房地產(chǎn)開發(fā)融資與投資

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)李德智

博士/副教授，東南大學(xué)土木工程學(xué)院建設(shè)與房地產(chǎn)系第8章

房地產(chǎn)開發(fā)融資與投資8.1

房地產(chǎn)開發(fā)融資概述8.2

房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式8.3

房地產(chǎn)開發(fā)融資的決策8.4

房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析8.5

房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策思考題1.

小劉所在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，準(zhǔn)備融資。請(qǐng)問目前融資的途徑有哪些？對(duì)于上市或發(fā)行企業(yè)債券，請(qǐng)問如何選擇？2.

小劉所在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前面臨兩個(gè)投資機(jī)會(huì)：一是到某縣級(jí)市進(jìn)行住宅開發(fā)投資；二是在某全國(guó)性大都市的郊區(qū)開發(fā)公租房。請(qǐng)問，應(yīng)如何進(jìn)行投資決策？8.1

房地產(chǎn)融資概述一、房地產(chǎn)開發(fā)融資的意義二、房地產(chǎn)開發(fā)融資的分類三、房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)四、房地產(chǎn)開發(fā)融資的基本要求房地產(chǎn)開發(fā)融資的意義房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的

特性與存在矛盾

房地產(chǎn)開發(fā)融資必不可少涵義：房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，借助于金融機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)籌措開發(fā)資金而進(jìn)行的資金融通行為金融機(jī)構(gòu)的資金壓

力和盈利要求（1）間接融資

—指資金供求雙方不見面，而是由資金的供給者將資金提供給金融機(jī)構(gòu)，再由金融機(jī)構(gòu)將資金提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如房地產(chǎn)抵押貸款、開發(fā)建設(shè)貸款、流動(dòng)資金貸款、租賃融資等。（2）直接融資

—指資金供求雙方在房地產(chǎn)開發(fā)資金的借貸、金融工具的買賣中直接見面商定，進(jìn)行票據(jù)和證券的買賣或貨幣借貸。房地產(chǎn)開發(fā)融資的分類（1）融資規(guī)模大2010年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源共7.25萬(wàn)億元，其中自籌資金約占36.8%。（2）

償還期較長(zhǎng)一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般需要3-5年。（3）房地產(chǎn)證券化趨勢(shì)目的：提高房地產(chǎn)的流動(dòng)性房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)融資的基本要求（1）確定合理的融資規(guī)模1）考慮房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、生產(chǎn)周期等；2）注意房地產(chǎn)開發(fā)商品的銷售趨勢(shì)，防止盲目開發(fā)不適銷對(duì)路的商品房而造成大量資金的積壓，影響開發(fā)資金的正常周轉(zhuǎn)；3）根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金使用的時(shí)間要求，將全年的開發(fā)資金需求量合理分解為每季度、每月的需求量，一般合理安排融資、投放和回收，加速資金的周轉(zhuǎn)速度。房地產(chǎn)開發(fā)融資的基本要求（續(xù)）（2）正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本

1）房地產(chǎn)開發(fā)融資成本主要包括籌措費(fèi)和資金使用費(fèi)，不同的融資渠道和方式的成本不同。2）債券和股票哪個(gè)成本高？債券融資的利息計(jì)入生產(chǎn)成本在稅前支付，而股票融資的股息和紅利必須在稅后利潤(rùn)中支付，使得股票融資的資金成本大大高于債券融資的成本。房地產(chǎn)開發(fā)融資的基本要求（續(xù)）（3）統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資，提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益—力求融資成本低而投資效益高，達(dá)到綜合效益最優(yōu)，防止將兩個(gè)環(huán)節(jié)割裂開來(lái)。（4）按規(guī)定建立資本金制度1）資本金：指企業(yè)在工商行政管理部門登記的注冊(cè)資金。2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本應(yīng)是多少呢？The

answer

is

:

Yes!房地產(chǎn)開發(fā)融資的基本要求（續(xù)）（5）優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以負(fù)債經(jīng)營(yíng)，即利用財(cái)務(wù)杠桿作用來(lái)改變企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率，以較小的權(quán)益資本去投資較大的項(xiàng)目，從而達(dá)到提高權(quán)益資本利潤(rùn)率的目的。

2）財(cái)務(wù)杠桿作用：如自有資金100萬(wàn)元，預(yù)計(jì)投資某項(xiàng)目的收益率為12%，以10%的利率借入100萬(wàn)元，是賺還是賠呢？8.2

房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式

房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式銀行貸款房地產(chǎn)證券房地產(chǎn)信托其他方式（1）銀行貸款融資的涵義

—根據(jù)雙方事先簽訂的書面借款合同，銀行作為債權(quán)人向作為債務(wù)人的房地產(chǎn)開發(fā)商提供商業(yè)貸款，到期后開發(fā)商還本付息或分期付款的一種資金融通方式。（2）銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的要求

1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。2）“四證不全”的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。銀行貸款融資銀行貸款融資（續(xù)）（3）銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)放貸的常用類型——抵押貸款

按抵押物的不同分類土地開發(fā)抵押貸款

&

房屋開發(fā)抵押貸款

按融資目的的不同分類經(jīng)營(yíng)性抵押&

消費(fèi)性抵押（4）銀行貸款綜合評(píng)價(jià)

1）某筆貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度=信用等級(jí)系數(shù)

x

貸款方式系數(shù)

x

期限系數(shù)

x

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)2）綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過60%，高風(fēng)險(xiǎn)，不予發(fā)放。銀行貸款融資（續(xù)）系數(shù)如何確定？①

信用等級(jí)系數(shù)AAA級(jí)企業(yè)30%，AA50%，A70%，BBB90%②

貸款方式系數(shù)

信用貸款100%、銀行擔(dān)保貸款10%~20%、AA級(jí)以下企業(yè)擔(dān)保貸款100%、商品住宅抵押為50%。③

貸款期限系數(shù)中短期貸款半年以內(nèi)100%、半年至三年120%、三年至五年130%、五年以上140%④

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)AAA50%

、AA60%

、A70%

、BBB80%銀行貸款融資（續(xù)）銀行貸款融資（續(xù)）舉例：某開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款5000萬(wàn)元，期限2年，

以商品房抵押，企業(yè)信用等級(jí)為AA級(jí)，項(xiàng)目風(fēng)

險(xiǎn)等級(jí)為A級(jí)試問：可否發(fā)放貸款？？？？解：貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度=50%*120%*50%*70%=0.21<0.6故：可以！??！房地亞產(chǎn)開駱發(fā)融牙資的留主要巴形式銀行貸款房地產(chǎn)證券房地產(chǎn)信托其他方式房地產(chǎn)張證券融醋資（1）概念—指通過常房地產(chǎn)鹽債券、罵股票等證券厚的發(fā)行塑和流通勺來(lái)融通想房地產(chǎn)開料發(fā)資金來(lái)的有關(guān)鎮(zhèn)金融活仇動(dòng)。（2）證券朵融資的盼優(yōu)越性1）有悠利于喊吸收吉大眾禮資金澇；2）有告利于未分散居投資舞風(fēng)險(xiǎn)們；3）有便利于渴金融進(jìn)市場(chǎng)居的繁捏榮和房地灣產(chǎn)企業(yè)秘經(jīng)營(yíng)管嫂理的改堤善。房地壤產(chǎn)證侄券融蹦資（續(xù)）（3）房瞞地產(chǎn)龜證券宏的發(fā)稠行1）主要撓兩種形師式：房廚地產(chǎn)漆債券獎(jiǎng)和房憑地產(chǎn)賤股票術(shù)。2）房挪地產(chǎn)討債券誕的發(fā)同行概念都：指政解府或北金融昂機(jī)構(gòu)爛或房售地產(chǎn)碑企業(yè)健為了籌措容房地惕產(chǎn)開析發(fā)資鍬金而逝向社導(dǎo)會(huì)發(fā)槐行的梳借款揭信用憑證分類初：按發(fā)行主打體不同廳分為丸政府恨債券束、金蘭融債券和普企業(yè)債顛券三類傾，房地產(chǎn)耳企業(yè)債象券少，須經(jīng)各無(wú)級(jí)人民勾銀行批嘉準(zhǔn)房地產(chǎn)馬證券融降資（續(xù)）3）房挑地產(chǎn)豪股票皇的發(fā)領(lǐng)行房地愈產(chǎn)股睡票是宴房地梯產(chǎn)企暫業(yè)發(fā)遍放的伴股份凳入股憑否證。股份公多司有發(fā)巾起式和糠募集式稀兩種。募集維式股真票是吵公開輝發(fā)行瘡的，緩是嚴(yán)俗格意幟義上的股趕票，補(bǔ)而發(fā)匪起式嘆股票污只是選在公闖司內(nèi)浮部發(fā)行的瓦。房地逢產(chǎn)證丟券融杠資（續(xù)）房地產(chǎn)納證券融酒資（續(xù)）萬(wàn)科招商中糧億城綠景北辰茫實(shí)業(yè)棲霞浮建設(shè)北京首旅創(chuàng)北京杠萬(wàn)通金地闊集團(tuán)保利地姨產(chǎn)碧桂葡園中海踏地產(chǎn)華潤(rùn)種置地雅居溫樂湯臣越秀富力復(fù)地部分絲式上市悄房地薦產(chǎn)企兆業(yè)房地產(chǎn)磚證券融需資（續(xù)）房地誤產(chǎn)證刪券融靠資（續(xù)）房地灶產(chǎn)證齡券融拿資（續(xù)）4）債停券與帖股票舍的區(qū)寸別：發(fā)行主距體不同蜘；收益穩(wěn)怒定性不押同；保本竟能力吼不同猴；經(jīng)濟(jì)利返益關(guān)系府不同；風(fēng)險(xiǎn)性瞇不同。房地揉產(chǎn)開馬發(fā)融版資的茶主要名形式銀行貸款房地產(chǎn)證券房地產(chǎn)信托其他方式房地你產(chǎn)信史托融幣資（1）房地袍產(chǎn)信托侍的概念—指貨幣凡所有者賓或房地滾產(chǎn)所有濃者基于營(yíng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的還信任，長(zhǎng)委托其動(dòng)代理購(gòu)銀、建、鹽租賃、針經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)及暑其證券梁的經(jīng)濟(jì)喇行為?！@是偷一種以房困地產(chǎn)墊財(cái)產(chǎn)籌為核親心，以信任貴為基礎(chǔ)，以委刊托為染方式的財(cái)?shù)卯a(chǎn)經(jīng)攪營(yíng)和擔(dān)管理被制度轟?！芯确?；受托方；委托只標(biāo)的洲物；受益航人。房地產(chǎn)聽信托融略資（續(xù)）（2）房地貼產(chǎn)信托耕的融資錦功能實(shí)幫現(xiàn)途徑1）房地飲產(chǎn)信奇托投論資2）房地產(chǎn)撈信托存曉款3）房牛地產(chǎn)殼信托爹貸款4）房地盆產(chǎn)信托防基金—指房地疑產(chǎn)信托毯機(jī)構(gòu)為旬經(jīng)營(yíng)房零地產(chǎn)信離托投資業(yè)務(wù)擾而建膛立的出專門塌運(yùn)營(yíng)摧資金嘉。其魯特點(diǎn)私是：集體投資暖、委石托經(jīng)界營(yíng)、劍分散明風(fēng)險(xiǎn)賤、共概同受粥益。房地產(chǎn)呢信托融軍資房地產(chǎn)糟信托融贏資房地誼產(chǎn)信鞠托融日資房地產(chǎn)村信托融居資房地富產(chǎn)信與托融避資房地產(chǎn)島信托融美資（續(xù)）（3）房喂地產(chǎn)央信托伸的基釣本特睡征1）穩(wěn)勝定的夫高收鑰益一般律來(lái)說(shuō)芹，它們的年和收益叉率波墊動(dòng)范李圍在10%到17重%之間，礙相對(duì)穩(wěn)莖定。2）流動(dòng)化性強(qiáng)同其藝他股劑票一情樣，敢可以贈(zèng)在證桃券交萌易所綱上市鋒交易浸。3）能夠煩抵御通我貨膨脹4）面向崖中小投漸資者房地產(chǎn)以信托融麻資（續(xù)）房地產(chǎn)哪信托融幼資（續(xù)）（4）房鄙地產(chǎn)鞠信托梨在我虎國(guó)發(fā)遍展中揭存在述的問東題1）法尖律法狗規(guī)尚宴不健降全無(wú)法進(jìn)妨行公募左、無(wú)法鴨上市流登通、無(wú)籃法突破20稱0份的們上限熟；只重能用穿于短爭(zhēng)期貸譯款和糾要求鄙對(duì)方回中購(gòu)的裙短期腐物業(yè)嫩投資膠行為2）道刻德風(fēng)鍛險(xiǎn)問欲題信息蔑不對(duì)默稱，棄信托受公司闊可能誦犧牲踢投資者的段利益琴而謀些取自揮身利蛾益的流最大賤化。3）項(xiàng)島目自及身及芳市場(chǎng)帖風(fēng)險(xiǎn)房地點(diǎn)產(chǎn)開吵發(fā)融飄資的桐主要告形式銀行貸款房地產(chǎn)證券房地產(chǎn)信托其他方式房地產(chǎn)壟融資的司其他方姻式（1）聯(lián)建快、參建位融資—它們插實(shí)際泥上是啞一種箱合伙央制融脫資（2）利用異外資—2峰01怒0年我國(guó)疲利用外扭資0.0御8億元，柴占1.顛1%（3）房地鄙產(chǎn)典當(dāng)歐融資—它是勒一種筆“以物幼融資”的中方式喬。思考：抵押=質(zhì)押=典當(dāng)？？（1）概鬼念—指房地積產(chǎn)開發(fā)能企業(yè)財(cái)作務(wù)管理甚部門在樸企業(yè)融資目標(biāo)警的總體較要求下寨，從若處干個(gè)可漸以選擇好的融資方案胸中選攪擇令病人滿檔意的爭(zhēng)方案損。（2）融資弓風(fēng)險(xiǎn)是指融脆資過程邪中可能豪給房地竊產(chǎn)開發(fā)企籌業(yè)造臭成損飯失的愉不確震定性功。（3）風(fēng)綱險(xiǎn)管昏理措誘施指風(fēng)險(xiǎn)邊規(guī)避、孤風(fēng)險(xiǎn)自孔留、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)衡嫁、蹦風(fēng)險(xiǎn)恰中和盼以及李外匯跨套期嫌保值胸等具庸體措乖施。8.3房地股產(chǎn)開礎(chǔ)發(fā)融秒資的東決策房地產(chǎn)喊開發(fā)融線資的決挎策（續(xù)）（3）房地焦產(chǎn)開發(fā)如融資方巧案的決屑策方法1）對(duì)餅各個(gè)窄可行煎的房正地產(chǎn)吐開發(fā)配融資統(tǒng)方案服的安遍全性贊、經(jīng)濟(jì)采性和摸可行叢性各介指標(biāo)按優(yōu)劣彩順序排稻列為A、B、C、D四級(jí)塔，選芳擇出汽三者偵均令符人滿抬意的墨方案減。2）安全性：按驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)召程度竿大小鋸劃分貝。3）經(jīng)濟(jì)刑性：按綜桌合融資苦成本費(fèi)腿用率/銀行同糟期貸款利巧率確定枕，70役%、100掌%、130影%。4）可行性：按壯各融身資方殲式的婚落實(shí)芽程度鋼劃分摟。5）AAA級(jí)標(biāo)準(zhǔn)潮的融資戲方案最云佳，DD步D最差字。8.4房地釣產(chǎn)投肌資的巧風(fēng)險(xiǎn)抗分析一、房駝地產(chǎn)開源發(fā)投資笨的概念二、房芬地產(chǎn)開榮發(fā)投資爐的風(fēng)險(xiǎn)誕分析三、房梁地產(chǎn)開饑發(fā)投資洽的風(fēng)險(xiǎn)扯來(lái)源四、房挑地產(chǎn)開頂發(fā)投資影風(fēng)險(xiǎn)的針盈虧平稈衡分析五、堡房地成產(chǎn)開瓦發(fā)投彩資風(fēng)敬險(xiǎn)的套敏感響性分代析六、房家地產(chǎn)開外發(fā)投資數(shù)風(fēng)險(xiǎn)的炕概率分竹析房地產(chǎn)籠開發(fā)投敞資的概編念（1）投資—將現(xiàn)在目的消費(fèi)液通過某勁種媒介艷轉(zhuǎn)移為將來(lái)螞的消酬費(fèi)行嘗為，畜是為牲獲取誼利潤(rùn)克而進(jìn)伸行的資本紐奉投入奇。（2）投資形特式—主要有詠：股票骨投資、痕債券投栗資、基金投資希、信托拌投資、心銀行儲(chǔ)狹蓄、期腐貨買賣宰、房地推產(chǎn)開盤發(fā)投齡資。（3）房地次產(chǎn)開吵發(fā)投紹資—指房愚地產(chǎn)與開發(fā)軋企業(yè)交以獲畫取期席望收我益為環(huán)目的筒，將資本慮投入到擠房地產(chǎn)苗開發(fā)經(jīng)落營(yíng)中的抵行為—按其用途分：料工業(yè)渠房地覽產(chǎn)開寺發(fā)投深資、碎商業(yè)菊房地產(chǎn)開棍發(fā)投資護(hù)、住宅想類房地趨產(chǎn)開發(fā)轎投資等—按其投資方織式分：親金融克房地柜產(chǎn)投蒜資、臥實(shí)物鳴房地產(chǎn)投筐資房地產(chǎn)削開發(fā)投墊資的概梨念（續(xù)）房地諒產(chǎn)開交發(fā)投養(yǎng)資的言風(fēng)險(xiǎn)獲分析（1）風(fēng)險(xiǎn)—指某屬種不暮利事因件發(fā)糞生而卷引起巡壽損失莊的可斧能性（2）房地企產(chǎn)開發(fā)舍的投資白風(fēng)險(xiǎn)—指在房袖地產(chǎn)開慘發(fā)投資用過程中統(tǒng)，某種秀低于預(yù)另期利潤(rùn)虎，特綠別是率導(dǎo)致稠投資孝損失繞的可從能性（3）風(fēng)險(xiǎn)邁分析—也叫參不確曲定性籌分析俊，其津內(nèi)容豆和目燃的就這是研光究、分析叮、計(jì)便算和衡預(yù)測(cè)壺房地廣產(chǎn)開吧發(fā)過兔程中枕的各醬種風(fēng)售險(xiǎn)，為投資若項(xiàng)目決鑒策提供性依據(jù)（1）財(cái)壯務(wù)風(fēng)輝險(xiǎn)（2）購(gòu)誦買力革風(fēng)險(xiǎn)（3）利飄率風(fēng)弄險(xiǎn)（4）變現(xiàn)篩風(fēng)險(xiǎn)（5）社碑會(huì)風(fēng)秘險(xiǎn)房地產(chǎn)摔開發(fā)投售資的風(fēng)刊險(xiǎn)來(lái)源報(bào)酬擾率（懂%）預(yù)期報(bào)讓酬率水曠平無(wú)風(fēng)黎險(xiǎn)利炮潤(rùn)率風(fēng)險(xiǎn)00.演51.525106（1）基本騰概念—又稱保攝本分析次或損益忌臨界，陪是通過作項(xiàng)目盈樣虧平此衡點(diǎn)帝（BEP）來(lái)分逝析項(xiàng)目能成本與斜收益的平衡厭關(guān)系的閱一種方困法，主尼要用來(lái)可考察項(xiàng)邊目適應(yīng)市場(chǎng)暖變化的振能力及項(xiàng)目糊的抗風(fēng)更險(xiǎn)能跪力—基本商公式透：成鮮本+利潤(rùn)+稅金=收入（2）線子性盈梯虧平卸衡分帆析Vs歪.非線性泄盈虧平壟衡分析房地啟產(chǎn)開傻發(fā)投蘆資風(fēng)柱險(xiǎn)的腎盈虧宅平衡貢分析（3）線始性盈絞虧平嚴(yán)衡分框析①房地譽(yù)產(chǎn)產(chǎn)鄰品銷薦售收叼入和五生產(chǎn)喜總成垃本費(fèi)安用都濱是房地產(chǎn)開營(yíng)發(fā)面積且的線性函遠(yuǎn)數(shù)；②產(chǎn)品固孔定成本屯和單位上銷售價(jià)榴格在產(chǎn)恭品租售象期內(nèi)保持不焦變；③同時(shí)斤開發(fā)利幾種芹不同坐類型柄的房屑地產(chǎn)梨產(chǎn)品調(diào)時(shí)，請(qǐng)應(yīng)將之組指合折算成薦一種產(chǎn)腔品；④計(jì)算所爛用各種培數(shù)據(jù)應(yīng)雕是正常生偵產(chǎn)年度的數(shù)羨據(jù)。房地產(chǎn)啞開發(fā)投丑資風(fēng)險(xiǎn)奏的盈虧合平衡分咐析（續(xù)）（1）分析譜步驟1）選擇經(jīng)濟(jì)評(píng)隸價(jià)指標(biāo)，如財(cái)務(wù)凈裂現(xiàn)值NPV、內(nèi)部斑收益腐率IRR、投資覺回收桂期PB等；2）選擇農(nóng)需要分綿析的不確被定性添因素，如脾產(chǎn)品錢銷量、租佳售價(jià)格干、成本靜、固定薪資產(chǎn)投導(dǎo)資等；3）確定變量況的變化踩范圍肆并計(jì)蟲算其變動(dòng)幅控度；4）確掌定房女地產(chǎn)奪項(xiàng)目吹風(fēng)險(xiǎn)傻因素豎的敏感窩程度。房地菌產(chǎn)開笨發(fā)投拘資風(fēng)并險(xiǎn)的煙敏感們性分尖析8.腐5房地產(chǎn)握開發(fā)的部投資決鳳策一、房林地產(chǎn)開蒜發(fā)投資谷決策的籍概念二、在房地裕產(chǎn)開時(shí)發(fā)的隊(duì)投資瞇決策采過程三、綢房地?cái)‘a(chǎn)開么發(fā)投滋資的毒決策災(zāi)類型四、房閥地產(chǎn)開仿發(fā)投資鴿的決策嗎方法房地占產(chǎn)開件發(fā)投謀資決侵策的構(gòu)概念（1）決禮策—指在目涼標(biāo)既定琴的情況學(xué)下，尋養(yǎng)找可以霜達(dá)到目輔標(biāo)的方案越，然后黃對(duì)這些獄方案進(jìn)葬行比較院分析，東最后尋找一宋個(gè)最優(yōu)犬可行方彩案的過凝程（2）房嚼地產(chǎn)盞投資牙決策—指對(duì)駱擬建鏈房地恢產(chǎn)投紹資項(xiàng)涌目的拉必要?dú)q性和裂可行允性進(jìn)行擦技術(shù)考經(jīng)濟(jì)中分析舟，對(duì)浩可以罷達(dá)到頓目標(biāo)衰的不廁同方案進(jìn)行秩比較和負(fù)評(píng)價(jià)，盛并做出雄判斷，收選擇某商一方案的伯過程姐。房地籍產(chǎn)開抗發(fā)的肥投資晶決策蜓過程（1）確獨(dú)定投召資目弟標(biāo)；（2）擬子定投浩資方柜案；（3）測(cè)量貧風(fēng)險(xiǎn)；（4）選腔擇決票策方主法；（5）分義析和獲評(píng)價(jià)陳；（6）選躲擇方跟案。案例-南京網(wǎng)新城暑科技驗(yàn)園地委下空南間開輝發(fā)房地產(chǎn)逮開發(fā)投鉛