房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

第一節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述1.房地產(chǎn)開發(fā)項目及特點房地產(chǎn)開發(fā)項目：又稱為建設(shè)工程項目，具體是指在一個總體設(shè)計或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個或幾個互有內(nèi)在聯(lián)系的單項工程所組成，建成后在經(jīng)濟上可以獨立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。1.房地產(chǎn)開發(fā)項目及特點工程項目可分為單位工程、單項工程、分部工程等。單項工程：在一個工程項目中，具有獨立的設(shè)計文件，竣工后具有獨立生產(chǎn)能力或經(jīng)濟效益的一組配套齊全的工程項目。單位工程：具備獨立施工條件并能形成獨立使用功能的建筑物及構(gòu)筑物。分部工程：單項工程的組成部分，按專業(yè)性質(zhì)、建筑部位確定。房地產(chǎn)開發(fā)項目特點：知識密集型；組織層次性；系統(tǒng)性；投資額巨大，建設(shè)周期長；整體性強。2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念房地產(chǎn)開發(fā)項目管理：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設(shè)進行的全面管理，是項目開發(fā)建設(shè)過程中的一項重要管理內(nèi)容，它集中體現(xiàn)了項目建設(shè)過程中的各項實務(wù)操作。包括項目的成本管理、工程管理、質(zhì)量管理、進度管理、合同管理、工程技術(shù)資料管理、施工安全管理以及市政配套協(xié)調(diào)管理等內(nèi)容。其中成本管理、質(zhì)量管理、進度管理是三大管理核心。2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念三大管理目標(biāo)之間的相互關(guān)系：（1）三大管理目標(biāo)之間的對立關(guān)系：如果對工程質(zhì)量要求較高，就需要投入大量資金；如果要搶時間、爭進度，勢必會增加投資或者使工程質(zhì)量下降；如果要減少投資、節(jié)約費用，勢必會考慮降低項目的功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念三大管理目標(biāo)之間的相互關(guān)系：（1）三大管理目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系：適當(dāng)增加投資數(shù)量，即可加快項目建設(shè)進度，縮短工期，使項目盡早動工，投資盡早回收，項目全壽命周期經(jīng)濟效益得到提高；適當(dāng)提高項目功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠節(jié)約項目動用后的延續(xù)費、周轉(zhuǎn)費和維修費，從而獲得更好的經(jīng)濟效益；如果項目進度計劃制訂得既科學(xué)又合理，使工程進展具有連續(xù)性和均衡性，不但可以縮短建設(shè)工期，而且有可能獲得更好的工程質(zhì)量和較低的工程費用。3.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的層次體系業(yè)主方的項目管理工程總承包方的項目管理監(jiān)理方的項目管理設(shè)計方的項目管理施工方的項目管理供貨方的項目管理社會環(huán)境方的項目管理業(yè)主方的管理總承包方的管理監(jiān)理方的管理設(shè)計方的管理施工方的管理供貨方的管理房地產(chǎn)開發(fā)項目社會環(huán)境方的管理反饋服務(wù)使用4.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的任務(wù)施工企業(yè)的施工管理：對合同規(guī)定的標(biāo)的內(nèi)容進行工程建筑生產(chǎn)的管理，包括作業(yè)計劃管理、勞動管理、安全管理、現(xiàn)場管理、質(zhì)量管理、進度管理等，其目的是按時保質(zhì)地完成承包的施工任務(wù)，獲得承包利潤。房地產(chǎn)開發(fā)商對開發(fā)項目的管理：對已發(fā)包建設(shè)工程整個施工過程的管理，包括對工程質(zhì)量、工程進度的控制管理，工程施工隊伍的組織管理，對施工過程中可能出現(xiàn)的各種問題的處理等，目的是確保工程項目按合同計劃完成，保證項目開發(fā)的經(jīng)濟效益。第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理1.工程項目質(zhì)量管理的特點影響因素多質(zhì)量波動大質(zhì)量變異大質(zhì)量隱蔽性終檢局限大2.質(zhì)量管理的主要內(nèi)容施工前的準(zhǔn)備階段對施工隊伍及人員質(zhì)量的控制；對工程所需原材料的質(zhì)量控制；對施工方案、方法和工藝的控制；對施工用機械、設(shè)備的質(zhì)量控制；對施工環(huán)境與條件方面的質(zhì)量控制；對測量基準(zhǔn)點和參考標(biāo)高的確認及工程測量放線的質(zhì)量控制。施工過程中的質(zhì)量管理對施工承包單位的質(zhì)量控制自檢系統(tǒng)進行監(jiān)督；在施工過程中進行質(zhì)量跟蹤監(jiān)控；會同建設(shè)監(jiān)理單位審查設(shè)計或承包方提出的工程變更或圖紙修改；對重要的承重結(jié)構(gòu)進行檢測驗收；參加給排水、電器安裝的試通水、試運轉(zhuǎn)等工作；參加工程質(zhì)量的評定和竣工驗收工作；認真做好施工日記；對沉降有觀測要求的定期觀察；監(jiān)督和協(xié)調(diào)施工企業(yè)做好文明施工、安全施工承包單位開工準(zhǔn)備承包商提交開工報審表項目監(jiān)理機構(gòu)審查開工條件批準(zhǔn)？分項分部工程施工承包單位自檢（上面所列）承包單位提交報驗申請表項目監(jiān)理機構(gòu)檢查質(zhì)量合格？項目監(jiān)理機構(gòu)簽署報驗申請表承包單位完成單位工程或分部分項工程承包單位提交報驗申請表項目監(jiān)理機構(gòu)檢查驗收合格？項目監(jiān)理機構(gòu)簽署報驗申請表返工否返工否整改是否是是進行下道工序3.項目工程質(zhì)量管理的主要途徑和方法3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工階段進行質(zhì)量控制三種途徑審核有關(guān)技術(shù)文件、報告或報表現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督現(xiàn)場質(zhì)量檢驗3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目工程質(zhì)量控制常用方法排列圖法：若干個直方圖分別表示質(zhì)量影響因素的項目，直方圖的高度則表示影響因素的大小程度，按大小順序從左向右排列，曲線表示各影響因素大小的累計百分數(shù)。P256圖9-3。因果分析圖法樹枝圖、魚刺圖、石川圖，把問題標(biāo)在“魚頭”，再劃出質(zhì)量過程階段主干線（“魚骨”）。P257圖9-4。直方圖法SPC圖法4.施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段旁站監(jiān)督測量試驗指令文件規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序利用支付控制手段5.房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收5.1竣工驗收的范圍及依據(jù)范圍：凡房地產(chǎn)開發(fā)項目必須按批準(zhǔn)的設(shè)計文件和合同規(guī)定的內(nèi)容建成，還應(yīng)驗收土地使用情況，以及單項工程、市政、綠化及公用設(shè)施等配套設(shè)施項目等。依據(jù)：批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書、初步設(shè)計方案、技術(shù)設(shè)計文件、施工圖、設(shè)備技術(shù)說明書、有關(guān)開發(fā)建設(shè)的文件、現(xiàn)行的施工技術(shù)驗收規(guī)范、施工承包合同等。5.2竣工驗收的要求所有建設(shè)項目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計要求全部建成，并滿足使用要求。住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項工程全部驗收合格，并保證驗收資料齊全。各類建筑物的平面位置、立面造型、裝飾色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計要求。施工機具、臨時工程、建筑余土、剩余構(gòu)件全部拆除運走，達到場清地平，有綠化要求的項目，要按綠化設(shè)計要求，做到樹活草清。5.3竣工驗收程序及內(nèi)容驗收程序：驗收準(zhǔn)備、初步驗收、正式驗收?？⒐を炇請蟾鏁案郊嚎⒐を炇請蟾鏁?、附件?？⒐を炇砧b定證書。5.政4竣工驗敘收的組捉織一般爹由地亭市級恭主管塘部門——工程鉛質(zhì)量疫監(jiān)督制站組織見驗收日。驗收洞委員喘會或驗筑收小五組通蠶常由開發(fā)商、施工單汽位、設(shè)計單爬位、物業(yè)望管理瓦公司及購房客拋戶參加，涼還有計劃證、建證設(shè)、恭銀行增、環(huán)恭保、另消防等有關(guān)采部門人往員。第三節(jié)獵：房地牧產(chǎn)開發(fā)例項目進久度管理1.項目進倚度管理綿的概念房地產(chǎn)鎖開發(fā)項狀目進度管勇理：對歷開發(fā)幟項目武各建勞設(shè)階準(zhǔn)段的贏工作清內(nèi)容候、工棟作程激序、供持續(xù)輕時間繳和銜蠟接關(guān)浮系編制控計劃，并畝將該瘡計劃付諸實結(jié)施，且在需實施過休程中經(jīng)常檢傷查實際進坊度是否喇按計劃屑要求進垃行，對混出現(xiàn)的栽偏差分桂析原因炕，采取補救薄措施襖或調(diào)是整、趁修改惕原計國劃，直吊至項震目竣問工、策交付步使用鞋。房地泰產(chǎn)開撐發(fā)項壟目進鼻度管止理有三個階糾段：項目刻可行累性研盡究及傭立項艦階段、項目鞭建設(shè)義階段、項目雀交付糠使用究后的臨適用謠階段，其核吳心內(nèi)容涂是項目林建設(shè)階附段的進昏度管理缺。2.影響狼項目漂進度段的因耐素分股析人的因緣瑞素、技術(shù)因素案、材料設(shè)備與愚構(gòu)配件華因素、施工蟲機械怠設(shè)備因素、資金因素、水文地列質(zhì)氣象鄰與自然逐災(zāi)害等自然煎環(huán)境因湯素、政治累經(jīng)濟等社窩會環(huán)搖境因腐素、榴其他校不確陸定因裁素等桌。3.項目進配度管理知的主要臉任務(wù)設(shè)計前雷的準(zhǔn)備朱階段進碑度管理蜘任務(wù)：確定工期總拍目標(biāo)；編辦制項溪目總進云度計影劃；編賀制準(zhǔn)賀備階理段詳細工肢作計劃，并控制騾該計獲劃的桌執(zhí)行；施毫工現(xiàn)場條績件調(diào)研囑和分析等。設(shè)計忍階段仗進度貞管理戒的任挽務(wù)：編制設(shè)計階領(lǐng)段工作掘進度計旁劃，控詠制其傷執(zhí)行理；編思制詳雙細的出土計倉劃，并顛控制歇執(zhí)行潤。施工槽階段刃進度惰管理向的任順務(wù)：編制施工演總進膽度設(shè)棚計并不控制昌其執(zhí)彎行；編趨制施負工年、消季、沃月實悟施計翼劃，并控琴制其執(zhí)駛行。4.項目無進度孩管理逼措施組織措施技術(shù)措施合同措施經(jīng)濟措施信息管虧理措施5.項目廳進度欲管理珍控制濤方法—網(wǎng)絡(luò)圖適法基本徹原理燃：將項目率的全部良建設(shè)過搬程分解值成若季干個盤施工旱項目，按促照各胞項工羊作的菊展開謹程序服和相窗互制部約、怒相互館依賴嚷的關(guān)鵲系，餐將其繪潑制成蛋網(wǎng)絡(luò)親形式。通過潛網(wǎng)絡(luò)據(jù)圖時間參細數(shù)的計半算，找脖出關(guān)鍵仇線路，即逆可以涂根據(jù)衰繪制禁的網(wǎng)孕絡(luò)圖婦計算肥出工首程中累各項鳳工作園的最早荒和最潮遲開殲始時辟間，從而拿可以找惜出項目減的關(guān)鍵憲線路。5.項目進嫌度管理援控制方劈燕法—網(wǎng)絡(luò)圖完法基本爽原理他：利用遲最優(yōu)肉化原逮理，不斷染改進略網(wǎng)絡(luò)粗計劃檢方案浮，并尋走求其但最優(yōu)飽方案隙。網(wǎng)絡(luò)卷圖可況以根繳據(jù)項抄目進蛇度中雞遇到砌的實際情意況，調(diào)屋整計劃摸，使得網(wǎng)營絡(luò)圖滾代動起來蛾，即與炕實際環(huán)俊境緊密桐結(jié)合，痰以保證析項目時妨間效益賭和經(jīng)濟蜂效益。橫道圖栗表示進麗度計劃網(wǎng)絡(luò)圖6.房地產(chǎn)臟開發(fā)項陜目進度擾管理系宣統(tǒng)建設(shè)單位進度控制設(shè)計單位進度控制施工單位進度控制施工總進度計劃單位工程施工進度計劃分部分項工程作業(yè)計劃任務(wù)單或承包任務(wù)書作業(yè)進度實施監(jiān)理單位進行控制第四節(jié)田：房地新產(chǎn)項目三成本管俘理1.概念房地產(chǎn)透項目成攀本管理己：具體來埋說就是從在投資曲決策牲階段潤、設(shè)獨計階壤段、名開發(fā)玩項目籍發(fā)包被階段憐和建細設(shè)實貝施階量段，把開砌發(fā)項目騰的投資剪控制在邁批準(zhǔn)的投資限蹦額以內(nèi)，隨時糾正畫發(fā)生肺的偏洲差，確保暖開發(fā)項搖目投資副管理目膊標(biāo)的實儀現(xiàn)，力哥求在開界發(fā)項目琴中合理箱使用人力、怖財力、鋒物力，以獲先得良好聲的經(jīng)濟劇效益靜、社劣會效郵益和丈環(huán)境瓜效益。第四節(jié)鵲：房地模產(chǎn)項目屯成本管降理1.概念房地產(chǎn)尤開發(fā)項截目成本尿：是指咽項目建仍設(shè)、銷微售過程驅(qū)中所花粱費的全縣部費用民，包括里開發(fā)成辯本和銷防售成本道。開發(fā)成已本主要稿包括土地胡費用、前期工猛程費、建筑懼安裝透工程覆費、基礎(chǔ)煩設(shè)施競費、公共配疑套設(shè)施掙費、開發(fā)憶間接貓費、財務(wù)興費用等。銷售成處本主要包哄括銷售逼房屋的廣告、代理極等費尖用的支出午，一般騰為總銷鉤售額的2～4%。2.房地產(chǎn)疼開發(fā)項蜂目成本紅管理原則設(shè)置科學(xué)的成本葉管理的目標(biāo)設(shè)計坊階段投資控樸制是重肌點變被動竿控制為主動控劫制經(jīng)濟與尿技術(shù)結(jié)睡合是成本落管理的映高效手勢段3.房地達產(chǎn)開配發(fā)項對目成小本管家理的撫主要攀內(nèi)容策劃、蛙設(shè)計階款段的成微本管舟理：策劃階段（飼尋找項嗓目、市就場調(diào)查貸和投資親評估）彈、設(shè)計階段棍（重川視設(shè)依計前核的投葡資估飲算、駁重視穩(wěn)方案麻的選倉擇）掩。發(fā)包、良施工階信段的成本巖管理：發(fā)包坊（項目晌總發(fā)懇包、狡建安驚工程褲及設(shè)淺備采卡購發(fā)絞包）增、施工階段習(xí)。銷售階幣段的成本蓮管理：忍房地產(chǎn)銷售廣施告支出纖費用。第五節(jié)西：房地腳產(chǎn)開發(fā)弓項目其皇他管理1.開發(fā)項孔目合同雪管理項目合亮同的特點：合同標(biāo)的姥物的丘特殊果性；合紀同執(zhí)行預(yù)周期僅長；合同內(nèi)容銳多，涉皺及范圍巴廣；合同風(fēng)險大。項目合梳同的作用：明確麥開發(fā)商習(xí)和承包騙方在項肌目實施墨中的權(quán)利和膽義務(wù)、項目舌實施階返段實行懂社會監(jiān)理勸的依踏據(jù)、項目翻實施的法律依蹲據(jù)。1.開發(fā)項轟目合同品管理項目合脂同的分類：如按簽劣約各種方的伙關(guān)系可以種分為誕工程繼總承柴包合暫同、窯工程室分包歇合同厲、轉(zhuǎn)睜包合凝同、毒勞務(wù)繪分包那合同感與聯(lián)淹合承雹包合賴同等幫；按計價方楊式分類又可臂分為美固定硬總價內(nèi)合同盤、計形量估馬價合考同、漢單價代合同瀉、成舊本加伍酬金凳合同杠形式筒等。項目合盆同管理燦的內(nèi)容坊：檢查鍬合同弱執(zhí)行添情況、督肆促施遠工企華業(yè)執(zhí)行六合同含條款、根據(jù)工程麻實際什進度與施奶工單持位商占議更擊改或很取消蓋合同刪中的某些梨條款等。2.項目政協(xié)調(diào)類管理做好味市政且配套猛的協(xié)調(diào)管異理工作；協(xié)調(diào)各醫(yī)承包合同中鍵有關(guān)進漸度、技庸術(shù)配合小、現(xiàn)場寸協(xié)作、躺公共設(shè)竟施使用蒙等問題驢，解決巨他們之間澤產(chǎn)生交的矛不盾；定期籮召開占有各掀承包那單位蚊參加轎的項目難經(jīng)理島