房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地操作指引

開發(fā)企業(yè)拿地操作指引目錄4.大中型開發(fā)企業(yè)取地認(rèn)識(shí)2.開發(fā)企業(yè)取地模式及方法3.開發(fā)企業(yè)拿地標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容及流程1.開發(fā)企業(yè)取地原則及準(zhǔn)備開發(fā)企業(yè)取地原則及準(zhǔn)備在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)中土地是第一拿地找錢建房賣房管房土地是做項(xiàng)目的基礎(chǔ)，是根本吃著碗里，做著鍋里，種著田里，開著山里取地意義拿地原則前瞻性合法性靈活性合理性取地原則研究政策發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)了解土地政策和法規(guī)的背景對(duì)政策要有預(yù)見性了解新聞背后的新聞取地準(zhǔn)備爭分奪秒儲(chǔ)備土地土地是寶稍縱即逝盡可能避開通過招拍掛方式尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法取地準(zhǔn)備瞻前顧后全盤考慮從公司目前財(cái)務(wù)、后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā)要考慮長、中、短期項(xiàng)目的配比與結(jié)合取地準(zhǔn)備建立評(píng)估體系建立考察評(píng)估地塊的指標(biāo)體系建立投資分析模具形成征地報(bào)告模板取地準(zhǔn)備開發(fā)企業(yè)取地模式及方法主題地產(chǎn)取地新區(qū)開發(fā)取地大配套取地城市更新取地商業(yè)綜合體取地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)取地取地模式對(duì)國內(nèi)大規(guī)模取地模式進(jìn)行了細(xì)致分析，歸納總結(jié)出6種規(guī)?；〉啬Ｊ饺〉啬Ｊ街黝}地產(chǎn)模式——將地產(chǎn)與主題嫁接，滿足特定人群需求，追求更高生活品質(zhì)的開發(fā)模式；根據(jù)主題定位方向，目前我國主流主題地產(chǎn)取地模式可分為兩種類型旅游地產(chǎn)依賴自然或人造資源專業(yè)性強(qiáng)持續(xù)性經(jīng)營資金投入較大類型釋義模式共性養(yǎng)老地產(chǎn)依托周邊豐富資源而建，將旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)各方面講究適老化設(shè)計(jì)，提供護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等專業(yè)服務(wù)主題地產(chǎn)模式主題地產(chǎn)模式—旅游地產(chǎn)取地自然、人文資源豐富的城市/旅游需求旺盛的消費(fèi)地操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模在2000畝以上；一般位于非核心的城郊區(qū)；一、二級(jí)開發(fā)；旅游/農(nóng)業(yè)/住宅用地旅游性配套持續(xù)性經(jīng)營能力；資金實(shí)力較強(qiáng)；人造資源性旅游地產(chǎn)模式可復(fù)制取地成本低；基礎(chǔ)配套資金沉淀大；啟動(dòng)慢部分項(xiàng)目對(duì)政策依賴性較高（高爾夫、農(nóng)業(yè)生態(tài)等），不需要對(duì)政府資源有過高要求低價(jià)取地，住宅開發(fā)盈利，經(jīng)營性物業(yè)獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，整體回報(bào)周期較長，操作模式較靈活核心要素：旅游資源城市或中心城市周邊，旅游型配套持續(xù)運(yùn)營能力，較大初始投入主題地產(chǎn)模式—養(yǎng)老地產(chǎn)取地人口結(jié)構(gòu)老齡化城市；環(huán)境優(yōu)質(zhì)或具備養(yǎng)生資源性城市操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模200-5000畝；大多位于城市周邊；一、二級(jí)開發(fā)團(tuán)隊(duì)專業(yè)型強(qiáng)（適老化設(shè)計(jì)，護(hù)理、醫(yī)療、康健等多功能打造）；有遠(yuǎn)期經(jīng)營目標(biāo)；資金實(shí)力強(qiáng)取地成本低；前期配套完善投入大；啟動(dòng)快，項(xiàng)目周期長對(duì)政策依賴性高（尤其是政策執(zhí)行力度及延續(xù)性）；與政府資源捆綁性不高本模式的盈利點(diǎn)主要為依靠概念低價(jià)圈地，開發(fā)住宅+物業(yè)長期經(jīng)營+會(huì)員制會(huì)費(fèi)+政策補(bǔ)貼獲得盈利核心要素：人口老齡化或具備適老資源的城市、政策大力扶持、具備專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)新區(qū)開發(fā)取地模式快速造城城市具有新區(qū)發(fā)展規(guī)劃企業(yè)開發(fā)能力極強(qiáng)資金投入極大政府資源捆綁性高類型釋義模式共性區(qū)域運(yùn)營由開發(fā)商主導(dǎo)，快速開發(fā)、快速周轉(zhuǎn)的可復(fù)制的開發(fā)操作模式。配合衛(wèi)星城規(guī)劃，快速實(shí)現(xiàn)造城計(jì)劃及人口導(dǎo)入目標(biāo)，完成城市建設(shè)預(yù)期效果通過土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)與經(jīng)營，進(jìn)行新區(qū)土地整理出讓、項(xiàng)目開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等，實(shí)現(xiàn)政府區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)通過區(qū)域運(yùn)營實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化新區(qū)開發(fā)模式——依據(jù)新區(qū)規(guī)劃，為滿足城市發(fā)展需求，拓展城市新空間的規(guī)?；_發(fā)模式；根據(jù)操作方式不同，新區(qū)開發(fā)取地模式可分為兩種類型選擇有經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐的中心城市；政府規(guī)劃有新開發(fā)區(qū)，且對(duì)新區(qū)人口規(guī)模等有快速發(fā)展需求；城市有外溢置業(yè)需求操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模在1500畝以上；只進(jìn)行土地二級(jí)開發(fā)需具備高效的開發(fā)組織能力及基建能力，資金實(shí)力極強(qiáng)，模式可復(fù)制性高取地成本低；前期大規(guī)模建設(shè)投入巨大；啟動(dòng)快政府大力配套支持（道路、學(xué)校、醫(yī)院）、政府資源捆綁度高本模式依靠低價(jià)取地開發(fā)住宅盈利，商業(yè)抵押套現(xiàn)，資金快速滾動(dòng)，回報(bào)周期快；超高性價(jià)比產(chǎn)品設(shè)計(jì)新區(qū)開發(fā)模式—快速造城取地核心要素：有大量外溢需求的中心城市新區(qū)、眾多大配套整合能力與極高的資金投入要求新區(qū)開發(fā)模式—區(qū)域運(yùn)營取地具有新區(qū)規(guī)劃的城市操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模在2000畝以上；一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)具備強(qiáng)大市政基建實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及精力，資金雄厚，資源協(xié)調(diào)配合能力強(qiáng)取地成本低；前期資金壓力大；項(xiàng)目周期長政府資源捆綁性很高，優(yōu)惠政策依賴性高（拆遷補(bǔ)償、基建、融資）本模式依靠低價(jià)控地或獲取優(yōu)質(zhì)土地實(shí)現(xiàn)土地增值+二級(jí)開發(fā)+持有經(jīng)營盈利，后期往往能夠?qū)崿F(xiàn)高盈利核心要素：有新區(qū)規(guī)劃城市，具政府資源及政策支持，強(qiáng)大基建、資金實(shí)力與相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)大配套取地模式一般性配套類型釋義模式共性專業(yè)性配套建設(shè)酒店、會(huì)展、運(yùn)動(dòng)、休閑、文化、教育、醫(yī)療、城市地標(biāo)等配套設(shè)施，提升區(qū)域以及物業(yè)價(jià)值；以規(guī)模開發(fā)、配套先行的理念打造復(fù)合城區(qū)根據(jù)政府需求，代建城市基建、軌道交通等專業(yè)性配套設(shè)施，以此置換土地資源進(jìn)行開發(fā)政府具有完善配套需求企業(yè)開發(fā)建設(shè)能力強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)模大資金投入大大配套模式——因代建或配建配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)政策紅利回報(bào)與區(qū)域價(jià)值提升雙贏的開發(fā)模式；根據(jù)配套設(shè)施類型不同，大配套取地模式可分為兩種類型大配億套模宰式——一般愁配套凝取地適合各類型城市（一~五線城市）操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模在1000畝以上；只進(jìn)行二級(jí)開發(fā)取地成本低；前期配套投入較大；啟動(dòng)快，項(xiàng)目周期靈活本模式的盈利點(diǎn)主要為低價(jià)控地，快銷盈利或控制優(yōu)質(zhì)土地開發(fā)權(quán)，以高性價(jià)比產(chǎn)品設(shè)計(jì)為主操作模式清晰，具備高效開發(fā)組織能力，大配套運(yùn)營能力強(qiáng)，資金實(shí)力強(qiáng)，可復(fù)制性強(qiáng)需獲得政府相關(guān)配套支持（道路等），對(duì)政策依賴性不高核心腿要素駝：高阻效的車開發(fā)告組織孤能力熔和大照配套鹿運(yùn)營冤能力帥，資萍金實(shí)宮力強(qiáng)帝，需哥政府封相關(guān)暴配套謝支持當(dāng)?shù)卣嬖谫Y金缺口，財(cái)力不充足操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模在3000畝以上；一、二級(jí)開發(fā)；住宅用地取地成本低；前期資金需求量很大；啟動(dòng)快，項(xiàng)目周期長本模式的盈利點(diǎn)主要為代建交通配套置換低價(jià)或者優(yōu)質(zhì)的土地，從而開發(fā)獲利城市基礎(chǔ)建設(shè)企業(yè)或?qū)I(yè)性配套建設(shè)單位，基建實(shí)力很強(qiáng)，資金實(shí)力雄厚政企合作，政府資源捆綁性很高，優(yōu)惠政策依賴性大，須獲得賴政府融資等方面支持大配套肚模式——專業(yè)糕配套銅取地核心圓要素足：有辛代建四需求艷財(cái)力己不足剛的政擊府，躍城市駝專業(yè)瞎基建糞企業(yè)揚(yáng)或建夕設(shè)單拌位，釘資金灶實(shí)力詞雄厚商業(yè)五綜合繡體取掠地模蛇式商業(yè)綜樓合體一般淘位于鋪城市恢核心沉地段可能控面臨季大量肝拆遷停問題資金投梳入很大追求長癥期高溢慚價(jià)經(jīng)營揉回報(bào)將商溪業(yè)、鋼辦公肝、居匯住、艷旅店已、展睛覽、偶餐飲招、會(huì)那議、箏文娛垃和交鞏通等具城市郊生活虧空間礎(chǔ)的三揚(yáng)項(xiàng)以孫上進(jìn)腳行組陳合，匆并在咐各部瞞分間慶建立余一種秀相互惰依存達(dá)、相曉互助廉益的沉能動(dòng)餐關(guān)系嗓，從訊而形末成一托個(gè)多埋功能覆、高直效率朗的綜雹合體居住文娛購物中心寫字樓酒店商業(yè)綜合體類型釋義模式特殲點(diǎn)商業(yè)綜錘合體模女式——購物漢中心疫、寫織字樓清、酒缸店等艦業(yè)態(tài)視組成呢的建借筑綜障合體頃，提襪升空閥間使銳用效袋率城市具備大型商業(yè)中心承載力，商業(yè)、商務(wù)需求水平旺盛操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模100-1000畝；地處城市核心區(qū)域或新區(qū)發(fā)展方向；只進(jìn)行二級(jí)開發(fā)運(yùn)營能力強(qiáng)（商業(yè)部分良好的規(guī)劃定位及后期運(yùn)營時(shí)項(xiàng)目成功關(guān)鍵）；資金實(shí)力強(qiáng)取地成本高；部分拆遷難度大；前期投入大對(duì)政策依賴性較低，與政府資源捆綁性不高本模式的盈利點(diǎn)主要為住宅開發(fā)獲取現(xiàn)金流回報(bào)，商業(yè)持續(xù)經(jīng)營收入及資產(chǎn)抵押高貸款能力，中后期享受高額增值利潤核心需要素通：商衣業(yè)商食務(wù)需及求旺簽盛的址城市喉，高岸資金趙投入猛要求截及商品業(yè)持股續(xù)運(yùn)意營能陷力商業(yè)菠綜合鼓體取鞏地模鎮(zhèn)式城市更緞新取地停模式城市猜更新大量甘拆遷高額前玩期投入政策依陽賴性很起大風(fēng)險(xiǎn)郵較高類型釋義模式特固點(diǎn)對(duì)城市移中某一雷衰落的央?yún)^(qū)域進(jìn)遲行拆遷抄、改造桶、投資積和建設(shè)抓，以全辯新的城怖市功能躲替換功凝能性衰裳敗的物秧質(zhì)空間晴，使之車重新發(fā)杰展和繁溜榮。它桶包括對(duì)帽客觀存聾在實(shí)體粥以及各蔬種生態(tài)斃環(huán)境、滅空間環(huán)皂境、文擺化環(huán)境決、視覺僚環(huán)境、伏游憩環(huán)展境等的套改造與悟延續(xù)改造目鳳標(biāo)政策損制定開發(fā)模蔑式資金平洲衡技術(shù)指論標(biāo)開發(fā)睛控制方案吼操作舊新城市更豎新在操籠作過程暢中面臨立來自各腐方面的誕不確定乘性，相瘡對(duì)風(fēng)險(xiǎn)賞較高城市凱更新絲式模式——通過重尼建或再礙開發(fā)、死綜合整悉治或功便能改變槳，優(yōu)化抹區(qū)域功誕能，助怪力城市河升級(jí)部分區(qū)域呈發(fā)展飽和狀態(tài)，政府有舊改需求操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模50-3000畝；拆遷面積大取地成本高；前期資金需求量大；談判周期長啟動(dòng)慢，項(xiàng)目周期長本模式的盈利點(diǎn)主要為獲取核心優(yōu)質(zhì)地段物業(yè)開發(fā)權(quán)，從而獲利；高溢價(jià)產(chǎn)品設(shè)計(jì)具備很強(qiáng)的操作協(xié)調(diào)能力及舊改經(jīng)驗(yàn)，資金實(shí)力很強(qiáng)政企合作，政府資源捆綁性很高，優(yōu)惠政策依賴性大，一般可政府支持城市更蓬新取地言模式核心要魄素：發(fā)扁展飽和梁的城市貧優(yōu)質(zhì)、南企業(yè)極全強(qiáng)的舊筍改協(xié)調(diào)幟能力及語經(jīng)驗(yàn)、駱政府政降策支持產(chǎn)業(yè)背地產(chǎn)洪取地疤模式類型定義特點(diǎn)典型案例政府主導(dǎo)工業(yè)園區(qū)政府主導(dǎo)，通過支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造優(yōu)勢，通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、就業(yè)等各綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器蘇州工業(yè)園區(qū)廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)實(shí)體企業(yè)進(jìn)駐型產(chǎn)業(yè)園由主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開發(fā)運(yùn)作，打造及完善企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈某產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大綜合實(shí)力的企業(yè)，營建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集長虹工業(yè)園五糧液工業(yè)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營型產(chǎn)業(yè)園工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商通過土地一級(jí)開發(fā)、完善配套、建造廠房、倉庫、研發(fā)區(qū)域等，以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理以構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)服務(wù)聚集平臺(tái)為主導(dǎo)，以地產(chǎn)開發(fā)為載體，進(jìn)行城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合運(yùn)營，獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤及多元化的運(yùn)營收入天安數(shù)碼城聯(lián)動(dòng)U谷津通工業(yè)園產(chǎn)業(yè)地齊產(chǎn)模式——以產(chǎn)董業(yè)為央依托鳴，地?cái)喇a(chǎn)為朵載體胸，實(shí)具現(xiàn)土匹地的燙整體竹開發(fā)桐與運(yùn)浴營產(chǎn)業(yè)念地產(chǎn)3大類音型平臺(tái)搭妖建全方抖位服條務(wù)產(chǎn)業(yè)聚嘉集區(qū)域聽增值實(shí)現(xiàn)效圓益產(chǎn)業(yè)地蘋產(chǎn)取地蝕模式經(jīng)濟(jì)活躍度高/產(chǎn)業(yè)型/經(jīng)濟(jì)型的一至四線城市操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模在1000畝以上；一、二級(jí)開發(fā)；工業(yè)用地取地成本低，前期資金投入較大，項(xiàng)目周期長本模式的盈利點(diǎn)主要為低價(jià)取地，產(chǎn)業(yè)培育實(shí)現(xiàn)區(qū)域增值，從而開發(fā)物業(yè)或持有收租回現(xiàn)，此外還有創(chuàng)投收益等多種盈利模式產(chǎn)業(yè)背景雄厚或具園區(qū)運(yùn)營能力（招商、服務(wù)等）的企業(yè)，資金實(shí)力較強(qiáng)對(duì)政策依賴性適中，需提供適度政策優(yōu)惠核心你要素診：經(jīng)三濟(jì)活攏躍度筒較高壤的城勇市、辜產(chǎn)業(yè)慎背景筆雄厚歲、具磨園區(qū)腫運(yùn)營約能力遣、政狠策優(yōu)噸惠支搖持模式城市背景企業(yè)層面主題地產(chǎn)旅游地產(chǎn)自然、人文資源豐富的旅游城市/休閑需求旺盛的中大規(guī)模城市周邊旅游性配套持續(xù)性經(jīng)營能力；資金實(shí)力較強(qiáng)；基礎(chǔ)資金養(yǎng)老地產(chǎn)城市化程度較高的老齡化城市或具備較強(qiáng)自然、養(yǎng)生資源吸引力的城市團(tuán)隊(duì)專業(yè)型強(qiáng)（適老化設(shè)計(jì)，護(hù)理、醫(yī)療、康健等多功能打造）；有遠(yuǎn)期經(jīng)營目標(biāo)；資金實(shí)力強(qiáng)新區(qū)開發(fā)快速造城有經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐的中心城市；政府規(guī)劃有新開發(fā)區(qū)，且對(duì)新區(qū)人口規(guī)模等有快速發(fā)展需求；城市有外溢置業(yè)需求需具備高效的開發(fā)組織能力及基建能力，資金實(shí)力極強(qiáng)區(qū)域運(yùn)營具有新區(qū)發(fā)展需求的城市具備強(qiáng)大市政基建實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及精力，資金雄厚，資源協(xié)調(diào)配合能力強(qiáng)大配套一般性配套適合有新功能需求的各類型城市（一~五線城市）操作模式清晰，具備高效開發(fā)組織能力，大配套運(yùn)營能力強(qiáng)，資金實(shí)力強(qiáng)，可復(fù)制性強(qiáng)專業(yè)性配套當(dāng)?shù)卣嬖谫Y金缺口，財(cái)力不充足城市基礎(chǔ)建設(shè)企業(yè)或?qū)I(yè)性配套建設(shè)單位，基建實(shí)力很強(qiáng)，資金實(shí)力雄厚商業(yè)綜合體城市具備大型商業(yè)中心承載力，商業(yè)、商務(wù)需求水平旺盛運(yùn)營能力強(qiáng)（商業(yè)部分良好的規(guī)劃定位及后期運(yùn)營時(shí)項(xiàng)目成功關(guān)鍵）；資金實(shí)力強(qiáng)，取地拆遷投入大城市更新部分區(qū)域呈發(fā)展飽和狀態(tài)，政府有舊改需求具備很強(qiáng)的操作協(xié)調(diào)能力及舊改經(jīng)驗(yàn)，取地資金投入要求高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活躍度高/產(chǎn)業(yè)型/經(jīng)濟(jì)型的一至四線城市產(chǎn)業(yè)背景雄厚或具園區(qū)運(yùn)營能力（招商、服務(wù)等）的企業(yè)，資金實(shí)力較強(qiáng)各大鴨規(guī)模挽取地旬模式火的核憂心成鹽功要效素取地樣模式情總結(jié)1.招、拍長、掛最規(guī)零范的裁拿地感方式螺：出哥讓土績地一恩方為園國家輔，沒感有任獄何稅城費(fèi)，踐拿地抬一方疲，可殃支付爪的所納有款寫項(xiàng)進(jìn)基入企頓業(yè)所鐘得稅湊和土融地增宅值稅滔成本品，沒辦有任帝何爭翠議問題1：土地務(wù)閑置鞋費(fèi)問渡題（國稅慰函【20錯(cuò)10】漢220號(hào)、惡國稅煩發(fā)【20忘09】渣31號(hào)）問題2：契稅瞞問題財(cái)稅【2息00地4】賄13撒4號(hào)、想國稅我函【2冰00稻9】豎60釘3號(hào)（一對(duì)級(jí)開發(fā)慌情況下冒出現(xiàn)的鼻問題）問題3：考慮輸拿地思的主絮體問丹題例如，燃簽訂土協(xié)地轉(zhuǎn)讓迎框架協(xié)縣議的可獨(dú)以是母弱公司，曉如果是翁最后簽秒訂協(xié)議喊，一定便是項(xiàng)目帶公司。燥否則，瓜土地再逐轉(zhuǎn)讓到器項(xiàng)目公讀司，稅脾收問題屈很嚴(yán)重秘。問題4：返還典的土哨地出佩讓金畏問題財(cái)稅【2棍00摸9】資15雀1號(hào)、財(cái)猛稅【2催00毒9】哲87號(hào)文巡壽件。秘例如臘，某媽公司5億元拍勵(lì)下了土寒地，政栽府又返鐵還了2億元?jiǎng)┩恋爻沙鲎尯浇稹Ｋ伎迹喝绻麅H是直協(xié)接減鋤免的芒土地銀出讓驚金呢票？是聾否需交要計(jì)怨入應(yīng)程納稅狡所得請(qǐng)額？問題5：以地叔補(bǔ)路朋問題江蘇童南京穿市關(guān)孫于土痕地增杰值稅奶的問捏答，息認(rèn)為樸看似問企業(yè)焰沒有拘花錢錢就去耐的了攏土地視，實(shí)狼際上貸支付露的修茂路款僅就是呢去的扒土地轟的對(duì)陷價(jià)，納因此雜可以性進(jìn)入指成本挎。類進(jìn)似的澆，企藍(lán)業(yè)所腿得稅霉認(rèn)為杯也應(yīng)牧該照距此辦訓(xùn)理。(和稅裁局溝就通）取地欲方式2.不是招賽拍掛，戶創(chuàng)造招西拍掛（碗操縱政組府）例如撤：某老國有駛企業(yè)姜土地蹤蝶補(bǔ)繳腹土地腥出讓崇金，蜂變?yōu)榉蓍_發(fā)燥用地神后，狹準(zhǔn)備另將地旦轉(zhuǎn)讓稅給某控開發(fā)鐵企業(yè)莊。第一宗步，國家換將土地洗收儲(chǔ)，技支付給縣開發(fā)企冊(cè)業(yè)補(bǔ)償敢費(fèi)，營籃業(yè)稅（雅國稅發(fā)[1面99子3]英14陸9號(hào)文件隸、國稅捐函【2出00悉8】種27跟7號(hào)文北件、營國稅踏函【2誰00嘗9】娃52符0號(hào)文件移）不征憤稅，土賞地增值超稅（《條例》和財(cái)稅【2鞭00最6】神21號(hào)文件萬，不征耳稅，企紋業(yè)所得慈稅（國鋤稅函【20盜09】乖118號(hào)文坐件，造享受義搬遷飾補(bǔ)償塔納稅胞待遇貿(mào)）第二秧步，國哨家二飾次招渾拍掛愁，承勤諾該勵(lì)企業(yè)湖拿到相土地牽，支巧付給櫻國有樸企業(yè)蹤蝶的拆敞遷補(bǔ)考償費(fèi)局在招狂拍掛陸中支雜付；槍此時(shí)匠，政隆府出堂讓土穩(wěn)地，術(shù)沒有僻任何挎稅費(fèi)桑。第三步，如懼果該船國有撤企業(yè)優(yōu)要房嬌子，富不要卵地，門則地沖產(chǎn)企轟業(yè)保弓留分辛給國執(zhí)有企宜業(yè)的廊房子雄不賣瀉，而潤是在壤將利右潤分似走后膝，將藥企業(yè)罪股權(quán)嚴(yán)留給凍國有顫企業(yè)筑來完堵成?？偨Y(jié)：該播方法鑼主要卵是為掛了在吩盡量耕節(jié)省原稅款海的方其式下加，解覺決如里何將妹土地格從一名個(gè)國喂有企北業(yè)轉(zhuǎn)看移到燈另外肚一家猴。取地飲方式3.購買荒轉(zhuǎn)讓龜土地季（項(xiàng)棵目）(1/借2)買方頃：直接漲按照初支出特款項(xiàng)傻作為焰成本貓費(fèi)用啄，除掙了繳倚納契醉稅以亦外，深沒有候其他執(zhí)涉稅詢問題辣，最明干凈呢。賣方控：涉及斃稅收慘很高擋。第碰一，閣企業(yè)奔所得渴稅；幟第二奪，營題業(yè)稅寸；第惜三，組土地渣增值摧稅，兵第四瞧，涉砍及法疑律問錢題，膜第五輩，實(shí)易質(zhì)重嚷于形則式（灑國稅瓣函【20濟(jì)07】諷645號(hào)）涼。注意肝問題側(cè)：（一）鳥賣地營圖業(yè)稅的稍差額征誓收1、差桂額征逐收營摔業(yè)稅犬（財(cái)闊稅【2喜00銜3】立16號(hào)）2、如運(yùn)果是柴招拍新掛拿翼下的猜土地棕，賣手地時(shí)廟是否兔允許釣營業(yè)鎮(zhèn)稅差灶額征貓收？徑（國按稅函【20患05】槐83號(hào)，騾但部谷分省情明確偶表示瞞不允假許，患例如籠：大馬地稅踐函【20遠(yuǎn)06】眠145號(hào)、桂姜地稅發(fā)【20帝09】龍185號(hào)）3、如果榜是購入返爛尾樓押，裝修誕后銷售熱，是否艙允許加評(píng)計(jì)扣除脆？取地方男式3.購買轉(zhuǎn)得讓土地裙（項(xiàng)目映）(2誰/2袍)（二崖）賣近地的謊土地隸增值最稅1、如果厲是直接繼賣地，蕩土地增簡值稅是根否允許柳加計(jì)扣生除？（瓶國稅函【19羅95】謹(jǐn)110號(hào)文件暖，不允旁許加計(jì)闊扣除）途？2、生說地變算熟地蔽的扣塵除項(xiàng)皆目（律國稅橫函【1積99柔5】火11議0號(hào)、國鴉稅函【2登00件7】滔13攝2號(hào)文件幣，允許姜扣除）堤。3、賣在托建項(xiàng)目妥的扣除即項(xiàng)目；4、不酷更名動(dòng)，實(shí)禽際賣縱項(xiàng)目標(biāo)的稅法收問崇題（雅國稅匯函【2烘00區(qū)7】海64屆5號(hào)）注意贊：營鍋業(yè)稅徐差額薪征收訂與土肥地增綠值稅旗加計(jì)軍扣除部的協(xié)初調(diào)恰吃好卡超到區(qū)顆間。（三）慰拆遷補(bǔ)惰償費(fèi)的鳳稅務(wù)處匪理1、營業(yè)陽稅：國劫稅函發(fā)【19梯95】額549號(hào)；2、土旋地增重值稅像：國黃稅函【20鞠10】爆220號(hào)；3企業(yè)過所得猾稅；4、個(gè)人妥所得稅學(xué)（財(cái)稅【20垃05】悲45號(hào)；5、契稅則：財(cái)稅【2歡00率5】豆45號(hào)（四怕）變炊共同株成本蠶為直真接成舉本取地棍方式4.律“購買假股權(quán)刷”將目勻標(biāo)公任司的昆其他冶資產(chǎn)筑先清損理掉主，然赤后賣缸公司10剪0%股權(quán)，挺該方式去是目前李運(yùn)用非犬常普遍積的方式茫。購買盲方的大條忌是在嘗談判的蒙時(shí)候，暖不考慮胞稅負(fù)問記題，結(jié)慰果釀成累大問題猛。賣方：只有企酷業(yè)所得太稅，沒碌有營業(yè)破稅和土帥地增值脹稅。（噸財(cái)稅【2李00壘2】錘19綢1號(hào)、青潔地稅函【2改00滑9】勾47號(hào)、國朽稅函【20公00】面687號(hào)）買方：稅負(fù)較頁重，風(fēng)贈(zèng)險(xiǎn)較大仍。1、股仰權(quán)溢驚價(jià)不綢允許圣作為純成本兔在所急得稅患和土納地增呆值稅樂前扣鼻除，率相當(dāng)平于對(duì)澡方少然繳的殘土地散增值裂稅遞挺延到潑下游汁來了哄（資獻(xiàn)本結(jié)膛構(gòu)的檔一般騙變化吳，其主稅收飄待遇臟不變英）。制萬科貪拿地崖多是腥股權(quán)盟模式代。2、標(biāo)被的企催業(yè)未爸來的觸稅務(wù)值檢查攀風(fēng)險(xiǎn)階。例敵如，辨該企陷業(yè)賬壩上有300偷0萬元白延條。3、該企腳業(yè)既往盼少繳的描稅款遇旺到的稅薄務(wù)檢查憲風(fēng)險(xiǎn)。飯（不能散為目標(biāo)行企業(yè)的團(tuán)過去買玩單，例裙如：過疲去偷稅封）4、該企護(hù)業(yè)的其繳他潛在垃負(fù)債。望（例如挽：電訊名盈科將總北京的舞土地轉(zhuǎn)隙讓后罰基款主體蛛依然是暖華夏房歷地產(chǎn)公院司）取地?cái)[方式5.偶“創(chuàng)造舒境外皂賣股菜權(quán)”(1治/2面)（一）藍(lán)境外賣儉股權(quán)。巧將使得夕企業(yè)所炎得稅稅安率從25%下降柿到10%，所以搬如果預(yù)贊計(jì)到未洲來將轉(zhuǎn)湊賣股權(quán)方，拿地扒之前就般要建立沸外商投賀資企業(yè)鑰去參與擾拿地是欲最好的赴方式。（二黨）將孤增值岔分段炊，創(chuàng)童造境慕外賣衡股權(quán)價(jià)（組幕合拳項(xiàng)）。1、在境壇外避稅榨港先建霉立全資稱子公司接；2、將報(bào)有地境的子切公司隔投資鑼到境宴外子辰公司直，該制項(xiàng)投楚資可疼以實(shí)括現(xiàn)一累部分掏增值判，并猶交納粒企業(yè)赤所得襪稅，喂但是組稅法井規(guī)定伴可以惜遞延10年。例租如，計(jì)膜稅基礎(chǔ)1億元酸，市必場公薪允價(jià)濤值為5億元茂，可裁以3億元供的評(píng)匹估價(jià)暴值投彩資到哪境外赴的全逝資子贊公司累，雖桂不公蹄允但勤實(shí)現(xiàn)鴨增值柏較大吸，一抽般能隙夠接吵受。黑（財(cái)呈稅【2微00秧9】毅59號(hào)文件嶺第七條懲第三款種）；取地方突式5.幅“創(chuàng)造砌境外縱賣股蘿權(quán)”(2/威2)3、境外理新建立介的子公做司將取怪得股權(quán)爬轉(zhuǎn)售給胡需要土舅地的公跑司，作可價(jià)5億元。宮該交易僚可以在保境內(nèi)完常成，也嘆可以在夢境外完撈成，這劑部分增出值按照10共%交納曉預(yù)提針?biāo)猛瓒惗愗?fù)比拖較：如功果長期溪股權(quán)投顛資計(jì)稅絹基礎(chǔ)為1億元虎，市斗場公潤允價(jià)亞格為5億元。課則第一墻步投資妹的時(shí)候丈，可以栽按照3億元厭投資器，此盲時(shí)2億元的男所得額食可以遞慚延10年實(shí)現(xiàn)頸。第二接步，境宵外銷售頂價(jià)格為5億元，牢此時(shí)增榴值額為2億元，音此時(shí)預(yù)厲提所得啟稅稅負(fù)蒸為10%。取地刺方式6.設(shè)立spv購買芳股權(quán)大的地和產(chǎn)企業(yè)雜經(jīng)常運(yùn)池用，但吊是在國竟稅函【20約09】占698號(hào)文件租頒布以勢后受到茶了一些像限制。（一）扭股權(quán)架疫構(gòu)設(shè)計(jì)準(zhǔn)：1、在維蜓爾京群怪島設(shè)立棗控股公象司；2、在香至港設(shè)立鴨二級(jí)控江股公司蒜；3、香港鋼的公司祥全資控絡(luò)股大陸些有地一說方。（二）搭操作?？耸剑?、維陡爾京殲群島鉛轉(zhuǎn)讓蔑香港喚股權(quán)預(yù)，價(jià)頁款在輩境外圍支付酸。2、理論鏡上，中怨國大陸倚沒有征衰稅權(quán)。（三棍）反廟避稅干：1、國射稅函【20途09】叼698號(hào)文臘件，壯可以呢刺穿桿公司趴面紗民。但麥?zhǔn)侨绫毓筇順I(yè)不另是上襪市公吧司的憶話，王由于獎(jiǎng)此類刻轉(zhuǎn)讓滴非常摩隱蔽歇，稅洽務(wù)當(dāng)事局很辯難知腿道消脂息。2、根據(jù)辣中港協(xié)招定，如肥果不動(dòng)酒產(chǎn)占到蒙目標(biāo)股侮權(quán)50%，中國棋大陸有懲征稅權(quán)敬。第二茫議定書拳確定，論這里的50裕%是在36個(gè)月衫之內(nèi)牲，曾幟經(jīng)達(dá)未到過50%。疑問蓋：維替爾京尺群島嫁轉(zhuǎn)讓降股權(quán)銅，是碼否會(huì)息被SA鍋T認(rèn)定破為適排用中柄港稅麗收協(xié)宿定的低不動(dòng)避產(chǎn)條瓶款？取地方揀式7.同目明標(biāo)企鋒業(yè)合膝并，贈(zèng)然后帆目標(biāo)隊(duì)公司固的股具東賣費(fèi)股權(quán)情況嘆描述械：甲眾公司怨準(zhǔn)備籌購買窄乙公該司的斯土地指，乙積公司唐先將素其他駛資產(chǎn)蜓清理淋掉，鴨只有田一塊螺土地器。操作模傻式：1、甲公困司直接耐將乙公閣司吸收引合并；傭（財(cái)稅【20街09】舞59、財(cái)研稅【19億95】刊48號(hào)、哈國稅促函【2倘00今2】塊16家5號(hào)、財(cái)穩(wěn)稅【2武00醬8】開17包5號(hào)、財(cái)攻稅【20壇03】險(xiǎn)183號(hào)）2、12個(gè)月扮后，垂乙公德司股慮東將倉股權(quán)熔轉(zhuǎn)售骨給甲尿公司扭原有肅股東垂。點(diǎn)評(píng)貫：企轉(zhuǎn)業(yè)合促并法貧律程刮序比蓬較復(fù)纖雜，竄但是襪在幾旅乎零疤稅負(fù)渣的情愉況下建將土嗓地拿痕到手軌，如付果能億夠操撕作成男功，畝稅收肯利益桂很大目。取地照方式8.有地一悶方投資糟到地產(chǎn)倆公司，辦然后賣諷股權(quán)情況悠表述妙：有地郵一方歇將土啊地投亮資到恨房地丙產(chǎn)公端司，達(dá)然后針將所直持有舒的股挖權(quán)變婆現(xiàn)。1、投資兼及將來眠轉(zhuǎn)讓股痕權(quán)均不墨繳納營恩業(yè)稅（隱財(cái)稅【2閘00腿2】福19償1號(hào)文僵件。芬）2、投召資到辰地產(chǎn)聯(lián)公司翅，自20民06年3月2日以來派，需要竿交納土廣地增值額稅。（罵如果是示非地產(chǎn)歡公司更餅好）3、投資赤行為，童需要交殲納企業(yè)劣所得稅總結(jié)籌：節(jié)省屆稅負(fù)烤有限豆，只熔省略擱了營雨業(yè)稅稀，好抵處是他投資磨的溢被價(jià)可且以作洪為土認(rèn)地成傳本在巷企業(yè)食所得臟稅和麥土地重增值鈔稅前她扣除疼。相草比較斧直接兵賣土立地來趣說，遮是比消較好譽(yù)的方斑式，揮綜合糕稅負(fù)仆來看聰，上盤游少餡繳了暢營業(yè)繁稅，河而下祝游稅免負(fù)沒染有提稼高。以上頭適用介企業(yè)蛋資產(chǎn)闖很多赴，無唯法直洗接用繡賣股龍權(quán)的摟方式春交易睜土地腳的情鵝形。取地青方式9.非地產(chǎn)橋公司投俱資到非太房地產(chǎn)重公司非地貨產(chǎn)公反司投滴資到避非房彈地產(chǎn)隙公司軋，然萌后同鐵地產(chǎn)逮企業(yè)寸合并旅，或反者申催請(qǐng)房浙地產(chǎn)哀開發(fā)貴資質(zhì)懼。情況建描述肥：（該限方法呢適用律范圍玩較為規(guī)狹窄億，適盟用于宜協(xié)調(diào)仙能力對(duì)強(qiáng)的郵企業(yè)扮，算突是刀聲鋒下熄跳舞男）第一，托企業(yè)褲投資到擴(kuò)一家非蔽房地產(chǎn)醬企業(yè)，查名稱為窄某某化譜工公司壓（該問屬題中南約京市地寺稅局問扛答明確惹不繳納綿土地增視值稅）侄，由于鴉被投資出方不是躲房地產(chǎn)禍企業(yè)，疾此時(shí)只坡繳納企桶業(yè)所得鄙稅，而慚不繳納細(xì)土地增枝值稅和問營業(yè)稅鈴；第二另，企喘業(yè)被棵房地袋產(chǎn)企艙業(yè)吸廚收合懼并，示仍不盯繳納痰土地付增值比稅和鋪營業(yè)神稅。第三，佳運(yùn)作政峰府，補(bǔ)辮繳土地汗出讓金威后土地百變性。軋但是不洽符合59號(hào)文謠件條帝件中駛的權(quán)鼻益連原續(xù)性攔，要慢繳納欄企業(yè)肌所得東稅。取地周方式10盒.投資到想新公司烘，然后苦賣股權(quán)情況男描述守：由于開口發(fā)項(xiàng)目挺可能是席酒店等牲，需要直單獨(dú)保欲持一個(gè)駱公司形時(shí)式，以救便將來明靈活處碰置。例希如：建桿好的酒脆店將來憲是要全宋部賣給不另外一薯家企業(yè)縣的，那股么就需摟要保持畝一個(gè)單范獨(dú)的公捉司形式倦，以便典為下一滲次股權(quán)旨轉(zhuǎn)讓做括準(zhǔn)備。操作手類法：1、將盡資產(chǎn)賽投資茂到新嗚企業(yè)狂；2、有饞地一朝方將肆目標(biāo)因公司格股權(quán)畝轉(zhuǎn)讓移給實(shí)陳際開像發(fā)的磨企業(yè)云。3、地噴產(chǎn)企好業(yè)進(jìn)桿行開張發(fā)，胖開發(fā)故完成乏后，擦將股脆權(quán)再火次轉(zhuǎn)嚼讓。取地笑方式10.投資到喂新公司警，然后外賣股權(quán)情況描展述：由于開另發(fā)項(xiàng)目月可能是麗酒店等嶼，需要幟單獨(dú)保仁持一個(gè)棵公司形顛式，以擴(kuò)便將來匪靈活處雜置。例榜如：建蹤蝶好的酒什店將來純是要全湯部賣給丙另外一千家企業(yè)萄的，那恒么就需淘要保持抖一個(gè)單妻獨(dú)的公居司形式紛，以便賞為下一局次股權(quán)結(jié)轉(zhuǎn)讓做第準(zhǔn)備。操作窗手法糖：1、將資享產(chǎn)投資纏到新企很業(yè)；2、有振地一頂方將敗目標(biāo)庭公司倦股權(quán)欄轉(zhuǎn)讓探給實(shí)皇際開份發(fā)的賞企業(yè)梢。3、地產(chǎn)珠企業(yè)進(jìn)井行開發(fā)那，開發(fā)巧完成后咬，將股軟權(quán)再次告轉(zhuǎn)讓。取地飾方式11以.企業(yè)分博立一個(gè)盒新公司娘，然后得遠(yuǎn)期賣肝股權(quán)企業(yè)分召立一個(gè)哨新公司設(shè)，然后掃遠(yuǎn)期賣付股權(quán)（由實(shí)際權(quán)井益轉(zhuǎn)讓殺在先）情況恥描述精：某芹企業(yè)秒資產(chǎn)許規(guī)模片較大管，要匹將其融中的毅一塊牢地賣況給地洗產(chǎn)企槳業(yè)。操作手耐法：1、先蹤蝶將這異塊地吹分立墻出去疫成立辜一家剛新公殺司。額（國湖稅函【2與00可2】勵(lì)16思5號(hào)文屈件、礙國稅承函【2拼00莖3】欣11葵08號(hào)）；鐵青地稅狗函【2紹00猛9】復(fù)47號(hào)、即財(cái)稅【20予09】腐59號(hào)）2、12個(gè)月以是后轉(zhuǎn)讓侍股權(quán)，匪以符合59號(hào)文件河限制，傲但是可械以在此悔前簽訂革遠(yuǎn)期的知地下合服同確定顛利益關(guān)筆系。取地眼方式12.分立椅一個(gè)山新公堪司，年然后籮合并如（先聽分立少，后站合并恢）情況悲描述默：某公歪司擁爪有一澆個(gè)地葛塊，耐需要哲購買圈另外酷一個(gè)收公司蓋的地趴塊連穗成一據(jù)片進(jìn)尚行開鈔發(fā)。操作負(fù)手法析：1、先丹分立胖（呆財(cái)稅【2爆00唉9】趁59號(hào)、國撤稅函【20標(biāo)02】種165號(hào)、國窩稅函【2憲00慚3】霧11書08號(hào)、敗青地北稅函【20總09】同47號(hào)）2、再跨合并踩。財(cái)耐稅【2霉00嘆9】籍59號(hào)、得財(cái)稅【19橋95】角48號(hào)、泥國稅燦函【20務(wù)02】鑼165號(hào)）評(píng)述諒：如劍果不父是特桂別的矛需要賠，分泛立后樂賣股墻權(quán)即盯可，勿不必賴進(jìn)行賄第二秧步的壓合并從。取地方連式13嬸.購買負(fù)方將反資金庫投資稅到有童地的脊目標(biāo)鑄企業(yè)炒，然駝后分捕立購買方稠將資金胖投資到山有地的尸目標(biāo)企續(xù)業(yè)，然軍后分立紗（讓產(chǎn)貍分股與果讓產(chǎn)贖棕股）情況描政述：甲不公司欲陳購買乙勺公司的條土地，語土地價(jià)遭值2億元。操作手秤法：1、甲娘公司期以現(xiàn)餓金2億元比在乙勾公司爐投資貞入股倍；2、乙公始司分立底，其中輕這塊土賓地分立北出一個(gè)按新公司奧。3、12個(gè)月后輝轉(zhuǎn)讓股辰權(quán)（讓敘產(chǎn)贖股)取地被方式14炎.合作建象房（一疑）情況蔑描述虎：甲方擁怎有土地涼，乙方漫擁有資廟金及資剩質(zhì)，合殼作建房團(tuán)，然后凡分房子多。稅收國分析吧：1、營擇業(yè)稅陳（國東稅函季發(fā)【1避99張5】傳15羨6號(hào)文鐮件第17條）2、企砌業(yè)所雅得稅遺，31號(hào)文中件第31條。3、土地堅(jiān)增值稅斜：財(cái)稅【1想99連5】繳48號(hào)評(píng)述：此種合鞭作建房寫，必須御是聯(lián)合嗚立項(xiàng)，臣或者乙爽方立項(xiàng)紛。取地榆方式15.合作濁建房己（二盲）情況描鄭述：甲方酸擁有尺土地誦，也穩(wěn)擁有媽開發(fā)雜資質(zhì)晉，乙浙方擁炮有資鎖金，鑼合作顫建房最，然祥后分杜房子倍。操作舞模式稠：1、以揉甲方辣為主伴體開傍發(fā)，棒實(shí)際隨由乙怕方運(yùn)煙作。2、乙方籃將資金早投入到程甲方。3、乙方沫代替甲階方的名盒義買房住子，只懇繳納這弊一道營訊業(yè)稅。稅收分過析：國稅耐函【20井05】泊100華3號(hào)、國舌稅發(fā)【2件00趁9】肺31號(hào)文針件36條、絕財(cái)稅【1陸99米5】宋48號(hào)取地方宇式16生.委托丸代建是指定付制開發(fā)史，即根場據(jù)委托