房地產(chǎn)合約及成本管理模式及制度講解三

中海地產(chǎn)合約管理模式與實踐

2009年3月中海地產(chǎn)合約管理模式及實踐通行的合約管理模式及種類中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)成本管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約管理原則體制上：采用決策、管理、操作三個環(huán)節(jié)相對獨立；程序上：通過文件、規(guī)程等形式事先對某一項工作程序有一個明確的、定性的、定量的標準和尺度）例如：后面講到的定標原則；合約上：采用公認的FIDIC條款，并明確規(guī)定投訴機制；工程管理過程中：規(guī)范每一個環(huán)節(jié)，保持公平、公正、透明的原則。中海地產(chǎn)合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約管理主控部門營銷策劃部：是市場調研、市場定位、廣告媒體、銷售合約的主控部門；設計部：是規(guī)劃（方案）設計、施工圖設計合約的主控部門；合約部：是工程招投標合約管理的主控部門，負責編制各個階段的建安成本目標；物資部：是工程甲供物資合約管理的主控部門。中海地產(chǎn)合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度房地產(chǎn)E網(wǎng)中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約管理制度之合約部架構合約部架構中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約管理制度之合約人員素質有計算工程量的能力；有對主材料價格的了解，對勞動定額的認識、對勞動力市場價格的認識、對施工企業(yè)管理費用的判斷、對行業(yè)社會利潤研究的能力中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約管理制度之合約人員素質（續(xù)）有法律、稅務方面的知識；要有文字功夫。能夠起草合同文件，起草往來函，做到內容全面、邏輯嚴密、無漏洞；注意“德”的修養(yǎng)。對公司有責任心；能夠和諧地與其他部門同事相處，建立良好的工作關系。工作既要有原則，也要有靈活性；中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約管理制度之合約人員素質（續(xù)）要能能動地對設計和施工環(huán)節(jié)提出建議，達到降低工程成本的目的；對已完成程的合約管理工作要有分析、總結能力；培養(yǎng)對成本的敏感性；樹立自已的專業(yè)榮譽感，培養(yǎng)自已的專業(yè)精神。中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標分判程序物資采購分判程序工程議標、定標規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約部管理制度之承判商管理程序承建商考察承判商登記及考察.doc考察方法考察意見投標資格試用承建商及其評價承判商動態(tài)管理.doc中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標分判程序物資采購分判程序工程議標、定標規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約部管理制度之工程招標分判程序工程招標流程招標管理.doc合約管理策劃報告分判工程招標工作計劃招標文件編制與評審中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約部管理制度之工程招標分判程序（續(xù)）投標單位名單發(fā)標、答疑、開標評標、議標、定標簽約中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約部管理制度目錄承判商管理程序工程招標分判程序物資采購分判程序工程議標、定標規(guī)則合約管理工作程序工程簽證管理程序中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約部管理制度之物資招標分判程序物資招標流程圖甲供物資招投標流程圖.doc招標準備招標評標中標通知書與采購樣板合同簽署中海地勁產(chǎn)合約龜管理模蟲式忙－－－合約部走管理制卸度目錄承判墊商管鐮理程飛序工程招濃標分判嬸程序物資曬采購堤分判獅程序工程議悠標、定釀標規(guī)則合約征管理層工作補程序工程簽歪證管理貫程序中海地特產(chǎn)合約勿管理模澡式柔－吵－－合約部雹管理制悠度之定驕標、議嚴標規(guī)則投標總降價修正丸原則議標朋單位蛙選擇定標原美則中標碑機率中標總撿價限制工期因覽素中海遼地產(chǎn)像合約烈管理介模式芽－－釋－合約交部管殲理制驅度目拍錄承判托商管攜理程商序工程頭招標扶分判鐵程序物資采倦購分判教程序工程議淚標、定效標規(guī)則合約管督理工作苗程序工程溫簽證杏管理遣程序中?？s慧地產(chǎn)清合約勝管理選模式堆－－－數(shù)合約你部管橋理制旋度之掏合約稼管理手工作升程序合約擊交底合約傲交底孫記錄殃.doc付款工程釋款支剛付流目程.do獸c工程變民更價款款審核變更審獸核流程脫.doc合同口執(zhí)行卷過程通中的巖往來梢函件結算結算鴉辦理悅流程筑.doc中海地絡產(chǎn)合約真管理模翻式指－－－合約部唐管理制遺度目錄承判商觀管理程盒序工程招花標分判袖程序物資夢采購咽分判刮程序工程議抄標、定角標規(guī)則合約管殼理工作穗程序工程禍簽證大管理繡程序中海地胃產(chǎn)合約勒管理模訂式及實渡踐粉－－濃－合約部霸管理制壇度之工翅程簽證詠管理程御序需要漁辦理筒工程大簽證乓的情策形承建商敏申報簽你證程序簽證騙單內鄉(xiāng)豐容簽證理單審店批程蘇序審核意嶺見要求房地盲產(chǎn)E網(wǎng)中海奮地產(chǎn)惡成本前管理題制度－－銀－成帽本管蠅理制喇度目覽錄目的范圍成本炒管理貞體系成本漫管理厭分工目標豆成本套的確副定原拒則成本管攻理流程中海炭地產(chǎn)洲成本青管理稱制度－－－徹成本管枯理制度較之目的構建成中海汁地產(chǎn)頭項目個發(fā)展良成本狠管理賣體系急，實擔施全返過程票成本擦動態(tài)脊管理，搖加強沾成本識控制行工作掃，積皺累經(jīng)決驗、惑持續(xù)亮改進奇，不鋒斷提闖高公取司的競爭泊能力。中?？沟禺a(chǎn)炒成本貝管理并制度－－碰－成性本管葬理制慘度目林錄目的范圍成本管熊理體系成本管襲理分工目標蹲成本窄的確良定原鋼則成本管海理流程中海地之產(chǎn)合約胖管理模田式－－充－成盛本管婆理制勒度之慶范圍指公司才房地產(chǎn)裙開發(fā)項霞目各環(huán)頃節(jié)所有成本渴和稅金笑的總和哲，包括剖：土地擊費用、譯前期費輛用、建耗安費用撲、其他直儉接費、墾銷售費博用、管勸理費用翅、利息洗、稅金叛等；中海地丘產(chǎn)成本壯管理制賢度－－山－成兄本管妨理制偉度目礎錄目的范圍成本瞞管理盞體系成本膊管理消分工目標成盈本的確糞定原則成本憂管理兩流程中海信地產(chǎn)尺成本持管理渴制度－－－輔成本管躲理制度果之體系成本管辛理體系統(tǒng)一成肉本科目全過秧程成秤本管南理建安成掩本動態(tài)孕監(jiān)控建立成啞本經(jīng)驗嫩數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一饅合約泳安排鋪模式ERP項目煉管理前提主線重點支撐手段中海地吊產(chǎn)成本肝管理制旁度－－－凱成本管殿理制度棟目錄目的范圍成本康管理六體系成本含管理盲分工目標決成本正的確功定原雞則成本管遲理流程中海地例產(chǎn)成本浙管理制霉度－－銹－成談本管牛理制俊度之讓職責律分工地產(chǎn)需集團荒投資恨管理慌部：癥負責糾土地暗相關點費用建的管瓣理地產(chǎn)態(tài)集團勒規(guī)劃圓設計奪中心監(jiān)：負扶責勘駛察設偵計相步關費喝用的奔管理地產(chǎn)迷集團諷營銷用策劃謀中心峰：負酒責營返銷相衛(wèi)關費赤用的瘋管理中海地居產(chǎn)成本苗管理制頸度－－－堆成本管憂理制度慨之職責塞分工（示續(xù)）地產(chǎn)集釘團財務腹資金部詠：負責飾利息費都用的管墾理地產(chǎn)集些團發(fā)展企管理部谷：負責妄總成本寫、建安憲費用與瘡主要經(jīng)牽濟技術顆指標、戒大配套唐工程等史的管理中海地棕產(chǎn)成本店管理制播度－－－漿成本管大理制度灘之職責核分工（竿續(xù)）地區(qū)錢公司芹財務否部：設負責暮統(tǒng)領涌本公研司的蹄成本寬管理具工作叢，負傅責提科出各斷節(jié)點么成本瞇控制獲指標地區(qū)公觸司合約跪部：編鴨制各個擔階段的識建設成裁本控制傲目標，浮并根據(jù)滑批復指攪標具體食實施、聰反饋各扯節(jié)點成窩本執(zhí)行臥情況建安鈔成本倚控制訴流程企.doc中海地腐產(chǎn)成本報管理制跡度－－穩(wěn)－成舅本管掌理制南度目卷錄目的范圍成本廚管理禍體系成本嚷管理你分工目標成乳本的確輸定原則成本管弟理流程中海丹地產(chǎn)旨成本岸管理穗制度－－齊－成淡本管帆理制雁度之衰目標興成本濫確立目標姨成本飲：不皮同階蒸段目漆標成誰本的史確定獅原則暴：應扔以達刊到規(guī)虛定的豎基準胸盈利餓率為航前提揚，以原稅前表成本任總額扶為核兼定內辱容，烤原則洋上后斗一階案段的厘稅前上成本恰總額桿不得厲突破魚前一券階段獅的總盈額。中海地敏產(chǎn)成本疏管理制可度－－格－成用本管柄理制城度目允錄目的范圍成本管巧理體系成本管柄理分工目標成朋本的確繳定原則成本芽管理施流程成本管蝕理流程陰框圖.doc中海地舅產(chǎn)成本本管理制罷度－－－氣成本管芒理制度味之流程眨目錄可研互階段市場定拿位階段規(guī)劃設盛計階段施工階窄段后評估瘋階段中海地基產(chǎn)成本吐管理制盾度－－－著成本管煌理流程多之可研架階段成本控送制實施譯條件：急完成土姑地吸納如后10個工作光日內。成本控鉗制工作石內容：《建安成碰本目標釘控制表》中海地剃產(chǎn)成本釀管理制掠度－－－健成本管引理制度負之流程巨目錄可研接階段市場定謀位階段規(guī)劃桌設計化階段施工秒階段后評伴估階量段中海饒地產(chǎn)惜成本扒管理輪制度－－－難成本管郵理流程止之市場含定位階寇段成本控懇制實施即條件：嫩總部批涼復定位醬報告后15個工作藥日內。成本控福制工作銅內容：《建安憶成本伐目標恥控制抓表》中海地森產(chǎn)成本介管理制火度－－－鄉(xiāng)豐成本管階理制度蓄之流程悔目錄可研壘階段市場定施位階段規(guī)劃設繡計階段施工撫階段后評估暴階段中海柔地產(chǎn)往成本鞭管理扶制度－－雞－成翻本管協(xié)理流懷程之略規(guī)劃批設計咐階段成本乎控制菊實施撈條件述：初朋步設竄計完片成后15個工動作日椅內。成本吹控制深工作孕內容狂：《建安內成本救目標貫控制飄表》中海喬地產(chǎn)頂成本已管理守制度－－轉－成棗本管扮理制硬度之四流程半目錄可研祖階段市場雜定位熱階段規(guī)劃設濤計階段施工色階段后評秀估階幼段中海地愿產(chǎn)成本披管理制龜度－－芳－成悄本管輔理流剃程之康施工嘴階段成本虹控制丹實施臂條件,大致位分為3個階段:主體噸工程耽開工罵、主秧體結播構封造頂、孤竣工悄驗收疼后15個工作支日。成本叛控制葬工作出內容均：《建安虎成本赴預測坑明細雀表》中海地盈產(chǎn)成本問管理制古度－－域－成巡壽本管孟理制份度之晃流程鞋目錄可研階孤段市場津定位能階段規(guī)劃設敲計階段施工階皆段后評估盲階段中海地擦產(chǎn)成本順管理制根