證報(bào)跑告內(nèi)粘容指冬引》《進(jìn)入貪新城畝市可制研報(bào)性告內(nèi)靈容增辛補(bǔ)》《項(xiàng)目法用地誕投標(biāo)/競(jìng)拍旁管理鮮辦法》《項(xiàng)目跟閘蹤體系》2.1集團(tuán)項(xiàng)墻目發(fā)展舞相關(guān)制病度48項(xiàng)目可行性研究集團(tuán)項(xiàng)目決策會(huì)項(xiàng)目簽約進(jìn)入項(xiàng)目跟蹤一線公司研究集團(tuán)項(xiàng)目小組研究項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃獲取土地信息報(bào)董事會(huì)2.2項(xiàng)目論珠證及決患策階段架業(yè)務(wù)流路程49項(xiàng)目治論證鐮階段旗，一線遲公司疲多部涉門配盾合主要體副現(xiàn)在各遷專業(yè)部遞門對(duì)項(xiàng)刷目可行煮性的分兵析。2.3項(xiàng)目論振證階段柿部門分彈工50協(xié)議方每式獲取四土地成立小組申請(qǐng)14D可研報(bào)告初稿10D項(xiàng)目決策會(huì)申請(qǐng)可研報(bào)告正式稿0D組織項(xiàng)目聽證會(huì)8D回復(fù)完成小組實(shí)地調(diào)研3D可研報(bào)告報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)董事會(huì)審批一線公司工作集團(tuán)腳項(xiàng)目福發(fā)展誦小組冤工作2.4項(xiàng)目誤決策煉階段多時(shí)間兵控制壞計(jì)劃51公開方市式獲取賺土地7D0D3D10D根據(jù)評(píng)估，最終確定是否參加投標(biāo)、競(jìng)買決策會(huì)申請(qǐng)、投標(biāo)競(jìng)買申請(qǐng)書樣稿、可研報(bào)告報(bào)集團(tuán)確定資金準(zhǔn)備情況投標(biāo)、競(jìng)買截至日獲知拍賣/招標(biāo)當(dāng)天領(lǐng)取文件，及時(shí)決定是否參與。初步可研分析、成立項(xiàng)目發(fā)展小組申請(qǐng)。完成小組實(shí)地調(diào)研4D完成項(xiàng)目決策會(huì)、確定投標(biāo)/競(jìng)買方案，完成董事會(huì)議案一線裹公司浙工作集團(tuán)渾項(xiàng)目召發(fā)展國小組蓋工作2.4項(xiàng)目決殖策階段恢時(shí)間控兄制計(jì)劃52《上海黃斑浦區(qū)金驗(yàn)陵路項(xiàng)亮目可行性團(tuán)報(bào)告（廊有刪減牲）》萬科飾上海寒都市套改造謀計(jì)劃No觸.23.案例介品紹1、萬科丟產(chǎn)品創(chuàng)撇新和經(jīng)碌營創(chuàng)新鞋的嘗試（新朝的盈腿利模駝式）寫；2、上海話公司拿捷到這個(gè)警項(xiàng)目是鍬清晰的僅公司經(jīng)句營計(jì)劃太和項(xiàng)目兄發(fā)展戰(zhàn)嫌略的必仰然選擇譯；3、項(xiàng)損目前訓(xùn)期論難證的蹤蝶專業(yè)絲式深度祖是值密得我享們學(xué)套習(xí)的況。為什輝么選諸擇這傘個(gè)案當(dāng)例？53目錄第一部爸分辱上海即萬科項(xiàng)租目組合箏狀況第二誰部分績(jī)黃膜浦區(qū)貼概況第三宰部分沸宗介地概炕況第四物部分帆法攀律及渠政策華性風(fēng)兇險(xiǎn)分摘析第五部盲分蠻市場(chǎng)脊分析第六墨部分級(jí)規(guī)稅劃設(shè)瞎計(jì)初蹈步分上析第七英部分嶼開煮發(fā)及逼銷售概計(jì)劃第八況部分壩投慎資收鈔益分絮析第九部洗分擔(dān)綜合宗分析及狼建議3.案例介鑰紹541、盲陰目投鈔資2、缺齒乏自辨有資近金、熊完全擦依賴底融資3、對(duì)項(xiàng)鵝目的宏奮觀背景攝缺乏調(diào)賀研把握4、對(duì)項(xiàng)鞏目定位喘的不科倦學(xué)、不衡嚴(yán)謹(jǐn)5、對(duì)項(xiàng)藥目可行格性論證爸的隨意萌性4.國內(nèi)英發(fā)展鼻商在謀項(xiàng)目甘投資駝決策嫌中容昆易犯花的錯(cuò)貓誤551、盲目哨投資主要有衛(wèi)：●專業(yè)蓄資源耍不足似，有錢就鎮(zhèn)想干房悔地產(chǎn)，殲而不考燦慮是否秀有經(jīng)驗(yàn)桶和專業(yè)訪資源積捆累，盡唇管社會(huì)城資源已厘很豐富催，但作灘為甲方貫，本身溪仍需相嗎當(dāng)?shù)膶ｈ寴I(yè)資源說和組織瀉判斷能晉力●盲目的律跨地域稈投資，事實(shí)躍證明腹，房方地產(chǎn)勁開發(fā)看有相飽當(dāng)強(qiáng)芝的地泛域性虧，跨銅地域閣操作領(lǐng)對(duì)專隱業(yè)資租源和她管理屆水平腦有更殲高要承求。概大多先數(shù)公兩司跨漫地域駁經(jīng)營紗都不匹成功竹，還趴不如巧在政移策法說規(guī)了戶解、匪各環(huán)滲節(jié)熟泉悉、傷市場(chǎng)略把握堆較準(zhǔn)檔的“匙熟地舌”作幣項(xiàng)目瀉?！衩つ空淼亩嗖炱贩N醉開發(fā)因：項(xiàng)目操袋作應(yīng)保地持主線炎和延續(xù)讀性，有驚利于品乏牌積累役和客戶童資源積眨累，公瘡司的專搖業(yè)資源雷也能保鵲證。而惡多品種僚開發(fā)，筍尤其盲龍目開發(fā)貓低檔和卸高端產(chǎn)姐品，往滔往因生披疏而不捐易成功駱。4.國內(nèi)扯發(fā)展放商在逼項(xiàng)目物投資趙決策踩中容我易犯味的錯(cuò)為誤562、缺炒乏自邁有資聯(lián)金，翁完全脾依賴半融資房地企產(chǎn)開身發(fā)是棋資金伐密集脆性行去業(yè)，侄對(duì)公港司資蠅金水善平有考很嚴(yán)紡格要希求?？谧罴蓾O諱缺談乏自慈有資演金，之完全范依賴走融資淹來購吃地開楊發(fā)因?yàn)檠缫粋€(gè)粥項(xiàng)目帖在開勸發(fā)前拿期一偽般都支是資微金負(fù)寫流出辨，很六少有住正流黨入。玻如缺梅乏自砍有資衫金，涂完全厚靠借卻錢運(yùn)瓶做，茄一旦艱項(xiàng)目落銷售丸不暢第，出擇現(xiàn)資猾金周舅轉(zhuǎn)問蔥題，客很可取能缺竭乏后獨(dú)續(xù)資冠金，地成為模爛尾勁樓，林并使調(diào)融資疲方和轉(zhuǎn)購房盼者承熱擔(dān)巨子大融資儉因銀叔行要遭求日嘩趨嚴(yán)初格，線有些祝發(fā)展構(gòu)商非裂?？创吆庙?xiàng)糾目前感景，宮會(huì)走償民間騎融資軋的地躬下方末式，添這樣悶一旦周項(xiàng)目藥進(jìn)展病受阻導(dǎo)，更陡會(huì)出舍現(xiàn)社杜會(huì)問取題4.國內(nèi)嗓發(fā)展右商在堆項(xiàng)目怨投資霉決策悔中容頭易犯寨的錯(cuò)油誤573、對(duì)項(xiàng)脊目的宏參觀背景比缺乏調(diào)晌研把握房地產(chǎn)布開發(fā)有法一定的融周期，耐尤其土育地儲(chǔ)備基行為，朽成敗受購項(xiàng)目宏陪觀背景哥影響很收大一些偏公司敘本身饞沒有天對(duì)項(xiàng)匠目宏克觀背按景進(jìn)貸行深撈入研炒究，訓(xùn)自身燦缺乏蝦專業(yè)靜人員復(fù)，對(duì)傷項(xiàng)目惑前瞻塊失誤姿。如北京獄某發(fā)展湖商在二命環(huán)內(nèi)外籌囤積大型量土地倡儲(chǔ)備，晨而近兩紫年來，舌隨集團(tuán)半購買淡偶出，只竟重位置浪不問價(jià)抽格已成橡為過去板。因價(jià)落格、交次通、環(huán)索境等因速素，個(gè)梢人購房朽更傾向夫于3環(huán)以猛外，宴二環(huán)嶼作高朝檔房遲量太慘大，相市場(chǎng)侄去化蜻速度有有限歲。該黎發(fā)展農(nóng)商資膊金占裂壓嚴(yán)飾重，摟運(yùn)營窗出現(xiàn)咬危機(jī)又如繳香港右一些爺發(fā)展鉛商，逗延續(xù)牧在港置的思戴路，鍋在內(nèi)炸陸主蠢要城奧市大議量購御置“襪地王糕”，歲開發(fā)快公用袍和住佳宅物戒業(yè)。崗而隨巷經(jīng)濟(jì)筆發(fā)展嗽城市確化，科許多遇傳統(tǒng)泄的旺簡(jiǎn)地已猾退居卷次要指地位縣，公疫用及析外銷近型高著檔住中宅又?jǐn)z因經(jīng)蹦濟(jì)著吵陸而拒需求矩清淡羊，而翼拿地脆時(shí)成恒本高棗企，飼售價(jià)烘又只往能隨綿行就杜市，碑導(dǎo)致沖許多客不成創(chuàng)功的硬例子4.國內(nèi)發(fā)曾展商在扇項(xiàng)目投不資決策眉中容易袍犯的錯(cuò)借誤584、對(duì)繡項(xiàng)目厚定位罵的不揪科學(xué)泄、不鈔嚴(yán)謹(jǐn)項(xiàng)目定終位是項(xiàng)花目操作潑的基礎(chǔ)嗽和關(guān)鍵鍵。主要廢有客戶繞定位、粒產(chǎn)品定序位等象深圳引萬科彩憤園，因覽為全復(fù)積式大戶率型，萬鄭科在深棋圳有號(hào)符召力，梯早期客斤戶定位康為全深拳圳客戶于，并傾僵向于北金方人。艱項(xiàng)目推角廣不順滑。后經(jīng)知過調(diào)研玩，認(rèn)為火東門地復(fù)域特殊翼，周邊鈴做小業(yè)特主的潮纖洲人對(duì)永其認(rèn)同睜度高，網(wǎng)有錢有冷改善居灘住的需錦要，而嶺其他片熄區(qū)客戶購認(rèn)為其顫嘈雜，雜環(huán)境差核。因此傭改定位搞為周邊航潮洲小儉業(yè)主。削這些人東不看報(bào)叔，太太經(jīng)不上班舉，在家耳長(zhǎng)看電戶視，因選此減少遼報(bào)紙推饅廣，增典加電視早廣告和糟直投資呢料，取掌得了很癢好的銷摩售業(yè)績(jī)旋。又如慈產(chǎn)品需定位音，萬墊科金爽色家狹園定饞位為緞年輕殖白領(lǐng)優(yōu)夫婦憲，主弊力為補(bǔ)中小會(huì)戶型組。而濟(jì)公開欺后，善事實(shí)蒸證明創(chuàng)，景熟田片紗區(qū)具吧有高址檔社聰區(qū)形丙象，誦很多絮客戶痛認(rèn)同陪萬科狗品牌狠，覺單得金櫻色家夠園是束高檔負(fù)項(xiàng)目及，很我多是嫁來買漁大戶梨型，唯復(fù)式供單位轉(zhuǎn)迅速運(yùn)銷售緊一空饞。公掃司立減刻調(diào)搞整產(chǎn)府品定謹(jǐn)位，惱增改容了很必多復(fù)繩式單磨位，閥取得沫好效碼果。4.國內(nèi)發(fā)蛛展商在悼項(xiàng)目投善資決策蓄中容易嘩犯的錯(cuò)施誤595、對(duì)項(xiàng)意目可行侄性論證辟的隨意膜性很多熱發(fā)展勤商缺般乏嚴(yán)座謹(jǐn)?shù)慕{(diào)研擠，對(duì)象宏觀頸背景任、競(jìng)煮爭(zhēng)狀歷況、旅客戶慎需求敘缺乏唉了解存，在族可行林性論煮證中踩隨意甘臆測(cè)蛙，招蚊致項(xiàng)材目失移誤象深圳蹤蝶因交通漏便利，揚(yáng)私家車爹普及，居很多客項(xiàng)戶對(duì)高禿檔房的培需求看滑重海景晨、高爾工夫、公溪園山景無等，而龜對(duì)地鐵吩上蓋物章業(yè)并不手太認(rèn)同壁。而對(duì)埋地鐵公員共交通銀依賴的臣上班族厚，又對(duì)鴨價(jià)格敏塌感性高毯。許多湊地鐵上西蓋物業(yè)咱均價(jià)很續(xù)高，戶錯(cuò)型又以搬中大為絲式主，發(fā)想展商認(rèn)滴為地鐵障概念象翼香港一長(zhǎng)樣，能執(zhí)招徠大調(diào)量高級(jí)緣瑞白領(lǐng)客繩戶，而跳不考慮逆兩地的挺差異，染隨意作示出主觀列推測(cè)象羅樸湖商頓業(yè)城螞，靠析最大易口岸拉和深餅圳火菌車站右，人們流量太大，墳發(fā)展稀商認(rèn)透為有既很高唇商業(yè)洽開發(fā)占價(jià)值裁。然約而香飼港人按入關(guān)卻購物公有東新門等斷目的羞地，舒出關(guān)盈歸家豎無心屬購物夠；內(nèi)遍地人寨出關(guān)孝大多盛打算浴在香捧港購轎物，仁火車屢站的宿人流紙大部改分為庭低檔怠需求例，也新不太熄有多抹品種塘的商育品需著求。餃發(fā)展挺商僅計(jì)憑人須流量荒大就臺(tái)臆測(cè)扁項(xiàng)目蛇有可膝行性立，結(jié)津果招義致失告敗。4.國內(nèi)驅(qū)發(fā)展葉商在災(zāi)項(xiàng)目附投資畏決策捆中容嶄易犯乏的錯(cuò)隔誤601、推冬行項(xiàng)央目聽摩證會(huì)獻(xiàn)制度2、符注合總根體發(fā)鏈展戰(zhàn)輛略3、符渣合當(dāng)咱地發(fā)嘩展策袋略4、重龜視人誼力資有源保勻證5、最灑大特括點(diǎn)：炎嚴(yán)謹(jǐn)你、科波學(xué)的感市場(chǎng)任論證5.萬科項(xiàng)播目投資虧決策的達(dá)特色611、推飯行項(xiàng)斷目聽疾證會(huì)拍制度經(jīng)過多煤年房地維產(chǎn)經(jīng)營豪實(shí)踐，尋萬科逐犧漸形成慮了完善棟嚴(yán)謹(jǐn)?shù)腻\項(xiàng)目投唐資決策搶體制，征于98年開園始執(zhí)姨行項(xiàng)稈目聽鼻證會(huì)擔(dān)制度鑰，由竭項(xiàng)目緒評(píng)審挨委員累會(huì)執(zhí)期行集昨體決末策，糞防范買風(fēng)險(xiǎn)號(hào)、促譯進(jìn)集桑團(tuán)管渣理資盼源和畫經(jīng)驗(yàn)俊共享針，并估幫助祖項(xiàng)目嬌所在桌公司閣在聽藍(lán)證會(huì)榆階段瘦獲得虹集團(tuán)撲專業(yè)遇資源堂的支辦持，奧利于趁項(xiàng)目漫日后違操作按。項(xiàng)目評(píng)羞審委員找會(huì)由集寸團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)促、各地診公司第進(jìn)一負(fù)責(zé)泉人、集低團(tuán)企劃酸、財(cái)務(wù)聲、法律艙等專業(yè)爪職能部妨門負(fù)責(zé)縫人組成惹，視項(xiàng)額目規(guī)模黨和背景曬確定每膠次聽證肢會(huì)參加程的委員遞。各地覽公司紐奉項(xiàng)目盒進(jìn)入辮可操往作階南段，臂報(bào)集靈團(tuán)企銜劃部牢，由拆企劃艦部牽攀頭，悟集團(tuán)科專業(yè)何小組披初審撓同意免后，筒召開握項(xiàng)目搞聽證溜會(huì)，縮慧就項(xiàng)府目可汪行性脊進(jìn)行網(wǎng)討論稍表決私，并語就市帖場(chǎng)、振規(guī)劃喘、財(cái)吸務(wù)等純提出測(cè)改進(jìn)治意見梳。聽詳證會(huì)斃通過倉，項(xiàng)悟目經(jīng)苗集團(tuán)粘報(bào)董津事會(huì)廚同意胡后，熱方可調(diào)簽署新協(xié)議項(xiàng)目聽創(chuàng)證會(huì)通賢過后，姻項(xiàng)目進(jìn)向入操作顫階段，福將由集腳團(tuán)企劃牽部為主梅對(duì)項(xiàng)目房誠執(zhí)行進(jìn)團(tuán)行持續(xù)秀的跟蹤媽監(jiān)督，楊集團(tuán)對(duì)象項(xiàng)目操漢作過程屑中的偏早差和失傍誤，給掀予指導(dǎo)禍和糾正狹?？傇瓌t筒是：事先知?jiǎng)∏椤⑹录性u(píng)審呢、事后專監(jiān)控宗旨：資源動(dòng)共享遲、防麗范風(fēng)做險(xiǎn)、怎提高伴成功復(fù)率5.萬科項(xiàng)繭目投資宰決策的由特色各部賢門資顧料預(yù)霧審責(zé)歐任人目制由各軟部門田安排擺對(duì)分設(shè)冊(cè)資降料的兆預(yù)審聲。各接部門坐負(fù)責(zé)烘人要池代表巨本部蕉門書樹面提環(huán)出明貼確的集意見受或建雞議。明確鐘下述哲部門吃的責(zé)土任人飼為預(yù)里審責(zé)惰任人險(xiǎn)：總號(hào)辦、紹人力誰資源仰部、昨財(cái)務(wù)略部靜、企戲劃某部、返結(jié)算蛾中心62項(xiàng)目決貞策評(píng)審思操作流割程項(xiàng)目蜂所在階公司總部就企劃詞部總部泰職能傾部門聯(lián)合工磨作小組集團(tuán)取董事瀉長(zhǎng)作出壁批示終止舉行項(xiàng)毫目聽證企會(huì)論證并朵形成決烏議通過揀后報(bào)批董事項(xiàng)會(huì)1、時(shí)具間、滔地點(diǎn)馬及資榜料2、總協(xié)部事性先知決情3、專業(yè)忍意見4、進(jìn)元行項(xiàng)背目審轟核，疊專業(yè)竿意見毛匯總推后報(bào)爆送5、不杠同意讓開論候證會(huì)6、同羽意開瘡論證有會(huì)7、評(píng)審軋會(huì)議8、表慌決回報(bào)率配過低的采項(xiàng)目，舞原則上宴不予報(bào)逗批上會(huì)企劃丹部進(jìn)凱行項(xiàng)室目跟咱蹤簽合渾同簽意向中書63各評(píng)審援委員在“同意立炒項(xiàng)”、“不同堆意立短項(xiàng)”及“延遲立溫項(xiàng)”這3種可爸能結(jié)趴果中含進(jìn)行熟選擇慮，投眾票表層決。劑項(xiàng)目狂要獲雅得立炸項(xiàng)，業(yè)必須惡獲得2/逮3以上的沈評(píng)審委榴員通過憶。立項(xiàng)拴通過后背，方可廟報(bào)董事什會(huì)審批旅。項(xiàng)目應(yīng)審定芽會(huì)議郵決議1、項(xiàng)聰目審余定會(huì)拖對(duì)是惰否同顛意所殺審議懲項(xiàng)目皮的立陶項(xiàng)應(yīng)宣有一朝個(gè)明默確的懲結(jié)論膊。2、結(jié)堤論有何以下那三種宵形式兆：同意負(fù)立項(xiàng)不同意嚼立項(xiàng)延遲立勁項(xiàng)上述，搬明確為機(jī)延遲立鎮(zhèn)項(xiàng)的項(xiàng)慘目，一質(zhì)線公司罵在依據(jù)規(guī)會(huì)議所壯提意見指、建議努，解決蘭項(xiàng)目存舌在的問豬題后，趴可再次雜報(bào)請(qǐng)審箱定委員賢會(huì)召開愿項(xiàng)目審瞎定會(huì)議悠。3、會(huì)議緊采取記益名投票與表決的嚇形式對(duì)扯所審議他項(xiàng)目的膚最終結(jié)團(tuán)果進(jìn)行春判斷。5.萬科項(xiàng)桂目投資奏決策的廉特色642、符龜合萬盤科總幕體發(fā)朱展戰(zhàn)許略符合整箭體發(fā)展搜目標(biāo)：燙做住宅酸產(chǎn)業(yè)的攜領(lǐng)跑者符合萬喚科城市瞎布局的趴要求：?jiǎn)T發(fā)展的禾重點(diǎn)城獻(xiàn)市，爭(zhēng)雷取進(jìn)入蓬的城市規(guī)模開毅發(fā)要求賞：主要竊城市加枕大開發(fā)款力度，何擴(kuò)大市塵場(chǎng)份額穩(wěn)，保持誘土地儲(chǔ)輩備，加想快擴(kuò)張鄭步伐優(yōu)先發(fā)縮慧展核心挑項(xiàng)目：挑核心項(xiàng)安目以大立型郊區(qū)殖社區(qū)為去主，提桃供穩(wěn)定技主要的悲回報(bào)符合萬寨科的產(chǎn)植品路線看：以多愉層大規(guī)旱模社區(qū)靈為主；撤主力戶知型適應(yīng)丙市場(chǎng)化頃要求，吉保持對(duì)攪需求地倍域差別漁和不斷澆變化的橫敏感，場(chǎng)并不斷貌創(chuàng)新5.萬科項(xiàng)愉目投資桶決策的袋特色653、符椒合萬穩(wěn)科在布當(dāng)?shù)乩袌?chǎng)蛙的發(fā)左展策樹略進(jìn)行艱以核羽心項(xiàng)光目為握主的歸多項(xiàng)全目操則作，庭在規(guī)蠟?zāi)Ｉ先胁粩喙菙U(kuò)張印。擴(kuò)叢大市拖場(chǎng)占父有率項(xiàng)目進(jìn)弄行合理朱的區(qū)域條分布，緒符合當(dāng)然地市場(chǎng)攤發(fā)展區(qū)船域走向犬，擴(kuò)大網(wǎng)市場(chǎng)覆齡蓋面，櫻避免自亂我競(jìng)爭(zhēng)跑，減少戴市場(chǎng)風(fēng)喪險(xiǎn)發(fā)揮已暗開發(fā)項(xiàng)勸目積累突的品牌吃優(yōu)勢(shì)和皮客戶資禽源優(yōu)勢(shì)時(shí)，新項(xiàng)費(fèi)目發(fā)展丙要考慮淺與之保汪持延續(xù)姿性5.萬科沈項(xiàng)目?jī)鐾顿Y柏決策臥的特丟色664、重視泊人力資套源保證萬科屋進(jìn)行凳以核閉心項(xiàng)袖目為抄主的廢多項(xiàng)乓目操脈作，窮對(duì)項(xiàng)丸目經(jīng)必理和斃專業(yè)殊經(jīng)理軟資源擁有大循量要哲求項(xiàng)目柿經(jīng)營忘的成逮敗，底合格汗充裕進(jìn)的人鐵力資攜源是釀關(guān)鍵妻因素女之一忍。萬估科在裹項(xiàng)目平投資可決策候時(shí)，勿對(duì)項(xiàng)溫目所接在公第司的脖人力添資源魚狀況穴進(jìn)行肌充分弱審核仇，項(xiàng)箱目可鹿行與換否，陵有否異人做珠是一軍重要槽考慮崗要素萬科患進(jìn)行揪了持郊續(xù)的展職業(yè)割經(jīng)理貝培養(yǎng)枝、充革裕的鋼干部草儲(chǔ)備枯和集魄團(tuán)內(nèi)戚人才纖流動(dòng)煙共享帖，對(duì)的各地六公司菠項(xiàng)目活操作偶的人索才需臺(tái)求，批給予加了有籮力支圍持5.萬科債項(xiàng)目活投資帆決策身的特耳色675、最大誓特點(diǎn)：御嚴(yán)謹(jǐn)、慈科學(xué)的痛市場(chǎng)論際證萬科高紐奉度重視市市場(chǎng)可塑行性論核證，認(rèn)催為事先抱論證是坊項(xiàng)目成卷功的前驅(qū)提和關(guān)惰鍵。萬科總酷部由企匆劃部對(duì)絞全國市債場(chǎng)和各特主要城德市市場(chǎng)去進(jìn)行持呼續(xù)的跟累蹤研究蹄，形成煩客觀獨(dú)瞞立的市綠場(chǎng)判斷差和項(xiàng)目環(huán)發(fā)展建笑議；各佛地公司浙有專設(shè)碑的企劃足隊(duì)伍，近負(fù)責(zé)對(duì)脆當(dāng)?shù)厥心銏?chǎng)的研秘究，對(duì)拿項(xiàng)目定雹位、產(chǎn)與品設(shè)計(jì)你思路、見競(jìng)爭(zhēng)力白分析、旋營銷策主略等操岡作環(huán)節(jié)袋給出專忍業(yè)方案絕。項(xiàng)目決票策評(píng)審爽中，集吹團(tuán)將對(duì)輩項(xiàng)目的扇市場(chǎng)可族行性進(jìn)崖行嚴(yán)謹(jǐn)掀、科學(xué)類的論證鍛，并就遷可行性截和操作俊方案與詳當(dāng)?shù)毓崴緦I(yè)播部門進(jìn)冰行商榷圓。項(xiàng)目竹執(zhí)行中羞，出現(xiàn)屈市場(chǎng)推館廣問題旅，集團(tuán)危也會(huì)整察合全部燈市場(chǎng)專水業(yè)力量蹈，對(duì)當(dāng)炕地公司綠進(jìn)行支景持、指在導(dǎo)集團(tuán)絲式企劃悟部和鄉(xiāng)豐各地毅企劃謠部門什重視贏業(yè)界慌交流拜、持弟續(xù)跟家蹤市瞎場(chǎng)經(jīng)私營動(dòng)擾態(tài)，勞定期平出訪字學(xué)習(xí)各并接利受專繩業(yè)培誓訓(xùn)，敢逐漸垮形成啟了一敵支專剝業(yè)化嶄的市似場(chǎng)研華究和燥操作獄隊(duì)伍5.萬科項(xiàng)堪目投資籮決策的潑特色房地產(chǎn)揭項(xiàng)目合晚作69一、牌項(xiàng)目噸合作偵涉及慰的主擦要問得題（一）牲為什么羅要合作1、不促合作蜘行不嘴行？2、合漸作有刺什么似好處蒙？（二鋼）怎谷樣合籠作1、找捐誰合亮作？椅有地念的、頓有資圣金的雹。2、合作菌的原則沾是什么全？3、采黑取怎姻樣的攪合作畜模式鉤？（三）或合作對(duì)撿萬科的摸影響1、正面莊影響和包負(fù)面影持響2、如橫何克注服合譯作給石萬科傘帶來敏的負(fù)芹面影粗響二、重陶點(diǎn)—怎樣合略作（一盾）合遇作原艷則（二陳）合勵(lì)作模蘋式目錄難點(diǎn)—合作模饅式1、與繳土地熊方合技作（1）項(xiàng)典目公乓司模的式（2）合浙作建潑房（3）股權(quán)皺收購2、與懶資金觸方合壁作（1）聯(lián)合籠競(jìng)買（2）境外偽融資（3）信托70一、左合作蕩的必膠要性（一壞）從所集團(tuán)勇經(jīng)營弟管理呆的戰(zhàn)蠶略角襲度考適慮降低資已金投入橡的同時(shí)譜不增加蛛負(fù)債，回不降低戴投資收察益率（二說）項(xiàng)秀目發(fā)海展存寨在資續(xù)金瓶徐頸1、土地大政策變仇化2、國熄家金株融政波策變吐化（三孔）土胖地供租不應(yīng)疑求維持年30%的增長(zhǎng)惑率為什么的要合作二、合大作的可膚能性萬科可績(jī)以合作過往萬益科項(xiàng)目訪合作過菜程中，令曾經(jīng)出慢現(xiàn)過一體些問題雖，發(fā)生揉過糾紛紡。但是羨萬科還太可以再賺合作，局因?yàn)椋海ㄒ唬┝_早期的喊合作環(huán)遲境、土妹地市場(chǎng)勸還不規(guī)方范，而溜今已經(jīng)希比較規(guī)略范。（二）奴萬科之霞前的項(xiàng)那目合作昨、項(xiàng)目單發(fā)展也喉沒有今不日規(guī)范（三贊）否乏定之尺否定可是事匯物發(fā)浩展的蓬客觀便規(guī)律窄，只香要我非們總歲結(jié)經(jīng)山驗(yàn)教怪訓(xùn)，供就能胳夠最披大程楊度的刺的控禾制合們作風(fēng)涂險(xiǎn)。71怎樣酬合作一、旬萬科慈合作勢(shì)的原傲則是集蠟團(tuán)把朽合作腦確定蔥為發(fā)枕展策短略基界礎(chǔ)上畏，主呆要從微萬科對(duì)選擇害合作矛的主挺要目桑的出欠發(fā)制磨定；是篩選聞適合萬它科開發(fā)投的模式留主要依半據(jù)之一肯；（一較）降宜低項(xiàng)蛙目資熄金投篇入比蛇例與土地女方合作掌、聯(lián)合犬競(jìng)買時(shí)腹，應(yīng)當(dāng)刊將萬科丸的資金揮投入降辣低到萬朽科獨(dú)立喘開發(fā)的60判%以下，穴信托的尚合作應(yīng)姑當(dāng)將萬市科的資動(dòng)金投入仁降低到50%以下，HI的方式附應(yīng)當(dāng)將裳萬科的霸資金投壟入降低山到20%以下。（二）芳優(yōu)先考挨慮與土晶地方的黃合作模琴式合作模飲式包括掉與土地政方的合惡作和與榆資金方腐的合作缺兩大類們。與土地道方的合奮作，一扮方面可笨以降低綢萬科的欄資金投恰入，另踏一方面筑可以通軍過合作后獲得優(yōu)映質(zhì)土地溫，因此章，應(yīng)當(dāng)南優(yōu)先考膽慮與土總地方的哪合作。（三三）根紗據(jù)項(xiàng)挎目合儉作風(fēng)仰險(xiǎn)的譯評(píng)估女，選丟擇合鳳適的呈模式魄以降偏低項(xiàng)叼目合巷作風(fēng)汽險(xiǎn)。與土聲地方俯的合巷作方遵式，翻風(fēng)險(xiǎn)傘由小緒到大穩(wěn)依次建是：餐設(shè)立辛項(xiàng)目區(qū)公司撤模式功、合獨(dú)作建聯(lián)房模帥式、疏股權(quán)餡收購?fù)谀Ｊ浇摺Ｅc流資金遷方的易合作夏風(fēng)險(xiǎn)亭由小厭到大替依次輪是：頌聯(lián)合惠競(jìng)買翅、HI、信堵托。索在某犬一具乖體模越式中戲，又具存在樣幾種爆具體泉合作丙方式料，不峰同的吩方式揮風(fēng)險(xiǎn)晝大小鏡也不短相同炭。如儀在股衫權(quán)收量購模尼式中非，不泥同的垃收購劍方式?jīng)_，風(fēng)綢險(xiǎn)大檢小不珍同，瞇風(fēng)險(xiǎn)畫由小犧到大規(guī)依次銜是收咸購新音設(shè)項(xiàng)倡目公咐司、比收購蘿項(xiàng)目新公司猜、收搬購公晴司。（四）瘦通過控貢制付款或節(jié)奏控姐制合作返風(fēng)險(xiǎn)合作鈴風(fēng)險(xiǎn)涼的控活制，尚最重宰要的勇方式段之一揪是控廈制付研款節(jié)肯奏，賺付款攤節(jié)奏譯的控騎制主掌要通超過設(shè)樹定付戚款條甚件加曲以控鼠制，輛即以敵合作怨方完慕成特少定工嫌作如庸拆遷縣交地希和萬嗓科取站得權(quán)速益如辰取得淡土地踏證等屋作為騾付款丑條件市，并餅同時(shí)溫考慮鬼付款尖比例拒和付興款時(shí)頸間間閣隔，政而不曲是簡(jiǎn)福單的庫以時(shí)蹤蝶間作奏為付儲(chǔ)款條衣件。關(guān)拆遷姓交地黑、土伸地過減戶、籃股權(quán)馬變更工、權(quán)濤益分貴配等圈都可瀉作為以付款羊條件私，具冠體付讀款時(shí)覺應(yīng)將瀉付款閱與這幫些付餡款條雹件結(jié)撥合起晶來，價(jià)具備葬付款萍條件拆則付循款，室在付龍款條卷件具呀備前筒則不杰付款敢。72（五斥）萬紀(jì)科參鉤與合娛作項(xiàng)胃目的貍投資匯收益挖應(yīng)當(dāng)慶高于驚萬科搶獨(dú)立兄參加須招拍者掛項(xiàng)悅目的蝦投資參收益萬科獨(dú)們自參與染招拍掛扇項(xiàng)目的駝投資收恥益率約占為13%，內(nèi)部喪收益率奸約為18%。萬科徹參與贈(zèng)合作燃項(xiàng)目泊的內(nèi)挖部收省益率疾原則斯上應(yīng)惰不低仁于18%，萬科飽的投資愚收益率距應(yīng)不低頌于20%。（六鏈）控幸制項(xiàng)勻目經(jīng)愛營管互理權(quán)項(xiàng)目習(xí)經(jīng)營造管理榴權(quán)由劑萬科塵控制貝，合查作方拋只參緊與管雄理。兆在具厭體管營理?？崾缴险?，區(qū)色別兩版類合斑作者互，采促取不庫同的鹽項(xiàng)目眾經(jīng)營雞管理拐模式貴。一類掌是行斤業(yè)內(nèi)芽的戰(zhàn)五略合達(dá)作者留，企宗業(yè)實(shí)軟力雄種厚，碎行業(yè)六內(nèi)競(jìng)沈爭(zhēng)優(yōu)森勢(shì)明國顯；艱一類柱是為荷獲取濤土地矮資源芝而進(jìn)覆行的轎合作勻。對(duì)于張前者壯在經(jīng)旨營管竟理模賢式上畝，可霞采取愈項(xiàng)目截由萬抓科經(jīng)企營管價(jià)理，雅合作績(jī)方參爬與管滲理和箏監(jiān)督盈的方跳式，策采取棗董事陡會(huì)領(lǐng)引導(dǎo)下籍的總糖經(jīng)理恐負(fù)責(zé)鹽制，范經(jīng)營批管理冷班子昌由萬敞科組懸建，腥董事皂會(huì)由陷雙方濟(jì)組成削的方格式。對(duì)于后費(fèi)者，在威經(jīng)營管籌理模式糖上，萬役科將項(xiàng)運(yùn)目公司尾視同于伶萬科全泳資公司泡，由萬者科負(fù)責(zé)駐項(xiàng)目開蔽發(fā)經(jīng)營赤管理，泡成立項(xiàng)懷目公司惑或者收女購公司咽股權(quán)的爽，要絕憤對(duì)控股封項(xiàng)目公康司，項(xiàng)災(zāi)目公司君和被收圈購公司桿的董事民長(zhǎng)、總?cè)探?jīng)理由沃萬科委狐派。怎樣合缸作（七）硬財(cái)務(wù)報(bào)物表合并被可控合作嗎項(xiàng)目升是否蒙合并要集團(tuán)寇報(bào)表檔、何旨時(shí)并攜入集過團(tuán)報(bào)雙表，鉆萬科蓮方要息可控庭。一宴般在盒下列篩條